VB.2018.00609

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00609

29. August 2019Deutsch15 min

(URT.2019.21059)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 23. Januar 2018 erteilte der

Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa der A AG die baurechtliche Bewilligung für

eine Aufstockung beim Gebäude Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Uerikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhob die C AG mit Eingabe vom 26. Februar

2018.

Rekurs und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und die Abweisung

des Baugesuchs, eventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die

Rückweisung zum Neuentscheid an den Hochbauausschuss der Gemeinde Stäfa. Mit

Entscheid vom 15. August 2018 wurde der Rekurs gutgeheissen und die

Baubewilligung aufgehoben.

III.

Hiergegen erhob die A AG mit Eingabe vom 24. September

2018.

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 15. August 2018, die Abweisung des Rekurses

der C AG, die Bestätigung der baurechtlichen Bewilligung des Hochbauausschusses

der Gemeinde Stäfa vom 23. Januar 2018, die Auferlegung der Kosten des

Rekursverfahrens von Fr. 4'650.- an die C AG und diese zu verpflichten,

der A AG für das Rekursverfahren eine Entschädigung von Fr. 1'700.- zu

bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der C AG.

Mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2018 beantragte der

Hochbauausschuss Stäfa (Mitbeteiligter) die Gutheissung der Beschwerde, die

Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, die Bestätigung der

Baubewilligung vom 23. Januar 2018 sowie die Neuverlegung der

vorinstanzlichen Verfahrenskosten, unter Kostenfolgen zulasten der C AG. Mit

Schreiben vom 12. Oktober 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom

29.

Oktober 2018 beantragte die C AG die vollumfängliche Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der A AG. Mit

Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 zur Vernehmlassung des

Hochbauausschusses Stäfa wiederholte die C AG diese Anträge.

Mit Eingabe vom 14. Januar 2019 hielt die A AG an

ihren Anträgen fest, ebenso die C AG mit Schreiben vom 4. Februar 2019.

Auch mit Eingabe vom 4. März 2019 hielt die A AG an ihren Anträgen fest.

Mit Schreiben vom 13. März 2019 hielt die C AG an ihren Anträgen fest. Mit

Schreiben vom 5. April 2019 verzichtete die A AG auf eine erneute

Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen

sind erfüllt.

2.

Die streitbetroffene Bauparzelle liegt in der

Industriezone I. Sie ist mit einem Gewerbegebäude überstellt, welches an der

nördlichen Grundstücksgrenze steht und mit dem auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04

situierten Gebäude zusammengebaut ist. Das Baugrundstück befindet sich in der

zweiten Bautiefe der E-Strasse. Die Erschliessung der Bauparzelle erfolgt ab

dieser Strasse über einen dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Fuss- und Fahrweg

über die nördliche Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04. Die beiden benachbarten

Parzellen sind des Weiteren mit einem gegenseitigen Grenz- und Anbaurecht

belastet bzw. begünstigt. Im Übrigen ist die Bauparzelle von überbauten

Grundstücken umgeben. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, das bestehende

Gebäude um zwei Etagen aufzustocken. Diese Aufstockung soll ebenfalls als

Grenzbaute konzipiert werden und somit unmittelbar an das nördliche

Nachbargebäude anstossen, welches hier teilweise Fensterflächen aufweist.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon

ausgegangen, dass die vorliegend streitbetroffene Frage der Dienstbarkeit nicht

im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bzw. Rekursverfahrens beantwortet

werden könne, sondern Sache des Zivilrichters sei. Der Inhalt der vorliegenden

Dienstbarkeit sei klar feststellbar und aus der Auslegung ergebe sich ein

unzweifelhaftes Resultat.

Bei Rechtsnachfolgern sei Art. 738 des Schweizerischen

Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) Ausgangspunkt für die

Auslegung der Dienstbarkeit. Massgeblich sei dabei stets zuerst der

Grundbucheintrag (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn der Eintrag unklar

sei, dürfe auf den Dienstbarkeitsvertrag und in einem zweiten Schritt auf die

Art zurückgegriffen werden, wie die Dienstbarkeit während längerer Zeit

unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden sei. Der Wortlaut der

Dienstbarkeit ("Anbaurecht") ergebe jedoch klar, dass ein

unbeschränktes Grenz- und Anbaurecht zugunsten des Grundstückes der

Beschwerdeführerin bestehe. Der Begriff "Anbau" beinhalte nicht nur

einen Neubau, sondern auch eine Aufstockung. Selbst wenn nicht auf den

Grundbucheintrag, sondern auf den Erwerbsgrund (Dienstbarkeitsvertrag)

abgestellt würde, sei die Vorinstanz rechtswidrig vorgegangen. Der im

Baurechtsvertrag genannte Ausdruck "Bauten beliebiger Art" umfasse

auch Aufstockungen.

3.2

Im Bereich

des Baurechts ist der öffentlich-rechtliche Prozessweg dann zu wählen, wenn

Normen des öffentlichen Bau-, Planungs- und Umweltrechts im Zentrum eines

Falles stehen. Die Wahrung zivilrechtlicher Ansprüche richtet sich hingegen

nach dem Verfahren des Zivilprozessrechts (§ 315 und 317 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; vgl. auch Kaspar Plüss in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 1 N. 38).

Es können sich jedoch im Zusammenhang mit

Baubewilligungsverfahren zivilrechtliche Vorfragen stellen. Dafür hat die

Rechtsprechung folgende Grundsätze entwickelt:

Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens

nur geprüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften

zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeutung

sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten (Plüss, Kommentar VRG,

§ 1 N. 39). Baupolizeilich relevant ist nach der Praxis etwa die

zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrszufahrt und damit die Erschliessung

des Baugrundstücks mittels eine Fahrwegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert

sei (VGr, 27. September 2006, VB.2006.00181, E. 6) oder ob sich ein

Bauprojekt nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten

Näherbaurechts als zulässig erweist (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181,

E. 2.2). Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hingegen die Fragen

qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit rechtmässig sei und

ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschränkenden Grunddienstbarkeit

widerspreche (zum Letzten VGr, 23. April 2003, VB.2002.00353 [nicht

publiziert]).

3.3

Verwaltungsbehörden

haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen

Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags

durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet, wenn der

Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat

ergibt (VGr, 10. Dezember 2015, VB.2015.00392, E. 2.2; 27. Januar

2010, VB.2009.00181, E. 2.2; vgl. dazu ferner Plüss, Kommentar VRG, § 1

N. 40). Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die

Verwaltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilgericht

überlassen (BGr, 30. August 2010,1C_237/2010 E. 2.4.2 und 2.5.2).

3.4

Öffnungen

in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde und der

Zustimmung des Nachbarn (§ 289 Abs. 1 PBG). Der Nachbar kann mangels

abweichender privatrechtlicher Regelung solche Öffnungen seinerseits verbauen,

es sei denn, das bisherige Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand

gegeben (§ 289 Abs. 2 PBG). Zwischen den Parteien ist vorliegend

strittig, ob das vereinbarte Grenz- und Näherbaurecht die geplante Zumauerung

erlaubt.

Da die öffentliche-rechtliche Bestimmung von § 289

Abs. 2 PBG das Fehlen einer der Zumauerung entgegenstehenden

privatrechtlichen Regelung voraussetzt, handelt es sich vorliegend zudem um

eine Vorfrage, die im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu beachten und im

Sinn einer Vorfrage auszulegen ist. Die Vorinstanz hat damit zu Recht geprüft,

ob die geplante Aufstockung zulässig ist und mithin ein entsprechendes

Näherbaurecht vorliegt oder ob diese vielmehr den in der hier massgeblichen

Zone geltenden Grenzabstand einzuhalten hat.

3.5

Gemäss

Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für den Inhalt einer Dienstbarkeit der

Grundbucheintrag massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag

deutlich ergeben. Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der

Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art

ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben

ausgeübt worden ist.

3.5.1

Im Grundbuch ist für das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 04 unter dem

Titel Dienstbarkeiten unter anderem folgendes Stichwort eingetragen:

Recht und Last

Gegenseitiges

Grenzbau- und Anbaurecht zG und zL Kat. 04.

Dat. 01.06.1979, SP

07.

In Bezug auf dieses Grenzbau- und Anbaurecht wurde

folgender Text in den Erwerbsgrund (Baurechtsvertrag) aufgenommen:

Gegenseitiges Grenzbau- und Anbaurecht

Zu Gunsten und zu

Lasten Kat.-Nr. 05

Zu Gunsten und zu

Lasten Kat.-Nr. 06

Zu Gunsten und zu

Lasten des Baurechtes (I vorn)

Die jeweiligen

Eigentümer der beteiligten Grundstücke gestatten sich gegenseitig, Bauten

beliebiger Art bis an die gemeinsame Grenze zwischen Kat.-Nr. 05 und 06 zu

erstellen und dauernd fortbestehen zu lassen.

Neue

Gebäude dürfen mit selbsttragender Mauer an bereits bestehende Gebäude auf den

beteiligten Grundstücken angebaut werden.

3.5.2

Die Vorinstanz führte hierzu aus, es handle sich beim vorliegend strittigen

Bauvorhaben nicht um eine neue Grenzbaute oder einen Anbau an die bestehende

Grenzbaute (bzw. eine horizontale Verlängerung), sondern um eine Aufstockung

und damit um eine vertikale Vergrösserung des bestehenden Gebäudes. Aufgrund

des vorliegenden Grundbucheintrages, der von einem Grenzbau- und Anbaurecht

spricht, sei bereits unklar, ob auch eine vertikale Aufstockung eines

bestehenden Gebäudes von der Dienstbarkeit mitumfasst sei. Weiter führte die

Vorinstanz aus, dass deshalb der Erwerbsgrund, das heisst der Baurechtsvertrag

bei der Auslegung mitzuberücksichtigen sei. Auch dieser führe jedoch nicht zu einem

deutlichen Auslegungsergebnis, da auch er von Bauten spreche, die bis an die

gemeinsame Grenze oder an bestehende Gebäude angebaut werden dürften. Da

insgesamt keine klare Auslegung möglich sei, sei die Sache an den Zivilrichter

zu verweisen.

3.5.3

Bei der Auslegung der fraglichen Dienstbarkeit vermischt die Vorinstanz den

Begriff der Anbaute als horizontale Erweiterung eines bestehenden Gebäudes

einerseits und den Begriff des Anbaurechts als Recht, ein Gebäude auf der

Grenze an das Gebäude auf dem Nachbargrundstück anzubauen, anderseits.

Vorliegend ist offenkundig, dass mit dem vereinbarten

Grenzbau- und Anbaurecht gegenseitig das Recht eingeräumt wurde, auf dem

eigenen Grundstück einen Grenzbau zu errichten und – falls auf dem

Nachbargrundstück bereits ein Grenzbau besteht – das neue Gebäude an diesen

Grenzbau in geschlossener Bauweise anzubauen. Der dabei verwendete Begriff des

Anbaurechts hat nichts mit der Frage zu tun, ob ein bestehendes Gebäude wie

vorliegend vertikal erweitert werden oder nur horizontal durch einen Anbau

erweitert werden darf.

Angesichts der klar geregelten Dienstbarkeit gemäss den

massgeblichen Unterlagen des Grundbuchamtes besteht weder Raum noch

Notwendigkeit für den beantragten Beizug von weiteren Akten.

3.6

Insgesamt

ergibt sich somit, dass die Vorinstanz angesichts des klaren Inhalts der

Dienstbarkeit und der leicht feststellbaren Rechtslage rechtsverletzend

vorgegangen ist, wenn sie die Beurteilung dieser Frage auf den Zivilweg

verwiesen hat. Bezüglich des ausgewiesenen Näherbaurechts ist das umstrittene

Projekt als bewilligungsfähig zu qualifizieren.

4.

Dieses Zwischenergebnis führt allerdings entgegen der

Meinung der Beschwerdeführerin nicht ohne Weiteres zur Gutheissung der

Beschwerde. Zu Recht verweist die Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort

auf ihre vor dem Baurekursgericht vorgetragenen Rüge betreffend mangelhafte

Erschliessung des Baugrundstücks als (weiteren) Bauhinderungsgrund.

Angesichts der Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht

brauchte sich der angefochtene Entscheid mit dieser Rüge nicht notwendigerweise

zu befassen. Dennoch äusserte sich das Baurekursgericht zur Rüge

bemerkungsweise ("im Sinne eines obiter dictums") und gelangte zur

Auffassung, eine "hinreichend rechtlich gesicherte Erschliessung wäre

daher wohl anzunehmen".

4.1

erwähnten Baurechtsvertrag vom 1. Juni 1979 wurde auch Folgendes vereinbart:

"Fuss- und Fahrwegrecht

zu Lasten

Kat.-Nr. 05

zu Gunsten des

Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt (s. I

vorn).

Der jeweilige Eigentümer von

Kat.-Nr. 05 gestattet dem jeweiligen Eigentümer des selbstständigen und

dauernden Baurechtes für ein Werkstattgebäude und eine Lagerhalle mit Bürotrakt

auf Kat.-Nr. 06 ein jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht in einer Breite

von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan gelb eingezeichnet, entlang der

westlichen Grenze des belasteten Grundstückes von und in die E-Strasse. Die

Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur

Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."

Gemäss Servitutenprotokoll vom 1. Juni 1979 SP 08

erfolgte folgende grundbuchamtliche Dienstbarkeit zugunsten der Grundstücks

Kat.-Nr. 02:

"Der

jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes gestattet dem jeweiligen

Eigentümer des berechtigten Grundstückes ein jederzeitiges Fuss- und

Fahrwegrecht in einer Breite von fünf Metern, wie im ad akta liegenden Plan

gelb eingezeichnet, entlang der westlichen Grenze des belasteten Grundstückes

von und in die E-Strasse.

Die Kosten der Erstellung und des Unterhaltes der Zufahrtsstrasse gehen je zur

Hälfte zu Lasten der beteiligten Grundeigentümer."

4.2

Bezüglich

der Einräumung von Fuss- oder Fahrwegrechten unterscheidet die Praxis zwischen

gemessenen oder ungemessenen Wegrechten. Dabei steht es den Parteien frei, mit

welchem Inhalt sie das Wegrecht regeln (vgl. BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE

131.

III 345 E. 4.3.2).

4.2.1

Das Baurekursgericht qualifizierte die Regelung gemäss dem

Servitutenprotokoll als massgeblich und in materieller Hinsicht als ungemessene

Dienstbarkeit.

Gemäss § 11 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 26.

März 1958 werden die Dienstbarkeiten und Grundlasten in ihrem vollständigen

Wortlaut in das Servitutenprotokoll eingetragen (Abs. 1). Das

Servitutenprotokoll ist so nachzuführen, dass die beteiligten Grundstücke und

der Geltungsbereich aus dem Eintrag jederzeit ersichtlich sind (Abs. 2).

Die Beschwerdegegnerin vermag keine begründeten Zweifel

daran zu wecken, dass das ihr vom Grundbuchamt vorgelegte Servitutenprotokoll

dem Grundbucheintrag entspricht. Vor diesem Hintergrund besteht zum einen kein

Anlass zur Einholung ergänzender Auszüge aus dem Grundbuch. Zum anderen ist der

Auslegung des Baurekursgerichts durchaus zu folgen: Das eingeräumte

jederzeitige Fuss- und Fahrwegrecht gemäss dem Servitutenprotokoll enthält

keine einschränkenden Aspekte, die auf das Vorliegen einer bloss gemessenen

Dienstbarkeit schliessen lassen. Die einzige Beschränkung besteht darin, dass

es auf eine Breite von fünf Metern beschränkt ist; zusätzlich wurde die exakte

Lage des Weges planmässig fixiert. Es ist mit dem Baurekursgericht davon

auszugehen, dass es sich bei der infrage stehenden Dienstbarkeit um ein

ungemessenes Fuss- und Fahrwegrecht handelt. Dass bei der Begründung der

Dienstbarkeit eine künftig stärkere Nutzung nicht nur nicht ausgeschlossen,

sondern tatsächlich in Betracht gezogen wurde, wird auch dadurch nahegelegt,

dass dem Eigentümer des Grundstücks Kat. 04 gleichentags – wie vorn

gesehen (E. 3.5) – gestattet wurde, Bauten beliebiger Art bis an die

gemeinsame Grenze zu erstellen. Dass die Dienstbarkeit mit Blick auf den

Baurechtsvertrag errichtet wurde, ändert nichts. Mit dem Eintrag ins Grundbuch

zugunsten Kat.-Nr. 02 wurde das Wegrecht klar abgekoppelt vom

Baurechtsvertrag: Während das Wegrecht im Baurechtsvertrag zugunsten "des

Baurechts" eingeräumt wurde, erfolgte die grundbuchamtliche Regelung

zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 02 ohne jegliche Einschränkungen.

4.2.2

Beim ungemessenen Wegrecht richten sich Inhalt und Umfang nach den

Bedürfnissen des berechtigten Grundstücks. Dem Dienstbarkeitsbelasteten ist

diejenige Mehrbelastung grundsätzlich zumutbar, die auf eine objektive

Veränderung der Verhältnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht

und nicht auf willentlicher Änderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht und

die die zweckentsprechende Benützung des belasteten Grundstücks nicht behindert

oder wesentlich mehr als bisher einschränkt. Erst wenn die – verglichen mit dem

früheren Zustand – gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks zur

Befriedigung der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks eine erhebliche

Überschreitung der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare

Mehrbelastung vor. In diesem Fall muss die Zunahme aber derart stark sein, dass

mit Sicherheit angenommen werden kann, sie überschreite die Grenze dessen, was

bei der Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in Betracht gezogen

worden sein könnte (BGE 139 III 404 E. 7.3; BGE 131 III 345 E. 4.3.2).

Relevant für die Inanspruchnahme des Fahrwegrechts ist

vorliegend zur Hauptsache die Anzahl der Abstellplätze. Diese erhöhen sich

gemäss Projekt von zehn Abstellplätzen auf deren sechzehn. Dies ist zwar eine

spürbare Zunahme, jedoch keineswegs eine Mehrbelastung, die bei Begründung der

Dienstbarkeit vernünftigerweise nicht hat in Betracht gezogen werden können.

4.3

Damit ist

die Sach- und Rechtslage auch bezüglich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten

des Grundstücks der Beschwerdeführerin als klar zu beurteilen. Das Baurekursgericht

hat die Rüge der mangelhaften Erschliessung bemerkungsweise zu Recht verworfen.

5.

Zusammengefasst erweist sich die erteilte Baubewilligung

demnach als rechtskonform. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom

15.

August 2018 ist in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und der

Beschluss der Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederherzustellen.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt für die Kosten des Rekursverfahrens von total

Fr. 4'650.-.

Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdegegnerin

keine Parteientschädigung zu. Hingegen ist sie zur Bezahlung einer

Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten, wobei für das

Beschwerdeverfahren ein Betrag von Fr. 2'500.- als angemessen erscheint.

Für das Rekursverfahren ist die Beschwerdeführerin antragsgemäss mit Fr. 1'700.-

zu entschädigen.

Diese Parteientschädigungen sind ohne Mehrwertsteuer

zuzusprechen, da bezüglich der Beschwerdeführerin ein Recht auf Vorsteuerabzug

anzunehmen ist (vgl. VGr, 2. März 2016, VB.2015.00702, E. 10.2).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts vom

15.

August 2018 aufgehoben und der Beschluss der

Mitbeteiligten vom 23. Januar 2018 wiederhergestellt.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 4'650.- werden der Beschwerdegegnerin

auferlegt.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, die Beschwerdeführerin für das

Rekursverfahren mit Fr. 1'700.- zu entschädigen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 270.-- Zustellkosten,

Fr. 4'270.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…