VB.2018.00685

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00685

7. März 2019Deutsch9 min

(URT.2019.20642)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

A ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in der

Landwirtschaftszone in C, das mit einem Ökonomiegebäude überbaut ist. Das

Gebäude ist an ein Wohnhaus auf dem Nachbargrundstück (Kat.-Nr. 02)

angebaut. Im Obergeschoss des Ökonomiegebäudes (ehemaliger Heustock) wurde im

Jahre 2006 eine Wohnung (ohne Bewilligung) eingebaut. Mit Gesamtverfügung vom

17. April 2018 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich A sowohl

die Bewilligung nach Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni

1979 (RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24–24e bzw. 37a RPG

betreffend den bereits ausgeführten Einbau einer Wohnung in das

Ökonomiegebäude. Zudem lud die Baudirektion die örtliche Baubehörde ein, die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu prüfen.

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügung erhob A am 21. Mai 2018 Rekurs

an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Verfügung und die

Rückweisung der Sache zur ergänzenden Untersuchung und anschliessendem

Neuentscheid. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 19. September 2018

ab.

III.

Am 22. Oktober 2018 gelangte A mit Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids

sowie der Gesamtverfügung vom 17. April 2018. Die Sache sei an die

Vorinstanzen zur ergänzenden Untersuchung und anschliessend neuem Entscheid

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Rekurs- und das

Beschwerdeverfahren zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Der Bauausschuss der Gemeinde C verzichtete am 5. November

2018.

auf eine Vernehmlassung. Das Baurekursgericht beantragte am 12. November

2018.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 21. November

2018.

beantragte die Baudirektion die Abweisung der Beschwerde. A hielt am 10. Dezember

2018.

an seinen Anträgen fest und verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Zum Entscheid

berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).

1.2

Der

anwaltlich vertretene Beschwerdeführer schlägt einen Augenschein vor. Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, liegt im pflichtgemässen

Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur

Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere

Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010,1C_192/2010,

E. 3.3; BGr, 10. August 2010,1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. Juli

2018, VB.2017.00802, E. 4.1). Der Beschwerdeführer vermag nicht in

genügend substanziierter Form darzulegen, inwiefern ein Augenschein zu einem

besseren Verständnis des Sachverhalts erforderlich wäre. Der Sachverhalt ergibt

sich insgesamt in genügender Deutlichkeit aus den Akten, sodass auf die

Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden kann.

2.

2.1

Die

Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen der fundamentalsten

Grundsätze der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2

RPG; BGE 141 II 245 E. 2; BGr, 7. März 2012,1C_351/2011, E. 7.2).

Gemäss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen

Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des

Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG

werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen,

die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Mit

Ausnahmebewilligung der zuständigen Behörde können solche Bauten und Anlagen

erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,

sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt

die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c

Abs. 2 und 5 RPG).

2.2

Ausnahmebewilligungen

sind auf die Korrektur von Härtefällen und ungewollten Resultaten der

gesetzlichen Ordnung ausgerichtet. Sie stellen damit eine Konsequenz des

Verhältnismässigkeitsprinzips dar (Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al.

[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 2. A., Zürich

etc. 2010, Vorbemerkungen zu Art. 24–24d und 37a N. 15). Der

Gesetzgeber wollte mit der Ausnahme von Art. 24c RPG über die

verfassungsrechtliche Besitzstandsgarantie hinaus, gewisse Veränderungen an der

bestehenden Bausubstanz zulassen, um zu verhindern, dass sie wegen des

grundsätzlichen Bauverbots für zonenwidrige Bauten allmählich verfallen (Rudolf

Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen

ausserhalb der Bauzone, Zürich etc. 2017, Art. 24c N. 7). Die

verfassungsmässige Besitzstandsgarantie, welche durch den Gesetzgeber in Art. 24c

RPG erweitert worden ist, ergibt sich aus der Eigentumsgarantie und dem

Vertrauensschutz (Bernhard Waldmann in: Alain Griffel/Hans U. Liniger/Heribert

Rausch/Daniela Thurnherr, Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich etc. 2016,

N. 6.56). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin

als auch die Vorinstanz bei der Beurteilung, ob eine Ausnahmebewilligung nach

Art. 24c RPG zu erteilen ist, auf die Eigentumsverhältnisse abstellten,

leitet sich doch die Möglichkeit, nach Art. 24c RPG zu bauen, gerade

ursprünglich aus der Eigentumsgarantie ab. Der Beschwerdeführer resp. sein

Rechtsvorgänger waren zum Zeitpunkt, als die gesetzliche Regelung 1972

betreffend Trennung von Bauland und Nichtbauland erfolgte, nicht Eigentümer

einer Wohnbaute, sondern lediglich eines Ökonomiegebäudes. Demgemäss kann bloss

eine (erweiterte) Besitzstandsgarantie des Beschwerdeführers bezüglich dieses

Gebäudeteils vorliegen, da er nur betreffend diesen Gebäudeteil Eigentümer ist.

Er kann das Erweiterungspotenzial der nicht in seinem Eigentum stehenden

Wohnbaute nicht für sich beanspruchen. Gegenteiliges würde dem Grundgedanken

der Trennung des Bau- und Nichtbaugebietes sowie dem Umstand, dass

Ausnahmebewilligungen nur für Härtefälle gedacht sind, widersprechen. Die

Vorinstanz durfte somit das Ökonomiegebäude isoliert und somit gleich wie einen

alleinstehenden Ökonomietrakt behandeln. Es kann betreffend die sich daraus ergebenden

Folgen auf die weiteren Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Für die Ungleichbehandlung mit

anderen angebauten Ökonomiegebäuden besteht aufgrund der verschiedenen

Eigentumsverhältnisse ein sachlicher Grund.

Aus dem Umstand, dass im Baugebiet die Übertragung der

Ausnützung an andere Eigentümer nach Angaben des Beschwerdeführers gängige

Praxis sei, vermag dieser nichts abzuleiten, gelten doch im Nichtbaugebiet

gerade andere bauliche Regelungen als im Baugebiet. Zudem läuft auch der vom

Beschwerdeführer vorgenommene Vergleich mit Stockwerkeigentum ins Leere, da es

sich bei Stockwerkeigentümern um Miteigentümer (Art. 712a ff. des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907) und nicht

verschiedene Alleineigentümer handelt, weshalb diese Situation nicht mit der

vorliegenden verglichen werden kann.

3.

3.1

Nach Art. 24d

Abs. 2 RPG kann sodann die vollständige Zweckänderung von als

schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von

der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind und ihre dauernde

Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann. Diese in erster Linie auf

die Tessiner "Rustici" zugeschnittene Bestimmung will verhindern,

dass Bauten, die entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen oder aus

denkmalpflegerischer oder kulturhistorischer Sicht besonders wertvoll sind,

zerfallen oder abgebrochen werden (Botschaft des Bundesrates zu einer

Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III S. 513 ff., insbes.

S. 542; BGr, 9. Januar 2014,1C_397/2011, E. 3.2). Infrage

kommen nur Bauten, die von der zuständigen kantonalen, regionalen oder

kommunalen Behörde unter Schutz gestellt worden sind (Art. 24d Abs. 2

lit. a RPG). Eine grundeigentümerverbindliche Unterschutzstellung in Form

des Einbezugs in eine Schutzzone (Art. 17 Abs. 1 RPG), eine

Spezialzone (Art. 18 Abs. 1 RPG), einen Sondernutzungsplan oder eine

Einzelverfügung wird nicht verlangt. Vielmehr kann auch die rein

behördenverbindliche Erfassung in einem (regionalen) Richtplan oder einem

Inventar genügen. Darüber hinaus muss die fragliche Baute auch in materieller

Hinsicht schutzwürdig sein. Die materielle Schutzwürdigkeit bildet

Prüfungsgegenstand der Ausnahmebewilligung; dies gilt selbst in jenen Fällen,

da die formelle Unterschutzstellung rechtskräftig ist (Waldmann/Hänni, Art. 24d

N. 13). Die Bedeutung einer Baute kann sich sowohl auf Gesichtspunkte des

Denkmalschutzes als auch auf solche des Landschaftsschutzes (Einheit von

geschützter Landschaft und den sie prägenden Bauten) stützen (Muggli,

Praxiskommentar RPG, Art. 24d N. 23).

Nach § 205 in Verbindung mit § 203 lit. c

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erfolgt der

Schutz von Gebäudegruppen, Gebäuden und Teile sowie Zugehör von solchen, die

als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder

baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder die

Siedlung wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung

u. a. durch Verordnung.

3.2

Das

fragliche Gebäude befindet sich in der Landschaftsschutzzone III B der

Verordnung zum Schutz der Berge D und E (Natur- und

Landschaftsschutzgebiet mit überkommunaler Bedeutung in den Gemeinden F, G, C

und I) vom 2. März 2015. Die Landschaftsschutzzone III B dient der

ungestörten Erhaltung und Aufwertung der landschaftlichen Eigenart des Gebiets.

Ein Schutzziel ist dabei die Erhaltung und Weiterentwicklung der

traditionellen, landwirtschaftlich geprägten Streusiedlungsstruktur mit ihren

markanten Feldscheunen und -ställen. Die landwirtschaftliche Nutzung der

Gebäude soll erhalten bleiben.

Wie aus den Akten ersichtlich handelt es sich beim

betroffenen Ökonomiegebäude, welches im Erdgeschoss gegen aussen aus einer

Betonfassade und im Obergeschoss aus einer einfachen Holzverkleidung besteht,

weder um eine markante Feldscheune bzw. um einen ebensolchen -stall noch sonst

um eine prägende oder charakteristische Baute, deren landwirtschaftlich

zonenkonforme Nutzung erhalten bleiben müsste. Das Gebäude wird selbst nach

Angaben des Beschwerdeführers seit 1969 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Demgemäss

ist auch keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24d RPG zu erteilen.

Die Beschwerdegegnerin 1 führte zu Art. 24d RPG

lediglich aus, dass dieser Ausnahmetatbestand nicht in Betracht käme, weil er

einen anderen, hier nicht vorliegenden Sachverhalt regeln würde. Sofern darin

eine Verletzung ihrer Begründungspflicht vorliegt, wurde diese Verletzung

bereits vor der Vorinstanz geheilt.

4.

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemäss

dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Angesichts seines Unterliegens ist ihm keine

Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 3'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …