Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00690

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00690

Urteil

Der 1. Kammer

vom 27. Februar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichter Reto Häggi Furrer, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B und/oder

RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. D, vertreten durch RA E,

2. F, vertreten durch RA G,

3. H, vertreten durch RA I,

4. Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1. Baukommission Küsnacht,

2. Gebäudeversicherung Kanton Zürich,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung

und

strassenpolizeiliche

Bewilligung für Wohnüberbauung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Am 12. Dezember 2017 erteilte die Baukommission der

Gemeinde Küsnacht der A AG die Bewilligung zum Abbruch aller Gebäude –

ausser dem unter Schutz gestellten – und zum Neubau von insgesamt vier

Mehrfamilienhäusern; gleichzeitig eröffnete sie die strassenpolizeiliche

Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 9. November 2017,

welche unter anderem die Auflagen enthielt, das Baugrundstück durch bauliche

Mass­nahmen unbefahrbar und dauerhaft auf der ganzen Anstosslänge gegen die J-Strasse

abzugrenzen (Dispositiv-Ziff. I.1 lit. a), wobei die entsprechenden

Anpassungsarbeiten zulasten der Bauherrschaft gingen und im Einvernehmen mit

der Unterhaltsregion IV vorzunehmen seien (Dispositiv-Ziff. I.1

lit. b).

Erwägungen

II.

Mit Rekurs vom 16. Januar 2018 beantragte die A AG

dem Baurekursgericht, Dispositiv-Ziff. I.1. lit. a und b in der

Verfügung der Baudirektion seien aufzuheben.

D mit Rekurs vom 18. Januar 2018, F mit Rekurs vom

18.

Januar 2018 und H mit Rekurs vom 26. Januar 2018 beantragten dem

Baurekursgericht in der Hauptsache je, es sei die Verfügung der Baukommission

Küsnacht aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; D beantragte darüber

hinaus auch die Aufhebung von Dispositiv-Ziff. I.1. lit. a der

Verfügung der Baudirektion.

Mit Entscheid vom 18. September 2018 vereinigte das

Baurekursgericht sämtliche Rekurse, hiess diejenigen von D, F und H in der

Hauptsache gut, hob die Baubewilligung auf und verpflichtete die A AG, D, F

und H je eine Parteientschädigung von Fr. 2000.- zu bezahlen.

III.

Die A AG führte am 22. Oktober 2018 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der

Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu bestätigen sowie

Dispositiv-Ziffer I.1 lit. a und b der Verfügung der Baudirektion vom

9.

November 2017 aufzuheben. Die Gemeinde Küsnacht beantragte am

7.

November 2018, die Beschwerde sei unter Entschädigungsfolge

gutzuheissen, eventualiter die Baubewilligung mit einer Auflage betreffend

Fassadenanpassung zu versehen. Das Baurekursgericht schloss am

15.

November 2018 auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion

beantragte am 21. November 2018 die Abweisung der Beschwerde. H beantragte

am 26. November 2018 in der Hauptsache, unter Entschädigungsfolge sei die

Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. F schloss mit

Beschwerdeantwort vom 29. November 2018 auf Abweisung der Beschwerde unter

Entschädigungsfolge. D hatte am 26. November 2018 um eine Fristerstreckung

ersucht; dieses Gesuch wies der Abteilungsvorsitzende unter Hinweis auf die

gesetzliche Antwortfrist mit Verfügung vom 3. Dezember 2018 ab. Am

17.

Dezember 2018 ersuchte D um Wiederherstellung der Frist und beantragte

mit gleichentags eingereichter Beschwerdeantwort im Wesentlichen, unter

Entschädigungsfolge sei die Beschwerde abzuweisen, eventualiter an die

Vorinstanz zurückzuweisen, subeventualiter Dispositiv-Ziff. I.1 lit. a in

der Verfügung der Baudirektion aufzuheben. Der Abteilungsvorsitzende hiess das

Fristwiederherstellungsgesuch mit Verfügung vom 14. Januar 2019 gut und

nahm die Beschwerdeantwort zu den Akten. Mit weiteren Eingaben der A AG

vom 10. Januar 2019, 18. März 2019 und 11. Juni 2019, von D vom

31.

Januar 2019, 11. April 2019 und 8. Juli 2019, von H vom

6.

Februar 2019 und 11. April 2019, von F vom 20. Februar 2019,

9.

Mai 2019 und 12. September 2019, der Baukommission Küsnacht vom

17.

Dezember 2018 und 23. August 2019 sowie der Baudirektion vom

1.

Februar 2019 und 9. April 2019 wurde an den jeweiligen Anträgen

festgehalten. Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung des Kantons Zürich

verzichtete am 2. November 2018 sowie 1. April 2019 auf

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss §§ 41 ff. des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig.

Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt

sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des in der

Kernzone K2 der Gemeinde Küsnacht liegenden Grundstücks Kat.-Nr. 01,

welches im Süden an die K-Strasse und im Westen an die J-Strasse anstösst. Das

Grundstück ist heute mit dem unter Schutz stehenden Gebäude 02, dem im

Zonenplan teilweise schwarz bezeichneten Gebäude 03, wodurch gemäss

Art. 9 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht für Um- und

Ersatzbauten die durch das bisherige Gebäudeprofil gebildeten Masse gelten,

sowie dem Nebengebäude 04 überstellt. Die Beschwerdeführerin plant, die

Gebäude 03 und 04 abzubrechen und stattdessen vier Mehrfamilienhäuser zu erstellen.

Der Hausteil II soll den im Zonenplan schwarz eingezeichneten Gebäudeteil

des Gebäudes 03 ersetzen; die Dächer der Hausteile I und II stossen

im Traufbereich aneinander, wodurch ein gedeckter Durchgang entsteht; zwischen

beiden Hausteilen ist sodann ein mit einem Giebeldach versehener Verbindungsbau

geplant, dessen First quer zur Firstrichtung der Hauptdächer steht. Die im

nördlichen Bereich des Grundstücks platzierten Hausteile III und IV sind

an der West- bzw. Ostfassade leicht versetzt miteinander verbunden. Beide

Hausteile weisen ein Giebeldach auf, dessen First von Ost nach West verläuft,

wodurch die Dächer ebenfalls im Traufbereich aneinanderstossen.

3.

3.1

Die

Vorinstanz hiess die Rekurse der privaten Beschwerdegegnerschaft gut, weil die

Fassaden der geplanten Hausteile "völlig uneinheitlich gestaltet"

seien und namentlich "kein Fenster dem anderen gleicht". So wiesen

etwa die Westfassaden der Hausteile I, II und III "eine Ansammlung

von allerlei Formen und Grössen" auf, welche dazu führten, dass "weder

die einzelnen Fassaden in sich noch diese zueinander in einem ausgewogenen

Verhältnis stehen". Ebenso wirkten die Ostfassaden der Hausteile I

und II "mit den willkürlich versetzt zueinanderstehenden Öffnungen

unharmonisch" und träten darüber hinaus "in ein offenkundiges

Missverhältnis" zur Fassade des benachbarten Gebäudes, welches unter

Schutz stehe. Der Schluss der Baubewilligungsbehörde, wonach das bewährte und

ortsbaulich typische Bebauungsmuster von hangaufwärts gestaffelten Baukörpern

und gewachsenen Strukturen vorbildlich fortgeführt werde, sei angesichts

"des in sich unausgewogenen Erscheinungsbildes des Neubauvorhabens und des

doch offenkundigen Missverhältnisses zu den durch kleinformatige und mit

Sprossen versehene Fenster geprägten Schutz- bzw. Inventarobjekts nicht

nachvollziehbar". Bei den Hausteilen III und IV erscheine

insbesondere die Südfassade "mit den vielen ohne erkennbare

Regelmässigkeit versetzt zueinander angeordneten Fassadenöffnungen, welche

darüber hinaus diverse Grössen und Formate aufweisen", unausgewogen. Dies

falle noch stärker ins Gewicht, weil durch die traufseitige Verbindung der

Hausteile III und IV und der Ausrichtung der Firste parallel zur jeweils

kürzeren Gebäudeseite ein ortsuntypischer Gebäudekörper mit stattlichem Volumen

und zwei grossflächigen, hoch erscheinenden Giebelfassaden entstünden, was sich

auch aus dem Modell klar ergebe. Die Begründung der Baubehörde, die lebendigen

Fensteranordnungen entsprächen den vielfältigen Grundrissen im Innern der

Gebäude, möge zwar zutreffen, darin sei aber keine besondere

Gestaltungsleistung zu erblicken und dies führe auch nicht zu einer von aussen

positiv wahrnehmbaren Fassadengestaltung. Insgesamt liege damit keine

vertretbare Ermessensausübung der Vorinstanz. Die gestalterischen Mängel liessen

sich dann auch nicht ohne besondere Schwierigkeit beheben; es sei vielmehr eine

umfassende Überarbeitung notwendig. Dies führe zur Aufhebung der

Baubewilligung.

3.2

Gemäss

§ 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit

der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen

Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach

§ 238 Abs. 2 PBG ist sodann auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes

besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei

Dispositiv

Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedigende

Gesamtwirkung zu verlangen.

Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich

nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung,

namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung

nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren

Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Christoph

Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 810 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit

einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014,

VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

3.3 Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).

Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten

(BGE 145 I 52 E. 3.6).

3.4 Das

streitgegenständliche Bauprojekt ging als Siegerprojekt aus einem privaten

Studienauftrag hervor, dessen Ziel es war, "das komplexe Grundstück

mittels verschiedener Architektursprachen zu beleuchten und auszuloten"

(Bericht des Beurteilungsgremiums, S. 6). Das Beurteilungsgremium bestand

aus zwei Architekten und einem Bauingenieur, die bei der Beurteilung von

weiteren Fachexperten unterstützt wurden. Das aus diesem Studienauftrag

hervorgegangene Siegerprojekt bildet die Grundlage des hier zu beurteilenden

Bauprojekts.

Wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen, sind die

tatsächlichen Auswirkungen der besonderen Architektur der geplanten Gebäude auf

die Umgebung durch die Baubehörde nur ungenügend abgeklärt worden. Insofern

liegt eine Missachtung von § 7 Abs. 1 VRG vor, welche die Behörden

verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalts von Amtes wegen zu ermitteln. Die

Gemeinde Küsnacht reichte zwei Gutachten, welche die Übereinstimmung des

Bauvorhabens mit § 238 PBG aufzeigen würden, erst im Beschwerdeverfahren

ein.

Das Bauprojekt weist nicht nur mit Blick auf die vom

Baurekursgericht prominent hervorgehobene Fensteranordnung, sondern auch mit

Blick auf die Anordnung der Gebäude sowie der Dachfirste keine alltägliche

Architektur auf. Entsprechend bedarf es besonderer Fachkenntnisse, um die

Wirkung der geplanten Gebäude auf die Umgebung, namentlich auf das unter Schutz

stehende Gebäude Nr. 02, zu beurteilen. Beim Baurekursgericht handelt es

sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung nach ständiger

Praxis grundsätzlich ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung von

Bauvorhaben und deren Auswirkungen auf die Umgebung fachmännisch zu beurteilen

(VGr, 29. August 2019, VB.2017.00778, E. 5.3 – 23. Mai 2019,

VB.2018.00407, E. 4.2.3 – 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.3). Damit

ist das Baurekursgericht grundsätzlich auch in der Lage, eine ungenügende

Sachverhaltsermittlung seitens der Baubehörden im Rekursverfahren zu heilen.

Angesichts der Besonderheit des infrage stehenden Vorhabens

in der Kernzone und in unmittelbarer Nähe eines Inventarobjekts mit unbekanntem

Schutzumfang bedarf es vorliegend allerdings besonderer Kenntnisse in

Architektur und zusätzlicher besonderer Ausbildungen und/oder Erfahrungen im

Bereich der Denkmalpflege. Bei den Mitgliedern des baugerichtlichen

Spruchkörpers sind vorliegend keine solche Ausbildungen oder berufliche

Erfahrungen ersichtlich. In ihren Erwägungen hebt die Vorinstanz denn auch die

besondere Architektur stark hervor, setzt sich jedoch nicht mit deren

tatsächlichen Auswirkung auf die Umgebung und insbesondere auf das Schutzobjekt

auseinander. Sie schliesst vielmehr bereits aus dem Umstand, dass es sich um

eine nicht alltägliche Architektur handelt, auf eine ungenügende Rücksichtnahme

und damit eine ungenügende Einordnung des Bauprojekts. Dieser Schluss greift zu

kurz. Die ausgefallene Architektur mag zwar Zweifel an einer guten Einordnung

zu wecken. Eine fachliche Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Auswirkungen

der besonderen Architektur auf die Umgebung und insbesondere auf das

Schutzobjekt lässt sich dem vorinstanzlichen Entscheid jedoch nicht entnehmen.

Damit erweist sich der vorinstanzliche Entscheid als rechtsfehlerhaft.

3.5 Die

Angelegenheit ist an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. § 64 Abs. 1 VRG). Über die tatsächlichen Auswirkungen des geplanten Gebäudes ist unter

Beizug einer Fachperson mit Kenntnissen in Architektur und zusätzlichen

Ausbildungen und/oder Erfahrungen im Bereich der Denkmalpflege zu entscheiden.

Dabei steht es dem Baurekursgericht offen, ob es ein externes Fachgutachten

einholt oder unter Beteiligung einer entsprechenden Fachperson im Spruchkörper,

welche gegebenenfalls einen internen Fachbericht im Sinn von § 18 Abs. 2 Organisationsverordnung des Baurekursgerichts vom 12. November 2010 (OV

BRG) erstattet, neu über die Angelegenheit entscheidet.

4.

4.1 Die

Rückweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die

Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die

Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr,

28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Marco

Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 64

N. 5). Dementsprechend sind die Gerichtskosten der

Beschwerdegegnerin 1, dem Beschwerdegegner 2 sowie dem

Beschwerdegegner 3 je zu einem Drittel aufzuerlegen.

4.2 Die

Beschwerdegegnerin 1, der Beschwerdegegner 2 und der

Beschwerdegegner 3 sind sodann zu verpflichten, der Beschwerdeführerin je

eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 4'500.-) zu

bezahlen.

Der Mitbeteiligten 1 ist in der vorliegenden

Konstellation keine Entschädigung zuzusprechen (vgl.

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17

N. 100).

5.

Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind

als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2,

133 V 477 E. 4.2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar,

wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Baurekursgerichts

vom 18. September 2018 aufgehoben und die Angelegenheit zum Neuentscheid

im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 350.-- Zustellkosten,

Fr. 6'350.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 1, dem

Beschwerdegegner 2 sowie dem Beschwerdegegner 3 je zu einem Drittel

auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerin 1, der Beschwerdegegner 2 sowie der

Beschwerdegegner 3 werden je verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine

Parteientschädigung von Fr. 1'500.- inklusive Mehrwertsteuer (insgesamt

Fr. 4'500.- inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …