VB.2018.00367

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00367

28. März 2019Deutsch24 min

(URT.2019.20766)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 7. November 2017 erteilte der

Stadtrat Uster der Genossenschaft D die Baubewilligung für die

Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der G-Strasse in Uster.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhoben B und A mit Eingabe vom

11.

Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Das

Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 23. Mai 2018 ab.

III.

Dagegen erhoben B und A mit Eingabe vom 22. Juni 2018

Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit folgenden Anträgen:

"1. Der angefochtene Rekursentscheid

sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern.

2.

Eventualiter sei der angefochtene

Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

3.

Subventualiter sei der angefochtene

Bauentscheid mit Nebenbestimmungen zu ergänzen, wonach

a) auf die bis an die Fassadenflucht vorstossenden westseitigen Teile

der Dachgeschosse sowie die ostseitigen "Lukarnen" zu verzichten sei

und vor Baufreigabe entsprechende Abänderungspläne einzu-reichen und bewilligen

zu lassen seien;

b) die Zahl der oberirdischen Parkplätze auf drei zu reduzieren und vor

Baufreigabe ein entsprechend korrigierter Umgebungsplan ein-zureichen und

bewilligen zu lassen sei.

4.

Es sei ein Augenschein vor Ort

durchzuführen.

5.

Alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer, zu Lasten der

Beschwerdegegnerschaft."

Das Baurekursgericht beantragte am 6. Juli 2018 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Genossenschaft D beantragte

am 27. August 2018 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge. Am 28. August 2018 stellte auch der Stadtrat Uster

den Antrag, es sei die Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der

Beschwerdeführenden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom

10.

September 2018 hielten B und A an ihren Anträgen fest. Der Stadtrat Uster

erstattete seine Duplik mit Eingabe vom 24. September 2018. Die Duplik der

Bauherrschaft datiert vom 25. September 2018. B und A liessen sich nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden

Zonenordnung der Stadt Uster in der Landhauszone L2/30. Die Bauherrschaft

plant den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und die Errichtung von zwei

Mehrfamilienhäusern mit je fünf Wohnungen sowie einer gemeinsamen

Unterniveaugarage mit 16 Fahrzeugabstellplätzen.

Die Beschwerdeführenden rügen neben der Überschreitung der

Gebäudehöhe die Dachgestaltung sowie die ungenügende Einordnung des

Bauvorhabens. Ausserdem bemängeln sie eine fehlende Lärmprognose und die Anzahl

der oberirdisch angeordneten Parkplätze.

3.

3.1

verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden die

Durchführung eines Augenscheins. Sie machen geltend, die Beurteilung der

erhobenen Rügen setze detaillierte Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse

voraus. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genüge nicht, um einen hinreichenden

gesamtheitlichen Eindruck zu erlangen.

3.2

Bei den

Akten findet sich das Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins. Darin

enthalten sind verschiedene Fotos, darunter eine Aufnahme des Baugrundstücks

sowie der dem Baugrundstück in allen Richtungen benachbarten Bauten. Ausserdem

liegen dem Verwaltungsgericht die Akten der gegen ein erstes Bauprojekt der

Bauherrschaft auf dem Baugrundstück gerichteten Rekurse vor. Auch in diesem

Rekursverfahren führte die Vorinstanz einen Augenschein durch. Das Protokoll enthält

zahlreiche weitere Fotos vom Baugrundstück und der baulichen Umgebung. Der

massgebliche Sachverhalt bezüglich des Baugrundstücks und der näheren baulichen

Umgebung ergibt sich aus den Akten – entgegen der Auffassung der

Beschwerdeführenden – mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die

Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. BGr,

8.

November 2010,1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,

1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290,

E. 2.1).

4.

4.1

Strittig

ist vorliegend vorab die Frage der Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe

durch die beiden geplanten Neubauten. Die Beschwerdeführenden machen geltend,

die Erwägungen des angefochtenen Entscheids gingen weitgehend an der Sache

vorbei. Die Vorinstanz gehe mit keinem Wort darauf ein, wo bei den

verschiedenen Gebäudeteilen die für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebende

Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche verlaufe. Sie führe sogar aus,

§ 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) sei vorliegend irrelevant. Diese

Auffassung sei verfehlt. Denn selbst wenn die Bestimmung nicht zu den

Vorschriften betreffend Höchstmass und Gestaltung von Dachgeschossen zähle,

dürfe die zulässige Gebäudehöhe selbstredend nicht überschritten werden. Die

Gebäudehöhe sei entlang der gesamten Trauffassade zu messen. Ein Blick auf

einen Schnittplan genüge nicht. Die Nordansichten der beiden Gebäude zeigten

ein Schrägdach mit einer Neigung von 15 °, welches bis an die für die

Bestimmung der Gebäudehöhe massgebliche Fassadenflucht reiche. Es sei eine

einzige vom First bis zur Traufe durchgehende Dachfläche ersichtlich. Dadurch

werde die für die Bestimmung der zulässigen Gebäudehöhe massgebliche

Schnittlinie bestimmt. Diese befinde sich beim Haus A auf einer Kote von

509.

, beim Haus B auf einer solchen von 510.30. Die Gebäudehöhe sei

deutlich überschritten. Für die Ansetzung einer hypothetisch tieferen

Schnittlinie bestehe bei einem Schrägdach kein Raum. Massgeblich sei das

tatsächliche Schrägdach. Nur bei Attikageschossen werde auf ein hypothetisches

Schrägdachprofil abgestellt. Es liege vorliegend nicht nur in rechtlicher,

sondern auch in tatsächlicher Hinsicht weder ein Flachdach, noch eine

Kombination von Schräg- und Flachdach, sondern ein Schrägdach mit einer

Terrasse vor. Im Bereich ohne Terrasse sei die Gebäudehöhe klarerweise an der

tatsächlichen Schnittlinie von Dachfläche und Fassade zu messen. Dieser Bereich

sei zu behandeln wie ein Kreuzfrist oder Quergiebel.

4.2

Das

Baurekursgericht erachtet die Gebäudehöhe als eingehalten. Zur Begründung führt

das Gericht aus, aus dem Verwaltungsgerichtsentscheid VB.2016.00525 lasse sich

nicht ableiten, es sei im vorliegenden Fall auf der als Attikageschoss

ausgebildeten Seite die Gebäudehöhe an der Schnittlinie zwischen der Fassade

des Dachgeschosses und der Schrägdachfläche über dem Dachgeschoss zu messen.

Die Bestimmung über die Messweise der Gebäudehöhe gemäss § 280 Abs. 1

PBG zähle nicht zu den Vorschriften betreffend Höchstmass und Gestaltung von

Dachgeschossen. Die von den Rekurrierenden propagierte Messweise der

Gebäudehöhe führte dazu, dass die fragliche Ausgestaltung von Dachgeschossen

faktisch verunmöglicht würde. Die Gebäudehöhe sei daher bei der vorliegenden

Ausgestaltung des Dachgeschosses auf der als Attikageschoss ausgebildeten

Traufseite an der Schnittlinie zwischen der Vollgeschossfassade und der Fläche

des Flachdachs (Terrasse) zu messen. Hier sei die zulässige Gebäudehöhe von

8,10 m eingehalten. Die Frage, ob es sich bei den westseitigen, bis an die

Fassaden der darunterliegenden Vollgeschosse reichenden Abschnitte um

Dachaufbauten handle oder ob vielmehr eine besondere Dachform vorliege, könne

offenbleiben, da die beanstandeten Bauteile vom rekurrentischen Grundstück aus

nicht einsehbar seien und ein entsprechender Mangel ohnehin nicht zur Aufhebung

der Baubewilligung, sondern höchstens zur Statuierung einer entsprechenden

Auflage führen würde.

4.3

Die beiden

geplanten Häuser A und B weisen eine besondere Dachform auf. Ostseitig ist ein

Schrägdach unter Ansetzung eines Kniestocks vorgesehen. Die Vorinstanz geht

westseitig von einer als Attikageschoss über einem Flachdach ausgestalteten

Dachform aus. Demgegenüber bezeichnen die Beschwerdeführenden die Dachform als

Schrägdach mit Terrasse. Strittig ist vorliegend die Einhaltung der Gebäudehöhe

im Bereich der nordwestlichen Gebäudeecken. In diesem Bereich verläuft die

Dachgeschossfassade – unbestrittenermassen auf einem Drittel der Fassadenlänge

– bündig mit der Hauptfassade.

4.4

Vorab ist präzisierend

darauf hinzuweisen, dass es ohne Weiteres zulässig ist, das Dachgeschoss eines

Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu versehen und auf der

anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten. Das Schrägdach unterliegt

dabei den Bestimmungen für Schrägdächer, das Flachdach hat den Vorschriften und

Vorgaben der Rechtsprechung für Attikageschosse zu genügen. Dies hat zur Folge,

dass auf der Schrägdachseite ein Kniestock von maximal 0,9 m in Anschlag gebracht

werden darf, während das hypothetische Dachprofil auf der Flachdachseite am

Schnittpunkt zwischen Trauffassade und Dachfläche des obersten Vollgeschosses

anzubringen ist. Das Anbringen eines Kniestocks für die Ermittlung der

hypothetischen Profillinie ist auf der Flachdachseite nicht zulässig. Abweichendes

ist dem zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 9. Februar 2017

(VB.2016.00525) nicht zu entnehmen, wenn auch einzuräumen ist, dass die

dortigen Erwägungen allenfalls missverstanden werden konnten.

Die zulässige Gebäudehöhe wird gemäss § 280 Abs. 1 PBG

von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den

darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne bis 1,5 m

tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet. Massgebend für die

Berechnung der Gebäudehöhe ist die Schnittlinie der traufseitigen

Fassade/Dachfläche. Bei Gebäuden mit Schrägdächern führt die Bestimmung der

Trauffassaden zu keinen Schwierigkeiten. Bei Bauten mit Flachdächern hingegen

ist eine hypothetische Traufseite zu bestimmen, in der Regel die Gebäudelängsseite

(vgl. BRKE in BEZ 2001 Nr. 40 und 2002 Nr. 37). Bei derartigen Bauten

ist der obere Gebäudehöhenmesspunkt die "Schnittlinie zwischen

(traufseitiger) Fassade und Dachfläche", wobei als "Dachfläche"

jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1

und 2 PBG). Die Gebäudehöhe wird nur auf der (hypothetischen) Traufseite des

betreffenden Gebäudes gemessen (BEZ 2006 Nr. 8).

4.5

Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden sind die geplanten Baukörper westseitig

bzw. südwestseitig als Attikabauten ausgestaltet. Das Dach über dem obersten

Vollgeschoss ist auf zwei Dritteln der Fassadenlänge als Flachdach

ausgestaltet, indem die Hauptfassade des Dachgeschosses entsprechend

zurückversetzt ist. Dass das Dach des Dachgeschosses nicht völlig flach,

sondern leicht ansteigend verläuft, vermag an dessen Qualifikation als

Attikageschoss nichts zu ändern. In Anwendung der Vorschrift von § 280

Abs. 1 PBG wird die maximal zulässige Gebäudehöhe für die gesamte West-

bzw. Südwestfassade daher an der Schnittlinie der Vollgeschossfassade und der

Fläche des Flachdaches (Dach des obersten Vollgeschosses = Terrasse) gemessen.

Damit ist die maximal zulässige Gebäudehöhe von 8,10 m eingehalten. Dass

das Attikageschoss jeweils auf einem Drittel der Fassadenlänge fassadenbündig

erstellt werden soll, ändert daran nichts, da sich dadurch der Schnittpunkt

Fassade/Dachfläche nicht ändert. Als massgebliche Dachfläche gilt auch im

Bereich solcher Aufbauten die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und nicht etwa

der Dachabschluss des Attikageschosses. Ist die Oberkante des obersten

Vollgeschosses nicht ablesbar, so sind zwischen den traufseitigen Enden der

Geschossoberkanten Verbindungslinien zu ziehen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 920).

4.6

Von der

Frage der Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe zu unterscheiden ist diejenige

nach der zulässigen baulichen Ausgestaltung des Dachgeschosses. Gemäss der

diesbezüglich massgeblichen Bestimmung von § 292 PBG dürfen Dachaufbauten

nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie

bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen bzw. sofern sie

bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen

durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese

Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen

Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig"

(stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem

Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile

(Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen,

sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht

breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292

lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des

darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl.

Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 25. Januar

2012, VB.2011.00399, E. 2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481,

E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22; vgl. schon RB 1991

Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1; 1999

Nr. 122; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 941; je auch zum Folgenden). Auch

ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulässig, solche

Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der

betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches

erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr,

21.

Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a [nicht publiziert]).

Letztere Voraussetzung ist bei der vorliegenden gewählten

Dachgestaltung offensichtlich nicht erfüllt. Zwar wurde das für Attikageschosse

zulässige Dachprofil unbestrittenermassen korrekt angesetzt, und die strittige

Dachaufbaute durchstösst dieses nicht mehr als auf einem Drittel der Länge der

West- bzw. Südwestfassade. Dadurch, dass die Dachfläche des Attikageschosses

nicht ganz flach verläuft, sondern eine Neigung von unbestrittenermassen 15 %

aufweist, erwecken die Dachgeschosse jedoch in diesem Bereich optisch in der

Tat nicht mehr den Eindruck eines Dachgeschosses. Vielmehr erscheint das

Dachgeschoss in diesem Bereich als viertes Vollgeschoss unter einem flachen

Schrägdach. Dies verstösst gegen Sinn und Zweck der Vorschrift von § 292

PBG, bei welcher es sich um eine Ästhetiknorm handelt und welche

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindern soll (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

Insofern ist den Beschwerdeführenden beizupflichten.

4.7

Als

zutreffend erweist sich allerdings auch die Feststellung der Vorinstanz, dass

dieser Mangel zum vornherein nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung

führt, da er ohne Weiteres durch Statuierung einer entsprechenden Auflage

geheilt werden kann. Wie die Grundrisspläne deutlich machen, können die

entsprechenden Aufbauten, welche jeweils ein zusätzliches Zimmer der

Dachwohnungen beinhalten, ohne Weiteres weggelassen oder verkleinert werden,

was baulich absolut unproblematisch erscheint und lediglich zum Verlust bzw.

zur Verkleinerung je eines Raumes der Dachgeschosswohnungen führt.

Auch wenn die Sicht von den Grundstücken der

Beschwerdeführenden auf die West- bzw. Südwestfassaden der Neubauten mehr oder

weniger verdeckt sein mag, kann allerdings nicht gesagt werden, die

Beschwerdeführenden hätten keinerlei berechtigte und damit schutzwürdige

Interessen an einer derartigen auflageweisen Heilung des Mangels. Die Beschwerdeführenden

erheben unter anderen eine Einordnungsrüge, in welcher nicht nur die

Erscheinung der Bauten als "viergeschossig" gerügt wird, sondern auch

Einwände im Zusammenhang mit der Dachgestaltung erhoben werden (vgl. die

nachfolgenden Erwägungen unter Ziffer 6). Dass die Dachgestaltung das

Erscheinungsbild von Baukörpern in massgeblicher Weise prägt, liegt auf der

Hand. Insofern kann den Beschwerdeführenden ein schutzwürdiges Interesse an der

beantragten optischen Redimensionierung der Dachgeschosse nicht abgesprochen

werden.

Insofern ist die Baubewilligung in teilweiser Gutheissung

der Beschwerde durch eine entsprechende Nebenbestimmung zu ergänzen. Danach ist

die Bauherrschaft zu verpflichten, die Dachaufbauten an der West- bzw.

Südwestfassade der Häuser A und B entweder gänzlich wegzulassen oder durch Zurückversetzen

von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass das

Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss zu erkennen ist. Die

Bauherrschaft ist zu verpflichten, der Baubewilligungsbehörde geänderte

Planunterlagen zur Bewilligung einzureichen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen im Weiteren die an der Ost- bzw. Nordostfassade

geplanten Dachaufbauten. Diese seien nicht auf der Dachfläche aufgesetzt,

sondern würden die Traufe des Daches durchstossen. Die Zugehörigkeit der

Aufbauten zur Hauptfassade werde dadurch betont, dass Farbe und

Materialisierung nahtlos fortgeführt und die Traufe durch die raumhohen Fenster

durchbrochen würde. Diese Bauteile würden daher nicht nur Art. 30 BZO verletzen,

sondern insbesondere auch gegen § 292 PBG verstossen.

5.2

Gemäss

§ 292 lit. a PBG dürfen Dachaufbauten, soweit nichts anderes bestimmt

ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge

sein, sofern sie bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen.

Unter Dachaufbauten gemäss § 292 lit. a PBG sind Bauteile zu

verstehen, welche wie Lukarnen oder Ähnliches oberhalb der Dachhaut in

Erscheinung treten beziehungsweise die Dachfläche nach aussen durchstossen

(vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dass sie dabei die Traufe

nicht durchbrechen dürfen, wurde von der Rechtsprechung bisher nicht gefordert

(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 942).

Es handelt sich bei den gerügten Bauteilen klarerweise um

Dachaufbauten im Sinn von § 292 lit. a PBG. Diese sind als klassische

Schleppgauben ausgebildet, welche unterhalb des Dachfirstes angesetzt sind und

bis zur Hauptfassade reichen, mit der Besonderheit, dass sie die Dachtraufe,

welche mit der Hauptfassade bündig ist, durchstossen. Ein Verstoss gegen

§ 292 PBG ist nicht auszumachen. Es liegt insbesondere auch keine

unkonventionelle Konstruktion im Dachbereich vor, welche nach der

Rechtsprechung von den Dachaufbauten abzugrenzen wäre, da keine Aufbauten auf

die Dachebene gesetzt, sondern der Verlauf der Dachfläche selbst abgestuft ist

(vgl. BEZ 1993 Nr. 9 und 1991 Nr. 67). Dies wird von den

Beschwerdeführenden zu Recht auch nicht geltend gemacht.

5.3

Was das

kommunale Recht anbelangt, so ist unbestritten, dass die geltende Bauordnung

der Stadt Uster für die Dorfzone D2 eine Vorschrift enthält, wonach

Dachaufbauten die Trauflinie des Hauptdaches nicht unterbrechen dürfen

(Art. 24 BZO). Für die vorliegend infrage stehende Landhauszone L2/30

sieht die Bauordnung keine entsprechende Bestimmung vor. Was die Dachgestaltung

anbelangt, hält Art. 30 BZO lediglich fest, dass Dachaufbauten über

Schrägdächern die Form einer Schleppgaube oder Giebellukarne aufzuweisen haben

(vgl. Art. 30 Abs. 1 BZO). Die als Schleppgauben ausgestalteten

Bauteile halten vor dieser Bestimmung ohne Weiteres stand. Dass die

Baubewilligungsbehörde in diesem gesetzlichen Kontext davon ausgeht, dass

Dachaufbauten in der Landhauszone die Traufe des Hauptdaches durchbrechen

dürften, ist nicht zu beanstanden. Es kann auf die zutreffenden Ausführungen

des Baurekursgerichts verwiesen werden.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden beanstanden im Weiteren die Gestaltung der geplanten

Mehrfamilienhäuser. Sie machen vorab geltend, die Vorinstanz habe sich bei der

Beurteilung der genügenden Einordnung im Wesentlichen mit dem Hinweis auf die

Einhaltung der primären Baubeschränkungsnormen begnügt. Damit habe die

Vorinstanz ihre Prüfungspflicht verletzt und ihr Ermessen unterschritten. Die

von der Vorinstanz ins Feld geführte horizontale Staffelung sei als gerade nicht

positiv zu werten. Die vollständige Freilegung der Untergeschosse führe zum

optischen Eindruck eines zusätzlichen Vollgeschosses. Im Zusammenspiel mit der

unsensiblen Gestaltung des Dachgeschosses entstehe der Eindruck von viergeschossigen

Gebäuden. Die flache Dachneigung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanz

nicht positiv zu werten. Das Dachgeschoss erscheine als Attikageschoss, welches

üblicherweise ein Flachdach aufweise. Das Schrägdach erweise sich als

"völlig unnötige" Erhöhung.

6.2

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage

beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der

Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die

Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug

der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017,

VB.2017.00102, E. 4.2; VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374,

E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17

E. 5). Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung

erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer

Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden

Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1

mit weiteren Hinweisen).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,

25.

Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in

seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das

Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten.

Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr bei der Anwendung von

§ 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn

sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden Erwägungen leiten

lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt.

Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen

Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen

Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen

insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung

des Bundes berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die

Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen

Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend

Rechnung trägt (E. 3.6).

6.3

Vorab

erweist sich der Vorwurf, das Baurekursgericht habe zur Begründung der

befriedigenden Einordnung lediglich auf die Einhaltung der primären

Baubeschränkungsnormen verwiesen, als unberechtigt. Zunächst verweist die Vorinstanz

zu Recht auf das heterogene bauliche Umfeld, aus welchem sich keine besonderen

gestalterischen Anforderungen ableiten liessen. Diese Feststellung wird durch

die anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos der benachbarten Gebäude

bestätigt und von beschwerdeführerischer Seite im Übrigen auch nicht

bestritten. Im Weiteren verweist das Gericht auf die horizontale Staffelung der

Fassaden und die grosszügige Befensterung, Elemente, welche geeignet sind, das

optische Erscheinungsbild einer Fassade aufzulockern. Weshalb die Staffelung

negative optische Auswirkungen zeitigen sollte, wie dies die

Beschwerdeführenden ohne weitere Begründung geltend machen, ist nicht

nachvollziehbar. Im Weiteren verweist die Vorinstanz auf die geringe Neigung

des Schrägdaches auf der einen Dachhälfte, welche verhindere, dass das Dach die

Fassaden optisch erhöhe. Die geplanten Dachfenster bezeichnet das

Baurekursgericht als von untergeordneter Bedeutung. Deren Ausmasse stünden in

einem ausgewogenen Verhältnis zu den betreffenden Dachflächen. Schliesslich

lehne sich die Dachgestaltung aufgrund des Verzichts auf ein Flachdach an die

in der Umgebung vorherrschenden Dachformen an.

Dass die geplanten Gebäude an der West- bzw.

Südwestfassade teilweise den Eindruck einer vier Vollgeschosse aufweisenden

Baute erwecken, ist nicht von der Hand zu weisen. Dies ist hingegen nicht Folge

einer unbefriedigenden architektonischen Gestaltung, sondern wird – in

Übereinstimmung mit der Vorinstanz – durch die Ausschöpfung der baulichen

Möglichkeiten wie insbesondere der zulässigen Freilegung der Untergeschosse

sowie der Realisierung von Attikageschossen mit Dachaufbauten verursacht. Im

Zusammenhang mit diesen Einwänden hat der Hinweis der Vorinstanz auf die

Einhaltung der primären Baubeschränkungsnormen seine Berechtigung. Zu

berücksichtigen sind im vorliegenden Zusammenhang schliesslich die vorstehenden

Erwägungen unter Ziffer 4.6. Die in teilweiser Gutheissung geforderte

Reduktion der Dachaufbauten an der West- bzw. Südwestfassade der Häuser A und B

wird die Optik des Dachgeschosses ändern und dazu führen, dass das

Attikageschoss deutlicher als Dachgeschoss wahrnehmbar wird bzw. die Bauten in

diesem Bereich nicht (mehr) viergeschossig in Erscheinung treten.

Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanz, wonach

das Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238

Abs. 1 PBG erreiche, nicht zu beanstanden, sodass sich die diesbezügliche

Rüge als unberechtigt erweist.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführenden wenden sich im Weiteren gegen die Argumentation der

Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach eine Überschreitung der

Planungswerte ausgeschlossen werden könne, sodass eine Lärmprognose nicht

erforderlich sei. Im Umstand, dass die Vorinstanz auf die geltend gemachte

Verletzung des Vorsorgeprinzips nicht eingegangen sei, sei eine formelle

Rechtsverweigerung zu erblicken. Vorsorgliche Emissionsbegrenzungsmassnahmen

seien auch ausserhalb der Schwelle der Planungswerte zu prüfen. Für die

Bestimmung der möglichen Massnahmen und deren Wirksamkeit sei zunächst der

massgebliche Sachverhalt mittels Lärmprognose zu ermitteln.

7.2

Geplant

ist vorliegend eine Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen. Die Ausfahrt

soll im Bereich der nordwestlichen Ecke des Hauses A (in westlicher

Richtung leicht verschoben) in die G-Strasse erfolgen. Die geplante Tiefgarage

stellt einen Aussenlärm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von

Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der Lärmschutz-Verordnung vom

15.

Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie einerseits die

einschlägigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen

einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) und anderseits darf nach

dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom

7.

Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV

statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit

begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie

wirtschaftlich tragbar ist.

7.3

Übereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die

streitbetroffene Anlage zu einer Überschreitung der Belastungsgrenzwerte

führt. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz

verwiesen werden, welche von den Beschwerdeführenden im Übrigen auch nicht

bestritten werden. Verwiesen werden kann im Weiteren auf die Vorgaben der

kantonalen Fachstelle für Lärmschutz, auf welche die Baubewilligungsbehörde

bereits in der Rekursvernehmlassung hingewiesen hat (vgl.

www.tba.zh.ch/internet/baudirektion/tba/de/laerm/ laermvorsorge.html →

Neuanlagen → Berechnungswerkzeug Tiefgaragen). Gemäss den dortigen

Vorgaben liegt die geplante Anlage mit 16 Abstellplätzen angesichts der

grossen Distanz zu benachbarten lärmempfindlichen Räumen deutlich innerhalb des

Bereichs, in welchem die Planungswerte zum vornherein als eingehalten beurteilt

werden und gemäss den Vorgaben der Fachstelle keine weiteren Abklärungen

erforderlich sind.

7.4

Nach der

Rechtsprechung brauchen weitergehende Anordnungen im Sinn der Vorsorge dann

nicht mehr geprüft zu werden, wenn von vornherein feststeht, dass die

betreffende Anlage nur bedeutungslose Immissionen verursacht, mithin ein sog.

umweltschutzrechtlicher Bagatellfall vorliegt (BGE 124 II 219 E. 8b mit

Hinweisen; VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00013, E. 7.3; 31. Oktober

2013, VB.2013.00440, E. 4.3.1). Aus dem Vorsorgeprinzip kann kein

absoluter Schutz vor Emissionen abgeleitet werden. Vielmehr sind geringfügige,

nicht erhebliche Störungen hinzunehmen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 379).

Bei einer Unterniveaugarage mit 16 Abstellplätzen kann

zwar nicht mehr ohne Weiteres von einem umweltrechtlichen Bagatellfall

gesprochen werden (vgl. etwa BGr, 3. Februar 2010,1C_162/2009,

E. 5), weshalb das Vorsorgeprinzip grundsätzlich zur Anwendung

gelangt. Es ist aber zu berücksichtigen, dass die Tiefgaragenrampe, welche eine

Steigung von lediglich 6 % aufweist, vorliegend im Innern des Gebäudes

verläuft und daher bereits eingehaust ist. Es ist unter diesen Umständen nicht

ersichtlich, welche weiteren Massnahmen im Sinn der Vorsorge verlangt werden

könnten bzw. müssten. Eine Verlegung der Unterniveaugaragenausfahrt erscheint

jedenfalls keineswegs geboten und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht

gefordert. Auch im Rekursverfahren haben die Beschwerdeführenden keine weiteren

konkreten Massnahmen angeführt. Dass die vorinstanzlichen Erwägungen

diesbezüglich keine Ausführungen enthalten, ist daher nicht zu beanstanden.

8.

8.1

Schliesslich

machen die Beschwerdeführenden geltend, das Bauvorhaben sehe fünf oberirdische

Abstellplätze vor. Es seien jedoch lediglich drei Besucherabstellplätze

zulässig. Da es sich bei den oberirdischen Abstellplätzen offensichtlich um

Besucherabstellplätze handle, seien diese auf drei zu reduzieren.

8.2

Wie die

Baubewilligungsbehörde vernehmlassungsweise geltend macht, wurde die

Baubewilligung bereits mit der Auflage verbunden, vor Baubeginn im Rahmen der

detaillierten Umgebungsgestaltung die Nutzung der oberirdischen Parkplätze als

Besucherabstellplätze zu bezeichnen und dabei die Anzahl auf drei zu

beschränken. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich daher

als unbegründet.

9.

9.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung

(Dispositiv-Ziffer A.3.) ist durch folgende Nebenbestimmung zu ergänzen: "Die

Dachaufbauten an der West- bzw. Südwestfassade der Häuser A und B sind entweder

gänzlich wegzulassen oder durch Zurückversetzen von der Hauptfassade in einer

Weise zu redimensionieren, dass das Attikageschoss optisch klarerweise als

Dachgeschoss in Erscheinung tritt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor

Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen".

9.2

Die Rekurskosten

in der Höhe von Fr. 8'560.- sind zu je 2/5 den solidarisch für 4/5

haftenden Beschwerdeführenden sowie zu je 1/10 der Bauherrschaft und der

Baubewilligungsbehörde aufzuerlegen.

9.3

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu je 2/5 den solidarisch haftenden

Beschwerdeführenden und zu je 1/10 der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen

(vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht den Beschwerdeführenden keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr sind sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) Parteientschädigung

an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 23. Mai 2018 wird Dispositiv-Ziffer A.3. des

Beschlusses des Stadtrats Uster vom 7. November 2017 durch folgende

Nebenbestimmung ergänzt:

"Die Dachaufbauten an der West- bzw.

Südwestfassade der Häuser A und B sind entweder gänzlich wegzulassen oder durch

Zurückversetzen von der Hauptfassade in einer Weise zu redimensionieren, dass

das Attikageschoss optisch klarerweise als Dachgeschoss in Erscheinung tritt.

Der Baubewilligungsbehörde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne

zur Bewilligung einzureichen."

Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die Kosten

des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 8'650.- werden den Beschwerdeführenden

1.

+ 2 zu je 2/5, unter solidarischer Haftung für 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 zu je 1/10 auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 10'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 10'150.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1 + 2 zu je 2/5, unter

solidarischer Haftung für 4/5, und der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 zu

je 1/10 auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführenden 1 + 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-, d. h.

insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. MwSt.), zu bezahlen.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …