VB.2018.00468

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00468

18. April 2019Deutsch19 min

(URT.2019.20763)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG, vertreten durch E und B, ersuchte am

10. April 2017 den Bezirksrat C um Feststellung der

Nichtbewilligungspflicht im Sinn des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) für den

Erwerb eines Kaufrechts an den Grundstücken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05,

06 und 07 in F.

Mit Beschluss vom 15. Januar 2018 verweigerte der

Bezirksrat C der A AG die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht im

Sinn des BewG.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte die A AG am 30. Januar 2018

beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des

Beschlusses des Bezirksrats C vom 15. Januar 2018 und die Bestätigung der

Verneinung der Bewilligungspflicht zum Grundstückkauf.

Mit Entscheid vom 13. Juli 2018 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Die A AG erhob dagegen am 8. August 2018

Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 13. Juli 2018 sei aufzuheben und es sei

festzuhalten, dass die Verneinung der Bewilligungspflicht zum Grundstückkauf zu

bestätigen sei. Weiter sei vom Verwaltungsgericht aus Gründen der

Einheitlichkeit festzulegen, welche Unterlagen eingefordert werden dürften. Zudem

sei die Privatsphäre von indirekt beteiligten Personen und Firmen zu schützen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Bezirksrats C.

Der Bezirksrat C verwies am 13. August 2018 auf die

Begründung des angefochtenen Entscheids und verzichtete im Übrigen auf eine

Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 16. August 2018 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat C verzichtete

am 26. September 2018 auf eine weitere Vernehmlassung. Die A AG liess

sich nicht mehr vernehmen.

Als Mitbeteiligte wurden das Amt für Wirtschaft und Arbeit

sowie die Politische Gemeinde D in das Verfahren einbezogen; beide liessen sich

nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Bewilligungen gestützt auf das Bewilligungsgesetz (BewG)

werden durch das Baurekursgericht als erste und das Verwaltungsgericht als

zweite Beschwerdeinstanz überprüft (§ 4 lit. c des

Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen

im Ausland [EG BewG]). Das Verwaltungsgericht ist demnach für die Beurteilung

der vorliegenden Beschwerde, welche die nachträgliche Überprüfung der

Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nach dem BewG zum Gegenstand hat,

zuständig.

2.

2.1

Gemäss

Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von

Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörden. Als Erwerb

eines Grundstücks gilt auch die Begründung eines Kaufrechts (Art. 4

Abs. 1 lit. f BewG). Als Personen im Ausland gelten unter anderem

juristische Personen, die ihren statuarischen sowie tatsächlichen Sitz in der

Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung

innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland

hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen

Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam

mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung

entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Die Beherrschung

einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn diese:

a) mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals

besitzen; b) über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder

Gesellschafterversammlung verfügen; c) die Mehrheit des Stiftungsrates oder der

Begünstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen; d) der juristischen

Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der

Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden

gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6

Abs. 2 BewG).

2.2

Die

Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt

von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und

über die sie nötigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG).

Die Bewilligungsbehörde, die kantonale Beschwerdeinstanz, die eidgenössischen

Gerichte und, ausserhalb eines Verfahrens dieser Behörden, die

beschwerdeberechtigte kantonale Behörde und das Bundesamt für Justiz können Auskunft

über alle Tatsachen verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die

Bewilligung von Bedeutung sind (Abs. 2). Auskunftspflichtig ist, wer von

Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person

oder Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch

Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem

Vollzug eines Rechtsgeschäftes über den Erwerb mitwirkt; er hat auf Verlangen

auch Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren

und sie herauszugeben (Abs. 3). Die Behörde kann zu Ungunsten des

Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und

zumutbare Mitwirkung verweigert (Abs. 4).

3.

3.1

Die

Vorinstanz erwog, es sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin ihren Sitz

in der Schweiz habe und die Verwaltungsratsmitglieder sowie die Aktionäre,

welche natürliche Personen seien, Schweizer Bürger seien. Die an der

Beschwerdeführerin beteiligten Aktiengesellschaften hätten ihren Sitz ebenfalls

in der Schweiz, zudem setze sich auch ihr Aktionariat und Verwaltungsrat aus

Schweizer Bürgern zusammen. Der Beschwerdegegner sei jedoch zum Ergebnis

gekommen, dass der Nachweis der schweizerischen Beherrschung nicht erbracht

sei, da nicht klar sei, ob die Aktionäre der Beschwerdeführerin bzw. der

beteiligten Unternehmen Aktien für sich oder treuhänderisch hielten. Der

Beschwerdegegner habe die Beschwerdeführerin mehrmals aufgefordert, die

Wertschriftenverzeichnisse ihrer Aktionäre einzureichen. Die Beschwerdeführerin

sei dieser Forderung nur teilweise nachgekommen. So hätten dem Beschwerdegegner

zwar einzelne Wertschriftenverzeichnisse vorgelegen, jedoch habe z.B. jenes von

B gefehlt, welches entscheidend sei, zumal er sowohl Verwaltungsratspräsident der

Beschwerdeführerin als auch Hauptaktionär der G AG sei, welche wiederum den

grössten Anteil an der Beschwerdeführerin halte. Der Beschwerdegegner habe

somit nicht anhand der Wertschriftenverzeichnisse überprüfen können, ob die

einzelnen Aktionäre, insbesondere B, die Aktien für sich oder treuhänderisch

hielten. Grundsätzlich könne der Beschwerdegegner Auskunft über alle Tatsachen

verlangen, die für die Bewilligungspflicht oder die Bewilligung von Bedeutung

seien. Vorliegend sei jedoch strittig, ob die Einreichung der

Wertschriftenverzeichnisse überhaupt notwendig gewesen sei.

Die Beschwerdeführerin habe dem Beschwerdegegner

Erklärungen sämtlicher Aktionäre eingereicht, in welchen diese jeweils

festgehalten hätten, sie würden die Aktien auf eigene Rechnung halten. Zudem

sei der Erwerb mit eigenen Mitteln finanziert worden. Bei diesen Erklärungen

handle es sich jedoch um Parteibehauptungen, welche nicht weiter belegt seien.

Auch der "Bericht über tatsächliche Feststellungen bezüglich der

Nationalität der Aktionäre im Zusammenhang mit dem BewG und der dazugehörigen

Verordnung (Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im

Ausland vom 1. Oktober 1984 [BewV]) an den Verwaltungsrat" der

Revisionsstelle der Beschwerdeführerin genüge nicht, um restlos zu klären, ob

allenfalls eine ausländische Beherrschung vorliege. Die Steuererklärungen der

jeweiligen Aktionäre seien auch der Revisionsstelle nicht vorgelegt worden. Im

Rekursverfahren habe die Beschwerdeführerin zwei Bestätigungen der

Steuerverwaltung des Kantons X eingereicht, aus welchen hervorgehe, dass B im

Steuerregister des Kantons X eingetragen sei und er 480 Aktien der

G AG im Wertschriftenverzeichnis 2015 und 2016 deklariert habe. Es sei

somit aufgrund der Aktenlage davon auszugehen, dass er 480 Aktien auf eigene

Rechnung halte. Wie es sich jedoch mit den restlichen 4'320 Aktien

verhalte, die er gemäss Aktienbuch besitze, werde damit nicht dargetan. Es

könne daher nicht ausgeschlossen werden, dass er 4'320 Aktien

treuhänderisch halte und dass die G AG somit ausländisch beherrscht werde.

Die Edition der Wertschriftenverzeichnisse sei der Beschwerdeführerin sodann

zumutbar gewesen. Sie habe über die Dokumente verfügt, habe sie den

Beschwerdegegner doch zur Einsicht an ihren Sitz eingeladen. Aufgrund der

befürchteten Verletzung der Persönlichkeitsrechte hätte sie die

Wertschriftenverzeichnisse bis auf die vorliegend interessierenden Angaben

zensieren können. Da sie dem Beschwerdegegner die für die korrekte Beurteilung

der sich stellenden Rechtsfragen notwendigen Unterlagen nicht zur Verfügung

gestellt habe, habe der Beschwerdegegner das Gesuch um Feststellung der

Nichtbewilligungspflicht im Sinn des BewG zu Recht abgewiesen.

3.2

Die

Beschwerdeführerin machte geltend, das Steueramt X habe B für die Jahre 2015

und 2016 unglücklicherweise eine falsche Bestätigung ausgestellt mit je 480

anstatt 4'800 genannten Aktien. Offenbar habe sie die Anzahl Aktien der

G AG mit der I AG verwechselt, weshalb sie nun im Beschwerdeverfahren

die korrigierte Fassung einreiche. Obwohl im Rekurs die gleiche Stückelung

angegeben worden sei, habe dies die Vorinstanz nicht zu einer Rückfrage

veranlasst, und so komme sie zur Auffassung, dass B 4'320 Aktien

treuhänderisch halten könne, was nachweislich nicht so belegt sei.

Es bringe nichts, wenn eine Checkliste für die Bezirksräte

vorliege, jedoch die gelieferten Unterlagen zum Schluss als Parteibehauptung

und nicht als Beweis gälten. Ferner führe das Einfordern sämtlicher

Steuererklärungen neben den Wertschriftenverzeichnissen definitiv zu weit,

wobei sich die Vorinstanz hierzu nicht geäussert habe. Die

Wertschriftenverzeichnisse oder Bestätigungen der Hauptaktionäre sollten aus

ökonomischen Gründen ausreichen. Sämtliche Steuererklärungen mit

Wertschriftenverzeichnissen jedes einzelnen Kleinaktionärs einzufordern, wie es

der Beschwerdegegner getan habe, führe zu weit. Zudem sei ein "bis auf die

interessierenden Angaben zensiertes Wertschriftenverzeichnis", wie es

gefordert worden sei, eher eine allgemeine Erklärung nach Art. 18

Abs. 3 BewV, da es im Kanton X nicht einmal unterzeichnet werden müsse.

Die vertraulichen Unterlagen sollten zudem unter Einhaltung der Privatsphäre

von der Vorinstanz jeweils bei den indirekt betroffenen Firmen und

Privatpersonen eingefordert werden.

3.3

Der Beschwerdegegner

führte in seinem Beschluss vom 15. Januar 2018 aus, die Einforderung der

Steuererklärung bzw. Wertschriftenverzeichnisse aller Aktionäre diene der

Prüfung, ob die Aktionäre ihre Anteile auswiesen. Dies stelle ein Indiz dafür

dar, dass sie die Anteile auf eigene Rechnung hielten. Diese Unterlagen fordere

er standardmässig ein. Vorliegend seien keine Gründe ersichtlich, weshalb

darauf im vorliegenden Fall verzichtet werden solle. Insbesondere genügten die

unterschriftlich bestätigten Erklärungen nicht. Auch die Erklärung, wonach

keine Privatperson über mehr als ein Drittel der Stimmen oder über mehr als ein

Drittel des indirekten Aktienkapitals verfüge, sei vorliegend nicht relevant,

lägen doch von keinem der Aktionäre der G AG Wertschriftenverzeichnisse

vor. Da bei der G AG, mangels Wertschriftenverzeichnisse der vier

Aktionäre, insbesondere des Hauptaktionärs B, die Prüfung, ob die Aktionäre die

Akten auf eigene Rechnung hielten, nicht genügend erfolgen könne, sei

androhungsgemäss zu Ungunsten der Beschwerdeführerin zu entscheiden gewesen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin machte geltend, die Vorinstanz habe sich zum Einfordern

sämtlicher Steuererklärungen neben den Wertschriftenverzeichnissen, was ihres

Erachtens definitiv zu weit gehe, nicht geäussert. Damit macht sie sinngemäss

geltend, die Vorinstanz sei ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen, was

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstellt.

4.2

Der

Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der

Bundesverfassung vom 18. April 1999 gebietet, dass die Behörde die

Vorbringen der betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der

Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde,

ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich

mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst

sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids

Rechenschaft geben und diesen in voller Kenntnis der Sache an die höhere

Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die

Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf

die sich ihr Entscheid stützt (BGr, 20. November 2015,2C_219/2015,

E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

4.3

Indem die

Vorinstanz die Notwendigkeit der eingeforderten Unterlagen zur Prüfung dieses

Einzelfalls begründete, nahm sie indirekt zum Argument der Beschwerdeführerin

Stellung. Sie legte ihre Überlegungen so dar, dass es der Beschwerdeführerin

ohne weiteres möglich war, den Entscheid sowohl in formeller als auch

materieller Hinsicht sachgerecht anzufechten. Auch wenn die Vorinstanz nicht

auf alle Argumente der Beschwerdeführerin detailliert eingegangen ist, liegt

darin keine Gehörsverletzung.

5.

5.1

Vorab ist

auf die Beteiligungsverhältnisse an der Beschwerdeführerin einzugehen:

Die Beschwerdeführerin, die A AG, ist eine im

Handelsregister des Kantons X eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in J.

Das Aktienkapital von Fr. 900'000.- ist in 1'800 Namensaktien zu

Fr. 500.- aufgeteilt. Der Verwaltungsrat besteht aus vier Schweizer

Bürgern und wird von B präsidiert. 855 Aktien (47.5 %) gehören gemäss

Aktienbuch (Status 1. Januar 2017) der G AG, 783 (43.5 %)

Aktien der K AG, 90 Aktien (5 %) L und 72 Aktien (4 %) M.

Bei der G AG handelt es sich ebenfalls um eine im

Handelsregister des Kantons X eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in J.

Das Aktienkapital von Fr. 1'000'000.- ist in 10'000 Namensaktien zu

Fr. 100.- aufgeteilt. Der Verwaltungsrat setzt sich aus zwei Schweizer

Bürgern zusammen und wird ebenfalls von B präsidiert. Das Aktionariat besteht

ebenfalls aus Schweizer Bürgern. Gemäss Aktienbuch (Status 1. Januar 2017)

gehören 4'800 der Aktien (48 %) B, 2'600 Aktien (26 %) N, je

1'300 Aktien (13 %) O und P.

Im Zeitpunkt des Verfahrens beim Beschwerdegegner war die

K AG eine im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene

Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich und einem Aktienkapital von

Fr. 1'000'000.-, aufgeteilt in 1'000 Namensaktien zu

Fr. 1'000.-. Der Verwaltungsrat bestand aus fünf Schweizer Bürgern (Q, E,

M, T, U). 650 Aktien (65 %) gehörten der V AG und 350 Aktien

(35 %) der W AG.

Bei der V AG handelte es sich um eine im

Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in

Zürich und einem Aktienkapital von Fr. 100'000.-, welches in 100

Namenaktien zu Fr. 1'000.- aufgeteilt war. 34 Aktien (34 %)

gehörten E, je 33 Aktien (33 %) gehörten U und T. Der Verwaltungsrat

setzte sich aus diesen drei Aktionären zusammen.

Die W AG war im Zeitpunkt des Verfahrens beim

Beschwerdegegner eine im Handelsregister des Kantons Zürich eingetragene

Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich und einem Aktienkapital von

Fr. 100'000.-, eingeteilt in 100 Namenaktien zu Fr. 1'000.-.

67.

Aktien (67 %) gehörten T und 33 Aktien (33 %) M.

Die V AG hat unterdessen die Aktiven und Passiven der

W AG gemäss Fusionsvertrag vom 22. Mai 2018 übernommen. Sodann hat

die V AG die Aktiven und Passiven der K AG gemäss Fusionsvertrag vom

22.

Mai 2018 übernommen. Schlussendlich hat sich die V AG in

K AG umfirmiert. Der Verwaltungsrat besteht aus drei Schweizer Bürgern (E,

U und T). Die Verteilung der Aktien ist nicht bekannt. Die Vorinstanz ging

jedoch davon aus, dass sich die bisherigen Aktionäre der übertragenden und der

übernehmenden Gesellschaft die Aktien aufgeteilt haben, womit das Aktionariat

weiterhin aus Schweizer Bürgern bestehe.

5.2

5.2.1

Die Vorinstanz ging aufgrund der Aktenlage davon aus, dass B lediglich 480

Aktien an der G AG halte. Die Steuerverwaltung des Kantons X bestätigte in

einem Schreiben vom 24. Januar 2018, dass B 480 Aktien der G AG im

Wertschriftenverzeichnis (für die Jahre 2015 und 2016, wobei die Veranlagung jeweils

noch nicht vorgenommen worden sei) deklariert habe.

Dem Beschwerdegegner lagen diese Unterlagen bei seiner

Prüfung des Gesuchs noch nicht vor. Da eine gesetzliche Grundlage besteht, dass

bei Verweigerung der notwendigen und zumutbaren Mitwirkung eines

Auskunftspflichtigen zu Ungunsten des Erwerbers entschieden werde könne

(Art. 22 Abs. 4 BewG), ist das Vorgehen des Beschwerdegegners in

dessen Entscheidzeitpunkt nicht zu beanstanden.

Die Beschwerdeführerin reichte diese Unterlagen erst im

Rekursverfahren ein. Gestützt darauf kam die Vorinstanz zum Schluss, dass nicht

ausgeschlossen werden könne, dass B die restlichen 4'320 Aktien

treuhänderisch halte, was zur Abweisung des Rekurses führte. Die Bestätigung

der Steuerverwaltung ist im Gegensatz zum verlangten Wertschriftenverzeichnis

beweiskräftig dafür, dass die Aktien tatsächlich so deklariert wurden und das

Wertschriftenverzeichnis so dem Steueramt eingereicht wurde, zumal noch keine

definitiven Veranlagungen ab 2015 vorzuliegen scheinen. Es fand hier jedoch

seitens des Steueramts möglicherweise eine Verwechslung mit der Beteiligung von

B an der I AG statt, an welcher er gemäss eingereichtem

Wertschriftenverzeichnis 2017 480 Aktien hält.

5.2.2

Im Beschwerdeverfahren reichte der Beschwerdeführer einerseits eine

Erklärung dazu nach, dass es sich um die fehlerhafte Annahme von 480 anstatt

4'800 Aktien gehandelt habe, und belegte dies andererseits durch eine

weitere Ansässigkeitsbestätigung der Steuerverwaltung Kanton X, worin diese am

23.

Juli 2018 – und damit nach dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz

vom 13. Juli 2018 – bestätigte, dass B 4'800 Aktien der G AG im

Wertschriftenverzeichnis deklariert habe (in den Jahren 2015, 2016 und 2017,

wobei die Veranlagung jeweils noch nicht vorgenommen worden sei). In einer

E-Mail vom 23. Juli 2018 bestätigte die Steuerverwaltung Kanton X

überdies, dass dies nun die korrigierten Bestätigungen seien.

5.2.3

Im Rahmen des Streitgegenstands ist die Bezeichnung und Einreichung neuer

Beweismittel ohne Weiteres zulässig. Wenn das Verwaltungsgericht – wie

vorliegend – als zweite gerichtliche Instanz mit der Angelegenheit befasst ist,

müssen sich die neuen Beweismittel allerdings auf bereits behauptete Tatsachen

beziehen oder auf solche, die durch den angefochtenen Rekursentscheid notwendig

geworden sind (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 13). Dies trifft in

Bezug auf die korrigierten Bestätigungen der Steuerverwaltung zu. Die von der

Steuerverwaltung X ausgestellte – und zunächst irrtümlicherweise falsche –

Bestätigung sowie die sich weigernde Haltung der Beschwerdeführerin konnten

unter Berücksichtigung des der Behörde zustehenden Ermessens durchaus den

Verdacht erwecken, dass ein Teil der Aktien allenfalls treuhänderisch gehalten

würde. Ebenso führte die Beschwerdeführerin in ihrer Rekursschrift aus, dass B

an der G AG 480 Aktien halte. Aus dem ebenfalls eingereichten Beschluss

des Bezirksrats C vom 15. Januar 2018 geht zudem hervor, dass B 4'800

Aktien der G AG gehörten (E. 5.4). Weiter war dem bereits eingereichten

Aktienbuch zu entnehmen, dass B 4'800 Aktien an der G AG hält.

5.3

Dass, wie

der von der Beschwerdeführerin eingereichte Beschluss des Bezirksrats XY vom

15.

Mai 2018 oder derjenige des Bezirksrats Y vom 14. September 2011

zeigen sollen, andere Bezirksräte weniger oder keine weiteren Unterlagen zur

Prüfung einforderten, kann nicht für jede andere Behörde bindend sein. Zudem

ist nicht zu bemängeln, wenn der Beschwerdegegner hier eine eingehende Prüfung

anordnete, wenn er bezüglich der Aktienhaltung Zweifel hegte. Diese Forderung

nach weitergehenden Unterlagen ist durchaus noch als in seinem Ermessensrahmen

liegend zu qualifizieren.

Die Tragweite der Abklärungspflicht hängt von den Umständen

des konkreten Falls ab; bestehen Zweifel an der nicht-ausländischen

Beherrschung, sind weitere Abklärungen notwendig. Gemäss der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die kantonale Behörde unter solchen

Umständen gehalten, alle diejenigen Auskünfte zu verlangen, aufgrund derer über

die Bewilligungspflicht aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse entschieden

werden kann. Der auf Art. 22 Abs. 4 BewG gestützte Entscheid zu

Ungunsten des Gesuchstellers ist nur zulässig, wenn die verweigerte Mitwirkung

notwendig und zumutbar war. Die Abklärungspflicht der Behörden und damit

korrelierend die Mitwirkungspflicht des Gesuchstellers geht umso weiter, je

stärkere Anzeichen oder Verdachtsmomente für eine ausländische Beherrschung

bestehen. Dabei muss der Behörde ein gewisser Ermessenspielraum eingeräumt

werden (BGr, 20. November 2015,2C_219/2015, E. 7.1 mit weiteren

Hinweisen). Die Tragweite des Abklärungsumfangs hängt somit vom konkreten

Einzelfall ab und Verdachtsmomente können genügen.

5.4

Das

Aktionariat sowohl der Beschwerdeführerin als auch der anderen involvierten

Gesellschaften – insbesondere der G AG, von deren Aktionäre die

Wertschriftenverzeichnisse vom Beschwerdegegner verlangt worden sind– ist zudem

überschaubar, sodass nicht eine Unzahl an Aktionären entsprechend instruiert

hätten werden müssen. Zudem wäre auch eine die betreffend die nicht interessierenden

Positionen geschwärzte bzw. abgedeckte Version der Wertschriftenverzeichnisse

akzeptiert worden. Dies würde zwar einen gewissen Aufwand des Aktionariats

bedeuten, doch müssten diese damit nicht mehr als die verlangten Informationen

offenlegen, was offenbar ein Hindernisgrund für die Einreichung gewesen zu sein

scheint. Überdies war es auch den Aktionären der W AG (M, T) sowie der

V AG (E, T, U) möglich, ihre Wertschriftenverzeichnisse einzureichen. Die

Wertschriftenverzeichnisse der Aktionäre N, O und P, welchen neben B das

Aktionariat der G AG bilden, liegen nicht vor, ebenso wenig dasjenige von

B. Letzterwähnter reichte sein Wertschriftenverzeichnis für das Jahr 2017 als

Beilage zur Beschwerde im vorliegenden Verfahren ein. Dass der Beschwerdegegner

mit den Wertschriftenverzeichnissen der Aktionäre weitere Unterlagen

einforderte, war somit zumutbar.

5.5

Die

Beschwerdeführerin beantragt dem Verwaltungsgericht schliesslich, eine

einheitliche und verbindliche Liste zu definieren, welche Unterlagen bei den

Bezirksräten für die Prüfung der Nichtbewilligungspflicht einzureichen seien.

Die Checkliste der Bezirksräte Zürich, welche festhält, welche Unterlagen einem

Gesuch auf Feststellung beizulegen sind, damit eine schweizerische

Aktiengesellschaft für den Erwerb von Grundstücken bzw. Rechten an solchen

keine Bewilligung benötigt ("Lex Koller Merkblatt für eine AG":

https:/ /bezirke.zh.ch/internet/justiz_inneres/stha/de/bezirke/formulare_merkblaetter/_jcr

_content/contentPar/form/formitems/gesuch_lex_koller/download.spooler.download.1403078130494.pdf/Gesuch_Lex_Koller.pdf,

besucht am 4. April 2019), weist explizit darauf hin, dass "in der

Regel mindestens" die genannten Unterlagen beizulegen seien und dass die

"Einforderung weiterer Unterlagen vorbehalten bleibe". Es handelt

sich deshalb nur um eine beispielhafte Aufzählung. Eine abschliessende und

verbindliche Liste, wie sie die Beschwerdeführerin wünscht, ginge zu weit und

wäre Einzelfallbezogen nicht praktikabel. Überdies liegt es nicht in der

Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts, eine für die Bezirksräte verbindliche

Liste zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben zu erlassen. Demzufolge ist auf

diesen Antrag nicht einzutreten.

5.6

Der

Beschwerdeführer bemängelt weiter, die Vorgehensweise, in welcher der Beschwerdegegner

Unterlagen einfordere, gefährde die Privatsphäre der indirekt beteiligten

Personen und Firmen. Wie die Vorinstanz bereits darauf hinwies, unterliegt der

Beschwerdegegner jedoch dem Amtsgeheimnis gemäss Art. 320 des

Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB). Das Bundesgericht hat

festgehalten, dass auch Geheimhaltungspflichten einer Auskunfts- und

Editionspflicht bzw. einem Entscheid zu Ungunsten des Gesuchstellers gemäss

Art. 22 BewG nicht entgegenstehen (BGr, 20. November 2015,2C_219/2015,

E. 7.6 mit weiteren Hinweisen). Zudem hat die Beschwerdeführerin nicht

substanziiert dargelegt, inwiefern es ihr tatsächlich unzumutbar wäre, die –

teilweise geschwärzten – Wertschriftenverzeichnisse der Aktionäre offenzulegen.

Aus der verschlossenen postalischen Übermittlung der

Unterlagen erwächst den Aktionären in der Regel ebenfalls kein Nachteil, da die

Sendung verschlossen beim Beschwerdegegner eintreffen sollte und dort nur von

Personen, welche dem Amtsgeheimnis unterstehen, geöffnet wird. Schliesslich

stünde bei Zweifeln betreffend die Übermittlung auch noch die Möglichkeit der

persönlichen Übergabe zur Verfügung. Zudem ist die Achtung des Brief-, Post-

und Fernmeldeverkehrs überdies grundrechtlich auf Verfassungsstufe gewährt

(Art. 13 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Dieser Antrag ist

folglich abzuweisen.

6.

6.1

Die

Beschwerde ist somit gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

Dispositiv

Dispositivziffer I des Entscheids der Vorinstanz vom 13. Juli 2018

sowie Dispositivziffer I des Beschlusses des

Bezirksrats C vom 15. Januar 2018 sind aufzuheben, und es ist

festzustellen, dass die Beschwerdeführerin keiner Bewilligung für den Erwerb

gemäss Kaufrechtsvertrag vom 23. März 2017 bedarf.

6.2 Es rechtfertigt

sich vorliegend aufgrund des Verursacherprinzips, die Kosten des vorliegenden

Verfahrens vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 2; Plüss,

Kommentar VRG, §°13 N. 55, 58), da einerseits auf einen Teil ihrer Anträge

nicht einzutreten ist und ihr andererseits anzulasten ist, dass sie die zur

Gutheissung führenden Unterlagen erst im Verfahren vor Verwaltungsgericht

eingereicht hat. Aus demselben Grund ist die vorinstanzliche Kostenauflage zu

belassen. Eine Parteientschädigung steht der Beschwerdeführerin nicht zu

(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten

wird. Die Dispositivziffer I des Entscheids des Baurekursgerichts vom

13. Juli 2018 sowie Dispositivziffer I des Beschlusses des Bezirksrats

C vom 15. Januar 2018 werden aufgehoben, und es wird festgestellt, dass

die Beschwerdeführerin keiner Bewilligung für den Erwerb gemäss

Kaufrechtsvertrag vom 23. März 2017 bedarf.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 260.-- Zustellkosten,

Fr. 6'260.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Es

wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000 Lausanne 14, einzureichen.

6. Mitteilung an …