VB.2018.00467

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00467

9. Mai 2019Deutsch22 min

(URT.2019.20808)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 17. Januar 2018 erteilte der

Bauausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach C und B (teilweise) die

nachträgliche Baubewilligung für diverse bereits erstellte Kleinbauten auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 in Bülach. Gleichzeitig eröffnet

wurde C und B die Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 6. Dezember

2017.

Erwägungen

II.

Der dagegen von A am 1. Februar 2018 erhobene Rekurs

wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 12. Juli 2018 teilweise

gutgeheissen. Demgemäss wurden der angefochtene Beschluss der kommunalen

Baubewilligungsbehörde sowie die Verfügung der kantonalen Baudirektion

bezüglich des Saunagebäudes sowie des Schopfgebäudes aufgehoben. Die kommunale

Baubewilligungsbehörde wurde eingeladen, hinsichtlich des Saunagebäudes (Baute

Nr. 3) die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

Betreffend die Schopfbaute (Baute Nr. 4) wurde die Angelegenheit zur

erneuten Prüfung bzw. weiteren Abklärung des Sachverhalts im Sinn der

Erwägungen an die kantonale Baudirektion bzw. an die kommunale

Baubewilligungsbehörde zurückgewiesen. Im Übrigen wurde der Rekurs abgewiesen,

soweit darauf eingetreten und er nicht infolge Gegenstandslosigkeit als

erledigt abgeschrieben wurde.

III.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 6. August 2018

an das Verwaltungsgericht Zürich mit dem sinngemässen Hauptantrag, es sei der

Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 aufzuheben und die

Angelegenheit zur erneuten Beurteilung zurückzuweisen, unter Beizug eines

"Fachorgans für Bauten in der Kernzone". Ausserdem stellte A folgende

Anträge:

- "Sämtliche gerügten Bauten

und Umgebungsgestaltungen seien in die 'Nachträgliche Baubewilligung'

aufzunehmen und baurechtlich zu prüfen (Beilage 3, Bild 1).

Sämtliche fehlenden Dokumente und Pläne zu dem

Baubewilligungsverfahren seien einzufordern.

Der versiegelte Platz Kat. Nr. 03 sei in

den ursprünglichen Zustand zurück zu führen (Bauerngarten Kat. Nr. 03

mit Erhöhung der Gartenmauer, Versiegelter Vorplatz ohne Entwässerungskonzept

Kat. Nr. 03, Vordach aus Welleternit Kat. Nr. 03).

Die bereits erteilte Baubewilligung für den Vorplatz

Südwestlich Grundstück Kat. Nr. 01 sei zurückzuziehen und der gesamte

Vorplatz dem Bewilligungsverfahren zu unterstellen (Beilage 3, Bild 11).

Die 'Nachträgliche Baubewilligung' für den zugeschütteten

Miststock (Kat. Nr. 01, Baute 2) sei zurückzuweisen und der

tatsächliche Zustand (unversiegeltes Kiesbett) sei zu bewilligen.

Die Gerichtskosten seien den unterliegenden

Parteien aufzuerlegen.

Der Rekurrent (recte: Beschwerdeführer) verzichtet

auf Parteientschädigung."

Am 21. August 2018 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion des

Kantons Zürich verzichtete am 6. September 2018 auf das Stellen von

Anträgen. C und B beantragten mit Eingabe vom 5. September 2018 die

Abweisung der Beschwerde; der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juli

2018.

sei zu akzeptieren und umzusetzen, die Gerichtskosten seien den

unterliegenden Parteien aufzuerlegen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Der Ausschuss für Bau- und

Infrastruktur der Stadt Bülach stellte am 11. September 2018 den Antrag,

es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Mit der gleichen Eingabe erhob der Bauausschuss Bülach

ausserdem Beschwerde und beantragte die Aufhebung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 betreffend das Saunagebäude (Baute

Nr. 3) sowie die Bestätigung des Beschlusses des Bauausschusses vom 17. Januar

2018, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Eingabe vom 20. September 2018 hielt der Beschwerdeführer an seinen

Beschwerdeanträgen fest und erstattete eine Stellungnahme zur Beschwerde des

Bauausschusses Bülach. Weder C und B noch der Ausschuss für Bau- und Infrastruktur

der Stadt Bülach liessen sich dazu vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Der

Beschwerdeführer 1 ist als Adressat des abschlägigen Rekursentscheids zur

Beschwerde ohne Weiteres und unbestrittenermassen legitimiert.

1.3

Der

Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach (Beschwerdeführer 2)

beruft sich auf die Gemeindeautonomie. Diese ist durch Art. 50 Abs. 1

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der

Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) garantiert, weshalb die

Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte

Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine

Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr,

12.

Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit weiteren

Hinweisen; BGr, 4. September 2017,1C_161/2017, E. 1).

1.4

Da die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Vom

vorliegenden nachträglichen Baubewilligungsverfahren betroffen sind die

Grundstücke Kat.-Nrn. 01, 03 und 02. Während die Parzellen Kat.-Nrn. 01

und 03 gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) der

Weilerkernzone KW zugewiesen sind, befindet sich das Grundstück Kat.-Nr. 02

in der Landwirtschaftszone Lk. Das Wohnhaus Assek.-Nr. 04 auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 ist im kommunalen Inventar der kunst- und

kulturhistorischen Schutzobjekte verzeichnet. Auf den drei Parzellen wurden

unbestrittenermassen verschiedene Bauten ohne vorgängige Baubewilligung

erstellt, teilweise durch die private Beschwerdegegnerschaft, teilweise durch

deren Rechtsvorgänger. Die Baubewilligungsbehörde bewilligte mit Beschluss vom

17.

Januar 2018 sämtliche der beurteilten Kleinbauten nachträglich, mit

Ausnahme des Hühnerhauses auf Kat.-Nr. 02. Hinsichtlich letzterem wurde

der Rückbau angeordnet, welcher inzwischen unbestrittenermassen bereits erfolgt

ist.

2.2

Das

Baurekursgericht hob den Beschluss der kommunalen Baubewilligungsbehörde

teilweise auf. Die vom Bauausschuss für das Saunagebäude auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 03 erteilte Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) beurteilte das Gericht als nicht zulässig und erachtete die

Baute daher aufgrund der Unterschreitung des gesetzlichen Wegabstands gemäss

§ 265 Abs. 1 PBG als nicht (nachträglich) bewilligungsfähig. Es lud

den Bauausschuss ein, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu

prüfen.

Der Schopfbaute auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

attestierte die kantonale Baudirektion gestützt auf ein Schreiben der

kommunalen Baubewilligungsbehörde Bestandesgarantie und betrachtete sie daher

als einer nachträglichen Ausnahmebewilligung im Sinn von § 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG)

zugänglich. Nach Auffassung des Baurekursgerichts bestehen am Bestandesschutz

erhebliche Zweifel, weshalb es die Angelegenheit zur erneuten Prüfung an die

Vorinstanzen zurückwies. Da der Rekursentscheid diesbezüglich nicht angefochten

wurde, ist die Schopfbaute nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

3.

3.1

Wie

bereits im Rekursverfahren rügt der Beschwerdeführer 1 vorab, dass nicht alle

auf den streitbetroffenen Grundstücken eigenmächtig erstellten Bauten

nachträglich geprüft worden seien. So sei beispielsweise ein Betonvorplatz

erstellt worden. Im Weiteren sei der Bauerngarten mit einer Fläche von rund

84.

m2 zugeschüttet und mit einer Gartenmauer erhöht worden. Die

Fläche werde heute als Parkplatz oder Platz für einen Swimmingpool genutzt.

Schliesslich sei am Gebäude Assek.-Nr. 05 auf Kat.-Nr. 03 eine

Dachanbaute aus Welleternit angebracht worden. Die Baubewilligungsbehörde habe

es versäumt, bezüglich dieser Bauten ein nachträgliches

Baubewilligungsverfahren einzuleiten und die Bauherrschaft zur Einreichung

eines Baugesuchs aufzufordern. Das Baurekursgericht habe dieser Problematik

nicht genügend Aufmerksamkeit geschenkt.

3.2

Das Baurekursgericht

hat den Beschwerdeführer 1 im angefochtenen Entscheid zu Recht darauf

hingewiesen, dass aufgrund der funktionellen Zuständigkeit der

Rechtsmittelinstanzen Gegenstand des Rekursverfahrens – wie auch des

vorliegenden Beschwerdeverfahrens – nur sein kann, was auch Gegenstand der

angefochtenen Entscheide war. Der Betonvorplatz inkl. seiner strittigen

Entwässerung, der zugeschüttete Bauerngarten sowie das Vordach aus Welleternit

wurden durch die Baubewilligungsbehörde bisher unbestrittenermassen nicht

beurteilt und können daher im vorliegenden Beschwerdeverfahren ebenfalls nicht

geprüft werden. Auf die diese verschiedenen Kleinbauten betreffenden Rügen ist

daher im Folgenden nicht näher einzugehen.

3.3

Die

Baubewilligungsbehörde macht geltend, sie werde – wie bereits im

Rekursverfahren erläutert – anlässlich der Schlusskontrolle überprüfen, ob

weitere Änderungen gegenüber dem bewilligten Zustand vorgenommen worden seien

und ob weitere Verfahren eingeleitet werden müssten. Hinsichtlich der Frage, ob

ein weiteres nachträgliches Baubewilligungsverfahren einleitet werden müsse,

stehe der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu, welcher von den

Rechtsmittelbehörden zu beachten sei.

Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und

Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet werden. Der bundesrechtliche

Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen

weiter, nicht aber enger gefasst werden. Die Kantone können nicht von der

Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung

bedarf (BGr, 21. Juli 2011,1C_157/2011, E. 3.1). Bauten und Anlagen

im Sinn dieser Bestimmung sind künstlich geschaffene und auf Dauer angelegte

Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind,

die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den

Raum äusserlich (auch in optischer Hinsicht) erheblich verändern, die

Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine

bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu

unterwerfen, ist dabei die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage

im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche

Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn

an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es

mithin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen

Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen

Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGr,

27.

März 2017,1C_424/2016, E. 2.1.1). Die Bewilligungspflicht einer

baulichen Massnahme ist im baurechtlichen Verfahren zu klären. Bei der Frage,

ob ein solches Verfahren überhaupt einzuleiten ist, steht der Baubehörde in der

Tat ein Ermessensspielraum zu. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein

bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, wird sie im Zweifelsfall

jedoch ein Bewilligungsverfahren einzuleiten haben.

In Präzisierung der von der Baubewilligungsbehörde im

vorliegenden Verfahren geäusserten Auffassung ist diese daher darauf

hinzuweisen, dass das Nichteinleiten eines Baubewilligungsverfahrens einen

klaren Fall voraussetzt, bei welchem von vornherein gesagt werden kann, dass kein

Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle

besteht (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00163, E. 6.2 mit weiteren

Hinweisen). Anzufügen ist, dass die Befreiung von der Bewilligungspflicht nicht

von der Pflicht entbindet, die Vorschriften des materiellen Rechts einzuhalten

(§ 2 Abs. 2 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezember

1997.

BVV). Ist ein Bauvorhaben von der Bewilligungspflicht befreit, kann

die Einhaltung der Bauvorschriften deshalb auch nachträglich noch durchgesetzt

werden (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00163, E. 6.2; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,

Zürich 2011, S. 256 mit Hinweisen). Wird der Baubehörde ein

baurechtswidriger Zustand zur Kenntnis gebracht, kann sie nicht unter dem

Hinweis, für die fragliche Baute bestehe keine Bewilligungspflicht, auf weitere

Untersuchungen verzichten.

3.4

Die

Baubewilligungsbehörde macht in diesem Zusammenhang schliesslich geltend, die

vorliegende Beschwerde – wie auch bereits der Rekurs – sei angesichts der

langjährigen Untätigkeit des Beschwerdeführers 1 als treuwidrig zu beurteilen.

Zutreffend ist, dass auch von einem Nachbarn, welcher

durch ein nicht bewilligtes Bauvorhaben auf einem Nachbargrundstück betroffen

ist, erwartet werden kann, dass er innert nützlicher Frist die Behörde auf den

Mangel hinweist und eine Verfügung erwirkt, die ihm Zugang zum Verfahren verschafft.

Andernfalls hätte es der Nachbar in der Hand, eine von ihm bis dahin

widerspruchslos geduldete Baute bis zum Ablauf der gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung für ein behördliches Einschreiten geltenden Maximalfrist von

30.

Jahren jederzeit wieder infrage zu stellen, was nicht nur Treu und

Glauben widerspricht, sondern auch unter dem Gesichtswinkel der Rechtssicherheit

fragwürdig ist (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00080, E. 4.3 mit

Hinweisen; 16. Dezember 2009, VB.2009.00018, E. 2.1 = BEZ 2010

Nr. 31).

Wie bereits ausgeführt wurde, sind allfällige weitere

Kleinbauten, die nach Auffassung des Beschwerdeführers 1 eigenmächtig

erstellt wurden, nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens (vgl.

die vorstehenden Erwägungen unter Ziffer 3.2). Die Frage, ob der

Beschwerdeführer 1 als Nachbar nach der zitierten Rechtsprechung zu lange

zugewartet habe, bevor er sich diesbezüglich an die Baubewilligungsbehörde

wandte bzw. die Bauten zu lange duldete, ist daher im vorliegenden Verfahren

nicht zu beurteilen. Die Frage könnte im Übrigen zum jetzigen Zeitpunkt auch

nicht beurteilt werden, da sich den Akten nicht entnehmen lässt, ob die vom

Beschwerdeführer 1 aufgeführten Kleinbauten tatsächlich eigenmächtig

erstellt wurden, seit wann sie bestehen und ob der Beschwerdeführer 1

diesbezüglich allenfalls bereits zu einem früheren Zeitpunkt an die

Baubewilligungsbehörde gelangt ist.

4.

4.1

Schliesslich

macht der Beschwerdeführer 1 auch im vorliegenden Verfahren geltend, die

Baugesuchsunterlagen wiesen Mängel auf und seien unvollständig. Dies habe dazu

geführt, dass er die Auswirkungen des Projektes nicht habe einschätzen können.

4.2

Diesbezüglich

kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen

werden. Inwiefern dem Beschwerdeführer 1 ein Nachteil aus den fehlenden

Planunterlagen hätte entstehen können, macht er nach wie vor nicht geltend und

ist auch nicht ersichtlich. Es handelt sich durchwegs um Kleinbauten, welche

bereits erstellt sind. Ausserdem sind sie durch bei den Akten liegende Fotos

dokumentiert. Deren Ausmasse, Erscheinungsbild und Nutzung sind daher auch ohne

genauere Pläne ohne Weiteres erkennbar. Zusätzliche Planunterlagen würden

diesbezüglich keine weiteren Erkenntnisse bringen.

5.

5.1

Einzelnen beanstandet der Beschwerdeführer die nachträgliche Baubewilligung für

die bauliche Veränderung der bestehenden Miststockumrandung, welche sich nördlich

des Wohnhauses Assek.-Nr. 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet.

Er macht geltend, anlässlich des Lokaltermins sei erkennbar gewesen, dass die

Miststockumrandung mit einem unbefestigten Kiesbett aufgefüllt worden sei.

Nachträglich sei nun ein asphaltierter Belag bewilligt worden, welcher in

dieser Form gar nicht ausgeführt worden sei. Die erteilte nachträgliche

Bewilligung sei nicht korrekt. Es sei nicht vertretbar, dass diese Frage der

Umgebungsgestaltung eines Schutzobjekts ohne den Beizug einer Fachperson

beantwortet werde.

5.2

Zutreffend

ist, dass die Auffüllung der bestehenden Miststockumrandung Gegenstand der

nachträglichen Bewilligung der Gemeinde vom 17. Januar 2018 ist. In den

Erwägungen wird unter den zu beurteilenden Bauten festgehalten, dass im nordwestlichen

Bereich des Grundstücks Kat.-Nr. 01 die bestehende Miststockumrandung mit

Geröll aufgefüllt und eine asphaltierte Fläche realisiert worden sei. Die

Miststockumrandung war auch Gegenstand des Augenscheins der Vorinstanz. Das

Baurekursgericht schützte die nachträgliche Baubewilligung durch die kommunale

Baubehörde ohne weitere Erwägungen im angefochtenen Entscheid.

5.3

Die

detaillierte Materialisierung der Auffüllung der bestehenden Ummauerung des

Miststocks lässt sich den Akten in der Tat nicht entnehmen. Ob lediglich ein

unbefestigtes Kiesbett angebracht – wie dies der Beschwerdeführer 1

geltend macht – oder aber ein asphaltierter Belag erstellt wurde, wovon die

Baubewilligungsbehörde auszugehen scheint, ist unklar. Da der Beschwerdeführer

diesen Einwand im Rekursverfahren nicht erhoben hatte, ist nicht zu

beanstanden, dass der Rekursentscheid diesbezüglich keine präzisierenden

Ausführungen enthält.

Weitere Sachverhaltsabklärungen diesbezüglich erübrigen sich

auch im vorliegenden Verfahren: Für die Beurteilung gestalterischer Aspekte

spielt die Frage keine entscheidende Rolle. Wie die Fotoaufnahme deutlich

macht, ist nicht erkennbar, welche optische Relevanz der Unterscheidung

zukommen könnte. Auch wenn die Fläche asphaltiert wurde, wurde sie offenbar mit

Kies eingedeckt. Der Beschwerdeführer 1 beanstandet die konkrete

Gestaltung des ehemaligen Miststocks denn auch nicht in detaillierter Weise,

sondern vertritt die Auffassung, eine (nachträgliche) Baubewilligung hätte

nicht ohne Beizug einer Fachperson erfolgen dürfen. Dieser Auffassung ist nicht

zu folgen. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches

aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines

Bauvorhabens fachmännisch zu beurteilen. Dies gilt grundsätzlich auch für

Bauvorhaben im Zusammenhang mit inventarisierten oder unter Schutz gestellten

Gebäuden. Die für die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse

können sich die Richtenden mittels eines Augenscheins beschaffen. Vorliegend

hat der zuständige Referent zusammen mit der Gerichtsschreiberin am 7. Mai

2018.

einen Augenschein auf dem Lokal durchgeführt. Das entsprechende Protokoll,

welches mit zahlreichen Fotos bestückt ist, darunter auch vom streitbetroffenen

Miststock, befindet sich bei den Akten. Weshalb im vorliegenden Fall eine

fachmännische Beurteilung der Kleinbauten durch das Fachgericht nicht möglich

sein sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer 1 nicht

in substanziierter Weise geltend gemacht.

6.

6.1

Der

Beschwerdeführer 1 wendet sich schliesslich gegen die nachträgliche

Bewilligung der Pflästerung des Vorplatzes mit Verbundsteinen auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01. Er macht geltend, die Gestaltung des

Vorgartenbereichs mit Betonformsteinen nehme keine Rücksicht auf das inventarisierte

Wohnhaus und die Umgebung der Kernzone, deren Erscheinungsbild durch die

unsensible Vorgartengestaltung, welche einer Steinwüste gleiche, stark

beeinträchtigt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb nur der zuletzt

erstellte Streifen mit einer Fläche von 1 x 8 m in das

nachträgliche Baubewilligungsverfahren einbezogen worden sei, da auch der Rest

des Vorplatzes ohne Baubewilligung gepflästert worden sei. Vorbestehend sei ein

Kiesplatz mit einer Fläche von ca. 4 x 8 m. Es sei optisch ohne

Weiteres erkennbar, dass die gesamte Fläche des Vorplatzes in jüngster Zeit

umgestaltet worden sei. Durch die Erweiterung um einen zusätzlichen Streifen

sei ein zusätzlicher Abstellplatz geschaffen worden. Weshalb das

Baurekursgericht diese Tatsache nicht erkannt habe, sei unverständlich.

6.2

Gegenstand

der nachträglichen Bewilligung ist lediglich der jüngst mit Verbundsteinen

befestigte Streifen des Vorplatzes mit einer Länge von 8 m und einer

Breite von 1 m. Das Baurekursgericht hat lediglich diesen zusätzlichen

Streifen unter gestalterischen Aspekten beurteilt. Laut Darstellung der

Baubewilligungsbehörde handelt es sich um ein untergeordnetes Vorhaben, welches

keinerlei Einfluss auf das Ortsbild und das Erscheinungsbild des Schutzobjekts

habe. Im Übrigen sei der Vorplatz nie als Abstellplatz bewilligt worden.

6.3

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist

gemäss Absatz 2 von § 238 PBG besondere Rücksicht zu nehmen; sie

dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Unterhaltsarbeiten nicht

beeinträchtigt werden, für die keine baurechtliche Bewilligung nötig ist. Das

Gebäude Assek.-Nr. 04, bestehend aus Scheune und Wohnhaus, wurde im Jahre 1730

erstellt und ist im kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten verzeichnet.

Es handelt sich damit unbestrittenermassen um ein potenzielles Schutzobjekt und

damit um eine Baute im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Das Baugrundstück

ist ausserdem einer Kernzone zugewiesen, welche ein schutzwürdiges Ortsbild

umfasst, und in welcher ebenfalls erhöhte gestalterische Anforderungen an

Bauten gelten.

Eine isolierte Beurteilung des nachträglich befestigten

Streifens des Vorplatzes fällt unter diesen Umständen nur dann in Betracht,

wenn davon ausgegangen wird, bei der restlichen Vorgartengestaltung handle es

sich um einen bewilligten Zustand. Wäre dies der Fall, könnte in der Tat gesagt

werden, die zusätzliche Befestigung eines Bandes von einem Meter Breite stelle

keine relevante Veränderung des Erscheinungsbildes des Vorgartenbereichs

gegenüber dem vorbestehenden und bewilligten Zustand dar. Sollte der übrige

Vorgartenbereich bisher nie baurechtlich beurteilt worden sein, wie dies der

Beschwerdeführer 1 geltend macht, erwiese sich eine separate Beurteilung

einzelner Streifen unter gestalterischen Aspekten in der Tat als nicht

zweckmässig und insbesondere auch nicht rechtskonform. Die Frage, ob die

Vorgartengestaltung den gestalterischen Anforderungen des inventarisierten

Gebäudes und der Kernzone genügt, könnte in diesem Fall nur im Rahmen einer

Gesamtbetrachtung beurteilt werden. Insofern erwiese sich der Entscheid der

Baubewilligungsbehörde, den restlichen Vorgartenbereich nicht zum Gegenstand

eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu machen, als rechtswidrig. Die

Einhaltung der gestalterischen Vorgaben des Planungs- und Baugesetzes ist im Zusammenhang

mit Objekten des Natur- und Heimatschutzes ausdrücklich unabhängig vom

Erfordernis eines Baubewilligungsverfahrens sicherzustellen (§ 238 Abs. 2

PBG).

6.4

Der

streitbetroffene Vorgarten südlich des Gebäudes Assek.-Nr. 330 besteht im

Bereich der ehemaligen Scheune aus einem mit Verbundsteinen befestigten Vorplatz

(vgl. Augenscheinfotos Nrn. 1, 2 und 3). Gut ersichtlich ist aufgrund der

Augenscheinfotos, dass der entlang der westlichen Grundstücksgrenze verlaufende

Streifen mit einer Breite von ungefähr einem Meter zu einem späteren Zeitpunkt

erstellt wurde. Laut Angaben der privaten Beschwerdegegnerschaft wurde die

Befestigung des restlichen Teils des Vorplatzes im Jahre 2008 durch deren

Rechtsvorgänger ausgeführt. Dies erscheint aufgrund der bei den Akten liegenden

Fotos als glaubhaft und wird im Übrigen nicht bestritten. Ob dieses Vorhaben

baurechtlich beurteilt worden war, ist den Akten nicht zu entnehmen.

Aktenkundig ist lediglich die Aussage der örtlichen Baubehörde, wonach der

Vorplatz nicht als Autoabstellplatz bewilligt worden sei. Dass er faktisch als

solcher genutzt wird, ist anzunehmen; ein anderer Zweck eines befestigten

Vorplatzes in dieser Grössenordnung ist nicht zu erkennen. Ausserdem liegt ein

Foto bei den Akten, auf welchem ein auf dem Vorplatz abgestellter Personenwagen

zu erkennen ist.

Aufgrund der Aktenlage lässt sich nicht beurteilen, ob

hinsichtlich des vorbestehenden Teils des befestigten Vorplatzes von einem

bewilligten Zustand auszugehen ist. Die Vorinstanz hat diese Frage nicht

geklärt. Dass die Baubewilligungsbehörde keine entsprechende Baubewilligung ins

Recht legte bzw. zur Frage keine klare Stellung bezog, deutet darauf hin, dass

die restliche Vorplatzbefestigung bisher nicht Gegenstand baurechtlicher

Abklärungen war. Die Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz erweist sich

diesbezüglich als ungenügend. Dies führt zur teilweisen Gutheissung der

Beschwerde. Der Entscheid der Vorinstanz ist hinsichtlich des befestigten

Vorplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 aufzuheben und die Sache zur

weiteren Klärung des Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung dessen

Gestaltung als Ganzes an die Vorinstanz zurückzuweisen.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer 2 rügt, die Vorinstanz habe die von der

Baubewilligungsbehörde erteilte Ausnahmebewilligung für das Saunagebäude auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 03 zu Unrecht aufgehoben. Die Bestimmung von

§ 265 PBG habe keine nachbarschützende Funktion. Vielmehr gehe es darum,

die Verkehrssicherheit zu gewährleisten und den Strassenraum für einen

allfälligen Ausbau zu sichern. Die Verkehrssicherheit sei durch das

Saunagebäude offensichtlich nicht tangiert. Ein Ausbau des Weges falle ausser

Betracht. Die besonderen Verhältnisse seien in der speziellen Lage (Rand des

Siedlungsgebiets) und in der Form des Grundstücks zu erblicken. Ausserdem liege

eine Hangneigung vor, die den Standort für das Saunagebäude erforderlich mache.

7.2

Beim

streitbetroffenen Saunagebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 handelt es

sich unbestrittenermassen um ein Besonderes Gebäude im Sinn von § 273 PBG.

Es ist nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt; seine grösste

Höhe übersteigt 5 m nicht. Nicht strittig ist ferner, dass die Baute den

erforderlichen Abstand sowohl gegenüber der im Norden an das Baugrundstück

anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 06 als auch gegenüber dem Weggrundstück

Kat.-Nr. 07 verletzt. Für die Grenzabstandsunterschreitung gegenüber dem

Nachbargrundstück liegt eine schriftliche Zustimmung zum Näherbau des

Eigentümers bei den Akten. Die Unterschreitung des Wegabstands hat die

Baubewilligungsbehörde durch Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von

§ 220 PBG geheilt.

Das Baurekursgericht hat das Vorliegen besonderer

Verhältnisse im Sinn von § 220 PBG verneint, die nachträgliche

Baubewilligung für das Saunagebäude aufgehoben und die Sache zur Prüfung der

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an die Baubewilligungsbehörde

zurückgewiesen.

7.3

Von

Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig

erscheint (§ 220 Abs. 1 PBG). Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen

nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien

(Abs. 2). Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen

Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den

tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat.

Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht

anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu

werden vermag. Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in

einer Vielzahl von Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung

nicht zu rechtfertigen vermögen.

In Übereinstimmung mit der Rekursinstanz ist festzustellen,

dass es sich bei den von der Baubewilligungsbehörde angeführten besonderen

Verhältnissen nicht um besondere Verhältnisse im Sinn der Rechtsprechung

handelt. Die Lage am Rand des Siedlungsgebiets könnte in einer Vielzahl von

Fällen angeführt werden und stellt daher von vornherein keinen Umstand dar,

welcher vom Gesetzgeber quasi "übersehen", d. h. nicht vorausgesehen wurde. Was die

Hangneigung anbelangt, so ist diese im vorliegen Fall derart gering, dass sie

auf den Fotos beinahe nicht erkennbar ist. Besondere Verhältnisse im Sinn der

Rechtsprechung sind in dieser geringen Hangneigung nicht zu erblicken. Ebenso

verhält es sich mit der Form des Grundstücks Kat.-Nr. 03. Das

Baurekursgericht hat die erteilte Ausnahmebewilligung unter diesen Umständen zu

Recht aufgehoben. Die Rüge des Beschwerdeführers 2 erweist sich als

unbegründet.

8.

8.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 teilweise gutzuheissen.

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer I des Rekursentscheids sowie Dispositiv-Ziffer 1

der Baubewilligung sind hinsichtlich des befestigten Vorplatzes auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 aufzuheben und die Sache zur weiteren Klärung des

Sachverhalts und allfälligen Neubeurteilung an die Baubewilligungsbehörde

zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist. Ebenfalls abzuweisen ist die Beschwerde der Stadt Bülach.

In Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids

des Baurekursgerichts sind die Rekurskosten neu zu verlegen. Die Kosten sind zu

2/10 dem Rekurrenten, zu 1/10 der Baudirektion des Kantons Zürich, zu 4/10 dem

Ausschuss und Bau und Infrastruktur der Stadt Bülach sowie zu 3/10 der privaten

Rekursgegnerschaft aufzuerlegen.

8.2 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer 1 zu 3/6,

dem Beschwerdeführer 2 (bzw. Beschwerdegegner 1.2.) zu 2/6 sowie den

Beschwerdegegnern 1.1.1. und 1.1.2. unter solidarischer Haftung für den ganzen

Betrag von 1/6 zu je 1/12 aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Dem unterliegenden Beschwerdeführer 2 steht keine

Parteientschädigung zu. Der nicht anwaltlich vertretenen Bauherrschaft ist

mangels eines besonderen Aufwands keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl.

§ 17 Abs. 2. lit. b VRG).

Es liegt ein

Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide

sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143

E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist

daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren

ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde A werden Dispositiv-Ziffer I des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 12. Juli 2018 sowie Dispositiv-Ziffer 1

des Beschlusses des Ausschusses Bau- und Infrastruktur der Stadt Bülach vom 17. Januar

2018 hinsichtlich des befestigten Vorplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

aufgehoben und die Sache diesbezüglich zur weiteren Klärung des Sachverhalts

und allfälligen Neubeurteilung an den Ausschuss Bau und Infrastruktur der Stadt

Bülach zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf

eingetreten wird.

2. Die

Beschwerde der Stadt Bülach wird abgewiesen.

3. In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts

vom 12. Juli 2018 werden die Rekurskosten zu 2/10 dem Rekurrenten, zu 1/10

der Baudirektion des Kantons Zürich, zu 4/10 dem Ausschuss und Bau und

Infrastruktur der Stadt Bülach sowie zu 3/10 der privaten Rekursgegnerschaft

auferlegt.

4. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 4'150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

5. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer 1 zu 3/6, dem

Beschwerdeführer 2 (bzw. Beschwerdegegner 1.2.) zu 2/6 sowie der

Beschwerdegegnerschaft 1.1.1. und 1.1.2. unter solidarischer Haftung für

den ganzen Betrag von 1/6 zu je 1/12 auferlegt.

6. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

7. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

8. Mitteilung an …