VB.2018.00763

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2018.00763

23. Mai 2019Deutsch12 min

(URT.2019.20826)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 27. März 2018 erteilte der

Gemeinderat Wallisellen A und C unter Auflagen und Bedingungen die

Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses mit freistehender

Garage sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 01 in

Wallisellen (Kat.-Nr. 02).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten D, E und F als Eigentümer

angrenzender Parzellen am 7. Mai 2018 an das Baurekursgericht. Am 25. Oktober

2018.

hiess dieses das Rechtsmittel gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.

III.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und C am

28.

November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die

Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die Bestätigung des

Beschlusses des Gemeinderats Wallisellen vom 27. März 2018. Eventualiter

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei die Baubewilligung unter

der Auflage zu bestätigen, die Fassade des Garagengeschosses zu überarbeiten

und bewilligen zu lassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Am 6. Dezember 2018 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat

Wallisellen beantragte am 17. Dezember 2018 die Gutheissung der

Beschwerde. D, E und F beantragten am 21. Januar 2019 die Abweisung der

Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführenden. In ihrer Replik vom 25. Februar 2019 hielten diese an

ihren Anträgen fest, ebenso D, E und F in ihrer Duplik vom 28. März 2019.

Der Gemeinderat Wallisellen verzichtete mit Eingabe vom 11. April 2019 auf

eine weitere Stellungnahme. Eine zusätzliche Eingabe von A und C erfolgte am

7.

Mai 2019.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig. Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Das

streitgegenständliche Baugrundstück liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der

Gemeinde Wallisellen in der Zentrumszone. Zudem befindet es sich im

Geltungsbereich des öffentlichen Gestaltungsplans "K" (Baubereich

C2). Projektiert ist die Erstellung eines fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses

mit Attikageschoss und insgesamt acht Wohnungen.

2.2

Für die

genannte Parzelle wurden bereits zwei Mehrfamilienhaus-Neubauprojekte

eingereicht. Ein Projekt wurde vom Gemeinderat nicht bewilligt, für das andere

Vorhaben wurde die Bewilligung zunächst erteilt, jedoch mit rechtskräftigem

Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2016 wieder aufgehoben (BRGE

IV Nr. 0084/2016). Das Baurekursgericht erwog in diesem Entscheid unter

anderem, dass das gegen die I-Strasse hin bis zur Höhe von 2 m in

Erscheinung tretende, fensterlose und nur aus Mauerwerk bestehende

Garagengeschoss und die unruhigen Fassaden- und Balkonfluchten den erhöhten

ästhetischen Anforderungen des Gestaltungsplans nicht genügten.

2.3

Das

vorliegende, unter Beizug des kommunalen Gestaltungsbeirats erstellte Projekt

sieht als Abschluss des Gebäudes gegen die I-Strasse hin ein bis zu einer Höhe

von über 2,8 m sichtbares, aus Betonmauerwerk bestehendes Garagengeschoss

vor. Mittig ist ein 4,8 m breites Garagentor projektiert, auf dessen

Seiten je ein ca. 2,2 m breites Fenster platziert werden soll. Über

diesem Erdgeschoss befinden sich ca. 3,1 m weit auskragende Balkone der

Wohneinheiten im ersten Stockwerk. Die ebenfalls auskragenden Balkone im

zweiten, dritten und vierten Obergeschoss sind demgegenüber um je ca.

0,8 m zurückversetzt und über Stützen verbunden.

3.

3.1

Der

Gestaltungsplan "K" sieht vor, dass Bauten, Anlagen, Umschwung sowie

der öffentliche Strassenraum für sich und im Zusammenhang mit der baulichen

Umgebung so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht

wird (Art. 10). Mit der Neugestaltung des öffentlichen Strassenraums soll

eine hohe Aufenthaltsqualität für Fussgänger erreicht werden. Bestandteil des

öffentlichen Strassenraums ist auch die Gestaltung der Fassaden von

Eingangsgeschossen (Art. 11 Abs. 1). Unter dem Titel

"Parkierung" (Art. 14) ist zudem statuiert, dass oberirdische

Parkplätze nur für Besucher und Kunden zulässig sind (Abs. 1) und die

übrigen Parkplätze in Tiefgaragen zweckmässig zusammenzufassen sind

(Abs. 2).

3.2

Gestaltungsvorschriften

eröffnen der Baubehörde regelmässig einen von der Rekursinstanz zu

respektierenden Beurteilungsspielraum. Bei der Überprüfung des kommunalen

Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend

berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der

Baubehörde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen

Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ästhetiknorm ihren durch

die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten

hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht

mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr

Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der

anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das

Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete

Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale Behörde überschreitet daher den ihr

zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von

unsachlichen, dem Zweck der Ästhetiknorm fremden Erwägungen leiten lässt oder

die Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit verletzt. Bei

der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen Interessen

gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der

Errichtung der geplanten Baute abzuwägen. Dabei müssen insbesondere die

Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes

berücksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie

nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der

diesen öffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trägt (vgl. dazu

BGr, 5. September 2017,1C_358/2017, E. 3.6).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich

der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben,

wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.

3.3

Die

Beschwerdeführerschaft bringt vor, das neue Vorhaben erfülle sämtliche vom

Baurekursgericht im Verfahren betreffend das vorgängige Projekt gemachten

Vorgaben. Die Vorinstanz statuiere im angefochtenen Entscheid weitergehende

Einschränkungen und setze sich damit in ungerechtfertigter Weise in Widerspruch

zu ihrem ersten Urteil. Das neue, verbesserte Bauprojekt erfülle die

Gestaltungsanforderungen durch eine ruhigere und weniger massiv wirkende

Bauweise. Zudem seien die Vorgaben des Baurekursgerichts nicht vereinbar mit

der Zielsetzung des verdichteten Bauens und eine Einfahrtsrampe für eine

unterirdische Tiefgarage würde die vom Gestaltungsplan geforderte gute

Umgebungsgestaltung verunmöglichen.

Auch der Gemeinderat Wallisellen rügt, dass die Vorinstanz

sich in Widerspruch zu ihrem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt setze,

indem sie neu eine unterirdisch gelegene Tiefgarage fordere. Sie habe ihr

eigenes gestalterisches Ermessen unzulässigerweise an die Stelle desjenigen des

Gemeinderats gesetzt.

3.4

3.4.1

Im angefochtenen Entscheid stellt das Baurekursgericht fest, dass

das Projekt im Vergleich zum ersten Bauvorhaben verbessert wurde; namentlich

sei die Fassade ruhiger gestaltet worden. Allerdings sei die gemäss

Gestaltungsplan verlangte besonders gute Gestaltung noch immer nicht erreicht:

Auch beim neuen Projekt werde der Eingangsbereich von einem massigen

Garagengeschoss aus Beton dominiert. Die beiden links und rechts des

Garagentors angeordneten, ins Innere der Garage führenden und damit praktisch

funktionslosen Fenster änderten nichts daran, dass die vom Gestaltungsplan

geforderte einladende Gestaltung des Strassenraumes bzw. Erhöhung der

Aufenthaltsqualität nicht verwirklicht werde.

3.4.2

Der Gestaltungsbeirat hat in seiner

Beurteilung, welche in die Baubewilligung integriert wurde, die ruhigere und

klarere Gestaltung des verbesserten Projekts hervorgehoben. Diese wird auch aus

den bei den Akten liegenden Visualisierungen des Bauvorhabens deutlich. Nicht

auseinandergesetzt haben sich der Gestaltungsbeirat und die kommunale

Baubehörde – abgesehen von einem Hinweis auf dessen einheitliche

Materialisierung – mit der Gestaltung des Garagengeschosses.

3.4.3

Das streitbetroffene Projekt ist der erste

Ersatzbau, welcher an der I-Strase unter der Geltung des Gestaltungsplans

"K" erstellt werden soll. Insofern kommt ihm eine gewisse

präjudizielle Bedeutung zu, da sich die künftig im Gestaltungsplanperimeter zu

erstellenden Bauten daran orientieren werden. Unter diesem Aspekt und vor dem

Hintergrund, dass die kommunalen Behörden sich nicht explizit mit der Gestaltung

des – gegenüber dem Vorgängerprojekt noch höher in Erscheinung tretenden (s.

E. 2.3) – Garagengeschosses auseinandergesetzt haben, ist es ohne Weiteres

nachvollziehbar, dass die Vorinstanz das Bauprojekt als mit der vom

Gestaltungsplan geforderten besonders attraktiven Zentrumsnutzung unvereinbar

eingestuft hat. Auch unter der präzisierten Rechtsprechung betreffend den

Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts ist dieses gehalten, einen vorinstanzlichen

Entscheid aufzuheben, der Sinn und Zweck einer Ästhetiknorm nicht genügend

berücksichtigt (s. E. 3.2). Die Zweckbestimmung in Art. 2 des

Gestaltungsplans fordert unter anderem die Erstellung von Zentrumsüberbauungen

von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität sowie eine hohe

Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum. Es ist nicht zu beanstanden, dass das

Baurekursgericht das 2,8 m hoch in Erscheinung tretende Garagengeschoss

aus Beton mit Blick darauf als ungenügend gestaltet qualifiziert hat.

3.5

3.5.1

Im Sinn einer Eventualbegründung erwog das Baurekursgericht, dass

das streitgegenständliche Projekt auch im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2

des Gestaltungsplans nicht bewilligungsfähig wäre. Diese Bestimmung schreibt

vor, dass Parkplätze, welche nicht für Besucher und Kunden vorgesehen sind, in

Tiefgaragen zusammengefasst werden müssen; sie könne nur so ausgelegt werden,

dass die fraglichen Parkplätze nicht auf Höhe des öffentlichen Strassenraums

erstellt werden dürfen.

In seinem Entscheid betreffend das Vorgängerprojekt führte

das Baurekursgericht zu Art. 14 Abs. 2 des Gestaltungsplans in einem

obiter dictum aus, dass eine Tiefgarage nicht zwingend vollständig unter dem

Boden zu liegen kommen müsse. Insbesondere an Hanglagen komme es häufig vor,

dass ein Teil derselben aus dem Terrain rage; dies sei zulässig, sofern die

gewählte Lösung die vorgeschriebenen Gestaltungsanforderungen erfülle (BRGE IV

Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 5.1).

3.5.2

Soweit die Beschwerdeführerschaft und der

Mitbeteiligte sich auf den Standpunkt stellen, dass das Baurekursgericht sich

im angefochtenen Entscheid in Widerspruch zu seinem betreffend das

Vorgängerprojekt gefällten Urteil gesetzt habe, ist darauf hinzuweisen, dass im

angefochtenen Urteil nicht verlangt wird, die Tiefgarage habe zwingend

vollständig unter dem Boden zu liegen. Vielmehr wird im Einklang mit dem

baurekursgerichtlichen Entscheid vom 7. Juli 2016 verlangt, dass die

Gestaltungsvorschriften erfüllt werden. Diese verlangen – namentlich durch die

Bezeichnung "Tiefgarage", womit kaum eine Garage im Erdgeschoss

gemeint sein dürfte –, dass die fraglichen Fahrzeugabstellplätze nicht wie

vorliegend projektiert auf der Höhe des öffentlichen Strassenraums bzw. knapp

darunter angelegt werden. Überdies befindet sich das streitbetroffene Gebäude

offensichtlich nicht an einer Hanglage; ein deutliches Herausragen der Garage

aus dem Terrain drängt sich nicht etwa aus architektonischen Gründen auf.

3.5.3

Im Zusammenhang mit Art. 14 Abs. 2

des Gestaltungsplans macht die Beschwerdeführerschaft weiter geltend, die Vorinstanz

sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass diese Bestimmung § 244 Abs. 3

Satz 2 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) verdränge. Die letztere Norm beziehe sich

vornehmlich auf das Verhindern von Lärmimmissionen, weshalb sie durch eine

Gestaltungsvorschrift nicht ersetzt werde, und sie untersage über dem Terrain

in Erscheinung tretende Fahrzeugabstellplätze gerade nicht.

Hierzu ist festzuhalten, dass § 244 Abs. 3

Satz 2 PBG wegen des Vorrangs des Bundesrechts in lärmschutzrechtlicher Hinsicht

keine selbständige Bedeutung mehr zukommt und vielmehr auch verkehrs- und

siedlungspolitische Ziele wie die Steigerung der Wohnqualität verfolgt (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 712). Im Hinblick

darauf kann die genannte Bestimmung gemäss § 83 Abs. 1 PBG ohne

Weiteres von einem Gestaltungsplan als Spezialbauordnung verdrängt werden (s.

zum Ganzen Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht – in a nutshell, 3. A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 67 f.).

Zudem ist ein Verbot in einer Baurechtsnorm selbstverständlich zu beachten,

auch wenn der gleiche Sachverhalt in einer anderen, thematisch verwandten Norm

nicht ausdrücklich untersagt wird.

3.5.4

Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass das

raumplanerische Ziel einer verdichteten Bauweise (Art. 3 Abs. 3

lit. abis des Bundesgesetzes vom

22.

Juni 1979 über die Raumplanung [RPG]) wie auch die grundsätzliche

Durchführbarkeit eines "Einzelvorhabens" durch die Erstellung

einer im Untergeschoss gelegenen Garage nicht infrage

gestellt würden. Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen in der

Replik können hierbei vorzunehmende Unterschreitungen der zulässigen Baumasse –

sofern solche überhaupt nötig werden – durch öffentliche Interessen wie vorliegend

an der Einhaltung der Gestaltungsplanvorschriften gerechtfertigt werden.

3.6

Können inhaltliche

oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben

werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands

Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen

zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen ist nicht möglich,

wenn zur Behebung der Mängel eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojekts

nötig wäre; diesfalls ist eine Bauverweigerung auszusprechen. Das Gewicht des

Mangels darf dabei nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss am Umfang des

Gesamtprojekts gemessen werden (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 345 f.).

Wie das Baurekursgericht bereits im Hinblick auf das

Vorgängerprojekt unter den damaligen, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren

Umständen festgehalten hat, ist das Bauprojekt grundsätzlich und konzeptionell

zu überarbeiten (BRGE IV Nr. 0084/2016 vom 7. Juli 2016, E. 4.2

Abs. 5). Die Bauweise des gesamten Garagengeschosses, welches einen

massgeblichen Teil des Gesamtprojekts ausmacht, lässt sich nicht auflageweise

anpassen, weshalb der diesbezügliche Eventualantrag der Beschwerdeführerschaft

abzuweisen ist.

3.7

Zusammenfassend

erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

4.

Ausgangsgemäss sind

die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17

Abs. 2 VRG). Sie sind vielmehr zu verpflichten, der privaten

Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17

Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.-.

Die Baubewilligungsbehörde hat keine Parteientschädigung beantragt; eine solche

stünde ihr in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten

private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss ohnehin nicht zu (VGr,

28.

Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtsgebühr

wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte unter solidarischer

Haftung auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …