VB.2018.00279

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00279

24. Januar 2019Deutsch29 min

(URT.2019.20542)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Am

4. Mai 2016 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D die teilweise

nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung einer Scheune in ein

Lagergebäude sowie die Umgestaltung des Vorplatzes auf dem in der

Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse in E.

Gleichzeitig wurde die raumplanungsrechtliche und landschaftsschutzrechtliche

Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 für das

Bauvorhaben eröffnet. Den dagegen von A erhobenen Rekurs hiess das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 9. November 2016 teilweise gut und hob

den Beschluss des Bauausschusses E vom 4. Mai 2016 und die Verfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 18. April 2016 auf. Da mit der

Bewilligungserteilung nicht hinreichend sichergestellt worden sei, dass die

Nutzungsänderung zu keinen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und

Umwelt führe, und insofern der Sachverhalt unzureichend abgeklärt worden sei

bzw. die Nutzweise im Baugesuch zu wenig konkretisiert sei, wies das

Baurekursgericht die Sache zur ergänzenden Untersuchung und zur neuen

Beurteilung an den Bauausschuss E und an die Baudirektion des Kantons

Zürich zurück (Verfahren Geschäftsnr. 02, BRGE III Nr. 03).

B. Mit

Beschluss vom 3. Juli 2017 erteilte der Bauausschuss der Gemeinde E D

die teilweise nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung des

ehemals landwirtschaftlich genutzten Ökonomiegebäudes Vers.-Nr. 04 auf dem

in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 05 an der F-Strasse

in E in ein Lagergebäude, mit folgenden Nebenbestimmungen:

"1. Koordination

Die Gesamtverfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich BVV Nr. 06 vom 19. Juni 2017

bildet Bestandteil der vorliegenden Baubewilligung.

2. Stammbewilligung

Die Auflagen/Bedingungen

der Stammbewilligung sind rechtsgültig, soweit nachstehend und im Entscheid des

Erwägungen

Baurekursgerichts vom 9. November 2016 (Entscheid-Nr. 02) nichts

Abweichendes angeordnet ist (vgl. Baubewilligung [Stammbewilligung] vom

4.

Mai 2016, Baugesuch Nr. 07).

3.

Nachlieferung fehlender

Unterlagen

Der

Abteilung Bau und Planung sind die in der Erwägung erwähnten, angepassten

Unterlagen bis am 31. August 2017 nachzuliefern.

4.

Gestaltung

Die Heimat- und

Ortsbildschutzkommission (H+O) genehmigt das Baugesuch ohne Auflagen,

anlässlich deren Sitzung vom 26. Juni 2017.

5.

Vorsorgeprinzip

Auf verhinderbare

Emissionen und Fahrten ist zu verzichten.

6.

Bepflanzung

Die widerrechtlich

eingekieste Fläche südlich des Gebäudes Vers.-Nr. 04 ist bis am

30.

April 2018 fachgerecht auf den ursprünglich rechtmässigen Zustand

zurückzubauen.

7.

Bauausführung

Den Weisungen der

Baukontrollorgane ist unbedingt und unverzüglich Folge zu leisten. Ist der

Gesuchsteller mit Weisungen der Baukontrollorgane nicht einverstanden, kann er

bei der örtlichen Baubehörde den Erlass einer diesbezüglich anfechtbaren

Verfügung verlangen. Diese entbindet ihn aber nicht von der Pflicht, die

genannten Weisungen zu befolgen.

8.

Bauvollendung

Nach Bauvollendung

(Rückbau des Kiesplatzes) ist die Abteilung Bau und Planung für die Abnahme zu

benachrichtigen."

Gleichzeitig wurde die Verfügung der Baudirektion des

Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 eröffnet, mit welcher diese für die

bereits erfolgte Umnutzung der Remise die Ausnahmebewilligung nach

Art. 24a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) mit

folgenden Nebenbestimmungen erteilt hat (Dispositivziffer I): Sämtliche

baulichen Massnahmen sind nicht zulässig. Bei veränderten Verhältnissen wird

neu verfügt (lit. a). Der Standort darf nicht zum Hauptstandort des

Gartenbaubetriebs werden (lit. b). Es dürfen maximal sieben Fahrtenbewegungen

pro Tag durchgeführt werden (lit. c). Die örtliche Baubehörde wird

eingeladen, die Einhaltung der Fahrtenzahl zu überwachen (lit. d). Bei

Dispositiv

veränderten Verhältnissen wird von Amtes wegen neu verfügt (lit. e).

Sodann wurde die Bewilligung nach der Verordnung zum Schutze der

Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März 1998 erteilt

(Dispositivziffer II).

II.

Dagegen erhob A am 4. September 2017 Rekurs und

beantragte die Aufhebung der angefochtenen Bewilligungen. In prozessualer

Hinsicht stellte er im Sinn vorsorglicher Massnahmen den Antrag, es sei D sowie

der G GmbH umgehend die heutige Nutzung der Scheune bis zum Vorliegen

einer rechtskräftigen Baubewilligung für die Umnutzung der Scheune zu

untersagen, und es sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Präsidialverfügung

vom 29. September 2017 wies das Baurekursgericht das Gesuch um Anordnung

vorsorglicher Massnahmen ab, soweit darauf eingetreten wurde. Nach Abschluss

des Schriftenwechsels hiess das Baurekursgericht den Rekurs mit Entscheid vom

21. März 2018 teilweise gut und hob den Beschluss des Bauausschusses E

vom 3. Juli 2017 auf, soweit damit die baurechtliche Bewilligung für das

Bauvorhaben erteilt wurde. Der Bauausschuss wurde eingeladen, über das

Baugesuch neu zu entscheiden. Dispositivziffer I lit. c der Verfügung

der Baudirektion des Kantons Zürich vom 19. Juni 2017 wurde wie folgt

geändert: "Es dürfen maximal 7 Einzelfahrten pro Tag mit Personenwagen

bis 3500 kg und maximal 2 Einzelfahrten innerhalb von 20 Tagen

mit Lastwagen durchgeführt werden". Im Übrigen wurde der Rekurs

abgewiesen. Die Verfahrenskosten wurden A, D und dem Bauausschuss E zu je

einem Drittel auferlegt. Umtriebsentschädigungen wurden nicht zugesprochen.

III.

Daraufhin gelangte A am 7. Mai 2018 mit Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei

aufzuheben und die Bewilligung zur Umnutzung der Scheune Nr. 04,

Kat.-Nr. 05, in ein Lagergebäude sei zu verweigern, mit der Anordnung, der

illegal erstellte Vorplatz sei umgehend rückzubauen, unter Strafandrohung im

Unterlassungsfall. Eventualiter sei die angefochtene Bewilligung aufzuheben und

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. den Bauausschuss E und

die Baudirektion des Kantons Zürich zurückzuweisen, mit der Anordnung, dass die

nicht bewilligten Nutzungen bis zu einer allfälligen rechtskräftigen

Bewilligung untersagt seien, die Anzahl zulässiger Fahrten um Betriebszeiten zu

ergänzen sei, jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit untersagt sei, der

Bauausschuss E konkrete Vollzugsmassnahmen vorzusehen habe und der illegal

erstellte Vorplatz umgehend rückzubauen sei, unter Strafandrohung im

Unterlassungsfall. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das vorliegende sowie

das vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In

prozessualer Hinsicht beantragte A die Durchführung eines Augenscheins.

Der Bauausschuss E und die Baudirektion des Kantons

Zürich verzichteten am 23. Mai 2018 bzw. 5. Juni 2018 auf eine

Beschwerdeantwort und beantragten die Abweisung der Beschwerde. Dasselbe

beantragte das Baurekursgericht am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen. D

reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein. A verzichtete am

20. Juni 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum

Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

1.2 Beim

angefochtenen Entscheid der Vorinstanz handelt es sich um einen

Rückweisungsentscheid. Da die Rückweisung vorliegend einzig der Umsetzung der

Anordnungen des Baurekursgerichts dient und der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum

verbleibt, handelt es sich materiell nicht – wie bei Rückweisungsentscheiden

sonst grundsätzlich – um einen Zwischenentscheid, gegen den ein Rechtsmittel

bloss sinngemäss unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des

Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zulässig ist, sondern um einen

anfechtbaren Endentscheid (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 65; BGE 140 V

282 E. 4.2).

1.3 Als Miteigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 08, die nur

durch die F-Strasse vom Baugrundstück getrennt ist, sowie als Alleineigentümer

der Parzelle Kat.-Nr. 09, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt,

ist der Beschwerdeführer gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21

Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.

1.4 Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.1 Die

Umnutzung des ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäudes könnte

unbestrittenermassen ausschliesslich gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt

werden. Unter dem Randtitel "Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen

ausserhalb der Bauzonen" hält diese Bestimmung fest:

"1Erfordert

die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine

baulichen Massnahmen im Sinne von Artikel 22 Absatz 1, so ist die

Bewilligung zu erteilen, wenn:

dadurch keine neuen Auswirkungen

auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen, und

sie nach keinem anderen

Bundeserlass unzulässig ist.

2Die

Ausnahmebewilligung ist unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten

Verhältnissen von Amtes wegen neu verfügt wird."

2.2 Als Baute oder Anlage gemäss

Art. 22 Abs. 1 RPG gilt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung

eine künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte Einrichtung, die in

bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht und die Nutzungsordnung zu

beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum äusserlich erheblich verändert,

die Erschliessung belastet oder die Umwelt beeinträchtigt. Eine bauliche

Massnahme ist dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der

Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf

der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der

Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Als

Bauten gelten auch Fahrnisbauten, welche über nicht unerhebliche Zeiträume

ortsfest verwendet werden (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGE 120 Ib 379

E. 3c; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Stämpflis

Handkommentar, Bern 2006, Art. 22 N. 10 f.). Im Rahmen der aus

der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) abgeleiteten und auf Art. 24c

Abs. 1 RPG gestützten Bestandesgarantie besteht die Möglichkeit,

rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen in ihrem Bestand zu erhalten und die

dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Darunter fallen sämtliche

Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung (Renovationen),

soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverändert bleiben.

Da aber Ausnahmebewilligungen für Zweckänderungen nach Art. 24a RPG von

Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt werden und

der Gesetzgeber davon ausging, dass sie wegen fehlender baulicher Änderungen

jederzeit problemlos rückgängig gemacht werden können müssen, dürfen im

Hinblick auf die neue Nutzung keine Investitionen getätigt werden, die einem

Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein

könnten. Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 24a

RPG ist daher weit auszulegen. Es sind darunter alle Arbeiten an

der Baute im Hinblick auf die neue Nutzung zu verstehen. Als Unterhaltsmassnahmen

kommen somit einzig Massnahmen zur Substanzerhaltung in Betracht, die auch

ohne die Zweckänderung, d.h. für die ursprüngliche Nutzung erforderlich gewesen

wären (BGr, 23. August 2017,1C_283/2017, E. 3.1 ff.).

2.3 Gemäss der

Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März

1998 sind in der Landschaftsschutzzone III B, in welcher sich das

streitbetroffene Grundstück befindet, alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und

Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert

des Schutzgebietes beeinträchtigen könnten, bewilligungspflichtig. Insbesondere

sind bewilligungspflichtig das Errichten und Verändern von Bauten und Anlagen

aller Art einschliesslich Mauern und Einfriedungen, Reklamevorrichtungen,

Antennen, Freileitungen, Solaranlagen, Masten und dergleichen;

Geländeveränderungen und Ablagerungen aller Art; das Aufforsten oder Anlegen

von Baumbeständen ausserhalb des Waldes, ausser Hochstammobstbäumen und Hecken;

das Beseitigen von Hecken, markanten Bäumen und Sträuchern sowie Baumgruppen ausserhalb

des Waldes; Bachverbauungen sowie das Anlegen und Ausbauen von Strassen, Wegen

und Parkplätzen.

2.4 Im Rahmen

der Beurteilung des Baugesuchs hinsichtlich allfälliger neuer Auswirkungen auf

Raum, Erschliessung und Umwelt gemäss Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG

ist nach der Rechtsprechung von der bisher bewilligten Nutzung auszugehen (BGr,

29. August 2018,1C_619/2017, E. 4.2; VGr, 23. April 2015,

VB.2014.00244, E. 3.4, bestätigt mit BGr, 19. Januar 2016,

1C_336/2015, E. 4.2 f.; VGr, 27. März 2008, VB.2007.00549,

E. 4.4.2). In einem kürzlich ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht

festgehalten, dass es problematisch erscheine, für den Vergleich der

Auswirkungen auf eine vor langer Zeit aufgegebene Nutzung abzustellen, deren

Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt sich kaum mehr oder nur noch

mit grösserem Beweisaufwand zuverlässig feststellen liessen. Naheliegend sei

vielmehr, die zuletzt erlaubte Verwendung oder eine bisherige, zulässige

Nutzung als Referenzmassstab heranzuziehen, auch wenn die Baute oder Anlage

ursprünglich einen anderen Verwendungszweck gehabt habe. Dies rechtfertige sich

jedenfalls dann, wenn die bisherige Nutzung während längerer Zeit ausgeübt

worden sei. Eine frühere, rechtmässig ausgeübte Nutzung könne dann

berücksichtigt werden, wenn sie nicht viele Jahre zurückliege und sich

einwandfrei, ohne besonderen Beweisaufwand, feststellen lasse (BGr,

29. August 2018,1C_619/2017, E. 4.2). Nicht massgebend ist die mit

der theoretisch möglichen zonenkonformen Nutzung verbundene Maximalbelastung.

Gemäss dem Bundesgericht kann daher im Rahmen von Art. 24a lit. a RPG

nicht geltend gemacht werden, bei der Nutzung der Liegenschaft als

herkömmlichem Landwirtschaftsbetrieb wären die Auswirkungen auf die Umwelt eher

grösser als bei einer nichtlandwirtschaftlichen betrieblichen Nutzung. Dies

stellte eine von dieser Bestimmung nicht vorgesehene, unzulässige

"Verrechnung" von weggefallenen landwirtschaftlichen Auswirkungen und

neuen nichtlandwirtschaftlichen Auswirkungen dar. Gleiches gilt nach der Praxis

im Bereich von Mobilfunkanlagen. So kann die Erhöhung der Leistung der einen

Anlage nicht durch die Verminderung der Leistung einer anderen Anlage am

gleichen Standort kompensiert werden, selbst wenn die Gesamtbelastung nicht

erhöht wird (BGr, 4. Dezember 2008,1C_127/2008, E. 2.5;

6. August 2007,1A.274/2006, E. 3.2). Im gleichen Sinn erwog das

Bundesgericht in einem weiteren Fall, mit der Bewilligung, anstelle des

vorhandenen Podests eine überdeckte Lagerhalle zu errichten, seien allfällige

Ansprüche auf die Weiterführung der bisherigen [landwirtschaftlichen] Nutzung

untergegangen (BGr, 28. Juli 2003,1A.176/2002, E. 2.1).

2.5 Nach dem

klaren Wortlaut von Art. 24a RPG ist für die Zulässigkeit einer

Zweckänderung nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss

geringfügig sind. Sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der

Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kommt eine Bewilligung gestützt

auf diese Bestimmung nicht in Betracht (BGr, 19. Januar 2016,1C_336/2015,

E. 4.1; BGr, 16. Oktober 2008,1C_243/2008, E. 3.1;

Waldmann/Hänni, Art. 24a N. 6). Bei der Anwendung von Art. 24a

Abs. 1 lit. a RPG ist denn auch keine Interessenabwägung vorzunehmen.

Sobald eine Zweckänderung zusätzliche Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt

hat, kann eine entsprechende Bewilligung nicht gestützt auf Art. 24a RPG

erteilt werden, selbst dann, wenn einer Zweckänderung keine anderen Interessen

entgegenstehen oder solche gar überwiegend für eine Zweckänderung sprechen

(BGr, 12. September 2003,1A.214/2002, E. 5.1.2; Rudolf Muggli in:

Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar

zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 24a Rz. 12).

3.1 Die

Vorinstanz erwog, der Umfang der bewilligten landwirtschaftlichen Nutzung des

Ökonomiegebäudes sei nicht klar. Lägen keine gesicherten Angaben vor, seien die

mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des Ökonomiegebäudes

verbundenen Immissionen basierend auf Erfahrungswerten abzuschätzen. Massgebend

seien die Immissionen, die mit der Bewirtschaftung eines Ökonomiegebäudes der

vorliegenden Art typischerweise einhergingen. Aufgrund der Art und

Beschaffenheit des Gebäudes sei von einer ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung

mit Tierhaltung auszugehen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 geltend

gemachten elf Einzelfahrten pro Tag bei einer zonenkonformen Nutzung des

Ökonomiegebäudes seien nachvollziehbar und realistisch und könnten als

Referenzbelastung festgesetzt werden. Die Beschwerdegegnerin 3 habe nicht

spezifiziert, ob unter den maximal sieben Fahrten pro Tag eine Hin- und

Rückfahrt oder eine Einzelfahrt zu verstehen sei, und es sei nicht nach

Personen- und Lastwagen unterschieden worden. Da in den Erwägungen bezüglich

der Anzahl Fahrten auf die Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin 1

verwiesen werde und diese dort von Einzelfahrten ausgehe, sei die entsprechende

Auflage im Dispositiv der Verfügung der Beschwerdegegnerin 3 dahingehend

zu verstehen, dass maximal sieben Einzelfahrten pro Tag durchgeführt werden

dürfen. Ein Jahreskontingent, wie es die Beschwerdegegnerin 1 beantrage,

würde eine effektive Kontrolle durch die örtliche Baubehörde de facto

verunmöglichen. Im Ergebnis sei die Auflage insoweit zu präzisieren bzw. zu

ergänzen, dass es sich bei den maximal erlaubten sieben Fahrtenbewegungen

pro Tag um Einzelfahrten mit Personenwagen handle. Nebst diesen Fahrten seien

innerhalb von 20 Tagen maximal zwei Einzelfahrten mit einem Lastwagen

gestattet. Demgegenüber bestehe keine Veranlassung, die Verfügung um eine

separate Auflage zu ergänzen, wonach der Beschwerdegegnerin 1 sämtliche

Werkhof- und Magazintätigkeiten verboten seien. Immissionen im Zusammenhang mit

der Lagernutzung seien nach Art. 24a RPG im selben Umfang gestattet, wie

sie bei einer zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes anfielen. Es sei

nicht einzusehen, inwiefern sich die damit üblicherweise einhergehenden

Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub etc. weniger störend auswirken würden, als

dies bei einer Lagernutzung der Fall sei. Erweise sich die Nutzungsänderung

unter Art. 24a RPG als bewilligungsfähig, sei die bestehende Erschliessung

nicht mehr infrage zu stellen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers

verstosse die Nutzungsänderung auch nicht gegen die Verordnung zum Schutz der

Drumlinlandschaft Zürcher Oberland. Da die im Rekursverfahren BRGE III

Nr. 03 angefochtene Baubewilligung durch das Baurekursgericht mit

Entscheid vom 9. November 2016 vollständig aufgehoben worden sei, erweise

sich die vorliegend angefochtene Baubewilligung, soweit diese auf Auflagen und

Bedingungen der im ersten Rekursverfahren aufgehobenen Bewilligung verweise,

als fehlerhaft und müsse aus formellen Gründen aufgehoben werden. Der

Beschwerdegegner 2 sei daher einzuladen, nach Rechtskraft des vorliegenden

Entscheids die Baueingabe der Beschwerdegegnerin 1 umfassend zu prüfen und

darüber neu zu entscheiden.

3.2 Der

Beschwerdeführer macht geltend, der einzige operative Standort/Werkhof der G GmbH,

die die Scheune derzeit miete, liege auf dem streitbetroffenen Grundstück; es

bestehe nicht lediglich ein "stilles Lager". Der Gartenbaubetrieb

verursache Immissionen, die das Ausmass eines früheren Landwirtschaftsbetriebs

überschritten. Sodann sei die vorhandene Erschliessung für die heutige Nutzung

untauglich. Lastwagenfahrten seien über den vorhandenen Weg ohne Gefährdung von

Personen ausgeschlossen. Die Vorinstanz verkenne, dass der ehemalige Landwirt

unmittelbar neben der Scheune gewohnt habe. Die von der Vorinstanz als

Referenz herangezogenen elf Einzelfahrten pro Tag gingen daher an der

Sache vorbei, da die acht Fahrten des Landwirts vollständig entfielen,

habe dieser die Betreuung und Überwachung der Tiere doch zu Fuss erledigen

können. Es hätte daher höchstens von drei täglichen Fahrten ausgegangen werden

dürfen. Hinzu komme, dass Lastwagenfahrten für Viehtransporte und

Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien. Wenn nun für den

heutigen Gartenbaubetrieb sieben Fahrten zugelassen würden, sprenge dies

den Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung. Zudem müsse die zulässige

Fahrtenzahl sämtliche Nutzungen, und damit neben dem Gartenbaubetrieb auch die

Wohnnutzung der Beschwerdegegnerin 1 sowie die Bewirtschaftung der

umliegenden landwirtschaftlichen Felder, abdecken. Die im angefochtenen

Entscheid bewilligte Anzahl Fahrten sei daher offenkundig falsch ermittelt

worden. Da es sich bei der Scheune heute um einen Werkhof resp. einen täglich

intensiv genutzten Magazinstandort handle, habe die heutige Nutzung neue

Auswirkungen auf die Umwelt. Dies könne nicht als Vollzugsproblem abgetan

werden, da feststehe, dass die rechtlichen Vorgaben nicht eingehalten seien. Zudem

seien seit 1972 zahlreiche bauliche Veränderungen am und im strittigen Gebäude

vorgenommen worden. Dies stelle auch die Beschwerdegegnerin 1 nicht in

Abrede. Da nie eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung bewilligt worden sei, sei

der ursprüngliche bauliche Zustand unmittelbar nach Aufgabe der

landwirtschaftlichen Tätigkeit massgebend und nicht der bauliche Zustand bei

Aufnahme der nun umstrittenen Tätigkeit.

4.1 Das

streitbetroffene Gebäude wurde unbestrittenermassen bis am 1. Juli 1972 für

landwirtschaftliche Zwecke genutzt. Aus den Akten ergibt sich, dass die

Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 sämtliche Archivakten

der Scheune Ass. Nr. 04 sowie der umliegenden Gebäude konsultierte,

jedoch keine Unterlagen zum streitigen Objekt mehr vorhanden sind. Aus diesem

Grund liegt die ursprüngliche Bewilligung zur landwirtschaftlichen Nutzung des

streitigen Gebäudes nicht bei den Akten. Nachdem die landwirtschaftliche

Nutzung aufgegeben worden war, wurde bzw. wird das ehemalige Ökonomiegebäude seit

1978 von der Beschwerdegegnerin 1 sowie von Dritten ausschliesslich für

nichtlandwirtschaftliche Lager- und Einstellzwecke genutzt. Indes ergeben sich

aus den Akten keine Anhaltspunkte dafür, dass nach Aufgabe der

landwirtschaftlichen Nutzung des streitbetroffenen Gebäudes eine andere Nutzung

je bewilligt worden wäre. Dies macht denn auch die Beschwerdegegnerin 1

nicht geltend. Unter diesen Umständen bildet die vormalige landwirtschaftliche

Nutzung der Scheune den massgebenden Referenzzustand für die vorliegend

streitige Ausnahmebewilligung, zumal dies offenbar die letzte bewilligte

Nutzung der Scheune darstellt. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, ist

der Umfang der ehemals bewilligten Nutzung mangels Vorliegens der

ursprünglichen Bewilligung oder anderer Archivakten zum streitbetroffenen

Grundstück unklar. Der Schluss der Vorinstanz, es sei von einer ehemaligen

landwirtschaftlichen Nutzung mit Tierhaltung auszugehen, stützt sich auf die

bei den Akten liegenden Grundrisspläne des streitbetroffenen Gebäudes und wird

von den Parteien nicht bestritten.

4.2 Die

Beschwerdegegner 2 und 3 bewilligten eine Umnutzung der Scheune in ein

"Lagergebäude" bzw. "Lager". Die Beschwerdegegnerin 3

hält in der Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 fest, das Vorhaben umfasse

die Umnutzung der Scheune zu einem "stillen Lager". Die

Baubewilligung des Beschwerdegegners 2 vom 3. Juli 2017 erklärt die

Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017 zum Bestandteil der vorliegenden

Baubewilligung. Vor diesem Hintergrund umfasst die Ausnahmebewilligung

lediglich die Zweckänderung zu einem sogenannten "stillen Lager". Ein

solches wird nur selten zur Bewirtschaftung und nicht für den täglichen, gewerblichen

Betrieb besucht (VGr, 21. September 2017, VB.2016.00035/VB.2016.00036,

E. 5.1). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, die G GmbH nutze

die Scheune nicht als "stilles Lager", sondern vielmehr als Werkhof

bzw. Magazinstandort, ist festzuhalten, dass eine solche intensive Nutzung

nicht der angefochtenen Bewilligung entspräche. So hält die

Beschwerdegegnerin 3 in ihrer Gesamtverfügung vom 19. Juni 2017

ausdrücklich fest, der Standort dürfe nicht zum Hauptstandort des

Gartenbaubetriebs werden. Bereits der Umstand, dass lediglich eine Umnutzung in

ein "stilles Lager" bewilligt wurde, schliesst eine Nutzung als

Neben- oder Hauptstandort aus. Es ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass eine

allfällige gegenwärtige oder zukünftige intensivere Nutzung der Scheune im

vorliegenden Verfahren nicht relevant ist, da eine solche intensivere Nutzung

nicht Gegenstand des Bewilligungsverfahrens ist. Vielmehr hätte bei einer

rechtswidrigen Nutzung der Scheune die örtliche Baubehörde einzuschreiten.

4.3 Soweit der

Beschwerdeführer geltend macht, die Bewilligung hätte bereits deshalb nicht

erteilt werden dürfen, weil die Beschwerdegegnerin 1 die in der

Baubewilligung verlangten Unterlagen bis heute nicht eingereicht habe, ist ihm

nicht zuzustimmen. Zwar wurde die Beschwerdegegnerin 1 mit der

Baubewilligung vom 3. Juli 2017 verpflichtet, weitere Unterlagen bis am

31. August 2017 nachzuliefern und darin den Rückbau des Kiesplatzes gelb

anzuzeigen, den Hauptstandort des Betriebs zu deklarieren und sämtliche Mauern

im Inneren der Scheune einzuzeichnen. Der Beschwerdegegner 2 legte im

Rekursverfahren dar, dass diese eingeforderten Unterlagen für den Entscheid

über die Bewilligungsfähigkeit nicht relevant seien, da die Auswirkungen auf

die Umwelt von der Beschwerdegegnerin 1 zwar minimalistisch, aber

ausreichend dargelegt worden seien. Dem ist zuzustimmen, zumal aus dem Bericht

der I AG vom 20. April 2017 mindestens knapp hervorgeht, wie das

ehemalige Ökonomiegebäude genutzt werden soll und wie viele Fahrtenbewegungen

die beabsichtigte Nutzung nach sich ziehe. Hinzu kommt, dass die Baubewilligung

vom 3. Juli 2017 ohnehin keine Rechtsfolgen für den Fall der

Nichteinreichung der verlangten Akten vorsah.

4.4 Umstritten

ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren hauptsächlich, ob durch die Nutzungsänderung

neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstünden.

4.4.1

Dazu ist zunächst zu ermitteln, welche Auswirkungen die letzte

bewilligte Nutzung des Ökonomiegebäudes auf Raum, Erschliessung und Umwelt

hatte. Die Beschwerdegegnerin 3 sowie die Vorinstanz stützten sich dabei

auf den Bericht der I AG vom 20. April 2017. Diese ermittelte für die

zonenkonforme Nutzung als Tierhaltungsbetrieb täglich elf Fahrtenbewegungen.

Der zonenkonforme Betrieb finde während sieben Tagen die Woche und auch nachts

statt. Neben den Fahrtenbewegungen gehe eine zonenkonforme Nutzung ausserdem

mit weiteren Immissionen wie Lärm, Geruch, Staub, Insekten etc. einher. Allerdings

äussert sich dieser Bericht nicht dazu, ob er die Fahrtenzahl für die

Verhältnisse im Zeitraum bis 1972 berechnete, als die betreffende

landwirtschaftliche Nutzung effektiv ausgeübt wurde, oder für eine heutige

zonenkonforme Nutzung. Mangels Hinweis auf einen früheren Bezugsrahmen und

entsprechende Quellenangaben ist zu vermuten, dass die Berechnung für den

heutigen Zeitpunkt angestellt wurde. Die Verhältnisse im heutigen Zeitpunkt

können jedoch nach den vorstehenden Ausführungen (vorn E. 2.4) nicht

massgebend sein. Dies ist namentlich mit Blick auf den Einwand des

Beschwerdeführers wesentlich, wonach regelmässige Lastwagenfahrten für

Viehtransporte und Futteranlieferungen 1970 noch nicht üblich gewesen seien.

Nachdem

das umstrittene Gebäude seit über 30 Jahren nicht mehr für den damals

bewilligten Zweck genutzt wird, erweist sich die zuverlässige Ermittlung des

damaligen Verkehrsaufkommens im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des

Ökonomiegebäudes als schwierig. Unbestritten ist zwar, dass auch bei einer

zonenkonformen Nutzung des Ökonomiegebäudes gewisse Fahrten notwendig waren.

Strittig ist jedoch die Anzahl der Fahrten, insbesondere die von der I AG

ermittelten Fahrten des Landwirts zur Überwachung und Kontrolle seiner Tiere

sowie der Fahrten mit Lastwagen. Das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach

der Landwirt damals unmittelbar neben dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude

gewohnt und deshalb den Weg zum Ökonomiegebäude nicht mit dem Personenwagen

zurückgelegt habe, erscheint insofern nachvollziehbar, als Landwirte

erfahrungsgemäss in der Nähe ihres Hofes in der Landwirtschaftszone wohnen. Die

Akten ergeben dazu jedoch keine Anhaltspunkte, und die Ausführungen des

Beschwerdeführers diesbezüglich sind nicht belegt. Beim im Namen und Auftrag

der Beschwerdegegnerin 1 erstellten Bericht der I AG, den die

Vorinstanz ihrem Urteil zugrunde gelegt hat, handelt es sich zwar um ein

Parteigutachten; der Beweiswert darf dem Bericht aber deswegen nicht ohne

Weiteres abgesprochen werden (vgl. Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7

N. 148). Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der I AG

um eine landwirtschaftliche Beratungsfirma handelt, die unter anderem Gutachten

zu baurechtlichen Fragen, wie bspw. Nutzungsänderungen von Wohn- und

Ökonomiebauten erstellt und dementsprechend über Fachwissen verfügt. Vorbehalte

über die Aussage- und Beweiskraft ergeben sich jedoch aufgrund der vorne

aufgeführten Schwächen und dem fast vollständigen Fehlen jeglicher Belege und

Referenzen. Der Bericht begründet auch nicht, weshalb Fahrten des Landwirts zur

Überwachung und Kontrolle der Tiere notwendig gewesen sein sollen, obwohl er

unmittelbar neben dem Ökonomiegebäude gewohnt haben soll.

Festzuhalten

bleibt damit, dass nicht bekannt ist, zu wie vielen Fahrtenbewegungen die

landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich geführt hatte, und dass es nach über

30 Jahren kaum mehr möglich sein dürfte, das Verkehrsaufkommen in Form von

Zu- und Wegfahrten zum streitbetroffenen Gebäude zuverlässig zu ermitteln,

zumal die ursprüngliche Bewilligung betreffend landwirtschaftliche Nutzung

nicht mehr vorhanden ist (vgl. vorn E. 4.1). Vor diesem Hintergrund ist es

grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz im Rahmen der freien

Beweiswürdigung die mit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung des

Ökonomiegebäudes typischerweise einhergehenden Immissionen mangels tatsächlicher

Kenntnisse basierend auf Erfahrungswerten abgeschätzt hat. Soweit sie indes auf

den Bericht der I AG in seiner vorliegenden Form abgestellt hat, beruht

ihre Sachverhaltsfeststellung nach dem Gesagten auf ungenügenden Grundlagen,

insbesondere mit Bezug auf die Anzahl der Fahrten. Damit ist der Sachverhalt

ungenügend erstellt und die Sache ist zu Ergänzung des Sachverhalts an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Dazu bietet sich namentlich an, der I AG

Ergänzungsfragen zu stellen und/oder eine eigene Expertise zum damalige

Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Ökonomiegebäudes

einzuholen.

Hinblick auf die Rückweisung an die Vorinstanz und die von dieser vorzunehmende

Sachverhaltsabklärung rechtfertigen sich die nachfolgenden Bemerkungen. Die Beschwerdegegnerin 1

macht geltend, das ehemalige Ökonomiegebäude werde derzeit ausschliesslich als

stiller Lager- und Einstellraum genutzt. Namentlich würden alte Möbel, Leitern,

Pfähle, Altholz, Paletten, Material und verschiedene Gerätschaften gelagert. In

einem untergeordneten Teil des Gebäudes werde seit Jahrzehnten zeitweilig ein

Segelflugzeug eingestellt. Aktuell werde das Gebäude von zwei Mietern genutzt; dabei

handle es sich um die G GmbH sowie den Eigentümer des Segelflugzeugs. Die G GmbH

lagere im Gebäude Zaunmaterialien, Pfähle, gartenbauliche Hilfsprodukte,

Zementwaren und Natursteine etc. Für die Nutzung als stilles Lager seien pro

Tag sieben Einzelfahrten mit einem Personenwagen und 0,1 Einzelfahrten

mit einem Lastwagen notwendig.

ergibt sich aus den Akten nicht, wie diese von der Beschwerdegegnerin 1

geltend gemachte Fahrtenzahl ermittelt wurde. Sollten sich die Ausführungen der

Vorinstanz nach der weiteren Sachverhaltsabklärung bestätigen, wäre die

Beschwerdegegnerin 1 auf den von ihr geltend gemachten

7,1 Einzelfahrten pro Tag zu behaften. Es ist ausserdem festzuhalten, dass

diese Fahrten alle Nutzer/Mieter des ehemaligen Ökonomiegebäudes einschliessen

und sich nicht nur auf die G GmbH beziehen. Die Erschliessung trägt dem

insofern Rechnung, als sie aufgrund der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung

auf ein nur geringes Verkehrsaufkommen ausgerichtet ist. Damit keine neuen

Auswirkungen auf Umwelt, Raum und Erschliessung entstehen, muss sich das

Verkehrsaufkommen des stillen Lagers im selben Rahmen halten. Andernfalls

bestünde die Gefahr, dass Zufahrt und Umschwung zur Erleichterung der

Transporte ausgebaut würden. Da ein stilles Lager nur mit wenigen Fahrten pro

Tag verbunden sein darf, ist eine bessere Erschliessung nicht notwendig und wäre

im Rahmen von Art. 24a RPG ohnehin nicht zulässig. Sollten sich aufgrund

der zu ergänzenden Sachverhaltsabklärungen geringere Fahrtenzahlen ergeben,

wäre die Bewilligung entsprechend einzuschränken.

4.5 Zu prüfen

bleibt, ob die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude

(unzulässige) bauliche Massnahmen erfordert bzw. solche bereits erfolgt sind.

Wie bereits erwähnt,

liegen keine Archivakten oder anderweitige Unterlagen vor, aus denen

hervorgeht, wie das ehemalige Ökonomiegebäude zum Zeitpunkt der

landwirtschaftlichen Nutzung, d. h.

vor dem 1. Juli 1972 genau ausgesehen hat (vorn E. 4.1). Die

Beschwerdegegnerin 1 hat allerdings im ersten Rechtsgang vor

Baurekursgericht eingeräumt, dass "im Zusammenhang und im Anschluss an die

Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung" bauliche Veränderungen

vorgenommen worden seien. Diese lägen allesamt jedoch Jahrzehnte zurück. Mit

Blick auf die vorliegend interessierende Umnutzung seien am Gebäude keinerlei

baulichen Anpassungen vorgenommen worden. Damit verkennt die

Beschwerdegegnerin 1 jedoch, dass sämtliche baulichen Veränderungen, die

in den letzten Jahrzehnten nach der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung im

Hinblick auf eine nichtlandwirtschaftliche Lagernutzung vorgenommen wurden,

gemäss Art. 24a RPG unzulässig sind (vorn E. 2.2). Vor diesem

Hintergrund kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass die

Zweckänderung keine unzulässigen baulichen Veränderungen nach sich gezogen hat.

Aus den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten ergibt sich nicht in

eindeutiger Weise, ob und gegebenenfalls welche baulichen Massnahmen nach der

Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung vorgenommen wurden. So äussert sich

weder die Beschwerdegegnerin 1 konkret zu den vorgenommenen baulichen

Anpassungen, noch ergeben sich diese aus den Grundriss- und Fassadenplänen oder

den bei den Akten liegenden Fotos. Hinzu kommt, dass bei einem Augenschein

durch die Abteilung Bau und Planung des Beschwerdegegners 2 zwar keine

sanitären Anlagen festgestellt werden konnten. Das entsprechende

Augenscheinprotokoll liegt indes nicht bei den Akten. Der Sachverhalt erweist

sich auch diesbezüglich als ungenügend erstellt. Selbst wenn keine Archivakten

zum Zustand des streitbetroffenen Gebäudes im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen

Nutzung mehr vorhanden sind, erscheint es nicht unmöglich, die im Hinblick auf

die Nutzungsänderung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu ermitteln. Infrage

kämen dazu insbesondere eine Befragung der Beschwerdegegnerin 1, der

Beizug des Augenscheinprotokolls der Abteilung Bau und Planung des

Beschwerdegegners 2, die Durchführung eines Augenscheins im Beisein der

Parteien und/oder der Beizug einer Expertise.

Hinzu kommt, dass die

Vorinstanz sich mit den vom Beschwerdeführer bereits im Rekursverfahren geltend

gemachten baulichen Massnahmen am und im streitbetroffenen Gebäude nicht

auseinandergesetzt hat. Damit verletzte sie das rechtliche Gehör des

Beschwerdeführers, umfasst der Gehörsanspruch doch auch den Anspruch auf

Auseinandersetzung mit den relevanten Sachvorbringen. Die Frage, ob im Hinblick

auf die Umnutzung des ehemaligen Ökonomiegebäudes bauliche Massnahmen

vorgenommen wurden, ist ohne Weiteres entscheidwesentlich, handelt es sich doch

dabei um eine Voraussetzung für die Erteilung einer Bewilligung im Sinn von

Art. 24a RPG (vorn E. 2.1 f.; vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG,

§ 8 N. 33).

Die Sache ist deshalb

auch in Bezug auf die baulichen Massnahmen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.6 Nach dem

Gesagten ist die Sache zur Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und

zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Art. 64

Abs. 1 VRG). Die Vorinstanz wird zu beurteilen haben, wie sich die

Verkehrsverhältnisse im Zeitpunkt der landwirtschaftlichen Nutzung des

streitbetroffenen Gebäudes gestaltet haben und ob die Nutzungsänderung zu einem

stillen Lager mit (unzulässigen) baulichen Massnahmen verbunden ist. Vor diesem

Hintergrund wird sie auch erneut zu prüfen haben, ob der Zweckänderung die

Verordnung zum Schutz der Drumlinlandschaft Zürcher Oberland vom 13. März

1998 entgegensteht.

4.7 Der

Beschwerdeführer stellte für den Fall einer Rückweisung an die Vorinstanz

verschiedene Anträge. So beantragte er unter anderem, die Rückweisung sei mit

der Anordnung zu verbinden, dass die Anzahl zulässiger Fahrten um

Betriebszeiten zu ergänzen sowie jegliche Werkhof- und Magazintätigkeit

untersagt sei und der Beschwerdegegner 2 konkrete Vollzugsmassnahmen

vorzusehen habe. Eine solche Anordnung durch das Verwaltungsgericht erscheint

jedoch angesichts des Umstands, dass unklar ist, ob überhaupt eine

Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG erteilt werden kann, nicht

angezeigt. Vielmehr wird die Vorinstanz diese Vorbringen zu prüfen und zu

beurteilen haben.

Der Beschwerdeführer beantragt weiter, eine allfällige Rückweisung

sei mit der Anordnung zu verbinden, dass die nicht bewilligten Nutzungen bis zu

einer allfälligen rechtskräftigen Bewilligung untersagt seien. Damit rügt der

Beschwerdeführer das Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands. Die Umnutzung

des ehemaligen Ökonomiegebäudes in ein Lagergebäude wurde bislang noch nicht

rechtskräftig bewilligt. Die derzeitige Nutzung der Scheune wird jedoch durch

die örtliche Baubehörde geduldet. Für die Beseitigung eines baurechtswidrigen

Zustands ist indes erstinstanzlich nicht das Verwaltungsgericht, sondern die

örtliche Baubehörde zuständig (vorn E. 4.2).

Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer, die

Rückweisung sei mit der Anordnung zu verbinden, dass der illegal erstellte

Vorplatz unter Strafandrohung im Unterlassungsfall umgehend rückzubauen sei.

Die Verpflichtung zum Rückbau der Fläche auf den ursprünglich rechtmässigen

Zustand wurde bereits in der Baubewilligung vom 3. Juli 2017 angeordnet.

Da diese Verpflichtung nicht angefochten wurde und die Vorinstanz die

Baubewilligung nur insofern aufgehoben hat, als damit die baurechtliche

Bewilligung für das Bauvorhaben erteilt wurde, wurde die Verpflichtung zum

Rückbau der eingekiesten Fläche rechtskräftig. Unklar ist, ob die

Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung bereits nachgekommen ist. Es

liegt jedoch in der Verantwortung des Beschwerdegegners 1, diese Anordnung

zu vollstrecken (vgl. § 29 Abs. 1 VRG). Eine entsprechende Anordnung

durch das Verwaltungsgericht rechtfertigt sich deshalb nicht.

Soweit in den beiden letztgenannten Anträgen ein Gesuch um

Anordnung vorsorglicher Massnahmen zu sehen wäre, wäre darauf nicht

einzutreten, hat doch der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer dieses nicht

substanziiert begründet und insbesondere nicht dargelegt, inwiefern ihm ein

nicht wiedergutzumachender Nachteil drohte.

Nachdem die Sache zur Abklärung des Sachverhalts und zu

neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, erübrigt sich die vom

Beschwerdeführer beantragte Durchführung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.

Die Beschwerde ist damit teilweise gutzuheissen. Der

vorinstanzliche Entscheid vom 21. März 2018 ist vollumfänglich aufzuheben,

und die Sache ist im Sinn der Erwägungen zur Abklärung des Sachverhalts und

erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rückweisung zur

erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Verlegung der

Gerichts- und Parteikosten als Obsiegen zu behandeln, wenn die

Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,

28. April 2014,2C_846/2013, E. 3.2 mit Hinweisen; Marco Donatsch, Kommentar

VRG, § 64 N. 5). Demnach hat der Beschwerdeführer als obsiegend zu

gelten und sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens nach § 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG der

Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen. Sodann ist die Beschwerdegegnerin 1

zu verpflichten, dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zu bezahlen,

wobei eine solche von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer)

angemessen erscheint (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).

Der vorliegende Rückweisungsentscheid stellt einen

Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Solche sind nach

Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor

Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde

(lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 21. März 2018 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen zur

Sachverhaltsabklärung und erneuten Entscheidung an das Baurekursgericht

zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 200.-- Zustellkosten,

Fr. 4'200.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine

Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (inkl. 7,7 % Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …