VB.2018.00291

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00291

29. November 2018Deutsch9 min

(URT.2018.20395)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 12. Oktober 2015 erteilte der

Gemeinderat Schwerzenbach der I AG die Baubewilligung für die Erstellung

der Wohnüberbauung "G-Areal" auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02,

03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der H-Strasse in Schwerzenbach. Gleichzeitig mit

der Baubewilligung wurde die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom

25. August 2015 eröffnet.

Erwägungen

II.

Den gegen die Baubewilligung und die Verfügung der

Baudirektion von der I AG erhobenen Rekurs vom 27. November 2015 wies

das Baurekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 4. April 2018

ab, soweit es darauf eintrat.

III.

A. Mit

Beschwerde vom 9. Mai 2018 gelangte die A AG an das

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 4. April 2018, der Verfügung der Baudirektion vom 25. August

2015.

sowie der Baubewilligung vom 12. Oktober 2015 sowie "die

Abweisung des im Amtsblatt des Kantons Zürich Nr. 09 publizierten

Baugesuchs für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08".

Ausserdem stellte sie den Eventualantrag, es sei die Sache zur Durchführung des

gesetzmässigen Verfahrens an das Baurekursgericht zurückzuweisen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der

Beschwerdegegnerschaft.

B. Am 29. Mai

2018.

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Eingabe vom 8. Juni 2018 beantragte die Bauherrschaft die

vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Die Baudirektion des

Kantons Zürich stellte am 11. Juni 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde

abzuweisen. Zur Begründung verwies sie auf die Mitberichte des Amts für Strassen

vom 4. Juni 2018 bzw. des Tiefbauamts vom 7. Juni 2018. Schliesslich

beantragte auch der Gemeinderat Schwerzenbach am 18. Juni 2018 die

Abweisung der Beschwerde soweit darauf eingetreten wird, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Am 12. Juli 2018

erstattete die Beschwerdeführerin ihre Replik. Dazu nahm die kantonale

Baudirektion am 16. August 2018 Stellung und hielt an ihrem Antrag auf

Abweisung der Beschwerde fest. Die Baubewilligungsbehörde stellte am 27. August

2018.

den Antrag um Abnahme der Vernehmlassungsfrist und Zustellung der Stellungnahme

des kantonalen Tiefbauamts, Fachstelle Lärmschutz, unter Ansetzung einer neuen

Frist zur Beantwortung. Mit Präsidialverfügung vom 29. August 2018 wurde

dem Gemeinderat Schwerzenbach die Frist zur freigestellten Vernehmlassung

letztmals erstreckt bis 11. September 2018. Die entsprechende

Stellungnahme des Gemeinderats Schwerzenbach ging am 30. August 2018 ein.

Die Bauherrschaft liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen

gegeben sind; es gilt der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen. Gleichermassen

von Amtes wegen prüft die obere Rechtsmittelinstanz, ob die

Prozessvoraussetzungen bei der unteren Rechtsmittelinstanz gegeben waren (vgl.

Martin Bertschi in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 53

und 57).

1.2

Vorliegend

war der Rekurs am 27. November 2015 von der I AG erhoben worden.

Diese erstattete am 1. März 2016 die Replik und nahm mit Eingabe vom 4. Mai

2016.

Stellung zu den Dupliken der Rekursgegnerschaft. Dazu wiederum liess sich

die Rekursgegnerschaft vernehmen. Anschliessend wurde das Rekursverfahren mit

Präsidialverfügung vom 31. August 2016 sistiert. Mit Eingabe vom 3. April

2017.

teilte der Rechtsvertreter der I AG dem Baurekursgericht mit, dass

das Mietverhältnis von der I AG auf die A AG übergegangen sei, welche

in das Rekursverfahren eintreten wolle. Er stellte daher den Antrag, den

Parteiwechsel zu bewilligen und das Rekursverfahren mit der A AG

weiterzuführen. Mit Präsidialverfügung vom 6. September 2017 setzte das

Baurekursgericht das Verfahren fort und nahm die A AG als Rekurrentin ins

Verfahren auf. Die I AG wurde aus dem Verfahren entlassen.

1.3

Mit Kündigung

des Mietvertrags hat die ursprüngliche Rekurrentin ihr aktuelles schutzwürdiges

Interesse an der Rekurserhebung unbestrittenermassen verloren. Zu prüfen ist,

ob das Baurekursgericht die neue Mieterin der Räumlichkeiten zu Recht als

Partei in das hängige Rekursverfahren aufgenommen hat.

Das Baurekursgericht begründet den Parteiwechsel wie folgt:

Die Rekurrentin sei Mieterin der Gewerberäumlichkeiten an der H-Strasse 10,

einer vom Baugrundstück nur durch die H-Strasse getrennt, direkt gegenüberliegenden

Liegenschaft. Es handle sich bei der Rekurrentin um die Nachmieterin der

ursprünglich rekurrierenden I AG. Ein Parteiwechsel sei entgegen der vom

Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 16. Januar 2008 (VB.2007.00202)

geäusserten Auffassung nicht nur aufgrund des Übergangs eines Rechts zulässig.

Einem Parteiwechsel sei auf Gesuch hin vielmehr auch dann stattzugeben, wenn

das schutzwürdige Interesse aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse auf einen

Dritten übergegangen sei. Dies sei namentlich bei einem Nachmieter der Fall. Da

die Rekurrentin zudem über einen ungekündigten Mietvertrag verfüge, sei sie zur

Rekurserhebung legitimiert.

1.4

Dieser

Auffassung ist nicht beizupflichten. Vielmehr besteht keine Veranlassung, von

der im zitierten Entscheid geäusserten Rechtsauffassung abzuweichen. Danach

bringt eine Nachfolge in der Miete von Geschäftsräumen grundsätzlich keinen

Eintritt in die Parteistellung der Vormieterin mit sich. Anders als bei der

Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft tritt ein neuer Mieter nicht in

die Rechtsstellung des Vormieters ein; indem er einen neuen Mietvertrag mit dem

Vermieter abschliesst, leitet er seine Rechte ausschliesslich von diesem, nicht

vom Vormieter ab (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00202, E. 1.2

mit weiteren Hinweisen). Das langfristige Mietverhältnis, welches nach der

Rechtsprechung für die Rekurslegitimation vorausgesetzt wird, fällt mit der

Kündigung endgültig dahin (vgl. BGr, 15. November

2012,1C_307/2012, E. 3.3; VGr, 25. April 2012, VB.2012.00025, E. 2.1;

RB 1981 Nr. 13, 1986 Nr. 10 und 1988 Nr. 6).

Diese Rechtsaufffassung leitet sich daraus ab, dass eine

Nachfolge in die Parteistellung die Rechtsmittellegitimation der neuen Partei

voraussetzt. Gemäss § 21 Abs. 1 VRG ist zur Rekurserhebung

berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges

Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Das geltend gemachte

schutzwürdige Interesse muss sowohl im Zeitpunkt der Rekurserhebung als auch im

Entscheidzeitpunkt vorliegen (vgl. Martin Bertschi in: Kommentar VRG, § 21

N. 24). Wie bereits ausgeführt, ist mit der Kündigung des Mietvertrags das

aktuelle schutzwürdige Interesse der ursprünglichen Rekurrentin weggefallen.

Auch wenn die neue Mieterin im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags über

eigene schutzwürdige Interessen verfügen mag und diese auch geltend macht,

fehlt ihr das für die Legitimation erforderliche Rechtsschutzinteresse im

Zeitpunkt der Rechtsmittelerhebung. Da sie nicht in die Rechtsstellung der

Vormieterin eintritt, kann ihr deren schutzwürdiges Interesse im Zeitpunkt der

Rekurserhebung nicht angerechnet werden.

Im Weiteren reichen im baurechtlichen Verfahren eigene

schutzwürdige Interessen für die Bejahung der Rekursberechtigung nicht aus.

Gemäss § 315 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) setzt die Legitimation des Nachbarn – wozu auch ein Mieter von

Räumlichkeiten einer benachbarten Liegenschaft gehört – zusätzlich ein

rechtzeitiges Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides voraus.

Dieses hat die ursprüngliche Rekurrentin unbestrittenermassen gestellt, die

Beschwerdeführerin jedoch nicht. Diese formelle Voraussetzung der Legitimation

fehlt ihr daher. Da sie nicht in die Rechtsstellung der Vormieterin eingetreten

ist, fehlt ihr die Rechtsnachfolge auch hinsichtlich des Zustellbegehrens.

1.5

Die

Auffassung des Baurekursgerichts würde zum stossenden Ergebnis führen, dass ein

Mieter, der während laufendem Rechtsmittelverfahren einen Mietvertrag über

Räumlichkeiten abschliesst, deren Vormieter Parteistellung hatte,

bessergestellt wäre als ein Mieter, der während laufendem Rechtsmittelverfahren

Räumlichkeiten mietet, deren Vormieter nicht Verfahrenspartei war. Dass

letzterer keinen Zugang zu einem hängigen Verfahren hat, ist unbestritten und

ergibt sich ohne Weiteres aus dem Umstand, dass es einer Bauherrschaft nicht

zumutbar ist, mit einer unbekannten Anzahl neuer Nachbarrekurrenten während

laufendem Rechtsmittelverfahren rechnen zu müssen. Für die Privilegierung eines

Mieters, dessen Vormieter Parteistellung hatte, besteht allerdings kein

sachlicher Grund, ist doch die Rechtsstellung beider Mieter vergleichbar. Beide

können im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vergleichbare eigene schutzwürdige

Interessen im Sinn von § 21 VRG haben und über einen unbefristeten

Mietvertrag verfügen. Ausserdem fehlt beiden die formelle Eintrittshürde eines

rechtzeitigen Zustellbegehrens im Sinn von § 315 f. PBG.

1.6

Zusammenfassend

hätte das Baurekursgericht die Beschwerdeführerin mangels Legitimation nicht

als Partei ins Rekursverfahren aufnehmen dürfen. Vielmehr hätte die

Rekursinstanz das Verfahren als gegenstandslos geworden abschreiben müssen

(vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19–28a, N. 55). Ob

im Fall besonderer Verhältnisse, wie beispielsweise einer wirtschaftlichen

Identität des Nachmieters mit dem Vormieter, im Einzelfall eine andere

Auffassung geboten sein könnte, braucht im vorliegenden Fall nicht geprüft zu

werden. Derartige besondere Verhältnisse werden nicht geltend gemacht und sind

auch nicht ersichtlich.

2.

2.1

Die

Beschwerde ist daher im Sinn der Erwägungen abzuweisen. Aufgrund der

Komplexität der sich in materieller Hinsicht stellenden Rechtsfragen

rechtfertigen sich diesbezügliche Erwägungen im Sinn sogenannter obiter dicta

nicht.

2.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§§ 65a

und 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihr bei diesem Verfahrensausgang nicht zu. Hingegen ist sie zu einer

angemessenen Entschädigung an die Bauherrschaft zu verpflichten.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.- Zustellkosten,

Fr. 4'180.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …