VB.2018.00380

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00380

13. Juni 2019Deutsch14 min

(URT.2019.20906)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 24. Oktober 2017 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung F die Baubewilligung für die

Erstellung einer Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern sowie einer Unterniveaugarage

auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in Zürich.

Erwägungen

II.

Die dagegen von A, B, C und D erhobenen Rekurse wies das

Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Juni 2018 ab, soweit es darauf

eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C und D mit

gemeinsamer Eingabe vom 29. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht

Zürich mit den Anträgen, es seien der Rekursentscheid vom 1. Juni 2018

sowie der Bauentscheid vom 24. Oktober 2017 und die Gesamtverfügung vom 25. Juli

2017.

aufzuheben; eventualiter sei der Rekursentscheid aufzuheben und die

Angelegenheit zum Neuentscheid zurückzuweisen; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 9. Juli 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft stellte mit

Eingabe vom 22. August 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen,

soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,

zuzüglich Mehrwertsteuer, zulasten der Beschwerdeführenden. Die kantonale

Baudirektion beantragte am 28. August 2018 unter Verweis auf den

Mitbericht des Tiefbauamts des Kantons Zürich vom 23. August 2018 die

Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 4. September 2018 stellte

auch die Bausektion der Stadt Zürich den Antrag, es sei die Beschwerde

abzuweisen. Mit Replik vom 17. September 2018 hielten die

Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest. Die Bausektion der Stadt Zürich

verzichtete am 27. September 2018 auf die Erstattung einer Duplik. Die

Bauherrschaft erstattete ihre Duplik am 1. Oktober 2018. Am 15. Oktober

2018.

reichten die Beschwerdeführenden eine Triplik ein. Mit Eingabe vom 23. Oktober

2018.

verzichtete die Bauherrschaft auf eine weitere Stellungnahme. Mit Eingabe

vom 8. Februar 2019 teilten die Beschwerdeführenden mit, dass der

Beschwerdeführer 1 seine Liegenschaften altershalber an die

Beschwerdeführenden 2 und 3 übertragen habe und aus diesem Grunde aus dem

Rubrum zu streichen sei.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a

des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Laut Eingabe der Beschwerdeführenden vom 8. Februar 2019

hat A (Beschwerdeführer 1) das Eigentum an seinen Liegenschaften altershalber

den Beschwerdeführenden 2 und 3 übertragen. Er sei daher im Rubrum zu

streichen. Damit hat A am Ausgang des Beschwerdeverfahrens offensichtlich kein

Interesse mehr und verzichtet auf Parteistellung. Er ist daher antragsgemäss

aus dem Rubrum zu streichen.

3.

3.1

Die

Baugrundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemäss der geltenden

Zonenordnung der Stadt Zürich in der Wohnzone W2 bzw. in der

Freihaltezone. Die Bauherrschaft plant die Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern

mit insgesamt 127 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage mit 95 Autoabstellplätzen

als Arealüberbauung.

3.2

Die

Beschwerdeführenden machen zusammenfassend geltend, das Bauvorhaben erfülle die

Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) an eine Arealüberbauung insbesondere hinsichtlich Wohnhygiene und

Wohnqualität nicht. Eine zu grosse Anzahl Wohnungen sei ungenügend belichtet

und besonnt. Ausserdem seien zu viele lärmempfindliche Räume den Immissionen

der stark befahrenen H-Strasse ausgesetzt. Die Voraussetzungen für eine

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung

vom 15. Dezember 1986 (LSV) seien nicht erfüllt. Die Vorinstanz sei auf

die bereits im Rekursverfahren ausführlich gerügten wohnhygienischen Mängel und

die damit verbundene ungenügende Qualität der Überbauung nicht eingegangen.

Darin sei eine klare Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erblicken.

4.

4.1

Gemäss § 71

Abs. 1 PBG müssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut

gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein. Bei der

Beurteilung sind dabei gemäss Absatz 2 von § 71 PBG insbesondere

folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck

der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen;

Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad

der Ausrüstung.

4.2

Das

Baurekursgericht beurteilte unter dem Aspekt der Wohnlichkeit und Wohnhygiene

vorab die lärmrechtliche Situation und erachtete die gesetzlichen Anforderungen

des Umweltschutzrechts als erfüllt. Im Weiteren prüfte es die Einhaltung der

gesetzlichen Vorschriften zur Ausrichtung von Wohnräumen von

Mehrzimmerwohnungen (§ 301 Abs. 1 PBG) und kam zum Schluss, dass ein

diesbezüglicher geringfügiger Mangel ohne Weiteres durch ein leichtes Abdrehen

der entsprechenden Fassaden behoben werden könne. Es beurteilte daher die von der

Baubewilligungsbehörde statuierte Nebenbestimmung in der Baubewilligung als

ohne Weiteres zweckdienlich und rechtmässig. Schliesslich prüfte das

Baurekursgericht die Rüge der Beschwerdeführenden, die Wohnungen, welche im

Wesentlichen nach Norden ausgerichtet seien, würden ungenügend belichtet und

belüftet. Die Wohnungen in den Untergeschossen seien regelrecht

"verlocht". Das Gericht erachtete die Vorschrift von § 302 PBG

als eingehalten und trat im Übrigen auf die Rüge als zu pauschal gefasst und damit

nicht ausreichend substanziiert nicht ein.

4.3

Was die Lärmimmissionen

der H-Strasse anbelangt, so hat sich der Sachverhalt seit dem Rekursentscheid

massgeblich verändert. Die auf der H-Strasse festgesetzte Temporeduktion von

50.

km/h auf 30 km/h ist in Rechtskraft erwachsen. Dieser Umstand darf

und muss im vorliegenden Beschwerdeverfahren berücksichtigt werden. Mit der

Fachstelle Lärmschutz des Tiefbauamts des Kantons Zürich ist davon auszugehen,

dass von der Temporeduktion eine Verkleinerung der Lärmimmissionen am Tag und

in der Nacht um 2–3 dB zu erwarten ist und die Grenzwerte der ES II damit

bei den geplanten Wohnhäusern überall eingehalten werden können, da die

Grenzwerte bisher unbestrittenermassen um lediglich 1 dB (tagsüber) bzw. 2–3 dB

(nachts) überschritten wurden. Dieser Umstand wird von den Beschwerdeführenden

nicht ernsthaft infrage gestellt. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV müssen daher im

vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr beurteilt werden.

4.4

In seinen

Erwägungen hat das Baurekursgericht auf die von den Beschwerdeführenden

gerügten wohnhygienischen Mängel im Einzelnen Bezug genommen und ist zum

Schluss gelangt, dass die streitbetroffenen Wohnungen den gesetzlichen

Anforderungen an Besonnung, Belichtung und Belüftung genügen. Entgegen

der Auffassung der Beschwerdeführenden kann dem Baurekursgericht damit keine

Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführenden zur Last gelegt

werden. Die Einhaltung der gesetzlichen (Minimal‑)Anforderungen von § 301

und § 302 PBG wird von den Beschwerdeführenden nicht bestritten. Es

erübrigt sich daher eine Überprüfung der entsprechenden Ausführungen des

Baurekursgerichts.

5.

5.1

Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt

§ 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen

und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind

bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden

einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit

strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die

massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden (vgl. zum Ganzen

Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134).

Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt,

anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren

Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden

somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei

der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe;

Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die

besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen

und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (BGr, 10. August 2016,

1C_313/2015,1C_317/2015, E. 4.1).

5.2

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids

lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember

2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

6.

6.1

Dem

angefochtenen Projekt liegt ein privater Studienauftrag zugrunde, welchen die

Bauherrin zur Entwicklung der Arealüberbauung in Auftrag gab. Fünf verschiedene

Architekturbüros wurden mit der Ausarbeitung von dem vorgegebenen Programm

entsprechenden Projektvorschlägen betraut. In einer ersten Phase entsprach

keines der Projekte den Anforderungen des Programms vollumfänglich. Das

siebenköpfige Beurteilungsgremium entschied sich daher, zwei Architekturbüros

mit der Überarbeitung ihrer Projekte zu beauftragen. Nach Vergleich der

überarbeiteten Projekte kam das Beurteilungsgremium einstimmig zum Schluss, das

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Überbauungsprojekt zur

Ausführung zu empfehlen. Zur Begründung führte das Gremium an, dass das Projekt

sowohl in städtebaulicher und aussenräumlicher Ausformulierung als auch in

seiner architektonischen Umsetzung überzeuge. Die Vielfalt der

Wohnungsgrundrisse und ihre spannenden Raumfolgen seien auf die Zielgruppe "Best

Ager" zugeschnitten. Im Weiteren zeichne sich das Projekt durch seine

Nachhaltigkeit und eine hohe Wirtschaftlichkeit aus.

6.2

Dass das

geplante Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen der baulichen

und landschaftlichen Umgebung im Quartier erfüllt, ist unbestritten und bedarf

grundsätzlich keiner weiteren Erläuterungen. Im Rahmen der Gesamtbeurteilung

ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich das Baugrundstück innerhalb eines

kommunal inventarisierten Natur- und Landschaftsschutzobjekts befindet, auf

welches bei der Planung Rücksicht zu nehmen war. Entsprechend wurde bereits in

der Aufgabenstellung zum Studienauftrag darauf hingewiesen, dass das

Bebauungskonzept der Hanglage Rücksicht zu tragen habe und die wichtigen

Sichtachsen Richtung I-Hügel bis hin zum K-Berg von der Strasse aus partiell zu

erhalten seien. Entsprechend erwog die Baubewilligungsbehörde in der

Baubewilligung, die geplanten baulichen Veränderungen hätten keine

Beeinträchtigung des Schutzwerts des Natur- und Landschaftsschutzobjekts zur

Folge, da die Einsehbarkeit in den Landschaftsraum weiterhin gewährleistet sei.

Diese Forderung nach Durchsicht in den Landschaftsraum ergibt sich aus der Lage

des Baugrundstücks und den Anforderungen des Landschaftsschutzobjekts. Sie ist

ohne Weiteres nachvollziehbar und wird von den Beschwerdeführenden im Übrigen

auch nicht infrage gestellt. Damit war die Platzierung der zu erstellenden

Baumasse bis zu einem gewissen Grad vorgegeben. Die Realisierung eines langen

Baukörpers entlang der H-Strasse fiel daher beispielswiese bereits aus diesem

Grunde ausser Betracht. Alle fünf Projekte versuchten dementsprechend, den

Einblick in den Landschaftsraum hangabwärts zu gewährleisten. Mit Ausnahme

eines Projekts sahen alle Projekte die Erstellung von Punktbauten vor. Ein

Projekt schlug die Errichtung von langen, vom Strassenniveau hangabwärts abgetreppten

Zeilenbauten vor.

Der Nachteil von Punktbauten liegt auf der Hand: Nicht alle

Wohnungen können optimal ausgerichtet werden. Bezüglich sieben Wohnungen in den

Häusern A und C hat die Baubewilligungsbehörde zur Verbesserung der

Ausrichtung der Wohnungen eine leichte Abdrehung der Baukörper verlangt. Dass

die Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG damit eingehalten werden

können, ist unbestritten. Was die von den Beschwerdeführenden gerügten

Untergeschosswohnungen anbelangt, so hat bereits das Fachgremium bei der

Beurteilung der Projekte des Studienauftrags diesen Nachteil erkannt. In seinem

Bericht führt es aus, dass einige Erdgeschosswohnungen hangseitig recht stark

eingegraben seien. Den damit verbundenen Nachteilen werde durch eine lichte

Raumhöhe von 2,80 m entgegengewirkt.

6.3

Die

Anforderungen an die planenden Architekten sahen als primäre Zielgruppe der

künftigen Bewohner Personen in der Altersgruppe 50 plus (sog. "Best

Ager") vor, wobei darunter nach der Vorstellung der Bauherrschaft primär

die Altersgruppe zwischen 50 und 65 Jahren verstanden wird. Gemäss

Aufgabenstellung an die Planer sollen die Wohnungen einen direkten,

stufenfreien Zugang mit Lift ab der Tiefgarage bzw. ab dem Erdgeschoss

aufweisen. Die Verkehrsflächen innerhalb der Wohnungen sollen möglichst gering

sein; lange Korridore sind zu vermeiden. Die Grundrisse sollen zweckmässig

sein, eine möglichst individuelle Gestaltung zulassen und ausreichend Stauraum

und Keller aufweisen. Ein hoher Ausbaustandard bei wichtigen Elementen wie

Fenstern, Treppenhäusern und Aussenflächen sollen zu einer hochwertigen und

langlebigen Gesamterscheinung der Überbauung beitragen. Die Überbauung soll

Begegnungszonen aufweisen, welche in den Häusern einen Aufenthalt und Austausch

ausserhalb der privaten Wohneinheiten ermöglichen. Als leitende Idee nannte die

Bauherrschaft im Studienauftrag beispielsweise eine gehobene Hotelanlage mit

einer schönen Lounge/Bibliothek respektive einer Aussenanlage mit hoher

Aufenthaltsqualität.

Gemäss Bericht des Fachgremiums hält das überarbeitete,

prämierte und anschliessend dem Baugesuch zugrunde gelegte Projekt diese

Anforderungen ein. Das Projekt folge dem Grundsatz der Nachbarschaft. Die

gegenseitige Ausrichtung der Bauten und die interne Erschliessung schaffe einen

starken Bezug zwischen den Häusern. Da ein Teil der Wohnungen nach Aussen

gerichtet sei, bestehe Raum für unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Die Wohnungen

seien gegenüber dem ursprünglichen Entwurf in der Grundrisskonzeption

gebrauchsfreundlicher geworden. Es gebe immer noch Wohnungen, die sich nicht

optimal einrichten liessen.

6.4

Die zu

beurteilende Überbauung ist nicht für Familien mit Kindern geplant und soll

ausserdem aktive Menschen ansprechen, die teilweise nicht das ganze Jahr

anwesend sind. Entsprechend weisen einige Wohnungen 4 Zimmer, die grosse

Mehrheit 3 Zimmer und weniger auf. Geplant ist eine besondere Wohnform,

welche sich an ein spezielles Publikum richtet. Entsprechend ausgestaltet sind

die Anforderungen an die Planer und damit verbunden die Bewertung durch die

private Jury und die Baubewilligungsbehörde.

Der Umstand, dass einzelne Wohnungen bzw. deren Balkone gegen

Nordosten oder Nordwesten ausgerichtet sind, ist – wie bereits ausgeführt wurde

– Folge der gewählten Anordnung der zulässigen Baumasse in Form von

(vergleichsweise) grossflächigen Punktbauten. Dass eine beispielsweise

zeilenförmige Anordnung der Häuser diesen "Ausrichtungsnachteil"

nicht aufweisen würde, mag zutreffen. Die Jury erkannte jedoch auch bei dieser

Überbauungsform Nachteile. Insbesondere wurden der verbleibende Grünraum und

die nach Westen gerichteten privaten Aussenräume als wenig attraktiv beurteilt.

Den drei grossen Baukörpern wurde "wenig Individualität" vorgeworfen.

Angesichts des Zielpublikums und der speziellen Wohnform der

Überbauung erscheint es nachvollziehbar und ist nicht zu beanstanden, wenn der

Fokus der Bauherrschaft und der Vorinstanzen hinsichtlich der Beurteilung der

Wohnqualität nicht primär auf die einzelnen individuellen Wohnungen, sondern

vielmehr auf die Überbauung als Begegnungsort mit gemeinsamen Räumen im Innern

und im Gartenbereich gelegt wurde. Wie die Planunterlagen ausserdem deutlich

machen, weisen die Wohnungen grosszügige Grundrisse mit raumhohen Fenstern und

grossen Balkonen bzw. Sitzplätzen auf. Die Wohnhäuser liegen an einem gut

besonnten Südhang mit Blick ins Grüne. Die Wohnqualität kann ohne Weiteres als

überdurchschnittlich hoch beurteilt werden. Dass einige wenige Wohnungen eine Nordwest-/Nordostausrichtung

aufweisen, vermag im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Sinn von § 71 Abs. 1

PBG an der besonders guten Gestaltung der Überbauung nichts zu ändern.

6.5

Auch wenn

eine andere Anordnung der Baukörper auf dem Baugrundstück denkbar und

sicherlich auch realisierbar wäre, ist der geplanten Überbauung aus den dargelegten

Gründen die Arealüberbauungsqualität nicht abzusprechen bzw. erscheint die

Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden nicht als rechtsverletzend, sondern hält

sich im Rahmen einer pflichtgemässen Ermessensbetätigung.

7.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2

VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens steht ihnen keine Parteientschädigung

zu. Hingegen sind sie zu einer angemessenen Parteientschädigung an die

Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.- Zustellkosten,

Fr. 12'210.- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 2–4 unter solidarischer

Haftung zu je einem Drittel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 2–4 werden im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung für den gesamten Betrag verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'500.-

(zuzüglich MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …