Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00696

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2018.00696

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. März 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

4. D,

5. E,

6.1 F,

6.2 G,

7. H,

8. I,

9. STWEG J-Strasse 01,

10. K,

11.

L,

alle vertreten durch

RA M,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

Kirche N,

vertreten durch RA O,

2.

Bausektion des Stadtrates Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Bauentscheid vom 23. Januar 2018 erteilte die

Bausektion des Stadtrates Zürich der Kirche N die baurechtliche

Bewilligung für den Umbau der Kirche an der P-Strasse 02 und den

Ersatzneubau mit 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage an der Q-Strasse 03/07

und J-Strasse 04 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 05 in Zürich.

Erwägungen

II.

Den dagegen am 1. März 2018 von A, B, C, D, E, G und F,

H, I, die STWEG J-Strasse 01, K sowie L erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht am 21. September 2018 ab.

III.

Hiergegen erhoben A, B, C, D E, G und F, H, I, die STWEG J-Strasse 01,

K sowie L am 29. Oktober 2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und

beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung

unter Aufhebung des Bauentscheides vom 23. Januar 2018 der Bausektion des

Stadtrates Zürich zu verweigern; eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des

angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolge zulasten der privaten Rekursgegnerin.

Die Kirche N beantragte mit Beschwerdeantwort vom 26. November

2018, die Beschwerde abzuweisen und ihr eine Parteientschädigung zuzusprechen.

Die Bausektion der Stadt Zürich stellte mit Beschwerdeantwort vom 28. November

2018.

den Antrag auf Beschwerdeabweisung. A, B, C, D, E, G und F, H, I, die

STWEG J-Strasse 01, K sowie L hielten am 11. Januar 2019 replicando

an ihren Anträgen und ihrer Begründung fest. Die Bausektion der Stadt Zürich

verzichtete am 21. Januar 2019 auf eine Vernehmlassung; die Duplik der Kirche

N erfolgte am 7. Februar 2019. Triplik und Quadruplik wurden am 20. Februar

2019.

und 5. März 2019 erstattet.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach

§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der

vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1

Die

streitbetroffene Liegenschaft liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt

Zürich (BZO) in der Quartiererhaltungszone QII4 mit Lärmempfindlichkeitsstufe

(ES) III, der Wohnanteil beträgt 50 %. Das Bauvorhaben umfasst neben dem

Umbau des bestehenden Kirchengebäudes an der P-Strasse den Abbruch des

bestehenden langgezogenen Gebäudeflügels an der Q-Strasse und den Neubau von

zwei Wohnbauten mit insgesamt 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage. Die

beiden neuen Wohnbauten weisen vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf.

2.2

Die

Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen, das Bauvorhaben überschreite die

zulässige Bautiefe von 16 Meter gemäss Art. 24l Abs. 3 BZO. Die

gewählte Firstausrichtung beim Gebäude führe zu einer rechtswidrigen

Dachaufbaugestaltung und zu einer Verletzung der Gebäudehöhe. Die Tiefgarage

und -zufahrt verletzten das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip. Schliesslich

ordne sich das Bauvorhaben ungenügend ein und widerspreche der

Quartiercharakteristik.

In formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführenden

geltend, die Vorinstanz habe verschiedene Rügen nicht geprüft und die mit der

Baubewilligung erlassenen Nebenbestimmungen überstiegen das gemäss § 321 PBG zulässige Ausmass.

3.

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen

Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den

Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung

begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

17.

Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen

kommunalen Rechts kann sich überdies für die Gemeinde ein Spielraum auftun,

wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende

Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc.

2014, § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der

Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht

geöffnet wird (VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die

Rekursinstanz ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen

der Gemeindebehörde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der

Entscheid der Gemeindebehörde plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es

besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen

Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232,

E. 4.3.2 f.).

4.

4.1

Gemäss

Art. 24l Abs. 3 BZO gilt für Hauptgebäude eine maximale Bautiefe von

16.

Metern, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf

Antrag der Bauherrschaft kann bei einer städtebaulich und gestalterisch guten

Lösung die Bautiefe überschritten werden, sofern keine grössere Ausnutzung

entsteht.

4.2

Das

Baugrundstück liegt zwischen der Q- und J-Strasse, die parallel verlaufen und

je durch eine Baulinie gesichert sind. Der Bereich zwischen den Baulinien misst

in der Tiefe 25 Meter. Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt die

Auffassung, in einer Situation mit zwei parallel verlaufenden Strassen betrage

die Bautiefe von beiden Seiten aus gesehen 16 Meter. Dies führe dazu, dass

sich vorliegend die beiden Baubereiche überschnitten. Die Bauten lägen

innerhalb dieses Bereichs und überschritten damit die zulässige Bautiefe nicht.

Die Vorinstanz hat diese Auslegung des kommunalen Rechts geschützt.

Demgegenüber machen die Beschwerdeführerenden geltend,

diese Auffassung bewirkte, dass der gesamte Bereich zwischen der Q- und J-Strasse

von der P-Strasse bis zur W-Strasse lückenlos überbaut werden könnte, ebenso

das nordöstlich anschliessende Geviert Platz S/Gebiet T-/V-/Q-Strasse.

Dies widerspräche klarerweise dem Gebietscharakter.

4.3

Die

Definition des Baubereichs durch die Beschwerdegegnerin 2 entspricht dem

Wortlaut der Bestimmung: Gebaut werden darf in eine Bautiefe von 16 Metern

ab Baulinie oder Strassenabstandslinie. Grenzt ein Grundstück an zwei parallel

verlaufende Strassen, bemisst sich der Baubereich von beiden Seiten her, was

dazu führt, dass sich die Baubereiche bei einem Abstand unter 32 Metern

überschneiden. Die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO dient der

Erhaltung des Gebietscharakters der Quartiererhaltungszone II. Dieser zeichnet

sich gemäss Art. 24k Abs. 1 BZO durch eine mehrheitlich offene

Bauweise des späten 19. und 20. Jahrhunderts mit prägnanten

Strassenräumen und parkähnlichen Gärten aus. Würde die Bestimmung im Sinn der

Beschwerdeführenden ausgelegt, wären zwar keine mehr als 16 Meter tiefen

Gebäudekörper mehr möglich, hingegen wäre es immer noch möglich, bei einem

wenig mehr als 32 Meter breiten Baugrundstück zwei in der Tiefe eng

zusammenstehende Bauten zu errichten, was auch den Eindruck einer in der Tiefe

dichten Bebauung erweckte. Die Vorschrift wäre damit auch bei Auslegung im Sinn

der Beschwerdeführenden nur sehr beschränkt geeignet, eine geringere Körnigkeit

der Bebauung sicherzustellen. Sinn und Zweck der Norm verlangen damit nicht,

vom klaren Wortlaut abzuweichen. Ist der Abstand zwischen den Baulinien weniger

als 32 Meter und ist dieser Bereich auf zwei Grundstücke verteilt, könnte

nach der beschwerdeführerischen Auffassung jeweils nur auf einem Grundstück bis

16.

Meter Bautiefe gebaut werden, das andere wäre dann entsprechend weniger

bis praktisch nicht mehr überbaubar. Auch dies spricht für die Auslegung der

Beschwerdegegnerin 2.

Die Beschwerdeführenden bringen ferner vor, dass auch die

Beschwerdegegnerin 2 die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO im

konkreten Geviert in ihrem Sinn auslege; dies ergebe sich der Beantwortung

einer Anfrage. Aus der eingereichten E-Mail-Korrespondenz ergibt sich aber,

dass die Mitarbeiterin der Beschwerdegegnerin 2 lediglich inhaltlich auf

Art. 24l Abs. 2 und 3 BZO hinwies. Somit ist nicht dargetan, dass die

Beschwerdegegnerin diese Vorschrift rechtsungleich anwenden würde.

Die Beschwerdeführenden sind schliesslich der Auffassung,

bei der Baute Q-Strasse 12, welche im Gegensatz zur Q-Strasse 10 nur

17,5 Meter tief und damit nicht den ganzen Bereich von 25 Meter

beansprucht, könne nur die Bautiefe ab der Q-Strasse berücksichtigt werden.

Damit wären zwar tiefere Bauten bewilligungsfähig und der weniger tiefe auf der

gleichen Parzelle hingegen nicht, was widersprüchlich anmutet. Massgeblich ist

nach schützenswerter Auslegung der Bestimmung, ob sich die Baute auf der

bebaubaren Fläche befindet. Somit ist auch die Baute Q-Strasse 12

bewilligungsfähig.

4.4

Da die

Bautiefe 16 Meter nicht überschreitet, stellt sich die Frage nach der

Zulässigkeit der geschlossenen Überbauung nach Art. 24l Abs. 2 BZO

nicht. Die Vorinstanz hat dies zwar nicht ausdrücklich erwähnt. Nachdem sie

aber genügend begründet hatte, dass die Bautiefe von 16 Metern eingehalten

worden ist, erübrigten sich weitere Ausführungen zur Frage der geschlossenen

Bauweise in diesem Zusammenhang. Es liegt damit keine Gehörsverletzung vor.

4.5

Die

vorgenommene Auslegung der Bestimmung über die Bautiefe erweist sich damit als

zulässig und ist zu schützen.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Firstrichtung für den Bau Q-Strasse 01

sei falsch gewählt worden. Diese sei nicht parallel, sondern senkrecht zur Q-Strasse

zu bestimmen.

5.2

Die BZO in

der bis 31. Oktober 2018 geltenden Fassung enthält keine Vorschrift über

die Bestimmung der Firstrichtung. Demgegenüber legt Art. 7a Abs. 4

BZO in der per 1. November 2018 in Kraft getretene Fassung vom 30. November

2016.

(BZO 2016) fest, dass der First für die Bestimmung des Dachprofils von

Gebäuden mit Flachdach in der Richtung der Gebäudelängsseite zu wählen ist. Bei

zusammengebauten Gebäuden ist in der Regel die Längsseite des Gebäudekomplexes

massgebend. Bis zu einem Verhältnis der Gebäudelängs- zur Gebäudeschmalseite

von 4 : 3 kann die Firstrichtung frei gewählt werden. Wie schon die Vorinstanz

zu Recht festgehalten hat und auch von den Beschwerdeführenden nicht

substantiiert infrage gestellt wird, weist diese Bauvorschrift keinen

planerischen Gehalt auf, weshalb sie gestützt auf § 234 PBG keine

Vorwirkung entfaltete (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019,

S. 713).

5.3

Dachgeschosse

über Flachdächern (Attikageschosse) müssen, mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven

Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal 1 Meter

über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante

des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird (Art. 7

Abs. 1 BZO).

Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt

vorgängig die Festlegung eines hypothetischen Schrägdachs und der

hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist,

definiert das Gesetz nicht näher. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend"

in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so

zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden Gebäude effektiv ein Schrägdach

erstellt würde. Dabei verläuft im Regelfall der Dachfirst eines Schrägdachs

parallel zur Gebäudelängsseite, wovon auch die erwähnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni/25. September 1991 ausgeht. In Grenz- oder begründeten

Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem

First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In Betracht kommen etwa komplexe

Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite

die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der

Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht

werden. Um eine Aushöhlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu

vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen

Differenzen der Seitenlängen zuzulassen. Dabei müssen die Dachgeschosse noch

als solche erkennbar sein und dürfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses

vermitteln (VGr. 27. März 2103, VB.2012.00803,

E. 3.2 mit Hinweisen; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1188 f.).

Die drei Baukörper sind entlang der Q-Strasse angeordnet und

durch zwei vier Meter breite Durchgänge voneinander getrennt. Die Wohnbauten

sind strassenseitig gleichartig gestaltet. Obwohl die schmalere Seite des

mittleren Baus zur Q-Strasse hin liegt, wird die Längsseite der Bauten als

Gesamtes einheitlich und parallel zur Q-Strasse wahrgenommen. Wird die

Firstrichtung für alle Baukörper gleich gewählt, führt dies zudem dazu, dass

alle Attikageschosse nach den gleichen Vorgaben zu gestalten sind, was eine

Harmonisierung begünstigt. Die getroffene Wahl der Firstrichtung bewirkt zudem,

dass auch beim Gebäude Q-Strasse 03 das Attikageschoss entlang der Q-Strasse

nur auf der Länge eines Drittels die fiktive Dachebene durchstossen darf und

somit strassenseitig klar als solches zu erkennen ist und nicht der Eindruck

eines Vollgeschosses entsteht. Die Annahme der Firstausrichtung parallel zur Q-Strasse

erweist sich damit als rechtmässig.

6.

6.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, dass die maximale Gebäudehöhe überschritten

werde. Jedenfalls liessen die vorhandenen Unterlagen keine zuverlässige

Berechnung der Gebäudehöhe zu.

6.2

Die

Baubehörde hatte erwogen, auf den Fassaden- und Schnittplänen sei das

gewachsene Terrain, ausser der Kotenangabe niedrigster Punkt des gewachsenen

Terrains an der Q-Strasse mit 427,17 m ü.M., nicht eingezeichnet. Die

Gebäudehöhen seien anhand dieser Kote überprüft worden. Wird die Gebäudehöhe am

niedrigsten Punkt des gewachsenen Terrains eingehalten, so trifft dies auch für

das gesamte Baugrundstück zu. Nachdem nicht ersichtlich ist, dass die

Kotenangabe falsch sein soll, erweist sich die Folgerung, die Gebäudehöhe sei

eingehalten, als zulässig. Aus der verfügten Auflage, es seien noch abgeänderte

Pläne einzureichen, auf welchen das gewachsene Terrain an der Fassadenlänge

dargestellt sei, und das Terrain sei von einem unabhängigen Geometer aufnehmen

zu lassen und die Aufnahme dem Amt für Baubewilligungen vorzulegen, lässt sich

somit nicht schliessen, es lägen erhebliche Zweifel an der eingezeichneten

Kotenangabe vor. Vielmehr soll mit dieser Auflage primär die Dokumentation

vervollständigt werden.

6.3

Die

Beschwerdeführenden machen weiter geltend, gemäss Art. 24cbis

Abs. 5 BZO 2016 müsse das Erdgeschoss eine deutlich grössere Höhe

aufweisen als die übrigen Geschosse. Dementsprechend führe die verfügte

Überarbeitung des Sockelgeschosses zu einer Erhöhung der Gebäudehöhe.

Die angeführte Bestimmung ist erst seit 1. November 2018

in Kraft und deshalb auf das vorliegende Bauvorhaben nur anzuwenden, wenn ihr

gestützt auf § 234 PBG Vorwirkung zukommt. Art. 24cbis BZO

2016.

regelt die Erscheinung der Gebäude in den Quartiererhaltungszonen. Der

fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden und

höchstens einen Meter darüber liegen (Abs. 1), was vorliegend eingehalten

wird. Beträgt der Mindestwohnanteil unter 90 %, so ist das Erdgeschoss

deutlich höher auszubilden als die übrigen Geschosse (Abs. 5). Vorliegend

beträgt der Wohnanteil mindestens 50 % und alle Geschosse sind gleich

hoch. Der Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau-

und Zonenordnung der Stadt Zürich hält dazu fest, das ausgeprägte

Sockelgeschoss, das oftmals über öffentlich zugängliche oder

publikumsorientierte Nutzungen (Läden, Restaurants) verfüge, bilde einen

charakteristischen Teil der Gebäudestruktur. Eine ausreichende Raumhöhe und

eine Anbindung an den öffentlichen Raum seien Voraussetzungen dazu. Die häufig

angestrebte Maximalausnutzung der Grundstücke führe dazu, dass anrechenbare

Untergeschosse vermehrt beansprucht würden und insbesondere in Gebieten der

Quartiererhaltungszone mit eher flacher Topografie unerwünschte

Erdgeschosssituationen entstünden, die nicht mit dem angestrebten

Quartiercharakter oder der erwünschten Gebäudestruktur übereinstimmten (a.a.O.

S. 77). Die Bestimmung weist somit insofern einen planerischen Gehalt auf,

als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine

publikumsorientierte Nutzung gefördert werden sollen. Dies wird insbesondere

dadurch erreicht, dass das Erdgeschoss ebenerdig oder maximal 1 Meter über

dem gewachsenen Boden liegen soll und so leicht zugänglich ist. Die Richtlinien

zur Voranwendung der Revision der Bau- und Zonenordnung gemäss Beschluss der

Bausektion des Stadtrates vom 6. Dezember 2016 erwähnen denn auch als

voranzuwendende Bestimmung unter Ziffer 3.9: "Erscheinung der Gebäude

(Ansetzung des Erdgeschossfussbodens) in den Quartiererhaltungszonen (Art. 24cbis

revBZO)". Demgegenüber kommt der Regelung über die Raumhöhe des

Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Ein höheres

Erdgeschoss kann eine öffentliche Nutzung allenfalls begünstigen, es erweist

sich aber nicht als notwendig dafür und ist primär ästhetisch motiviert. Somit

ist es ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des

Erdgeschossfussbodens voranzuwenden, nicht aber diejenige von Art. 24cbis

Abs. 5 BZO 2016. Das zu überarbeitende Sockelgeschoss muss deshalb lediglich

"ausgeprägt" im Sinn von Art. 24k Abs. 2 BZO sein. Dies

erfordert aber nicht zwingend eine grössere Raumhöhe, sondern kann auch durch

Farb- und Materialwahl und allfällige weitere gestalterische Elemente bewirkt

werden.

Die Auflage, das Sockelgeschoss zu überarbeiten, hat somit

keinen Einfluss auf die Gebäudehöhe.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer macht geltend, die geplante Tiefgarage mit der vollständig

offenen und zwischen Südostfassade und der südlichen Grundstücksgrenze zur

Liegenschaft Q-Strasse 14 liegenden Rampe widerspreche dem Vorsorgeprinzip

gemäss Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober

1983.

(USG).

7.2

Die

geplante Tiefgarage mit 31 Abstellplätzen stellt eine Aussenlärm erzeugende

neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der

Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie

einerseits die einschlägigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen

Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs.1 lit. b LSV) und

anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7

Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass

die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und

betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

7.3

Auch wenn

ein Projekt die massgebenden Belastungsgrenzwerte einhält, bedeutet dies nicht

ohne Weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emissionsbegrenzungen

getroffen worden sind. Vielmehr ist anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG

und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob

das Vorsorgeprinzip weitergehende Beschränkungen erfordert (BGE 124 II 517 E. 4b

S. 521 f.). Ist der Planungswert aber eingehalten, so gelten nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung weitergehende Emissionsbegrenzungen nur dann

als verhältnismässig, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche

zusätzliche Reduktion der Emissionen erreicht werden kann (BGr, 11. Januar

2017, 1C_283/2016, E. 6.3 mit Hinweisen). Bei Planungswerten handelt es

sich um Vorsorgewerte im Sinn des Vorsorgeprinzips (Alain Griffel, Umweltrecht

in a nutshell, 2. A., Zürich 2019, S. 107).

7.4

Gemäss dem

Lärmgutachten beträgt die Lärmbelastung durch die Tiefgarage bei der

nächstbetroffenen Nutzung mit lärmempfindlichen Räumen in der ES III am Tag 47

dB(A) und in der Nacht 40 dB(A), in der Empfindlichkeitsstufe II (Wohnung im

ersten Obergeschoss der Nachbarliegenschaft Q-Strasse 14) am Tag 41 DB(A) und in

der Nacht 35 dB(A). Diese Werte liegen tags 13 respektive 14 dB(A) und nachts

10.

dB(A) unter den hier anwendbaren Planungswerten für Industrie- und

Gewerbelärm gemäss Anhang 6 Ziffer 2 LSV (zur Anwendbarkeit dieser

Werte VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2.).

7.5

Vorliegend

machen die Beschwerdeführenden geltend, es sei auch wegen der Kirchenbesucher

mit einem ausserordentlichen hohen Erschliessungsverkehr zu rechnen. Dies

erfordere eine gedeckte Rampe im Sinn einer In-House-Lösung.

Zwar ist davon auszugehen, dass die Kirche Besucherverkehr

anzieht. Dieser ist aber grösstenteils auf die Veranstaltungszeiten beschränkt.

Es liegt damit kein steter und regelmässiger Besucherverkehr vor. Im Weiteren

eignen sich nur maximal elf Abstellplätze überhaupt als Besucherparkplätze, da

die zehn gefangenen und die zehn davorliegenden Parkfelder fest vermietet

werden.

Damit ist der zu erwartende Lärm sehr deutlich unter den

Planungswerten und es liegt auch keine besondere Situation hinsichtlich des

Besucherverkehrs vor. Eine gedeckte Ausführung der Zufahrt oder eine Einhausung

der Rampe wären demgegenüber mit einem erheblichen zusätzlichen Aufwand

verbunden. Angesichts der geringen Lärmbelastung durch das vorliegende Projekt

wäre ein solcher Mehraufwand unverhältnismässig.

Damit erfüllt die geplante Tiefgarage die

umweltrechtlichen Vorgaben.

8.

8.1

Nach

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und

Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer

Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus

ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; VGr,

23.

März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 810, 813 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5).

Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende respektive

gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen, wozu auch die Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen

Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung gehört (vgl. zum Ganzen VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit

weiteren Hinweisen). So kann namentlich die Gleichförmigkeit

wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Überbauung sein und aus

diesem Grund besondere Rücksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 816 f., auch zum Folgenden). Die

genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer

neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung;

vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten

Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende

Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder

Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden

Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter

bildet.

8.2

Die Stadt

Zürich ist im Anhang des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der

Schweiz von nationaler Bedeutung gemäss der Verordnung vom 9. September

1981.

(VISOS) aufgeführt, welche für die Stadt Zürich seit dem 1. Oktober

2016.

in Kraft ist. Das Baugrundstück liegt gemäss ISOS mit der

Aufnahmekategorie BC (Gebiet oder Baugruppe mit ursprünglicher Struktur und

ursprünglichem Charakter) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur)

im Gebiet G4 des Quartiers U.

Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird

dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,

jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen

Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1

des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966

[NHG]). Gemäss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur

bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG in

unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die

kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur

Berücksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare –

eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und

Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders.,

Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der

Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]).

Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars

eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen

Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsätzlich nicht berücksichtigt

und eine Abwägung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold

Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau-

und planungsrechtliche Interessenabwägung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines

Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sämtliche betroffenen Interessen, namentlich

auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie

Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets,

berücksichtigt werden müssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese

Interessenabwägung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder

nur teilweise umgesetzt werden können (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).

8.3

Gemäss § 50a Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen

Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher

Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung

erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen

keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten. Eine Quartiererhaltungszone

führt nicht per se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie – im

Gegensatz zu einer Kernzone – gemäss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine

denkmalschützerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und Förderung

der Siedlungsqualität bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511

E. 5.6.1; BEZ 1995 Nr. 5 E. 2; vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 825).

Die Frage, ob sich ein Bauvorhaben genügend in die

Umgebung einordnet oder nicht, ist in einer Quartiererhaltungszone vor dem

Hintergrund der hier vorhandenen und mit diesem Instrument planerisch

gesicherten hohen Siedlungsqualität zu beantworten. Gleiches gilt auch für

Bauprojekte an einer vom ISOS erfassten Lage; solche Bauvorhaben müssen das

schützenswerte Ortsbild beachten (vgl. VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361,

E. 6.2). Die hohe Siedlungsqualität und das schützenswerte Ortsbild setzen

damit den Massstab, nach dem sich die Einordnung bemisst (VGr, 17. April

2019, VB.2018.00256, E. 3.3).

8.4

Vorliegend

sind die nordöstlich und südwestlich an das Baugrundstück angrenzenden

Liegenschaften Q-Strasse 09 und 10 sowie J-Strasse 11 bis 12 als

Schutzobjekte kommunaler Bedeutung inventarisiert. Das auf den Baugrundstücken

bestehende Objekt selbst ist nicht schutzwürdig. Die Prüfung des Bauprojekts

erfolgt somit nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG, wonach auf die

umliegenden inventarisierten Objekte besondere Rücksicht zu nehmen ist. Damit

sind auch die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt.

8.5

Aufgrund

der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde

über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in

erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059,

E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September

2018.

fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung

von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der

Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr

darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn

diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie

gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies

trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr

vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen

pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden

Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr

bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und

Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser

Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der

Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der

Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen gegenüber den

privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errichtung der

geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die Interessen an der

Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berücksichtigt werden,

weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie

einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen öffentlichen Interessen

nicht oder unzureichend Rechnung trägt (BGr, 5. September 2017,

1C_358/2017, E. 3.6).

8.6

8.6.1

Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauvorhaben widerspreche dem

Quartiercharakter und erfülle die Anforderungen einer guten Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG nicht. Das geplante Neubauprojekt fresse sich vom Platz S her,

über drei Gebäudekörper hinweg – sich wenig verjüngend – noch wesentlich tiefer

und prominenter in das Quartiererhaltungsgebiet ein als der Altbestand. Das

Dachgeschoss sei dort gegenüber der Nachbarliegenschaft an der Q-Strasse

giebelseitig aufgeschichtet, womit der Bruch an dieser empfindlichen

Schnittstelle tief im Erhaltungsbestand noch prägnanter als

"Überhöhung" ausfalle. Das heranmassierte Dachgeschoss werde als 5.,

an der Südostfassade teilweise gar als 6. Vollgeschoss geradezu zelebriert.

8.6.2

Die Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich gemäss

Art. 24k BZO aus durch eine mehrheitlich offene Bauweise des späten 19.

und führen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und parkähnlichen

Gärten. Die Fassaden sind repräsentativ und weisen überwiegend 3 bis 4

Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Im ISOS

wird das Gebiet T als planmässig angelegte Bebauung auf orthogonalem

Strassennetz beschrieben mit regelmässigen Reihen von zwei bis viergeschossigen

zurückhaltend instrumentierten Villen und Mehrfamilienhäusern in Gärten, vor

allem von Ende 19. und Anfang 20. Jahrhundert. Die Baugruppe 4.1 der

Wohnhäuser an der V- und J-Strasse mit Aufnahmekategorie AB (ursprüngliche

Substanz und Struktur) und Erhaltungsziel A (Erhalt der Substanz), wozu auch

die südwestlich des Baugrundstücks liegenden Liegenschaften J-Strasse 2 bis 12

gehören, besteht aus regelmässig gereihten zwei- bis viergeschossigen

Massivbauten mit Walm- oder Mansardendach, in Sichtbackstein mit Erkertürmchen

und Loggien sowie in schlichterer, verputzter Gestalt mit schmiedeeisernen

Balkonen und teils schmalen Vorgärten. Die Baugruppe wie auch das gesamte Gebiet T

weisen eine besondere räumliche Qualität und Bedeutung und eine gewisse

architekturhistorische Qualität auf.

8.6.3

Das Baugrundstück grenzt nördlich an den Platz S, der nicht nur einen

Verkehrsknotenpunkt darstellt, sondern durch verschiedene gewerbliche und

öffentliche Nutzungen primär in den Erdgeschossen geprägt wird. Der Kirchenbau

ist gegen den Platz ausgerichtet und tritt damit auch optisch als Baute mit

öffentlicher Nutzung in Erscheinung. Das Projekt besteht aus drei Baukörpern,

die durch je vier Meter breite Durchgänge getrennt sind. Auch wenn sie

einheitlich gestaltet sind, sind sie doch jeweils durch die vier Meter breiten

Durchgänge klar voneinander abgesetzt und erscheinen nicht als überlanger Bau.

Mit ihren Ausmassen halten sie sich so noch im Rahmen der Körnigkeit der

baulichen Umgebung. Die Gliederung der Fassaden erscheint modern und folgt einer

klaren und zurückhaltenden Architektursprache. Die von den Beschwerdeführenden

bemängelte Situation, dass der Neubau erheblich höher wird als die benachbarte

Liegenschaft Q-Strasse 14, ist sodann massgeblich darauf zurückzuführen,

dass jene lediglich zwei Vollgeschosse aufweist und ein Neubau regelmässig die

zulässige Geschosszahl und Gebäudehöhe beansprucht. Es handelt sich bei der

Liegenschaft Q-Strasse 14 auch nicht um ein Schutzobjekt, auf das

besonders Rücksicht zu nehmen ist. Eine Reduzierung der Geschosszahl oder

Gebäudehöhe kann deshalb aus Einordnungsgründen grundsätzlich nicht gefordert

werden. Gleiches gilt für eine Verlegung der Tiefgarageneinfahrt. Im Gegensatz

zum Bestand an der Q- und J-Strasse bedient sich der Neubau einer modernen

Architektursprache und grenzt sich somit klar ab. Dies ist nicht zu

beanstanden, andernfalls wären letztlich nur noch historisierende oder

imitierende Baustile zulässig.

Die Baubehörde stellte hinsichtlich der Dachaufbauten, der

Hauseingänge und der (fehlenden) Sockelbildung gestalterische Mängel fest und

verfügte deren Behebung mittels Nebenbestimmungen. Die Vorinstanz kam als

Fachgericht zum Schluss, dass mit diesen verfügten Änderungen eine gute Einordnung

und Gestaltung bejaht werden könne. Dies erscheint nachvollziehbar und die

Vorinstanzen bewegten sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens.

9.

9.1

Die

Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die Mängel und nötigen Abänderungen

des Bauprojekts seien zu bedeutsam, als dass sie mittels Auflagen und

Bewilligungen in der Baubewilligung behoben werden könnten. Es sei entgegen § 321 PBG eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.

9.2

Können

inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten

behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen

Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen

Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG).

Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin

lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die

Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die

Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung

des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen

Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht

beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen,

konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies

folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine

einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt

werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979

(RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und

einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird (BGr, 12. April 2019,

1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere

Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden

können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.

Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018,

VB.2017.00830, E. 5.1, VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440,

E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 437).

Nicht ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden können gewichtige baurechtliche Mängel wie

beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer

Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),

die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks

(BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur

einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein

Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).

In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie

der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und

gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.

Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für

sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene

Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche

konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel

zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht.

9.3

Vorliegend

Dispositiv

hat die Baubehörde verfügt, dass vor Baubeginn unter anderem abgeänderte Pläne

zum Terrainverlauf und zur Gebäudehöhe sowie zur Gestaltung des Dachaufbaus,

der Hauseingänge und zur Sockelbildung einzureichen seien. Weiter seien die

Materialien für Fassaden und Dach, die Farben und die Oberflächenbeschaffenheit

(Textur) im Einvernehmen mit dem Amt für Städtebau, Architektur, zu bestimmen,

gegebenenfalls zu bemustern und durch die zuständige Instanz bewilligen zu

lassen.

Die Beschwerdeführenden erachten diese Nebenbestimmungen

als zu weitgehend und damit als unzulässig.

Wie schon dargelegt, bedingt die Ausprägung eines

Sockelgeschosses keine Anhebung der Decke des Erdgeschosses und damit auch

keine Erhöhung des Gebäudes. Die geforderte Ausprägung des Sockelgeschosses

lässt sich somit auch mit einer entsprechenden Materialisierung und einfachen

gestalterischen Mitteln erreichen. Somit sprengt diese Nebenbestimmung den

Rahmen dessen, was üblicherweise in einem noch nachzureichendem Farb- und

Materialkonzept und/oder abgeänderten Plänen darzulegen ist, noch nicht.

Betreffend das Attikageschoss erwog die

Beschwerdegegnerin, die leicht von der Ecke abgesetzte Platzierung der

Dachaufbauten beim westlichen Hausteil Q-Strasse 03 sei in Bezug zum

Volumen und zur Eingliederung in die Fassadengestaltung nicht schlüssig. Die

beiden Aufbauten könnten aber beispielsweise von den Geschossecken losgelöst,

in Richtung Mitte als Terrassentrennung der Dachgeschosswohnungen verschoben

und als Raumerweiterungen der Räume Wohnzimmer W25-1.DG.06 und Schlafbereich

vom Schlafzimmer W25-2.DG.08 ausgebildet werden. Das Projekt sei entsprechend

zu überarbeiten. Mit dieser präzisen Formulierung ist klar, wie der Mangel

behoben werden soll und wie sich dies auswirken wird. Zudem handelt es sich

immer noch um eine geringfügige Änderung des Projekts, sodass der Mangel ohne

grössere Schwierigkeiten behoben werden kann und sich diese Nebenbestimmung als

zulässig erweist.

Ebenso handelt es sich bei der bemängelten ungenügenden

Adressierung durch die schmalen Eingangstüren um einen untergeordneten und

einfach zu behebenden Mangel.

Somit liegen die Nebenbestimmungen noch im Bereich des

Zulässigen und § 321 Abs. 1 PBG erscheint nicht als verletzt.

10.

Die Vorinstanz hat damit die erteilte Baubewilligung zu

Recht geschützt. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

11.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden zu gleichen Anteilen und unter solidarischer Haftung

füreinander aufzuerlegen. Ebenso sind sie zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

(inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).

12.

Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und

des Umfangs der mit der Baubewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen einen

Zwischenentscheid darstellt (vgl. BGr, 6. Februar 2018,

1C_302/2017, E. 1.3 ff.), kann dieser nur unter den Voraussetzungen

von Art. 93 BGG selbständig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl.

dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 8'230.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je zu

1/11 auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis solidarisch verpflichtet, der

Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-

zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …