VB.2019.00058

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00058

18. September 2019Deutsch23 min

(URT.2019.21111)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Die A AG ist Eigentümerin der Liegenschaft Kat.-Nr. 01,

G-Strasse 02, in Elsau.

Mit Beschluss vom 5. Juni 2018 erteilte die

Baukommission Elsau der C AG unter Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für den Neubau eines Gebäudes für Garagen sowie Lager- und

Hobbyräume auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03, H-Strasse/G-Strasse in Elsau.

Wegen der Lage des Bauvorhabens (an einer Staatsstrasse,

im Waldabstandsbereich sowie im Nahbereich des I-Bachs) war im Rahmen eines

koordinierten Verfahrens bereits am 30. Mai 2018 eine Verfügung der

Baudirektion des Kantons Zürich ergangen, mit welcher der Bauherrschaft die strassenpolizeiliche,

forstrechtliche, wasserbaupolizeiliche und gewässerschutzrechtliche Bewilligung

(je unter Nebenbestimmungen) für das Bauvorhaben erteilt worden war.

Erwägungen

II.

Am 11. Juli 2018 rekurrierte die A AG gegen die

Bewilligung der Baukommission vom 5. Juni 2018 an das Baurekursgericht des

Kantons Zürich.

Das Baurekursgericht führte daraufhin am 20. November

2018.

einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 6. Dezember 2018 wies es

sodann das Rechtsmittel ab (Dispositiv-Ziff. I). Die Kosten des Verfahrens

wurden der A AG auferlegt (Dispositiv-Ziff. II) und diese in Dispositiv-Ziff. III

verpflichtet, der C AG eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.-

zu bezahlen.

III.

Am 28. Januar 2019 führte die A AG Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge sei der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2018 aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 21. Februar 2019

unter Verzicht auf weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Gleichentags verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme. Die C AG und

die Baukommission Elsau beantragten – Erstere mit Beschwerdeantwort vom

27.

Februar 2019 und unter Entschädigungsfolge zulasten der A AG, Letztere

mit Vernehmlassung vom 1. März 2019 – die Abweisung der Beschwerde.

Daraufhin liessen sich die A AG einerseits und die C AG

andererseits mit Eingaben vom 12. und 30. April 2019 sowie vom

11.

Juni 2019 weiter vernehmen. Die Baukommission Elsau verzichtete mit

Eingabe vom 9. Mai 2019 grundsätzlich auf weitere Stellungnahme, ebenso

die C AG am 13. Juni 2019.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG, LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die noch unüberbaute Bauparzelle der

Beschwerdegegnerin 1 (Kat.-Nr. 03) liegt in der Gewerbezone GIII

(vgl. Art. 55 der Bau- und Zonenordnung der Politischen Gemeinde Elsau vom

21.

September 2017 [BZO; unter www.elsau.ch > Verwaltung >

Reglemente]). Im Norden grenzt sie an die H-Strasse, im Osten an das Grundstück

Kat.-Nr. 01 der Beschwerdeführerin. Die Bauparzelle soll für den

motorisierten Verkehr über einen 3,6 m breiten und 90 m langen, über

die beschwerdeführerische Parzelle (bzw. an deren Rand entlang) führenden

Zufahrtsweg erschlossen werden, welcher in die G-Strasse mündet; die

Erschliessung für Fussgänger/innen und Fahrradfahrende soll direkt über die H-Strasse

erfolgen.

Im Erd- und 1. Obergeschoss des Neubaus sind insgesamt

rund 95 Garagenplätze (insbesondere für Oldtimerautos) geplant; beide Geschosse

sind entsprechend mit dem Auto befahrbar. Im 2., 3. und 4. Obergeschoss,

welche je über ein Treppenhaus und einen Warenlift erreichbar sind, sind sodann

je 89, 87 und 41 Lagerräume geplant. Die Nutzung des 5. Obergeschosses

ist gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 1 noch offen; "angedacht"

sei die Nutzung dieser Geschossebene für ein Kleingewerbe mit Büros. Südlich

des Gebäudes sollen zudem 60 bzw. 55 Aussenabstellplätze entstehen.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht nurmehr

noch, hinsichtlich des Baugrundstücks bestehe keine genügende Erschliessung

bzw. Zugänglichkeit im Sinn von §§ 236 f. des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Zum einen wäre die

Beschwerdegegnerin 1 nach ihrem Dafürhalten verpflichtet gewesen, sich um

eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse (stärker) zu

bemühen und einen ablehnenden diesbezüglichen Entscheid "einer

Sachbearbeiterin" der Baudirektion anzufechten bzw. diesen nicht einfach

hinzunehmen. Zum anderen ist sie der Auffassung, die Vorinstanz habe im

Zusammenhang mit dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen (vgl. § 6 der

Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN, LS 700.5]) den Sachverhalt

unrichtig festgestellt und sei von einer (viel) zu tiefen Anzahl Fahrten pro

Tag ausgegangen, sodass sie zu Unrecht zum Schluss gelangt sei, die geplante

Erschliessung über einen Zufahrtsweg genüge.

3.1

Die

kommunale Baubehörde bewilligte mit Mutationsanzeige vom 11. April 2017

eine Unterteilung der vormaligen Parzelle Kat.-Nr. 04 in die Parzellen Kat.-Nr. 01

und 03 unter der Auflage, dass unter anderem für den Zugang zu Letzterer über

Erstere ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht mit einer Breite von

mindestens 3,60 m vertraglich zu regeln und im Grundbuch einzutragen sei. Diesbezüglich

erklärte die kommunale Baubehörde in ihrer Rekursvernehmlassung vom

10.

August 2018, die Zufahrt zum Grundstück Kat.-Nr. 03 habe auf dem

Weg einer auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 zu errichtenden

Grunddienstbarkeit geregelt werden müssen, da eine direkte Zufahrt zu jenem

Grundstück über die H-Strasse im vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 1931

vom 10. September 1997 genehmigten Quartierplan J explizit ausgeschlossen

worden sei (ebenso die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin 1 vom

27.

Februar 2019 sowie ferner die Vorabklärung des kantonalen Amts für

Verkehr vom 27. November 2017).

Dementsprechend wurde denn auch zwischen der

Mitbeteiligten – der ursprünglichen Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. 04

– und der Beschwerdeführerin im Rahmen eines am 24. April 2017 öffentlich beurkundeten

Kaufvertrags betreffend den Erwerb des Grundstücks Kat.-Nr. 01 in

Ziff. 15 ein Fuss- und Fahrwegrecht (von 3 Metern Breite) zulasten

dieses Grundstücks (Kat.-Nr. 01) und zugunsten des – nachmals (bzw.

aufgrund eines Kaufvertrags vom 8. Februar 2018) von der

Beschwerdegegnerin 1 erworbenen – Grundstücks Kat.-Nr. 03 begründet

und die entsprechende Dienstbarkeit (05) im Grundbuch eingetragen; eine am

26.

Juni 2017 öffentlich beurkundete Ergänzung zum Kaufvertrag vom

24.

April 2017 hatte sodann (einzig) die Breite des Fuss- und Fahrwegs zum

Gegenstand, war doch im Kaufvertrag vom 24. April 2017 statt der von der kommunalen

Baubehörde in der Mutationsbewilligung verlangten Breite von 3,60 Metern eine

zu geringe von lediglich 3 Metern vereinbart worden.

Unter dem Titel "Weitere Bestimmungen zur

Dienstbarkeit" (ebenfalls unter Ziff. 15 des Kaufvertrags vom

24.

April 2017) wurde zwischen der Mitbeteiligten und der Beschwerdeführerin

weiter vereinbart, dass der berechtigte Eigentümer im Zeitpunkt des Vorliegens

eines konkreten Bauvorhabens "verpflichtet [sei] bei den Baubehörden um

eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines Grundstückes über die H-Strasse

nachzusuchen" (lit. b Abs. 1). Für den Fall, dass eine solche

Bewilligung zur primären Erschliessung über die H-Strasse von den Baubehörden

erteilt würde, verpflichtete er sich weiter zur Abgabe einer

Löschungsbewilligung betreffend diese Dienstbarkeit (lit. b Abs. 2);

im gegenteiligen Fall, also demjenigen der Verweigerung der verkehrstechnischen

Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse, "bleibt diese

Dienstbarkeit im Grundbuch bestehen" (lit. b Abs. 3

Satz 1). Schliesslich wurde vereinbart, dass die Kosten eines Ausbaus bzw.

einer Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück vom berechtigten

Eigentümer allein zu tragen wären, falls die Baubehörde "später einen

Ausbau/Erweiterung der Strasse auf dem belasteten Grundstück gemäss VSS-Normen"

verlangen würde (lit. b Abs. 3 Satz 2). Diese Bestimmungen

blieben von der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni 2017 unberührt bzw.

gemäss dieser "in allen Teilen unverändert bestehen".

Der zwischen der Mitbeteiligten und der

Beschwerdegegnerin 1 am 8. Februar 2018 öffentlich beurkundete

Kaufvertrag betreffend die Parzelle Kat.-Nr. 03 enthält sodann eine

Überbindungsklausel, wonach "die obligatorisch wirkenden Bestimmungen

gemäss Anhang lit. A [...] mit Abschluss dieses Vertrages von der

veräussernden Partei auf die erwerbende Partei", also die Beschwerdegegnerin 1,

übergehen, (vgl. sodann den Nachtrag bzw. die am 11. Dezember 2019 öffentlich

beurkundete Änderung zum Kaufvertrag vom 8. Februar 2018, woraus sich im

Übrigen auch ergibt, dass die Legitimation der Beschwerdegegnerin 1 entgegen

dem Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Replik vom 12. April 2019 nicht

dahingefallen, sondern nach wie vorgegeben ist). Besagter Anhang A ist

identisch mit dem Wortlaut der Ziff. 15 des Kaufvertrags vom

24.

April 2017 in Verbindung mit der erwähnten Ergänzung vom 26. Juni

2017.

3.2

Bezüglich

der Auffassung der Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegnerin 1 hätte sich

um eine direkte Erschliessung des Grundstücks über die H-Strasse bemühen müssen

– welche in einem Zusammenhang mit der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu

sehen ist, welche die Beschwerdeführerin damit wohl infrage stellen will –, ist

zunächst Folgendes festzuhalten:

3.2.1

Zufahrten müssen für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert

sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst

in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für

die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden

Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht

Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem

fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit

lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie

11.

Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2,

6.

A., Zürich 2019, S. 743 [Rz. 12.3.6.1]).

Werden Zugänge zu Grundstücken

privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und jederzeitige

bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche

Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die

Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu

entscheiden. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im

Interesse der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen nur

mit Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht

feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die

Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls

mithilfe des Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung

am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (VGr, 20. Dezember 2017,

VB.2017.00402, E. 5.7.3, und 12. Januar 2017,

VB.2016.00347, E. 2.3; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 338 f.

[Rz. 6.2.1 f.] und S. 744 [Rz. 12.3.6.3]; BEZ 1981

Nr. 1).

3.2.2

Der Zugang zum Grundstück Kat.-Nr. 03 ist wie erwähnt über ein im

Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht (05) gesichert. Diesbezüglich

hält die Beschwerdeführerin wie erwähnt dafür, die Beschwerdegegnerin 1

habe ihr zukommende Verpflichtungen verletzt, indem sie es unterlassen habe,

auf einen Hindernisbrief der Baudirektion vom 9. April 2018 betreffend die

direkte verkehrstechnische Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse

hin eine anfechtbare Verfügung zu erwirken und den Rechtsweg zu beschreiten und

zwar bis zu einem "zumindest auf kantonaler Ebene letztinstanzlich

überprüften Entscheid". Ohne dies seien die "im Anhang A lit. b

erwähnten vertraglichen Pflichten [...] in keiner Weise erfüllt worden".

Die damalige Eigentümerin des Baugrundstücks stellte am

10.

Oktober 2017 beim Bausekretariat Elsau einen Antrag betreffend direkte

Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 03 über die H-Strasse; das

Bausekretariat leitete diese Anfrage am 8. November 2017 an das kantonale Amt

für Verkehr weiter . Dieses verwies in einem Antwortschreiben bzw. einer

Vorabklärung vom 27. November 2017 auf den rechtskräftigen Quartierplan J,

in dessen Perimeter das Grundstück liege, sowie auf § 240 Abs. 3 PBG,

dem zufolge Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Strassen

– hier der als Hauptverkehrsstrasse klassierten H-Strasse – nach

Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu

erfolgen haben; die vorliegend vorgesehene, mittels Dienstbarkeit weiterhin

gesicherte rückwärtige Erschliessung über die G-Strasse entspreche sowohl dem

Quartierplan als auch den Bestimmungen des Planungs- und Baugesetzes. Im

Übrigen sei im Bereich des Baugrundstücks ein Strassenprojekt vorgesehen. Eine

Einfahrt in die H-Strasse im betreffenden Bereich würde den separat geführten

Rad- und Fussweg queren. Radwegquerungen seien aus Verkehrssicherheitsgründen

auf ein Minimum zu beschränken, welcher Problematik im Strassenprojekt mittels

Beschränkung von Radwegquerungen auf drei Knoten Rechnung getragen werde.

Weitere Zufahrten könnten nicht toleriert werden. Für eine neue direkte

Erschliessung in die H-Strasse könne aus diesen Gründen keine

strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden (vgl. ferner die

das Strassenprojekt betreffenden Pläne aus dem entsprechenden Betriebs- und

Gestaltungskonzept von Mai 2014 sowie dem Bauprojekt von Juni 2018).

Im ursprünglichen, am 4. März 2018 eingereichten Baugesuch

war offenkundig zunächst eine Erschliessung von Norden her, also über die H-Strasse,

geplant. Die Baudirektion bzw. deren Leistelle für Baubewilligungen hielt

jedoch im erwähnten, vom 9. April 2018 datierenden Hindernisbrief bzw.

ihrer Beurteilung des Baugesuchs fest, dem Bauvorhaben ständen aus

strassenpolizeilichen Gründen Hindernisse entgegen, die sich nicht mit Nebenbestimmungen

beheben liessen: Die geplante Erschliessung befinde sich im Baulinienbereich

der H-Strasse und widerspreche dem Zweck der Baulinie. Die interne

Erschliessung müsse entschädigungslos entfernt oder angepasst werden, wenn der

Ausbau der Staatsstrasse dies erfordere (vgl. §§ 99 und 100 Abs. 2

PBG). Dementsprechend könne für die geplante Erschliessung keine

strassenpolizeiliche Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Aus diesem Grund

wurden in der Folge revidierte Pläne (nämlich die beiliegenden, vom

17.

April 2018 datierenden) eingereicht, welche die Erschliessung über den

im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrweg vorsehen. Hierauf wurde mit

Gesamtverfügung vom 30. Mai 2018 (unter anderem auch) die

strassenpolizeiliche Bewilligung (unter Nebenbestimmungen) erteilt.

Die in Aussicht gestellte Verweigerung der

strassenpolizeilichen Bewilligung war offensichtlich rechtmässig.

3.2.3

Wie dargelegt kam der Beschwerdegegnerin 1 aufgrund des Erwerbs des

Baugrundstücks und der Überbindungsklausel im Kaufvertrag vom 8. Februar

2018.

in Verbindung mit dessen Anhang A (lit. b) die Pflicht zu, bei den

Baubehörden "um eine eigene, verkehrstechnische Erschliessung seines

Grundstücks über die H-Strasse nachzusuchen" [Hervorhebung nicht im

Original]). Nach dem vorstehend Geschilderten ist davon auszugehen, dass die

Beschwerdegegnerin 1 dieser Verpflichtung nachgekommen ist. Dass sich aus

den erwähnten Formulierungen für sie eine Pflicht ergeben (haben) soll, über

das entsprechende Ersuchen hinaus im (vorliegend eingetretenen) Fall einer

Verweigerung auch den Rechtsmittelweg zu beschreiten, ist nicht ersichtlich.

Damit ist nach dem Gesagten offenkundig, dass die

Beschwerdeführerin nicht etwa einen Anspruch auf Abgabe einer

Löschungsbewilligung gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 hat bzw. auf

Ablösung der Dienstbarkeit wegen weggefallenen Interesses (vgl. die erwähnten

Bestimmungen zur Dienstbarkeit im Kaufvertrag vom 24. April 2017 bzw. vom

8.

Februar 2018 [oben 3.1 Abs. 3] sowie Art. 736 des

Zivilgesetzbuchs [SR 210]).

Mit dem Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des Grundstücks

Kat.-Nr. 01 und zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 03 besteht damit eine

rechtlich gesicherte Erschliessung.

3.3

Streitig

ist vorliegend sodann insbesondere die Frage, ob eine in tatsächlicher Hinsicht

genügende Erschliessung bestehe.

Die Beschwerdeführerin argumentiert, beim vorliegenden

Bauvorhaben handle es sich um ein "Grösstprojekt", dessen geplante

Erschliessung über einen 3,6 Meter breiten Zufahrtsweg in völliger

Diskrepanz hierzu stehe. Das Projekt sehe "313 Nutzungseinheiten"

sowie zudem 55 Aussenabstellplätze vor und es sei daher von "notorisch

zu erwartendem, sehr grossem Verkehrsaufkommen an PKW-, Liefer- und

Lastwagenfahrten" auszugehen. Konkret sei mit mindestens 846 täglich zu

erwartenden Fahrten mit motorisiertem Individualverkehr zu rechnen, 626 für die

313.

"Nutzungseinheiten" (also täglich je zwei Fahrten) sowie je

220.

für die Aussenabstellplätze (mithin je vier Fahrten täglich pro

Abstellplatz). Angesichts der Grösse des Projekts hätte ihrer Auffassung nach

ein Verkehrskonzept vorgelegt werden müssen. Insbesondere beanstandet sie, dass

die Vorinstanz unbesehen von den seitens der Beschwerdegegnerin 1

geschätzten 50 Bewegungen pro Tag ausgegangen sei, und rügt sie in diesem

Zusammenhang insbesondere eine unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des Sachverhalts.

Gestützt auf Erfahrungen mit einer etwas kleiner

dimensionierten Baute der Beschwerdegegnerin 1 in L mit gleichem

Nutzungskonzept, bei welcher im Durchschnitt etwa 30 bis 35 Fahrten pro Tag

anfielen, geht diese und ebenso die Vorinstanz für das Bauprojekt von täglich

voraussichtlich etwa 50 Fahrten aus. Die Beschwerdegegnerin 1 führt

aus, von der (wohl weit überwiegend privaten) Mieterschaft in den Lagerräumen

im 2., 3. und 4. Obergeschoss eingelagerte Möbel und sonstige Gegenstände

würden naturgemäss während der gesamten Nutzungsdauer von mehreren Monaten

nicht benützt bzw. bewegt und Oldtimer, für deren Einstellung die Garagenplätze

im Erd- und ersten Obergeschoss vornehmlich gedacht sei, würden

erfahrungsgemäss lediglich in den Sommermonaten bewegt, insgesamt durchschnittlich

etwa sechsmal pro Jahr.

3.3.1

Bei der genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine

Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben (vgl.

§§ 233 ff. PBG). Erschlossen ist ein Grundstück unter anderem, wenn

es selber und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich

sind. Die genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der

Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für

die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1

Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein

(§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).

Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die

bereits erwähnten Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen

Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genügen hat (zum Ganzen

Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 720 [Rz. 12.3.1.1]). Die Festlegung der

Zugangsart erfolgt dabei gemäss § 6 Abs. 1 ZN nach dem

voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten

gemäss den Anwendungsbereichen im Anhang der Zugangsnormalien. Die Auswirkungen

anderer Nutzungen werden in Wohneinheiten umgerechnet. Je nachdem, ob ein

Gebiet dicht überbaut und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist

oder nicht, gelten dabei gemäss § 6 Abs. 2 ZN weniger strenge

Anforderungen an die Zufahrten.

Nach § 360 Abs. 3 PBG darf aus wichtigen Gründen

von Richtlinien und Normalien abgewichen werden. In diesem Sinn können gemäss

§ 11 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt

werden, wenn wichtige Gründe dafür bestehen. Die Zugangsnormalien sind also

nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen,

was Fachleute bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen

halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984

Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung

der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich

die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch

umschriebenen Tatbeständen vor allem am bereits erwähnten § 237

Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach die Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist

insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen (vgl. etwa VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525,

E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).

Bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen

Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen von den

technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen kommunalen

Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und

Ermessensfreiheit zu (vgl. RB 1986 Nr. 13; 17. November 2010,

VB.2010.00184, E. 3.3, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286/VB.2008.287,

E. 4.2; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64).

Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und

vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die

bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der

Zweckmässigkeit vertretbar erscheint (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 722

[Rz. 12.3.1.4]). Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in

Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur

Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (zum

Ganzen VGr, 9. April 2015, VB.2014.00510, E. 6.3).

3.3.2

Die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang zunächst von der bestehenden

Erschliessung bzw. Zugangsart ausgegangen, aufgrund der infrage stehenden

Breite somit einem Zufahrtsweg, und hat dann, um einen Vergleich der vorliegend

geplanten Nutzung mit derjenigen bei einer (gemäss dem infrage stehenden

Anwendungsbereich gemäss Anhang Zugangsnormalien) entsprechenden Anzahl Wohneinheiten

vornehmen zu können (wie dies § 6 Abs. 1 Satz 2 ZN vorsieht),

errechnet, wie viele Fahrten denn bei der zulässigen Nutzung im Fall eines

Wohnhauses mit zehn Wohneinheiten anfielen. (Gemäss

Plan der ÖV-Güteklassen im geografischen Informationssystem des Kantons Zürich

[www.maps.zh.ch] liegt das Baugrundstück in der ÖV-Güteklasse E und verfügt

mithin über eine schlechte Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Infolgedessen

kann es vorliegend einzig um den unteren Anwendungsbereich der betreffenden

Zugangsart gehen, wovon auch die Vorinstanz ausgegangen ist.)

Nicht ersichtlich bzw. nachvollziehbar ist, was gegen

diese Vorgehensweise sprechen bzw. inwiefern diese einen

"Zirkelschluss" darstellen sollte, wie von der Beschwerdeführerin

beanstandet wird. Diese beschränkt sich in diesem Zusammenhang darauf, in

pauschaler Weise ihre Auffassung kundzutun, dass das Verkehrsaufkommen (und die

entsprechenden Auswirkungen) von zehn Wohneinheiten nicht mit demjenigen von

313.

"Nutzungseinheiten" verglichen bzw. gleichgesetzt werden

könne. Mit den diesbezüglichen schlüssigen Erwägungen der Vorinstanz setzt sie

sich indes nicht auseinander.

Sodann ist in diesem

Zusammenhang auch festzuhalten, dass in Anbetracht der Dimensionen und von

Lage, Art und Zweckbestimmung der Baute im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens

zur Abschätzung des Verkehrsaufkommens kein Bedürfnis nach einem Verkehrskonzept

besteht. Es genügt vorliegend, hierzu auf nachvollziehbare Erfahrungswerte

abzustellen (vgl. etwa VGr, 21. April 2016, VB.2015.00718, E. 9,

sowie hierzu BGr, 11. Januar 2017,1C_283/2016, E. 2.6), wie dies die

Vorinstanz getan hat. Nicht ersichtlich ist sodann, dass bzw. inwiefern ein

Expertengutachten bezüglich der Frage des Verkehrsaufkommens und der

Verkehrssicherheit, wie es von der Beschwerdeführerin

– im Übrigen erst mit Replik vom 12. April 2019 – beantragt wurde,

zur Klärung des Sachverhalts Wesentliches beitragen könnte: Die Vorinstanz

konnte sich anlässlich eines Augenscheins vom 20. November 2018 ein Bild der

Verhältnisse vor Ort machen, und die Beschwerdeführerin wendet sich vor

Verwaltungsgericht sodann lediglich in sehr pauschaler Weise gegen die

nachvollziehbaren und schlüssigen vorinstanzlichen Erwägungen, wobei sie

ihrerseits aufgrund einer schlichten Multiplikation – was sodann nicht zu

überzeugen vermag (dazu sogleich) – zu den von ihr behaupteten bzw. angeblich

zu erwartenden 846 Fahrten täglich gelangt.

3.3.3

Die Vorinstanz errechnete bei einem Wohnhaus mit zehn Wohneinheiten zufolge

der nach der anwendbaren Bau- und Zonenordnung zu erstellenden

18.

Pflichtabstellplätze (wovon drei Besucherparkplätze; vgl. Art. 72

Abs. 2 f. BZO) grundsätzlich 36 Fahrten pro Tag. In diesem

Zusammenhang ist bedenken, dass es sich bei den Pflichtabstellplätzen, von

denen die Vorinstanz vorliegend ausgegangen ist, lediglich um die minimal

erforderliche, nicht aber die maximal zulässige Anzahl Parkplätze handelt

(die Gemeinde Elsau gehört zum Typ 1 gemäss der – noch geltenden – Wegleitung

der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen von

Oktober 1997, S. 6 f. [www.baudirektion.zh.ch > Amt für Abfall,

Wasser, Energie und Luft > Luft, Klima & Elektrosmog >

Veröffentlichungen], die nur den Pflichtbedarf an Parkplätzen festlegen, also

deren minimal erforderliche Zahl). Folglich ist die Vorinstanz bei ihrer

Berechnung bzw. bei der Erstellung der Vergleichsbasis auch von einer

Mindestanzahl an Fahrten ausgegangen. Grundsätzlich wäre im Fall eines

Wohnhauses vorliegend auch die Erstellung von mehr als 18 Parkplätzen

denkbar bzw. zulässig, wobei diesfalls entsprechend mehr (als 36) Fahrten

täglich anfielen.

Bezüglich der gemäss der Beschwerdegegnerin 1 täglich

etwa 50 zu erwartenden Fahrten erwog die Vorinstanz, deren Ausführungen

erwiesen sich als nachvollziehbar. Die Beschwerdegegnerin 1 stützte sich

dabei, wie bereits erwähnt, auf Erfahrungen mit einer ähnlichen, etwas kleiner

dimensionierten Baute mit gleichem Nutzungskonzept, bei der 30 bis 35 Fahrten

täglich verzeichnet würden. Mit der Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang davon

auszugehen, dass Lagerräume ihrem Zweck entsprechend lediglich sporadisch

aufgesucht werden. Dass die Lagerräume im 2., 3. und 4. Obergeschoss

täglich aufgesucht werden würden, wie die Beschwerdeführerin behauptet, erweist

sich demgegenüber als nicht plausibel. Weiter ist auch davon auszugehen, dass

die im Erd- sowie im 1. Obergeschoss der Baute geplanten Garagenplätze,

mit Blick auch auf die Lage des Baugrundstücks, in dessen unmittelbarer Nähe

sich keine Wohnbauten befinden, vornehmlich dem längeren Einstellen von

Fahrzeugen dienen und die darin abgestellten Fahrzeuge infolgedessen bei Weitem

nicht täglich bewegt werden dürften (so auch die Vorinstanz). Aus demselben

Grund ist auch nicht mit einer regen Benutzung der Aussenparkplätze auszugehen;

diese dürften vielmehr in erster Linie von den Mieterinnen und Mietern der

Lagerräume genutzt werden. Dass die Vorinstanz vor diesem Hintergrund 50 Fahrten

täglich als nachvollziehbar und plausibel erachtet hat, ist infolgedessen

ebenso wenig zu beanstanden wie ihr Schluss, die von der Baute ausgehenden

Auswirkungen würden nur unmerklich über denen einer Wohnbaute mit zehn

Wohneinheiten liegen, was umso mehr gilt, wenn man – nach dem oben Ausgeführten

– davon ausgeht, dass bei einer Wohnbaute vorliegend grundsätzlich auch mehr

als 18 Parkplätze zulässig wären. Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren

pauschalen Vorbringen die überzeugenden vorinstanzlichen Erwägungen nicht zu

entkräften.

Von ihren grundlegenden Einwänden hinsichtlich des

voraussichtlichen Verkehrsaufkommens abgesehen bringt die Beschwerdeführerin

auch gegen die die Verkehrssicherheit betreffenden und sich auch auf die

Feststellungen anlässlich des Augenscheins vom 20. November 2018

stützenden Erwägungen der Vorinstanz nichts vor: Danach dient der rund

90.

Meter lange Zufahrtsweg einzig den Mieterinnen und Mietern des

Bauobjekts und würden die darauf verkehrenden Fahrzeuge wegen dieser geringen

Länge nur mit tiefer Geschwindigkeit unterwegs sein. Beim Augenschein habe

festgestellt werden können, dass die Erschliessungsanlage von beiden Enden

überblickt werden könne, und an beiden Enden bestehe genügend Raum, um ein

entgegenkommendes Fahrzeug abzuwarten. Es sei daher weder mit Kreuzungsmanövern

noch mit rückwärtsfahrenden Fahrzeugen zu rechnen. Die Vorinstanz weist

schliesslich darauf hin, dass die Erschliessung für allfällige Fussgänger/innen

und Fahrradfahrende separat geführt werde, und kommt zum Schluss, die

Erschliessung sei unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit als genügend zu

betrachten. Die Beschwerdegegnerin 2 hatte ihrerseits in ihrer

Rekursvernehmlassung vom 10. August 2018 darauf hingewiesen, dass auf der G-Strasse

ein sehr geringes Verkehrsaufkommen herrsche, sodass der Verkehr nicht

wesentlich behindert würde, wenn im Einzelfall ein Fahrzeug auf dieser Strasse

warten müsse; auf der anderen, westlichen Seite bzw. auf dem Baugrundstück

bestehe ohnehin genügend Warteraum. Aufgrund der separat bzw. entlang der H-Strasse

geführten Rad- und Fusswegerschliessung liege sodann ein wichtiger Grund im

Sinn von § 11 ZN vor, der es rechtfertigte, geringere Anforderungen an die

Erschliessung zu stellen.

3.3.4

Schliesslich wurde die Baubewilligung vom 5. Juni 2018 auch unter der

Auflage erteilt, dass dem Bausekretariat "[v]or jedem Bezug von Räumen im

Gebäude [...] Meldung zu erstatten" sei. Die Baukommission behalte sich

vor, "je nach Nutzung, Lagergut etc. zusätzliche bau- und umweltrechtliche

sowie feuerpolizeiliche Auflagen zu verfügen". Zwischen der ursprünglichen

Grundstückseigentümerin und der Beschwerdeführerin war zudem ohnehin, wie

bereits erwähnt (vgl. oben 3.1 Abs. 3), vereinbart worden, falls von der

Baubehörde eine Verbreiterung des Zufahrtswegs als notwendig erachtet würde,

könne der Ausbau bzw. die Erweiterung der Dienstbarkeitsfläche verlangt werden;

die Kosten eines Ausbaus hätte die dannzumal berechtigte Eigentümerin zu tragen.

Zu einem solchen hätte die Beschwerdeführerin demnach aber jedenfalls Hand zu

bieten. Ihre Argumentation erscheint umso schwerer nachzuvollziehen.

3.3.5

Zusammenfassend ist der Schluss der Vorinstanz, dass die Erschliessung des

Bauprojekts über den infrage stehenden Zufahrtsweg als genügend zu betrachten

sei, nicht zu beanstanden.

4.

Dementsprechend ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13

Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin

keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist sie antragsgemäss zu verpflichten,

der anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnerin 1 eine

Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 4'000.- als

angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 330.-- Zustellkosten,

Fr. 5'330.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an…