VB.2018.00554

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00554

28. Februar 2019Deutsch26 min

(URT.2019.20615)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 13. Juli 2017 erteilte die

Bausektion der Stadt Zürich der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau von Alterswohnungen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02

am E-Gässchen 03 und 04 in Zürich.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 17. August 2017

Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen

Entscheides sowie eine Parteientschädigung. Mit Entscheid vom 13. Juli

2018.

wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

Mit Eingabe vom 13. September 2018 erhob A Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts

aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung der Frage der Zonenkonformität an

die Vorinstanz zurückzuweisen, eventualiter den Entscheid des Baurekursgerichts

vom 13. Juli 2018 und der Bauentscheid der Bausektion des Stadtrates der

Stadt Zürich vom 13. Juli 2017 aufzuheben; des Weiteren festzustellen,

dass der Vorentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom 26. Mai 2015

betreffend Grösse, Lage und Überbauung des Wendeplatzes und die mit dem vor

Baurekursgericht angefochtenen Bauentscheid der Bausektion der Stadt Zürich vom

13.

Juli 2017 laut Erwägung A e) in Erwägung E a) erfolgte Beurteilung der

Verlegung des Wendehammers nichtig seien. In prozessualer Hinsicht verlangte A

die Neuordnung der Kosten des Rekursverfahrens sowie eine Parteientschädigung.

Mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 12. Oktober

2018.

beantragte die Stiftung C die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, sowie eine Parteientschädigung (zzgl. Mehrwertsteuer von 7,7 %).

Mit Schreiben vom 17. Oktober 2018 beantragte die Bausektion der Stadt

Zürich die Abweisung der Beschwerde.

Mit Beschwerdereplik vom 19. November 2018 hielt A an

den Anträgen in der Beschwerde fest, unter Berichtigung des geforderten

Mehrwertsteuersatzes von 8 % auf 7,7 %. Mit Duplik vom 28. November

2018.

hielt die Stiftung C an ihren Anträgen fest, ebenso A mit Triplik vom

21.

Januar 2018. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtete per E-Mail

vom 25. Januar 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die übrigen

Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer rügt, dass hinsichtlich des streitbetroffenen Bauprojekts eine

fehlende Zonenkonformität vorliege. Das Bauprojekt, welches eine noch

bestehende Häuserlücke am E-Gässchen zu schliessen plane, verstosse gegen das

Gebot der Erhaltung von Ortsteilen in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen

Gliederung in Quartiererhaltungszonen. Es gäbe im Bereich des streitbetroffenen

Bauvorhabens weder eine Strasse mit prägnantem Strassenraum noch eine die

Strasse (das E-Gässchen) begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise. Mehr

als 50 % des betroffenen Strassenraums seien "offen". Zudem sei

der unüberbaute Teil des Grundstückes hinter der Apsis der Kirche G ein

raumgreifender mit Bäumen bestückter Platz, welcher zur Erholung diene. Er

werde optisch und raumwirksam erweitert durch den Raum, der sich über das wenig

befahrene E-Gässchen, die 21 m breite – hier streitbetroffene – Öffnung der

südöstlichen Flucht der Bebauung des E-Gässchens und den dahinter liegenden Hof

erschliesse. Zu einer hochwertigen Siedlungsstruktur gehörten auch solche

Freiraumstrukturen. Die Erhaltung der beschriebenen einzigartigen Situation im

Nahbereich der Kirche G sei höher zu gewichten als ihre Erweiterung durch

eine städtebaulich fragwürdige Schliessung einer offenen Blockrandbebauung.

2.2

Die

streitbetroffenen Baugrundstücke befinden sich in der Quartiererhaltungszone

QI5b. Die Bauherrschaft betreibt auf dem nördlichen Grundstück Kat.-Nr. 02

ein Altersheim, welches durch den geplanten Neubau auf Kat.-Nr. 01 mit

Alterswohnungen ergänzt werden soll. Dieser soll an die Südwestfassade des

bestehenden Altersheims angebaut werden und sich über die gesamte Länge des

südlichen Grundstücks Kat.-Nr. 01 erstrecken. Im Südwesten soll der Neubau

wiederum in geschlossener Bauweise an die bestehende Baute auf dem benachbarten

Grundstück Kat.-Nr. 05 angefügt werden. Das im südwestlichen Bereich des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 bestehende Gebäude soll dem Neubau weichen. Ebenso

sind eine Verlegung des am Ende des E-Gässchens situierten Wendeplatzes und

eine neue Zufahrt durch die Neubaute hindurch in den Innenhof vorgesehen.

2.3

Gemäss § 50a

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen

Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher

Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung

erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen

keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1

PBG gelten. Eine Quartiererhaltungszone führt nicht per

se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie – im Gegensatz zu

einer Kernzone – gemäss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine

denkmalschützerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung

der Siedlungsqualität bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511 E. 5.6.1;

BEZ 1995 Nr. 5 E. 2; vgl. Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und

Umweltrecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 663).

Mit dem Begriff der

Siedlungsqualität ist nicht gemeint, dass ein Siedlungsbereich hohe

architektonische oder andere herausragende Ansprüche erfüllen müsse. Es genügt,

wenn ein Ortsteil "geschlossen" ist und eine "bauliche

Gliederung" aufweist, die ihn, meist unter Mitberücksichtigung der

Aussenraumgestaltung einheitlich (oder vielfältig) erscheinen lässt.

Zusätzliches wird nicht verlangt. Quartiererhaltungszonen sind von verdichtetem

Bauen nicht ausgenommen; sie sollen nicht dafür eingesetzt werden,

Verdichtungseffekte zunichte zu machen (BEZ 1995 Nr. 5 E. 3 und 5).

2.4

Das

streitbetroffene Geviert zwischen H-, I-Strasse, E-Gässchen und J-Platz ist der

Quartiererhaltungszone QI5b zugeschieden. Gemäss Art. 24f Abs. 1 BZO zeichnen

sich die Gebiete der Quartiererhaltungszone I durch eine die Strassen

begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19.

und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen

oder Ansätzen zu einer Hofbildung aus. Der rückwärtige Bereich oder die Höfe

sind unterschiedlich dichtbebaut oder grossflächig frei gehalten. Nach Abs. 2

weisen die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion überwiegend 4 bis 5

Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die

rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet. Gemäss Art. 24g Abs. 2

BZO dürfen Neubauten mit fünf Voll-, einem anrechenbaren Untergeschoss und zwei

anrechenbaren Dachgeschossen sowie im seitlichen Bereich zustimmungsfrei in geschlossener

Bauweise entlang Strassen und Plätzen erstellt werden.

2.5

Wie die

Vorinstanz richtig ausführt, ist das Geviert H-, I-Strasse, E-Gässchen und J-Platz

von einer für das Quartier typischen Blockrandbebauung umrandet, welche bis auf

eine Lücke nördlich des Altersheims und der vom Bauvorhaben betroffenen, rund

21.

m breiten Öffnung vollständig geschlossen ist. Der auf dem südlichen

Baugrundstück vorhandene gebäudefreie Bereich wird gegenwärtig in Form von

Abstellplätzen sowie als Zufahrt zu diesen genutzt und dient zugleich als

Wendehammer am Ende des E-Gässchens. Das E-Gässchen endet als Stichstrasse vor

der Zufahrt zu einer privaten Tiefgarage. Die südöstliche an das E-Gässchen

grenzende Bebauung ist bis zum Baugrundstück hin geschlossen und findet ihren

Fortsatz in der auf der gleichen Flucht stehenden Nordfassade des Altersheims.

Auf der nordwestlichen Seite des E-Gässchens endet die der Strasse folgende

Bebauung vor der Tiefgarageneinfahrt, hinter der sich die frei stehende Kirche G

befindet. Zwischen der Kirche, der geschlossenen Bebauung entlang der nördlich

verlaufenden K-Strasse, welche wiederum an die Bebauung am J-Platz anschliesst,

und dem Altersheim befindet sich eine öffentlich zugängliche Parkanlage mit

Sitzgelegenheiten.

2.6

Angesichts

des dargelegten Sachverhalts kann der Rüge des Beschwerdeführers nicht gefolgt

werden. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers liegt im

streitbetroffenen Geviert eine mehrheitlich geschlossene Bauweise vor. Es

umfasst eine Blockrandbebauung, welche entlang der I-Strasse, der H-Strasse und

des J-Platzes vollständig geschlossen ist und einzig entlang dem E-Gässchen

noch Lücken aufweist. Dabei können, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig

darlegt, das E-Gässchen und seine Lücken bei der Kirche G und beim streitbetroffenen

Grundstück nicht isoliert betrachtet werden, sondern sind insgesamt im Kontext

des Gevierts zu betrachten. Die genannten Lücken machen in diesem Geviert

prozentual nur noch einen geringen Anteil aus.

2.7

Unabhängig

von der aktuell vorgefundenen baulichen Situation ist im konkreten Fall aber

vor allem entscheidrelevant, was in der BZO geregelt ist. Gemäss den genannten

Bestimmungen 24f und 24g BZO liegt im konkreten Fall keine Schutzzone,

sondern eine Quartiererhaltungszone vor, wo eine geschlossene Bauweise entlang

Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet ist. Wie

bereits dargelegt, liegt der Sinn und Zweck einer solchen

Quartiererhaltungszone nicht in der Bewahrung hoher architektonischer Ansprüche

oder in der Verhinderung von Siedlungseffekten (vgl. z. B. BEZ 1995 Nr. 5

E. 3 und 5). Beim Instrument der Quartiererhaltungszone handelt es sich um

ein Instrument der Ortsplanung und Weiterentwicklung der Quartiere und nicht um

eine Schutzzone zum Erhalt des Status Quo (VGr, 2. Dezember 2009,

VB.2009.00511, E. 5.6.1).

Daran ändern auch die Verweise des

Beschwerdeführers auf den Erläuterungsbericht zur Teilrevision BZO 2014 vom 1. Oktober

2014.

nichts. In diesem Bericht sind hochwertige Siedlungsstrukturen erwähnt,

welche durchaus auch Freiraumstrukturen (nebst beispielsweise

Blockrandstrukturen) umfassen. Hieraus ergibt sich jedoch kein Widerspruch zu

den genannten BZO-Bestimmungen, sondern lediglich die (nicht zwingende)

Möglichkeit, in Quartiererhaltungszonen nebst Blockrandstrukturen auch

Freiraumstrukturen zu berücksichtigen. Das streitbetroffene Bauprojekt

übernimmt die im Geviert vorherrschende Struktur der Blockrandbebauung und

steht dem Sinn der Quartiererhaltungszone gemäss BZO-Bestimmungen nicht

entgegen.

Zudem werden Freiraumstrukturen

durch den Freiraum bei der Kirche G in der konkreten

Quartiererhaltungszone weiterhin berücksichtigt. Die Schliessung der

streitbetroffenen unüberbauten Lücke hat keine entscheidrelevante Auswirkung

auf die Kirche, da diese vom E-Gässchen zurückversetzt steht und einen

angeschlossenen Freiraum mit angrenzender Parkanlage aufweist, welcher vom

geplanten Bauprojekt unangetastet bleibt. Somit droht auch kein

rechtswidriger Verlust einer zwingend schützenswerten Situation im Bereich des

Kirchengebäudes. Ebenfalls ist angesichts der massgeblichen BZO-Bestimmungen

nicht entscheidrelevant, einen allenfalls in Fragmenten noch ablesbaren

früheren dörflichen/ländlichen Charakter der Bebauung zu erhalten (wobei dieser

angesichts der bereits bestehenden Verdichtung des gesamten Gevierts ohnehin

kaum erkennbar erscheint). Die historischen Ursprünge spielen für eine

Quartiererhaltungszone, die ja eben gerade keine Schutzzone darstellt, keine

ausschlaggebende Rolle.

2.8

Es ist der

Vorinstanz somit beizupflichten, dass vorliegend weder angesichts der

vorherrschenden aktuellen baulichen Situation noch angesichts der rechtlichen

Regelung Faktoren erkennbar sind, welche gegen das geplante Bauprojekt in der

Quartiererhaltungszone QI5b sprechen würden. Die Schliessung der

streitbetroffenen Lücke durch den Neubau steht im Einklang mit der

gesetzgeberischen Absicht. Insgesamt ergibt sich somit, dass kein Verstoss

gegen das Gebot der Erhaltung oder Erweiterung von Ortsteilen in ihrer

Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung in der Quartiererhaltungszone

vorliegt. Ebenso wenig liegt in diesem Zusammenhang ein Verstoss gegen das

Willkürverbot oder eine materielle Rechtsverweigerung vor.

3.

3.1

Der

Beschwerdeführer beanstandet weiter, dass für die nicht ohne Schwierigkeiten zu

erreichende, geplante Verlegung des bestehenden Wendehammers vom Grundstück

Kat.-Nr. 06 auf das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 (Gebäudekubus der

Beschwerdegegnerin 1) eine strassenrechtliche Bewilligung fehle, weshalb

eine unzureichende Erschliessung im Sinn von § 233 PBG bestünde. Die

Aufhebung des bestehenden Wendehammers würde zudem den Anschluss des Wegrechtes

des Beschwerdeführers an das öffentliche Strassennetz unterbrechen. Eine

Belastung der öffentlichen Wegparzelle mit dem vorbestehenden Wegrecht bei zwischenzeitlichen

Parzellierungen sei aus derzeit unbekannten Gründen unterblieben. Der

Beschwerdeführer habe einer Verlegung seines Wegrechtes nicht zugestimmt.

Überdies sei der Zugang nach § 237 Abs. 1 und 2 PBG weder in

tatsächlicher Hinsicht gewährleistet noch verkehrssicher. Insgesamt sei die

Verlegung des Wendehammers somit unzulässig.

3.1.1

Die Vorinstanz hielt hierzu fest, dass die Frage der Zulässigkeit der

Verlegung des Wendehammers bereits mit Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai

2015.

(gutheissend) beantwortet wurde. Dieser Vorentscheid sei vom

Beschwerdeführer nicht angefochten und somit rechtskräftig geworden. Die

Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor dem Verwaltungsgericht dieser

Einschätzung an. Die Rüge bezüglich der mangelhaften Verlegung des Wendehammers

bzw. der ungenügenden Erschliessung könne deshalb nicht mehr berücksichtigt werden

und erfolge verspätet.

3.1.2

Dahingegen wendet der Beschwerdeführer wiederum ein, der genannte

Vorentscheid sei als nichtig zu erachten, da er im falschen Verfahren ergangen worden

sei. Er hätte nicht im Baubewilligungsverfahren, sondern in einem Verfahren

gemäss Strassengesetz getroffen werden müssen. Somit liege ein gravierender

Mangel und Nichtigkeit des Vorentscheids vor; diese Nichtigkeit sei im

verwaltungsgerichtlichen Verfahren festzustellen. Hiergegen argumentierte die

Vorinstanz, dass es zwar grundsätzlich richtig sei, dass der Bau von

Verkehrsanlagen im Rahmen der Durchführung eines Strassenprojektes nach dem

Strassengesetz oder dem im Planungs- und Baugesetz geregelten

Quartierplanverfahren zu erfolgen habe. Es sei aber zu berücksichtigen, dass

die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos einverstanden sei,

der neue Wendehammer in das Bauprojekt integriert worden sei und sowohl der

aufzuhebende Wendehammer als auch das Baugrundstück im Eigentum der Stadt

Zürich stünden. Die Bauherrschaft übernehme sämtliche Kosten des Projekts,

weshalb nicht zu beanstanden sei, wenn vorliegend auf ein Verfahren gemäss

Strassengesetz verzichtet worden sei.

Die Beschwerdegegnerin 1 erachtet vor

Verwaltungsgericht auch die Rüge der Nichtigkeit des baurechtlichen

Vorentscheids als verspätet, da sie vom Beschwerdeführer nicht bereits im

Rekursverfahren vorgebracht worden sei; somit sei auf diese Rüge nicht

einzutreten. Im Übrigen weisen sowohl die Beschwerdegegnerin 1 als auch 2

darauf hin, dass der Vorentscheid ohnehin nicht als nichtig zu erachten sei.

Dies treffe nur auf offensichtliche und ganz schwere Mängel zu. Vorliegend

handle es sich gemäss Beschwerdegegnerin 2 nicht um einen solchen Mangel,

da verschiedene Gemeinden die Praxis verfolgten, den Ausbau von Gemeinde- oder

Quartierstrassen im Baubewilligungs- und nicht im Verfahren nach Strassengesetz

zu bewilligen, wenn die Bauherrschaft die Kosten übernehme. Die Beschwerdegegnerin

1.

weist darauf hin, dass untergeordnete Anpassungen der vorliegenden Art gemäss

Rechtsprechung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens bewilligt und gesichert

werden dürften und es kein separates strassenrechtliches Festsetzungsverfahren

brauche. Bei Anwendung der Bestimmungen des Strassengesetzes wäre gemäss

Beschwerdegegnerin 2 hinsichtlich der Verlegung des Wendehammers ohnehin

von einem Projekt von untergeordneter Bedeutung auszugehen, wobei nach den

einschlägigen Bestimmungen des Strassengesetzes auf das Mitwirkungs- und das

Einspracheverfahren ohnehin verzichtet hätte werden können. Somit habe der

Beschwerdeführer dadurch, dass die Beurteilung des Wendehammers im

Baubewilligungsverfahren stattgefunden habe, eine Ausweitung seiner Verfahrensrechte

erfahren, wodurch für ihn keine Veranlassung bestehe, Nichtigkeit geltend zu

machen. Insgesamt sei die Nichtigkeit deshalb zu verneinen.

3.1.3

Die Vorinstanz hielt schliesslich bezüglich der materiellen Beurteilung des

Wendehammers fest, dass durch die neue Lage des Wendehammers ohnehin keine

ungenügende Erschliessung im Sinn von § 233 Abs. 1 und § 237 PBG

entstünde bzw. dieser seinen Zweck nicht mehr zu erfüllen vermöchte. Die neue

Situation erweise sich insgesamt als übersichtlich und verkehrssicher. Die

Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor Verwaltungsgericht dieser

vorinstanzlichen Einschätzung ein und weist darauf hin, dass eine hinreichende,

verkehrssichere Erschliessung vorliege.

3.2

Zunächst

ist sowohl der Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerschaft beizupflichten,

dass über die Frage der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers bereits mit

Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai 2015 (gutheissend) entschieden wurde.

Dieser Entscheid wurde im Tagblatt der Stadt Zürich am 8. April 2015 und

im Amtsblatt des Kantons Zürich am 10. April 2015 publiziert und vom

Beschwerdeführer nicht angefochten (was dieser vor Verwaltungsgericht auch

nicht bestreitet). Gemäss § 324 PBG sind Vorentscheide hinsichtlich der

behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche

Bewilligungen. Der Beschwerdeführer hat sich die gutheissende Beantwortung

bezüglich der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers deshalb

entgegenhalten zu lassen und konnte sie nicht mehr zum gegenwärtigen Rekurs-

bzw. Beschwerdethema erheben. Seine diesbezüglichen Rügen erfolgten somit

sowohl vor der Vorinstanz als auch vor dem Verwaltungsgericht grundsätzlich

verspätet.

3.2.1

Hingegen ist zu prüfen, ob der Rüge der

Nichtigkeit des Vorentscheids BE 727/15 zu folgen ist. Eine solche Rüge kann

von jedermann jederzeit geltend gemacht werden und ist von staatlichen

Instanzen jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (BGE 139 II 243, 260; 138

II 501, 503 f.; VGr, 29. August 2001,

PB.2001.00011, E. 3b; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich etc. 2016, Rz. 1096).

Dadurch fällt nicht ins Gewicht, ob der Beschwerdeführer die Erhebung der

Nichtigkeitsrüge allenfalls vor der Vorinstanz versäumt hat, wie die Beschwerdegegnerin

1.

bemängeln möchte. Die Rüge ist vom Verwaltungsgericht zu prüfen.

3.2.2

Nach der bundesgerichtlichen Evidenztheorie ist Nichtigkeit einer Verfügung

nicht leichthin, sondern lediglich bei offensichtlichen und besonders schweren

Mängeln anzunehmen (BGE 136 II 489 E. 3.3 mit Hinweisen). Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Lehre setzt die Nichtigkeit

kumulativ die Erfüllung von drei Voraussetzungen voraus: Der anhaftende Mangel

muss erstens besonders schwer, zweitens offensichtlich oder zumindest leicht

erkennbar sein, und drittens soll die Rechtssicherheit durch die Annahme der

Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet und das berechtigte Vertrauen des Bürgers

in die Gültigkeit der Verfügung nicht getäuscht werden. Offenkundig ist der

schwere Fehler der Verfügung, wenn er schon dem juristisch nicht geschulten

Durchschnittsbürger bzw. Laien auffällt. Nur bei kumulativer Erfüllung aller

drei Voraussetzungen führe eine mangelhafte Verfügung zu Nichtigkeit. Als

Beispiele nichtiger Verfügungen werden solche genannt, die entweder unsinnig,

unverständlich oder unausführbar sind, oder die gegen absolute Verbote der

Bundesverfassung oder eines Gesetzes verstossen (zum Ganzen VGr, 9. Februar

2017, VB.2016.00572 E. 3.2; 16. Juni 1999, VB.1999.00098, E. 4b

[nicht publiziert]; vgl. auch Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 1096 ff.).

Des Weiteren hat das

Verwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung festgestellt, dass eine falsche

Verfahrenswahl im Baurecht nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend

ergangenen baurechtlichen Entscheids führt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der

Betroffene seine Rügen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz

vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. War er in der Lage, dies zu

tun, besteht kein Grund, die Bewilligung aufzuheben, nur weil sie im

unrichtigen Verfahren ergangen ist (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209 E. 2.12;

16.

Juni 1999, VB.99.00098, E. 4c; 27. September 1996,

VB.96.00107 + 00108; 15. März 1996, VB.95.00159; François Ruckstuhl, Der

Rechtsschutz im zürcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985,

S. 302 f.). Zwar bezieht sich diese Rechtsprechung auf eine falsche

Verfahrenswahl innerhalb des Baurechts, ist jedoch vorliegend zusammen

mit der Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Verfügungen zumindest sinngemäss in

die Erwägungen miteinzubeziehen. In einem anderen Entscheid hat das

Verwaltungsgericht explizit festgestellt, dass die Wahrung der Verfahrensrechte

bzw. das Offenstehen des Rechtsweges gegen die Nichtigkeit einer Verfügung

spricht, selbst wenn die Verfügung durch eine unzuständige Behörde getroffen

wurde (VGr, 29. August 2001, PB.2001.00011, E. 3b mit weiteren

Hinweisen).

3.2.3

Nach voran Gesagtem ergibt sich zusammengefasst, dass die Nichtigkeit einer

Verfügung einen Ausnahmefall darstellt und eine solche von der Rechtsprechung

und Lehre nur mit grosser Zurückhaltung angenommen wird.

Vorliegend ist ein solcher

Ausnahmefall nicht ersichtlich. Der streitbetroffene Wendehammer steht im

Eigentum der Stadt Zürich und soll ohne Nutzungseinschränkungen für die

Öffentlichkeit und ohne Entwidmung beibehalten werden; einzig findet eine

Verschiebung der Lage der Wendemöglichkeit vom Grundstück Kat.-Nr. 06 auf

das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 statt. Die Kosten für die Verschiebung trägt die

Bauherrschaft. Es handelt sich somit insgesamt weder um eine Entwidmung,

Umwidmung oder Aufhebung einer Strasse, sondern um eine Anpassung von

untergeordneter Bedeutung, die nicht zu einer wesentlichen Veränderung führt.

Selbst wenn ein Verfahren nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981

(StrG) in Betracht gezogen werden müsste, so könnte bei solchen Projekten von

untergeordneter Bedeutung auf ein Mitwirkungs- und Einspracheverfahren gemäss § 13

Abs. 1 und § 17 Abs. 5 StrG verzichtet werden. Die

Verfahrensrechte des Beschwerdeführers wurden durch die Behandlung der Frage im

baurechtlichen Vorentscheid mit Rechtsmittelmöglichkeit somit ausgebaut und

keineswegs eingeschränkt. Er hätte seine Interessen vollumfänglich wahren

können. Im Licht der oben genannten Rechtsprechung ergibt sich bereits an dieser

Stelle, dass das erste Nichtigkeitskriterium der Schwere des Mangels

zweifelhaft erscheint bzw. für den Beschwerdeführer kein einleuchtender Grund

besteht, sich auf die Nichtigkeit der Bewilligung zu berufen (vgl. VGr, 29. August

2001, PB.2001.00011 E. 3b).

3.2.4

Hinzu kommt, dass gemäss zitierter Praxis einiger Gemeinden und zitierter

Rechtsprechung in Fällen, in denen die Bauherrschaft die Kosten eines solchen

untergeordneten Projekts übernimmt, auf ein separates Verfahren nach

Strassengesetz verzichtet und der Entscheid im baurechtlichen Verfahren

hierüber regelmässig als zulässig erachtet wird (vgl. dazu die von der

Beschwerdegegnerin 1 und 2 zitierten Entscheide der Vorinstanz, BRGE I

Nrn. 0047/2016 und 0048/2016, E. 8.5). Angesichts dieser Praxis erweist

sich auch das Kriterium der Offensichtlichkeit bzw. Evidenz eines formellen

Mangels bzw. einer falschen Verfahrenswahl für eine Nichtigkeitsrüge als

zumindest zweifelhaft.

3.2.5

Nach dem vom Beschwerdeführer nicht angefochtenen, in Rechtskraft

erwachsenen Vorentscheid bezüglich des Wendehammers wäre es schliesslich auch

unter dem Aspekt der Rechtssicherheit, dem dritten Kriterium einer

Nichtigkeitsrüge, problematisch, das Vertrauen auf diesen im Jahr 2015

ergangenen Entscheid nicht zu stützen, auf welchem das Bauprojekt und die

anschliessende Baubewilligung aus dem Jahr 2017 basieren – zumal davon

auszugehen ist, dass sich an der inhaltlichen Beurteilung der Zulässigkeit der

Verschiebung des Wendehammers auch nach Anwendung des Strassengesetzes nichts

ändern würde und es sich somit um einen formellen Leerlauf handeln würde. Eine

Annahme der Nichtigkeit würde in diesem Sinn zu einem Schwebezustand und im

Interesse der Rechtssicherheit unerwünschten Ergebnis führen (vgl. ähnlich VGr,

29.

August 2001, PB.2001.00011 E. 3b).

3.2.6

Insgesamt ergibt sich somit, dass keine Nichtigkeit des streitbetroffenen

Vorentscheids BE 727/15 vom 26. Mai 2015 vorliegt. Da der Beschwerdeführer

den genannten Vorentscheid nicht angefochten hat, erscheinen seine inhaltlichen

Rügen bezüglich einer ungenügenden Erschliessung deshalb als grundsätzlich

verspätet.

3.3

Der

Vollständigkeit halber sei festzuhalten, dass eine ungenügende Erschliessung im

Sinn von § 233 PBG, wie der Beschwerdeführer sie beanstandet, zudem

ohnehin nicht ersichtlich ist.

3.3.1

Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen

Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder

deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern,

bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Das Erfordernis der Baureife

bedingt nach § 234 PBG eine genügende Erschliessung. Bei der genügenden

Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher

alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem

dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend

zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt

in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten

oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste

und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zudem sollen

Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1

PBG).

3.3.2

Die neu geplante Wendemöglichkeit knapp 20 Meter vom Ende der

Stichstrasse führt, wie die Vorinstanz richtig darlegt, nicht dazu, dass dieser

seinen Zweck nicht mehr zu erfüllen vermöchte. Wie die Beschwerdegegnerin 1

richtig darlegt, besteht heute am nordöstlichen Ende des Grundstücks Kat.-Nr. 06

(E-Gässchen) ein blosser Wendewinkel (Wende-"L"); beim angrenzenden

Grundstück Kat.-Nr. 10, das für die Vervollständigung zu einem Wende-T

benötigt würde, handelt es sich nicht um öffentlichen Grund. Im Vergleich dazu

bringt die geplante Wendemöglichkeit auf Kat-Nrn. 01 eine Verbesserung, da

nun ein vollständiges Wende-T geschaffen wird mit der Möglichkeit der Ein- und

Ausfahrt von bzw. in beide Richtungen des E-Gässchens. Die dauernde

Benützbarkeit des neuen Wendeplatzes zu Gunsten der Öffentlichkeit durch

entsprechende Dienstbarkeit wird mit dem Bewilligungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 2

verbindlich sichergestellt.

Fahrzeuglenkern, welche bis zum

Ende des E-Gässchens und nicht in die dortige Tiefgarage fahren, ist es

zumutbar, auf der geraden Strasse einige Meter zurückzusetzen und dann auf dem

neuen Kehrplatz zu wenden. Dies wäre auch hinsichtlich der Verkehrssicherheit

als vertretbar zu erachten, da der Strassenabschnitt genügend übersichtlich,

relativ breit sowie gut ausgebaut ist (vgl. ähnlich BGr, 17. April 2018,

1C_433/2017 E. 4.5.2). Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten erfolgen die

Ein- und Ausfahrten ohnehin mit tiefer Geschwindigkeit. Die neu geplante

Wendemöglichkeit entspricht von den Abmessungen her weiterhin denjenigen der

bestehenden Wendemöglichkeit am Ende der Sackgasse. Aufgrund des vorgelagerten,

rund 3 m breiten Trottoirs sind Beeinträchtigungen des Fahrverkehrs nicht

zu erwarten. Die Prüfung der verkehrstechnischen und sicherheitsrelevanten

Aspekte hat gemäss Bauentscheid 1043/17 vom 13. Juli 2017 insgesamt keine

Behinderung oder Gefährdung im Sinn von § 240 PBG ergeben. Die gesamte

Situation kann somit als übersichtlich und verkehrssicher beurteilt werden.

3.3.3

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass dem zugunsten des

beschwerdeführerischen Grundstücks in Form einer Grunddienstbarkeit

eingeräumten Fuss- und Fahrwegrecht keine Erschliessungsfunktion zukommt, da

das genannte Grundstück Kat.-Nr. 09 über die I-Strasse hinreichend

erschlossen ist.

Die vom Beschwerdeführer

behauptete Verletzung der genannten Dienstbarkeit kann nicht Gegenstand des

Baubewilligungsverfahrens sein, sondern wäre auf dem zivilrechtlichen Weg zu

prüfen (§ 317 PBG, § 1 VRG; vgl. auch Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], § 1 N. 38). Wird von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht,

einem Bauvorhaben würden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form von

Dienstbarkeiten, entgegenstehen, muss grundsätzlich der zivilprozessuale Weg

eingeschlagen werden. So hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die

Erteilung einer Baubewilligung grundsätzlich unabhängig von allfälligen dem

Bauprojekt entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeiten erfolgt (VGr,

18.

September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Ob das private Fuss- und

Fahrwegrecht zugunsten einer Nachbarparzelle durch ein Bauprojekt unzulässig

beeinträchtigt wird, ist nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen

Verfahrens; geprüft wird deshalb im öffentlich-rechtlichen Verfahren bloss, ob

das Nachbargrundstück trotz dem Bauprojekt im Sinn von § 236 Abs. 1

und § 237 Abs. 1 PBG genügend zugänglich bleibt und ob die

Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben ist (VGr,

10.

Dezember 2015, VB.2015.00392 E. 2.2; 12. Juni 2013,

VB.2013.00050 E. 6.3 und 6.4).

3.4

Insgesamt

ergibt sich somit, dass allen Rügen des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit

der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers nicht gefolgt werden kann.

4.

4.1

Schliesslich

rügt der Beschwerdeführer einen Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2 Satz 1

BZO zufolge Unterschreitung der Fläche, die nach dieser Bestimmung zu begrünen

sei. Bei der Erstellung von Hauptgebäuden sei in Quartiererhaltungszonen

mindestens die Hälfte der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu

begrünen. Diese erforderlichen 50 % Grün- und Ruheflächen seien vorliegend

nicht eingehalten.

4.2

Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich gemäss

§ 250 Abs. 1 PBG aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den

Bauvorschriften. Laut § 251 lit. a PBG wird die zulässige Ausnützung

durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern festgelegt.

Freiflächenziffern verlangen nach § 257 Abs. 1 PBG die Freihaltung

eines – im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche – bestimmten

offenen Flächenanteils für "dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie

Gärten". Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich legt für bestimmte

Gebiete der Zentrumszonen (Art. 18 Abs. 2 BZO) und für Industriezonen

(Art. 19 BZO) eine Freiflächenziffer fest.

Gemäss Art. 11 Abs. 2 BZO sind bei der Erstellung

von Hauptgebäuden in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den

Quartiererhaltungszonen mindestens die Hälfte und in Zentrumszonen mindestens

ein Drittel der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen.

Ein Teil dieser Fläche ist der Art der Überbauung entsprechend als Spiel- oder

Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten.

4.3

Bei

Art. 11 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes

kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG). Dieses Recht ist

in erster Linie durch die Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen. Bei der

Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich

für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der

rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw.

Ermessen einräumt (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248,

E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich

mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde mit besonderer Sorgfalt

auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung

und Anwendung ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die

Anforderungen an die Begründung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der

Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es deshalb

besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen

Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich

stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende

erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum des

Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VGr, 20. September

2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. März 2015, VB.2014.00232 und

VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20

N. 59 f.). Dasselbe gilt auch für das Verwaltungsgericht.

4.4

konkreten Fall ist beim streitbetroffenen Bauprojekt eine chaussierte Fläche

vorgesehen, die als gemeinschaftliche Aufenthaltsfläche für die Bewohnerinnen

dienen und mit mobilen Pflanztrögen bestückt werden soll. Des Weiteren ist eine

Bepflanzung mit drei Bäumen vorgesehen sowie eine begrünte Fläche als Abschluss

zur Nachbarparzelle.

Gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 zählen

nach der städtischen Praxis nicht nur Rasenflächen, Gartenbeete oder mit

Sträuchern und Bäumen bestückte Flächen zu den Grünflächen im Sinn von Art. 11

Abs. 2 BZO, sondern auch chaussierte Bereiche, welche nicht als

Verkehrsflächen dienen, sondern für den Aufenthalt der Bewohnerinnen und/oder

als Spielflächen durch Kinder genutzt werden können. Der Übergang von

eigentlichen begrünten Flächen zu Spiel- und Ruheflächen sei dementsprechend

fliessend, und seien deshalb Spiel- und Ruheflächen nicht noch zusätzlich zu

Grünflächen auszuweisen. Die geplanten Strukturen im konkreten Fall entsprächen

einer für das Gebiet üblichen Hofgestaltung in der Quartiererhaltungszone und

erfüllten die in Art. 11 Abs. 2 BZO umschriebenen Anforderungen

vollumfänglich.

4.5

Die

Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 erscheinen rechtmässig. Zunächst ist

es im Licht der oben dargestellten Rechtsprechung richtig, wenn die

Beschwerdegegnerin 2 vor Verwaltungsgericht nochmalig darauf verweist,

dass die Auslegung der kommunalen Bestimmung Art. 11 Abs. 2 BZO in

erster Linie ihr selbst überlassen ist. Sowohl die Vorinstanz als auch das

Verwaltungsgericht haben diesen kommunalen Auslegungsspielraum aufgrund der

Gemeindeautonomie zu beachten und greifen in denselbigen nur mit äusserster

Zurückhaltung ein (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2).

Des Weiteren erscheinen die Ausführungen der

Beschwerdegegnerin 2 auch inhaltlich als zulässig und nicht als

willkürlich, wie der Beschwerdeführer beanstandet. Art. 11 Abs. 2

Satz 1 BZO fordert, dass in den Quartiererhaltungszonen mindestens die

Hälfte der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche zu begrünen sei. In

Satz 3 derselben Bestimmung wird des Weiteren festgehalten, dass "ein

Teil dieser Fläche" "der Art der Überbauung entsprechend" als

Spiel- oder Ruhefläche oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten sei.

Es erscheint vertretbar bzw. nicht rechtsverletzend, den gesamten Wortlaut der

Bestimmung so auszulegen, dass der Übergang von begrünten Gartenflächen zu

Spiel- und Ruheflächen als fliessend zu erachten ist und die geforderte Hälfte

der nicht mit Gebäuden überstellten Parzellenfläche nicht insgesamt als

Gartenfläche, sondern als Garten- und Spiel-/Ruhefläche zu verstehen,

wovon letztere zumindest teilweise auch chaussiert sein kann. Es ist, wie die

Vorinstanz festhält, somit nicht zu beanstanden, wenn nicht nur bei der

Bestimmung des Anteils an Ruhe- und Spielflächen die Art der Überbauung

berücksichtigt wird, sondern auch bei deren Ausgestaltung. Die geplante Ausgestaltung

trägt den Bedürfnissen der Bewohnerinnen des Altersheims und somit der Art der

Überbauung Rechnung und gewährleistet, dass der Innenhof dem Aufenthalt im

Freien gewidmet ist. Ebenso trifft zu, wie die Beschwerdegegnerin 1

darlegt, dass der Hof mit dem geplanten Projekt im Vergleich zum bestehenden

Zustand aufgewertet würde.

4.6

Es sind

somit insgesamt keine rechtsverletzenden Anhaltspunkte ersichtlich, welche die

Vorinstanz oder das Verwaltungsgericht zum Eingriff in den kommunalen

Auslegungsspielraum berechtigen würde. Eine Verletzung von Art. 11 Abs. 2

BZO liegt nicht vor.

5.

Damit ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten

des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht

dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist der

Beschwerdeführer antragsgemäss zu verpflichten, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt

Fr. 4'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 210.-- Zustellkosten,

Fr. 8'210.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …