VB.2018.00519

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00519

14. März 2019Deutsch19 min

(URT.2019.20701)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die Baudirektion Kanton Zürich stellte mit Verfügung vom

6. Dezember 2017 das Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 01 (recte:

Vers.-Nr. 02) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 (recte: Kat.-Nr. 04),

an der C-Strasse 05 in Hirzel unter Schutz. Sie untersagte den Abbruch

oder die Vornahme baulicher Veränderungen und Unterhaltsarbeiten ohne ihre

Zustimmung, welche die äussere Wirkung des Gebäudes berühren oder dessen

Zeugenwert beeinträchtigen könnten. In Ziff. II der Verfügung wurde sodann

der Schutzumfang des Gebäudeinneren und -äusseren sowie von dessen Umgebung

festgelegt.

Erwägungen

II.

Dagegen erhob A am 10. Januar 2018 Rekurs an das

Baurekursgericht und beantragte, die angefochtene Verfügung aufzuheben, auf

eine Unterschutzstellung des strittigen Ökonomiegebäudes definitiv zu

verzichten und die kantonale Denkmalpflege anzuweisen, das Inventar der kunst-

und kulturhistorischen Schutzobjekte und archäologischen Denkmäler von

überkommunaler Bedeutung entsprechend nachzuführen. Das Baurekursgericht führte

am 16. Mai 2018 einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom

10.

Juli 2018 wies es den Rekurs ab.

III.

A erhob gegen diesen Entscheid am 30. August 2018

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben, auf eine Unterschutzstellung des strittigen

Ökonomiegebäudes definitiv zu verzichten und die kantonale Denkmalpflege

anzuweisen, das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und

archäologischen Denkmälern von überkommunaler Bedeutung entsprechend

nachzuführen. Sodann beantragte er die Durchführung eines Augenscheins und eine

Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer.

Mit Eingabe vom 12. September 2018 verzichtete der

Gemeinderat Horgen auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte

am 27. September 2018 die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 1. Oktober 2018 beantragte die Baudirektion Kanton Zürich die

Abweisung der Beschwerde und verwies auf den Mitbericht des Amts für

Raumentwicklung vom 28. September 2018. Die Replik von A ging am 25. Oktober

2018.

ein.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer

zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1

VRG).

2.

Das streitbetroffene Baugrundstück befindet sich im Perimeter

des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung der

Region Zimmerberg innerhalb des Ortsbilds Hirzel/Vordere Höhe mit regionaler

Bedeutung. Es ist mit dem denkmalgeschützten Gasthof "D"

(Vers.-Nr. 06) sowie dem streitbetroffenen Ökonomiegebäude überstellt und

liegt gemäss Zonenplan der Gemeinde Horgen in der Wohn- und Gewerbezone WG2.

Die Parzelle grenzt im Osten an die C-Strasse (Kantonsstrasse), im Süden an die

E-Strasse, im Westen an die Wegparzelle F und gegen Norden an ein weiteres

Grundstück an.

3.

3.1

Die Baudirektion Kanton Zürich beauftragte die Kantonale

Denkmalpflegekommission (KDK) mit der Klärung der Frage, ob das streitbetroffene

Ökonomiegebäude aufgrund seiner betrieblichen und

historischen Zugehörigkeit zum Gasthof schutzwürdig sei. In ihrem

Gutachten vom 6. Januar 2015 gelangte die KDK zum Schluss, dass das Ökonomiegebäude zusammen mit dem Gasthof ein untrennbar zusammengehörendes

Ensemble bilde und als wichtiger Teil dieses Ensembles schutzwürdig sei.

3.2

Dieses Ergebnis wurde in einem durch die Eigentümerschaft

eingeholten Gutachten als unvollständig beurteilt. Im Hinblick auf die

Erstellung eines Neubaus stellte der Beschwerdeführer am 22. Dezember 2016

ein Provokationsbegehren. Darauf wurden durch die KDK ergänzende

Nachforschungen vorgenommen.

Gestützt auf das Gutachten und die

ergänzenden Nachforschungen der KDK gelangte die Baudirektion zur

Ansicht, dass der Gasthof und das Ökonomiegebäude zusammen ein Ensemble von

hohem Situationswert bilden würden und in einem funktionalen Zusammenhang

ständen. Sie erliess daher die angefochtene Schutzverfügung vom 6. Dezember

2017.

3.3

Nach

Durchführung eines Augenscheins verneinte das Baurekursgericht eine wichtige

Zeugenschaft mit Bezug auf den Eigenwert. Dagegen beurteilte es die seit langer

Zeit bestehende bauliche Situation als für das angestammte Ortsbild von grosser

Bedeutung und demzufolge erhaltenswert. Überwiegende private oder öffentliche

Interessen, welche gegen eine Unterschutzstellung sprächen, verneinte es.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer moniert als Erstes, die Vorinstanz habe die Frage

unbeantwortet gelassen, ob die Baudirektion nicht nur zur Prüfung, ob ein

überkommunales Schutzobjekt vorliege, sondern auch zu dessen

Unterschutzstellung bzw. der Anordnung von Schutzmassnahmen berechtigt gewesen

war.

4.2

Das

Ökonomiegebäude ist im Gegensatz zum Gasthof nicht für sich allein im Inventar

der überkommunalen Schutzobjekte verzeichnet. Letzterer wurde bereits am 11. November

2013.

unter Schutz gestellt und mit einem Veränderungsverbot und einer

öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung zugunsten des Kantons belegt. Im

Inventarblatt des Gasthofs wird allerdings die Erhaltung des Ökonomiegebäudes

unter dem Titel Schutzzweck aufgeführt. Aus diesem Grund und im Interesse

inhaltlich abgestimmter denkmalpflegerischer Entscheide beanspruchte die

Baudirektion gestützt auf § 211 Abs. 1 PBG auch für das

Ökonomiegebäude die Zuständigkeit.

4.3

Nach

§ 211 Abs. 1 PBG trifft die zuständige Direktion die Schutzmassnahmen

für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung zukommt und der

Gemeindevorstand für Objekte von kommunaler Bedeutung (§ 211 Abs. 2

PBG). Die Gemeinde ist demnach lediglich für die Beurteilung von Schutzobjekten

(rein) kommunaler Bedeutung zuständig. Bei all denjenigen Objekten, welchen

eine darüber hinausgehende Bedeutung zukommt, ist dagegen die kantonale Behörde

nach dem klaren Wortlaut sowohl zur Prüfung der Frage, ob ein überkommunales

Schutzobjekt vorliegt, als auch zur Anordnung von Schutzmassnahmen zuständig.

Letzteres trifft vorliegend zu: Das Ökonomiegebäude wird im

als "überkommunal" bezeichneten Inventar als erhaltenswert erwähnt.

Wenn das Baurekursgericht die Zuständigkeit der Baudirektion bejahte, ist dies

demzufolge nicht zu beanstanden. Ein Bewilligungsverfahren für die Errichtung oder Änderung einer Baute, wofür zusätzlich

eine Bewilligung der kommunalen Behörde erforderlich wäre, liegt (noch) nicht

vor (vgl. § 315 und 318 PBG). Damit bleibt die materiell-rechtliche

Streitfrage zu prüfen, ob und in welchem Umfang das Streitobjekt zu schützen

ist.

5.

5.1

Die Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203

Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen

Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses die

Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden

diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.

Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet

der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung

in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal

im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht

nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren

Zusammenspiel ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit

weiteren Hinweisen).

5.2

Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien

abgestützte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je

mit weiteren Hinweisen). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen

kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von

dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

Zwar würdigen die

rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen

– frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges,

nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst

jedoch einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen

Gutachten nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen

liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder

Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2;

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich

etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 und 147; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.3

Der

Beschwerdeführer bestreitet, dass der streitbetroffenen Baute ein

Situationswert sowie eine überkommunale Bedeutung zukommt. Sodann macht er

geltend, der Schutzanordnung fehle die Verhältnismässigkeit.

6.

6.1

Die KDK

gelangte in ihrem Gutachten zum Schluss, das Ökonomiegebäude sei Teil eines

bestehenden Ensembles von hoher Qualität und ein wichtiger verkehrs- und

wirtschaftsgeschichtlicher Zeuge, u. a. aufgrund der Postpferdestallungen

für den "Rigikurs" Zürich-Horgen-Luzern. Als Nebengebäude des überkommunal

eingestuften Gasthofs komme ihm im Ensemble ein wichtiger Situationswert zu.

Zusammen würden sie ein untrennbares Ensemble bilden. Dieses besteche durch

seine hohe situative Qualität und den grossen Identifikationswert. Mit dem

Abriss des Ökonomiegebäudes würde ein "spezifischer Ort" zerstört

werden.

6.2

Unter

Berücksichtigung der Begutachtung durch die KDK und aufgrund deren ergänzenden

historischen Abklärungen gelangte die Baudirektion zusammengefasst zum

Ergebnis, das aus dem Gasthof und dem Ökonomiegebäude bestehende Ensemble liege

an der Kreuzung der Verbindungsstrassen G–H und I–J, einem Verkehrsweg von

nationaler Bedeutung. Der Gasthof habe zudem einst als Postbüro und

Kulturzentrum gedient. Historisches Kartenmaterial belege, dass Gasthof und

Ökonomiegebäude allein standen und als ehemalige Station an der Strecke die

Strassenkreuzung markierten. Zusammen würden sie ein Ensemble von hohem

Situationswert bilden.

Das Ökonomiegebäude präsentiere sich als ein in Firstrichtung

parallel zur Strasse gerichtetes, stattliches Gebäude mit Satteldach über einem

gemauerten und verputzten Erdgeschoss und einem hölzernen Gerüstbau mit

Bretterverschalung als Obergeschoss. Bemerkenswert sei das Sparrendach mit

verschraubten Zangenbindern, dessen Konstruktionsweise für seine Zeit

einzigartig sei. Dessen mächtiges Volumen und die Giebelfassade nähme von der Seite I

betrachtet eine wichtige Stellung im Strassenraum ein. Es sei zu vermuten, dass

die Stallungen teilweise für den Postkutschenbetrieb genutzt worden seien.

In Anbetracht der zahlreichen inneren Umbauten qualifizierte

es den Eigenwert des Ökonomiegebäudes als durch das äussere Erscheinungsbild

samt Hocheinfahrt und Stützmauer sowie durch die bauzeitlich erhaltene

Dachkonstruktion bestimmt. Der Ensemblecharakter ergebe sich schlüssig aus der

gleichen Eigentümerschaft, durch die von dieser entsprechend ihrer jeweiligen,

wechselnden Haupt- und Nebeneinkünfte vorgenommen Nutzung sowie durch die Nähe

und hierarchische Eingliederung zum Gasthaus. Zusammen würden sie ein Ensemble

hoher ortsbaulicher Qualität bilden, welches ein wichtiger baulicher sowie

wirtschafts- und verkehrshistorischer Zeuge sei.

6.3

Das

Baurekursgericht verneinte gestützt auf die Akten und die Ergebnisse des

Augenscheins – im Gegensatz zur Baudirektion – eine wichtige Zeugenschaft mit

Bezug auf den Eigenwert der strittigen Baute. Es sprach dem weitgehend im

Original erhaltenen Dachstuhl eine Bedeutung sowohl für sich allein betrachtet

als auch in Bezug auf einen funktionalen Zusammenhang zwischen dem

Ökonomiegebäude und dem Gasthof ab. Eine verkehrs- und

wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft, insbesondere aufgrund der Unterbringung

von Postpferden, beurteilte es als nicht mehr ablesbar. Insgesamt ging es von

einem "eher geringen" Eigenwert der Baute aus.

Zum Situationswert erwog das Baurekursgericht

zusammengefasst, der Gasthof werde zusammen mit der streitbetroffenen

Ökonomiebaute optisch als Einheit wahrgenommen und präge die Strassenkreuzung

am Eingang des Dorfs seit über einem Jahrhundert in erheblichem Mass. Die

Gebäudegruppe bilde einen prägnanten Bezugspunkt an der durch das Dorf

verlaufenden "G-Passstrasse". Seine raumprägende Wirkung im

Strassenraum entfalte der Gasthof insbesondere mit dem traufseitig zur Strasse

angeordneten Ökonomiegebäude und dessen grossen, geschlossenen Dachfläche. Ohne

Letzteren würde eine komplett neue Situation entstehen und der Erinnerungswert

stark beeinträchtigt. Die bisherigen äusseren Veränderungen seien für das

Ortsbild von untergeordneter Bedeutung und ständen einer Unterschutzstellung

nicht entgegen. Die starke Veränderung der Umgebung mache den Erhalt des

einzigen historischen Gefüges am Dorfeingang praktisch unverzichtbar. Dieses

bilde nach wie vor einen wichtigen Blickfang.

6.4

Diese Einschätzung

wird durch die Fotodokumentation des Augenscheins der Vorinstanz und durch die

weiteren in den vorinstanzlichen Akten enthaltenen Fotografien und Unterlagen bestätigt.

Auf die Erwägungen des Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ein weiterer Augenschein

ist nicht erforderlich (vgl. BGr, 8. November 2010,1C_192/2010,

E. 3.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

6.4.1

Zentral ist vorliegend für die Bejahung eines hohen Situationswerts die Stellung

des Ökonomiegebäudes in seiner Umgebung als Ensemble zusammen mit dem bereits

geschützten Gasthof. Zwar wurde das Ökonomiegebäude mit Baujahr 1881 erst rund

dreissig Jahre nach dem Gasthof erstellt. Doch gibt es nach

der Rechtsprechung neben einheitlich geplanten Gebäudeensembles auch solche,

welche – wie vorliegend – historisch gewachsen sind (VGr, 26. Januar 2011,

VB.2010.00472, E. 6.2). Die beiden Bauten bestehen immerhin seit

knapp 140 Jahren an prominenter Lage an der Strassenkreuzung zweier Verbindungsstrassen

am südöstlichen Dorfeingang der Passstrasse. Auch wenn zwischenzeitlich weiter

südlich am Dorfrand eine Siedlung entstanden ist, prägen die beiden Bauten nach

wie vor das Bild der Strassenkreuzung beim Dorfeingang. Das Baurekursgericht hat

die Veränderungen der Umgebung zu Recht nicht als den Situationswert schmälernd

beurteilt. Im Gegenteil hat es darauf hingewiesen, dass die beiden Bauten in

diesem Dorfbereich die letzten noch bestehenden historischen sind. Dass das

Ökonomiegebäude nicht aus jeder Perspektive sichtbar, sondern vom Gasthof

teilweise verdeckt ist, ändert daran nichts. So steht dieses unmittelbar

nördlich neben Letzterem an der Passstrasse und weist zudem eine stattliche

Grösse auf. Bei dieser Ausgangslage kann ohne Weiteres von einer

Ensemblewirkung gesprochen werden.

6.4.2

Hinsichtlich der Beurteilung des Situationswerts und damit einer wichtigen

Zeugenschaft ist weder erforderlich, dass das Ökonomiegebäude in der Region

einmalig wäre noch dass es in architektonischer Hinsicht besonders

hervorstechen würde. Ein wichtiger Zeuge kann sowohl Landschaften

als auch Siedlungen wesentlich mitprägen. Der Wert des Objekts ergibt sich

aus seiner Stellung in der Umgebungsstruktur umittelbar neben dem

denkmalgeschützten Gasthof (vgl. E. 5.1). Dass die Vorinstanz den

Eigenwert des Ökonomiegebäudes aufgrund einer architektonischen bzw. verkehrs-

und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung als "eher gering"

beurteilte, steht dieser zutreffenden Einschätzung ebenfalls nicht entgegen.

Wesentlich ist, dass die Bauten als Ensemble den Charakter

und die Identität eines Orts massgeblich bestimmen und diesem eine besondere

Wertigkeit geben (vgl. VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2).

6.4.3

Insgesamt hat das Baurekursgericht dem Ökonomiegebäude

zu Recht aufgrund seiner Ensemblewirkung und Stellung an dieser landschaftlich

und historisch regional bedeutsamen Lage auf der Passhöhe einen hohen

Situationswert zugestanden und eine wichtige Zeugenschaft bejaht. Wie hoch der

Eigenwert einzuschätzen ist, bedarf keiner weiteren Klärung. Auch wenn man –

wie das Baurekursgericht – nur von einem geringen Eigenwert ausgeht, ändert

dies nichts am Ergebnis. Im Übrigen hat sich das Baurekursgericht in seinem

Entscheid ausreichend mit den Umständen befasst und

seine Beurteilung nachvollziehbar begründet. Eine Verletzung der

Begründungspflicht oder Kognition ist nicht ersichtlich. Damit erweisen sich

die Rügen betreffend die Bejahung der Schutzwürdigkeit als unbegründet, und es

bleibt die Verhältnismässigkeit des Schutzumfangs zu prüfen.

7.

7.1

Die

Qualifikation des Streitobjekts als "wesentlich mitprägendes Element"

für die Umgebung und damit die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht

zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und

§ 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der

Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende

öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch

VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Eine solche Interessenabwägung

ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage.

Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine

Überprüfung der Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als

rechtmässig erweist (§ 50 VRG; VGr, 17. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3.4; 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).

7.2

Gutachten der Denkmalpflegekommission wurde der Grundcharakter des Gebäudes als

erhaltenswert beurteilt und der Schutz der Aussenhülle inklusive Dach sowie der

bestehenden Tragstruktur empfohlen. Der Grundcharakter des Gebäudes müsse auf

jeden Fall erhalten bleiben. Die Schaffung weiterer Tür- und Fensteröffnungen

an der Westfassade sowie Dachaufbauten auf der westlichen,

strassenabgewandten Dachfläche schloss sie insbesondere in Form von

Lukarnen, Ochsenaugen und Schleppgauben nicht aus. Weiter führte sie aus, im

Innern seien in den letzten Jahrzehnten tiefgreifende Veränderungen vorgenommen

worden. Den Eigenwert der Baute betrachtete die KDK daher als auf das Äussere

beschränkt, weshalb sie bei einer sorgfältigen Planung eine zeitgemässe

Umnutzung für möglich hielt.

7.3

In Ziff. II der angefochtenen

Verfügung hat die Baudirektion den Schutzumfang folgendermassen festgelegt:

"Gebäudeäusseres

– Zu erhalten sind:

Die Fassaden mit der Gliederung in verputztes Sockelgeschoss und

verbretterte Obergeschosse samt den Fenstern und Türöffnungen und deren

Einfassungen.

Die ungestörten, mit Ziegeln eingedeckten Dachflächen samt den

Dachflächen über der Hocheinfahrt.

Die Anbauten unter dem Vordach zwischen

der hangseitigen Stützmauer und der Westfassade (ohne Hocheinfahrt), der Anbau

an der Südfassade, die Fluchttreppe an der Ostfassade und das Vordach an der

Nordfassade können ersatzlos entfernt werden.

In Absprache

mit der kantonalen Denkmalpflege sind in der westlichen, strassenabgewandten

Dachfläche dachbündig eingesetzte Belichtungsöffnungen denkbar.

Gebäudeinneres

– Zu erhalten sind:

Die tragende Primärkonstruktion bestehend aus den tragenden Decken und

Wänden und dem Dachstuhl.

Sofern die

Tragfähigkeit des Dachstuhls nicht beeinträchtigt wird, können die Bundbalken

(...) in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege höher gesetzt werden.

Umgebung

– Zu erhalten sind:

Die hangseitige, parallel zur westlichen Trauffassade des

Ökonomiegebäudes verlaufende Natursteinstützmauer samt der Hocheinfahrt."

7.4

Das

Baurekursgericht beurteilte das öffentliche Interesse aufgrund des hohen

Situationswerts der Baute zu Recht als sehr gross. Es erwog sodann, dass nur

der Schutz der (noch) erhaltenen Bausubstanz und Ausgestaltung das

Erscheinungsbild und damit den Erhalt des hohen Situationswerts garantieren

könne. In der Folge beurteilte es eine Unterschutzstellung der Fassaden und des

Dachs sowie der tragenden Elemente im Gebäudeinneren als verhältnismässig.

7.4.1

Das

Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk sei

grundsätzlich als Ganzes zu betrachten. Daher kann der Schutz einzelner

Bauteile nicht ohne Rücksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Äusserem

beurteilt werden, und die Schutzwürdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere

auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. März 2010,

1C_543/2009, E. 2.3; BGE 118 Ia 384 E. 5e; Ia 261 E. 5b).

So besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Unterschutzstellung

des Innern, wenn dessen Veränderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstören

sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterstellung

stark beeinträchtigen würde (vgl. zum Ganzen BGr,1P.79/2005 vom 13. September

2005.

E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83). Dies trifft auf die

tragenden Elemente im Inneren ohne Weiteres zu, auch wenn diese nicht mehr

vollständig aus Originalbauteilen bestehen. Auf die Erwägung des

Baurekursgerichts, wonach sich diese mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild

auswirken und lediglich deren Erhalt die Bewahrung dessen ursprünglichen

Charakters garantiert, kann vollumfänglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung

mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zudem wird die bisherige Nutzung

durch die Unterschutzstellung nicht beeinträchtigt, und eine sinnvolle

wirtschaftliche Nutzung des Objekts bleibt weiterhin möglich. Diesbezüglich

kann im Weiteren ebenfalls auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

7.4.2

Nachdem das Baurekursgericht den Eigenwert gesamthaft betrachtet als

"eher gering" beurteilt hat (vgl. oben E. 6.3), begründete es

nicht nachvollziehbar, weshalb der Schutz des Dachs und der Fassaden weiter

gefasst werden soll als im Gutachten empfohlen. Zwar sind das Dach und die Fassaden

die das Bild am stärksten prägenden Elemente und tragen massgeblich zum hohen

Situationswert bei. Es ist notorisch, dass die geschlossene Dachfläche von

grosser Bedeutung ist. Weshalb auch der strassenabgewandte, gegen Westen

ausgerichtete Teil des Dachs zugunsten der Belichtungssituation keine über

dachbündige hinausgehende Änderungen erfahren dürfte, ist jedoch aus den Akten

nicht ersichtlich. Dass die Vorinstanzen diesbezüglich ohne Begründung vom

Gutachten abgewichen sind und den Schutzumfang weiter ausgedehnt haben, erweist

sich als unverhältnismässig. Daher ist auch – wie im Gutachten empfohlen – die

Schaffung von Dachaufbauten, insbesondere in Form von Lukarnen, Ochsenaugen und

Schleppgauben auf der westlichen, strassenabgewandten Dachfläche in Absprache

mit der Denkmalpflege denkbar, und der Schutzumfang ist in diesem Sinn zu

reduzieren.

7.4.3

Das Gleiche gilt bezüglich der Westfassade, welcher das Gutachten keinen

Eigenwert zugesprochen hat. Der kategorische Ausschluss von Änderungen ist hier

ebenfalls nicht verhältnismässig, zumal die Fassade nicht nur auf der West-

sondern auch auf der Strassenseite bereits mehrfach Veränderungen erfahren hat.

Zu erhalten ist die charakteristische Gliederung in verputztes Sockelgeschoss

und verbretterte Obergeschosse. Abgesehen davon ist jedoch – ebenfalls dem

Gutachten entsprechend – die Schaffung von weiteren Tür- und Fensteröffnungen an der Westfassade in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege

zuzulassen.

7.4.4

Ebenfalls von aussen bzw. vom Strassenraum gut sichtbar sind die

Natursteinstützmauer und die Hocheinfahrt; beide haben eine massgebliche

Wirkung auf das Erscheinungsbild. Deren fehlender Eigenwert fällt dagegen nicht

wesentlich ins Gewicht. Damit erweist sich deren Schutz als verhältnismässig.

Dass sich das Baurekursgericht dazu in seinen Erwägungen zur

Unterschutzstellung nicht explizit geäussert und diese im Augenscheinprotokoll

nicht detailliert dokumentiert hat, stellt im Übrigen noch keine

Gehörsverletzung dar.

7.4.5

Insgesamt

werden damit die Interessen der Bauherrschaft angesichts des grossen

öffentlichen Erhaltungsinteresses ausreichend gewahrt. Andere öffentliche

Interessen treten hinter dieses zurück. Zusammenfassend ist die Beschwerde

teilweise gutzuheissen und Dispositiv-Ziffer I des Entscheids

des Baurekursgerichts vom 10. Juli 2018 aufzuheben und die Verfügung der

Baudirektion vom 6. Dezember 2017 in Dispositiv-Ziffer II

Absatz 4 wie folgt neu zu fassen:

"In Absprache mit der kantonalen

Denkmalpflege ist die Schaffung von weiteren Tür- und Fensteröffnungen sowie

von Dachaufbauten insbesondere in Form von Lukarnen, Ochsenaugen und

Schleppgauben an der Westfassade sowie auf der westlichen, strassenabgewandten

Dachfläche denkbar." Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss sind die

Gerichtskosten zu drei Vierteln dem unterliegenden Beschwerdeführer und zu

einem Viertel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 VRG). In

Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts sind

die Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'650.- zu drei Vierteln

dem Beschwerdeführer und zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.

Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht dem Beschwerdeführer bei diesem Ergebnis von

vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin und dem

Mitbeteiligten stehen in dieser Konstellation praxisgemäss keine

Entschädigungen zu und wurden auch nicht beantragt (vgl. VGr, 9. Januar

2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3,

Plüss, Kommentar zum VRG, § 17 N. 51).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer I

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Juli 2018 aufgehoben, und die

Verfügung der Baudirektion vom 6. Dezember 2017 wird in

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer II Absatz 4 wie folgt neu gefasst:

"In

Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege ist die Schaffung von weiteren Tür-

und Fensteröffnungen sowie von Dachaufbauten insbesondere in Form von Lukarnen,

Ochsenaugen und Schleppgauben an der Westfassade sowie auf der westlichen,

strassenabgewandten Dachfläche denkbar."

Abänderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts

werden die Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 5'650.- zu drei

Vierteln dem Beschwerdeführer und zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

Im Übrigen

wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 130.-- Zustellkosten,

Fr. 4'130.-- Total der Kosten.

Die Kosten werden zu drei Vierteln dem

Beschwerdeführer und zu einem Viertel der Beschwerdegegnerin auferlegt.

Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

Mitteilung an …