VB.2018.00314

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00314

17. Januar 2019Deutsch22 min

(URT.2019.20537)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 23. August 2017 bzw. Verfügung vom

21. Juni 2017 erteilten die Planungs- und Baukommission Thalwil resp. die

Baudirektion des Kantons Zürich D und E die bau- und ortsbildschutzrechtliche

Bewilligung für den Umbau des Herrenhauses "G" sowie den Neubau eines

Pavillons und einer Unterniveaugarage mit elf Fahrzeugabstellplätzen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 04 in 8800 Thalwil.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 29. September

2017.

sowie die Institution J mit Eingabe gleichen Datums Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten jeweils die Aufhebung der angefochtenen Verfügungen. Mit Entscheid

vom 17. April 2018 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren (Dispositiv-Ziff. I). Es hiess die Rekurse

teilweise gut und ergänzte den

Baukommissionsbeschluss vom 23. August 2017 mit einer

verkehrssicherheitsrechtlichen Auflage betreffend die zulässige Höhe der Hecke

nordwestlich der Tiefgaragenausfahrt. Im Übrigen wies es die Rekurse ab, soweit

es sie nicht als durch Bauverzicht gegenstandslos geworden abschrieb

(Dispositiv-Ziff. II).

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom

22.

Mai 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(letzteres zuzüglich MWST) die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie

des Baukommissionsbeschlusses vom 23. August 2017; eventualiter sei der

Entscheid an die Erstinstanz zur weiteren Sachverhaltsabklärung zurückzuweisen.

Das Baurekursgericht beantragte

am 1. Juni 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch

die Baudirektion verlangte mit Schreiben vom 21. Juni 2018 die Beschwerdeabweisung.

Mit Eingabe vom 25. Juni 2018 beantragten D und E unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Die Planungs- und

Baukommission Thalwil schloss am 28. Juni 2018 unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf einzutreten sei.

Mit Replik vom 16. August 2018 hielten A und B an ihren Anträgen fest. Mit

jeweiliger Eingabe vom 28. August 2018 duplizierten D und E sowie die

Planungs- und Baukommission Thalwil. Nachdem sich A und B darauf nicht

vernehmen liessen, reichten sie am 13. Dezember 2018 eine weitere Eingabe

zu den Akten.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Die

Beschwerdegegnerin 2 beantragt in formeller Hinsicht Nichteintreten auf

die Beschwerde, soweit geltend gemacht wird, vor Erteilung der Baubewilligung

hätte es eines Entscheids betreffend Unterschutzstellung des Tulpenbaums

bedurft. Die Vorinstanz habe im Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018

betreffend das beschwerdeführerische Sistierungsgesuch ausgeführt, dass die

erteilte Baubewilligung unabhängig vom Ausgang des

Unterschutzstellungsverfahrens geprüft werden könne. Da die Beschwerdeführenden

diesen Entscheid nicht angefochten hätten, seien die diesbezüglichen Vorbringen

nun verspätet.

Dem prozessualen Antrag ist nicht zu folgen. Die

Vorinstanz hat im erwähnten Zwischenentscheid vom 15. Februar 2018

festgehalten, dass die Frage, ob und inwiefern das Bauvorhaben den Tulpenbaum

gefährde, im Endentscheid beurteilt werde. Insofern wurde über die vorliegende

Streitsache auch in dieser Hinsicht nicht bereits rechtskräftig entschieden (zu

dieser Prozessvoraussetzung Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19–28a N. 52). Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Das

streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) ist gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) der Kernzone A zugeschieden und

wird über die I-Strasse erschlossen, welche das Grundstück nordöstlich umfährt.

Das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft umfasst die Gesamtsanierung

des Herrenhauses "G", den Ersatzneubau des Pavillons, die Erstellung

einer Unterniveaugarage mit elf Abstellplätzen sowie die Neugestaltung der

Umgebung. In der nördlichen Ecke des südwestlich angrenzenden Grundstücks der

Beschwerdeführenden (Kat.-Nr. 02) steht ein Tulpenbaum. Dieser ist im

Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte als Einzelbaum

verzeichnet und steht im Grenzbereich der Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 02 und

03; letzteres umschliesst nordwestlich bzw. westlich die Parzellen Kat.-Nrn. 01

und 02.

2.2

Auf

Begehren der Beschwerdeführenden eröffnete der Gemeinderat Thalwil mit

Beschluss vom 2. Mai 2017 das Inventar für den Tulpenbaum. Zur Beurteilung

der Schutzwürdigkeit des Tulpenbaums beauftragte die Gemeinde Thalwil das Büro

H. Die Expertise vom 24. Juli 2017 kam zum Schluss, dass es sich beim

Tulpenbaum um einen wertvollen Einzelbaum bzw. um ein Naturdenkmal im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c und f des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handelt. Der

Tulpenbaum zähle mit dem Pflanzjahr um 1870 zu den ältesten seiner Art im

Kanton Zürich. Ihm komme aus kunsthistorischer, gartenkünstlerischer sowie

naturwissenschaftlicher Sicht grosse Bedeutung zu. Der festgestellte Kronendurchmesser

definiere den Schutzumfang des Tulpenbaums, weshalb auch die benachbarten

Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 03 davon tangiert seien. Die Krone ist

asymmetrisch ausgebildet und zeigt ca. 12 m gegen Westen und ca. 6 m

gegen Osten. Vor Eingriffen im Wurzelbereich (welcher pauschal mit dem Bereich

unterhalb der Krone gleichzusetzen sei) des Tulpenbaums seien

Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsächlichen Verlaufs der Wurzeln

(in Lage und Höhe) auszuführen. Jedes Bauprojekt im Wurzelbereich müsse darauf

so angepasst werden, dass der Baum keinen Schaden nehmen werde. Schliesslich

dürfe innerhalb des Kronenbereichs keine bauliche Einrichtung erstellt werden.

2.3

Zum

Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung an die private

Beschwerdegegnerschaft am 23. August 2017 war die definitive

Schutzwürdigkeit des Tulpenbaums nicht geklärt, sondern noch im Gange. Deswegen

wurde in der Baubewilligung erwogen, dass das Bauvorhaben den Tulpenbaum nicht

nachteilig beeinflussen dürfe. Dieser sei zu schonen. Dem eingeholten Gutachten

(oben E. 2.2) folgend seien vor Eingriffen im Wurzelbereich des

Tulpenbaums Sondierungsgrabungen zur Feststellung des tatsächlichen Verlaufs

der Wurzeln (in Lage und Höhe) auszuführen. Ferner dürfen innerhalb des

Kronenbereichs keine baulichen Einrichtungen erstellt werden, was den

projektierten Brunnen betreffe. Im Sinn dieser Erwägungen ist auflageweise

festgehalten, dass die Bauarbeiten den inventarisierten Tulpenbaum nicht

beeinträchtigen dürfen und dieser während den Bauarbeiten fachgerecht zu

schützen sei. Vor Baubeginn seien Sondierungsgrabungen zur Feststellung des

Wurzelverlaufs vorzunehmen. Vorgesehene Schutzmassnahmen seien der Baubehörde

mitzuteilen. Zudem sei der projektierte Brunnen ausserhalb des Kronenbereichs

zu errichten.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen zunächst im Wesentlichen geltend, der Schutzumfang

des inventarisierten Tulpenbaums sei in verschiedenen Dokumenten

unterschiedlich definiert und insgesamt nur vage erfasst. Folglich sei die

Baubewilligung zu verweigern, da bei dieser Ausgangslage nicht ausgeschlossen

werden könne, dass der Tulpenbaum durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werde.

3.2

3.2.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG

erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen

eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die

Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch)

keinen Schutz. Das Inventar begründet jedoch die

Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige

Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese

Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde

Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer

definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus dem Inventar

bestehen (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1;

7.

Mai 2013, VB.2012.00299, E. 9.1).

Gefährdet ein Bauprojekt ein

inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu

treffen, das heisst Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf

zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch

ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das

Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang

des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692,

E. 2.1; 12. Oktober 2011, VB.2011.00332, E. 3.1.3;

14.

September 2011, VB.2011.00370, E. 2.1; 19. August 2005,

VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Den kommunalen Behörden steht bei

der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu beeinträchtigen vermag oder

nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr, 19. August 2005,

VB.2005.00242, E. 4.2). Dieses ist mit jenem bei der Beurteilung der

Schutzwürdigkeit indes nicht gleichzusetzen, besteht doch wegen des

Inventareintrags die Vermutung der Schutzwürdigkeit (VGr, 14. September

2011, VB.2011.00370, E. 2.2).

3.2.2

Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler

Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive). Die

Baubehörden sind somit – soweit sie nicht mit dem Gemeinderat identisch sind –

nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise einen

materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine Beeinträchtigung eines

inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden, so

ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Schutzentscheid

des Gemeinderats vorliegt, oder aber die beiden Verfahren sind koordiniert zu

entscheiden (VGr, 21. März 2012, VB.2011.00692, E. 2.1;

19.

August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

Wie die Inventarentlassung kann dabei auch der materielle

Schutzentscheid in einer Baubewilligung mit enthalten sein, soweit für beide

Entscheide die gleiche Behörde zuständig ist und sich diese darin vorfrageweise

mit der Schutzzweckverträglichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt.

Ein solcher projektbezogener Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als

eine vom Bewilligungsentscheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von

Natur aus eine gewisse Starrheit anhaftet (VGr, 8. Mai 2014,

VB.2013.00380, E. 7.3; 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).

3.3

Vorliegend

konnte die Baubehörde mangels Identität mit der für den Schutzentscheid zuständigen

Behörde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens keinen materiellen

Schutzentscheid treffen. Dies masste sie sich – entgegen dem Dafürhalten der

Beschwerdeführenden – auch nicht an. Die in der Baubewilligung genannten

"Schutzmassnahmen", welche der Baubehörde mitzuteilen sind, sind

keinesfalls mit Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 PBG gleichzusetzen,

welche den konkreten Schutzumfang eines Objekts regelmässig (erst) bestimmen.

So verhindern letztere gemäss § 207 Abs. 1 PBG Beeinträchtigungen der

Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen

nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich

genau zu umschreiben (vgl. auch § 10 der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]). Die Auflage in der

Baubewilligung erfüllt keine dieser materiellen Anforderungen an eine

Schutzmassnahme, weshalb darin kein projektbezogener Schutzentscheid zu

erblicken ist.

Bei korrekter Betrachtung hat die Baubewilligungsbehörde

auflageweise – nur, aber immerhin – angeordnet, dass die Bauarbeiten den

inventarisierten Tulpenbaum nicht beeinträchtigen dürfen und dieser während den

Bauarbeiten fachgerecht zu schützen sei (oben E. 2.3). Damit schuf sie in

formeller Hinsicht die Voraussetzungen, um vor dem Entscheid über Schutzwürdigkeit und Schutzumfang des Tulpenbaums die

Baubewilligung überhaupt erteilen zu können (oben E. 3.2.1).

3.4

Die auflageweise angeordnete Nichtbeeinträchtigung des

Tulpenbaums hat – wie sämtliche Nebenbestimmungen – ausreichend konkret

zu sein (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1). Vorliegend weiss

die Bauherrschaft, was sie zur Erlangung der Baufreigabe vorzukehren hat,

nämlich die Sondierungsgrabungen zur Feststellung des Wurzelverlaufs

vorzunehmen und die Baubehörde über die vorgesehenen Schutzmassnahmen zu

informieren. Zugleich ist der geplante Brunnen zu verlegen. Diese

Verpflichtungen sind Ausfluss des die Auflage einleitenden (umfassenden)

Beeinträchtigungsverbots, schränken indes – entgegen der beschwerdeführerischen

Ansicht – den zu schützenden Bereich des Tulpenbaums nicht weiter ein.

Insgesamt ist die Auflage als genügend konkret zu bezeichnen.

3.5

Schliesslich

stehen der Auflage keine anderweitigen Hindernisse entgegen. Eine rechtmässige

Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Auflage setzt voraus, dass die

Umsetzung der Auflage nicht eine konzeptionelle

Überarbeitung des Bauprojekts nötig macht (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 346). Eine wesentliche

Projektänderung wäre vorliegend gegebenenfalls zu erblicken, wenn der

auflageweise Schutz des Tulpenbaums eine Redimensionierung des projektierten

Untergeschosses zur Folge hätte.

Dafür bestehen indes keine Anzeichen: Der im Gutachten vom

24.

Juli 2017 empfohlene Schutzumfang umfasst den Kronenbereich sowie den

darunterliegenden Wurzelbereich und erstreckt sich somit in östlicher Richtung

(d. h. in Richtung

des Untergeschosses) auf ca. 6 m (oben E. 2.2). Ein Blick in die der

Baubewilligung zugrundeliegenden Pläne zeigt, dass die in einer Distanz zum

Baum von zumindest ca. 8 m geplanten Kellerräumlichkeiten sowie auch die

zur ihrer Erstellung erforderlichen Baumassnahmen (namentlich Rühlwände)

insofern keinen Eingriff in den gutachterlich empfohlenen geschützten Bereich bewirken.

Demgegenüber ergaben die in der Baubewilligung vom

23.

August 2017 auflageweise angeordneten Sondierungsgrabungen zur

Feststellung des Wurzelverlaufs (oben E. 2.2) einen etwas grösseren

Schutzumfang des Tulpenbaums: Die durchwurzelte Fläche erstrecke sich in

östlicher Richtung bis ca. 10 m vom Stamm entfernt. Daher seien zum Schutz

des Baums während den Bauarbeiten umfangreiche Massnahmen angezeigt: Namentlich

müsse der Baugrubenrand mit einer senkrechten Sicherungsart (Rühlwände oder

Ähnliches) ausgebildet werden; entlang dieser Baugrubensicherung seien

baumseitig Wurzelschutzmassnahmen in Form eines Wurzelvorhangs anzubringen. Unter

Zugrundlegung des in diesem zweiten Gutachten festgestellten (grösseren)

Wurzelbereichs greift das Bauvorhaben in den Bereich des Tulpenbaums ein. Die

empfohlenen Baumschutzmassnahmen mögen umfangreich sein, zeigen indes gerade,

dass das in den bewilligten Plänen vorgesehene Untergeschoss in dieser Form

gebaut werden kann, ohne den Erhalt des Baums zu gefährden. Andernfalls hätte

das Gutachten, welches eigens die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den

Tulpenbaum untersucht und deren Feststellungen von den Beschwerdeführenden

nicht in substanziierter Weise in Abrede gestellt werden, entsprechende

Empfehlungen enthalten müssen. Das Untergeschoss lässt sich somit ohne

Schädigung des Tulpenbaums in der geplanten Form realisieren.

3.6

Demzufolge

ist davon auszugehen, dass eine Gefährdung des inventarisierten Tulpenbaums

durch das Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann. Der privaten

Beschwerdegegnerschaft ist zuzustimmen, dass die Auflage in der Baubewilligung

eine Gefährdung des Tulpenbaums ausschliessen wird, sodass es letztlich keine

Rolle spiele, in welchem Umfang dieser schlussendlich geschützt werde.

Demgegenüber vermögen die Einwendungen der Beschwerdeführenden nicht zu

überzeugen: Ihnen ist zwar beizupflichten, dass die gutachterlichen

Feststellungen hinsichtlich des Schutzumfangs des Tulpenbaums wie gesehen (oben

E. 3.5) nicht vollständig korrelieren. Dies ist vorliegend indes nicht

massgeblich, da die Auflage, der Tulpenbaum dürfe durch die Bauarbeiten nicht

beeinträchtig werden, unabhängig vom konkreten Schutzumfang eine Gefährdung des

Baums ausschliesst und somit das Schutzziel gemäss Inventar ausnahmslos

gewährleistet ist.

An dieser Feststellung kann auch der nach wie vor

ausstehende Schutzentscheid betreffend den inventarisierten Tulpenbaum (nachdem

die Unterschutzstellungsverfügungen vom 22. Dezember 2017 respektive jene

vom 26. Juni 2018 jeweils von der Vorinstanz aufgehoben wurden) nichts

ändern. Ein dereinst definierter Schutzumfang des Tulpenbaums kann – entgegen

dem beschwerdeführerischen Dafürhalten – naturgemäss nicht weiter gehen als die

baubewilligungsimmanente Auflage, den Baum nicht zu beeinträchtigen. Da somit

eine Schädigung des inventarisierten Objekts durch das Bauvorhaben

ausgeschlossen wird, ist das Baubewilligungsverfahren und das Verfahren

bezüglich Schutzwürdigkeit nicht koordiniert zu entscheiden, womit der

beschwerdeführerischen Argumentation auch in dieser Hinsicht nicht zu folgen

ist.

3.7

Zusammenfassend

gewährleistet die in der Baubewilligung vom 23. August 2017 enthaltene

Auflage den Schutz und den Erhalt des Tulpenbaums. Vor diesem Hintergrund ist

die Feststellung der Vorinstanz, wonach eine Gefährdung des Tulpenbaums von

vornherein ausgeschlossen werden könne, nicht zu beanstanden. Die

diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet.

4.

Die Beschwerdeführenden rügen sodann in mehrfacher

Hinsicht eine Verletzung von § 269 PBG.

4.1

entspricht der Praxis des Baurekursgerichts, dass die Bauherrschaft im

Rekursverfahren korrigierte Unterlagen einreichen bzw. die eingereichten

Unterlagen erläutern kann (VGr, 18. Januar 2018,

VB.2017.00326, E. 2.2). Dementsprechend reichte die private Beschwerdegegnerschaft

vorliegend im Rekursverfahren zur

Veranschaulichung einen weiteren Satz Baupläne zu den Akten. Die

Beschwerdeführenden bemängeln nun, ein nachgereichter Plan widerspreche dem

behördlich festgestellten gewachsenen Terrain in den bewilligten Plänen.

Deshalb könne auf letztere nicht abgestellt werden, womit die angefochtene

Baubewilligung den Sachverhalt ungenügend darstelle.

Diesen Ausführungen ist nicht zu folgen. Sämtliche in der

nachgereichten Darstellung "Terrainaufnahmen – gewachsenes Terrain"

vom 25. Oktober 2017 vermerkten Höhenkoten stimmen überein mit den

Höhenkoten, welche im Rahmen des Baubewilligungsverfahren geprüft und genehmigt

wurden. Somit weckt dieser im Rekursverfahren nachgereichte Bauplan keine

Zweifel an der Richtigkeit des mit Baubewilligung vom 23. August 2017

genehmigten gewachsenen Terrains, sondern bestätigt diese vielmehr.

4.2

Den

Beschwerdeführenden ist zuzustimmen, dass das Kellergeschoss gemäss einem

bewilligten Plan in einem Punkt das gewachsene Terrain um 0,58 m überragt.

Diesfalls würde das Abstandsprivileg gemäss § 269 PBG nicht zur Anwendung

gelangen, womit das Bauvorhaben in dieser Hinsicht den Grenzabstand nicht

beachten würde. Die beschwerdeführerisch geforderte

Aufhebung der Baubewilligung würde indes zu einem formalistischen Leerlauf

führen: Die Bauherrschaft hat bereits im Rekurs und nun auch im

Beschwerdeverfahren überzeugend dargelegt, dass es sich hierbei um ein Versehen

handelt. Der im strittigen Plan die Höhe anzeigende Querstrich (-1,23 m

zur Referenzhöhe von 473,08 m) liegt leicht erkennbar deutlich über der

relevanten Oberkante des Untergeschosses. Insofern hängt die Höhenkote

sprichwörtlich in der Luft und zeigt die Geschossoberkante nicht korrekt an.

Insofern lässt sich aus dem (fehlerhaften) Querstrich nicht ableiten, dass das

Untergeschoss um 0,585 m (-1,815 m – -1,23 m) den gewachsenen

Boden überrage. Demgegenüber vermittelt der im Rekursverfahren nachgereichte

Bauplan ein plausibleres Bild. Der die Höhe anzeigende Querstrich ist bündig

mit der relevanten Oberkante des Untergeschosses und verortet diese auf eine

Höhe von -1,34 m, womit das Untergeschoss das gewachsene Terrain um

0,475 m (-1,815 m – -1,34 m) überragt.

Gemäss der

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist es bei sofort erkennbaren und

leicht korrigierbaren Planfehlern zulässig, diese durch Einreichung eines

korrekten Plans im Rekursverfahren zu berichtigen (VGr, 18. Januar

2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Vorliegend war die "schwebende"

Höhenkote einigermassen leicht als fehlerhafte Angabe erkennbar. Da die Mangelhaftigkeit im Wesentlichen die

sachverhaltsmässige Darstellung des geplanten Bauvorhabens betrifft, war der

Fehler überdies verhältnismässig leicht zu korrigieren. Die Berichtigung im

Rekursverfahren war damit zulässig. Es ist nun Sache der Baubehörde, einen

Plansatz mit der diesbezüglich korrekten Angabe zu den Bauakten zu nehmen (VGr,

18.

Januar 2018, VB.2017.00326, E. 2.2). Die gerügte Verletzung von

§ 269 PBG ist demzufolge nicht festzustellen.

4.3

Sodann

steht nach Ansicht der Beschwerdeführenden die an ihr Grundstück angrenzende und

an einer Stelle den gewachsenen Boden um mehr als 0,5 m überragende Mauer

in einem räumlich, baulichen und funktionalen Zusammenhang zum geplanten

Untergeschoss, weshalb § 269 PBG verletzt sei.

4.3.1

Wo die Bau- und Zonenordnung nichts

anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie

oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter

überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen

Abstandsvorschriften (§ 269 PBG). Gebäude sind Bauten und Anlagen, die

einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich

atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen (§ 2

Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 [ABV]). Bauliche Vorrichtungen, die für sich allein

keine Gebäude wären und sich ausserhalb der Umfassungsmauern befinden, sind

Gebäudeteile und baurechtlich nur dann erheblich, wenn sie mit der Hauptbaute räumlich,

baulich und funktionell eng verbunden sind (VGr, 6. April

2011, VB.2010.00704 und VB.2010.00709, E. 6.2).

4.3.2

Die fragliche Grenzmauer zum Grundstück

der Beschwerdeführenden überragt gemäss den mit

Baubewilligung vom 23. August 2017 genehmigten Plänen im

Schnitt E das gewachsene Terrain nicht um mehr als einen halben Meter.

Demgegenüber ist die Grenzmauer im Schnitt B um 0,635 m

(-1,815 m – -1,18 m) höher als das gewachsene Terrain. Die

Beschwerdeführenden sehen darin eine Verletzung von § 269 PBG und stützen

ihre Argumentation auf einen nicht publizierten Entscheid der Vorinstanz,

gemäss dem eine Brüstungsmauer, die zwar nicht für die Festigkeit der

darunterliegenden Flachdachbaute notwendig ist, die aber deshalb konstruktiv

fest mit der Gebäudeecke verbunden sein muss, weil sie hinterfülltes Terrain

stützt, anzurechnen sei.

Demgegenüber ist nach verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung eine Stützmauer für die Frage der Abstandspflicht nicht von

Belang (vgl. VGr, 10. September 2012, VB.2012.00290, E. 4.4). Dies

gilt auch, wenn die Stützmauer an ein Gebäude anschliesst (VGr,

2.

September 2002, VB.2002.00105, E. 3c). Folglich ist die Grenzmauer

auch unter Zugrundelegung der beschwerdeführerischen Argumentation kein abstandspflichtiger

Gebäudeteil im Sinn von § 269 PBG, weshalb diese Bestimmung keine

Verletzung erfährt. Der dafür massgebliche Grenzabstand bestimmt sich

ausschliesslich nach § 178 des kantonalen Einführungsgesetzes zum

Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911. Ansprüche aus dieser Norm wären vor dem Zivilgericht

geltend zu machen (§ 1 VRG). Im Übrigen unterscheidet

sich der Sachverhalt in relevanter Weise vom angerufenen Entscheid der

Beschwerdeführenden: Die Grenzmauer ist an der fraglichen Stelle nicht mit dem

geplanten Untergeschoss verbunden. Dies zeigt zwar der genehmigte Plan im

Massstab 1:100 nicht, indes der im Rekursverfahren nachgereichte

(präzisere) Plan im Massstab 1:50. Da Zweifel an dessen Richtigkeit nicht

in substanziierter Weise vorgebracht wurden und solche auch nicht ersichtlich

sind, ist darauf insoweit abzustellen, als die bewilligten Pläne mangels

Detailgrad unergiebig sind.

4.4

Zusammenfassend

ist das massgebliche Terrain in den mit Baubewilligung vom 23. August 2017

genehmigten Plänen korrekt eingezeichnet, worauf sich auch die behauptete

Verletzung des Grenzabstands im Sinn von § 269 PBG durch das Untergeschoss

bzw. die Mauer als unbegründet erweist. Die Beschwerde ist somit auch in diesem

Punkt abzuweisen.

5.

Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden vor, die

projektierte Tiefgaragenausfahrt sei mit dem Gebot der Verkehrssicherheit nicht

vereinbar und darum unzulässig. Daran ändere der auf der gegenüberliegenden

Strassenseite anzubringende Verkehrsspiegel wie auch die Auflage bezüglich der

Hecke, um welche die Baubewilligung von der Vorinstanz ergänzt wurde, nichts.

Weiter müsse wegen den elf Abstellplätzen mit einem regen Zufahrtsverkehr

gerechnet werden.

5.1

Das

Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch

Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder

der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Überdies

hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSiV) erlassen. Deren Anhang legt – je nach der

verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander mündenden Verkehrsanlagen – die

technischen Anforderungen an Ausfahrten fest (insbesondere Ziff. 1). Beim

Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien im Sinn von § 360 PBG. Gemäss

§ 6 Abs. 2 lit. b VSiV sind Ausnahmen von den

Mindestanforderungen zulässig, sofern bei Ausfahrten besondere ortsbauliche

Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern.

5.2

Vorliegend

widerspricht die strittige Ausfahrt unbestrittenermassen der

Verkehrssicherheitsverordnung. Die für den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene

Sichtweite von 40–70 m ist in Richtung Platz K nicht eingehalten. Dass

die Ausfahrt nicht der Verkehrssicherheitsverordnung genügt, bedeutet nach

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nicht ohne Weiteres, dass die

Ausfahrt zu einer Gefährdung der Verkehrssicherheit führt (VGr, 10. April 2013, VB.2012.00768,

E. 3.1; 8. Juli 1998, VB.98.00091, E. 4 [nicht

publiziert]). So sind denn auch Abweichungen von den gemäss § 6

Abs. 1 VSiV im Anhang der VSiV geregelten technischen Anforderungen an

Ausfahrten unter bestimmten Voraussetzungen möglich (§ 6 Abs. 2

VSiV).

Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die anzutreffende

Topografie (Kurve, abfallendes Gelände nach Nordwesten) eine Abweichung von den

Mindestanforderungen rechtfertigt. Das

Baurekursgericht hat sich anlässlich des Abteilungsaugenscheins vom

24.

Januar 2018 ein genaues Bild von den örtlichen Verhältnissen und

insbesondere von den Sichtverhältnissen im Bereich der Zufahrt vom

Baugrundstück gemacht. Entgegen der beschwerdeführerischen Argumentation

bewirkt auch die die Baubewilligung ergänzende Auflage der Vorinstanz

klarerweise eine Verbesserung der Sichtverhältnisse: Die Hecke war auf eine

Höhe von ca. 1,5 m projektiert. Die Begrenzung der Hecke auf die maximal

zulässige Höhe gemäss § 16 Abs. 2 der Strassenabstandsverordnung vom

19.

April 1978 (StrAV) in einem unter Zugrundlegung einer

Beobachtungsdistanz von 4 m ab dem Fahrbahnrand definierten Sichtbereich

hat eine erhebliche Grössenreduktion der Pflanzung zur Folge. Inwieweit die von

den Beschwerdeführenden vor diesem Hintergrund errechnete erlaubte Heckenhöhe

(von 0,05 m) zutrifft, kann offenbleiben; jedenfalls kann auch bei

Berücksichtigung vom Gefälle und der Kurve im Sichtbereich nicht von einer

wirkungslosen Auflage gesprochen werden. Die Auflage, gegen die die

Bauherrschaft nicht opponierte (weshalb sie nicht Streitgegenstand ist), hat

letztlich zur Folge, dass die Sichtweite in Richtung Platz K bei einer für

den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Beobachtungsdistanz ab Fahrstreifenrand

von 2,5 m weiter verbessert wird.

Trotz dieser Massnahmen ist die vorgeschriebene

Mindestsichtweite von 40 m weiterhin unterschritten. Obschon der geplante Verkehrsspiegel

keinen vollwertigen Ersatz für den Sichtkontakt darstellt (VGr, 10. April 2013, VB.2012.00768,

E. 5.2), erweitert er den Sichtwinkel doch erheblich und führt letztlich

insgesamt eine bedeutende Verbesserung der Sichtverhältnisse herbei. Insgesamt

ist die projektierte Ausfahrt als verkehrssicher zu bezeichnen und die gerügte

Verletzung von § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu verneinen. Demzufolge

sind alternative Ausfahrtsstandorte nicht zu prüfen. Bei elf Abstellplätzen in

der Unterniveaugarage ist nicht von regem Zufahrtsverkehr zum Bauvorhaben

auszugehen (so indes die Beschwerdeführenden), weshalb darauf nicht weiter

einzugehen ist. Schliesslich ist das beschwerdeführerische Vorbringen, die auf

der I-Strasse geltende Höchstgeschwindigkeit werde regelmässig überschritten,

keineswegs eine gerichtsnotorische Tatsache. Ohnehin beschlägt diese Behauptung

die Bewilligungsfähigkeit der Unterniveaugaragenausfahrt nicht, da es

sich hierbei um eine Frage des Vollzugs der Strassenverkehrsordnung handelt.

5.3

Nach dem

Gesagten ist mit Blick auf die Unterniveaugaragenausfahrt § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG nicht verletzt, weshalb auch dem Eventualantrag auf

Rückweisung des Verfahrens nicht zu folgen ist.

6.

6.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des

Baurekursgerichts zu bestätigen.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 3'500.-. Der

Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) steht in der vorliegenden

Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,

praxisgemäss keine Parteientschädigung zu (VGr, 28. Juni

2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 10'180.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den

Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte

auferlegt.

4.

Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen

Verhältnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …