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Entscheid

VB.2018.00407

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00407

23. Mai 2019Deutsch40 min

(URT.2019.20830)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus

dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit

ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262,

E. 3.4; Plüss, § 7 N. 81).

2.3 Die

Vorinstanz hat einen Augenschein durchgeführt und ausführlich dokumentiert. Die

Qualität der Fotografien, die von der Beschwerdeführerin beanstandet wird, ist

ausreichend. Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender Deutlichkeit aus den

Akten, die ausser dem Amtsgutachten ergänzende, vom Beschwerdegegner in Auftrag

gegebene Gutachten sowie verschiedene von der Beschwerdeführerin eingereichte

Parteigutachten umfassen. Auf einen Lokaltermin ist folglich zu verzichten.

3.

Der Beschwerdegegner belegt seine Beurteilung der

Schutzwürdigkeit vor allem mit dem Amtsgutachten vom 30. März 2016 sowie

dem Gutachten von D vom 1. Februar 2018 und der Stellungnahme des E-Büros vom

9. März 2018. Gemäss dem Amtsgutachten handelte es sich bei der

Liegenschaft C-Strasse 01 ursprünglich um ein wohl vor 1813 erstelltes

Vielzweckbauernhaus, das spätes­tens ab 1821 als Doppel­wohnhaus genutzt worden

sei. Heute präsentiere sich der Wohnhausteil "in sehr selten

anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821". Das

Haus wäre demnach dem Typus des sogenannten helvetischen, axialsymmetrischen Doppelwohnhauses

zuzuordnen (vgl. Beat Frei, Die Bauernhäuser des Kantons Zürich, Bd. 2:

Das Zürcher Oberland, Baden 2002, S. 40 f., 130 ff., 310 f.).

Demgegenüber macht die Beschwerdeführerin gestützt auf mehrere Parteigutachten

geltend, Bausubstanz und Ausstattung seien im Wesentlichen weit jünger und

gingen insbesondere auf einen Umbau im Jahr 1904 zurück.

4.

Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine

unvollständige und fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung im Sinn von § 20

Abs. 1 lit. b VRG vor. In diesem Zusammenhang ist zunächst auf die

Kritik an der Beweiswürdigung einzugehen.

4.1 Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe das falsche Beweismass angewendet,

indem sie die überwiegende Wahrscheinlichkeit habe genügen lassen, statt auf

das Regelbeweismass der vollen Überzeugung abzustellen. Sie bezieht sich

darauf, dass die Vorinstanz das Vorliegen von Sachverhaltselementen als

"ohne Weiteres [...] äus­serst wahrscheinlich" bzw. als

"äusserst unwahrscheinlich" bezeichnet hat. Es trifft zu, dass hier

das Beweismass der vollen Überzeugung anwendbar ist. Dieses besagt nicht, dass

absolute Gewissheit bestehen muss. Ein Beweis gilt als erbracht, wenn die

Entscheidinstanz nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit eines

Sachverhaltselements überzeugt ist. Es genügt namentlich, wenn die Entscheidbehörde

am Vorliegen der behaupteten Tatsachen keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder

allenfalls verbleibende Zweifel leicht erscheinen (Plüss, § 7 N. 26

mit Hinweisen). Weil "äusserst wahrscheinlich" nach dem allgemeinen

Sprachgebrauch stärker ist als "überwiegend wahrscheinlich", ist

davon auszugehen, dass die Vorinstanz mit den beanstandeten Begriffen das

Fehlen ernsthafter oder zumindest nicht mehr leichter Zweifel bezeichnen

wollte. Letztlich kann dies jedoch offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht

die Beweise grundsätzlich frei würdigt (§ 70 in Verbindung mit § 7

Abs. 4 Satz 1 VRG).

4.2 Gemäss der

Beschwerdeführerin hätte sich die Vorinstanz nicht unbesehen auf das

Amtsgutachten stützen und nicht auf ihre eigene Fachkunde berufen dürfen, sondern

ein Obergutachten einholen müssen. Anzumerken ist, dass die Beschwerdeführerin

vor dem Verwaltungsgericht keinen Antrag auf Einholen eines Obergutachtens

stellt.

4.2.1

Gutachten unterliegen der freien richterlichen Beweiswürdigung. Allerdings

geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden

eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf die

Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten abweichen.

Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer,

Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens

in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 20. September 2018,

VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; Plüss, § 7 N. 146 f.).

Parteigutachten kommt dagegen lediglich der Beweiswert von Parteivorbringen zu

(VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.2; Plüss, § 7

N. 148). Sofern in einem Verfahren bereits unabhängige Sachverständige

mitgewirkt haben, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten

einzuholen, wenn begründete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer

Sachfrage bestehen (VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E 2.2). Ein Obergutachten

ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der

Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen

Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben,

dass das offizielle Gutachten an Mängeln leidet, die eine Abweichung von ihm

rechtfertigen würden (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.3).

4.2.2

Wie sich aus der folgenden Überprüfung der Sachverhaltsfeststellung

(E. 5) ergibt, erfüllt das Amtsgutachten die Anforderungen, ungeachtet

dessen, dass es einige insgesamt untergeordnete Mängel wie vereinzelte

missverständliche oder widersprüchliche Formulierungen, kleinere sachliche

Fehler und Lü­cken bei der Begründung sowie unscharfe Trennungen zwischen

Sachverhaltsfeststellung und Würdigung aufweist. Seine Ergebnisse werden zudem

durch die weiteren vom Beschwerdegegner angeforderten Stellungnahmen weitgehend

gestützt. Zudem führte die Vorinstanz als weitere Beweismassnahme einen Augen­schein

durch. Angesichts dessen hatte sie keine Veranlassung zur Einholung eines Obergutachtens.

4.2.3

Mit Bezug auf den Augenschein wirft die Beschwerdeführerin allerdings der

Vor­instanz vor, diese sei entgegen den Erwägungen des angefochtenen Entscheids

nicht in der Lage, das streitbetroffene Gebäude in bauhistorischer und

denkmalpflegerischer Hinsicht zu würdigen, was sich aus dem geringen Amtsalter

der meis­ten Mitglieder des Spruchkörpers ergebe. Dem ist entgegenzuhalten,

dass das Baurekursgericht als Fachgericht grundsätzlich über die nötigen

Kenntnisse verfügt, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der

Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 8. März 2018,

VB.2017.00060, E. 3.4; VGr, 18. August 2017, VB.2017.00073,

E. 4.5). Vorbehalten bleibt der – hier nicht gegebene – Fall, dass es sich

nicht auf ein unabhängiges Gutachten stützen kann und ein weniger geläufiges

Schutzobjekt zu beurteilen ist, das qualifizierte Anforderungen an die denkmalpflegerische

Fachkunde stellt (vgl. VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3).

5.

Im Folgenden ist die Rüge der unvollständigen und

fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung inhaltlich zu prüfen. Dabei sind die von

Amtes wegen eingeholten Gutachten massgeblich, soweit sie keine Mängel

aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen (E. 4.2.1).

5.1 Die im

Auftrag der Beschwerdeführerin erstellten Parteigutachten von F vom

3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 stützen sich zunächst auf das

Lagerbuch der Brand­assekuranz. Gemäss der Beschwerdeführerin zeigen die Angaben

zu Baumaterial, Gebäudevolumen, Gebäudewert und Eigentümerschaft, dass der Umbau

zum Doppelwohnhaus erst 1904 erfolgt sein könne.

5.1.1

Dem Lagerbuch der Brandassekuranz kann entnommen werden, dass das Hauptgebäude

in zwei Perioden wesentlich umgebaut wurde: zum einen zwischen 1813 und 1831

(oder 1832), zum andern zwischen 1889 und 1924, wobei 1904 ein besonders

wertsteigernder Umbau erfolgte. Das ist im Grundsatz unbestritten. Die These

von F bzw. der Beschwerdeführerin, wonach das heutige Gebäude weitgehend einen

Neubau aus dem Jahr 1904 darstelle, wurde bereits in der Stellungnahme des E-Büros

geprüft. Demnach wurde 1904 höchstwahrscheinlich ein Umbau vorgenommen, der

inflationsbereinigt etwa zu einer Verdoppelung des Versicherungswerts führte.

Gegen die Annahme, dass damals ein weitgehend massiver Ersatzneubau anstelle

eines mehrheitlich aus Holz bestehenden Gebäudes errichtet worden sei, sprächen

die hierfür zu geringe Wertvermehrung und das Fehlen des dafür üblichen

Vermerks "geschlissen" bzw. "neu erstellt" in den Lagerbüchern.

Plausibler sei eine erste Umbauphase vor 1831 und eine zweite 1904. Der

Gutachter hat die Vergrös­serung des Gebäudevolumens in seine Überlegungen

einbezogen. Sie erklärt sich daraus, dass 1904 unbestrittenermassen die Scheune

zu Wohnzwecken umgenutzt wurde, was vorliegend aber nicht von Belang ist.

Insbesondere ist es kein Beleg für die Richtigkeit der Ansicht der

Beschwerdeführerin. Dasselbe gilt von der "Herabsetzung wegen niedr.

Kaufwerth" im Jahr 1866, auf die sich die Beschwerdeführerin beruft.

Insgesamt ist festzuhalten, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin zu den

Brandassekuranzeinträgen keine Zweifel an der Stellungnahme des E-Büros zu

erwecken vermögen. Auf die Angaben des Lagerbuchs zum Baumaterial ist bei

dessen Behandlung einzugehen (E. 5.2).

5.1.2

F führt im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 aus, dass im Lagerbuch der

Brandassekuranz nicht nur jeweils ein Eigentümer vermerkt wäre, wenn die Liegenschaft

seit dem frühen 19. Jahrhundert ein Doppelwohnhaus gewesen wäre. Mit dem Beschwerdegegner

ist dagegen festzuhalten, dass dies nicht gegen eine Nutzung als Doppelwohnhaus

spricht, weil es auch auf ein in der Literatur beschriebenes Beispiel eines

Doppelwohnhauses zutrifft (Frei, S. 310). Auch die Amtsgutachterin nimmt

darauf Bezug, dass sich die Liegenschaft immer in der Hand eines einzigen Eigentümers

befand, und schliesst darauf auf die gleichzeitige Nutzung durch mehrere

Generationen derselben Familie. Dies stimmt damit überein, dass in der ersten

Hälfte des 19. Jahrhunderts jedenfalls zwei Eigentümer aus der Familie G

aufeinanderfolgten. Zudem war auch 1904 nur ein einziger Eigentümer

eingetragen, sodass das Argument nicht für einen Umbau zum Doppelwohnhaus in

jenem Jahr spricht.

5.2 Sodann

begründet die Beschwerdeführerin ihre Ansicht, beim Gebäude handle es sich um

einen eigentlichen Neubau aus dem Jahr 1904, mit dem für das Mauerwerk verwendeten

Backstein.

5.2.1

Das Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 geht davon aus, dass das

Mauerwerk über dem Untergeschossbereich "in den unteren Partien

Dachziegeldurchschuss und Backsteindurchschuss" zeige, wobei es sich um

industriell produzierte Backsteine wohl aus dem letzten Viertel des

19. Jahrhunderts handle. Die Fotografien freigelegter Mauerwerkbereiche

zeigen Backsteinmauern an der Südostecke zumindest ab der Höhe der

Erdgeschossfenster sowie an der Westfassade im Obergeschoss. Was das Mauerwerk

im Erdgeschossbereich unterhalb der Fenster an der West- und Südfassade

betrifft, bestätigen die Fotografien in den Privatgutachten vom 3. April

2017 und vom 6. Juli 2018 die Ansicht des E-Büros, wonach es sich

grundsätzlich um älteres Bruchsteinmauerwerk mit zweitverwendeten Ziegeln

handelt, wobei unterhalb der Fenstersimse Ergänzungen mit Backsteinen zu sehen

sind. Eine Fotografie im Augenscheinprotokoll zeigt in einer Maueröffnung an

der Nordfassade nahe der Nordwestecke, etwa im Erdgeschossbereich, Backsteine

und Bruchsteinmauerwerk nebeneinander.

5.2.2

Der Frage nach dem Anteil und dem Alter der Backsteine kommt allerdings

nicht die Bedeutung zu, welche die Beschwerdeführerin ihr beimisst: Es kann

aufgrund der Brand­assekuranzeinträge ohnehin als erwiesen gelten und ist denn

auch unbestritten, dass die Konstruktion bis 1889 überwiegend aus Holz bestand,

wobei der Anteil des Mauerwerks zwischen 1831 (oder 1832) und 1887 zuerst mit

1/4, dann mit 1/8 und schliesslich mit 1/6 angegeben wird. 1889 bestand die

Konstruktion des Wohnhauses zu 1/2 aus Holz, zu 1/3 aus Riegelbauweise und zu

1/6 aus Mauerwerk; ab 1904 überwiegt das Mauerwerk, dessen Anteil zunächst 3/4

und ab 1924 4/5 beträgt. Im Amtsgutachten wird dies korrekt aufgeführt und als

sukzessive "Versteinerung" des Äusseren bezeichnet, während die

baulichen Eingriffe im Inneren nicht sehr tiefgreifend gewesen seien. Es wird erwähnt,

dass "im Jahre 1904 die Fassaden in Massivbauweise neu erstellt"

wurden. Die Amtsgutachterin scheint auch davon auszugehen, dass Elemente der ursprünglichen

Tragstruktur nur noch im Innern des Gebäudes anzutreffen sein könnten. Die

Schlussfolgerungen des E-Büros lauten im Wesentlichen gleich. Die Kritik der Beschwerdeführerin,

die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner gingen über neu aufgekommene

Zweifel am Alter des Mauerwerks hinweg, zielt somit ins Leere. Insbesondere

bestehen keine Anzeichen, dass die Amtsgutachterin das Ausmass des Umbaus von

1904 unterschätzt hat. Anzumerken ist, dass ungeklärt ist, ob sich im

Erdgeschoss auch oberhalb der Fenstersimse noch Mauern aus dem

19. Jahrhundert finden.

5.3 Laut dem

Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 lässt die Raumtypologie nicht auf

ein Doppelwohnhaus schliessen: Es bestehe keine Symmetrie, vielmehr sei die

westliche Stube kleiner, was der Grundrisstypologie eines Vielzweckbauernhauses

mit Stube und Nebenstube entspreche. Ob dies zutrifft, kann offenbleiben: Die

Planskizze, auf die sich diese Aussage wohl stützt, wird im Parteigutachten vom

3. April 2017 als "schematisch, nicht massstäblich" bezeichnet, und

gemäss dem Bauplan von 1946, der im Amtsgutachten abgedruckt ist, sind die

Stuben gleich gross. Jedenfalls geht auch das Amtsgutachten davon aus, dass das

Gebäude im Kern ein Vielzweckbauernhaus war, das jedoch spätestens 1821 zum

Doppelwohnhaus umgebaut wurde. Damit werden die vorhandenen Asymmetrien hinreichend

erklärt; sie sind also keine Indizien dafür, dass der massgebliche Umbau erst

1904 stattfand. Dafür spräche auch nicht, wenn die Mauern zwischen Küchen und

Stuben unterschiedlich dick sein sollten, wovon die Beschwerdeführerin gestützt

auf das Privatgutachten vom 3. April 2017 ausgeht, ohne dass der Bauplan

von 1946 dies bestätigen würde.

5.4 Gegen die

These eines weitgehenden Neubaus Anfang des 20. Jahrhunderts sprechen

sodann die Feuerwände zwischen den Küchen und den Stuben. Gemäss Amtsgutachten

stammen sie aus derselben Zeit wie die Öfen und Herde, wobei sich in der

westlichen Küche ein Rauchfang befindet, dessen Fortsatz, den "Chemistoss",

im Obergeschoss noch vorhanden ist. Gemäss Amtsgutachten stammt er allenfalls noch

aus der Zeit vor 1813. Die Privatgutachten befassen sich nicht näher mit dem

Rauchfang in der westlichen Küche und dem "Chemistoss". Mit deren

Existenz lässt sich jedoch die Ansicht des Privatgutachtens vom 6. Juli

2018 kaum vereinbaren, wonach Küche und Stube im Osten älter seien, während es

sich bei der (angeblich kleineren) westlichen Stube um die frühere Nebenstube

handle und die westliche Küche frühestens 1904 abgeteilt worden sei.

5.5 Die von

der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebene dendrochronologische Untersuchung

vom August 2018 kommt zum Schluss, dass der Hauptteil der im Untergeschoss

erhaltenen Bausubstanz von einem Umbau stamme, der frühestens 1891/92 erfolgte,

und dass die Deckenbalkenlagen im Erd- und Obergeschoss sowie die

Kernkonstruktion des Dachwerks frühestens 1903/04 fertig wurden. Die erstere

Aussage ist allerdings aufgrund der Auswertung der einzelnen Proben fragwürdig:

Die drei überprüften Deckenbalken und der Türrähm des südwestlichen Kellers stammen

zwar von wohl 1891 gefällten Bäumen, doch werden zwei Deckenbalken des Kellers

unter der westlichen Küche auf 1809 bzw. 1924 datiert, und ein weiterer

Deckenbalken konnte nicht datiert werden, gehört aber möglicherweise "zur

ältesten erhaltenen Bauphase". Den Deckenbalken des südöstlichen Kellers

wurden keine Proben entnommen, doch wird angenommen, dass die ursprünglichen

Balken komplett ersetzt wurden. Weiter weist das Privatgutachten vom

6. Juli 2018 darauf hin, dass die Deckenbalkenlage im südwestlichen Keller

insgesamt mindestens dreimal ersetzt worden sein müsse. Doch wie der Beschwerdegegner

festhält, brauchen die Erneuerungen nicht auf einen Neubau hinzuweisen. Der

Dachstock stammt unbestrittenermassen von 1904. Insgesamt stehen die Aussagen

der dendrochronologischen Holzaltersbestimmungen, soweit sie überhaupt

aussagekräftig sind, nicht im Widerspruch zum Amts­gut­achten, das die

verschiedenen Umbauten nicht negiert. Entsprechend kann auch auf die beantragte

Befragung des Dendrochronologen verzichtet werden, da keine neuen, relevanten

Aufschlüsse zu erwarten sind.

5.6 Nicht für

die Ansicht der Beschwerdeführerin sprechen auch die Einträge in den historischen

Landkarten von 1850, 1881 und 1930 (recte: 1901), auf die sie sich beruft.

Diese sind zu ungenau, um über die Baugeschichte Auskunft geben zu können.

5.7 Eines der

Hauptargumente für die Einstufung als Doppelwohnhaus aus dem frühen

19. Jahrhundert ist das Vorhandensein gleicher Herdanlagen und gleichartiger

Kachelöfen in den beiden Küchen bzw. Stuben. Laut dem Amtsgutachten stammen sie

aus jener Zeit. Gemäss dem Privatgutachten vom 6. Juli 2018 wurden sie dagegen

erst im frühen 20. Jahrhundert in das Haus gebracht.

5.7.1

Vorweg ist der Vorwurf der Beschwerdeführerin zu behandeln, die Vorinstanz

habe in diesem Zusammenhang die Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 1 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999) verletzt, indem sie sich nicht

materiell dazu geäussert habe, weshalb sie die Datierung des Holzriemenbodens

als unmassgeblich für die Bestimmung des ursprünglichen Setzdatums der Öfen

erachtete. Er entbehrt einer Grundlage: Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit

der Datierung und Setzung der Kachelöfen befasst und sich dabei hinreichend zur

erwähnten Frage geäussert.

5.7.2

Gemäss der knapp gehaltenen, aber konzisen Zeitbestimmung im Gutachten von

D entsprechen die Sitzbanksockel aus Sandstein der Datierung 1821, die sich am Sitzbanksockel

in der östlichen Stube findet. Die Leisten (bzw. die Friese) der Kachelöfen

könnten aus dieser Zeit stammen, doch hält der Gutachter fest, dass ihre

Bemalung über mehrere Jahrzehnte hinweg in der hier vorliegenden Weise

erfolgte. Die Messingputzkapseln, die Messingknöpfe und das blecherne

Wärmerohrtürchen könnten ebenfalls – müssen aber anscheinend nicht – aus der

genannten Zeit stammen. Die Kacheln der Ober- und Untersimse, die Tonsockel der

beiden Öfen sowie die vernickelten Wärmerohrtüren seien "aus der

Jahrhundertwende", womit anscheinend die Wende vom 19. zum

20. Jahrhundert gemeint ist. Die sogenannten Nägelikacheln des Ofens in

der westlichen Stube sind sowohl gemäss den Abbildungen des Beschwerdegegners

als auch gemäss den Ausführungen im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 der

ers­ten Hälfte des 19. Jahrhunderts zuzuordnen. Die Amtsgutachterin hielt

beim Augenschein fest, dass sich am Ofen der westlichen Stube viele typische

Motive aus dem frühen 19. Jahrhundert fänden, wie das Vogelmotiv auf der

Ofentüre, bei der es sich wohl um das "blecherne Wärmerohrtürchen" gemäss

dem Gutachten von D handelt. Insgesamt ergibt sich aus den Gutachten und den

Äusserungen der Amtsgutachterin, dass die ältesten Teile der Öfen aus dem

frühen 19. Jahr­hundert stammen, während verschiedene Elemente späteren

Datums sind. Letzteres gilt namentlich für die Kacheln der Ober- und Untersimse

(bzw. Kranz- und Fusskacheln) sowie die Tonsockel der Öfen. In dieser

Einschätzung stimmen auch Beschwerdeführerin und Beschwerdegegner grundsätzlich

überein. Entgegen der Feststellung der Vorinstanz sind mehr als nur

"einzelne Kacheln" ersetzt worden, doch ist dies für die

Gesamtbeurteilung nicht relevant.

5.7.3

Die Ansichten gehen letztlich im Wesentlichen nur insoweit auseinander, als

das Privatgutachten vom 6. Juli 2018 davon ausgeht, dass die Öfen

unbekannter Herkunft und frühes­tens 1904 nacheinander gesetzt worden seien.

Diese Vermutung kann mit der Vorinstanz verworfen werden. Für eine

gleichzeitige Setzung der Öfen im Jahr 1821 sprechen folgende Elemente: die

Initialen "XY", die mit denjenigen des damaligen Eigentümers (XY)

übereinstimmen, samt der Jahreszahl 1821 am Sockel der Sitzbank in der

östlichen Stube; die Zuordnung beider Sandsteinsockel der Sitzbänke zu dieser

Zeit sowie die weiteren Elemente, die mutmasslich dem frühen

19. Jahrhundert zuzuordnen sind; schliesslich die Kacheln über dem

Sparherd in der westlichen Küche (E. 5.7.4). Spätere Ersetzungen von

Kacheln und Sockeln sowie Neusetzungen der Öfen widersprechen diesem Befund

nicht, sondern sie waren üblich. Dass der Holzriemenboden, der unbestrittenermassen

nicht aus dem frühen 19. Jahr­hundert stammt, jedenfalls in der westlichen

Stube unterhalb des Ofens verläuft, lässt sich damit erklären, dass Letzterer

anlässlich der Ersetzung des Bodens neu aufgesetzt wurde, was ohnehin alle 20

bis 30 oder 40 Jahre geschah, wie die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner

ausführen. Es spräche auch nicht für die Ansicht der Beschwerdeführerin, wenn

die Subkonstruktionen im Sinn des Parteigutachtens vom 3. April 2017

späteren Datums sein sollten und nicht gleichzeitig miteinander erbaut worden

sein sollten: Wie das E-Büro festhält, ist ihr Ersatz oder sekundärer Einbau

nicht auszuschliessen. Der von der Beschwerdeführerin eingeforderte Beweis

dafür, dass die Subkonstruktionen tatsächlich ausgetauscht wurden, wäre

unmöglich zu erbringen, ist aber auch nicht erforderlich. Umgekehrt kann die

Beschwerdeführerin keine plausiblen Anhaltspunkte für ihre These vorbringen,

dass die beiden Öfen frühestens um 1904 nacheinander und jeweils in Zweitverwendung

gesetzt wurden. Vielmehr liessen sich in diesem Fall die gemeinsamen Merkmale

der Öfen sowie die Übereinstimmung der 1821 eingravierten Initialen im Sitzbanksockel

mit denjenigen des damaligen Liegenschaftseigentümers nur durch sehr

unwahrscheinliche Fügungen erklären.

5.7.4

Die beiden Sparherde in den beiden Küchen sind untereinander gleich. Das

Gutachten D weist sie, die Wärmerohrtüren und die Russtüren der ersten Hälfte

des 19. Jahr­hunderts zu; der grüne Kachelschild der westlichen Küche

stamme "auch aus dem Anfang" des 19. Jahrhunderts. Einzig der

blau­weis­se Plattenschild in der östlichen Küche sei wohl aus dem Übergang vom

19. zum 20. Jahr­hundert. Laut der Amtsgut­achterin, auf die sich die

Vorinstanz stützt, fanden fest eingebaute Sparherde mit geschlossenem Brennraum

ab Ende des 18. Jahrhunderts Verbreitung; die beiden Herde korrespondierten

mit der Ausstattung der Küchen und Stuben und stammten aus dem frühen

19. Jahr­hundert. Dagegen neh­men die Privatgutachten von F vom

3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 an, dass die Herde aus der zweiten

Hälfte des 19. Jahrhunderts stammen oder zumindest nicht vorher in die Liegenschaft

C-Strasse 01 gebracht wurden. Das ältere Privatgutachten stützt sich dabei

auf eine Literaturstelle, doch bleibt offen, ob sich diese auf den hier

vorhandenen Herdtyp bezieht (vgl. Benno Furrer, Feuerstelle und Herd im

Bauernhaus seit dem Mittelalter – und die Geschichte des Eisenherdes, Jahrbuch

für Hausforschung 50 [2004], S. 341 ff., 352 ff.). Im neueren

Privatgutachten wird ausgeführt, dass die Herde nicht vor der Industrialisierung

von Walzwerken (ab etwa 1800) und der Produktion feuerfester Schamottsteine

(die in den 1840er-Jahren eingesetzt habe) entstanden sein könnten und aufgrund

der Verkehrsanbindungen kaum vor 1850 nach Unter-Balm gebracht werden konnten. Damit

weicht das Privatgutachten von der Stellungnahme von F zur Rekursduplik ab, der

zufolge die Sparherde "durchaus auch aus der ersten Hälfte des

19. Jahrhunderts stammen" könnten. Inhaltlich übergeht es die vom

Beschwerdegegner erwähnte vorindustrielle Herstellung der Schamotte. Der

Hinweis auf die Verkehrswege ist kaum aussagekräftig. Auch eine allfällige partielle

oder sogar weitgehende Erneuerung der Kellerdecke unter der westlichen Küche

und eine Ersetzung der Subkonstruktion des westlichen Herds (die östliche Küche

ist nicht unterkellert) im späten 19. oder frühen 20. Jahrhundert sprächen

nicht gegen eine frühere Setzung der Herde. Es wäre auch unplausibel, dass die

beiden gleichen Herde in Zweitverwendung erst Jahrzehnte nach ihrer Herstellung

eingebaut wurden. Insgesamt vermögen die Einwände der Beschwerdeführerin die

grundsätzlich übereinstimmenden Angaben des Amtsgutachtens und von D nicht infrage

zu stellen.

5.8 Das

Amtsgutachten geht davon aus, dass die Feldertäfer in beiden Stuben aus der

Zeit des Umbaus um 1821 stammen. Das E-Büro führt in seiner Stellungnahme aus,

dass eine exakte zeitliche Zuordnung aus stilistischer Sicht nicht

abschliessend möglich sei, doch sei anhand der Fotografien in den Gutachten

eine Ausführung aus der ersten Hälfte – und nicht vom Ende – des 19. Jahr­hunderts

anzunehmen. Bautechnisch sei eine Einzelbefensterung und damit eine Täferung in

den 1820er-Jahren plausibel. Diese Ausführungen werden durch das

Privatgutachten vom 6. Juli 2018, wonach die Täferung aus industriell

gefertigtem Sperrholz bestehe und damit frühestens aus der zweiten Hälfte des

19. Jahrhunderts stammen könne, nicht infrage gestellt: Das

Privatgutachten gibt keine Auskunft darüber, wo die angeführten Proben genommen

wurden und wie viele es sind. Ersetzungen bzw. Restaurierungen, von denen am

Augenschein auch die Amtsgutachterin ausging, würden nichts an der

stilistischen Zuordnung ändern.

5.9 Die

Fenster stammen unbestrittenermassen nicht aus dem frühen 19. Jahrhundert.

Dies steht einer Datierung des Täfers auf das frühe 19. Jahrhundert nicht

entgegen, weil die Anordnung der Fenster auf den Umbau vor 1831 (oder 1832)

zurückgehen dürfte, bei dem erstmals ein Viertel des Baus gemauert wurde. Auch

insoweit kann dem E-Büro gefolgt werden, das sich auf bautechnische Überlegungen

beruft. Dass die Fensterbänder fehlen, die für ein helvetisches Doppelwohnhaus

typisch sind, spricht entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht

dagegen: Zwar trifft zu, dass die Webkeller, zu deren Erhellung sie dienten,

gemäss der Literatur "praktisch nie" fehlten (Frei, S. 41). Doch

handelte es sich bei den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses anscheinend

nicht um Heimarbeitende, wie die Amtsgutachterin anlässlich des Augenscheins

ausführte. Das Fehlen der typischen Fensterbänder lässt sich somit plausibel

erklären.

5.10

5.10.1

Aus den vorangehenden Erwägungen ergibt sich, dass entgegen der Ansicht der

Beschwerdeführerin. nach wie vor grundsätzlich auf das Amtsgutachten

abzustellen ist. Dieses wird von den Untersuchungen, welche die

Beschwerdeführerin vornehmen liess, nicht erschüttert. Die Abklärungen

betreffen Sachverhaltselemente, die im Amtsgutachten bereits berücksichtigt

wurden, wie die Ersetzung der Holzwände durch Mauern zu Beginn des

20. Jahrhunderts. Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin meint

das Amtsgutachten denn auch nicht das Gebäude als solches, sondern den

"Wohnhausteil" als Teil des Inneren, wenn es vom "nahezu unverbaute[n]

Zustand der Zeit um 1821" spricht. Im Übrigen wurden die Aussagen des

Amtsgutachtens durch weitere Sachverhaltsabklärungen, insbesondere die

Gutachten von D und des E-Büros, präzisiert und in einigen Details korrigiert,

ohne dass dies jedoch Zweifel an ihren Grundzügen wecken würde.

5.10.2

Die im Privatgutachten vorgebrachte These, es handle sich bei dem Gebäude

wei­test­gehend um einen Neubau aus dem Jahr 1904 und die Ausstattung des Erd­geschosses

sei zu Beginn des 20. Jahrhunderts – teils in Zweitverwendung – in die

Liegen­schaft verbracht worden, vermag keine vernünftigen Zweifel an der

Darstellung des Amtsgutachtens zu wecken und ist daher zu verwerfen. Sinngemäss

besagt sie, Anfang des 20. Jahr­hun­derts sei im Gebäude eine

Doppelstruktur geschaffen und diese mit einer doppelten Ausstattung versehen

worden, entweder indem beide Öfen und Herde von aussen zur Zweitverwendung in

das Haus geschafft worden seien oder indem die bereits vorhandene Ausstattung

einer Küche und einer Stube durch Pendants ergänzt worden sei. Dabei bestreitet

auch die Beschwerdeführerin nicht, dass die Ausstattungs­gegen­stände weitestgehend

aus dem 19. Jahrhundert und teils klarerweise aus dem frühen 19. Jahr­hun­dert

stammen. Zwar ist einzuräumen, dass die Raumeinteilung als untypisch gelten

muss, bezeichnet doch das Amtsgutachten die "spezielle Gebäudekonzeption

mit zwei eigenständigen Infrastrukturen, aber gemeinsamer Erschliessung"

als für das frühe 19. Jahr­hundert "sehr aussergewöhnlich" und

"innovativ". Die Doppelstruktur wird aber nicht eher verständlich,

wenn man davon ausgeht, dass sie zu Beginn des 20. Jahr­hun­derts angelegt

wurde; dies wäre im Gegenteil weit erklärungsbedürftiger. Eine Erklärung vermag

die Beschwerdeführerin aber nicht zu liefern. Die Indizien, welche sie anführt,

verweisen nur auf die unbestrittene "Versteinerung" des

Gebäudeäusseren sowie die üblichen Restaurierungen und Ersetzungen, die im Lauf

eines knappen Jahrhunderts an der Ausstattung vorgenommen wurden. Es trifft

also nicht zu, dass das Amtsgutachten unzulässigerweise vom heutigen Zustand

zurückschliesst.

5.11 Als Fazit

kann festgehalten werden: Es bestehen keine vernünftigen Zweifel am Bestand

eines Doppelwohnhauses zirka aus den 1820er-Jahren, in dem sich ein womöglich

noch älterer Rauchfang und ‑abzug, die Raumstruktur und die doppelt

vorhandene Ausstattung in den Küchen und Stuben – Sparherde, Kachelöfen, Täfer

– erhalten haben. Belege hierfür sind namentlich die Übereinstimmungen zwischen

den Brandassekuranzdaten, dem Datum und den Initialen auf dem Sockel der einen

Ofenbank sowie dem Stil der Stubenausstattungen, Öfen und Sparherde. Daran

ändern die Restaurierungen und Ersetzungen nichts, die während des gesamten 19. Jahrhunderts

bis hin zu den Umbauten von 1904 und 1924 erfolgten. Diese betreffen namentlich

die Holzriemenböden, die Fenster, Teile des Täfers, gewisse Kacheln und die Sockel

der Öfen (nicht aber der Ofenbänke), den Plattenschild hinter dem einen

Sparherd sowie allenfalls die Subkonstruktionen der Öfen und des einen Herds.

Auch das Mauerwerk des ursprünglich weitgehend aus Holz bestehenden Baus stammt

zu einem guten Teil von den Umbauten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert.

Ungeklärte Fragen – namentlich bleibt offen, wie die Wohnteile ursprünglich erschlossen

wurden – vermögen am Befund ebenfalls nichts zu ändern. Insgesamt erweist sich

die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz als vollständig und im Wesentlichen

zutreffend.

6.

6.1 Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemäss

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäude und Teile sowie

Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind

oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre

Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden

diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet

(vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.

Gallen 2008, S. 139). Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen

einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht

schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde.

Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen

werden kann und umgekehrt (VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2;

VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).

6.2 Zunächst

ist der Eigenwert der Liegenschaft zu bestimmen.

6.2.1

Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass das Gebäude mit der erhaltenen Raumstruktur

und Ausstattung einen wichtigen Zeugen eines helvetischen Doppelwohnhauses

darstelle. Wie sie anlässlich des Augenscheins festgestellt habe, zeige die

Liegenschaft in besonders anschaulicher Weise die Konzeption als helvetisches

Doppelwohnhaus. Dies bezeugten namentlich die gleichwertig konzipierten

Wohneinheiten sowie die Vollständigkeit und Intaktheit der Öfen, Herde,

Rauchabzüge und Täferungen. Die typische axialsymmetrische Raumabfolge sei als

homogene architektonische Gesamtanlage zu erkennen. Die Besonderheit der

Liegenschaft zeige sich auch im Vergleich mit anderen historischen Mehrfamilienhäusern

– Flarzbauten und Doppelhäusern mit separaten Eingängen – in der Umgebung.

Dagegen wendet die Minderheit des Baurekursgerichts ein, der Beschwerdegegner

habe nicht widerspruchsfrei dargetan, weshalb das Wohnhaus in Bezug auf seinen

Eigenwert nicht nur ein Zeuge, sondern ein wichtiger Zeuge im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PGB sei. Die sekundär eingefügten

Bauelemente prägten die Raumwirkung wesentlich mit. Jedenfalls erscheine der

Schutzumfang unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin bestreitet die

Zeugenschaft generell.

6.2.2

Das Amtsgutachten attestiert dem Doppelwohnhaus hohen architektonischen und

bautypologischen Wert. Der Doppelhaustyp sei in der regionalen

Architekturlandschaft selten und könne mit seinen besonderen Merkmalen – zwei

gleiche Infrastrukturen, nahezu identische Innenausstattung zweier getrennter

Wohneinheiten mit gemeinsamer Erschlies­sung, ohne Trennung durch eine

Brandmauer und in der Hand jeweils eines einzigen Eigentümers – als sehr

speziell und innovativ gelten. Der Wohnhausteil präsentiere sich in sehr selten

anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821. Das

qualitätvolle zeittypische Interieur vermittle beredt und sehr authentisch die

Lebens- und Wohnauffassung des frühen 19. Jahrhunderts. Es sei äusserst

rar und ein bemerkenswerter Glücksfall, dass die Innenausstattungen besonders der

beiden Küchen und Stuben nahezu intakt und authentisch überliefert seien.

6.2.3

Die Beschwerdeführerin führt aus, dass es an einer Epoche im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG fehle, für welche das Doppelwohnhaus

Zeugnis ablegen könne. Entsprechende Zweifel äussert auch die Minderheit der

Vorinstanz. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin bezieht die Vorinstanz

die Zeugeneigenschaft allerdings nicht einfach auf das frühe

19. Jahrhundert, sondern zudem auf die Nutzung als helvetisches

Doppelwohnhaus. Wie die Vorinstanz festhält, steht der Typus des

Doppelwohnhauses ursprünglich mit Hofteilungen in Verbindung. Die Zahl der

Doppelwohnhäuser nahm im Lauf des 18. Jahrhunderts zu; mit der Auflösung

der dörflichen Flurordnung konnten seit Ende des 18. Jahrhunderts auch

weniger bemittelte Familien freistehende Neubauten erstellen. Aufgrund der

wirtschaftlichen Strukturverlagerung zur Heimindustrie entstanden neben den

traditionellen Vielzweckbauernhäusern vermehrt freistehende Doppelwohnhäuser

(wobei die Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft C-Strasse 01 nicht in

der Heimindustrie tätig waren). Weil die Hausform in der Helvetik vermehrt aufkam,

wird sie auch als "helvetisch" bezeichnet (Frei, S. 40 f.,

130 ff., 310 f.). Das helvetische Doppelwohnhaus steht somit für eine

soziale und wirtschaftliche Entwicklung in einem bestimmten Zeitraum und

insofern für eine wirtschaftliche, soziale und auch baukünstlerische Epoche.

6.2.4

Die Beschwerdeführerin wendet ein, es sei bezeichnend, dass die Vorinstanz

und die Amtsgutachterin bei der Beurteilung, wofür das Haus Zeugnis ablege,

voneinander abwichen: Für die Vorinstanz gebe das Haus Einblick in die

Wohnverhältnisse "der damaligen ländlichen, etwas wohlhabenderen

Bevölkerungsschicht", während die Amtsgutachterin anlässlich des Augenscheins

von einem "ärmlichen" Doppelwohnhaus gesprochen habe. Über die

konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Liegenschaftseigentümers und seiner

Familie anfangs des 19. Jahrhundert ist anscheinend nichts bekannt. Der

Literatur ist zu entnehmen, dass ab dem Ende des 18. Jahrhunderts die

Erstellung freistehender Doppelwohnhäuser aufgrund der Blüte der Heimindustrie

auch "weniger bemittelten Familien" möglich war, während dies zuvor

der ländlichen Oberschicht vorbehalten gewesen war (Frei, S. 40 f.).

Das Doppelwohnhaus zeugt also von einem gewissen wirtschaftlichen Aufstieg von

Bevölkerungsteilen, die nicht der ländlichen Oberschicht angehörten. Diese

waren "weniger bemittelt", also weder "unbemittelt" noch

"bemittelt", oder in den Worten der Vorinstanz "etwas

wohlhabender", also noch nicht "wohlhabend". Die Aussage der

Amtsgutachterin, das Haus sei "ärmlich" – was nicht mit

"arm" gleichzusetzen ist –, wäre mit diesem Befund wohl vereinbar.

Sie ist aber nicht verwendbar, weil es im Amtsgut­achten – nicht

nachvollziehbar – heisst, dass die Gebäudekonzeption "Ausdruck von

Wohlstand" sei. Andernorts ist dort von einem "für die Erbauungszeit

verhältnismässig grosszügig angelegte[n] Wohnhausteil" die Rede, was jedenfalls

nicht für Ärmlichkeit spräche. Dieser Widerspruch zwischen den Feststellungen

der Amtsgutachterin kann nicht ausgeräumt werden. Er ändert aber nichts daran,

dass der auf die Literatur gestützte Befund der Vorinstanz plausibel ist. Somit

ist hinreichend klar, für welche soziale Schicht der Bau Zeugnis ablegt. Der

Einwand der Beschwerdeführerin stellt die Zeugeneigenschaft nicht infrage.

6.2.5

Die Beschwerdeführerin bestreitet den Eigenwert des Gebäudes unter Hinweis

darauf, dass die Umbauten den Charakter des Gebäudes wesentlich verändert

hätten. Sie leitet dies zunächst daraus ab, dass die Fassaden – sieht man vom

Keller- und Erdgeschoss ab – weitgehend Backsteinmauern aus dem Anfang des

20. Jahrhunderts sind. Sodann beruft sie sich auf den teilweisen Ersatz

der Deckenbalken über dem Kellergeschoss und die Erneuerung der

Deckenbalkenanlage des Erd- und des Obergeschosses sowie des Dach­stocks

(E. 5.2, 5.5). Diese Erneuerungen ändern aber nichts daran, dass die doppelte

Anlage des Wohnteils mit den Wänden zwischen Küchen und Stuben sowie der zweifachen

Ausstattung im Wesentlichen auf das frühe 19. Jahrhundert zurückgeht. Die

Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, weshalb die Aussage des Amtsgutachtens

irrig sein soll, dass die Erneuerung des Gebäudeäusseren nicht mit

tiefgreifenden baulichen Eingriffen im Innern einherging.

6.2.6

Was die Aussenmauern betrifft, haben die Amtsgutachterin und der

Beschwerdegegner entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht übersehen,

dass diese vor allem im Jahr 1904 neu erstellt wurden, wobei wohl auch die

frühere Tragstruktur ersetzt wurde. Somit trifft zu, dass die Aussenmauern

insgesamt nicht als restaurierte Mauern aus dem frühen 19. Jahr­hundert

gelten können. Im Keller- und Erdgeschossbereich ist hingegen noch älteres

Mauerwerk vorhanden (E. 5.2). Das verwendete Material und das Lagerbuch

der Brandassekuranz, das 1831 (oder 1832) erstmals ein Viertel Mauerwerk

angibt, weisen darauf hin, dass diese Mauerteile zumindest partiell aus

derselben Zeit stammen dürften wie die Raumstruktur und ‑ausstattung im

Innern. Insofern haben sie an der Zeugeneigenschaft des Gebäudes teil. Entgegen

der Ansicht der Beschwerdeführerin verlieren sie diese nicht infolge der Erstellung

der Backsteinmauern; es besteht kein Hinweis darauf, dass es sich um Mauerteile

handeln würde, die 1904 mit altem Material neu aufgebaut wurden.

6.2.7

Sodann bestreiten die Beschwerdeführerin und auch die Minderheit der

Vorinstanz den Eigenwert mit Blick auf die sekundär eingefügten Bauelemente.

Fachgerechte Restaurierungen und Rekonstruktionen brauchen allerdings nicht zum

Verlust des Eigenwerts zu führen (vgl. VGr, 27. Februar 2013,

VB.2012.00553, E. 2.3.3; VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676,

E. 7.4.2). Die Vorinstanz bezeichnet die jüngeren Elemente als qualitätsvolle

und passende Restaurierungen, welche die Struktur und Raumausstattung als Doppelwohnhaus

nicht beeinträchtigten. Die typgleich ausgeführten Wohneinheiten kämen ohne

Erhaltung dieser Elemente in ihrer Wirkung nicht vollständig zur Geltung,

weshalb ihre Erhaltung vertretbar sei, auch wenn ihr eigenständiger Zeugniswert

fraglich erscheine. Dieser Begründung kann gefolgt werden.

6.2.8

Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin darauf, dass der

"Gutachter H" anlässlich des Augenscheins eingeräumt habe, dass der

Liegenschaft ein geringer Eigenwert zukomme. Abgesehen davon, dass es sich bei H

nicht um den Amtsgutachter handelt (für das Amtsgutachten zeichnete allein I

verantwortlich), bezieht sich diese Aussage auf das Äussere der Liegenschaft,

was sich aus der Situation ergibt: Die Beteiligten befanden sich vor der

Liegenschaft und äusserten sich sinngemäss dazu, ob die Wirkung der Baute durch

einen Ersatzbau gewahrt werden könnte.

6.2.9

Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Einschätzung der

Liegenschaft als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen

Epoche gemäss der ausführlichen Begründung der Vorinstanz und der Bewertung im

Amtsgutachten nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend im Sinn von

§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG ist.

6.3 Weiter ist

zu prüfen, ob das Gebäude aufgrund seines Situationswerts schutzwürdig ist.

6.3.1

Gemäss der Vorinstanz hat der Beschwerdegegner sein Ermessen nicht

überschritten, indem er das Äussere des Gebäudes aufgrund seines

Situationswerts als schutzwürdig bezeichnete. Die Vorinstanz begründet dies mit

der prägenden Wirkung aufgrund der Lage, der Gestaltung bzw. Erscheinung sowie

der vorhandenen Bausubstanz. Ein Ersatzneubau würde die ortsbildende Wirkung

zudem deshalb beeinträchtigen, weil der gegenüber dem Doppelwohnhaus liegende

Neubau dann nicht mehr als klare Ausnahme im historisch gewachsenen Ortsbild

wahrgenommen würde. Diese Bewertung entspricht derjenigen des Amtsgutachtens,

dem zufolge die Liegenschaft C-Strasse 01 als markantes Eckgebäude mit der

südlichen Traufe sowie der auffällig breiten westlichen Giebelfront den

Dorfrand von Unter-Balm definiert. Angesichts der südwestlich situierten

Neubauten, die den sehr empfindlichen Kernzonenrand verwässerten, müsse dem

Doppelwohnhaus heute als signifikantem Ortsabschluss und historischem Markstein

eine hohe ortsbaulich wirksame Bedeutung zugesprochen werden. Die

Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, dass ein Erhalt der bestehenden Substanz

nicht angezeigt sei, weil es sich nicht um die Originalsubstanz handle. Die

Vorinstanz zeige nicht nachvollziehbar auf, weshalb die Kernzonenbestimmungen

der Bedeutung des Objekts für das Ortsbild nicht hinreichend Rechnung tragen

sollten.

6.3.2

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine

grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203

Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende

Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her

(Fassaden, Fenster, Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen

Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73

E. 2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen

dürfen indessen keine übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So

darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute

einen besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf

hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt

werden könnte. Solches wäre mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG

nicht zu vereinbaren, lässt doch diese Bestimmung den Situationswert für eine

Unterschutzstellung genügen (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159,

E. 8.2 mit Hinweis).

6.3.3

Bei Unter-Balm handelt es sich um einen Weiler in ländlicher Umgebung, der

einer Kernzone im Sinn von § 50 PBG zugeteilt ist. Er ist weder im

Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz noch im kantonalen

Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung

verzeichnet. Gemäss dem Amtsgutachten ist das Ortsbild vorwiegend durch Flarz-

und freistehende Bauernhäuser des 18. und 19. Jahrhunderts geprägt. Von

den rund 30 Gebäuden sind sieben – darunter die Liegenschaft C-Strasse 01

– inventarisiert.

6.3.4

Die von der Vorinstanz geschützte Ansicht des Beschwerdegegners erscheint

aufgrund des Charakters von Unter-Balm und der Fotografien des

Augenscheinprotokolls nachvollziehbar. Zu prüfen bleibt, ob die Wirkung für das

Ortsbild auch von einem Ersatzneubau wahrgenommen werden könnte, zumal gemäss

Art. 8 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Pfäffikon vom

22. September 2014 (BZO) in Verbindung mit dem Kernzonenplan Unter-Balm

das Gebäude nur unter Beibehaltung der Lage, der Grundfläche, der wesentlichen

Fassadenelemente, des gesamten Gebäudeprofils und des Dachs ersetzt werden

darf. Dabei ist die vorhandene Bausubstanz massgebend, die eines der Kriterien

für die Bestimmung des Situationswerts einer Baute darstellt. Ersatzbauten

vermögen den Verlust an Originalsubstanz an für das Ortsbild prägenden Lagen

nicht auszugleichen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8 mit Hinweis;

vgl. auch BGr, 18. November 2014,1C_212/2014, E. 4.2.4; VGr,

5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4.4.1).

6.3.5

Dass die Originalsubstanz des Gebäudes aus dem frühen 19. Jahrhundert

bereits ersetzt worden sei, wie die Beschwerdeführerin vorbringt, trifft nur

teilweise zu und ist, soweit es zutrifft, nicht ausschlaggebend. Zwar ist

richtig, dass die Fassaden oberhalb des Keller- und Erdgeschossbereichs frühestens

aus dem Jahr 1904 stammen und damit nicht aus der Epoche, für welche die

Raumeinteilung und die Ausstattung der Wohneinheiten Zeugnis ablegen (vgl.

E. 6.2.6). Die Anordnung der Fensteröffnungen und damit die Gliederung der

West- und der Südfassade sowie der von der Vorinstanz erwähnte doppelte Rauchabzug

weisen zwar auf den Doppelhauscharakter im Innern hin; das gilt namentlich für

die symmetrische Südfassade. Doch stammen die heutigen Fenster und wohl auch

die Kamine nicht aus der Zeit, in welcher der doppelte Wohnhausteil erstellt

wurde, sodass sie nicht an der Zeugeneigenschaft teilhaben. Umgekehrt finden

sich im Keller- und Erdgeschossbereich noch Mauerteile, die zumindest partiell

aus der ersten Hälfte des 19. Jahr­hunderts stammen dürften. Zudem ist die

Bausubstanz der Fassaden nicht nur wegen dieser frühen Bestandteile für den

Situationswert bedeutsam: Wie dem Amtsgutachten zu entnehmen ist, nehmen die

Fassaden von 1904 auf den Ausbau der C-Strasse Bezug, der in den Jahren zuvor erfolgt

war. Aus diesen Gründen trägt die vorhandene Bausubstanz in einer Art und Weise

zum Situationswert bei, die von einem Ersatzbau nicht aufgenommen werden

könnte. Zudem könnte ein Ersatzbau die vom Amtsgutachten und der Vorinstanz

hervorgehobene Funktion nicht übernehmen, im Verhältnis zum gegenüberliegenden

Neubau den Eingang zum historischen Ortskern anzuzeigen. Diese Funktion erfüllt

das Gebäude in markanter Weise. Demgegenüber könnten die weiteren von der Vorinstanz

erwähnten Elemente des Situationswerts – Prägung des Strassenraums durch unmittelbare

Setzung an die C-Strasse; Gliederung der Fassaden in schlichter, aber eleganter

Architektursprache; ruhige, geschlossene Dachflächen und feine Dachabschlüsse –

allenfalls auch von einem Ersatzbau nach Art. 8 Abs. 1 BZO

gewährleistet werden. In Bezug auf die Dachlandschaft lässt sich das sinngemäss

auch dem detaillierten Schutzkatalog (Stand: 20. September 2017; Anhang

der Verfügung vom 3. Oktober 2017) entnehmen, der sie nur in ihrem

Erscheinungsbild schützt.

6.3.6

Insgesamt kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die

vorhandene Bausubstanz merklich beiträgt. Somit ist nicht zu

beanstanden, dass der Beschwerdegegner und die Vorinstanz dem bestehenden

Gebäudeäus­seren aufgrund des Situationswerts Schutzwürdigkeit zugesprochen

haben.

7.

Die Beschwerdeführerin bestreitet die Verhältnismässigkeit

der Schutzmassnahme.

7.1 Die

Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder

"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und

§ 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung

des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und

private Interessen (VGr, 22. Juni 2017, VB.2016.00565, E. 4.1 mit

weiteren Hinweisen). Ob eine aus Gründen des Natur- und Heimatschutzes

erfolgende Nutzungsbeschränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass

überschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen

(BGr, 2. November 2012,1C_168/2012, E. 6.4). Bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit von Zweck und Wirkung einer Massnahme sind das öffentliche

Interesse und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen (BGr,

23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 6b). Bei ausgewiesener

Schutzwürdigkeit können rein finanzielle Interessen für sich genommen nicht

ausschlaggebend sein (BGr, 2. November 2012,1C_168/2012, E. 6.4;

23. Februar 2011,1C_553/2010, E. 2.4). Eine Unterschutzstellung kann

aber etwa dann als unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts

einen Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen

Verhältnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (VGr, 21. November

2012, VB.2012.00287, E. 6.1 mit Hinweisen). Die

Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht

überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden

Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume,

welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind (VGr,

5. April 2018, VB.2017.00698, E. 5.1 mit Hinweisen).

7.2 Der

Liegenschaft C-Strasse 01 kommt im erwähnten Ausmass und Umfang sowohl

Eigen- als auch Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihr einen "insgesamt

hohen Zeugniswert" aufgrund des Gebäudeinnern sowie einen "nicht

unerheblichen Situationswert" zugesprochen. Anzufügen ist, dass die

vorhandene Bausubstanz partiell zum Situationswert beiträgt. Die Vorinstanz

gelangt zum Schluss, dass ein "Schutzobjekt mindestens mittleren

Grades" vorliege. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.

7.3 Demgegenüber

sind die privaten Interessen der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen. Gemäss

der Ermittlung der Anlagekosten, welche die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren

eingereicht hat, liegen die Umbaukosten um rund einen Viertel höher als die

Kosten für einen Neubau. Diese Mehrkos­ten erscheinen vertretbar. Darin bereits

eingeschlossen sind die Kosten, die sich aus der Feuchtigkeit im Keller der

Liegenschaft für die Sanierung ergeben. Sodann macht die Beschwerdeführerin

nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Sanierung Eingriffe in

die Bausubstanz zur Folge hätte, die sich mit dem formulierten Schutzziel nicht

vereinbaren liessen (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.4.7).

Zwar ist gemäss dem Kurzbericht eines Architekten ein Erhalt des Holz- und

Mauerwerks im Keller wegen der Feuchtigkeit ausgeschlossen bzw. nicht sinnvoll,

doch gehört das Kellergeschoss nicht zum geschützten Bereich. Schliesslich ist

mit der Vorinstanz festzuhalten, dass der festgelegte Schutzumfang immer noch

eine zeitgemässe Ausstattung der Wohneinheiten und eine zeitgemässe Nutzung der

Liegenschaft mit angemessenem Wohnkomfort zulässt. In diesem Zusammenhang sind

die Beschränkungen des Schutzumfangs von Belang: So ist im Obergeschoss des

Doppelwohnhausteils (nebst dem "Chemistoss") nur die Grundrissdisposition

zu bewahren; zum nördlichen Teil des Hauses, dem früheren Ökonomieteil, wurden

keine Schutzbestimmungen erlassen; der Anbau im Nordosten des Hauptgebäudes ist

nicht geschützt und kann unter Wahrung des Umgebungs- und des Ortsbildschutzes

ersetzt werden. Damit bestehen auch Möglichkeiten zur Schaffung modernen

Wohnraums. Die von der Beschwerdeführerin angesprochene adäquate Wärmedämmung

wird durch die entsprechenden Vorschriften des detaillierten Schutzkatalogs

ebenfalls gewährleistet.

7.4 Die

Beschwerdeführerin wehrt sich insbesondere dagegen, dass einige erst im

weiteren Lauf des 19. Jahrhunderts oder zu Beginn des

20. Jahrhunderts eingefügten Bauelemente geschützt werden sollen. Sie

weist grundsätzlich zutreffend darauf hin, dass die verschiedenen Aussagen der

Vorinstanz in Bezug auf die Wirkung dieser Elemente für die Gesamtanlage

voneinander abweichen. Das ist allerdings im Ergebnis nicht entscheidend: Die

im detaillierten Schutzkatalog erwähnten späteren Elemente tragen zur Wirkung

der Gesamtanlage bei, weil es sich um gehaltvolle Restaurierungen und

Ersetzungen handelt. Das gilt namentlich für die in der Beschwerdeschrift erwähnten

Holzriemenböden und Ersetzungen von Täfer. Die ebenfalls von der Beschwerdeführerin

angeführten Beschläge werden im Schutzkatalog nicht erwähnt.

7.5 Insgesamt

kann dem detaillierten Schutzkatalog attestiert werden, dass er das Interesse

der Beschwerdeführerin an einer zeitgemässen Nutzung der Liegenschaft

berücksichtigt. Der Beschwerdegegner hat mit der Anordnung seinen

Ermessensspielraum nicht überschritten, und es ist nicht zu beanstanden, dass

die Vorinstanz die Schutzverfügung aufrechterhalten hat.

7.6 Die

Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung ist somit zu bejahen, was zur Abweisung

der Beschwerde führt. Insbesondere ist aufgrund des Zeugniswerts der Raumeinteilung

und ‑ausstattung auch der Eventualantrag abzuweisen, wonach der

Schutzumfang auf das Gebäudeäussere zu beschränken sei.

8.

8.1 Die Kosten

des Beschwerdeverfahrens sind der unterliegenden Beschwerdeführerin

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG).

8.2 Die unterliegende

Beschwerdeführerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 17

Abs. 2 VRG). Insbesondere besteht kein Grund, sie in Abweichung vom Unterliegerprinzip

für die von ihr in Auftrag gegebenen Abklärungen zu entschädigen: Kos­ten für

Parteigutachten sind ohnehin nur ausnahmsweise entschädigungspflichtig, etwa

wenn das Gutachten wesentliche neue Erkenntnisse ermöglicht oder sich als eine

nützliche Grundlage für die Entscheidfindung erweist (RB 1998 Nr. 9;

Plüss, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch VGr, 11. Juli

2012, VB.2010.00676, E. 10). Dies ist hier nicht der

Fall: Die von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebenen Abklärungen

betreffen Sachverhaltselemente, die bereits dem Amtsgutachten zugrunde lagen

oder nicht wesentlich sind. Die Beschwerdeführerin geht zu Unrecht davon aus,

dass das Amtsgutachten die Umbauten an der Wende vom 19. zum

20. Jahrhundert nicht berücksichtigt hat (vgl. E. 5.2, 5.4).

8.3 Mangels erheblicher Umtriebe ist dem Beschwerdegegner

ebenfalls keine Parteientschädigung zuzusprechen (Plüss, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

Erwägungen

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 5'130.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …