Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00311

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00311

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Dezember 2018

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

A, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdeführer,

gegen

1.1 D,

1.2 E,

beide vertreten

durch RA F,

dieser

substituiert durch RA G,

2. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 6. November 2017 erteilte der

Gemeinderat Horgen D und E die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des

Gebäudes (Assek.-Nr. 01) und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in 8810 Horgen.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom

6.

Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht

wies den Rekurs mit Entscheid vom 17. April 2018 ab, soweit es darauf

eintrat.

III.

Dagegen erhob A mit

Eingabe vom 18. Mai 2018 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) die Aufhebung der

vorinstanzlichen Entscheide; eventualiter sei die Streitsache an das

Baurekursgericht zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am

29.

Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D

und E verlangten mit Eingabe vom 18. Juni 2018 unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei. Auch der Gemeinderat Horgen beantragte am 25. Juni 2018 unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom

9.

Juli 2018 hielt A an seinen Anträgen fest. D und E sowie der

Gemeinderat Horgen hielten in ihren Dupliken vom 20. August 2018 resp.

27.

August 2018 ebenfalls an den Anträgen fest. In der Folge liess sich A

nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Das betroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt gemäss

geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011

(BZO) in der Wohnzone W 1.2. Es weist eine Grundbuchfläche von 723 m²

auf und grenzt nordöstlich an die I-Strasse. Das ebenfalls in der Wohnzone

W 1.2 befindliche Grundstück des Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 04)

stösst von nordwestlicher Seite daran an und weist eine Grundbuchfläche von 694 m²

auf. Die übrigen Seiten der Bauparzelle grenzen an zwei überbaute Grundstücke.

Strittig ist vorliegend, ob die im Tauschvertrag vom

28.

November 1994 zwischen dem damaligen Eigentümer des Baugrundstücks und

dem Beschwerdeführer begründete Verpflichtung, eine Ausnützung von 72,87 m2

von der Bauparzelle auf das beschwerdeführerische Grundstück zu übertragen, in

der Folge tatsächlich vollzogen wurde. Dies hätte zur Folge, dass das

vorliegend angefochtene Bauprojekt zufolge Übernutzung des Grundstücks nicht

bewilligungsfähig wäre.

3.

3.1

Gemäss

§ 7 Abs. 4 VRG würdigt die Verwaltungsbehörde das Ergebnis der

Untersuchung frei. Ein zentraler Aspekt der freien Beweiswürdigung ist der

Grundsatz, dass im Allgemeinen keine wertmässige Rangordnung der einzelnen

Beweismittel besteht. Indes ergeben sich aus dem Gesetz und der Praxis durchaus

diverse Beweiswertregeln. Für die Gewichtung eines bestimmten Beweismittels ist

massgebend, wie geeignet und verlässlich die Erkenntnisquelle ist, um den

betreffenden Sachverhalt zu würdigen. Beweismittel, denen eine besondere

Sachlichkeit bzw. Glaubwürdigkeit zukommt, sind in der Regel höher zu bewerten

als solche, bei denen naturgemäss eine Manipulationsgefahr besteht. Demgemäss erbringen

gemäss Art. 9 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember

1907.

(ZGB) öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch sie

bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres

Inhalts nachgewiesen ist (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 7 N. 142 f., N. 145).

3.2

Der

entscheiderhebliche Sachverhalt ist vor dem Hintergrund des konkreten

Beweismasses bzw. Wahrscheinlichkeitsgrads zu würdigen. Grundsätzlich gilt das

Regelbeweismass der vollen Überzeugung (dazu Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 26

f.). Erweist es sich indes als unmöglich, den Sachverhalt in einem dem

konkreten Beweismass genügenden Umfang zu ermitteln, stellt sich die Frage der

Beweislast. Beweisbelastet ist jene Partei, die im Fall eines offenen

Beweisergebnisses die Folgen des unterbliebenen Beweises zu tragen hat. Enthält

das materielle Recht keine Beweislastregel, so gilt als allgemeine Regel

gestützt auf eine analoge Anwendung von Art. 8 ZGB der Grundsatz, dass derjenige

das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr

Rechte ableitet. Die Untersuchungsmaxime befreit die Parteien nicht davon, dass

sie die Beweislast für jene Tatsachen tragen, aus denen sie Rechte ableiten

(Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 157 und N. 159).

3.3

Nach dem

Dafürhalten des Beschwerdeführers liegt die Beweislast für den tatsächlichen

Vollzug der Ausnützungsübertragung nicht bei ihm. Diesem Vorbringen ist nicht

zu folgen. Für die Behauptung, das projektierte Bauvorhaben übernutze wegen

eines früheren Ausnützungsübertrags das Baugrundstück, ist der Beschwerdeführer

beweisbelastet. Zu beweisen ist vorliegend insbesondere der Vollzug der

Ausnützungsübertragung (durch den Beschwerdeführer) und nicht deren Ausbleiben

(durch die Beschwerdegegnerschaft). Somit liegt die Beweislast für die der

Baubewilligung entgegenstehende (rechtshindernde) Tatsache der

Grundstücksübernutzung beim Beschwerdeführer.

4.

4.1

Ausnützungsübertragung

bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen

Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven

anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher

Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird

aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt

(vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 732 ff.). Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung der

Zustimmung des belasteten Grundeigentümers, welche durch einfache

Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Übertragung von Ausnützung führt zu einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung

des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur

Verfügung steht. Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst

mit Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven

tatsächlich angewiesen ist (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800,

E. 3.4). Vorher entfaltet die mit schriftlicher

Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung

allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der

Grund­stückseigentümer, durch privatrechtliches Rechtsgeschäft und ohne

behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen öffentlich-rechtlich

wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen (VGr, 27. Februar 2013,

VB.2012.00715, E. 6.2.1). Erst mit der Baubewilligung erfolgt die

Übertragung ins öffentliche Recht (VGr, 11. August

2010, VB.2010.00141, E. 2.3).

Die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte

Ausnützung kann sodann nur in dem Umfang übertragen werden, als es vom

Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine

Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen

für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen

(VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4; 27. Februar 2013,

VB.2012.00715, E. 6.2.1).

4.2

Mittels

Anmerkung eines sog. Ausnützungsreverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass

die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert und später

nicht konsumiert wird (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell,

3.

A., Zürich 2017, S. 179; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 736). Indes

hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im

Grundbuch grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen

Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfälligen Erwerbers einer

Liegenschaft, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen

könnte. Ob sie tatsächlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung

hingegen nicht (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 7.2;

12.

Juni 2013, VB.2013.00051, E. 3.3.1; 11. August

2010, VB.2010.00141, E. 2.1). Die Anmerkungen nehmen auch nicht an

der Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 973 Abs. 1

ZGB teil. Der Erwerber eines Grundstücks kann somit weder auf den wirklichen

Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen

einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen

Rechtsverhältnisses schliessen (BGr, 16. Januar 2017,1C_340/2016,

E. 3.3).

5.

5.1

In den

vorliegenden Akten finden sich folgende Beweismittel: Im öffentlich

beurkundeten Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten der damalige

Eigentümer des Baugrundstücks und der Beschwerdeführer einen Landabtausch.

Zudem beschlossen sie im Hinblick auf eine zu erstellende Garage die Einräumung

eines Überbaurechts zu Gunsten des beschwerdeführerischen Grundstücks

Kat.-Nr. 04. Schliesslich verpflichtete sich der damalige Eigentümer des

Baugrundstücks, dem Beschwerdeführer eine Ausnützung von 72,87 m2

von der heutigen Bauparzelle auf das beschwerdeführerische Grundstück zu

übertragen (wobei die öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorbehalten blieben).

Die Eigentumsübertragung erfolgte im Anschluss an die Vertragsbeurkundung. Das

Baugesuch des Beschwerdeführers vom 30. November 1994 zur Erstellung eines

Doppel­einfamilienhauses mit Doppelgarage nimmt Bezug auf den Tauschvertrag und

erwähnt namentlich den vorliegend interessierenden Ausnützungsübertrag von

72,87 m2 von Kat.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 04. Die

beigelegte Ausnützungsberechnung weist auf die effektive Restausnützung von

Kat.-Nr. 02 hin (72,87 m2) und rechnet diese dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 hinzu, womit das Bauvorhaben die Parzelle nicht

übernutze.

Der Gemeinderat Horgen erteilte dem Beschwerdeführer mit

Beschluss vom 27. Februar 1995 die baurechtliche Bewilligung. Diese

erwähnt den Tauschvertrag im Zusammenhang mit dem Überbaurecht für die Garage.

Weitere Bezugnahmen auf den Tauschvertrag sind in der Baubewilligung nicht zu

finden. Insbesondere wird dem Bauvorhaben ohne diesbezügliche Erwähnung des

Tauschvertrags eine BZO-konforme Ausnützung von 30 % bescheinigt. Sodann

reichte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 2. Februar 1996 ein

Projektänderungsgesuch ein, welches eine Baumassenzifferberechnung enthielt. In

diese floss eine zugekaufte Nachbargrundfläche (unbestimmter Herkunft) von

242,90 m2 ein. Die Hochbaukommission Horgen bewilligte das

Gesuch am 19. März 1996 im Anzeigeverfahren.

5.2

Der

Kaufvertrag vom 9. März 2006, mit dem die privaten Beschwerdegegner die

Bauparzelle erwarben, gibt die Grösse des Grundstücks mit 723 m2

an und weist auf das Fehlen von grundbuchamtlichen Anmerkungen, Vormerkungen

und Grundlasten hin. Die Käufer wurden zudem von der Urkundsperson darüber

informiert, dass öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen unabhängig von

einer Anmerkung im Grundbuch rechtsgültig bestehen können. Die vorliegend

angefochtene Baubewilligung vom 6. November 2017 nimmt ein anrechenbares

Bauvolumen von 868 m3 an und geht somit von der

uneingeschränkten Grundstücksfläche aus (723 m² x 1.2 = 867.6 m3).

Sie erachtet – ohne Hinweis auf den Tauschvertrag vom 28. November 1994 –

die Baumassenziffer angesichts einer nicht konsumierten Baumassenreserve von

2.

m3 als eingehalten.

Im Grundbuchauszug von Kat.-Nr. 02 vom 28. November

2016.

sind keine Anmerkungen, Vormerkungen und Grundlasten aufgeführt, indes als

Dienstbarkeit das Überbaurecht für die Garage.

6.

6.1

Aus den

vorstehenden Ausführungen (oben E. 3.1 und E. 4.2) geht hervor, dass

es zur Gültigkeit der im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten

Ausnützungsbeschränkung auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 keiner Anmerkung

im Grundbuch bedarf. Das Fehlen eines entsprechenden Eintrags nimmt auch nicht

an der negativen Rechtskraft des Grundbuchs teil, womit der fehlenden Anmerkung

keine besondere Glaubwürdigkeit zukommt und sie insbesondere keinen vollen

Beweis erbringen kann.

Die Gültigkeit der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt somit ausschliesslich

von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfügt worden

ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2 = BEZ 2004

Nr. 67). In dieser Frage erwog die Vorinstanz, für den

Nachweis des Vollzugs der Ausnützungsübertragung fehle ein entsprechender

Grundbucheintrag wie auch entsprechende Auflagen in den Baubewilligungen vom

27.

Februar 1995 und vom 19. März 1996. Das Fehlen entsprechender Auflagen

in den Baubewilligungen wiege schwer und deren Nichtvorhandensein verschaffe

dem fehlenden Grundbucheintrag volle Beweiskraft. Die

Vorinstanz führt den Inhalt der Auflage nicht näher aus, weshalb die dortigen

Überlegungen und insbesondere die beweisrechtliche Verknüpfung der Auflage mit

dem (fehlenden) Grundbucheintrag nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sind.

Jedenfalls führt das Fehlen einer entsprechenden Auflage nicht zwangsläufig zur

Annahme, dass die Ausnützungsübertragung nicht vollzogen wurde; das allfällige

Vorliegen der damit einhergehenden Ausnützungsbeschränkung zu Lasten der

privaten Beschwerdegegner ist insofern im Licht der gesamten Baubewilligungen

zu beurteilen.

6.2

Zu klären

ist vorgängig, welche Art von Nutzungsziffer zur Bestimmung der zulässigen

Ausnützung des Grundstücks des Beschwerdeführers zur Anwendung gelangt. Die

Ausführungen in der Beschwerdeschrift basieren auf der Ausnützungsziffer gemäss

§ 255 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG). Dem halten die privaten Beschwerdegegner

entgegen, dass das damalige Bauvorhaben nach den im Anzeigeverfahren

bewilligten Plänen erstellt worden sei, womit sich die zulässige Ausnützung

nach der Baumassenziffer gemäss § 258 PBG bestimme. Die vormalige

Berechnung nach der Ausnützungsziffer sei nicht mehr massgebend gewesen.

Dem beschwerdegegnerischen Standpunkt ist zuzustimmen. Im Rahmen der Gesamtrevision der BZO Horgen vom 21. September

1995, welche der Regierungsrat am 24. Januar 1996 genehmigte, wurde anstelle

der bis anhin geltenden Ausnützungsziffer die Baumassenziffer zur Bestimmung

zur zulässigen Ausnützung verankert. Das Projektänderungsgesuch datiert vom

2.

Februar 1996 und machte eine neue Ausnützungsberechnung

erforderlich, da die geplanten Änderungen am Bauvorhaben Auswirkungen auf seine

Dimension und somit auf die Ausnützung des Grundstücks hatten. Somit kam zur

Bestimmung der zulässigen Ausnützung des geänderten Bauvorhabens die – kurz

zuvor erlassene – Baumassenziffer zur Anwendung. Die Baumassenziffer ist

folglich zur Klärung der vorliegend strittigen Grundstücksausnützung

massgebend.

6.3

Das

Projektänderungsgesuch mit dem Titel "Revidierte Baueingabe –

Baumassenzifferberechnung mit Plänen" vom 2. Februar 1996 wurde am

12.

März 1996 von der Baubewilligungsbehörde geprüft und gemäss der

Bewilligung des Baugesuchs vom 19. März 1996 so genehmigt. Das

Projektänderungsgesuch enthält die aufgrund der ausnützungsrelevanten Änderungen

erforderliche Berechnung der Baumassenziffer. Dabei wird zur Bestimmung der

massgeblichen Grundstücksfläche zur "Alte[n] Grundfläche, ohne

Nachbargrundfläche" eine "Zugekaufte Nachbargrundfläche" addiert.

Die Grösse der zugekauften Fläche wird mit 242,90 m2 angegeben,

was unter dem Regime der vorherigen Ausnützungsziffer von 30 % einer

zusätzlichen Ausnützung von exakt 72,87 m2 und damit dem im

Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten Wert entspricht.

Folglich erbringen die mit der Baubewilligung vom

19.

März 1996 genehmigten Baugesuchsunterlagen den Nachweis, dass die

Baubewilligungsbehörde anlässlich der Prüfung des Änderungsbaugesuchs auf

Einhaltung der Ausnützung den im Tauschvertrag vom 28. November 1994

vereinbarten Ausnützungsübertrag von 72,87 m2 (bzw.

242.90

m2 Fläche) tatsächlich miteinbezogen hatte.

6.4

Angesicht

dieser Feststellung ist das Vorbringen der privaten Beschwerdegegner, wonach

die Baubewilligungsbehörde die Ausnützungsübertragung fälschlicherweise nicht

berücksichtigt habe, verfehlt. Zufolge ihres rein spekulativen Charakters

gleichermassen unbehelflich ist die beschwerdegegnerische Behauptung, die übertragene

Ausnützung stamme nicht vom Grundstück der privaten Beschwerdegegner (Kat.-Nr. 02),

sondern möglicherweise von einer anderen Parzelle. Zwar ist der

Baumassenzifferberechnung kein Hinweis auf den Verkäufer der erwähnten

Nachbargrundfläche (und damit das "Spendergrundstück") zu entnehmen. Indes

entspricht die im Tauschvertrag vom 28. November 1994 übertragene

Ausnützung von 72,87 m2 bei der zum Vertragsschlusszeitpunkt

geltenden Ausnützungsziffer von 30 % der im Rahmen der

Baumassenzifferberechnung aufgeführten zugekauften Fläche von 242,90 m2.

Somit bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die auf das Grundstück Kat.-Nr. 04

übertragene Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 02 der privaten

Beschwerdegegner stammt.

6.5

Demzufolge

ist aufgezeigt, dass der im Tauschvertrag vom 28. November 1994

vereinbarte Ausnützungsübertrag vom (Bau-)Grundstück Kat.-Nr. 02 auf die

Parzelle Kat.-Nr. 04 vollzogen wurde. Dies hat zur Folge, dass den

privaten Beschwerdegegnern für ihr vorliegend angefochtenes Bauvorhaben nicht

mehr die volle Ausnützung des Grundstücks zur Verfügung steht. Die

entsprechende Rüge ist begründet.

7.

7.1

Schliesslich

bleibt zu prüfen, ob sich die privaten Beschwerdegegner auf den Grundsatz des

Vertrauensschutzes berufen können, da die Gemeinde Horgen ihnen am

7.

Februar 2008 mitteilte, dass die uneingeschränkte Fläche ihres

Grundstücks (723 m2) ausnützbar sei.

7.2

Der aus

Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April

1999.

(BV) fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der

Private Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche

Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der

Behörden geschützt zu werden. Der Schutz bei unrichtigen Auskünften von

Behörden greift nur dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfüllt

sind (vgl. zum Ganzen z. B.

Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,

7.

A., Zürich 2016, N. 667 ff.). Im Kanton Zürich besteht mit

Bezug auf behördliche Auskünfte, welche die künftige Erteilung einer

Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere Rechtslage, als

zur Klärung von Fragen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit eines

Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit eines Vorentscheids zur

Verfügung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens

erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je

als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333,

E. 2.2; 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.4; 4. April

2012, VB.2011.00565, E. 3.3).

7.3

Vor diesem

Hintergrund genügt die unrichtige Auskunft der Gemeinde Horgen betreffend

Grundstückausnutzung nicht zur Schaffung eines Vertrauenstatbestands. Im

Übrigen mangelt es vorliegend an einer zur Geltendmachung des

Vertrauensschutzes erforderlichen Vertrauensbetätigung seitens der privaten

Beschwerdegegner, da Projektierungs- und weitere Vorbereitungsarbeiten – im

Gegensatz zum eigentlichen Baubeginn – nicht als nachteilige Dispositionen

anerkannt sind (Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht,

Basel und Frankfurt am Main 1983, S. 101).

8.

8.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen

vom 6. November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom

17.

April 2018 sind aufzuheben.

8.2

Dementsprechend ist die Kostenverteilung für das

Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die

nun unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegner 1 und 2 je

zur Hälfte zu tragen sind.

8.3

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den

unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung

steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die

privaten Beschwerdegegner sind indes zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo

sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht

entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss,

Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom

6.

November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom

17.

April 2018 werden aufgehoben.

Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt

Fr. 3'650.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 5'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, dem

Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …