VB.2019.00056

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00056

29. August 2019Deutsch20 min

(URT.2019.21047)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit baurechtlichem Entscheid vom 7. Mai 2018

bewilligte die Baukommission der Gemeinde Neftenbach D und E den Neubau eines

Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an

der G-Strasse 02 sowie Anpassungen am Dach der Garage auf dem

Nachbargrundstück Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04 in Neftenbach.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe

vom 7. Juni 2018 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Das Baurekursgericht

hiess den Rekurs mit Entscheid vom 20. Dezember 2018 teilweise gut und

ergänzte den baurechtlichem Entscheid vom 7. Mai 2018 mit drei

Nebenbestimmungen; im Übrigen wies es den Rekurs ab,

soweit dieser nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurde.

III.

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe

vom 28. Januar 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich

und beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung der

vorinstanzlichen Entscheide. Am 21. Februar 2019 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.

Gleichentags verlangten D und E unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei. Die Gemeinde Neftenbach beantragte mit Schreiben vom

1.

März 2019 gleichfalls die vollumfängliche Beschwerdeabweisung, soweit

darauf einzutreten sei, dies unter Kostenfolge. Mit Eingabe vom 12. März

2019.

ersuchten A und B um Sistierung des Verfahrens und nahmen Stellung

zu den Beschwerdeantworten. D und E stellten sich am 1. April 2019 dem

Sistierungsantrag entgegen und hielten überdies an ihren Anträgen fest. Auch

die Gemeinde Neftenbach verlangte mit Schreiben vom 2. April 2019, das

Verfahren nicht zu sistieren. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerde einzutreten.

2.

Die streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 03

liegen gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neftenbach (BZO)

in der Zone W2/25. Die Parzelle Kat.-Nr. 01 weist im Südosten eine

gemeinsame Grenze mit dem Grundstück Kat.-Nr. 03 auf; im Nordwesten grenzt

erstere an die G-Strasse und im Südwesten an ein überbautes Grundstück. Aus

nordöstlicher Richtung stösst die Parzelle Kat.-Nr. 05 der

Beschwerdeführenden an die Parzelle Kat.-Nr. 01 und auch an die Parzelle

Kat.-Nr. 03. Die Bauherrschaft plant auf dem (bisher unüberstelltem)

Grundstück Kat.-Nr. 01 den Neubau eines Einfamilienhauses mit

Einliegerwohnung. Projektbestandteil sind mit Blick auf die einzuhaltenden

Gebäudelängen, Grenz- und Gebäudeabstände überdies bauliche Massnahmen an der

sich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 befindlichen Garage, welche an das

dortige Einfamilienhaus angebaut ist und auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze steht.

3.

3.1

prozessualer Hinsicht bringt die private Beschwerdegegnerschaft vor, mit Blick

auf die statuierten Nebenbestimmungen habe die Vorinstanz den Bedenken der

Beschwerdeführenden ausreichend Rechnung getragen. An einer Beurteilung der

Rügen hinsichtlich der Höhe und der Nutzung des Garagenanbaus auf Kat.-Nr. 03 sowie der Übernutzung des

Grundstücks Kat.-Nr. 01 mangle es deshalb an einem

Rechtsschutzinteresse. Auch nach dem Dafürhalten der Beschwerdegegnerin 2

ist auf die Beschwerde insoweit nicht einzutreten, als die Rügen wegen den

entsprechenden vorinstanzlichen Nebenbestimmungen von vornherein ins Leere

zielen.

3.2

Zum Rekurs

bzw. zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung

berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 [PBG]). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz

zunächst eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand,

kraft derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte oder die

Allgemeinheit von der angefochtenen Verfügung betroffen ist. Das vom Gesetz

alsdann verlangte schutzwürdige Interesse des Beschwerdeführers besteht in der

Abwendung eines Nachteils bzw. in der Erlangung eines Nutzens im Fall des

erfolgreichen Rekurrierens bzw. Beschwerdeführens (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00744, E. 3.2).

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende

die Überprüfung des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die

sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass

ihnen im Fall des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen

ist zu bejahen, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das

Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich nicht oder anders

realisiert würde als geplant (BGr, 15. April 2019,1C_303/2018,

E. 1.1 mit Hinweisen). Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher

kein schutzwürdiges Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die

behauptete Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa weil ein

Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung

geheilt werden kann. Der praktische Nutzen der

Rechtsmittelerhebung ist rügespezifisch zu beurteilen; auf die Rüge, die von

vornherein nicht zum angestrebten Nutzen führen kann, ist nicht einzugehen

(vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 59 f.).

3.3

Zunächst

ist zu klären, ob die Beschwerdeführenden ihr Beschwerderecht missbräuchlich

ausüben. Die private Beschwerdegegnerschaft bringt dies vor, da die

Beschwerdeführenden an ihrem Vorschlag, die Garage auf

Kat.-Nr. 03 zu entfernen, nicht interessiert gewesen seien, obwohl

diese – und die davon ausgehenden (Abstands-)Probleme – der zentrale Punkt des

gesamten Rechtsstreits sei.

Zwischen den Beweggründen der beschwerdeführenden Person

und dem geltend gemachten Interesse braucht grundsätzlich kein Zusammenhang zu

bestehen. Eine Schranke bildet jedoch die rechtsmissbräuchliche bzw. zweckwidrige

Rechtsmittelerhebung. Aufgrund des Spannungsverhältnisses zum verfassungsrechtlich

garantierten Rechtsverweigerungsverbots und zur Rechtsweggarantie wird eine

solche allerdings nur mit grosser Zurückhaltung angenommen (vgl. Bertschi,

Kommentar VRG, § 21 N. 21; VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566,

E. 2.3).

Die Beschwerdeführenden schrieben im E-Mail vom

11.

Februar 2019 an die private Beschwerdegegnerschaft, dass sie sich

nicht primär an der bestehenden Garage auf Kat.-Nr. 03 stören würden, sondern vielmehr an der Nähe des

geplanten Einfamilienhauses auf Kat.-Nr. 01 zu ihrem Grundstück.

Augenscheinlich streben sie eine Bauverweigerung oder eine wesentliche

Projektänderung auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an. Insofern ist

nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsmissbräuchlich, dass sie auf den

Vorschlag der privaten Beschwerdegegnerschaft nicht

weiter eingingen und an ihrer Beschwerde festhielten.

3.4

Mit Blick

auf den beschwerdegegnerisch in Zweifel gezogenen praktischen Nutzen der Rechtsmittelerhebung sind die erhobenen Rügen

gesondert (oben E. 3.2) zu betrachten:

3.4.1

Die Rüge einer Verletzung der

Ausnützungsziffer im Sinn von § 255 PBG betrifft die zulässige Ausnützung

des Grundstücks und mithin die Dichte einer Überbauung, weshalb Nachbarn an

deren Erhebung regelmässig ein schutzwürdiges Interesse haben. Vorliegend fällt

in Betracht, dass die Vorinstanz die Ausnützungsberechnung

der Bauherrschaft zwar als mangelhaft festgestellt, diesen Mangel indes mittels

einer Nebenbestimmung, wonach abgeänderte Grundrisspläne und eine entsprechend

angepasste Berechnung der Ausnützungsziffer vor Baufreigabe einzureichen sei,

heilte. Sofern aber ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn

bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann, entfällt wie gesehen (oben

E. 3.2) der praktische Nutzen der Beschwerdeführung. Die

Beschwerdeführenden gehen indes auch gegen die statuierte Nebenbestimmung vor

und machen dabei geltend, die Übernutzung liesse sich nebenbestimmungsweise

nicht beheben. Ein Durchdringen dieser Rüge hätte zur Folge, dass die Mängel am

Bauvorhaben nebenbestimmungsweise nicht korrigiert werden könnten und das

Projekt anders realisiert würde als geplant, weshalb

der praktische Nutzen dieser Rüge gegeben ist.

3.4.2

Die Rügen einer Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge, einer

Unterschreitung des Gebäudeabstands zum südöstlichen Grundstück Kat.-Nr. 03

sowie des Grenzabstands zur nordöstlichen Parzelle Kat.-Nr. 05 der Beschwerdeführenden

durch das Bauprojekt basieren jeweils auf dem Vorbringen, dass der Garagenanbau

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 kein Besonderes – und daher kein

abstandsprivilegiertes – Gebäude sei. Zumindest die gerügte Missachtung der

maximalen Gebäudelänge des Bauvorhabens sowie deren Grenzabstandsverletzung zum

beschwerdeführerischen Grundstück hat Einfluss auf die Situation der

Beschwerdeführenden.

Wiederum ist indes zu beachten, dass die Vorinstanz die

genannten Rügen in ihrem Rekursentscheid berücksichtigte und zwei

Nebenbestimmungen statuierte: Da die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des

Grundstücks Kat.-Nr. 03 ist (sondern

Baugesuchstellerin), wurde zur Sicherstellung der Qualifikation des

Garagenanbaus als Besonderes Gebäude nebenbestimmungsweise festgehalten, dass

dessen grösste Höhe 5 m nicht übersteigen dürfe. Zudem ist gemäss der

zweiten Nebenbestimmung zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 03

eine öffentlich-rechtliche Anmerkung im Grundbuch einzutragen, wonach –

entsprechend der Nutzungseinschränkung bei Besonderen Gebäuden – dieser

Gebäudeteil nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt werden

dürfe. Sofern aber ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn bedeutungslose

Nebenbestimmung geheilt werden kann, entfällt wie gesehen (oben E. 3.2)

der praktische Nutzen. Die Beschwerdeführenden erachten indes zumindest

sinngemäss die zwei statuierten Nebenbestimmungen als unzulässig, da ihnen die

Umsetzbarkeit und somit die Eignung (zu diesem Erfordernis der

Nebenbestimmungen vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines

Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich/St. Gallen 2016, N. 929) abgeht. Ein

Durchdringen der genannten Rügen hätte zur Folge, dass die Mängel am

Bauvorhaben nebenbestimmungsweise nicht korrigiert werden könnten und das

Projekt anders realisiert würde als geplant, weshalb

der praktische Nutzen an der Beschwerdeerhebung auch in dieser Hinsicht gegeben

ist.

3.5

Zusammenfassend

ist das Rechtschutzinteresse der Beschwerdeführenden auch hinsichtlich der vonseiten

der Beschwerdegegnerschaft beanstandeten Rügen gegeben. Die fraglichen Rügen

sind daher zulässig.

4.

4.1

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321

Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung

entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses

Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips,

welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein

müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der

Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2;

RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 437).

Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben

werden können unbestrittenermassen gewichtige baurechtliche Mängel wie

beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer

Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.),

die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des Baugrundstücks

(BGr, 17. November 2009,1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur

einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche sogar zum Verzicht auf ein

Geschoss führen könnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2).

In diesen Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie

der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und

gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht.

Ausserdem können nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, für

sich allein betrachtet kleinerer Mängel unter Umständen viele verschiedene

Möglichkeiten der Mängelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche

konkreten baulichen Änderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der Mängel

zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2).

Auch in diesen Fällen fällt eine auflageweise Behebung der Mängel ausser

Betracht.

4.2

4.2.1

Die Beschwerdeführenden monieren im

Zusammenhang mit jener Nebenbestimmung, welche zur Baufreigabe die Einreichung

einer angepassten Berechnung der Ausnützungsziffer verlangt, zunächst, dass die

Vorinstanz den genauen Umfang der Grundstücksübernutzung nicht festgestellt und

dadurch den Sachverhalt ungenügend ermittelt habe. Diesem Vorbringen ist nicht

zu folgen. Grundsätzlich ist es nicht Sache der

Rechtsmittelinstanzen, die Ausnützungsberechnung aufgrund unzureichender

Unterlagen zu überprüfen (vgl. VGr,

29.

Oktober 2008, VB.2008.00135, E. 3). Die statuierte

Nebenbestimmung ist zunächst nicht unüblich (vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, Sachverhalt) und sodann ausreichend

konkret. Da zur Baufreigabe ohnehin eine angepasste

Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen und diese von der Baubehörde zu

prüfen sein wird, erübrigt sich nach der vorinstanzlich festgestellten

Ausnützungsüberschreitung (welche Anlass der Nebenbestimmung bildet) dessen

ziffernmässige Fixierung (die nach der angepassten Berechnung ohnehin überholt

sein wird). Folglich ist in dieser Hinsicht das Vorgehen der Vorinstanz nicht

zu beanstanden.

4.2.2

Weiter erachten die Beschwerdeführenden die Übernutzung, welche gut

11.

m2 respektive über 7 % betrage, nicht als

nebenbestimmungsweise heilbar. Hierzu fällt zunächst ins Gewicht, dass bei

Beantwortung der Frage, ob Mängel eines Bauvorhabens mit einer Nebenbestimmung

geheilt werden können oder ob eine Bauverweigerung zu statuieren ist, der

Vorinstanz als Fachgericht ein gewisser Beurteilungsspielraum zukommt. Sodann

reichte im vorliegenden Verfahren die private Beschwerdegegnerschaft, nach

deren Dafürhalten zur Mangelbehebung nur unwesentliche Projektanpassungen (u. a. Bündigkeit der

bodenebenen Fenster mit den Mauern) notwendig seien, eine neue

Ausnützungszifferberechnung mitsamt überarbeiteten Plänen zur Illustration zu

den Akten. Diese (nicht bewilligten) Bauunterlagen veranschaulichen, dass unter

Wahrung der Kubatur des Vorhabens die

Ausnützungsziffer respektiert werden kann (was im Übrigen von den

Beschwerdeführenden im vorliegenden Verfahren nicht bestritten worden ist).

Obwohl diesen Unterlagen (lediglich) der Beweiswert von Parteivorbringen

zukommt, legen sie nahe – ohne damit dem Entscheid der Baubehörde in dieser

Sache vorzugreifen –, dass der Schluss der Vorinstanz, wonach sich der Mangel

ohne besondere Schwierigkeiten und mithin mittels Statuierung einer

Nebenbestimmung korrigieren lässt, jedenfalls nicht rechtsverletzend war. Die

entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden ist folglich unbegründet.

4.3

Im Zusammenhang mit der strittigen Qualifizierung des Garagenanbaus

auf Kat.-Nr. 03 als Besonderes Gebäude sowie den diesbezüglichen zwei Nebenbestimmungen

monieren die Beschwerdeführenden zunächst die falsche Ermittlung der grössten

Höhe des Garagenanbaus sowie eine unmögliche Umsetzung der projektierten

baulichen Massnahmen zur Erstellung des Pultdachs.

Der Plan "Süd-Westfassade/Nord-Ostfassade" vom

11.

April 2018 zeigt die Oberkante des bestehenden Garagenanbaus (gelb)

sowie das projektierte Pultdach auf dem Garagenanbau (rot) an. Gemessen vom

gleichfalls eingezeichneten gewachsenen Terrain übersteigt der Garagenanbau mit

Pultdach an keiner Stelle die Höhe von 5 m. An dieser Feststellung vermag

eine falsch eingezeichnete Masslinie, welche unzureichend verortet ist (darauf

hat bereits die Vorinstanz hingewiesen) und auch die angegebene Höhe (von

5.

m) nicht korrekt wiedergibt, nichts zu ändern. Dem Fassadenplan (im

Massstab 1:100) sind sodann (funktionsgemäss) keine detaillierten Angaben zu

den geplanten baulichen Massnahmen sowie zur eigentlichen Konstruktion des

Pultdachs zu entnehmen. Die eingezeichnete Höhe des Pultdaches (von unter

5.

m) lässt sich daher nicht mit Spekulationen, wonach die bauliche

Umsetzung nicht machbar sei respektive zu einer Höhe von über 5 m führen

würde, in Zweifel ziehen.

4.4

Unbehelflich

ist weiter das beschwerdeführerische Heranziehen der Baubewilligung vom

1.

März 2010, mit welcher die Baukommission der Gemeinde Neftenbach den

Garagenanbau mit Flachdach als Teil des auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03

erstellten Neubaus eines Einfamilienhauses genehmigte. Der Baubewilligung sind

keine Hinweise auf die Qualifizierung des Garagenanbaus als Besonderes Gebäude

zu entnehmen. Dementsprechend erwog auch das Baurekursgericht im Entscheid vom

29.

August 2013 betreffend das Vorgängerprojekt auf Kat.-Nr. 01 im

Zusammenhang mit der Fassadenlänge, dass der Garagenanbau auf Kat.-Nr. 03

nicht als Besonderes Gebäude zu qualifizieren sei. Daraus ist aber nicht zu

folgern, dass dem Garagenanbau auch nach einem Umbau die Qualifizierung als

Besonderes Gebäude verschlossen bleibt, zumal die nun vorgesehenen baulichen

Massnahmen die Erstellung eines Schrägdachs (als Ersatz des Flachdachs)

umfassen und damit der Garagenanbau neuerdings auch mit einer Höhe von 5 m

(statt der früheren 4 m) als Besonderes Gebäude qualifiziert werden

könnte.

Auch ein Blick in die Pläne des Vorgängerprojekts hinsichtlich

der Süd-West- wie auch der Nord-Ostfassade weckt nicht in massgeblicher Weise

Zweifel, wonach in den vorliegenden Baugesuchsunterlagen das gewachsene Terrain

oder die Höhe des Garagenanbaus nicht korrekt eingezeichnet wären. Bedenken an

den vorliegenden Baugesuchsunterlagen wirft auch die Rekurseingabe der

Beschwerdeführenden vom 7. November 2018 (Höhenkurve 2009 und

Situationsplan mit Höhen) nicht auf. Die Beschwerdeführenden leiten daraus eine

heutige Höhe des Garagenanbaus von 5,22 m ab. Ein Blick in den Plan

"Süd-Westfassade/Nord-Ostfassade" vom 11. April 2018 erhellt

aber, dass über der eingezeichneten Oberkante des bestehenden Garagenanbaus Fassadenfläche

(wohl in Form eines erhöhten Dachrandabschlusses) dargestellt ist und insofern

die private Höhenmessung des Garagenanbaus keinen relevanten Widerspruch zu den

bewilligten Plänen bewirkt. Auch zeigt dieser Planausschnitt, dass nach den

projektierten baulichen Massnahmen die Höhe des Garagenanbaus (einschliesslich

des erhöhten Dachrandabschlusses) in der nordöstlichen Ecke, welche mit dem

Wohnhaus verbunden ist, kleiner sein wird. Die dem entgegenstehende Auffassung

der Beschwerdeführenden entbehrt insofern einer Grundlage.

4.5

Des Weiteren

monieren die Beschwerdeführenden, die Qualifizierung des Garagenanbaus

als Besonderes Gebäude scheitere an deren nötigen architektonischen und

konstruktiven Selbstständigkeit, da durch den Garagenanbau auch der Hauszugang

führe.

4.5.1

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die

Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und

Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden

dürfen. Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem

Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung,

Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als

Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver

Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (VGr,

20.

März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen).

Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden,

auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen,

nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere

Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem

räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in

Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An-

und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse

konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu

verlangen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648,

E. 4.3 mit Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der

gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1110).

4.5.2

Die angefochtene Baubewilligung vom 7. Mai 2018 bezeichnet einzig die

Garage als Besonderes Gebäude, demgegenüber zählt es den Hauszugangsbereich zum

Hauptgebäude. Der Hauszugangsbereich in Gestalt von Haustür und Treppe ist die

einzige Erschliessung der Baute. Er ist neben dem Garagentor situiert und teilt

mit der Garage das gemeinsame Dach. Vor diesem Hintergrund erscheint es

angebracht, die Garage und den Hauszugangsbereich funktionsgemäss

als zwei separate Anbauten zu betrachten. Als Besonderes Gebäude kommt

aber einzig der Garagenanbau infrage: Dabei ist entscheidend,

ob der betreffende Annexbau bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens

noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem

Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt (VGr, 20. März

2014, VB.2013.00623, E. 3.3.1). Was überhaupt als Hauptgebäude gilt, hängt

in erster Linie von der Eignung der betreffenden Räumlichkeiten zum dauernden

Wohnen ab (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.3.2). Somit ist

der Garagenanbau (ohne Hauszugangsbereich) in

Bezug zu setzen zum Hauptgebäude mit den Wohn-, Ess-, Büro- und

Schlafräumlichkeiten. Bei diesem Vergleich ist die architektonische Selbständigkeit

angesichts der geringeren Höhe und der projektierten abweichenden Dachform

gegeben. Zudem weist die Garage aufgrund der geringeren Mauerstärke auch

gegenüber dem Hauszugangsbereich eine

erhebliche konstruktive Selbständigkeit auf. Sodann bot die private

Beschwerdegegnerschaft (unter Zustimmung der Eigentümer) den

Beschwerdeführenden den Abriss der bestehenden Garage an, was nahelegt, dass

diese ohne wesentlichen Eingriff in die bauliche Substanz des übrigen Gebäudes

entfernt werden kann. Die zur Qualifizierung als Besonderes Gebäude

geforderte gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des

Garagenanbaus (ohne Hauszugangsbereich) ist somit gegeben.

4.6

Da einzig

der Garagenanbau (und nicht der Hauszugangsbereich) von der nebenbestimmungsweise

verlangten Nutzungseinschränkung erfasst ist, kann – entgegen dem Dafürhalten

der Beschwerdeführenden – die Treppe dadurch von vornherein nicht rechtswidrig

werden. Auch irren die Beschwerdeführenden mit ihrer Argumentation, wonach die

derzeitige Nutzung des Garagenanbaus zentral sei. Da der Garagenanbau zurzeit

nicht als Besonderes Gebäude qualifiziert ist, gehen von ihm die damit

verbundenen Nutzungseinschränkungen (noch) nicht aus. Erst mit Abschluss der

projektierten baulichen Massnahmen am Garagenanbau (und der damit

einhergehenden Qualifikation als Besonderes Gebäude) oder des

nebenbestimmungsweise geforderten Grundbucheintrags betreffend Nutzungsweise

(als Bedingung der Baufreigabe auf Kat.-Nr. 01) ist die Nutzung des

Garagenanbaus eingeschränkt. Entsprechend ist die vorliegende Streitsache nicht

von einem anderen Verfahren abhängig (zu diesem Sistierungsgrund vgl. Martin

Bertschi/Kaspar Plüss, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 40), weshalb die von den Beschwerdeführenden

begehrte Verfahrenssistierung abzulehnen ist.

4.7

Die

Qualifikation als Besonderes Gebäude ist zusammenfassend nicht zu beanstanden.

Die mit dieser Qualifikation einhergehende Abstands- und

Gebäudelängenprivilegierung (vgl. Art. 27 BZO) hat zur Folge, dass die

Rügen der Beschwerdeführenden betreffend Überschreitung der maximal zulässigen

Gebäudelänge sowie betreffend des kleinen und des grossen Grundabstands ins

Leere zielen.

5.

Schliesslich rügen die Beschwerdeführenden eine

unbefriedigende Einordnung des projektierten Pultdachs auf dem Garagenanbau.

5.1

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach

objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei

ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen

(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

5.2

Die

Gemeinde hat sich zur Einordnung des Garagenanbaus in der angefochtenen

Baubewilligung nicht und im Rekursverfahren nur sehr knapp geäussert und sich

dabei – ohne eingehende Auseinandersetzung mit den

konkreten baulichen Massnahmen – auf pauschale Aussagen beschränkt. Das Baurekursgericht gelangte nach Durchführung eines

Augenscheins zur Auffassung, dass die relevante Umgebung heterogen sei und

diese Flach- wie auch Schrägdachgebäude aufweisen würde. Wegen der Hanglage,

der geringen Höhe des Garagenanbaus sowie dessen bescheidender Grundfläche von

5.

m x 7,35 m sei das Pultdach von vornherein nur sehr begrenzt

wahrnehmbar. Insgesamt sei eine befriedigende Einordnung zu bejahen.

Diesen zutreffenden Erwägungen ist anzufügen, dass es nach

verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zulässig ist,

das Dachgeschoss eines Gebäudes auf einer Dachhälfte mit einem Schrägdach zu

versehen und auf der anderen Seite als Attikageschoss auszugestalten (VGr,

28.

März 2019, VB.2018.00367, E. 4.4). Auch in einordnungsmässiger

Hinsicht ist der Anbau einer Flachdachbaute an ein Gebäude mit Satteldach nicht

von vornherein unzulässig (vgl. VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290,

E. 5). Die Ästhetikvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG

verlangt keine einheitliche Gestaltung (VGr, 1. März

2018, VB.2017.00363, E. 3.6). Die beschwerdeführerische

Argumentation, wonach das Pultdach in Bezug auf die moderne, klare,

geometrische und vor allem rechtwinklige Flachdacharchitektur des übrigen Gebäudes

als Fremdkörper wirke, verfängt daher nicht. Die

Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist

insbesondere mit Blick auf das aufgrund seiner Ausmasse (namentlich der

maximalen Höhe) unauffällige Pultdach nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden erweist sich somit als

unbegründet.

6.

6.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

6.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie

zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung

zu bezahlen, wobei sich Fr. 3'000.- (inklusive MWST) als angemessen

erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 120.-- Zustellkosten,

Fr. 6'620.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2

unter solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1

und 1.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …