Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00055

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00055

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Februar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C, vertreten durch RA D,

2.1 E und 2.2 F, beide vertreten durch RA G,

3.1 H und 3.2 I,

4.1 J,

4.2

…,

3.1–4.2 vertreten durch RA K,

5. L, vertreten durch MLaw M,

Beschwerdegegnerschaft,

und

1.1 N,

1.2 O,

beide vertreten durch RA P,

2. Stadt Wädenswil, Baukommission,

vertreten durch RA

Q,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Wädenswil erteilte der A AG mit

Beschluss vom 3. Mai 2018 die baurechtliche Bewilligung für eine

Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern und gemeinsamer Tiefgarage an der R-Strasse

in Wädenswil.

Erwägungen

II.

Gegen die Baubewilligung wurden beim Baurekursgericht

fünf Rekurse erhoben, nämlich von C (R2.2018.00071), von E und F

(R2.2018.00072), von H und I sowie … und J (R2.2018.00073), von L

(R2.2018.00074) und schliesslich von N und O (R2.2018.00077).

Mit Entscheid vom 11. Dezember 2018

vereinigte das Baurekursgericht die fünf Verfahren (Dispositiv-Ziff. I).

Die Rekurse R2.2018.00071, R2.2018.00072, R2.2018.00073 sowie R2.2018.00074

wurden gutgeheissen und die angefochten baurechtliche Bewilligung der Baukommission

Wädenswil demgemäss aufgehoben (Dispositiv-Ziff. II). Den Rekurs

R2.2018.00077 schrieb das Baurekursgericht als gegenstandslos ab (Dispositiv-Ziff. III).

Soweit das Baurekursgericht einen materiellen Entscheid zu fällen hatte, setzte

es die Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.- fest und auferlegte die Verfahrenskosten

von insgesamt Fr. 16'950.- der A AG und der Baukommission Wädenswil

je zur Hälfte (Dispositiv-Ziff, IV.a und b).

III.

A.

Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts gelangte die

A AG mit Beschwerde vom 25. Januar 2019 an das Verwaltungsgericht.

Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben (1), eventualiter

die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen (2),

subeventualiter die Gerichtsgebühr auf maximal Fr. 5'000.-

festzusetzen (3), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten

der Beschwerdegegnerschaft (4).

Das Baurekursgericht beantragte am 13. Februar

2019.

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. F und E ersuchten

mit Beschwerde­antwort vom 27. Februar 2019, die Beschwerde abzuweisen,

eventualiter die Sache zur Prüfung der übrigen, vom Baurekursgericht nicht

behandelten Rügen an dieses zurückzuweisen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. C ersuchte mit

Beschwerdeantwort vom gleichen Datum, die Beschwerdeanträge 1, 2 und 4

abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)

zulasten der Beschwerdeführerin. L ersuchte mit Beschwerdeantwort vom 4. März

2019.

ebenfalls um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zuzüglich Mehrwertsteuer). Mit Eingabe gleichen Datums äusserte sich die Baukommission

Wädenswil zur Beschwerde mit der Anmerkung, dass "aus Kostengründen"

auf die Stellung von Anträgen verzichtet werde. H und I sowie … und J reichten

keine Beschwerdeantwort ein, wie auch die Verfahrensbeteiligten N und O.

Die A AG bekräftigte mit Replik vom 29. März

2019.

bzw. Triplik vom 17. Mai 2019 ihre Beschwerdeanträge. C und E, F und L

erneuerten ihr Anträge mit Duplikschriften vom 26. bzw. 30. April 2019.

Die Baukommission Wädenswil reichte am 20. Mai 2019 eine weitere

Stellungnahme ein.

F und E reichten am 3. Juli 2019 unter

Aufrechthaltung der gestellten Anträge eine Noveneingabe ein. Dazu äusserte

sich die die Baukommission Wädenswil am 13. August 2019 mit dem Antrag,

die Noveneingabe aus dem Recht zu weisen oder zumindest nicht zu beachten,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von F und E. Die A AG äusserte

sich zur Noveneingabe am 14. August 2019.

B.

Die Rekurrierenden N und O gelangten mit Beschwerde

gegen Dispositiv-Ziffer III desselben Entscheids des Baurekursgerichts (Abschreibung

ihres Rekurses infolge Gegenstandslosigkeit) vorsorglich an das

Verwaltungsgericht. Darüber wurde ein separat geführtes Beschwerdeverfahren

VB.2019.00036 eröffnet und mit Verfügung vom 11. März 2019 bis zur

rechtskräftigen Erledigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sistiert.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde

zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Die Beschwerdeführerin plant auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der R-Strasse im Bereich der Hausnummern 02 und 03 eine Arealüberbauung

bestehend aus fünf Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 53 Wohnungen und

gemeinsamer Tiefgarage. Die geplanten Neubauten gruppieren sich annähernd im

Halbkreis um zwei bestehende Gebäude. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite

befindet sich ein Bauernhaus (Kat.-Nr. 04), welches im Inventar der kunst-

und kulturhistorischen Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung enthalten und

formell unter Schutz gestellt ist. Zur Verwirklichung der Überbauung erfolgte

ein Nutzungstransfer sowie die Inanspruchnahme eines Arealbonus bezüglich

Ausnützung von 10 %.

3.

3.1

Arealüberbauungen

im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der

kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen

Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen

in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und

der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).

Die Bau- und Zonenordnung von der Stadt Wädenswil vom 17. Januar

1994.

(BZO) macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 25 BZO

gelten für Arealüberbauungen Erleichterungen namentlich hinsichtlich der Gebäudehöhe,

der Gebäudelänge und der Ausnützungsziffer.

3.2

Im

Gegenzug – als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in der genannten BZO-Bestimmung verwirklicht haben

– stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die

Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für

die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex

specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüber hinausgehend, dass Bauten

und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig

ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind

bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum

Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung

und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und

Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und

Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.

3.3

§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher

durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht

abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt

werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung

vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen

weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen

Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen

Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere

Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG

(insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur

baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August

2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).

Die kommunalen Behörden dürfen damit von Gesetzes wegen

eine Arealüberbauung nur bewilligen, wenn diese

selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie müssen dies

anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten

Kriterien prüfen; insoweit verfügen die Gemeinden

über keinerlei Autonomie. Bei der Frage

dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der

rechtsanwendenden Gemeindebehörde ein

gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien

handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung

erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare Einschätzung hinsichtlich der

Beziehung einer geplanten Arealüberbauung zum

Ortsbild, hinsichtlich der Qualität der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu

respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit

dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (BGr, 9. Juli

2018, 1C_92/2018 E. 3.5).

4.

4.1

Entgegen

der Baubehörde der Stadt Wädenswil verneinte das Baurekursgericht die

Voraussetzungen für eine Arealüberbauung im angefochtenen Entscheid – im

Wesentlichen mit folgender Begründung:

Zunächst wies das Baurekursgericht darauf hin, dass das

Bauvorhaben erst durch die Ausnützungsverschiebungen auf das eigentliche

Baugrundstück realisierbar werde (E. 4.3). Für den konkreten Fall zog die Vorinstanz

in Betracht, dass auf dem der Wohnzone W2/30 zugewiesenen Parzellenteil des

Baugrundstücks unter Berücksichtigung des Arealbonus eine anrechenbare

Geschossfläche von rund 2'533 m2 realisierbar wäre. Mit den auf

diesem Parzellenteil geplanten vier Häusern 2 bis 5 betrage die anrechenbare

Geschossfläche indes insgesamt 3'392 m2. Die Ausnützungsverschiebung

erhöhe damit die Ausnützung um rund einen Drittel. Insofern weiche das

Bauvorhaben erheblich von dem ab, was ohne Ausnützungsübertragung für eine

Arealüberbauung möglich wäre. Im Weiteren hält der angefochtene Entscheid fest,

dass die geplanten Baukörper im Vergleich zur Umgebung erheblich grössere

Fussabdrücke aufweisen, welche die Nachbargebäude um das Zwei- bis Dreifache

übertreffen würden. Es fehle sodann an einem geeigneten Übergang zwischen

Naturraum und Siedlung. Zusammengefasst entstehe mit dem Bauvorhaben eine für

die Umgebung völlig atypische, voluminöse und dichte Überbauung. Das Vorhaben

trete in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen

Umgebung und entspreche nicht den Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2 PBG (E. 4.4).

Zusätzlich qualifizierte das Baurekursgericht die

(zonenübergreifende) Ausnützungsübertragung vom Grundstück Kat.-Nr. 05 auf

das Baugrundstück als unzulässig (E. 4.5). Schliesslich erachtete die Vorinstanz

die Einheit der Baubewilligung als nicht erfüllt (E. 5) sowie die

Nebenbestimmung betreffend Dachaufbauten als unzulässig (E. 6).

4.2

Mit der

Beschwerde wird zunächst geltend gemacht, dass das Bauvorhaben den gesetzlichen

Anforderungen an eine Arealüberbauung entgegen der Auffassung des

Baurekursgerichts entspreche. Das Baurekursgericht habe sein Ermessen ohne

nachvollziehbaren Grund anstelle des Ermessens der ortskundigen sowie

fachmännisch beratenen kommunalen Baubehörde gesetzt. Nur ein hinreichendes

öffentliches Interesse, das die privaten Interessen der Bauherrschaft

überwiege, rechtfertige einen Eingriff in deren gestalterischen Freiraum und

damit eine Bauverweigerung. Entgegen der Vorinstanz werde die geplante

Überbauung als gelungene einheitliche Siedlung wahrgenommen, welche sich sehr

gut in die Umgebung einfüge und diese aufwerte.

4.3

Mit seinen

Ausführungen in Erwägung 4.4 des angefochtenen Entscheids hat das

Baurekursgericht einlässlich begründet, weshalb es die für eine Arealüberbauung

erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfüllt erachtet. Es wird einleuchtend

aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem geplanten Neubau eine

besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Dabei hielt das

Baurekursgericht zusammenfassend fest, dass die für die Umgebung völlig

atypische, voluminöse und dichte Überbauung in keiner Weise in eine Beziehung

zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung trete. Wie die nachfolgenden

Ausführungen zeigen, hält diese Beurteilung der Überprüfung durch das

Verwaltungsgericht stand.

4.4

4.4.1

Die strittige Bewilligung des Projekts durch die Stadt Wädenswil stützt

sich hinsichtlich der Gestaltung der geplanten Überbauung im Wesentlichen und

weitgehend wörtlich auf die Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S

vom 20. März 2018.

4.4.2

Nach Meinung der Baubehörde geht das Projekt vom Grundkonzept aus, dass das

Areal den Übergang vom Naturraum zur Siedlung bildet. Wie die Baubehörde darlegt,

liegt das Bauareal in der Tat am Rand der gewachsenen alten Dorfstruktur des

Weilers T, auf der gegenüberliegenden Strassenseite des denkmalgeschützten

Bauernhauses sowie unmittelbar neben zwei weiteren bestehenden Bauten. Auf der

westlichen Seite grenzt das Areal an den Wald. Es trifft somit zu, dass das

Areal lagemässig den Übergang vom Naturraum zur bestehenden Siedlung bildet.

Indessen ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Lage in das

"Grundkonzept" des Projekts Eingang gefunden hätte. Im Gegenteil: Der

geplante voluminöse Siedlungsabschluss verdichtet das überbaute Gebiet an der

Grenze zum Naturraum, anstatt einen überzeugenden Übergang von der bestehenden

Dorfstruktur zum Naturraum zu schaffen. Die Baubehörde vermag denn auch nicht

zu erklären, inwiefern eine "Auffächerung der Bauten zum Bach- und

Waldraum" einen "geeigneten Übergang zwischen Naturraum und

Siedlung" ermögliche. Es ist als Selbstverständlichkeit zu bezeichnen –

anstatt als "besonders positiv" –, dass der angrenzende Wald von der

geplanten Siedlung aus erreichbar ist.

4.4.3

Ebenso wenig nimmt das Arealprojekt Rücksicht auf die überbaute Umgebung,

namentlich auch nicht auf die drei erwähnten bestehenden Bauten in

unmittelbarer Nähe. Die Pläne zeigen ebenso wie das Modell und die Fotos des

Augenscheins, dass es die auf derselben Strassenseite gelegenen beiden Gebäude

einkreisend erdrückt und auch auf die weiteren angrenzenden Bauten keine

Rücksicht genommen wird, etwa in Form eines den Verhältnissen angemessenen

Gebäudeabstands. Wohl soll vor dem mittleren der fünf geplanten Gebäude eine

begrenzte Fläche freigehalten werden. Damit wird auf die bestehenden Gebäude

und den "bedeutenden Situationswert" des denkmalgeschützten Objekts

auf der gegenüberliegenden Strassenseite kaum Rücksicht genommen, stossen doch

die Gebäude 1 und 2 weit näher an die bestehenden Bauten heran. Daran vermag

auch die von der Baubehörde geforderte Verbesserung des Umgebungsplans nichts

Relevantes zu ändern. Nicht nachvollziehbar ist bei dieser Sachlage ferner,

weshalb die Beschwerdeführerin annimmt, die geplanten Gebäude würden

"einen besonderen Abstand zu den historischen Gebäuden auf der Bauparzelle

und dem inventarisierten Bauernhaus" einhalten. Wie gesehen ist namentlich

bezüglich der geplanten Häuser 1 und 2 das Gegenteil der Fall.

Wenn im Rahmen einer

Arealüberbauung Bauten mit grösserem Volumen zugelassen werden, so ist die

Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden

Gebäuden relevant (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1).

Der Diskrepanz zwischen grossvolumigen Gebäulichkeiten der Arealüberbauung und

einer Umgebung mit deutlich kleinförmigeren Siedlungsstruktur ist namentlich

mittels einer gelungenen Gestaltung des Nachbarschaftsbereichs bzw. eben mit

einer (besonderen) Rücksichtnahme auf die Umgebung Rechnung zu tragen. Ein

Arealprojekt hat in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung zu treten; es hat eine Eingliederung in die bauliche

Umgebung bzw. eine entsprechende Rücksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August

2016, 1C_313/2015, E. 4.5). Diese Anforderung erfüllt das Bauprojekt

nicht.

4.4.4

Weiter vermischt die Baubehörde die "maximale" Nutzung mit der

"optimalen" Nutzung, wenn sie ausführt, mit dem Nutzungstransfer

strebe das Projekt eine "optimale Nutzung" an. Es ist auch nicht

nachvollziehbar, wenn die Beschwerdeführerin ausführt, es würde bei der

geplanten Überbauung tendenziell mehr Platz für intensiv begrünten Freiraum

bestehen als bei umliegenden überbauten Parzellen. Aus dem von der Beschwerdeführerin

angerufenen Katasterplan ergibt sich zwar, dass die Arealüberbauung eine für

sich genommen vergleichsweise grosse Freifläche schafft. Das Verhältnis

Freifläche/Gebäudegrundriss ist angesichts der Grösse des gesamten Fussabdrucks

der geplanten Arealüberbauung indessen klar kleiner als bei der bestehenden

Siedlungsstruktur.

Es handelt sich – wie bereits die Baubewilligungsbehörde

anmerkte – um eine dichte Überbauung. Zu Recht bezeichnete das Baurekursgericht

die geplante Arealüberbauung auch als eine riegelartige Erscheinung zwischen

den bestehenden Bauten an der R-Strasse 02 und 03 und dem dahinterliegenden

Wald. Es mag wohl zutreffen, dass aus Sicht der R-Strasse je nach Standort

einzelne schmale Durchblicke möglich sind. Angesichts der gesamten Länge und

der Anordnung der Bauten ist die Qualifikation als riegelartige Erscheinung

aber durchaus zutreffend.

4.4.5

Insbesondere die Mitbeteiligte 2 kritisiert die Ausführungen des

Baurekursgerichts zum Umfang der Ausnützungsübertragung. Der genaue Umfang der

Ausnützungsübertragungen ist indessen nicht entscheidrelevant. Dasselbe gilt

für den Umstand, dass die Bauherrschaft beim Haus 1 auf ein Vollgeschoss

verzichtet hat und dass die einzelnen Stockwerke noch höher sein könnten.

Massgeblich ist vielmehr, dass ein grosses tatsächliches Volumen geplant ist

und dass dieses – in teilweise geringem Abstand – keinen erkennbaren Bezug zur

weit kleinförmigeren Umgebungsstruktur und zum angrenzenden Wald aufweist. Am

weitgehend fehlenden Bezug zur Umgebung vermag auch eine von der Beschwerdeführerin

geltend gemachte Übernahme der "in der Umgebung vorherrschenden Putzfassade"

und die Gliederung mithilfe einer "Lochfassade" nichts zu ändern,

zumal die dahingehenden Ausführungen ohne Substanziierung zur Umgebung bleiben.

4.4.6

Die Beschwerdeführerin und die Mitbeteiligte 2 vermögen sodann nichts

Wesentliches daraus abzuleiten, wenn die Gebäude in der Umgebung unternutzt

sind, zumal nur pauschal geltend gemacht wird, dass sich daran in absehbarer

Zeit etwas ändert. Im Übrigen besteht hauptsächlich beim vorliegend betroffenen

Grundstück die besonders sensible Nähe zum inventarisierten Bauernhaus und zum

Waldgebiet.

4.4.7

Das Baurekursgericht hat das Fehlen einer Beziehung zwischen der

voluminösen und dichten Überbauung zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung als eine notwendige Voraussetzung für die

erforderliche besonders gute Gestaltung zusammengefasst in nachvollziehbarer

Weise bejaht.

4.4.8

Daran ändert in formeller Hinsicht auch nichts, dass sich die

Baubewilligungsbehörde auf eine Stellungnahme der Denkmalpflegekommission unter

Mitwirkung der Firma S abgestellt hat. Diesbezüglich wendet die Beschwerdeführerin

ein, dass das Baurekursgericht sein Ermessen nicht ohne nachvollziehbaren Grund

anstelle der Beurteilung des Fachgutachtens hätte setzen dürfen.

Wohl trifft es zu, dass von einem durch die Behörde

eingeholten Gutachten nicht grundlos abgewichen werden kann. Gründe für ein

Abweichen liegen indes namentlich vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder

Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des KIs Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.;

Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

Solche Gründe sind vorliegend ohne Weiteres zu bejahen.

Die fehlerhafte Beurteilung der Gestaltung durch die Baubewilligungsbehörde

fusst unmittelbar in der ebenso lückenhaften und nicht nachvollziehbaren

Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S vom 20. März 2018.

4.5

Hat das

Baurekursgericht das Fehlen einer Beziehung zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung als eine notwendige Voraussetzung für die erforderliche besonders gute

Gestaltung nachvollziehbar bemängelt, brauchte sich das Gericht nicht näher mit

der von der Beschwerdeführerin geltend gemachten guten Gestaltung der geplanten

Gebäude als schlichte Architektur mit hellen Fassaden und grossen

Fensteröffnungen zu befassen. Diese Gestaltungsmerkmale betreffen den Bezug zum

Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung nur marginal, weshalb

das Baurekursgericht im Rahmen seiner Begründung nicht näher darauf eingehen

musste. Ein gelungener architektonischer Ausdruck reicht für eine besonders

gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss

auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung überzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG; vgl. VGr. 18. Januar

2018, VB.2017.00308, E. 4.5). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt

nicht vor.

4.6

Zusammengefasst

hat die Baubehörde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung für

Dispositiv

Arealüberbauungen in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Demnach

hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht überschritten und verletzt der

angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Stadt Wädenswil nicht. Die

Bauverweigerung erweist sich denn auch als verhältnismässig: Das grosse

öffentliche Interesse an der guten Gestaltung von Arealprojekten und

insbesondere an der gelungen Beziehung zum Ortsbild und zur Umgebung überwiegt

das Interesse der Beschwerdeführerin an der Verwirklichung der geplanten

Überbauung; dies umso mehr, als nicht ersichtlich ist, dass auf dem Areal ein

Projekt mit dem erforderlichen Bezug zur Umgebung technisch oder wirtschaftlich

nicht oder nur schwer möglich wäre (zur Verhältnismässigkeitsprüfung bei

ästhetisch motivierten Bauvorschriften vgl. insbesondere BGE 145 I 52, E. 3.6

S. 59, mit Hinweisen). Eine Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 26

der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wie sie die Beschwerdeführerin

geltend macht, ist folglich ebenfalls zu verneinen.

Die geplante Baute erweist sich als nicht bewilligungsfähig.

Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist

demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies führt zur Abweisung der

Beschwerde im Hauptpunkt.

4.7 Bezüglich

der materiellen Beurteilung ist bei diesem Ergebnis nicht näher einzugehen auf die

Differenz zwischen der Beschwerdegegnerschaft 2 und der

Mitbeteiligten 2 betreffend die Zulässigkeit der Noveneingabe vom 3. Juli

2019 zur baurechtlichen Bewilligung eines Einfamilienhauses auf demselben

Grundstück. Die Erteilung dieser Bewilligung ist für das vorliegende Verfahren

nicht entscheidrelevant.

5.

Zusätzlich rügt die Beschwerdeführerin die Festsetzung der

vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-; die Gerichtsgebühr sei

auf maximal Fr. 5'000.- zu reduzieren.

5.1 Gemäss der

im Entscheidzeitpunkt geltenden Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom

23. August 2010 (GebV VGr; LS 175.252) betrug die Gerichtsgebühr bei

Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-.

Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr).

Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach

dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem

tatsächlichen Streitinteresse.

Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemäss Baugesuch

auf rund Fr. 17,5 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross.

Auch der Zeitaufwand und die Schwierigkeit des Falles sind als erheblich zu

qualifizieren, hat sich das Baurekursgericht doch nicht nur mit den Rügen

bezüglich der Gestaltung, sondern auch mit weiteren Rügen der verschiedenen

rekurrierenden Parteien betreffend Baurechtswidrigkeit des Projekts

auseinandergesetzt. Angesichts dieser Parameter liegt die auf Fr. 16'000.-

festgesetzte Gebühr im unteren Drittel des massgeblichen Gebührenrahmens und damit

in Übereinstimmung mit der Gebührenverordnung.

5.2 Einschlägig

ist allerdings zusätzlich das Äquivalenzprinzip: Dieses konkretisiert das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das Willkürverbot im Bereich der

Kausalabgaben. Es bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen

Missverhältnis zum objektiven Wert der abzugeltenden Leistung stehen darf und

sich in vernünftigen Grenzen halten muss. Der Wert der Leistung bemisst sich

nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem

Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand

des betreffenden Verwaltungszweigs. Bei der Festsetzung der Gebühr darf

innerhalb eines gewissen Rahmens der wirtschaftlichen Situation des Pflichtigen

und dessen Interesse am abzugeltenden Akt Rechnung getragen werden. Zudem darf

gemäss dem Äquivalenzprinzip die Höhe der Gebühr die Inanspruchnahme gewisser

Institutionen nicht verunmöglichen oder übermässig erschweren. Dies gilt

namentlich bezüglich der Gerichtsgebühren, deren Höhe zur Wahrung der

Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV den Zugang zur Justiz nicht

übermässig erschweren darf (BGE 145 I 52 E. 5.2.3, mit Hinweisen). Die kantonalen

Gerichte verfügen bei der Festsetzung von Gerichtsgebühren über einen grossen

Ermessensspielraum, der jedoch überschritten wird, wenn in Verletzung des

Äquivalenzprinzips ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der Gebühr und

dem objektiven Wert der bezogenen Leistung besteht (BGE 145 I 52 E. 5.2.4;

141 I 105 E. 3.3.2, je mit Hinweisen).

5.3 Die

festgesetzte Gerichtsgebühr von Fr. 16'000.- erscheint zwar vor dem

Hintergrund der bundesgerichtlichen Ausführungen zur Gebührenbemessung in den

baurechtlichen Rechtsmittelverfahren des Kantons Zürich (vgl. BGE 145 I 52 E. 5.7)

zunächst als hoch. Vorliegend ist allerdings – neben den obigen Ausführungen (E. 5.1)

und in sachverhaltsmässiger Abweichung zum in BGE 145 I 52 beurteilten Fall

Folgendes zu beachten: Das Baurekursgericht hatte mit dem angefochtenen

Entscheid fünf separat geführte Rekurse vereinigt und deren vier materiell

beurteilt. Die Rekursverfahren waren – abgesehen vom gemeinsam durchgeführten

Augenschein – separat zu führen. Auch wenn für ein einzelnes Rekursverfahren jeweils

nur eine klar tiefere Gebühr gerechtfertigt gewesen wäre, so lässt sich die

Gebühr von Fr. 16'000.- gesamthaft für alle vier materiell beurteilten

Rekursverfahren demgegenüber noch nicht als Verletzung des Äquivalenzprinzips

bezeichnen. Die Beschwerde ist demnach auch bezüglich der Kosten abzuweisen.

6.

Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin und der mitbeteiligten Baukommission

Wädenswil je zu Hälfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).

Bezüglich der Mitbeteiligten 2 bleibt diesbezüglich anzumerken,

dass sie sich mit dem Verzicht auf Antragsstellung nicht der Kostenpflicht

entziehen kann. In der Beschwerdeantwort (und auch in den weiteren Eingaben) hat

sie sich klar mit der Beschwerde identifiziert und eindeutig die Auffassung

vertreten, dass die Beschwerde zu Recht erfolgt ist, was die teilweise

Kostenauflage rechtfertigt.

Schliesslich besteht entgegen der Auffassung der Mitbeteiligten 2

kein Anlass, um die Noveneingabe der Beschwerdegegnerschaft 2 bei der

Kostenverteilung zu deren Lasten zu berücksichtigen, da die Eingabe ohnehin keinen

nennenswerten zusätzlichen Aufwand verursacht hat.

7.

Die Beschwerdeführerin ist zur Entrichtung von

Parteientschädigungen an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten,

soweit sich diese – anwaltlich vertreten – am Beschwerdeverfahren beteiligt hat

(§ 17 Abs. 2 VRG), also an die Beschwerde­gegnerschaft 1, die

Beschwerdegegnerschaft 2 sowie an die Beschwerdegegnerschaft 5. Als

angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 4'000.-, insgesamt demnach

Fr. 12'000.-.

Die lokale Bau­behörde trifft in der vorliegenden

Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen,

praxisgemäss keine Entschädigungspflicht (VGr, 27. März 2013,

VB.2012.00571, E. 11; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 13 N. 94).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 460.- Zustellkosten,

Fr. 8'460.- Total der Kosten.

3. Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin und der Mitbeteiligten 2 je zur

Hälfte auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerde­gegnerschaft 1, der

Beschwerdegegnerschaft 2 sowie der Beschwerdegegnerschaft 5

Parteientschädigungen von je Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert

30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …