Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00540

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2018.00540

Urteil

der 3. Kammer

vom 9. Januar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter

Martin Bertschi, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Gemeinderat der Stadt Zürich, vertreten durch den Stadtrat,

dieser vertreten durch RA D,

2. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft E-Strasse 01, nämlich:

1.1 F,

1.2 Einfache Gesellschaft G, nämlich:

1.2.1. H,

1.2.2. I,

1.3 J,

1.4 K,

Nr. 1 Zustelladresse: STWEG E-Strasse 01,

2. Einfache Gesellschaft L, nämlich:

2.1 M,

2.2 N,

Nr. 2 vertreten durch RA O,

3.1 P,

3.2 Q,

vertreten durch RA W,

Mitbeteiligte,

betreffend Nutzungsplanung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss des Gemeinderats vom 30. November 2016

wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991

(BZO) teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die

Teilrevision (im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen

am 5. Juli 2017. Mit der BZO 2016 wurden die Grundstücke Kat.-Nrn. 02,

06 und 03 (E-Strasse 01 sowie R-Strasse 04 und 05) der Wohnzone W4

(statt wie bisher W3) zugeteilt.

Erwägungen

II.

Gegen den Festsetzungsbeschluss erhoben A und B,

Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 06 (R-Strasse 1), Rekurs an das

Baurekursgericht. Materiell beantragten sie im Wesentlichen, der

Festsetzungsbeschluss sei insoweit aufzuheben, als im Objekt "Baugruppe 5.5

im Geviertsbereich R-Strasse/T-Strasse" gemäss Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und insbesondere auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 02–03 eine Wohnzone W4 festgesetzt worden sei.

Die Vorinstanz sei einzuladen, die Festsetzung einer Kernzone zu prüfen und

gegebenenfalls vorzunehmen. Das Baurekursgericht zog die Eigentümerschaft der

Grundstücke Kat.-Nrn. 02 bzw. 03, die Mitglieder der

Stockwerkeigentümerschaft E-Strasse 01 sowie der einfachen

Gesellschaft L, als Mitbeteiligte in das Rekursverfahren ein. Mit

Entscheid vom 13. Juli 2018 wies es den Rekurs ab, soweit es auf ihn

eintrat.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am

6.

September 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den folgenden

materiellen Anträgen (im Original teilweise hervorgehoben):

"- Unter

Aufhebung des angefochtenen Entscheides der Vorinstanz sei in Gutheissung der

Beschwerde der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderats vom 30. November

2016.

zur Teilrevision der BZO Stadt Zürich (und damit der entsprechende

Genehmigungsentscheid [...]) im nachbezeichneten Umfang aufzuheben:

- Die

Festsetzung einer Wohnzone W4 (anstelle W3 bestehend) auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 06 (Beschwerdeführende) sowie auf weiteren benachbarten

Grundstücken gemäss Objekt "ISOS Baugruppe 5.5 im Geviertsbereich R-Strasse/T-Strasse "

– insbesondere Kat.-Nrn. 02, 03 – zwischen E-, S-, T- und R-Strasse;

- unter

Einladung an die Vorinstanz, die Zuweisung einer diesbezüglichen Kernzone in

geeignetem Umfang an geeigneter Stelle

a)

bundesrechtskonform zu prüfen und

b)

allenfalls in geeigneter Ausgestaltung festzusetzen."

In prozessualer Hinsicht beantragten A und B, die

Vorinstanz (recte: der Gemeinderat der Stadt Zürich) sei einzuladen, sämtliche

Akten sowie sämtliche aktenmässig erhobenen Ergebnisse der angeblich

durchgeführten materiellen Überprüfungen und Untersuchungen hinsichtlich einer ISOS-konformen

Zonierung im Bereich der genannten ISOS-Baugruppe 5.5 zu edieren,

zumindest aber diejenigen, die sich auf die Grundstücke Kat.-Nrn. 02–03

bezögen. Die Kosten und eine Parteientschädigung seien den Vor­instanzen

aufzuerlegen.

Das Baurekursgericht beantragte in seiner Vernehmlassung

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In den

Beschwerdeantworten beantragte der Gemeinderat der Stadt Zürich (Beschwerdegegner 1;

im Folgenden: Gemeinderat) Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten von A und B und die Baudirektion Kanton Zürich

(Beschwerdegegnerin 2) Abweisung der Beschwerde. Die Stockwerkeigentümerschaft

E-Strasse 01 verzichtete stillschweigend, die einfache Gesellschaft L

ausdrücklich auf eine Stellungnahme. A und B sowie der Gemeinderat hielten in

Replik und Duplik an ihren Anträgen fest, während die Baudirektion Kanton

Zürich stillschweigend auf eine Duplik verzichtete. In einer Stellungnahme zur

Duplik führten A und B aus, dass diese nicht hinreichend substanziiert sei. Der

Gemeinderat verzichtete stillschweigend auf eine Stellungnahme hierzu.

Mit Eingaben vom 15. Februar und 8. März 2019

ersuchten N und Q, Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 09 (T-Strasse 07),

um Beiladung als Mitbeteiligte. Das Verwaltungsgericht räumte den Parteien und

Mitbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme ein, worauf sich A und B sowie der

Gemeinderat vernehmen liessen und mitteilten, keine Einwände gegen eine

Beiladung zu haben. Mit Präsidialverfügung vom 23. April 2019 nahm das

Verwaltungsgericht Vormerk vom Beiladungsgesuch, mit Präsidialverfügung vom 26. Juli

2019.

wurden N und Q als Mitbeteiligte 3.1 und 3.2 in das Verfahren

aufgenommen. In der Folge nahmen sie Einsicht in die Verfahrensakten, ohne sich

inhaltlich zu äussern.

Entsprechend dem Verfahrensantrag A und Bs setzte das

Verwaltungsgericht mit Präsidialverfügung vom 21. Juni 2019 dem

Gemeinderat Frist zur Einreichung sämtlicher allfällig vorhandener Akten, die

Auskunft über die materielle Berücksichtigung des konkreten ISOS-Eintrags Baugruppe 5.5

(Fluntern) bei der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 30. November

2016.

geben könnten, unter Vorbehalt der internen Akten. Hierauf reichte der

Gemeinderat mit einer Stellungnahme vom 18. Juli 2019 weitere Unterlagen

ein. Hierzu reichten A und B am 6. September 2019 eine Stellungnahme ein, zu

der sich der Gemeinderat am 2. Oktober 2019 wiederum vernehmen liess.

Darauf antworteten A und B mit einer Stellungnahme vom 4. November 2019,

worauf der Gemeinderat am 18. November 2019 mitteilte, er halte an seinen

Anträgen und Ausführungen fest.

Mit Eingabe vom 2. Oktober 2019 reichten A und B weitere

Unterlagen ein. Dazu nahm der Gemeinderat am 24. Oktober 2019 wiederum Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

1.2

Nach § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zu Rekurs

und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und

ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Änderung oder Aufhebung hat.

1.2.1

Die Beschwerdeführenden beantragen die Aufhebung der Wohnzone W4 sowie

die Prüfung und gegebenenfalls die Festsetzung einer Kernzone im Gebiet der Baugruppe 5.5

(Fluntern) gemäss ISOS (Band 6.2: Stadt Zürich, Kreise 7–12, Bern

2016, S. 291), zu dem auch ihre eigene Parzelle Kat.-Nr. 06 gehört.

Mit Blick auf die Rekurs- und Beschwerdelegitimation ist zunächst zu prüfen, ob

dieser Antrag im Verfahren gegen die streitige Teilrevision der Bau- und

Zonenordnung grundsätzlich zulässig ist (E. 1.2.2–1.2.5); sodann ist zu

klären, ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, was sich der

Frage nach der materiellen Beschwer der Beschwerdeführenden zuordnen lässt (E. 1.2.6–1.2.8).

1.2.2

Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen eine Teilrevision der Bau-

und Zonenordnung. Damit können sich die Beschwerdeführenden nicht auf die

Praxis abstützen, wonach Grundeigentümer bei einer Totalrevision der

Nutzungsplanung die Überprüfung der ihre Parzellen betreffenden Anordnungen

selbst dann verlangen können, wenn die bisherige Ordnung beibehalten wird (vgl.

Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 21 N. 69 mit Hinweisen).

1.2.3

Grundeigentümer können unter Berufung auf die Eigentumsgarantie (Art. 26

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) eine Überprüfung und

Anpassung des Nutzungsplans in Bezug nicht nur auf ihr eigenes Grundstück,

sondern auch auf benachbarte Grundstücke verlangen, wenn sich die Verhältnisse

im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979.

(RPG) erheblich geändert haben (BGE 127 I 103 E. 6b;

120.

Ia 227 E. 2d; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N. 23). Voraussetzung ist ein

unmittelbarer Bezug zur Nutzung des eigenen Grundeigentums (BGr, 6. Dezember

2013, 1C_598/2013, E. 2; 10. Oktober 2006, 1P.371/2006, E. 1.6.3).

1.2.4

Die bisherige Wohnzone W3 im fraglichen Gebiet wurde mit der Bau- und

Zonenordnung vom 24. November 1999 letztmals festgesetzt. Nach Ablauf des

Planungshorizonts (der gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG für Bauzonen 15 Jahre

beträgt) sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und

nötigenfalls anzupassen (BGr, 1. November 2017, 1C_245/2017, E. 4.4

mit Hinweisen). Nach über 15 Jahren musste somit die Bau- und Zonenordnung

überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Welche Zonierungen die

Grundeigentümer – soweit ein unmittelbarer Bezug zur Nutzung des eigenen

Grundeigentums besteht – deswegen im Rechtsmittelverfahren beantragen dürfen,

braucht hier nicht allgemein entschieden zu werden (sinngemäss ebenso VGr,

7.

März 2019, VB.2018.00415, E. 3 [nicht unter www.vgrzh.ch

publiziert]).

1.2.5

Die Beschwerdeführenden stützen ihren Antrag auf das ISOS. Die Stadt

Zürich wurde mit Verordnungsänderung vom 24. August 2016 (in Kraft seit

1.

Oktober 2016 [AS 2016, 3177]) "als Stadt" inventarisiert bzw.

in den Anhang der Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinventar

der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR 451.12) aufgenommen. Mit

der Inventarisierung der Stadt Zürich liegt eine massgebliche Veränderung im

Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Das ISOS bildete zwar keine

Grundlage für die Revision der Bau- und Zonenordnung, doch konnte der damals

vorliegende Entwurf der Inventarisierung im Rahmen der Revision berücksichtigt

werden (vgl. Stadt Zürich, Ergänzung des Erläuterungsberichts zur

BZO-Teilrevision 2014 betreffend Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz von nationaler Bedeutung [ISOS], Stadtratsbeschluss Nr. 387/2016

vom 11. Mai 2016 [im Folgenden: Erläuterungsbericht BZO/ISOS]). Wenn aber

die Anforderungen des ISOS bereits Gegenstand des Revisionsverfahrens waren,

können gestützt darauf erhobene Rügen im Rechtsmittelverfahren gegen die BZO

2016.

vorgebracht werden. Dabei kann weiterhin offenbleiben, ob auf Anträge im

Rechtsmittelverfahren nur insoweit einzutreten ist, als die Betreffenden sie

bereits im Einwendungsverfahren vorbrachten (VGr, 7. März 2019,

VB.2018.00415, E. 3.3 f.). Die Nichteinhaltung dieses allfälligen

Erfordernisses kann jedenfalls den Beschwerdeführenden nicht entgegengehalten

werden: Die öffentliche Auflage gemäss § 7 Abs. 2 PBG dauerte vom

24.

Oktober bis zum 24. Dezember 2013 (Stadt Zürich, Teilrevision der

Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich, Erläuterungsbericht nach Art. 47

RPV, Zürich 2014, Ziff. 6.1 [im Folgenden: Erläuterungsbericht BZO]). In

diesem Zeitraum lag der Inventareintrag der Stadt Zürich nicht einmal im

Entwurf vor, weshalb die Beschwerdeführenden im erstinstanzlichen Verfahren

offenkundig keine Einwendungen darauf stützen konnten.

1.2.6

Sodann ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführenden den vom Bundesgericht

verlangten unmittelbaren Bezug zur Nutzung des eigenen Grundeigentums dartun

können. Es handelt sich um eine spezifische Ausprägung der materiellen Beschwer

in jenen Konstellationen, in denen Grundeigentümer grundsätzlich die

Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen in Bezug auf benachbarte

Grundstücke verlangen können. Generell verlangt die Anforderung der materiellen

Beschwer, dass die Beschwerde im Fall ihres Erfolgs einen von der Rechtsordnung

anerkannten, unmittelbaren, persönlichen, praktischen Nutzen für die

Beschwerdeführenden zur Folge hätte (vgl. Bertschi, § 21 N. 13 ff.).

Die Wahrnehmung öffentlicher Interessen genügt nicht (mit Bezug auf die

Nutzungsplanung: BGr, 6. Dezember 2013, 1C_598/2013, E. 2; BGE

120.

Ia 227 E. 2d), ebenso wenig ein ideell motiviertes

Engagement (Bertschi, § 21 N. 20). Ungeachtet dessen, dass das

Vorliegen der Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen festzustellen ist, haben

die Rechtsuchenden ihre Legitimation zu substanziieren, soweit sie nicht

offensichtlich ist (Bertschi, § 21 N. 38 mit Hinweis).

1.2.7

Die Beschwerdeführenden beantragen die Prüfung und allfällige Festsetzung

einer Zonierung, welche die baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück

einschränken dürfte. Soweit sie sich auf den Ortsbildschutz berufen, stützen

sie sich auf ein öffentliches Interesse, was für die Rechtsmittellegitimation

nicht ausreicht (vgl. BGE 116 Ia 433 E. 2b). Sodann stellen sie

einen Bezug zur Nutzung ihres Grundstücks her, indem sie geltend machen, der

Verzicht auf den adäquaten nutzungsplanerischen Schutz vermindere den Wert

ihres Grundstücks, und die Festsetzung der Wohnzone W4 setze dieses und

die Nachbargrundstücke einem wesentlichen Erneuerungs- und Umgestaltungsdruck

und damit einer Beeinträchtigung des Werts aus. Damit haben sie allerdings

nicht genügend substanziiert, dass die angefochtene Anordnung in ihre

schutzwürdigen Interessen eingreift: Selbst wenn man davon ausgeht, dass die

Bewahrung eines historischen Ortsbilds sich positiv auf den Wert eines sich im

betreffenden Gebiet befindlichen Grundstücks auswirken kann, wird hier nicht

deutlich, weshalb ein ganzes Geviert – das aber nicht die gesamte Baugruppe 5.5

(Fluntern) gemäss ISOS umfasst – der Kernzone zugeteilt werden muss, um den

Wert der Liegenschaft der Beschwerdeführenden zu erhalten. Die

Beschwerdeführenden setzen sich auch nicht damit auseinander, weshalb die

bestehenden Denkmalschutzmassnahmen und Inventarisierungen hierfür nicht

ausreichen. Schliesslich ist wenig plausibel, dass die Festsetzung der Wohnzone W4

einen zusätzlichen Erneuerungs- und Umgestaltungsdruck mit sich bringe, stellt

doch die die Umzonung von der Wohnzone W3 in die Wohnzone W4 eine

grundsätzlich technische Anpassung dar: Die Geschosszahlen der Wohnzonen W3–W5

(und teilweise auch der Wohnzone W2) erhöhen sich, weil das bisherige

anrechenbare Untergeschoss durch ein Vollgeschoss ersetzt wird

(Erläuterungsbericht BZO, Ziff. 7.3.1; VGr, 7. März 2019,

VB.2018.00415, E. 4.2.2).

1.2.8

Die Beschwerdeführenden würden jedoch aus der Festsetzung einer Kernzone

deswegen einen Nutzen ziehen, weil die Kernzonenvorschriften eine Vergrösserung

der Bauhöhe und -volumen auf Parzellen in der Nähe des Grundstücks der

Beschwerdeführenden verhindern können, und dies unabhängig davon, ob die

dortigen bestehenden Bauten unter Schutz gestellt werden (§ 50 Abs. 3 PBG; Art. 25 ff. BZO 2016). Insofern haben sie ein schutzwürdiges

Interesse an der Festsetzung einer Kernzone (vgl. auch BGr, 6. Dezember

2013, 1C_598/2013, E. 2.2).

1.3

Allenfalls

sind die Beschwerdeführenden zusätzlich zur Erhebung der Gemeindebeschwerde

nach § 151 Abs. 1 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 legitimiert

(in der Fassung vom 1. September 2003 [OS 58, 289, 332], aufgehoben durch

Anhang Ziff. 1 des Gemeindegesetzes vom 20. April 2015, in Kraft seit

1.

Januar 2018 [LS 131.1; OS 72, 183, 222 f.]). Gemäss der

intertemporalrechtlichen Praxis des Verwaltungsgerichts werden

Gemeindebeschwerden, die sich gegen vor dem 1. Januar 2018 ergangene

kommunale Akte richten, auch vom Verwaltungsgericht noch nach altem

Verfahrensrecht behandelt (eingehend VGr, 7. März 2018, VB.2017.00846, E. 1.3;

weiter VGr, 25. April 2018, VB.2017.00642, E. 1.2; VGr, 7. März

2018, VB.2017.00580, E. 1.2). Der Beschwerdegegner 1 hat die

Teilrevision der Bau- und Zonenordnung am 30. November 2016 und damit noch

Dispositiv

unter der Herrschaft des alten Gemeindegesetzes beschlossen. Demnach reicht

auch vor Verwaltungsgericht die Stimmberechtigung in der betreffenden Gemeinde

für die Legitimation aus. Aus den Akten ergibt sich allerdings nicht, ob

zumindest eine der beschwerdeführenden Personen zu diesem Zeitpunkt und seither

in der Stadt Zürich stimmberechtigt war. Weil die Legitimation ohnehin gegeben

ist, kann diese Frage hier offenbleiben.

1.4 Die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist somit

einzutreten.

1.5 Gemäss dem

Hauptantrag betrifft das vorliegende Verfahren die Festsetzung einer Wohnzone W4

im Geviert zwischen E-, S-, T- und R-Strasse. Der Streitgegenstand umfasst

somit nicht das ganze Gebiet der ISOS-Baugruppe 5.5 (Fluntern) und auch

das genannte Geviert nur insoweit, als es der Wohnzone W4 zugeteilt werden

soll, unter Ausklammerung der Bereiche, die der Zone für öffentliche Bauten Oe3

sowie der Erholungszone E1 zugewiesen wurden.

2.

2.1 Das ISOS

stützt sich auf das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und

Heimatschutz (NHG; SR 451). Dieses bezweckt unter anderem, das heimatliche

Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie die Natur- und

Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und

Pflege zu fördern (Art. 1 lit. a NHG). Zu diesem Zweck erstellt der

Bundesrat nach Anhörung der Kantone Inventare von Objekten von nationaler

Bedeutung (vgl. Art. 5 NHG); zu diesen Inventaren zählt auch das ISOS (Art. 1

VISOS). Mit der Aufnahme eines Ortsbilds ins ISOS wird dargetan, dass es in

besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug

von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche

Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der

ungeschmälerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei Erfüllung einer

Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder

höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6

Abs. 2 NHG). Dies gilt jedoch – wie sich aus dem Wortlaut der Bestimmung

ergibt – nur bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar. Bei der

Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – und damit insbesondere im

Bereich der Nutzungsplanung – wird der Schutz von Ortsbildern demgegenüber in

erster Linie durch kantonales und kommunales Recht sichergestellt. Das ISOS ist

für die kantonale und kommunale Raumplanung indes nicht bedeutungslos. Das

Bundesgericht misst ihm die gleiche Bedeutung zu wie Sachplänen und Konzepten

im Sinn von Art. 13 RPG; ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4

RPG und Art. 4a VISOS im Rahmen der kantonalen Richtplanung und damit

aufgrund der Behördenverbindlichkeit von Richtplänen (Art. 9 Abs. 1

RPG) auch im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung zu berücksichtigen (zum

Ganzen BGr, 24. August 2016, 1C_488/2015, E. 4.3 und 4.5.3 ff.;

BGE 135 II 209 E. 2.1; VGr, 13. Juli 2017, AN.2016.00001, E. 2.4.3).

Der kantonale Richtplan hält die Gemeinden dazu an, im Rahmen der

Nutzungsplanung dem ISOS Rechnung zu tragen, wobei der Schutz von Ortsbildern

auf kommunaler Stufe in erster Linie durch Kernzonen und detaillierte

Kernzonenpläne zu erfolgen hat (Kanton Zürich, Richtplantext, Stand:

22. Oktober 2018, Ziff. 2.4.3 lit. c [dem früheren Stand vom 18.

September 2015 entsprechend]).

2.2 Bei der

Erstellung des ISOS wurden die Ortsbilder nach einer einheitlichen

wissenschaftlichen Methode bewertet; andere Interessen wurden grundsätzlich

nicht berücksichtigt, und eine Abwägung von Schutz- und Nutzungsinteressen fand

nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem

Erlass des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die

planungs- und baurechtliche Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen

eines Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen,

namentlich auch dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende Interessen,

etwa an der Ortsentwicklung und der Verdichtung des Siedlungsgebiets,

berücksichtigt werden müssen. Diese

Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder

nur teilweise umgesetzt werden können (VGr, 7. Juni 2018,

VB.2017.00361, E. 4.2 mit Hinweis).

2.3 Die Stadt

Zürich wurde mit Verordnungsänderung vom 24. August 2016 "als

Stadt" in den Anhang der VISOS aufgenommen. Die Baugruppe 5.5

(Fluntern) umfasst im Wesentlichen das Gebiet zwischen S-, T- und R- bzw. U-Strasse

sowie den V-Platz und die Bebauung auf der nordöstlichen Seite der T-Strasse in

diesem Bereich, also ein grösseres Geviert als das streitige. Es wird wie folgt

beschrieben: "Wohnhäuser am nordwestlichen Abschnitt der T-Strasse: dichte

Bebauung in orthogonalem Strassenmuster, in mittlerem Geviert Grünraum; offene

Blockrand- und Zeilenbebauung sowie dicht gereihte Mehrfamilienhäuser meist

hinter Vorgärten von der Strasse zurückgesetzt, v. a. 1890–1920, wenige Ersatzbauten, 3. V[iertel]

20. Jh." Als Aufnahmekategorien werden A (ursprüngliche Substanz) und

B (ursprüngliche Struktur) angegeben; dem Gebiet wird eine "gewisse"

räumliche und architekturhistorische Qualität sowie Bedeutung zugesprochen; in

Bezug auf das Erhaltungsziel wird es der Kategorie "A"

zugewiesen, wonach die Substanz zu erhalten ist, was bedeutet, dass alle

Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten werden und störende

Eingriffe beseitigt werden sollen (ISOS, Band 6.2, S. 288, 291 [vgl.

auch S. 301], sowie Erläuterungen zum ISOS, a. a. O.,

S. 570).

3.

3.1 Zu prüfen ist die Rüge, der Beschwerdegegner 1

habe bei der Teilrevision der BZO das ISOS ungenügend berücksichtigt. Der

mangelnde Einbezug eines erheblichen Gesichtspunkts in eine Interessenabwägung

stellt einen Rechtsfehler dar (Christian Berz, Zur Berücksichtigungspflicht des

ISOS im kantonalen Bau- und Planungsrecht, PBG aktuell 2018/3, S. 5 ff.,

10; Pierre Tschannen in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:

Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, Zürich etc. 2019, Art. 3 N. 48).

Zu deren Behebung ist das Verwaltungsgericht nach § 50 Abs. 1 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG befugt.

3.2 In

kantonalen und kommunalen Planungsverfahren ergeben sich aus dem Natur- und

Heimatschutzgesetz keine besonderen förmlichen Anforderungen, wie den Anliegen

des ISOS Rechnung zu tragen ist. Die erforderliche Beachtung des ISOS kann

demnach in nicht förmlicher Weise erfolgen (BGr, 9. August 2016,

1C_398/2015, E. 3.2; BGE 135 II 209 E. 3). In materieller Hinsicht

bedeutet eine hinreichende Berücksichtigung des ISOS, dass die einzelnen

Einträge zu beachten und gegen allfällige entgegenstehende Interessen wie etwa

das Bedürfnis nach Wohnraum und den Grundsatz der inneren Verdichtung abzuwägen

sind. Dabei genügt es nicht, wenn die ISOS-Einträge nur wiederholt werden;

vielmehr müssen sie ernsthaft in die Überlegungen einbezogen werden. Ebenso

dürfen die entgegenstehenden Interessen nicht bloss generell angerufen werden,

sondern es muss geprüft werden, welches Gewicht ihnen unter den jeweiligen

konkreten Umständen zukommt (vgl. BGr, 29. April 2016, 1C_276/2015, E. 3.1

und 3.3.3). Gewichtig ist namentlich das Interesse am Schutz von Bauten, die in

das ISOS mit dem Erhaltungsziel A (Substanz­erhaltung) aufgenommen wurden (vgl.

BGr, 14. Dezember 2015, 1C_305/2015, E. 6.3).

3.3 Die

Beschwerdeführenden berufen sich darauf, dass das ISOS zwecks Sub­stanz­­erhaltung

die Erstellung eines Detailinventars vorsehe. Ein solches Inventar wird in den

Erläuterungen zum ISOS als eine der geeigneten Massnahmen für Gebiete mit dem

Erhaltungsziel A aufgeführt. Damit soll der Schutz durch

Dienstbarkeitsverträge und Beiträge der öffentlichen Hand ermöglicht werden

(Erläuterungen zum ISOS, S. 571 f.). Allerdings ist den Erläuterungen

zum ISOS nach Wortlaut und Systematik nur eine entsprechende Empfehlung zu

entnehmen. Unbestrittenermassen hat die Stadt Zürich das ISOS nicht zum Anlass

genommen, ihr auf § 203 Abs. 2 PBG gestütztes kommunales Inventar der

kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte, das als Detailinventar im Sinn des

ISOS aufzufassen ist, im Bereich der Gebiete mit Erhaltungsziel A

flächendeckend zu überprüfen. Ob eine derartige Verpflichtung bestünde, kann

hier jedoch offengelassen werden, weil im vorliegenden Fall allein die

planungsrechtliche Berücksichtigung des ISOS infrage steht.

3.4 Dem

Erläuterungsbericht BZO/ISOS kann nicht entnommen werden, dass die mit dem ISOS

in Konflikt stehenden Zonierungen auf einer Abwägung unter Einbezug der

konkreten Einträge im ISOS beruhten. Ihm zufolge beschränkte sich die Stadt

Zürich im Rahmen der BZO-Revision darauf, die Übereinstimmungen und Konflikte

zwischen der BZO 2016 und dem ISOS festzustellen und kartografisch aufzuzeigen.

Für alle Konfliktfälle wird pauschal dem Interesse an der baulichen Verdichtung

der Vorzug gegeben (vgl. Erläuterungsbericht BZO/ISOS, S. 6 ff.).

3.5 Die

Dokumente, die der Beschwerdegegner 1 aufgrund der Präsidialverfügung vom

21. Juni 2019 eingereicht hat, belegen die mangelhafte Berücksichtigung

des ISOS. Es handelt sich zum einen um zwei Pläne, welche die

Übereinstimmungen und die Konflikte zwischen der BZO 2016 und dem ISOS

aufzeigen. Sie entsprechen – in starker Vergrösserung – zwei im

Erläuterungsbericht BZO/ISOS enthaltenen Karten. Zum andern handelt es sich um

eine Tabelle, die mit "Interessenabwägung unter Berücksichtigung des

ISOS" betitelt ist und sämtliche ISOS-Eintragungen für Fluntern erfasst.

Die Interessenabwägung soll sich auf die Frage beziehen, ob zur

Berücksichtigung des ISOS für die einzelnen dort aufgeführten Gebiete eine

weitergehende Planungsmassnahme gerechtfertigt sei. In einer ersten Spalte wird

festgehalten, ob die Festlegungen der BZO 2016 mit dem ISOS übereinstimmen

(wobei hier offenbleiben kann, inwieweit die Einträge in dieser Spalte

zutreffen). In zwei weiteren Spalten werden "andere Interessen"

erfasst, und in der letzten Spalte wird schliesslich das Ergebnis der

"Interessenabwägung" eingetragen. In Bezug auf 13 ISOS-Einträge wird

ein Konflikt zwischen dem ISOS und der BZO 2016 vermerkt. In diesen Fällen

findet sich in der vierten Spalte ausnahmslos die Bemerkungen

"Interessenabwägung zu Gunsten von raumplanerischen und anderen

öffentlichen und privaten Interessen" oder (dreimal)

"Interessenabwägung zu Gunsten von raumplanerischen, denkmalpflegerischen

und anderen öffentlichen und privaten Interessen", wobei mit

"denkmalpflegerischen Interessen" die Aufrechterhaltung der

städtischen Beurteilung gegenüber einer abweichenden Bewertung im ISOS gemeint

ist, wie sich auch aus den Ausführungen des Beschwerdegegners 1 in der

Stellungnahme vom 18. Juli 2019 ergibt. In sechs Fällen wird bei den

"anderen Interessen" nur die Zoneneinteilung (in der Regel W4)

vermerkt; zu diesen Fällen gehört auch die streitbetroffene Baugruppe 5.5

(Fluntern). Der Beschwerdegegner 1 hat sich also – jedenfalls in Bezug auf

das Quartier Fluntern – im Konfliktfall ausnahmslos gegen jegliche vom

ISOS angeregte Änderung entschieden, und zwar mit der stets gleichen

stereotypen Begründung, unabhängig vom Erhaltungsziel gemäss ISOS und selbst

dann, wenn ausser einer mit dem ISOS unvereinbaren Zonierung keine weiteren

entgegengesetzten Interessen vorlagen. Dies kann nur so interpretiert werden,

dass die einzelnen ISOS-Einträge nicht spezifisch geprüft und gewichtet wur­­den.

3.6 Angesichts

dessen kann offenbleiben, inwieweit die mit "21.08.2015/23.10.2017"

datierte Tabelle als Entscheidungsgrundlage diente und inwieweit sie

nachträglich ergänzt wurde. Der Beschwerdegegner 1 führt dazu aus, dass

sie im Rahmen eines Rechtsmittelverfahrens ergänzt wurde, "um die erfolgte

Interessenabwägung transparent darzustellen". Obwohl die

Beschwerdeführenden diese Frage in ihrer Stellungnahme vom 6. September

2019 aufnahmen, äusserte sich der Beschwerdegegner 1 in seiner

Stellungnahme vom 2. Oktober 2019 nur noch zur Datierung der Pläne, nicht

aber zu derjenigen der Tabelle.

3.7 Der Beschwerdegegner 1

beruft sich darauf, dass die Erhaltungsziele des ISOS nicht direkt in die

Interessenabwägung einfliessen könnten, sondern zuerst durch die Planungsbehörden

mit den kantonalen bzw. kommunalen Schutzinteressen abgestimmt, fachlich

überprüft, differenziert und konkretisiert werden müssten (so jedenfalls

Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], ISOS und Verdichtung, Bericht der

Arbeitsgruppe, Bern 2016, S. 12; Berz, S. 9). Aber auch für eine

derartige Auseinandersetzung mit dem ISOS vermag der Beschwerdegegner 1

keine genügenden Belege beizubringen.

3.8 Die Vorinstanz

und der Beschwerdegegner 1 machen geltend, dass für die BZO 2016 eine

umfangreiche und grossflächige Nutzungsplanung stattgefunden habe, weshalb die

Berichterstattung nicht parzellengenau habe erfolgen können. Das Argument

verfängt nach den obigen Erwägungen nicht, weil der Mangel im Kern nicht die

Dichte des Erläuterungsberichts BZO/ISOS, sondern die substanzielle

Berücksichtigung des ISOS betrifft. Die Anforderungen an diese dürfen

grundsätzlich nicht deshalb gesenkt werden, weil die Nutzungsplanung ein

grosses Gebiet umfasst. Andernfalls nähme das Gewicht des ISOS im umgekehrten

Verhältnis zur Ausdehnung des Planungsgebiets ab, sodass es tendenziell umso

weniger Beachtung fände, je mehr ISOS-Objekte betroffen wären bzw. je grösser

deren Ausdehnung wäre. Dies entspräche dem Zweck des Inventars offensichtlich

nicht.

3.9 Unerheblich

ist der Hinweis des Beschwerdegegners 1 darauf, dass die BZO 2016 dem

Ortsbildschutz Rechnung trage und verschiedene nutzungsplanerische Massnahmen

den Zielsetzungen des ISOS entsprächen. Dies trifft zu, doch ist entscheidend,

inwieweit der Beschwerdegegner 1 das ISOS auch dann berücksichtigt hat,

wenn die Nutzungsplanung diesem nicht ohnehin entsprach. Wie aufgezeigt, lässt

das schematische Vorgehen des Beschwerdegegners 1 in den Konfliktfällen

jegliche Bezugnahme auf das Bundesinventar vermissen.

3.10 Schliesslich

fragt sich, ob die streitige Zonierung ungeachtet der unzureichenden

Berücksichtigung des ISOS aufrechtzuerhalten wäre, wenn sich herausstellen

sollte, dass den Anliegen des ISOS mit anderweitigen Massnahmen genügend

Rechnung getragen wurde. So bringt der Beschwerdegegner 1 im

Rechtsmittelverfahren vor, dass im gesamten Gebiet der Baugruppe 5.5 (Fluntern)

44 Objekte in das kommunale Inventar der kunst- und kulturhistorischen

Schutzobjekte aufgenommen worden seien (während sich 49 Objekte nicht in diesem

Inventar finden). Zudem erwähnen Verfügungen, mit denen der Verzicht auf die

Unterschutzstellung einzelner Objekte innerhalb des fraglichen Gevierts begründet

wird, das ISOS. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Ansicht des

Beschwerdegegners 1 hinzuweisen, wonach das fragliche Gebiet des Schutzes

durch eine Kernzone nicht bedürfe, weil es keinen wichtigen Zeugen einer Epoche

im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG darstelle.

3.10.1

Eine derartige Rechtfertigung der Zonierung vom Ergebnis her kommt

allerdings unter den gegebenen Umständen für die Rechtsmittelbehörden nicht in

Betracht, weil damit der Ermessensspielraum des Beschwerdegegners 1

missachtet würde. Dieser hat nach den obigen Erwägungen noch nicht unter

ausreichender Berücksichtigung des ISOS über die Festsetzung einer Kernzone

entschieden, und seiner Abwägung dürfen die Rechtsmittel­instanzen nicht

vorgreifen.

3.10.2

Daran ändert auch nichts, dass der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29

Abs. 2 BV) gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im

Nutzungsplanverfahren bereits erfüllt ist, wenn die Motive des kommunalen

Entscheids erst in einem allfälligen Anfechtungsverfahren vorgebracht werden

(VGr, 10. Juli 2008, VB.2008.00123, E. 3.2 = RB 2008 Nr. 3 = BEZ

2008 Nr. 46). Der Beschwerdegegner 1 beruft sich auf diese Praxis im

Zusammenhang mit der Aktenedition. Aus ihr darf nicht abgeleitet werden, dass

die vorgeschriebene materielle Berücksichtigung bestimmter Gesichtspunkte erst

im Rechtsmittelverfahren erfolgen dürfte. Mit anderen Worten: Das Fehlen der

Berücksichtigung des ISOS im Rahmen der Nutzungsplanung kann nicht durch die

nachträgliche Prüfung ersetzt werden, ob das Ergebnis der Planung ­haltbar

wäre, wenn das ISOS berücksichtigt worden wäre. Dies gilt umso mehr angesichts

der eingeschränkten Prüfungsdichte bzw. Prüfungsbefugnis der

Rechtsmittelinstanzen.

3.10.3

Aus materieller Sicht läuft der Einwand des Beschwerdegegners 1, im

Ergebnis sei dem ISOS im Gebiet der Baugruppe 5.5 (Fluntern) genügend

Rechnung getragen worden, darauf hinaus, dass es (zumindest im vorliegenden

Fall) ausreiche, wenn die Berücksichtigung des ISOS einzig im Rahmen von

Denkmalschutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. c und d PBG erfolge.

Ähnlich äussert sich auch die Vorinstanz. Insoweit ist wiederum auf den

kantonalen Richtplan zu verweisen, wonach dem ISOS im Rahmen der

Nutzungsplanung Rechnung zu tragen ist, wobei der Schutz von Ortsbildern auf

kommunaler Stufe in erster Linie durch Kernzonen und detaillierte

Kernzonenpläne zu erfolgen hat (Kanton Zürich, Richtplantext, Stand: 22. Oktober

2018, Ziff. 2.4.3 lit. c). Der Schutz durch planungsrechtliche

Massnahmen und derjenige durch Verfügungen oder Verträge erfolgen bei Bedarf

kumulativ, wobei primär planungsrechtliche Massnahmen zu ergreifen sind (§ 205 PBG; § 9 Abs. 1 und § 24 f. der Kantonalen Natur- und

Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]; VGr, 5. April 2018,

VB.2017.00850, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Planungsrechtliche

Schutzmassnahmen werden somit durch Denkmalschutzmassnahmen grundsätzlich nicht

überflüssig. Mit Bezug auf das streitige Geviert ist festzuhalten, dass das

Vorliegen eines schutzwürdigen Quartiers im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zumindest nicht abwegig erscheint, wenn das Gebiet mit Erhaltungsziel A

im ISOS eingetragen ist und fast die Hälfte der Gebäude inventarisiert ist. Die

Erwägungen der Vorinstanz, mit denen die Schutzwürdigkeit verneint wird, nehmen

kaum auf die Eigenart des Gebiets Bezug. Mit diesen Bemerkungen soll der

Interessenabwägung durch den Beschwerdegegner 1 jedoch nicht vorgegriffen

werden.

4.

4.1 Demnach

ist die Beschwerde gutzuheissen und die Sache an den Beschwerdegegner 1

zur Prüfung und gegebenenfalls Festsetzung einer Kernzone statt der heutigen Wohnzone W4

im Geviert zwischen E-, S-, T- und R-Strasse zurückzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG; zur Sprungrückweisung vgl. Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 4

mit Hinweisen).

4.2 Anzumerken

ist, dass entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners 1 nicht in allen

Gebieten, die im ISOS mit dem Erhaltungsziel A enthalten sind, sämtliche

Bauten, Anlageteile und Freiräume integral zu erhalten und störende Eingriffe

zu beseitigen sind, wie es der Definition des Erhaltungsziels A entspricht

(Erläuterungen zum ISOS, S. 570). Das ISOS stellt eine Grundlage, nicht

das Ergebnis der Interessenabwägung dar (ISOS und Verdichtung, S. 7). Der Beschwerdegegner 1

braucht das streitige Geviert auch nicht isoliert zu betrachten, sondern darf

einen Vergleich mit anderen Gebieten, die in Bezug auf die Architektur, das

Ortsbild und die Zeugniseigenschaft ähnliche Merkmale aufweisen, anstellen und

bei der Festsetzung von Schutzmassnahmen nach § 205 PBG eine Auswahl

treffen (vgl. zu den sogenannten Baumeisterhäusern VGr, 27. März 2019,

VB.2018.00629, E. 7.1.5).

4.3 Schliesslich

ist darauf hinzuweisen, dass die beiden im streitigen Geviert stehenden

Baumeisterhäuser in der Beschreibung der Baugruppe 5.5 (Fluntern) nicht

erwähnt werden. Hervorgehoben werden dort vielmehr die "dichte Bebauung in

orthogonalem Strassenmuster" und die "offene Blockrand- und

Zeilenbebauung sowie dicht gereihte Mehrfamilienhäuser meist hinter

Vorgärten" vor allem aus der Zeit von 1890 bis 1920 (ISOS, Band 6.2, S. 291).

Die beiden Baumeisterhäuser sind demnach nicht entscheidend für die allfällige

Festsetzung einer Kernzone, worin wiederum keine Aussage zu ihrer Erhaltens-

und Schutzwürdigkeit zu sehen ist, denn diese Fragen sind nicht Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens (der Verzicht auf die Unterschutzstellung unter anderem

des Gebäudes R-Strasse 08 vom 19. Dezember 2018 ist gemäss

Parteiangaben rechtskräftig, die entsprechende Verfügung vom 11. September

2019 betreffend das Gebäude R-Strasse 05 wohl nicht). Der Entscheid über

die Kernzone hängt demnach weder positiv noch negativ vom Schicksal der beiden

Baumeisterhäuser ab.

5.

5.1 Die

Gerichtskosten sind entsprechend dem Verfahrensausgang dem unterliegenden Beschwerdegegner 1

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1

VRG). Ebenso hat dieser die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen. Bei der

Festsetzung der Kosten des Beschwerdeverfahrens ist der erhöhte

Verfahrensaufwand zu berücksichtigen.

5.2 Zudem ist

der Beschwerdegegner 1 zu verpflichten, den Beschwerdeführenden eine

angemessene Parteientschädigung für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren

auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich Private mit

gegensätzlichen Begehren gegenüber, trifft die Amtsstelle nach § 17 Abs. 3 VRG zwar grundsätzlich keine Entschädigungspflicht. Im vorliegenden Fall wurden

die Mitbeteiligten 1 und 2 von der Vorinstanz von Amtes wegen beigeladen,

wobei sich nur die Mitbeteiligten 2 mit eigenen Anträgen am

Rekursverfahren beteiligten. Die Mitbeteiligten 3 stellten vor

Verwaltungsgericht ein Beiladungsgesuch, dem entsprochen wurde, verzichteten

aber auf die Stellung von Anträgen. Für den betriebenen Aufwand sind die

Mitbeteiligten nicht verantwortlich. Es rechtfertigt sich daher, nach

Billigkeit von § 17 Abs. 3 VRG abzuweichen und die

Parteientschädigung dem Beschwerdegegner 1 aufzuerlegen (vgl. Kaspar

Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 99).

6.

Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs

ist Folgendes zu erläutern: Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide

sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2;

BGE 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher vor

Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn die Rückweisung einen nicht

wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die

Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit

einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

13. Juli 2018 wird aufgehoben. Der Beschluss des Gemeinderats der Stadt

Zürich vom 30. November 2016 und der Genehmigungsentscheid der

Baudirektion Kanton Zürich vom 5. Juli 2017 werden insoweit aufgehoben,

als damit im Geviert zwischen E-, S-, T- und R-Strasse eine Wohnzone W4

festgelegt wurde. Die Sache wird an den Beschwerdegegner 1 zur das ISOS

berücksichtigenden Prüfung und allfälligen Festsetzung einer Kernzone im

genannten Bereich zurückgewiesen.

2. Die

Rekurskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 6'350.- werden dem Beschwerdegegner 1

auferlegt.

3. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 1'150.-- Zustellkosten,

Fr. 9'150.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 auferlegt.

5. Der

Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden für das

Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zusammen eine Parteientschädigung von je Fr. 3'000.-

pro Person (insgesamt Fr. 6'000.- inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

6. Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7. Mitteilung an …