VB.2018.00374

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00374

29. November 2018Deutsch17 min

(URT.2018.20387)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A. Mit

Beschluss vom 24. August 2016 setzte der Gemeinderat der Stadt Zürich den

öffentlichen Gestaltungsplan "C", bestehend aus Vorschriften und

Situationsplan, datiert vom 18. August 2015 fest. Der Gestaltungsplan

umfasst das Gebiet rund um die 940 m lang, sieben m hoch und 30 m

breit geplante Einhausung des Autobahnabschnitts zwischen dem D-Tunnel und der

Verzweigung E. Durch die Einhausung erhalten die angrenzenden Wohnquartiere

einen Immissionsschutz sowie einen neuen, öffentlichen Freiraum in Form eines

Hochparks auf dem Dach der Einhausung.

B. Der

Gestaltungsplan ist in 18 Teilgebiete (B1-B18) aufgeteilt, für die teils

unterschiedliche Vorgaben gelten. Art. 7 Abs. 1 der Vorschriften des

Gestaltungplans (GPV) sieht vor, dass als Grundmasse maximal vier Vollgeschosse

zulässig sind und die Ausnützung maximal 120 % betragen darf. Nach Art. 10

Abs. 1 GPV dürfen in den Teilgebieten B1–B17 maximal 7 Vollgeschosse

mit einer Ausnützung von 150 % gebaut werden, wenn die Grundeigentümerinnen

und -eigentümer eines Teilgebiets ein gemeinsames Baugesuch einreichen und die

zusätzlichen Anforderungen einer Gesamtüberbauung (welche auch von jedem

Eigentümer einzeln erbracht werden könnten) erfüllen. Mit Verfügung vom 9. Oktober

2017 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich vorbehältlich einiger

geringer Ausnahmen den Gestaltungsplan. Die Festsetzung des Gestaltungsplans

sowie dessen Genehmigung wurden am 27. Oktober 2017 im Amtsblatt des

Kantons Zürich veröffentlicht.

Erwägungen

II.

Die A AG, Eigentümerin des im Gestaltungsplanperimeter

liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Zürich,

erhob am 24. November 2017 beim Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs

gegen die beiden Beschlüsse. Sie beantragte, es seien der angefochtene

Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats und die angefochtene

Genehmigungsverfügung der Baudirektion insoweit aufzuheben, als damit Art. 7

Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 und 2 GPV festgesetzt respektive

genehmigt worden seien, und es sei die Sache im Sinn der Erwägungen an den

Gemeinderat resp. den gemäss dem angefochtenen Beschluss dazu bevollmächtigten

Stadtrat zur neuen Entscheidung zurückzuweisen. Insbesondere sei dabei für die

Teilgebiete B1–B17 eine Ausnützung von 150 % und eine einheitliche Zahl

von mindestens 5 zulässigen Vollgeschossen festzusetzen. Mit Entscheid vom 18. Mai

2018.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte die Kosten des

Verfahrens von Fr. 4'150.- der A AG.

III.

Dagegen erhob die A AG am 25. Juni 2018 Beschwerde an

das Verwaltungsgericht und beantragte, es seien der angefochtene Entscheid und

mit ihm der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats Nr. 03 vom 24. August

2016.

und die Genehmigungsverfügung der Baudirektion Nr. 04 vom 9. Oktober

2017.

betreffend die Festsetzung resp. Genehmigung des Gestaltungsplans "C"

insoweit aufzuheben, als damit Art. 7 Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1

und 2 GPV festgesetzt resp. genehmigt worden seien. Es sei die Sache im Sinn

der Erwägungen an den Gemeinderat resp. den gemäss dem angefochtenen Beschluss

dazu bevollmächtigten Stadtrat zur neuen Entscheidung zurückzuweisen.

Insbesondere sei dabei für die Teilgebiete B1–B17 eine Ausnützung von 150 %

und eine einheitliche Zahl von mindestens 5 zulässigen Vollgeschossen

festzusetzen. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die Kosten des

Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen sowie der Beschwerdeführerin für

beide Rechtsmittelverfahren angemessene Parteientschädigungen zu entrichten.

Das Baurekursgericht schloss am 6. Juli 2018 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verwies am

27.

August 2018 auf den beigelegten Bericht des Amts für Raumentwicklung

vom 23. August 2018 und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das Amt

für Raumentwicklung beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei, unter der gesetzlichen Kostenfolge zulasten der

Beschwerdeführerin. Im Weiteren verzichtete das Amt mit Verweis auf die im

Verfahren vor Baurekursgericht erstattete Stellungnahme vom 18. Dezember

2017.

sowie die Verfügung vom 9. Oktober 2017 auf eine ausführliche

Stellungnahme. Der Gemeinderat der Stadt Zürich, vertreten durch den Stadtrat

von Zürich, wiederum vertreten durch das Hochbaudepartement der Stadt Zürich,

beantragte mit Beschwerdeantwort vom 27. August 2018 die vollumfängliche

Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die A AG

äusserte sich nicht mehr.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zuständig. Da

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Gemäss § 20 Abs. 1 VRG überprüft das Baurekursgericht

als Rekursinstanz alle Mängel, insbesondere auch die Zweckmässigkeit und

Angemessenheit der (planerischen) Anordnungen (lit. c). Folglich kommt ihm

von Gesetzes wegen umfassende Kognition zu, womit Art. 33 Abs. 1 lit. b

des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz,

RPG) Nachachtung verschafft wird, der eine volle Überprüfung von Nutzungsplänen

durch mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlangt. Eine derartige Überprüfung

schliesst nicht aus, dass sich die Rechtsmittelinstanz Zurückhaltung auferlegt,

soweit über die Zweckmässigkeit kommunaler Planungsmassnahmen zu befinden ist

(Art. 2 Abs. 3 RPG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf

die Rechtsmittelbehörde damit nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen

Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene

ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der

massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren (BGr, 22. April

2015,1C_428/2014, E. 2.2; 6. Januar 2015,1C_130/2014, E. 2.2;

vgl. auch BGr, 5. Mai 2014,1C_629/2013, E. 7.1).

Demgegenüber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das

Ermessen des Baurekursgerichts und der verfügenden Behörde zu hinterfragen.

Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den

angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf

Unangemessenheit überprüfen (§ 50 Abs. 2 VRG).

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, eine analoge Anwendung der Regeln der Arealüberbauung

im Gestaltungsplan sei nicht zulässig.

3.2

Der

Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der grundsätzlich im gleichen

Verfahren wie die Bau- und Zonenordnung oder die Sonderbauvorschriften durch

die Legislative zu erlassen ist (§ 88 Abs. 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Dies gilt für den öffentlichen

Gestaltungsplan ohne Ausnahme. Ein Gestaltungsplan stellt im Regelfall eine

detailliertere Baurechtsordnung auf, mit der bindend festgelegt wird, wie die

Überbauung, allenfalls auch einzelne Bauten oder Anlagen, in einem bestimmten

Gebiet zu gestalten sind (Schweizerische Vereinigung für Landesplanung, Das

revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, N. 42).

Der Gestaltungsplan bezweckt eine architektonisch und hygienisch gute, der

baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und

Erschliessung zusammenhängender Flächen (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 247). Er legt für bestimmt umgrenzte

Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessung sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung

der Bauten bindend fest; dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise

und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1

PBG). Als Sondernutzungsordnung darf der Gestaltungsplan in der Regel aber

nicht isoliert erlassen werden, vielmehr muss er sich in die Zonenplanung der

Gemeinde einfügen und darf nicht aus dem planerischen Gesamtkonzept

herausgerissen werden (BGr, 5. April 2001,1P.14/2001, E. 3a).

Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 PBG sind

Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten, in der Bauordnung

festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Sie dürfen je

nach den Bestimmungen in der Bauordnung zudem bezüglich der Ausnützung, der

Abstände und der höchstzulässigen Geschosszahl von der Regelbauweise abweichen,

müssen dafür aber erhöhten Anforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und

Ausstattung entsprechen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 134).

3.3

Der

Gestaltungsplan darf im raumplanerisch zulässigen Rahmen und abweichend von der

bisherigen Grundordnung Bestimmungen erlassen und damit erweiterte

Baumöglichkeiten eröffnen. Zum Inhalt eines Gestaltungsplans darf daher

grundsätzlich alles erhoben werden, was auch zum zulässigen Inhalt einer

Rahmennutzungsordnung gehört. Entscheidend erscheint in diesem Zusammenhang

einzig, dass einem Gestaltungsplan, der den Rahmen der bisherigen Grundordnung

sprengt, das für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständige Organ

zustimmen muss (VGr, 9. Juni 2004, VB.2004.00193, E. 4.2.1). Zur

Grundordnung gehört dabei nicht nur die Regelbauweise, sondern letztlich jede

Bauweise, welche nach einer von der Legislative erlassenen Ordnung gestattet

ist. Dazu gehören auch das Bauen im Rahmen einer Arealüberbauung oder nach

allfälligen Sonderbauvorschriften (VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.00376,

E. 7b). Somit ist es auch zulässig, Regeln zur Arealüberbauung in einen

Gestaltungsplan aufzunehmen.

4.

4.1

4.1.1

Als Regelgrundmasse sieht der Gestaltungsplan maximal 4 Vollgeschosse

sowie eine maximale Ausnützung von 120 % vor (Art. 7 Abs. 1 lit. a

GPV). Bei einer Gesamtüberbauung gelten abweichend von Art. 7 Abs. 1

GPV die Masse von maximal 7 Vollgeschossen sowie eine Ausnützung von 150 %

(Art. 10 Abs. 2 GPV). Damit nach den höheren Massen gebaut werden

kann, müssen die Grundeigentümerinnen und -eigentümer des betreffenden

Teilgebiets ein gemeinsames Baugesuch einreichen (Art. 10 Abs. 1 lit. a

GPV). Weitere Voraussetzungen sind eine Gesamtüberbauung, eine besonders gut

gestaltete Umgebung sowie verschiedene Minergiestandards.

4.1.2

Die Beschwerdeführerin rügt, dass der Gestaltungplanbonus im Sinn von Art. 10

Abs. 2 GPV von einem gemeinsamen Baugesuch für ein ganzes Teilgebiet

abhängig gemacht werde, sei als Voraussetzung sachfremd und diskriminierend und

trage nicht das Geringste zum verfolgten Zweck bei.

4.1.3

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt dem

Gleichbehandlungsgrundsatz bei Planungsmassnahmen nur eine abgeschwächte

Bedeutung zu. Ein Grundeigentümer hat keinen aus Art. 8 Abs. 1 der

Schweizerischen Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) folgenden

Anspruch darauf, im Zusammenhang mit dem Erlass einer Zonenordnung gleich

behandelt zu werden wie alle übrigen Grundeigentümer, die von einer

Raumplanungsmassnahme berührt werden. Verfassungsrechtlich genügt, dass die

Planung sachlich vertretbar, d.h. nicht willkürlich ist. Das Gebot der

Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem Willkürverbot zusammen (BGE 142 I 162

E. 3.7.2; 121 I 245 E. 6e/bb; BGr, 7. März 2016,1C_215/2015, E. 4.1;

26.

November 2002,1P.297/2002;1P.395/2002, E. 4.6; 5. April

2001,1P.14/2001, E. 2c).

4.1.4

Gemäss dem städtebaulichen Leitbild "C" soll mit der Einhausung

und dem Hochpark das Ende der seit mehr als 30 Jahren bestehenden Zäsur

zwischen den beiden Quartieren H und I erreicht werden. Das Quartier soll

verdichtetes Wohnen im Grünen anbieten, und verschiedene Genossenschaften

sollen preisgünstigen Wohnraum zur Verfügung stellen. Mit dem Gestaltungsplan "C"

soll die Grundlage für städtebaulich und architektonisch gut gestaltete

Überbauungen und Aussenraumgestaltungen im Kontext von Einhausung und

angrenzendem Quartier geschaffen werden. Insbesondere sollen die

Voraussetzungen für eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung geschaffen werden,

die auf den Hochpark reagiert, einen Beitrag zu dessen Belebung leistet und ihn

in das Quartier einbindet.

4.1.5

Ein gemeinsames Baugesuch soll gemäss Planungsbericht der

Beschwerdegegnerin 1 gewährleisten, dass über das ganze Teilgebiet eine

bezüglich Städtebau, Aussenraum und Erschliessung optimale Lösung umgesetzt

wird. Gemäss Bericht zu den Einwendungen orientiert sich die Antrittsregelung

nach Art. 10 GPV an der bestehenden Praxis zur Arealüberbauung (vgl. § 71

PBG und Art. 8 BZO). Dabei könne nicht nur auf die Erfüllung der

Querstellung abgestellt werden. Insbesondere komme in solchen Situationen einem

gemeinsamen Aussenraumkonzept eine hohe Bedeutung zu, auch wenn dieses

etappiert erstellt werde. Auch in ihrer Beschwerdeantwort hält die

Beschwerdegegnerin fest, dass es der Zweck der Antrittsregelung sei, auch im

Gestaltungsplangebiet Arealüberbauungen im Sinn von § 69 PBG zu

ermöglichen. Dabei solle mit spezifischen Antrittsregeln die Voraussetzung für

eine qualitätsvolle Gesamtüberbauung geschaffen werden, indem diese mitsamt den

dazugehörigen Freiräumen nach einem übergeordneten Gestaltungskonzept folge.

4.1.6

Mit einem gemeinsamen Baugesuch soll somit sichergestellt werden, dass in

einem Teilgebiet eine einheitliche Überbauung und insbesondere ein besonders

gutes, einheitliches Aussenraumkonzept vorliegt. Durch die höhere Ausnützung

steigen die Anforderungen an die Aussenraumgestaltung, denen mithilfe des

gemeinsamen Baugesuchs besser begegnet werden kann, um das Ziel der

Wechselwirkung zwischen Bebauung und Freiraum besser erreichen zu können (vgl.

zum Ziel E. 4.1.4). Darin ist ein sachlicher Grund zu sehen. Die

Voraussetzung des gemeinsamen Baugesuchs ist damit nicht diskriminierend und

willkürlich. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass ein Ziel des

Gestaltungplans die Querstellung der Bauten ist, welche auch durch einen

Grundeigentümer allein erfüllt werden kann. So ist die Querstellung doch nur

eines von mehreren Zielen und kommt einer guten Aussenraumgestaltung aufgrund

dessen, dass mit der Einhausung eine optisch stark in die Umgebung

einschneidende Baute entsteht, besondere Bedeutung zu. Indem die Vorinstanz das

Kriterium der gemeinsamen Baueingabe schützte, hat sie ihre Kognition (vgl. E. 2)

nicht in unzulässiger Weise unterschritten.

4.2

4.2.1

Weiter wird von der Beschwerdeführerin vorgebracht, die Glaubwürdigkeit des

Konzepts erfordere es, für das ganze Gebiet eine erhöhte Ausnützung zuzulassen.

4.2.2

Die Beschwerdegegnerin 1 hielt in ihrem Planungsbericht hierzu fest, dass

im Gestaltungsplanperimeter Bauvorhaben nach baurechtlichen Vorgaben umgesetzt

werden sollen, welche sich an den Vorgaben der Regelbauweise gemäss BZO

orientieren. Unter den Voraussetzungen von Art. 10 Abs. 1 GPV könnten

in den Teilgebieten B1–B17 erhöhte Grundmasse angewendet werden.

Geschossigkeit, Gebäudehöhen und Ausnützungsziffer würden sich dabei an den

Arealüberbauungsvorschriften in der dreigeschossigen Wohnzone gemäss geltender BZO

orientieren. Gemäss dem Richtplantext zum Regionalen Richtplan Stadt Zürich vom

21.

Juni 2017 erfolge die Nutzung der Potenziale durch eine räumlich

differenzierte bauliche Verdichtung. Die Entwicklung berücksichtige den

historischen Charakter und die Stärkung der Identität der Quartiere.

4.2.3

Nach § 69 PBG können in den Bauzonen allgemein, zonen- oder

gebietsweise Arealüberbauungen zugelassen werden. Nach Art. 8 Abs. 4

der BZO darf bei Arealüberbauungen die Vollgeschosszahl in allen Wohnzonen

(ausser in den zweigeschossigen Wohnzonen) auf sieben Vollgeschosse erhöht

werden. Die Ausnützungsziffer darf um den nach folgender Formel berechneten

Wert heraufgesetzt werden: Ausnützungsziffer geteilt durch die gemäss

Regelbauweise zulässige Vollgeschosszahl zuzüglich 10 Prozentpunkte

abzüglich in anrechenbaren Dachgeschossen realisierte Ausnützungsziffer (Art. 8

Abs. 5 BZO). Die Beschwerdegegnerin 1 wollte den Eigentümern im

Gestaltungplanperimeter die Möglichkeit einer solchen Arealüberbauung weiterhin

bieten. Es erscheint nicht unhaltbar, den Eigentümern die freiwillige

Möglichkeit einzuräumen, höher bauen zu können, wenn im Gegenzug weitere

Voraussetzungen, welche über die Anforderungen an die Regelbauweise

hinausgehen, erfüllt werden. Bei der Nutzungsplanung ist zudem zu

berücksichtigen, dass zwar eine Verdichtung grundsätzlich anzustreben ist;

diese hat jedoch den Besonderheiten eines Quartiers, in casu ein verdichtetes

Wohnen im Grünen (vgl. E. 4.1.4), Rechnung zu tragen. Die Gemeinde hat bei

der Ausgestaltung des Gestaltungsplans einen grossen Ermessensspielraum. Indem

die Beschwerdegegnerin 1 eine an die Arealüberbauung angelehnte Vorschrift

in dem Rahmen, wie sie sich auch in der BZO finden lässt, im Gestaltungsplan

aufnahm, hat sie ihr Ermessen weder über-, noch unterschritten noch

missbraucht.

4.3

4.3.1

Die Beschwerdeführerin rügt weiter, ob ein Eigentümer in den Genuss der

höheren Ausnützung komme, hänge von zivilrechtlichen Zufälligkeiten ab. Gewisse

Eigentümer, insbesondere die Stadt Zürich und diverse Baugenossenschaften

könnten ohne Einwilligung Dritter von der erhöhten Ausnützung profitieren,

während einige wenige Private von der Einwilligung ihrer Nachbarn zu einem

gemeinsamen Baugesuch abhängig seien. Demgemäss macht sie wiederum eine

Verletzung der Rechtsgleichheit geltend, welche nur auf Willkür hin überprüft

werden kann (vgl. E. 4.1.3).

4.3.2

Die Beschwerdegegnerin 1 macht geltend, die Zuordnung der Grundstücke

zu den Teilgebieten orientiere sich am bestehenden Strassen- und Wegnetz sowie

an der baulichen Struktur. Es sei bei der Einteilung darauf geachtet worden, dass

die Teilgebiete, bzw. die jeweiligen Parzellengruppen eine für die

Gesamtüberbauung planerisch zweckmässige Einheit bildeten. Sie betont, die

Eigentumsverhältnisse hätten beim Entscheid über die Zuordnung der Parzellen in

die Teilgebiete keine Rolle gespielt. Schliesslich sei darauf geachtet worden,

dass sich die Teilgebiete in ihrer Grösse nach Möglichkeit nicht oder nur

unwesentlich unterscheiden.

4.3.3

Auf dem Situationsplan des Gestaltungsplans ist ersichtlich, dass entlang

sämtlicher grösserer Strassen (J-Weg, F-Strasse, K-Strasse, L-Strasse und M-Strasse)

Teilgebietsgrenzen gezogen wurden. Auch entlang der kleinen Abgabelungen der N-Strasse

wurden Grenzen gezogen (vgl. Teilgebiete B9–B11). Diese Grenzziehung ist, da

sich bereits aufgrund der Strassen und Wege eine optische Grenze ergibt,

nachvollziehbar und nicht willkürlich. Auch die weiteren Grenzziehungen

zwischen den Teilgebieten B13–B18 sind aufgrund der Gebäudestellung (vgl.

insbesondere Grenzziehung B13/B14) und ihrer Grössenverhältnisse (sämtliche

Teilgebiete östlich der geplanten Einhausung weisen ungefähr die gleiche Grösse

auf) nachvollziehbar. Die Teilgebiete B1–B8 westlich der Einhausung sind

teilweise deutlich kleiner als die Teilgebiete B9–B18. Auch hätten die Grenzen

in diesen Gebieten teilweise durchaus auch anders gezogen werden können und

drängten sich so nicht immer auf. Nichtsdestotrotz hat die Beschwerdegegnerin

in diesem Bereich ein grosses Ermessen, und auch wenn die Aufteilung der

Grenzgebiete anders hätte erfolgen können, erscheint die vorliegend

vorgenommene Aufteilung nicht willkürlich und rechtsungleich, folgt sie doch

grundsätzlich (auch betreffend die Teilgebiete B1–B8) den vorgenannten

nachvollziehbaren Regeln. Die Aufteilung in die verschiedenen Teilgebiete wirkt

nicht konstruiert, und konkrete Anhaltspunkte für eine Bevorzugung der

Beschwerdegegnerin und der Baugenossenschaften sind nicht ersichtlich. Die

Beschwerdeführerin ist sodann auch nicht die einzige Grundeigentümerin, welche

sich mit anderen Grundeigentümern arrangieren müsste, um eine Gesamtüberbauung

anstreben zu können. Gemäss ihren eigenen Ausführungen in der Beschwerdeschrift

müssen dies die Eigentümer in den Gebieten B1, B2, B7, B9, B10, B12 und B14.

Zudem ist ihr eine höhere Bauweise grundsätzlich nicht verwehrt, sie muss sich

dazu aber mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke arrangieren. Schliesslich

hat sie immer noch die Möglichkeit, im Rahmen der normalen Nutzung zu bauen.

Die höhere Bauweise steht zudem, im Vergleich zur Regelbauweise, nicht in einem

ungebührlichen Verhältnis, so orientiert sie sich doch auch am Rahmen von Art. 8

BZO.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführerin macht schliesslich geltend, es sei generell eine

Regelbauweise im Gestaltungsplan von 5 zulässigen Vollgeschossen und eine

Ausnützung von 150 % zuzulassen. Sie

begründet dies damit, dass es dem Ziel der Verdichtung mehr entsprechen würde

und auch erschliessungstechnisch machbar sei.

5.2

In ihrem

Planungsbericht führt die Beschwerdegegnerin 1 aus, im

Gestaltungsplanperimeter sollten Bauvorhaben nach baurechtlichen Vorgaben

umgesetzt werden können, welche sich an den Vorgaben der Regelbauweise gemäss

BZO orientieren würden. Es seien vier Vollgeschosse zulässig (Kompensation

anrechenbares Untergeschoss durch Vollgeschoss). Diese Grundregel entspreche

der Teilrevision 2013/2014 der BZO. Die Regelung, kein

ausnutzungsprivilegiertes Untergeschoss realisieren zu können, werde durch

Erhöhung der Ausnützung ausgeglichen. Bei einer Ausnützungsziffer von 90 %

könne, gestützt auf § 255 PBG, in einem anrechenbaren Untergeschoss

theoretisch eine zum Wohnen und Arbeiten genutzte Fläche von 30 %

umgesetzt werden. Es werde demzufolge im Gestaltungsplan eine Ausnützungsziffer

von 120 % festgelegt.

5.3

Nach der

Rechtsprechung dürfen die nach § 83 Abs. 1 Satz 2 PBG zulässigen

Abweichungen von der Regelbauweise nicht dazu führen, dass die planerisch und

demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wird (BGE 135

II 209 E. 5.2). Indem sich die Beschwerdegegnerin betreffend die

Ausnützung und die zulässige Anzahl Vollgeschosse an der Grundordnung

orientierte, kann ihr dadurch gerade keine Ermessenüberschreitung,

-unterschreitung oder ein Ermessensmissbrauch vorgeworfen werden. Dass gemäss

der Ansicht und den Ausführungen der Beschwerdeführerin auch bei einer höheren

Ausnützung eine vollumfängliche Erschliessung des gesamten Gebietes noch

möglich sei und deshalb die höhere Ausnützung zugelassen werden sollte, vermag

nicht darzulegen, inwiefern die von der Gemeinde festgelegte Ausnützung nicht

zulässig sein soll, hat doch die Gemeinde bei der Planung ein erhebliches

Ermessen.

5.4

Die

Beschwerde ist demgemäss abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens der

Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70

VRG). Gemäss § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei im

Beschwerdeverfahren zu einer angemessenen Entschädigung für die Umtriebe ihres

Gegners verpflichtet werden. Eine Parteientschädigung ist der

Beschwerdeführerin aufgrund ihres Unterliegens nicht zuzusprechen. Auch wenn

das Verwaltungsrechtspflegegesetz die Entschädigungsberechtigung des

mehrheitlich obsiegenden Gemeinwesens im Grundsatz zulässt, kommt eine solche

nur unter besonderen Umständen infrage und stellt gemäss der Rechtsprechung den

Ausnahmefall dar, weil das Erheben und Beantworten von Rechtsmitteln zu den

angestammten amtlichen Aufgaben gehört und die Behörden gegenüber den Privaten

meist einen Wissensvorsprung aufweisen (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 51). Eine Ausnahme

ist dann zu machen, wenn die Beantwortung des Rechtsmittels mit einem

ausserordentlichen Aufwand verbunden ist (Plüss, § 17 N. 53 f.).

Solches liegt hier nicht vor, weshalb auch der Beschwerdegegnerin 1 keine

Parteientschädigung zuzusprechen ist. Die Beschwerdegegnerin 2 hat keine

Parteientschädigung beantragt.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 6'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen gesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …