VB.2018.00242

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00242

4. Oktober 2018Deutsch11 min

(URT.2018.20233)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 3. April 2017 erteilte der

Bauausschuss Hinwil E und D die baurechtliche Bewilligung für verschiedene

bauliche Änderungen, darunter auch eine Aufstockung, des bestehenden

Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02

in Hinwil.

Erwägungen

II.

Den dagegen von A und B erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht Zürich mit Entscheid vom 7. März 2018 unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrenten ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 23. April

2018.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten

dessen Aufhebung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Bauherrschaft.

Am 14. Mai 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 22. Mai

2018.

stellte die Bauherrschaft den Antrag, es sei zu verfügen, dass die

aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf die Aufstockung des Gebäudes

beschränkt sei und der Umbau der bestehenden Wohnungen in den Vollgeschossen

von dieser aufschiebenden Wirkung nicht betroffen sei, unter Regelung der

Nebenfolgen im Hauptentscheid. Mit Eingabe vom 23. Mai 2018 verzichtete

der Bauausschuss Hinwil auf die Erstattung einer Beschwerdeantwort. Die

Bauherrschaft stellte am 25. Mai 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Am 5. Juni 2018

äusserten sich die Beschwerdeführer zum Gesuch der Bauherrschaft um Beschränkung

der aufschiebenden Wirkung und beantragten dessen Abweisung. Die Bauherrschaft

hielt mit Eingabe vom 14. Juni 2018 an ihrem Gesuch fest. Am 9. Juli

2018.

erstatteten die Beschwerdeführer ihre Replik unter Festhaltung an den

Beschwerdeanträgen. Mit Präsidialverfügung vom 18. Juli 2018 wurde das

Begehren um Beschränkung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen. Die

Bauherrschaft erstattete mit Eingabe vom 17. August 2018 ihre Duplik mit

gegenüber der Beschwerdeantwort unveränderten Anträgen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung

von Hinwil in der Wohnzone W/2.6. Es ist mit einem Mehrfamilienhaus überstellt,

dessen Nordwestfassade an die Südostfassade des Wohnhauses auf dem benachbarten

Grundstück Kat.-Nr. 03 anstösst. Dieses wiederum ist mit einem weiteren

Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 04 zusammengebaut. Die drei

Mehrfamilienhäuser bilden einen einheitlichen Gebäudekomplex, wobei das

Wohnhaus auf dem Baugrundstück gegenüber dem benachbarten Gebäude um ca.

5.

m in nordöstlicher Richtung verschoben ist. Die Bauherrschaft plant

verschiedene bauliche Massnahmen im Gebäudeinnern sowie die Aufstockung des

bestehenden Flachdachs durch ein Attikageschoss. Ausserdem sollen die

Gebäudehülle mit einer Wärmedämmung versehen und auf dem Vorplatz zwei

zusätzliche Aussenabstellplätze erstellt werden.

2.2

vorliegenden Beschwerdeverfahren ist nur noch die Aufstockung strittig, welche

die Baubewilligungsbehörde in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG

bewilligte. Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine Rechtsverweigerung

vor, da sie den Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt habe. Zwar sei

unbestritten, dass das bestehende Mehrfamilienhaus die in der fraglichen Zone

zulässige Gebäudehöhe überschreite. Das gewachsene Terrain sei jedoch aus den

Baueingabeplänen nicht ersichtlich, sodass das Ausmass der

Gebäudehöhenüberschreitung nicht feststellbar sei. Eine Anwendung von

§ 357 Abs. 1 PBG und insbesondere die in einem neuen Entscheid vom

Bundesgericht geforderte materielle Sichtweise sei ohne Kenntnis des Masses der

Gebäudehöhenüberschreitung und damit ohne klare Planunterlagen nicht möglich.

Darin, dass die Vorinstanz es unterlassen habe, den Sachverhalt diesbezüglich

abklären zu lassen oder selber genauer abzuklären, liege eine

Rechtsverweigerung. Zu berücksichtigen sei, dass das streitbetroffene Gebäude

aufgrund der Isolation optisch noch höher in Erscheinung trete.

3.

3.1

Gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut oder erweitert werden, wenn keine

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für

neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die

erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Gemäss der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts – auf

welche sich auch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid beruft – führte die

Aufstockung eines überhohen Gebäudes durch ein Dachgeschoss zu keiner neuen

oder weitergehenden Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1

PBG, sofern keine Übergeschossigkeit resultierte. Diese Praxis wurde damit

begründet, dass in diesem Zusammenhang nicht die First- bzw. die Gesamthöhe des

Gebäudes massgeblich sei. Vielmehr werde die Gebäudehöhe von der Schnittlinie

zwischen der Fassade und der Dachfläche des obersten Vollgeschosses auf den

darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Die

geplante Dachgeschossaufstockung habe keinen Einfluss auf die Dachfläche des obersten

Vollgeschosses und wirke sich damit auch nicht auf die Gebäudehöhe im

Rechtssinn aus. Es liege damit auch keine neue oder weitergehende Abweichung

von Vorschriften vor (vgl. VGr, 2. März 2017, VB.2016.00532, E. 2.4).

3.2

Demgegenüber

gelangte das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid mit folgenden

Überlegungen zu einem anderen Ergebnis: Das Bundesgericht habe bereits in

seinem Entscheid vom 1. Februar 2017 grossen Wert auf die tatsächlichen

Auswirkungen der geplanten Errichtung eines Attikageschosses gelegt. Im zu

beurteilenden Fall ändere die Aufstockung zwar die Gebäudehöhe im rechtlichen

Sinn nicht. Diese rein formelle Betrachtungsweise führe jedoch zu einem

stossenden Ergebnis und erweise sich deshalb als unhaltbar. Es sei offenkundig,

dass eine Baute mit zusätzlichem Attikageschoss viel höher wirke und auch

effektiv erhebliche negative Auswirkungen für die Nachbarn habe. Das geplante

Attikageschoss verstärke in Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den

optischen Eindruck die bestehende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe

massiv. Auf Grundlage dieser – zwingend gebotenen – materiellen Sichtweise

führe die geplante Aufstockung in Bezug auf die tatsächlich in Erscheinung

tretende Gebäudehöhe zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357

Abs. 1 PBG (vgl. BGr, 1. März 2018,1C_231/2017, E. 4.5 ff).

3.3

Aufgrund

dieses neuen Entscheids des Bundesgerichts lässt sich die bisherige Praxis des

Verwaltungsgerichts, welche auf die im Zürcherischen Planungs- und Baugesetz

geregelte technische Gebäudehöhe abstellte, nicht mehr halten. Diese vom Bundesgericht

als "formelle Betrachtungsweise" bezeichnete Vorgehensweise ist durch

eine im Einzelfall vorzunehmende "materielle Sichtweise" zu ersetzen.

Dass das Ausmass der bestehenden Gebäudehöhenüberschreitung eines

streitbetroffenen Gebäudes unter diesen Umständen von massgeblicher Bedeutung

ist bzw. sein kann, liegt auf der Hand, dies im Gegensatz zur bisherigen

Praxis, bei welcher das Mass der Überschreitung der Gebäudehöhe in Zusammenhang

mit der Beurteilung der Frage nach einer neuen oder weitergehenden Abweichung

von baurechtlichen Vorschriften unmassgeblich war. Im Rahmen der anschliessend

gebotenen Abwägung der Interessen der Bauherrschaft einerseits und

nachbarlichen sowie öffentlichen Interessen andererseits fand das Ausmass der

Gebäudehöhenüberschreitung allerdings Beachtung.

Nach dem Gesagten erweist sich die Auffassung der

Beschwerdeführer, eine Beurteilung des Bauvorhabens sei im Lichte der neusten

bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht ohne genaue Kenntnis des Ausmasses der

Gebäudehöhenüberschreitung durch das streitbetroffene Gebäude möglich, als

zutreffend. Insofern ist die Rüge berechtigt.

4.

4.1

Die

zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen

Boden gemessen. Gemäss gefestigter Rechtsprechung ist bei Änderung oder

Erweiterung einer Baute der gewachsene Boden bei Einreichung des ursprünglichen

Gesuchs für die "Stammbaubewilligung" massgebend und nicht das

Terrain bei Einreichung eines Änderungs- oder Erweiterungsgesuchs (VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.2.1; 28. September 2005, VB.2005.00295 =

BEZ 2006 Nr. 9).

4.2

Zulässig

ist in der fraglichen Wohnzone W/2.6 nach der geltenden Bau- und Zonenordnung

eine Gebäudehöhe von 10,5 m. Der gewachsene Boden bei Einreichung des

ursprünglichen Stammbaugesuchs ist in den vorliegenden Baueingabeplänen

unbestrittenermassen nicht verzeichnet. Entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführer lässt sich der ursprüngliche Terrainverlauf aber den

vorliegenden Akten entnehmen und ist nicht – mangels genügender Planunterlagen

– von einer Gebäudehöhe von 13,5 m auszugehen. Zwar ist die von der Baubehörde

eingereichte Skizze undatiert und ungestempelt. Das gewachsene Terrain ist aber

im Plan Nr. 05 vom 14. Juni 1963 eingetragen. Die Terrainangaben in

der Skizze entsprechen den Angaben im gestempelten und unterzeichneten

Fassadenplan von 1963. Diese Unterlagen zeigen das ursprünglich gewachsene

Terrain, welches von der G-Strasse in südwestlicher Richtung leicht ansteigend

verlief und im Bereich der Nordostfassade des Gebäudes zugunsten der Garagen

abgegraben wurde. Gemäss diesen Plänen misst die Gebäudehöhe 10,5 m an der

südöstlichen Gebäudeecke, 10,5 m an der südwestlichen Gebäudeecke bzw.

10,8 m an der nordöstlichen Gebäudeecke. Die Gebäudehöhe lässt sich also

bezüglich der Südostfassade und der Nordostfassade unmittelbar den Plänen

entnehmen. Keine Terrainangaben enthält die planerische Darstellung der

Südwestfassade. Dies ist allerdings unerheblich, da angesichts der vorhandenen

Terrainangaben davon auszugehen ist, dass lediglich an der Nordostfassade

abgegraben wurde und das ursprünglich gewachsene Terrain im Südwesten dem

gestalteten entspricht.

Damit ergibt sich aus den Planunterlagen, dass die

Gebäudehöhe des streitbetroffenen Wohnhauses an der Nordostfassade um maximal

30.

cm (an der nordöstlichen Gebäudeecke) überschritten wird, während das

Mehrfamilienhaus die Gebäudehöhe von 10,5 m an der Südwestfassade und an

der Südostfassade überall einhält. Weitere Sachverhaltsermittlungen erweisen

sich demzufolge als nicht erforderlich. Insbesondere besteht kein Anlass zur

Annahme, dass das gewachsene Terrain in den Plänen von 1963 nicht dem

gewachsenen Boden im Zeitpunkt der damaligen Baueingabe entsprechen könnte bzw.

dass im Bereich des Baugrundstücks zum Zeitpunkt des Stammbaugesuchs

massgebliche Aufschüttungen vorgenommen worden seien, wie dies die

Beschwerdeführer – allerdings in unsubstanziierter Weise – behaupten.

5.

5.1

beurteilen ist daher die Aufstockung eines bestehenden, die Gebäudehöhe um

maximal 30 cm an einer Gebäudeecke überschreitenden Mehrfamilienhauses im

Lichte der Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG.

5.2

Im Rahmen

einer vom Bundesgericht geforderten materiellen Sichtweise ist davon

auszugehen, dass das streitbetroffene Wohnhaus die zulässige Gebäudehöhe nur

sehr geringfügig überschreitet und daher im bestehenden Zustand nicht in

wahrnehmbarer Weise "zu hoch" in Erscheinung tritt. Dies gilt im

vorliegenden Fall umso mehr, als auch die benachbarten beiden Wohnhäuser, welche

der gleichen Überbauung angehören und teilweise mit dem streitbetroffenen

Gebäude zusammengebaut sind, eine vergleichbare Überschreitung der Gebäudehöhe

aufweisen. Es liegt daher kein mit dem zitierten Bundesgerichtsentscheid

vergleichbarer Fall vor, in dem das aufzustockende Gebäude die zulässige

Gebäudehöhe um teilweise bis zu 2,5 m überschritt, was etwa einer

Nettogeschosshöhe entspricht.

5.3

Bei einer

Überschreitung der Gebäudehöhe in einem geringfügigen Ausmass von maximal 30 cm

kann nicht davon gesprochen werden, das geplante Attikageschoss verstärke in

Bezug auf die äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende

Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe massiv. Andernfalls müsste aus dem

zitierten Entscheid des Bundesgerichts konsequenterweise der Schluss gezogen

werden, jegliche Aufstockung eines die Gebäudehöhe auch in einem sehr

geringfügigen Ausmass überschreitenden Gebäudes stelle eine weitergehende Abweichung

im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dar. Damit würde die vom kantonalen

Recht in § 357 Abs. 1 PBG gewährleistete Bestandesgarantie –

zumindest bei Rechtswidrigkeit infolge Gebäudehöhenüberschreitung – unterlaufen

und der Bestimmung ihre Anwendung versagt. Diese Auffassung kann dem zitierten

Entscheid des Bundesgerichts nicht zugrunde gelegen haben.

Dass die Aussenwärmedämmung zu einer Erhöhung des Gebäudes

im rechtstechnischen Sinn führt, wird nicht geltend gemacht und wäre im Übrigen

mit der Bestimmung von § 253a PBG, wonach Aussenwärmedämmungen bis zu

35.

cm Dicke an bestehenden Gebäuden unbesehen rechtlicher

Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden dürfen,

nicht vereinbar. Private Interessen der Nachbarn, welche die Interessen der

Bauherrschaft an der Aufstockung zu überwiegen vermöchten, werden nicht geltend

gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die geplante Aufstockung tangiert

weder die nachbarliche Aussicht noch die Belichtung der benachbarten

Wohnhäuser. Mithin stehen der Aufstockung keine überwiegenden Interessen

entgegen.

Damit erweist sich die geplante Errichtung eines

Attikageschosses auf dem bestehenden Wohnhaus als im Lichte von § 357 Abs. 1

PBG bewilligungsfähig.

6.

6.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Hingegen sind die

Beschwerdeführenden zu einer angemessenen Parteientschädigung an die

Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 5'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zur

Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführer werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer Haftung

verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von

Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …