Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00491

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2018.00491

Urteil

der 3. Kammer

vom 1. Oktober 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser,

Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

1. A,

2. B,

3.1 C,

3.2 D,

4.1 E,

4.2 F,

alle vertreten durch RA G,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Baubehörde H,

vertreten durch RA I,

2. J AG,

vertreten durch RA K,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 17. Oktober 2017 erteilte die

Baubehörde H der J AG die baurechtliche Bewilligung für den Umbau

eines Bauernhauses und die Nutzungsänderung (Wohnnutzung) einer Scheune und

einer Trotte auf dem in der Reservezone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01

am X-Weg 02 in H. Für den ehemaligen Bauernhof bzw. das Haupthaus sind

vier Wohneinheiten vorgesehen, für die Trotte und die Scheune zwei bzw. drei

Wohnungen. Zuvor hatte die Baudirektion des Kantons Zürich dem Vorhaben mit

Verfügung vom 22. September 2017 die erforderliche Ausnahmebewilligung

nach Art. 24d Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979

(RPG) sowie die wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung

erteilt. Das vom Bauprojekt betroffene Hauptgebäude bzw. die Ensemblesituation

ist im Inventar der schutzwürdigen Objekte von kommunaler Bedeutung enthalten.

Erwägungen

II.

In der Folge erhoben A, B, C und D sowie E und F mit

gemeinsamer Eingabe vom 23. November 2017 Rekurs beim Baurekursgericht und

beantragten, die Baubewilligung vom 17. Oktober 2017 sei mit der Auflage

zu ergänzen, dass die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum

Baugrundstück ausschliesslich über den nordwestlichen Z-Weg zu erfolgen habe

und nicht via X-Weg/Y-Weg erfolgen dürfe; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Baubehörde H und der J AG. Mit

Verfügung vom 24. November 2017 sistierte das Baurekursgericht auf Antrag

der Rekurrierenden einstweilen das Verfahren, setzte es aber am 18. Januar

2018.

mit der Eröffnung des Schriftenwechsels fort. Mit Präsidialverfügung vom

19.

März 2018 beschränkte das Baurekursgericht die aufschiebende Wirkung

des Rekurses auf den X-Weg als Zufahrt zum geplanten Bauvorhaben. Dieser dürfe

insbesondere nicht als Bauzufahrt verwendet werden, im Übrigen dürften die

Bauarbeiten unter Vorbehalt der Baufreigabe durch die örtliche Baubehörde

ausgeführt werden. Am 30. Mai 2018 führte das Baurekursgericht im Beisein

der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 12. Juni 2018 wies

es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte den Rekurrierenden

die Verfahrenskosten zu gleichen Teilen. Zudem verpflichtete es die

Rekurrierenden, der J AG eine Umtriebsentschädigung von insgesamt

Fr. 2'000.- zu bezahlen.

III.

A. A, B, C

und D sowie E und F gelangten daraufhin mit gemeinsamer Eingabe vom

15.

August 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten,

der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 und der Beschluss

der Baubehörde H vom 17. Oktober 2017 seien aufzuheben, letzterer

insoweit, als damit die Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum

Baugrundstück via X-Weg/Y-Weg erlaubt worden sei; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Baubehörde H und der J AG, auch für

das Rekursverfahren.

B. Am

21.

September 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die J AG beantragte mit Eingabe

desselben Datums die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Am

24.

September 2018 stellte die Baubehörde H dieselben Anträge. Mit

Eingabe vom 18. Oktober 2018 erstatteten die Beschwerdeführenden die

Replik und hielten an ihren Beschwerdeanträgen fest. Die Baubehörde H und

die J AG nahmen dazu am 25. bzw. 26. Oktober 2018 Stellung.

Anschliessend liessen sich die Parteien nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum Entscheid

berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

1.2

Als

Eigentümer von Parzellen, die unmittelbar an den privaten Y-Weg grenzen, der

für die Zufahrt zum Baugrundstück via den streitgegenständlichen X-Weg dienen

soll, sind die Beschwerdeführenden gestützt auf § 338a des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit

§ 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert. Dies wird denn auch von

keiner Seite infrage gestellt.

1.3

1.3.1

Die Beschwerdeführenden beantragten mit Rekurs, die Baubewilligung vom

17.

Oktober 2017 sei mit der Auflage zu ergänzen, dass die Erschliessung

mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum Baugrundstück ausschliesslich über den

nordwestlichen Z-Weg zu erfolgen habe und nicht via X-Weg/Y-Weg erfolgen dürfe.

Mit Beschwerde beantragen sie nun, der Entscheid der Vorinstanz vom

12.

Juni 2018 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom

17.

Oktober 2017 seien aufzuheben, letzterer insoweit, als damit die

Erschliessung mit Fahrzeugen (Zu- und Wegfahrt) zum Baugrundstück via X-Weg/Y-Weg

erlaubt worden sei. Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, mit dieser

Abweichung werde der Streitgegenstand in unzulässiger Weise ausgeweitet bzw.

mit dem Nichtfesthalten am Antrag auf Statuierung einer ergänzenden

Nebenbestimmung entfalle die Grundlage für die Aufhebung des Rekursentscheids.

Auf die Beschwerde sei daher nicht einzutreten.

1.3.2

Die Einwände der Beschwerdegegnerinnen sind insofern berechtigt, als der

mit Rekurs gestellte Antrag auf Ergänzung der Baubewilligung mit einer Auflage

nicht vollständig deckungsgleich ist mit dem mit Beschwerde gestellten Antrag

auf teilweise Aufhebung der Baubewilligung. Von einer unzulässigen Veränderung

oder Erweiterung des Streitgegenstands (vgl. hierzu Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommenar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19–28a

N. 44 ff.) kann vorliegend deswegen jedoch nicht gesprochen werden. Gemäss

dem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Oktober 2017 ist das

Baugrundstück über den Z-Weg und über den X-Weg/Y-Weg hinreichend erschlossen

bzw. zugänglich. Die Beschwerdeführenden wiederum stellen dies in Abrede (unten

E. 4). Ihr Ziel war und ist es, Zu- und Wegfahrten zum Baugrundstück auf

den Z-Weg zu beschränken, was sich sowohl mit einer entsprechenden Auflage zur

Baubewilligung als auch mit einer teilweisen Aufhebung der Baubewilligung

erreichen liesse. Die Vorinstanz prüfte den angefochtenen Beschluss trotz des

dahingehenden Rekursantrags denn auch nicht – mindestens nicht ausdrücklich

bzw. ausschliesslich – unter dem Aspekt der Ergänzung mit einer Auflage (unten

E. 4 f.). Insofern ist nachvollziehbar und zulässig, wenn die

Beschwerdeführenden mit Beschwerde nunmehr die teilweise Aufhebung der

Baubewilligung beantragen.

1.4

Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Gemäss

Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher

Bewilligung errichtet oder geändert werden. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung

ist Voraussetzung einer Bewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der

Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist

(lit. b). Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen

Rechts bleiben nach Art. 22 Abs. 3 RPG vorbehalten. Land ist

erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht

und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe

heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (§ 19 Abs. 1 RPG). Die Erschliessung des einzelnen Grundstücks ist in weitem

Mass polizeilich begründet: Die Zufahrt dient der öffentlichen Gesundheit,

indem die Baute für Rettungsfahrzeuge erreichbar sein muss; die Leitungen

dienen der einwandfreien Versorgung mit den essentiellen Gütern Wasser, Energie

und Kommunikation sowie der hygienischen Entsorgung der Abwässer (Alexander

Ruch in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.],

Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren,

Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 N. 92). Die Anforderungen an die

Erschliessung als grundlegende Voraussetzungen für die Erteilung einer

Baubewilligung gelten innerhalb wie auch ausserhalb der Bauzonen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

Band 2, 6. A., Zürich 2019, Rz. 12.3.1.3).

2.2

Gemäss

§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken

erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung

oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert

ist. Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die

bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand

beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird

(§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel

"Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlagen neben anderem genügend zugänglich sein muss. Hinreichende

Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und

Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der

öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten

sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1

PBG).

2.3

2.3.1

Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237

Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Normalien über

die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987, ZN),

in deren Anhang er die technischen Ansprüche umschrieb, denen ein Zugang zu

genügen hat. Mit Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung vom

17.

April 2019 am 1. Juni 2020 (VErV), welche nunmehr den

Regelungsgegenstand der Zugangsnormalien enthält, wurden diese zwar aufgehoben.

Gemäss ihrer Übergangsbestimmung gilt die Verkehrserschliessungsverordnung

indes nur für Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden

eingereicht werden. Für den vorliegenden Fall sind daher weiterhin die

Zugangsnormalien massgebend.

2.3.2

Gemäss § 3 Abs. 1 ZN ist jeder Zugang mindestens als Notzufahrt

auszugestalten, die den Notfalleinsatz öffentlicher Dienste jederzeit

gewährleistet. Die Notzufahrt besteht in einem Zufahrtsweg oder einer

entsprechend ausgestalteten tragfähigen Fahrspur (§ 3 Abs. 2 ZN).

§ 5 ZN unterscheidet in Abs. 1 zwischen verschiedenen Zugangsarten

(Zufahrtsweg, Zufahrtsstrasse, Erschliessungsstrasse und nutzungsorientierte

Sammelstrasse) und verweist in Abs. 2 auf die im Anhang geregelten

jeweiligen technischen Anforderungen. Die Festlegung der Zugangsart erfolgt

gemäss § 6 Abs. 1 ZN nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen

aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang

der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen anderer Nutzungen werden in

Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht überbaut und mit

öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei

gemäss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten.

2.3.3

Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen von Richtlinien

und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss § 11 ZN im

Einzelfall – unter Vorbehalt der Notzufahrt und der Verkehrssicherheit –

geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige Gründe

dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie

sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen

örtlichen Verhältnissen für angemessen halten. Bei der Beurteilung der Frage,

ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die

Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen

Tatbeständen vor allem am bereits erwähnten § 237 Abs. 2

Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist

insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen. Wichtige Gründe im Sinn von § 11 ZN liegen

"insbesondere" vor bei steilen Hanglagen, im Interesse von Objekten

des Natur- und Heimatschutzes, bei landwirtschaftlichen Heimwesen, bei

gemeinschaftlichen Parkierungslösungen, bei separat geführter Rad- oder

Fusswegerschliessung, bei einer Siedlungsentwicklung nach innen in bereits

überwiegend überbautem Siedlungsgebiet sowie bei Fussgängerzonen,

Begegnungszonen und Tempo-30-Zonen (lit. a bis lit. g).

2.4

Bei der

Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung und insbesondere

der Gewährung von Erleichterungen von den technischen Anordnungen der

Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen Behörde eine von der

Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Geprüft

wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und

vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die

bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der

Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss

§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von

vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht

werden (auch zum Vorstehenden VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058,

E. 3.3.1, mit zahlreichen Hinweisen).

3.

Beim X-Weg handelt es sich um eine Privatstrasse mit einem

allgemeinen Fahrverbot; mithin steht er nur Zubringern offen und verfügt er

über kein öffentliches Fuss- oder Fahrwegrecht. In nördlicher Richtung führt

der X-Weg über die in der Reservezone gelegenen Grundstücke Kat.-Nr. 03

und Kat.-Nr. 04 bis zum Baugrundstück. Südlich geht er in den in der

Wohnzone gelegenen (anfänglich ebenfalls privaten) Y-Weg über, der seinerseits

weiter südlich in die W-Strasse mündet. Gemäss dem Beschluss der

Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Oktober 2017 erfolge "die primäre

Zufahrt zu den Gebäuden […] weiterhin über den X-Weg". Dabei bestehe aber

auch weiterhin die Möglichkeit, "die bestehende öffentlich-rechtliche

Zufahrt über den Z-Weg zu nutzen". Die Zufahrt solle "wie bisher über

den vorhandenen (normaliengerechten), rechtlich ausreichend gesicherten

Zufahrtsweg auf dem eigenen Areal und der Fortsetzung bis zum Y-Weg bzw. der W-Strasse"

erfolgen. Gleichzeitig könne das Ensemble auch über den nordwestlich

verlaufenden Z-Weg erschlossen werden. Somit liege "für die nun

intensivierte Wohnnutzung mit insgesamt neun Einheiten eine eigentliche Zufahrt

von zwei Seiten vor".

4.

4.1

Die

Vorinstanz erwog, auch eine alternative Zufahrt mit relevanter

Erschliessungsfunktion habe aus Verkehrssicherheitsgründen den technischen

Mindestanforderungen im Sinn der Zugangsnormalien zu genügen. Da das

streitbetroffene Grundstück von zwei Seiten her erschlossen werden solle,

müssten beide Zufahrten bzw. auch der X-Weg normaliengerecht ausgebaut sein.

Diesbezüglich verwies die Vorinstanz auf einen eigenen Entscheid aus dem Jahr

1991.

(BEZ 1991 Nr. 19).

4.2

Die

Auffassung der Vorinstanz entspricht derjenigen der Beschwerdeführenden nicht

jedoch derjenigen der Beschwerdegegnerinnen, wonach es bei Vorliegen mehrerer

Zufahrten ausreichend sei, wenn davon eine die Anforderungen der

Zugangsnormalien einhalte, solange die nicht normaliengerecht ausgestaltete

Zufahrt die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtige, bzw. bei mehreren

Zufahrten zu einem Grundstück nicht jede als Notzufahrt ausgestaltet werden

müsse. Die Beschwerdegegnerinnen stützen sich dabei auf einen Entscheid des

Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010 (Geschäftsnummer VB.2009.00540;

bestätigt mit BGr, 1. Februar 2011, 1C_376/2010). Vor dem Hintergrund,

dass das Baugrundstück mit einer den Anforderungen an eine Notzufahrt

genügenden Stichstrasse und mit einer nicht

normaliengerecht für einen Zufahrtsweg ausgebauten Strasse über zwei

Zugänge verfügte, erwog das Verwaltungsgericht damals, die Frage der genügenden

Notzufahrt im Sinn von § 3 ZN sei nicht mit der Frage nach der

Verkehrssicherheit im Sinn von § 5 lit. a ZN gleichzusetzen. Sodann

könne aus den Zugangsnormalien nicht geschlossen werden, dass bei mehreren

Zugängen zu einem Grundstück jeder Zugang als Notzufahrt ausgestaltet werden

müsse. Die (von der Baubehörde damals vorgesehene) Trennung zwischen einer

Zufahrt für Notfahrzeuge und die übrigen öffentlichen Dienste via die

Stichstrasse und einer Zufahrt für private Zwecke via die nicht normaliengerecht ausgebaute Strasse sei

daher grundsätzlich zulässig. In der Folge prüfte das Verwaltungsgericht das

Vorliegen wichtiger Gründe im Sinn von § 360 Abs. 3 PBG bzw.

§ 11 ZN, welche ein Abweichen von den Zugangsnormalien in Bezug auf die nicht normaliengerecht ausgebaute Strasse

rechtfertigten, wobei es auf den Vorbehalt der Notzufahrt in § 11 ZN

angesichts der Gewährleistung derselben durch die Stichstrasse nicht weiter

einging (E. 2.4 ff.).

Dabei sei angemerkt, dass § 11 der Zugangsnormalien in der im

Zeitpunkt des Entscheids der Vorinstanz von 1991 und des Verwaltungsgerichts

von 2010 geltenden Fassung – im Gegensatz zu der vorliegend massgebenden –

ausschliesslich den Vorbehalt der Notzufahrt und nicht auch denjenigen der

Verkehrssicherheit enthielt.

4.3

Der dem

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010 zugrunde liegende

Sachverhalt ist entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden durchaus mit dem

vorliegenden vergleichbar. Gründe, weshalb sich die damalige Schlussfolgerung

nicht auch auf diesen Fall übertragen liesse, sind keine ersichtlich. Da mit

dem Z-Weg unbestrittenermassen eine normaliengerechte Notzufahrt zum

Baugrundstück besteht, muss die Zufahrt via den X-Weg nicht zwingend auch als

Notzufahrt ausgestaltet sein. Dies bedeutet jedoch weder dass die Zufahrt via

den X-Weg deswegen von vornherein nicht normaliengerecht (oder gar

verkehrssicher im Sinn von § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG) zu sein

hätte (vgl. dazu unten E. 5), zumal ihr unbestrittenermassen eine mit

derjenigen des Z-Weges jedenfalls vergleichbar relevante Erschliessungsfunktion

angedacht ist (vorn E. 3), noch dass die nicht normaliengerechte Zufahrt

via den X-Weg deswegen von vornherein nicht als weitere Erschliessung zuzulassen

wäre. Im Ergebnis ist der vorinstanzliche Entscheid daher insofern nicht zu

beanstanden.

5.

5.1

Die

Vorinstanz erwog weiter, der X-Weg solle künftig der verkehrsmässigen

Erschliessung von zehn Wohneinheiten dienen. Damit habe er grundsätzlich den

Anforderungen eines Zufahrtswegs im Sinn von § 5 Abs. 1 lit. a ZN zu entsprechen. Als solcher hätte er eine Fahrbahnbreite von 3 bis

3,5 m sowie beidseitige Bankette von je 0,3 m aufzuweisen. Wie sich

anlässlich des Augenscheins gezeigt habe, sei der Weg im Abschnitt südöstlich

der Einmündung an der Zufahrt zu Haus Nr. 50 bis zur Kurve ca. 2,85 m

bis 2,9 m breit, an einer Stelle nur 2,75 m. Südlich der Kurve

betrage die Breite 2,95 m. Anzumerken sei, dass sich die Fahrbahnbreite

mangels Randabschlüssen nicht zentimetergenau feststellen lasse. Die von dieser

Bestimmung minimal verlangte Breite werde jedenfalls unterschritten und seitliche

Bankette seien keine vorhanden. Die geringe Breite des X-Wegs gebiete jedoch

eine vorsichtige Fahrweise, sodass die Geschwindigkeit der Fahrzeuge jedenfalls

bei Begegnungen mit Fahrrädern oder Fussgängern zu reduzieren sei und

erwartungsgemäss deutlich unter 30 km/h liegen müsse. In analoger

Anwendung von § 11 lit. g ZN rechtfertige sich daher auch in diesem

Fall eine Abweichung von den technischen Anforderungen gemäss dem Anhang der

Zugangsnormalien unter dem Vorbehalt der Verkehrssicherheit. Zu berücksichtigen

sei zudem, dass der X-Weg keinen Durchgangsverkehr aufweise und das

Verkehrsaufkommen äusserst gering sein werde. Ein ins Gewicht fallender

Fahrrad- oder Fussgängerverkehr sei nicht auszumachen. Sodann sei der X-Weg auf

seiner gesamten Länge überschaubar und übersichtlich, und im Bereich der

Einmündung der Zufahrt zum Haus Nr. 50 und auf dem Y-Weg vor dem Übergang

in den X-Weg könnten entgegenkommende Fahrzeuge abgewartet werden und sei ein

Kreuzen möglich. Die Addition der Lichtraumprofile für Personenwagen und

Radfahrer ergebe eine minimal erforderliche Fahrbahnbreite von 2,7 m. Der X-Weg

sei somit genügend breit, damit Personenwagen und Radfahrer auf sichere Weise

kreuzen könnten. Dies gelte selbstredend auch für den Begegnungsfall mit

Fussgängern, sodass diese nicht auf die angrenzende Wiese ausweichen müssten.

Ihr Schutz bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen sei daher auch ohne

seitliche Bankette gewährleistet. Dass der Y-Weg für den zu erwartenden

Mehrverkehr nicht verkehrssicher ausgebaut sein soll, werde nicht geltend

gemacht. Im Ergebnis wäre es unverhältnismässig, auf dem normaliengerechten

Ausbau des X-Wegs zu bestehen, zumal das Baugrundstück über zwei

Zufahrtsmöglichkeiten verfüge, es der Bauherrschaft ohne das Einverständnis der

betroffenen Grundeigentümer nicht ohne Weiteres möglich wäre, den X-Weg

normaliengerecht auszubauen, und auch das Erscheinungsbild des Schutzobjekts zu

berücksichtigen sei.

5.2

Es ist

unbestritten, dass der X-Weg den Anforderungen eines Zufahrtswegs im Sinn von

§ 5 Abs. 1 lit. a ZN nicht entspricht; die Messungen und

tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins werden

von keiner Seite infrage gestellt. Entgegen den Beschwerdeführenden sind die

Beschwerdegegnerinnen indes mit der Vorinstanz der Ansicht, es bestünden

wichtige Gründe, um von den Zugangsnormalien abzuweichen.

5.3

Vor dem

Hintergrund der im Einzelfall zu berücksichtigenden Verhältnisse und da

§ 11 ZN nicht abschliessend bzw. nur exemplarisch wichtige Gründe

aufzählt, die ein Abweichen von den Zugangsnormalien erlauben (vorn

E. 2.3), sind die Erwägungen der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu

beanstanden. Zunächst ist zu wiederholen, dass der X-Weg die verlangte Breite zwar

stets unterschreitet, dies jedoch noch nicht in einem Mass, welches eine

Erschliessung für sich allein ausschliessen würde. Sodann gilt für den X-Weg

zwar kein Tempo-30-Regime. Wenn die Vorinstanz die zu erwartende

Geschwindigkeit der Fahrzeuge angesichts der tatsächlichen Gegebenheiten und in

"analoger" Anwendung von § 11 lit. g ZN aber – als ein

Kriterium unter mehreren – berücksichtigt, handelt es sich dabei um eine

durchaus nachvollziehbare Argumentation. Sodann legte die Vorinstanz, wie die Beschwerdegegnerin 1

zu Recht feststellt, anschaulich dar, dass der Begegnungsfall von Fussgängern

oder Radfahrern mit einem Personenwagen ohne Beeinträchtigung der

Verkehrssicherheit möglich ist und im Übrigen ein Zufahrtsweg auch bei

vollständiger Einhaltung der technischen Anforderungen für das Kreuzen zweier

Personenwagen nicht ausreichend Platz bieten würde. Zudem ist angesichts der

Erschliessung auch über den Z-Weg tatsächlich lediglich mit einer moderaten

Zunahme des Verkehrs zu rechnen und dürften Begegnungssituationen angesichts

des bestehenden Fahrverbots und der geringen Anzahl an täglich zu erwartenden

Fahrten selten sein. Aufgrund der in den Akten enthaltenen Fotografien ist der

Vorinstanz sodann auch insofern beizustimmen, dass generell und namentlich

hinsichtlich der Streckenführung übersichtliche Verhältnisse vorliegen.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Verbindung zwischen dem Z-Weg

und dem Baugrundstück wie auch die Verbindung zwischen dem Y-Weg und dem

Baugrundstück über Reservezoneflächen führen. Entgegen den Beschwerdeführenden

lässt sich insofern somit nichts für oder gegen die eine oder andere Zufahrt

ableiten. In einer Gesamtbetrachtung ist die Verkehrssicherheit der

Erschliessung über den X-Weg damit gegeben bzw. liegen ausreichende Gründe vor,

um insofern von den Zugangsnormalien abzuweichen.

5.4

Im

Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit der Erschliessung über den X-Weg steht

schliesslich nicht fest, dass dieser künftig vornehmlich oder gar

ausschliesslich als Zufahrtsweg zu den geplanten Wohnungen genutzt werden wird.

Zwar mündet der X-Weg über den Y-Weg in die grössere Q-Strasse, über die mit

der P-, T- und U-Strasse eine Anbindung an die V-Strasse besteht. Für nach L

orientierte Anwohner bietet sich aber über den Z-Weg, die S-, T- und U-Strasse

ein stadtnäherer und kürzerer Weg zur V-Strasse als über die Q-Strasse an,

wobei die T- und U-Strasse im unteren Teil ähnlich grosszügig ausgebaut sind

wie die Q-Strasse. Hingegen bietet sich der Weg über die Q-, P- und T-Strasse

für diejenigen an, welche seeaufwärts auf der V-Strasse (Richtung N) fahren

müssen. In Richtung M-Gebiet wäre statt der Nutzung des X- und Y-Wegs (mit

Einmündung in die Q-Strasse) aber auch der Weg über den Z-Weg und die S- und R-Strasse

denkbar, die später in die Q-Strasse einmündet, weil mit ihrer Nutzung keine

Höhenmeter verloren gingen (im Unterschied zur Nutzung des X-Wegs). Zwar sind

die S- und R-Strasse nicht so grosszügig ausgebaut wie die Q-Strasse, führen

aber durch wenig bewohntes Gebiet und dürften weitaus weniger mit Verkehr

belastet sein als die Q-Strasse. Angesichts der maximal 25 Fahrten pro Tag

im Total wären diese Mehrfahrten auch von der S- und R-Strasse problemlos

aufzunehmen, wobei angesichts der Nähe von H zu Stadt und

Agglomeration L davon auszugehen ist, dass nicht sämtliche künftigen

Mieterinnen und Mieter der geplanten Bauten den Weg über das M-Gebiet auf dem

Weg zur Arbeit nutzen müssen. Auch wenn der X-Weg auf den ersten Blick besser

an eine Hauptachse angebunden erscheint als der Z-Weg und die S-Strasse,

besteht somit durchaus Anlass zur Annahme, dass sich nicht der gesamte künftige

Verkehr aus dem geplanten Bauprojekt in den X-Weg ergiessen wird. Zudem dürfte

der X-Weg aufgrund seines Gefälles gerade bei misslichen Strassenverhältnissen

(Schnee, Eis, Regen) von Autofahrenden eher gemieden werden als der Z-Weg und die

Dispositiv

S-Strasse. Demnach darf künftig durchaus mit einem geringen zusätzlichen

Verkehrsaufkommen auf dem X-Weg gerechnet werden, was die Frage der

Verkehrssicherheit entschärft.

6.

6.1 Schliesslich

erwog die Vorinstanz, die Zugänglichkeit zu einem Grundstück müsse nicht nur in

tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Werde

ein Zugang über ein Drittgrundstück geführt, so könne die entsprechende Berechtigung

durch privatrechtliche Vereinbarung, insbesondere durch eine Dienstbarkeit

eingeräumt werden. Insofern seien die Verwaltungs- und

Verwaltungsrechtspflegebehörden gehalten, die Frage, ob der privatrechtliche

geregelte Grundstückszugang aus öffentlich-rechtlicher Sicht eine hinreichende

Erschliessung darstelle, im Sinn einer zivilrechtlichen Vorfrage zu prüfen.

Vorliegend sei der Zugang zum Baugrundstück bereits über den Z-Weg in

rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht gewährleistet, weshalb es sich beim X-Weg

nicht um eine gesetzlich erforderliche Zufahrt handle. Was die Baureife des

Grundstücks und dessen Zugänglichkeit angehe, sei die alternative Zufahrt über

den X-Weg baurechtlich nicht relevant, weshalb sich die Frage nach deren

rechtlichen Sicherung hier nicht stelle. Auf die entsprechende Rüge der

Rekurrierenden sei daher nicht einzutreten.

6.2 Auch diese

Erwägung ist nicht zu beanstanden. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens wird

prinzipiell nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen

Bauvorschriften zulässig ist. Um hingegen geltend zu machen, dass einem

Bauvorhaben privatrechtliche Hindernisse entgegenstehen – etwa in Form von

Dienstbarkeiten, die auf einem Grundstück lasten –, muss grundsätzlich der

zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. Lediglich dann, wenn

privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung sind, müssen sie im

Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden (Kaspar Plüss, Kommentar VRG,

§ 1 N. 38 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Solches

ist angesichts des rechtsgenügenden Zugangs über den Z-Weg vorliegend nicht der

Fall.

7.

7.1 Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die

Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG), dies zu einem Viertel der

Beschwerdeführerin 1, zu einem Viertel dem Beschwerdeführer 2, je zu

einem Achtel der Beschwerdeführerin 3.1 und dem Beschwerdeführer 3.2

sowie je zu einem Achtel der Beschwerdeführerin 4.1 und dem Beschwerdeführer 4.2;

jeweils unter solidarischer Haftung der

Beschwerdeführenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 für die gesamten

Kosten (vgl. Plüss, § 14 N. 6 ff.). Mangels Obsiegens steht den Beschwerdeführenden keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche zu

ihren Lasten der privaten Beschwerdegegnerin 2 zuzusprechen, wobei ein

Betrag von Fr. 2'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) angemessen erscheint.

7.2 Die

Beschwerdegegnerin 1 ersucht ebenfalls um Ausrichtung einer Parteientschädigung.

Dem Gemeinwesen steht indes in der Regel keine solche zu, weil das Erheben und

Beantworten von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben gehört und

die Behörden gegenüber den Privaten meist einen Wissensvorsprung aufweisen.

Gemäss ständiger Rechtsprechung steht einem obsiegenden Gemeinwesen daher eine

Parteientschädigung nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei ausserordentlichen

Bemühungen, zu (statt vieler VGr, 22. August 2019, VB.2018.00673,

E. 4.2). Mangels Begründung ausserordentlicher Bemühungen ist ihr somit

keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen

2. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 2'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 2'770.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt, dies zu einem Viertel

der Beschwerdeführerin 1, zu einem Viertel dem Beschwerdeführer 2, je

zu einem Achtel der Beschwerdeführerin 3.1 und dem

Beschwerdeführer 3.2 sowie je zu einem Achtel der

Beschwerdeführerin 4.1 und dem Beschwerdeführer 4.2; jeweils unter solidarischer Haftung der

Beschwerdeführenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 für die gesamten

Kosten.

4. Den Beschwerdeführenden wird keine

Parteientschädigung zugesprochen.

5. Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 2 eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, dies zu einem Viertel die Beschwerdeführerin 1, zu einem Viertel

der Beschwerdeführer 2, je zu einem Achtel die Beschwerdeführerin 3.1

und der Beschwerdeführer 3.2 sowie je zu einem Achtel die

Beschwerdeführerin 4.1 und der Beschwerdeführer 4.2; jeweils unter solidarischer Haftung der

Beschwerdeführenden 1, 2, 3.1 und 3.2 sowie 4.1 und 4.2 für den gesamten

Betrag. Die Parteientschädigung ist zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

dieses Urteils.

6. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an: …