Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00240

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00240

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. August 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Planungs- und Baukommission Thalwil,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 23. August 2017 erteilte die

Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil D und C die baurechtliche

Bewilligung für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Thalwil.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A mit Eingabe vom 28. September 2017

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung

des angefochtenen Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten

Bewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom

6.

März 2018 ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom

23.

April 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit

Schreiben vom 9. Mai 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdeantwort vom

11.

Mai 2018 beantragten C und D die Abweisung der Beschwerde, unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) zulasten des

Beschwerdeführers. Mit Beschwerdeantwort vom 15. Mai 2018 verlangte die

Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil ebenfalls die

Beschwerdeabweisung, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. A hielt

in der Replik vom 18. Juni 2018 an seinen Anträgen fest. In der Folge

verzichteten C und D mit Schreiben vom 22. Juni 2018 ausdrücklich auf die

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Das streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) liegt

gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) in der

Wohnzone W1. Das projektierte Vorhaben umfasst den Abbruch sowie den Neubau

eines Einfamilienhauses. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle

Kat.-Nr. 03, welche an die nördliche Grenze des Baugrundstücks anstösst.

Das Baugrundstück grenzt im Westen sowie im Süden an überbaute Parzellen. Es

ist erschlossen über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 sowie über das östlich

angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 05, auf dem eine Grunddienstbarkeit in

Form eines Fuss- und Fahrwegrechts lastet.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer rügt zunächst, das Bauvorhaben übernutze die Parzelle in

zweifacher Hinsicht. Zum einen seien die projektierten Kleinsträume von rund

1,5 m auf 1,6 m, welche fensterlos, dickwandig und übereinander

gelegen auf allen Geschossen vorzufinden seien, als Liftschacht aufzufassen,

weshalb sie für die Ausnützungsziffer anrechenbar seien. Die anderslautende

Nutzungsbezeichnung in den Bauplänen ("Reduit") sowie die für einen

späteren Lifteinbau erforderlichen Umbaumassnahmen (namentlich Deckendurchbrüche)

würden dem nicht entgegenstehen.

3.2

Für die

Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt

dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss

der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren

Trennwänden. Als Erschliessungsflächen gelten namentlich Personenaufzüge (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 748). Für die Frage

der Anrechenbarkeit ist entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck

erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den

Aufenthalt von Personen bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001

Nr. 4; VGr, 23. November 2011, VB.2011.00389, E. 4.2.1;

18.

Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2). Dabei kommt es auf die

objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte und in

den Plänen angegebene Nutzung an (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506,

E. 2.3). Anrechenbar sind sodann Räume, welche gemäss Angaben der

Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar

sind, das heisst, dass die Eignung ohne wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt

werden kann (Fritsche/Bösch/Wipf, S. 743,

mit Hinweis auf VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304, E. 3b/ff).

In einem Entscheid vom 18. Juni 2008 (VB.2008.00012)

hat das Verwaltungsgericht einen mit "Reduit" bezeichneten Raum als

anrechenbar gewürdigt, da unter anderem die Abtrennung vom Wohnbereich zufällig

erschien und die Fläche mit geringem baulichem Aufwand dem angrenzenden Zimmer

zugeschlagen werden konnte (E. 2.2.3). Demgegenüber eignete sich ein

weiterer als "Reduit" bezeichneter Raum infolge seiner geringen

Fläche, seinen Proportionen, seiner geringen Höhe sowie der reduzierten

Belichtung kaum für Wohn- oder Arbeitszwecke

(E. 2.4). In einem Entscheid vom 29. Oktober 2008 (VB.2008.00135)

sprach es sogenannten Reduits mit Blick auf ihre Grösse, Belichtung sowie der

wohnungsinternen Erschliessung die Eignung als private Büroarbeitsplätze oder

dergleichen zu, weshalb sie als anrechenbare Fläche zu qualifizieren waren

(E. 3).

3.3

Die vorliegend

in den Plänen als "Reduit" bezeichneten Räumlichkeiten sind senkrecht

übereinander im Erd-, Ober- und Attikageschoss angeordnet und jeweils

2,4 m2 gross. Die drei Räume verfügen über keine Fenster, sind

jeweils auf drei Seiten durch Wände abgeschlossen und vom

"Entrée/Gang" aus zugänglich. Eine zukünftige Verwendung zu Wohn-

oder Arbeitszwecken kommt mit Blick auf diese Raumeigenschaften offensichtlich

nicht in Betracht (und wurde auch nicht geltend gemacht). Hingegen ist nach den

oben dargelegten Grundsätzen zu prüfen, ob die vorgebrachte Eignung als

Liftschacht – ohne wesentliche bauliche Veränderungen – zu bejahen ist,

womit sie als Erschliessungsflächen verwendbar und insofern für die

Ausnützungsziffer anrechenbar sind.

Die Verwendung der Reduits als Liftschacht für

Personenaufzüge setzt umfangreiche bauliche Massnahmen voraus: Zunächst sind

zwei Boden- bzw. Deckendurchbrüche durchzuführen. Darauf ist die Aufzugsanlage

selbst, namentlich Kabine und Antriebssystem, einzubauen. Die Reduits können

somit nicht ohne wesentliche bauliche Veränderungen zu Personenliftanlagen

umfunktioniert werden. Sie sind insofern nicht als Erschliessungsflächen verwendbar,

weshalb sie für die Ausnützungsziffer nicht anrechenbar sind. Die entsprechende

Rüge erweist sich als unbegründet.

Im Übrigen bedingt der nachträgliche Einbau eines Lifts

die Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens, da einerseits gemäss

§ 309 Abs. 1 lit. b PBG der Nutzungsänderung aufgrund des damit

einhergehenden Überschreitens der Ausnützungsziffer baurechtliche Bedeutung

zukommen würde (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 213, 3. Spiegelstrich). Weiter ist der Einbau einer

Liftanlage infolge seiner baupolizeilich erheblichen Auswirkungen als bauliche

Veränderung im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG aufzufassen

(vgl. Mäder, Rz. 208, 3. Spiegelstrich). Die Umfunktionierung der als

"Reduit" bezeichneten Räume zu Personenliftanlagen könnte auch

insoweit nicht kurzerhand vom Beschwerdegegner 1 umgesetzt werden.

4.

4.1

Sodann

bemängelt der Beschwerdeführer eine Überschreitung der Ausnützungsziffer im

Untergeschoss, da die Vorinstanzen fälschlicherweise die Erschliessungsflächen

nicht angerechnet hätten. Der vorliegend einschlägige Art. 3 Abs. 1

Anm. c BZO, welcher den Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen (nur) bis zu

maximal 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen

Geschossflächen erlaube, erfasse mit dieser Formulierung auch § 255

Abs. 1 PBG, welcher die Anrechenbarkeit von Erschliessungsflächen vorsehe.

Die Vor­instanzen nähmen Bezug auf eine Wegleitung, die den Wortlaut von

§ 255 PBG missachte und schon darum unbeachtlich sei. Abgesehen davon

wären bei korrekter Auslegung der Wegleitung die Erschliessungsflächen

gleichfalls anzurechnen.

4.2

Den

Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff. PBG beim

Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie

sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe, Mess-

und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts

gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Den

Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer gemäss

§ 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht gestattet ist, allfällige

Schwächen der Definition zu korrigieren oder anderweitige

Ausnützungsprivilegien vorzusehen (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss.

Zürich 1986, S. 208; vgl. VGr, 23. Juni 1994, VB94/0023, E. b) =

RB 1994 Nr. 85). Von der Ausnützungsziffer sind Normen über die

Nutzungsweise zu unterscheiden (vgl. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss

PBG-Revision 1995, PBG aktuell 1/95, S. 5 ff., S. 9). Die

Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses liegt grundsätzlich im kommunalen

Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3 PBG).

4.3

Gemäss

§ 255 Abs. 2 PBG sind die anrechenbaren Flächen in Dach- und

Untergeschossen nur dann anrechenbar, wenn sie je Geschoss die Fläche

überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen

Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Die zulässige Ausnützung

beträgt im vorliegenden Fall 205,5 m2. Da in der Zone W1

gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse zulässig sind, wären die

entsprechenden Flächen im Untergeschoss gemäss kantonalem Recht dann

anrechenbar, wenn sie eine Fläche von 102,75 m2 (205,5 m2

/ 2) überschreiten würden.

4.4

Vorliegend

nimmt Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO mittels Nennung von § 255

Abs. 2 PBG zwar Bezug zur Ausnützungsziffer, stellt aber keine

eigenständige Berechnungsweise auf, was einen Eingriff in den kantonalen

Regelungsbereich darstellen würde (E. 4.2). Mit der Vorinstanz ist

festzuhalten, dass diese kommunale Bestimmung die Anrechenbarkeit von Flächen

für die Ausnützungsziffer nicht tangiert. Vielmehr steuert Art. 3

Abs. 1 Anm. c BZO die Nutzungsweise jener Fläche, deren

Anrechenbarkeit für die Ausnützungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG

bestimmt ist, indem der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen auf 50 % der

nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen Geschossfläche begrenzt wird.

Die Gemeinden sind wie gesehen zur Steuerung der

Nutzungsart eines Geschosses befugt (E. 4.2), was die Regelung der

Nutzungsbeschränkung zu Wohn- bzw. Arbeitszwecken umschliesst. Hinsichtlich der Anwendung des somit kompetenzgemäss

erlassenen Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO durch die kommunale Baubewilligungsbehörde kann vorab auf

die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden, welche zu Recht

auf das der Gemeinde zustehende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen

Bauvorschriften verweist. Die Auslegung der Baubewilligungsbehörde,

wonach gestützt auf die kommunale Wegleitung Sanitärräume und innere

Trennwände, nicht aber Erschliessungsflächen als Wohn- und Arbeitsräume aufzufassen

sind, ist auch mit Blick auf §§ 299 ff. PBG nicht zu beanstanden. Die

Wegleitung, welche im Übrigen zumindest zum jetzigen Zeitpunkt auf der Internetseite

der Gemeinde greifbar ist, ändert Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO

gerade nicht, sondern konkretisiert diese Bestimmung. Somit sind vorliegend im

Untergeschoss das Studio mit einer Fläche von 37,4 m2 sowie der

Sanitärraum (WC/DU; 4,0 m2) an die Nutzung anzurechnen, womit

die von Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO erlaubte Fläche von

51,375 m2 für Wohn- und Arbeitsräume (102,75 m2

/ 2) klar unterschritten ist.

Für die Ausnützungsziffer im Sinn von § 255 PBG

anrechenbar sind im Untergeschoss das "Studio" als der dem dauernden

Aufenthalt dienender Raum (37,4 m2) unter Einschluss der

dazugehörigen Erschliessungsflächen (Entrée, 20,3 m2) und

Sanitärräume (WC/DU, 4,0 m2). Wie gesehen ist im Rahmen der

Ausnützungsberechnung Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO unbeachtlich,

womit das Anrechnungsprivileg von Untergeschossflächen im Sinn von § 255

Abs. 2 PBG (E. 4.3) anwendbar ist. Daher bleibt im Untergeschoss die

Fläche von 102,75 m2 ausnützungsprivilegiert, was vorliegend

deutlich unterschritten wird. Demnach ist das Untergeschoss nicht über das

zulässige Mass hinaus ausgebaut. Die entsprechenden Rügen erweisen sich als

unbegründet.

5.

Sodann beanstandet der Beschwerdeführer eine ungenügende

Erschliessung des Grundstücks. Der Zufahrtsweg sei beim Anschluss an das

Baugrundstück wie auch hinsichtlich des Verkehrs auf der F-Strasse nicht

übersichtlich und zudem von einem Zaun gesäumt.

5.1

Bei der

genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine

Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist

ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten

und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge

der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1

PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2

Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237

Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien über die

Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. De­zember 1987 [ZN]), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb,

denen ein Zugang zu genügen hat. Sollen wie

vorliegend bis zu 10 Wohneinheiten erschlossen werden, so ist hierfür ein

sogenannter Zufahrtsweg mit einer Breite von mindestens 3,60 m (3,00 m

zuzüglich zwei Bankette à 0,3 m) erforderlich. Unbestrittenermassen

erfüllt die Wegparzelle mit einer Breite von ca. 3 Metern diese

Anforderung nicht. Damit bleibt zu prüfen, ob sich im vorliegenden Fall

ausnahmsweise eine Abweichung von den Zugangsnormalien rechtfertigt.

5.2

Von

Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360 Abs. 3

PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN können im Einzelfall geringere Anforderungen

an die Zufahrt gestellt werden, wenn aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse wichtige

Gründe dafürsprechen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den

Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in

§ 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der

Verkehrs­sicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen

(Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der

Streckenführung zu berücksichtigen (VGr, 8. Juni 2017,

VB.2016.00566, E. 4.2; 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).

Der fragliche Weg ist eine rund 30 Meter lange

Sackgasse, deren geteiltes Ende zwei Grundstücke erschliesst (Kat.-Nrn. 05

und 01). Im Unterschied zu Durchgangsstrassen ist das Verkehrsaufkommen auf

solchen Stichstrassen gering: Vorliegend wird sie ausschliesslich von den

Bewohnerinnen und Bewohnern der beiden damit

erschlossenen Parzellen genutzt. Demgegenüber wird sie nicht auch noch

von Drittpersonen befahren, welche über sie an einen anderen Ort gelangen

möchten. Wird eine Strasse von Dritten überhaupt nicht oder bloss selten

benutzt, so muss diesem Umstand im Rahmen der Verkehrssicherheitsüberlegungen

gemäss § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG Rechnung getragen werden. Der Weg

verläuft geradlinig und ist in südliche Richtung leicht ansteigend. Die

Übersichtlichkeit ist hoch und dies – entgegen der beschwerdeführerischen

Argumentation – auch an den jeweiligen Enden des Weges. Bei der Ausfahrt in die

F-Strasse, welche unbestrittenermassen ein geringes Verkehrsaufkommen aufweist,

sind trotz deren leichten Anstiegs Richtung Westen allfällige Fahrzeuge früh-

und somit rechtzeitig erkennbar, zumal der Weg bei der Einmündung breiter ist

und der Sicht auf die F-Strasse keine Hindernisse entgegenstehen. Die

Übersichtlichkeit mag vom Baugrundstück herfahrend auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls kurzzeitig vermindert sein. Die

Verkehrssicherheit ist dadurch indes mit Blick auf die seltenen Begegnungsfälle

sowie der zu erwartenden geringen Geschwindigkeit der Fahrzeuge, welche im

Zusammenspiel mit dem Asphaltbelag einen kurzen Bremsweg erlaubt, nicht

gefährdet. Somit fällt nur unwesentlich ins Gewicht, dass der Weg das nach den Zugangsnormalien

erforderliche Mass von 3,6 m um 0,6 m unterschreitet. Gleichermassen

unerheblich ist die vom Beschwerdeführer gerügte Umsäumung des Weges mit

Maschendrahtzäunen, da dem entgegenstehende Anforderungen an einen Zufahrtsweg

nicht ersichtlich sind. § 11 lit. f ZN bestimmt zudem, dass bei einer

Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem

Siedlungsgebiet geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden können;

vorbehalten bleiben lediglich die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit. Die zwei

damit erschlossenen Parzellen liegen in einem weitgehend überbauten Quartier.

Damit ist es auch mit Blick auf das Gebot der haushälterischen Bodennutzung

nicht zu beanstanden, wenn vorliegend weniger strenge Anforderungen an den

Ausbaustandard des Zugangs gestellt werden.

Insgesamt sind die Erwägungen der Vorinstanz nicht zu

beanstanden. Auch das – ohnehin unsubstanziiert dargelegte –

beschwerdeführerische Argument, wonach zukünftige Überbauungen zu

berücksichtigen seien, ist unerheblich (Fritsche/Bösch/Wipf,

S. 575). Die Rüge der ungenügenden Erschliessung ist unbegründet.

6.

Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, das

Attikageschoss wirke als Vollgeschoss, weshalb das Gebäude dreigeschossig

erscheine. Dies treffe insbesondere auf die dem beschwerdeführerischen

Grundstück zugewandte Nordwestfassade des Bauvorhabens zu. Die von Art. 25

Abs. 2 BZO geforderte gute Einordnung sei mit Blick auf das projektierte

Attikageschoss nicht gegeben. Zudem habe die Vorinstanz hinsichtlich dieser

Frage ihre Begründungspflicht verletzt.

6.1

Gemäss

§ 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein

Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die

unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese

Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig)

darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der

Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche

traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von

§ 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht

breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292

lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des

darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein

(vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB

2005.

Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die

Stirnseite der Baute, d. h.

an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das

Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines

Vollgeschosses vermittelt. Bei § 292 PBG handelt es sich um eine

Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem

abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes

erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November

2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

6.2

Im

vorliegenden Fall ist hinsichtlich der Dachaufbaute Art. 25 Abs. 2

BZO relevant, wonach Attikageschosse in Abweichung zu § 292 PBG frei

angeordnet werden dürfen, soweit sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung

treten und eine gute Einordnung erreicht wird. Die geplante Dachaufbaute ist an

sämtlichen vier Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt: An

der Nordostseite ist nur ein schmaler Abschnitt (3,38 m von 14,23 m)

mit der Fassade bündig. Der Rücksprung des Attikageschosses beachtet zwar mit

Blick auf dessen Höhe von 3,0 m die hypothetische Dachprofillinie von 45 °

auf einer Länge von 7,62 m nicht. Dies ist aber infolge der von § 292

PBG abweichenden kommunalen Norm vorliegend nicht massgeblich. Vielmehr

gewährleistet der Rücksprung auf einer (zusammengenommenen) Länge von

10,85 m die von Art. 25 Abs. 2 BZO geforderte Erkennbarkeit der

Aufbaute als Dachgeschoss. Vergleichbares gilt für die Südwestseite, an der auf

einer Länge von 5,30 m (von 12,38 m) das Attikageschoss zurückgesetzt

ist und so dem Eindruck eines Vollgeschosses entgegensteht. Die nordwestliche Fassade ist mit einer Länge von

9,2 m vorliegend als Giebelseite zu betrachten. Aus der im Lichte von

§ 292 PBG grundsätzlichen Zulässigkeit, die fassadenbündige Dachaufbaute an

die Gebäudeecken beider Traufseiten zu rücken (E. 6.1), folgt naturgemäss,

dass das Attikageschosse regelmässig aus dem "giebelseitigen"

(stirnseitigen) Blickwinkel als Vollgeschoss in

Erscheinung tritt (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4).

Dieser – infolge der abweichenden kommunalen Regelung wiederum nicht

massgebliche – Eindruck wird vorliegend durch den 3,25 m breiten

Rücksprung noch geschmälert, zumal die Fassade nicht prominent (etwa

strassenseitig) in Erscheinung tritt. Die weitere, südöstliche

Stirnseite sieht auf der gesamten Länge einen grösstenteils grosszügigen

Attikarücksprung vor. Insgesamt wirkt demzufolge das

projektierte Attikageschoss nicht als Vollgeschoss, womit eine der beiden

Anforderung von Art. 25 Abs. 2 BZO Beachtung findet.

6.3

6.3.1

Weiter hat die projektierte Dachaufbaute gemäss Art. 25 Abs. 2

BZO eine gute Einordnung sicherzustellen. Die Baubewilligungsbehörde hat sich zur

Einordnung des Attikageschosses eher knapp geäussert und diese ohne eingehende

Auseinandersetzung als gegeben erachtet. Im Rahmen des Rekursverfahrens führte

sie aus, das Attikageschoss sei auf drei Seiten klar zurückversetzt und werde

optisch auch als solches wahrgenommen. Die Nordwestfassade sei nur 9,2 m

lang und auch im Attika teilweise zurückversetzt; sie wirke insgesamt weder

massig noch übergeschossig. Weiter präsentiere sich das Quartier betreffend

Dachgestaltung recht inhomogen. Die Vor­instanz attestierte dem Attikageschoss

mit Hinweis auf diese Stellungnahme und nach

Durchführung eines Referentenaugenscheins eine gute Gestaltung.

6.3.2

Nach Ansicht des Beschwerdeführers behaupte die Vorinstanz lediglich, das

Attika sei gut gestaltet, wodurch sie ihre Begründungspflicht verletze. Das

rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom

18.

April 1999 verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid

in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft

prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der

Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass

sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die

Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83

E. 4.1 mit Hinweisen).

Die Begründung der Vorinstanz ist in der Tat knapp

ausgefallen. Allerdings lässt sich dieser entnehmen, dass die Vorinstanz die

gute Gestaltung gestützt auf die obgenannte Stellungnahme der Baubewilligungsbehörde

sowie mit Hinweis auf die relativ kurze Nordwestfassade von 9,2 m und auf

den dortigen Rücksprung bejahte. Somit ist die Vorinstanz ihrer

Begründungspflicht nachgekommen, und dem Beschwerdeführer war eine

Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid auch in diesem Punkt

möglich.

6.3.3

Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen,

das Attikageschoss respektiere die von Art. 25 Abs. 2 BZO verlangte

gute Einordnung nicht. Diese Gestaltungsanforderung an das Attikageschoss geht

über jene von § 238 Abs. 1 PBG hinaus, welche "nur" eine

befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Zu berücksichtigen ist vorliegend, dass

Materialwahl und Detailgestaltung der Fassade noch zu bestimmen sind, weshalb

mit Blick auf die Einordnung insbesondere die Dimensionen der Aufbaute massgeblich

sind. Das Attikageschoss erscheint diesbezüglich nicht als

"aufgepfropfter" Fremdkörper, sondern steht vielmehr zusammen mit den

Vollgeschossen in einem ausgewogenen Bild. Mit der Konzentration der Aufbaute

auf den nördlichen Teil des Bauvorhabens wirkt die Dachgestaltung ruhig und

insgesamt auch nicht überdimensioniert. Die Vorinstanz durfte demzufolge im

Rahmen einer Gesamtbetrachtung eine gute Einordnung des Attikageschosses nach

Art. 25 Abs. 2 BZO annehmen.

7.

7.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des

Baurekursgerichts zu bestätigen.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, dem privaten

Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.-

(inkl. MWST).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 7'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1.1

und 1.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert

30.

Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …