VB.2019.00050

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00050

29. August 2019Deutsch12 min

(URT.2019.21048)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 3. April 2018 erteilte die Bau-

und Planungskommission Erlenbach J die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus

mit Aussenschwimmbad und Garage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse

02 in Erlenbach.

Erwägungen

II.

Den dagegen von A und B, M, E, F und G sowie H mit

gemeinsamer Rekurseingabe erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht Zürich mit

Entscheid vom 11. Dezember 2018 ab. Vom Eintritt der Erben C und D in das

Rekursverfahren anstelle der verstorbenen Rekurrierenden A und B nahm es Vormerk.

III.

Dagegen gelangten die Erbengemeinschaft A und B, bestehend

aus C und D, sowie E, F und G und H mit Beschwerde vom 24. Januar 2019 an

das Verwaltungsgericht mit den Anträgen, es seien der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 11. Dezember 2018 sowie die Baubewilligung der Bau-

und Planungskommission Erlenbach vom 3. April 2018 aufzuheben; unter

Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuerzuschlag zulasten der

Beschwerdegegner.

Am 5. Februar 2019 stellte die Bau- und

Planungskommission Erlenbach den Antrag, die Beschwerde sei vollumfänglich

abzuweisen, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. Mit Eingabe vom

13.

Februar 2019 beantragte die Bauherrschaft die vollumfängliche

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführenden. Das Baurekursgericht

beantragte am 21. Februar 2019 die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik

vom 4. März 2019 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest.

Die Bauherrschaft erstattete ihre Duplik am 11. März 2019. Mit Eingabe vom

2.

April 2019 nahmen die Beschwerdeführenden zur Duplik Stellung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die weiteren Eintretensvoraussetzungen

sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Das

Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung

der Gemeinde Erlenbach in der zweigeschossigen Wohnzone W2/25. Die bestehenden

Bauten sollen abgebrochen und durch eine Neubaute ersetzt werden.

2.2

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die Bauherrschaft habe eine unzulässige

Interpolation des Terrains vorgenommen. Das für die zulässige Gebäudehöhe

massgebende, tiefst liegende Terrain befinde sich an der Gebäudeecke

Nordwest-/Südwestfassade der Neubaute (Punkt 605). Dieser Punkt befinde

sich innerhalb des bestehenden, abzubrechenden Gebäudes. Dass die Terrainhöhe

in diesem Bereich durch Interpolation zu ermitteln sei, sei unbestritten. Die

Vorinstanzen hätten die Interpolation allerdings falsch vorgenommen. Es treffe

– entgegen der Darstellung der Vorinstanz – eben gerade nicht zu, dass die an

die Fassaden des bestehenden Gebäudes angrenzenden Höhenkurven der gleichen

Höhe jeweils durch Ziehung entsprechender Verbindungslinien durch das

abzubrechende Gebäude hindurch miteinander verbunden worden seien. Die

Vorinstanz sei nämlich fälschlicherweise davon ausgegangen, dass bei der

Interpolation für die Ermittlung des massgebenden Terrains am Punkt 605 die

Höhenkurve 510,50 m. ü. M. dort, wo sie in die

Südwestfassade der bestehenden Baute eintrete, mit einer Verbindungslinie durch

das Gebäude hindurch mit demjenigen Punkt an der Nordwestfassade verbunden

worden sei, an welchem die Höhenkurve 510,50 m. ü. M.

wieder austrete. Die Höhenlinie 510,50 m. ü. M.

trete aber nirgends in die Südwestfassade des bestehenden Gebäudes ein. Es sei

von einer speziellen Ausgangslage auszugehen: Entlang eines Teils der

Südwestfassade – im Bereich des erhöhten Sitzplatzes – erstrecke sich eine

Stützmauer. Durch das seinerzeit aufgeschüttete Terrain resultiere ein

Geländesprung, welcher auch innerhalb des Grundrisses des abzubrechenden

Gebäudes weiterzuziehen sei. Es bestehe keine Veranlassung dazu, den ausserhalb

des bestehenden Gebäudes unbestrittenermassen bestehenden Geländesprung innerhalb

des Gebäudes bei der Interpolation nicht zu berücksichtigen. Werde der

gewachsene Boden innerhalb des Grundrisses des abzubrechenden Gebäudes korrekt

ermittelt, so resultiere beim Punkt 605 eine Höhe von 509,30 m. ü. M. Die zulässige Gebäudehöhe von 7,50 m

sei in diesem Bereich daher um rund 1,20 m überschritten.

3.

3.1

überprüfen ist daher die von der Bauherrschaft vorgenommene und von den

Vorinstanzen für zulässig befundene Interpolation des Terrains

insbesondere im Bereich von Punkt 605 (zur Lage des Punktes 605 vgl. Plan

Baugespann 1:100).

3.2

Die

zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und

Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Als gewachsener Boden gilt dabei der bei der Einreichung des Baugesuchs

bestehende Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977). Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes

ein bestehendes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich

zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die

Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe

sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich

erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für

Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem

Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten

und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1

ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Dabei kann

innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der Fassaden als

Referenz dienen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ

2011.

Nr. 36; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1160 f.;

Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG aktuell 4/2002, S. 7).

Gerade bei komplexen topographischen Verhältnissen bestehen

regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der Höhenkurven.

Ebenso wenig existiert eine allgemeine anerkannte und damit verbindliche

Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue Annahmen über

die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden. Dies wiederum

hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss eine

Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht übt

lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der

Angemessenheit abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht

überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser

eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation

bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (vgl. VGr, 30. Juni 2015,

VB.2015.00010, E. 4.3).

3.3

Das

Baurekursgericht hat zur Zulässigkeit der von der Bauherrschaft im vorliegenden

Fall vorgenommenen Interpolation Folgendes ausgeführt: Die durch eine

Stützmauer entstandene, an die Südwestfassade angrenzende terrassierte Fläche

sei Teil des heutigen gewachsenen Terrains. Dieses weise eine Höhe von 510,89 m. ü. M. auf. Demgegenüber liege das Terrain in

demjenigen Bereich der Südwestfassade, welchem keine Stützmauer vorgelagert

sei, deutlich tiefer. Die Gebäudeecke Nordwest-/Südwestfassade des

abzubrechenden Gebäudes liege auf einer Höhe von 508,50 m. ü. M. Das Terrain steige an dieser Stelle

sprungartig um über 2 m in südöstlicher Richtung an. Gleichzeitig steige

das Terrain auch in Richtung L-Strasse an, wenn auch gleichmässig. Die

Bauherrschaft habe dieser speziellen Terrainsituation folgendermassen Rechnung

getragen: Sie habe das Gelände innerhalb des bestehenden Wohnhauses beim Punkt 605

interpoliert, indem die an die Fassaden angrenzenden Höhenkurven der gleichen

Höhe jeweils durch Ziehung entsprechender Verbindungslinien durch das

abzubrechende Gebäude hindurch miteinander verbunden worden seien. Die

Bauherrschaft stütze sich dabei auf die Daten des detaillierten

Höhenkurvenplans der Vermessungsfirma N AG vom 8. Juli 2016, welche vom

Grundbuchgeometer im Rahmen der Einmessung des Baugespanns punktuell überprüft

worden seien. Wenn die Baubewilligungsbehörde damit die wesentlichen, messbaren

Terrainpunkte als gegeben erachte, so liege dies in ihrem Ermessen und sei nicht

zu beanstanden. Die Bauherrschaft habe ihr Augenmerk auf die Höhenkurve 510,50 m. ü. M. gelegt. Dort, wo diese Höhenkurve im

Bereich der vorgelagerten Stützmauer in die Südwestfassade des abzubrechenden

Gebäudes eintrete, sei eine Verbindungslinie durch das abzubrechende Gebäude

hindurch bis zu demjenigen Punkt an der Nordwestfassade gezogen worden, wo

dieselbe Höhenkurve wieder austrete. Beim Austrittspunkt an der Nordwestfassade

weise das Terrain folglich exakt die gleiche Höhe auf wie beim Eintrittspunkt

an der Südwestfassade. Dies sei fachlich einzig vernünftig. Es handle sich um

eine nachvollziehbare, in der Praxis anerkannte Interpolationsmethode, die ein

durchaus realistisches Abbild des ursprünglichen gewachsenen Bodens innerhalb

des Grundrisses des abzubrechenden Gebäudes verschaffe. Der Punkt 605 liege

hangseitig dieser Verbindungslinie und damit sogar leicht höher als 510,50 m. ü. M.

3.4

Die

Besonderheit besteht im vorliegenden Fall darin, dass – wie die Vorinstanz

zutreffenderweise ausführt – das Terrain aufgrund der Aufschüttung im Bereich

des Sitzplatzes des abzubrechenden Wohnhauses entlang der Südwestfassade einen

Sprung von mehr als 2 m aufweist. Gut sichtbar ist dieser Geländesprung im

Höhenkurvenplan, welcher den Punkt A auf einer Höhe von 510,89 m. ü. M. und den unmittelbar danebenliegenden

Punkt mit einer Höhe von 508,23 m.ü.M. vermasst. Die westliche Ecke des

vorbestehenden Gebäudes liegt auf einer Höhe von 508,50 m. ü. M. Das Terrain verläuft in nördlicher und

in östlicher bzw. südöstlicher Richtung ansteigend. Unbestritten ist, dass sich

der Messpunkt 605, an welchem die Beschwerdeführenden eine Überschreitung der

Gebäudehöhe behaupten, innerhalb des Grundrisses des heute bestehenden und

abzubrechenden Gebäudes befindet. Dessen Höhe muss daher durch eine

Interpolation des Terrains ermittelt werden.

Wie die Vorinstanzen zutreffend erwogen haben, gilt beim

vorliegend zu beurteilenden Neubauprojekt der gegenwärtig auf der Bauparzelle

bestehende Terrainverlauf als gewachsener Boden. Dass das bestehende Terrain im

Rahmen der Erstellung der nun abzubrechenden Altbaute im Bereich des

Sitzplatzes an der Südwestfassade aufgeschüttet worden ist, ändert daran

nichts. Es ist mit der bisherigen Rechtsprechung davon auszugehen, dass es

unmassgeblich ist, ob der Terrainverlauf bei der Erstellung des vorbestehenden,

nun abzubrechenden Gebäudes abgegraben wurde – etwa zur Realisierung einer

Garageneinfahrt – oder – wie im vorliegenden Fall – aufgeschüttet wurde (vgl.

auch VGr, 4. Februar 2016, VB.2015.00492 E. 2.4). Das ergibt sich

bereits daraus, dass dem Begriff des gewachsenen Bodens nach der zürcherischen

baurechtlichen Praxis ein dynamisches, kein statisches Verständnis zugrunde

liegt (vgl. hierzu VGr, 24. März 2004, VB.2003.00364, E. 3.3),

weshalb der frühere, vor dem Bau des heutigen Gebäudes bestehende gewachsene Boden

nicht mehr massgebend ist. Als Konsequenz des dynamischen Begriffs des

gewachsenen Bodens ist grundsätzlich hinzunehmen, dass eine Neubaute aufgrund

einer früheren Aufschüttung höher werden kann, als ein vorbestehendes,

abzubrechendes Gebäude. Im Weiteren ist zu betonen, dass eine vertretbare

Interpolation zu einem vernünftigen Geländeverlauf führen soll. Es soll kein

völlig unnatürlicher und schwer bebaubarer Terrainverlauf resultieren. Wenn die

Beschwerdeführenden daher bemängeln, die vorgenommene Interpolation zeichne den

durch die Aufschüttung geschaffenen Geländesprung innerhalb des Gebäudes nicht

ab, so verkennen sie Ziel und Zweck der Interpolation. Es ist keineswegs

zwingend, dass eine vertretbare Interpolation einen Geländesprung ausserhalb

des Grundrisses des vorbestehenden Gebäudes wiedergeben muss.

3.5

Die

strittige Interpolation verbindet den auf der Höhe 510,50 m. ü. M. gelegenen Punkt C mit dem – ebenfalls

auf der Höhe 510,50 m. ü. M. auf der

Nordwestfassade liegenden Punkt D. Die Verbindungslinie kommt unmittelbar in

der Nähe von Punkt 605 zu liegen, leicht hangseitig verschoben. Die

Vorinstanzen gehen dementsprechend von einer Höhenlage von Punkt 605 von

(mindestens) 510,50 m. ü. M. aus. Damit werden

jeweils zwei Punkte auf gleicher, vermasster Höhe miteinander verbunden. Dieses

Vorgehen orientiert sich am effektiven Geländeverlauf rund um das abzubrechende

Gebäude und führt zu einem annähernd natürlichen Verlauf des Bodens innerhalb

des Gebäudegrundrisses. Dieses Vorgehen ist nicht zu bemängeln. Insbesondere

spricht der Umstand, dass der Punkt C nicht unmittelbar auf der Südwestfassade

der abzubrechenden Baute liegt, nicht gegen die Vertretbarkeit der

vorgenommenen Interpolation. Der Bodenverlauf entlang der Fassaden dient

lediglich als Referenz und Ausgangspunkt einer Interpolation. Es ist ohne Weiteres

vertretbar, Punkte gleicher Höhe zu verbinden, welche in unmittelbarer Nähe

einer Fassade liegen. Es trifft zwar zu, dass das Terrain an der Südwestfassade

unmittelbar nordwestlich von Punkt C auf eine Höhe von 508,23 m. ü. M. absinkt. Eine Interpolation mit

Ausgangspunkt dieser Höhenlage macht für die Bestimmung der Höhenlage von Punkt 605

indessen keinen Sinn, da gar keine Verbindungslinie zu einem Punkt auf gleicher

Höhe gezogen werden könnte, welche in die Nähe von Punkt 605 zu liegen

käme.

Die Beschwerdeführenden schlagen als vertretbare

Interpolationsweise das Ziehen einer Linie – parallel zur Südwest- bzw.

Nordostfassade des bestehenden Gebäudes – durch Punkt 605 vor. Diese Linie

würde an der Nordwestfassade bei einer Höhe von 509,30 m. ü. M. bzw. an der Südostfassade bei 510,70 m. ü. M. enden. Da der Punkt 605 deutlich

näher an der Nordwestfassade des bestehenden Gebäudes liege, sei von dessen

Höhe von knapp mehr als 509,30 m. ü. M.,

jedoch deutlich weniger als 510,50 m. ü. M.

auszugehen. Diese Vorgehensweise orientiert sich nicht am Verlauf des

gewachsenen Bodens um das bestehende Gebäude herum, sondern an dessen

Grundriss. Ob sie ebenfalls vertretbar wäre, braucht an dieser Stelle nicht

geprüft zu werden. Die Höhenlage von Punkt 605 lässt sich jedenfalls nicht

genauer bestimmen als beim vorliegend gewählten Vorgehen.

3.6

Damit

liegt die vorgenommene Interpolation und Feststellung des gewachsenen Bodens an

Punkt 605 auf einer Höhe 510,50 m. ü. M.

im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde und ist nicht zu beanstanden. Die

zulässige Gebäudehöhe von 7,5 m wird auch bei Punkt 605 eingehalten.

4.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführenden

kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2

Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung ist ihnen nicht zuzusprechen.

Hingegen sind sie zu einer angemessenen Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2

lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 170.-- Zustellkosten,

Fr. 4'170.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–4 unter solidarischer Haftung

zu je ¼ auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1–4 werden je zu gleichen Teilen und unter solidarischer

Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung von

je Fr. 750.- zu bezahlen (insgesamt Fr. 3'000.-), zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an…