Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00136

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00136

Urteil

der 1. Kammer

vom 29. August 2019

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1. C,

2. D,

beide vertreten durch

RA E,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Stadtrat Uster,

Mitbeteiligter,

betreffend

Baubewilligung Unterniveaugarage,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Eingabe vom 22. Mai 2017 erhoben C

und D beim Baurekursgericht einen Rechtsverweigerungsrekurs mit folgendem

Hauptantrag:

"Es sei der Rekursgegner

anzuweisen, das Baubewilligungsverfahren für die der Stadt Uster im Mai 2001

eingereichten Experten-Pläne F AG Nrn. 04.3-1, Schalungsplan 1:50,

Garagen-Einfahrt/Boden, rev.dat. 09.05.01, und 04.3-2, Längsschnitt 1:20

Garagen-Einfahrt, rev.dat. 09.05.01, und den Plan Architekturbüro I GmbH

Nr. 01, 1:100, dat. 28.03.1995, rev.dat 29.05.2009, für den Anschluss der mit

Beschluss des Stadtrates Uster Nr. 146 vom 5. März 1991 auf der Parzelle

Kat-Nr. 02, GB Uster, bewilligten Unterniveaugarage an die Rampe der

Erwägungen

Unterniveaugarage auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 (altKat.-Nr. 04), GB

Uster, durchzuführen und den Bewilligungsentscheid, unter den allenfalls

erforderlichen Nebenbestimmungen, insbesondere unter Festsetzung der Regelung

des Gemeinschaftswerkes gemäss § 222 PBG, zu treffen".

Mit

Entscheid vom 23. Januar 2019 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut

und wies den Stadtrat Uster an,

"die Baugesuchspläne

- 04.3-1, Garage-Einfahrt,

Schalungsplan 1:50, F AG (Revisionsdatum 09.05.2001)

- 04.3-2, Garage-Einfahrt,

Längsschnitt 1:20, F AG (Revisionsdatum 09.05.2001)

- 01.2, Grundriss- und

Schnittplan 1:100 Unterniveaugarage H-Strasse 06, Architekt I (Revisionsdatum

29.05

)

in Nachachtung von

Dispositiv

Dispositiv-Ziffer I.1.8 der Baubewilligung vom 5. März 1991 zu

beurteilen und darüber einen materiellen baurechtlichen Entscheid zu

fällen. Dieser Entscheid hat innert 4 Monaten seit Rechtskraft dieses

Urteils zu ergehen."

II.

Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 25. Februar

2019 ans Verwaltungsgericht. Sie beantragte – unter Kosten und

Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner – das angefochtene Urteil

sei aufzuheben, und das Vorliegen einer Rechtsverweigerung sei zu verneinen.

Eventuell sei die Sache zur erneuten Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Eingabe vom 21. März 2019 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 1. April 2019 beantragten C und D – unter

Entschädigungs- und Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin ­– die

Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Mit Eingabe

vom 1. April 2019 verzichtete der Stadtrat Uster auf die Mitbeantwortung

der Beschwerde. Mit Replik vom 25. April 2019 hielt A an ihren Anträgen

fest. Mit Duplik vom 24. Mai 2019 hielten C und D an ihren Anträgen fest. A

liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1 Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2 Die

Beschwerdegegnerinnen machen geltend, auf die Beschwerde sei mangels

Legitimation nicht einzutreten.

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder

Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG; § 338a Satz 1 des Planungs- und

Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben, wenn für

ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum

Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein

Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder

rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese

Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00364,

E. 1.2; 25. Januar 2012, VB.2011.00559, E. 2; vgl. Martin

Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 21

N. 55 ff. [Kommentar VRG]). Das Beschwerderecht wird in der Regel

bejaht, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück

angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird

(VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.1.1). Bei Vorliegen dieser

besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit

dem Interesse übereinzustimmen, das durch die vom Nachbar als verletzt

bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli 2010,1C_236/2010, E. 1.4

mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführerin ist in diesem Sinn als Eigentümerin

der Parzelle Kat.-Nr. 03, die unmittelbar an das Baugrundstück anstösst

bzw. als Eigentümerin der Unterniveaugarage, an die angeschlossen werden soll,

– entgegen den beschwerdegegnerischen Darlegungen – zur Beschwerde legitimiert.

Daran ändert nichts, dass es sich um eine Beschwerde gegen den Entscheid über

einen Rechtsverweigerungsrekurs handelt.

1.3 Auch die

weiteren Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

2.1 Streitgegenständlich

ist die Frage, ob im Verhalten des Stadtrats Uster gegenüber den

Beschwerdegegnerinnen im Zusammenhang mit der Erstellung einer

Unterniveaugarage auf ihrem nur teilweise überbauten Grundstück Kat.-Nr. 02

bzw. mit dem Anschluss an die bestehende Unterniveaugarage der

Beschwerdeführerin auf dem Grundstück Kat.‑03, deren Rampe mitbenutzt

werden soll, eine Rechtsverweigerung zu erblicken ist. Die vorliegende

Streitigkeit hat eine lange Vorgeschichte, die im Folgenden – in Nuancen

abweichend von der Zusammenfassung der Vorinstanz – dargelegt wird.

2.2 Am 20. März

1984 hatte der Stadtrat Uster dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin (J)

die Erstellung eines Mehrfamilienhauses samt Unterniveaugarage auf der heutigen

Parzelle Kat.-Nr. 03 (damals: Kat.-Nr. 04) an der H-Strasse in Uster

bewilligt. Den Eigentümerinnen und Eigentümern der angrenzenden Grundstücke –

wozu auch die Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin 2 (K) zählte –

sollte es ermöglicht werden, ihre allfälligen künftigen Unterniveaugaragen an

die Unterniveaugarage J anzuschliessen und auch die Zufahrtsrampe gegen Einkauf

mitzubenutzen.

Der folgende

Revers wurde gemäss Disp.-Ziff. 2.3 des Entscheids des Stadtrats Uster vom

20. März 1984 im Grundbuch angemerkt:

" Der

jeweilige Eigentümer dieses Grundstückes ist (gemäss § 222 Planungs- und

Baugesetz) verpflichtet, auf erstes Verlangen der Stadt Uster die Eigentümer

der westlich und südlich angrenzenden Grundstücke gegen angemessene

Entschädigung an die (gemäss Baugesuch Nr. 06 projektierte und vom

Stadtrat bewilligte) unterirdische Autoeinstellhalle anschliessen zu lassen

sowie die diesbezüglich erforderlichen PW‑Durchfahrtsrechte

einzuräumen."

2.3 Gestützt auf die genannte

Baubewilligung schlossen die Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin und der

Beschwerdegegnerin 2 am 22. März 1985 eine Vereinbarung betreffend

die Einfahrtsverhältnisse in die bewilligte Unterniveaugarage J ab. Dabei

räumte der Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin jenem der Beschwerdegegnerin 2

folgendes Fahrwegrecht ein:

" Der

Eigentümer des belasteten Grundstücks [Kat.-Nr. 04] räumt dem Eigentümer

des berechtigten Grundstücks [Kat.-Nr. 02] das Recht ein, die auf dem

belasteten Grundstück zu erstellende Zufahrtsrampe zu einer unterirdischen

Einstellgarage für die Zu- und Wegfahrt zu einer auf dem berechtigten

Grundstück zu erstellenden unterirdischen Einstellgarage mit Personenwagen der

Kat. A gegen anteilmässige Beteiligung an den Unterhalts- und

Erneuerungskosten zu befahren."

Als

"Obligatorische Bestimmung hierzu" wurde festgehalten:

" Diejenigen

baulichen Massnahmen, die dereinst für den Anschluss einer UN-Garage auf dem

berechtigten Grundstück an die auf dem belasteten Grundstück zu erstellende

Rampe notwendig sind, sind auf Kosten von Frau K nach vorgängiger Absprache mit

J auszuführen."

2.4 Die

Zufahrtsrampe sowie die Unterniveaugarage waren indes – trotz eines vom

Stadtpräsident Uster verfügten vollständigen Baustopps – abweichend von den

bewilligten Plänen gebaut worden. Die Garage ragte entgegen den Bauplänen im

Maximum über 1 m aus dem gewachsenen Boden – womit kein abstandfreies

Gebäude nach § 269 PBG mehr vorlag – und schloss entgegen den Bauplänen

nicht an die Grenze an, sondern wies einen Abstand von 0.20–1.00 m zum

Grundstück der Beschwerdegegnerinnen auf. Der somit nach § 270 PBG

anwendbare Mindestabstand von 3.50 m wurde nicht eingehalten.

Der Stadtrat Uster hatte die Abweichung von den

ursprünglich bewilligten Plänen am 27. Mai 1986, auf Gesuch hin, als

Projektänderung bewilligt. Die Baudirektion verweigerte jedoch die Ausnahmebewilligung

und die Baurekurskommission III hiess einen Rekurs der Rechtsvorgängerin der

Beschwerdegegnerinnen am 20. Mai 1987 gut und hob die nachträglich

erteilte Bewilligung auf.

Desgleichen hob die

Baurekurskommission III am 14. Juni 1989 den Beschluss des Stadtrats Uster

vom 5. Juli 1988 teilweise auf, der besagte, dass aus Gründen der

Verhältnismässigkeit auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen

Zustands zu verzichten sei. Ein Abbruch des Unterniveaugaragendachs im

Anschlussbereich der geplanten Tiefgarage K wurde von der Baurekurskommission

III – unter anderem aufgrund der Bösgläubigkeit des Bauherrn – als

grundsätzlich verhältnismässig erachtet. Die Tiefgarage sei so umzugestalten,

dass sie keine Grenzabstandsvorschriften verletze. Die Planung dieser Anpassung

sei der Bauherrschaft zu überlassen. Die Beseitigung der widerrechtlichen

Bauteile oder die Errichtung einer Grenzbaute sei aber erst bzw. nur dann

erforderlich, wenn das Ausmass der Verhältnismässigkeit eines Abbruchs aufgrund

eines allenfalls eingereichten Baugesuchs der heutigen Beschwerdegegnerinnen

erkennbar sei. Ihr hängiges Baugesuch für die Errichtung einer Tiefgarage werde

von der Grenzabstandsverletzung nicht unmittelbar tangiert. Bei den

widerrechtlichen Abweichungen im Bereich der Zufahrtsrampe und des

Garagenbodens könne grundsätzlich auf die Wiederherstellung des ursprünglich

bewilligten Zustands verzichtet werden, es sei denn, dies würde als Folge der

teilweisen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands notwendig sein. Die in

der Baubewilligung vom 20. März 1984 genannten Durchfahrtsrechte würden

durch diesen Beschluss nicht tangiert. Der Rechtsvorgänger der

Beschwerdeführerin wurde verpflichtet, folgenden Beseitigungsrevers im

Grundbuch anmerken zu lassen:

"Der jeweilige

Eigentümer dieses Grundstücks hat die Tiefgarage im Anschlussbereich der

geplanten Unterniveaugarage im Nachbargrundstück Kat.-Nr. 02 auf erstes

Verlangen des Stadtrats Uster den geltenden Grenzabstandsvorschriften

anzupassen, sofern die widerrechtlichen Bauteile der Garagendecke die

Errichtung eines Neubaus auf dem Nachbargrundstück mehr als in minimem Ausmass

beeinträchtigen."

Sowohl das Verwaltungsgericht (VGr, 7. März 1990,

VB 122, 124 und 130/1989) als auch das Bundesgericht (BGr, 13. Juli 1990,

1P.271/1990) bestätigten den Entscheid und der Beseitigungsrevers wurde im

Grundbuch angemerkt. Das Verwaltungsgericht hatte dabei ausdrücklich erörtert,

dass sich aus dem Anschlussrevers (vgl. E. 2.2) nicht eine Bindung

der Bauherrschaft ableiten lasse, die Tiefgarage in der ursprünglich

bewilligten Weise auszuführen (VGr, 7. März 1990, VB 122, 124 und

130/1989 E. 5c), was das Bundesgericht als "nicht offensichtlich

unrichtig" schützte (BGr, 13. Juli 1990,1P.271/1990 E. 3d).

2.5 Mit

Beschluss vom 5. März 1991 erteilte der Stadtrat Uster – auf das Gesuch

eines Stellvertreters der Beschwerdegegnerin 2 hin – unter zahlreichen

Nebenbestimmungen die Baubewilligung zur Erstellung einer Unterniveaugarage auf

dem Grundstück Kat.‑Nr. 02 der Beschwerdegegnerinnen. Das bereits im

Februar 1987 eingereichte Baugesuch Nr. 07 war bis dahin wegen der

Rechtmittelverfahren, welche die teilweise widerrechtlich erstellte

Unterniveaugarage J zum Gegenstand hatten, vor der kommunalen Baubehörde

sistiert gewesen.

Mit

dieser Bewilligung wurde die Bauherrschaft in Disp.-Ziff. I.1.3

nebenbestimmungsweise verpflichtet, die am 22. März 1985 getroffene

Vereinbarung über die Benützung der Zufahrtsrampe zur Unterniveaugarage im Sinn

von § 223 Abs. 1 PBG (Gemeinschaftswerk) zu konkretisieren, vom

Stadtrat Uster genehmigen zu lassen und zur Anmeldung im Grundbuch anzumelden.

In Disp.-Ziff. I.1.8 des Beschlusses wurde die Bauherrschaft zudem

verpflichtet, vor Baubeginn abgeänderte Planunterlagen für den Anschluss an die

Unterniveaugarage J einzureichen. Ausserdem wurde festgehalten, dass die

Detailgestaltung im Anschlussbereich zur Garage J privatrechtlich zu regeln sei

(Disp.-Ziff. I.8).

Ein von Nachbarn dagegen erhobener Rekurs wurde am 23. Oktober

von der Baurekurskommission III abgewiesen und der Entscheid erwuchs in

Rechtskraft.

2.6 In der

Folge führten die Verhandlungen zwischen der Bauherrschaft und dem

Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin über die privatrechtliche Regelung der

Detailgestaltung im Anschlussbereich nicht zu einer Einigung.

Als Folge ihres Wiedererwägungsgesuchs vom 21. November

1991 erreichte die Bauherrschaft unter anderem, dass der Stadtrat Uster die

Disp.-Ziff. I.1.3 der Baubewilligung vom 5. März 1991 folgendermassen

neu fasste:

"Die am

22. März 1985 getroffene Vereinbarung über die Benützung der Zufahrtsrampe

J ist zur Anmerkung im Grundbuch anzumelden."

Mit einem weiteren Wiedererwägungsgesuch versuchte die

Bauherrschaft, den Stadtrat am 14. Januar 1992 dazu zu bringen,

Disp.-Ziff. I.1.8 der Baubewilligung vom 5. März 1991 ersatzlos zu

streichen, die Anschlussregelung gemäss § 224 PBG einseitig zu verfügen

sowie den Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin zu verpflichten, seine

Unterniveaugarage im Anschlussbereich der geplanten Unterniveaugarage den

geltenden Grenzabstandsvorschriften anzupassen. Mit Beschluss vom 7. Juli

1992 trat der Stadtrat Uster auf das Wiedererwägungsgesuch nicht ein und

verzichtete auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

in Bezug auf die Unterniveaugarage J.

Ein Rekurs hiergegen wurde von der Baurekurskommission III

am 28. Oktober 1992 gutgeheissen, woraufhin der Stadtrat Uster das

Wiederwägungsgesuch in einem zweiten Anlauf am 9. Februar 1993 guthiess.

Der Stadtrat Uster hielt fest, dass er gemäss §§ 224 und 225 PBG behördliche

Anordnungen treffen werde, falls sich die Parteien nicht einigen könnten;

vorerst werde er insbesondere einen Entwurf über die Regelung der

Rechtsverhältnisse vorzulegen haben. In Abweichung zum Rechtsmittelentscheid

der Baurekurskommission III vom 28. Oktober 1992 würden sich jedoch keine

weiteren Anordnungen rechtfertigen; insbesondere könne nach wie vor auf die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei der Garage J, soweit überhaupt

grundsätzlich Anspruch auf Abänderung bestehe, verzichtet werden. Der Stadtrat

setzte dem Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin sowie der Beschwerdegegnerin 2

im Sinn der Erwägungen eine Frist nach § 223 PBG bis Ende April 1993 an,

um in Bezug auf die Rampe und die Verbindung der beiden Tiefgaragen die

erforderliche Vereinbarung zu treffen und der Abteilung Hochbau zur Genehmigung

durch den Stadtrat einzureichen.

Den dagegen von beiden Parteien erhobenen Rekurs wies die

Baurekurskommission III am 16. März 1994 ab, hielt in ihren Erwägungen

jedoch unter anderem fest, dass die kommunale Baubehörde den streitbetroffenen

Parteien, welche sich innert Frist nicht über eine gemeinsame Garagenzufahrt im

Sinn eines Gemeinschaftswerks einigen konnten, nun gestützt auf § 224 Abs. 2

PBG einen Entwurf über die Regelung der Anschlussproblematik vorzulegen habe.

Dieser Rekursentscheid wurde von beiden Parteien mit Beschwerde angefochten.

Das Verwaltungsgericht sistierte das Rechtsmittelverfahren VB.1994.00069 in der

Folge und schrieb es erst am 9. November 2000 ab (vgl. E. 2.8 a.E.).

2.7 Am 29. August 1995 reichte die

Beschwerdegegnerin 2 die von Disp.-Ziff. I.1.8 der Baubewilligung vom

5. März 1991 verlangte Projektänderung ein, die aber entgegen den

Ausführungen der Baurekurskommission III in ihrem Rekursentscheid vom 14. Juni

1989 (vgl. E. 2.4) Änderungen am Garagenboden L verlangte. Die Pläne

wurden zusammen mit einem Begleitschreiben eingereicht, in dem um ihre

Genehmigung sowie um die Regelung der Detailgestaltung im Anschlussbereich zur

Tiefgarage J ersucht wurde.

Am 18. November 1996 legte die Abteilung Hochbau der

Stadt Uster den Parteien schliesslich – gestützt auf eine Beurteilung der F AG

(heute: O Partner AG) – einen detaillierten Vereinbarungsentwurf über

die Anpassung der Garage J sowie den Entwurf eines entsprechenden

Stadtratsbeschlusses vor. Die Abteilung Hochbau hielt dabei unter anderem fest,

ohne Einigung in dieser Angelegenheit bis zum 31. Januar 1997 werde

"die erforderliche Ordnung von Amtes wegen festgesetzt und gestützt auf § 224

Abs. 2 PBG im Grundbuch angemerkt". Dieses Vorgehen bedürfe

allerdings noch der Zustimmung des Stadtrates. Eine einvernehmliche Lösung auf

der Basis des Vereinbarungsentwurfs des Stadtrats Uster scheiterte. In der

Folge unterblieb der Erlass einer behördlichen Anordnung im Sinn von § 224

PBG durch den Stadtrat Uster.

2.8 Mit seinem

Beschluss vom 11. Juli 2000 wies der Stadtrat Uster das Begehren der

jetzigen Beschwerdegegnerin 2 um Vorlage eines Vereinbarungsentwurfs im

Sinn von § 224 PBG ab, weil es vorderhand an einem hinreichenden

öffentlichen Interesse an einem Gemeinschaftswerk fehle. Deshalb bestehe noch

kein Grund, den Anschlussrevers durchzusetzen, und aus dem gleichen Grund sei

Disp.‑Ziff. 1 des Stadtratsbeschlusses vom 9. Februar 1993 insoweit

aufzuheben, als dort den streitbetroffenen Parteien im Sinn von

§ 223 PBG eine Frist für den Abschluss einer Vereinbarung angesetzt

worden sei. Im Weiteren hielt der Stadtrat fest, er verzichte auch im heutigen

Zeitpunkt auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

bei der Unterniveaugarage J. Insbesondere sei bis anhin kein konkretes

(Hoch-)Bauvorhaben präsentiert worden, das eine Anpassung der Garage J

verlange. Ohnehin könnten sich die Nachbarparteien nun aufgrund der revidierten

und mittlerweile in Kraft getretenen Bestimmung von § 270 Abs. 3 PBG

auf ein Näherbaurecht einigen, wodurch die strittigen baurechtlichen Mängel

grösstenteils geheilt werden könnten. Schliesslich verweigerte der Stadtrat

Uster die Projektänderung gemäss Plan Nr. 01.2 vom 28. März 1995 mit

Disp.-Ziff. IV und hielt fest, dass die Verpflichtung zum Einreichen

abgeänderter Planunterlagen über den Anschluss der Tiefgarage L an die

Tiefgarage J gemäss Disp.‑Ziff. I.1.8 der Baubewilligung vom 5. März

1991 fortbestehen bleibe. Der Beschluss des Stadtrats vom 11. Juli 2000

wurde nicht angefochten, woraufhin das Verwaltungsgericht das in E. 2.6

a.E. erwähnte Verfahren VB.1994.00069 mit Verfügung vom 9. November 2000

abschrieb (VGr, 9. November 2000, VB.1994.00069).

Mit dem in Rechtskraft erwachsenen

Beschluss des Stadtrats Uster vom 11. Juli 2000 war – entgegen der

Behauptung der Beschwerdeführerin – die Verpflichtung zu einem

Gemeinschaftswerk im Sinn von Disp.-Ziff. I.1.3 der Baubewilligung vom

5. März 1991 nicht völlig ausser Kraft gesetzt worden. Aufgehoben wurde

allein die Festlegung nach Disp.-Ziff. 1 des Entscheids des Stadtrats

Uster vom 9. Februar 19993, dass eine Frist bis Ende April 1993 bestehe,

um eine Vereinbarung (Regelung der Anschlussproblematik) zu treffen und zur Genehmigung

einzureichen. Mit der am 9. November 2000 erfolgten Abschreibung der

jahrelang sistierten Beschwerde gegen den Beschluss des Stadtrats Uster vom

9. Februar 1993 bzw. gegen den diesbezüglichen Rekursentscheid der

Baurekurskommission III vom 16. März 1994 "durch Rückzug der

Beschwerde bzw. infolge Gegenstandslosigkeit" (VGr, 9. November 2000,

VB.1994.00069), lebte Disp.‑Ziff. 1.3 der Baubewilligung vom 5. März

1991 wieder in seiner ursprünglichen Fassung auf (gemäss Disp.-Ziff. 3 des

Entscheids des Stadtrats Uster vom 9. Februar 1993 wird Disp.‑Ziff. I.2

[recte: II.2] des Entscheids des Stadtrats Uster vom 7. Januar 1992

bezüglich der Vereinbarung über die Zufahrtsrampe [Abänderung von Disp.‑Ziff. 1.3

der Baubewilligung vom 5. März 1991] aufgehoben). Demnach traf die

Bauherrschaft noch immer die Pflicht, "die am 22. März 1985

getroffene Vereinbarung über die Benutzung der Zufahrtsrampe zur UN-Garage im

Sinn von § 223 Abs. l PBG zu konkretisieren, vom Stadtrat genehmigen

zu lassen und zur Anmerkung im Grundbuch anzumelden". Weiterhin bestand

auch die Verpflichtung nach Disp.-Ziff. I.1.8 zum Einreichen abgeänderter

Planunterlagen sowie jene nach Disp.‑Ziff. I.8, die Detailgestaltung

im Anschlussbereich zur Tiefgarage J privatrechtlich zu regeln.

2.9 Im Frühjahr

2001 reichte das Ingenieurbüro F AG bei der Baubehörde Uster zwei Pläne

samt Kostenberechnungen für die bauliche Anpassung der Unterniveaugarage der

jetzigen Beschwerdeführerin ein.

2.10 Der

Stadtrat Uster unterliess es in der Folge, die Pläne zu beurteilen. In

Beantwortung einer am 31. Oktober 2008 eingereichten Aufsichtsbeschwerde

der Beschwerdegegnerin 1, führte die Baudirektion des Kantons Zürich aus,

sie sehe keine Veranlassung zu aufsichtsrechtlichen Anordnungen oder Massnahmen

gegenüber dem Stadtrat Uster.

Am 2. Juni 2009 reichte die Beschwerdegegnerin 2

einen neuen Abänderungsplan ein und verlangte unter anderem, dass der Stadtrat

Uster innert Monatsfrist eine Vereinbarung für ein Gemeinschaftswerk nach § 222 ff.

PBG vorlege. Am 7. Juli 2009 hielt der Stadtrat Uster fest, dass wegen des

rechtskräftigen Stadtratsbeschlusses vom 11. Juli 2000 keinerlei

Handlungsbedarf in der betreffenden Angelegenheit mehr bestehe, woran die

seither eingereichten abgeänderten Baugesuchsunterlagen nichts änderten.

2.11 Eine

zweite, am 22. Oktober 2009 eingereichte Aufsichtsbeschwerde wurde

zuständigkeitshalber der Baurekurskommission III überwiesen, welche sie als

Rechtsverweigerungsrekurs entgegennahm (BRGE III, 20. November 2013,

0153/2013).

Im Rahmen dieses Rechtsmittelverfahrens suchte die

Baurekurskommission III zusammen mit den involvierten Parteien nach einer

einvernehmlichen Lösung. Anlässlich von Einigungsverhandlungen finanzierte die

Stadt Uster die Planung für die Erschliessung einer Unterniveaugarage unter

Benützung der bestehenden Garagenrampe.

In diesem Zusammenhang bewilligte die Stadt Uster mit

Verfügung vom 20. September 2012, welche in Rechtskraft erwuchs, eine

Grenzmutation zwischen den streitgegenständlichen Parzellen Kat.-Nr. 02 (neue

Bezeichnung: 09) der Beschwerdegegnerinnen und Kat.-Nr. 03 (neue

Bezeichnung: 10) der Beschwerdeführerin.

Am 25. Januar 2013 reichten die Beschwerdegegnerinnen

eine der im Rahmen der Einigungsverhandlungen vor dem Baurekursgericht

entwickelten Projektvarianten für die strittige Zufahrt zur Unterniveaugarage J

zur Bewilligung ein. Das – vollständig neue – Baugesuch wurde mit einer

Zustimmungserklärung der Beschwerdeführerin eingereicht. Mit Beschluss vom 29. Oktober

2013 entschied der Stadtrat Uster, auf das Baugesuch vom 25. Januar 2013

nicht einzutreten. Als Begründung führte er an, es fehle die Zustimmung der

Eigentümerin der bei dieser Zufahrtsvariante ebenfalls tangierten Parzelle Kat.‑Nr. 11.

Gegen diesen Beschluss rekurrierten die Beschwerdegegnerinnen am 9. Dezember

2013. Das Rekursverfahren ist unter der Geschäftsnummer R3.2013.00165 nach wie

vor pendent.

Das Baurekursgericht schrieb sein Verfahren R3.2009.00232

(Rechtsverweigerungsrekurs) im Nachgang des Nichteintretensentscheids des

Stadtrats Uster mit Entscheid vom 20. November 2013 als gegenstandslos

geworden ab. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten und erwuchs in

Rechtskraft.

2.12 Mit

Schreiben vom 20. April 2017 liess der Leiter Hochbau und Vermessung die

jetzigen Beschwerdegegnerinnen wissen, bei der kommunalen Baubehörde stünden in

der Streitsache keine Pendenzen mehr offen. Selbstverständlich stehe es ihnen

aber frei, eine neue Eingabe mittels eines vollständig neuen Baugesuchs zu

machen. Daraufhin wurde der Rechtsverweigerungsrekurs im vorliegenden Verfahren

eingereicht.

3.

Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass sich die Vorinstanz

mit den konkreten Abläufen im Zusammenhang mit der Baubewilligung vom 5. März

1991 nicht genügend auseinandergesetzt habe; es liege ein Begründungsmangel

vor.

Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV

verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner

Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und

in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden,

ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die

Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes

einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf

die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1

mit Hinweisen).

Der Rüge der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden.

Die Vorinstanz hat sich mit den Vorgängen im Zusammenhang mit der

Baubewilligung vom 5. März 1991 eingehend befasst und diese ihrer rechtlichen

Beurteilung zugrunde gelegt. Die Beschwerdeführerin scheint denn auch viel eher

den Inhalt des Entscheids – insbesondere die rechtliche Qualifikation der im

Frühjahr 2001 eingereichten Planunterlagen als Änderungspläne – als die

Begründungstiefe zu beanstanden. Ein Begründungsmangel liegt nicht vor.

4.

4.1 Die

Beschwerdeführerin bringt primär vor, dass die Baubewilligung ihre Gültigkeit

inzwischen wegen Zeitablaufs im Sinn von § 322 Abs. 1 PBG verloren

habe. Spätestens mit Rechtskraft des Verwaltungsgerichtsentscheids vom 9. November

2000 habe die Verwirkungsfrist nach § 322 Abs. 1 PBG zu laufen

begonnen, da nun keine gerichtlichen Pendenzen mehr vorhanden gewesen seien.

Die Eingabe der Beschwerdegegnerinnen vom 2. Juni 2009 sei die erste

förmliche Eingabe seit dem 1. Juni 1999 gewesen.

4.2 Demgegenüber

legen die Beschwerdegegnerinnen dar, dass die Baubewilligung vom 5. März

1991 noch keinen das Bewilligungsverfahren abschliessenden Endentscheid

darstelle, der mit dem Abschreibungsbeschluss vom 9. November 2000 in

Rechtskraft erwachsen wäre. Weiterhin seien Kernelemente offengeblieben; so

habe es an einem Entwurf des Stadtrats Uster für ein Gemeinschaftswerk

gemangelt und die abgeänderten Pläne für den Anschluss der Tiefgarage L an die

Tiefgarage J seien noch zu beurteilen gewesen. Die Gültigkeitsdauer habe

deshalb noch gar nicht zu laufen begonnen. Bereits im Frühjahr 2001 seien

detaillierte Pläne samt detaillierten Kostenberechnungen für die bauliche

Anpassung der Unterniveaugarage J an die künftige Garage L eingereicht worden.

Es stehe nicht im Belieben des Stadtrats Uster durch seine Weigerung, die

eingereichten Pläne zu prüfen, die Baubewilligung vom 5. März 1991

ungültig werden zu lassen. Die Auffassung, dass der Stadtrat dauernd zur

Beurteilung der zur Erfüllung von Disp.‑Ziff. I.1.8 der

Baubewilligung vom 5. März 1991 eingereichten Pläne hätte angehalten

werden müssen, sei unzutreffend.

4.3 Gemäss § 322

Abs. 1 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher

mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo

er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind

für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist nach § 322

Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und für

den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemäss

§ 322 PBG für die Gültigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20

Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle

Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz

Voraussetzung für den Baubeginn sind.

Die Frist beginnt gemäss § 322 Abs. 3 PBG mit dem

Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft

des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche

Bewilligung mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude

gewahrt. Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur

Bewilligung den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere

als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in

seiner Weisung vom 5. Dezember 1973 zu einem Gesetz über die Neuordnung

des Planungs- und Baurechtes zum damaligen § 294 (= § 322 PBG)

ausdrücklich erklärt, dass unter baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von

Absatz 2 der Bestimmung solche zu verstehen seien, die im Rahmen eines

Baubewilligungs-, allfälligen Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens

in Anwendung dieses Gesetzes zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu

so einem Verfahren führten, würden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973,

1872).

Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab,

Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei

Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 455). Diese Entscheidung stand den

Beschwerdegegnerinnen indes gar noch nicht offen. Der Stadtrat Uster hatte mit

seinem Beschluss vom 11. Juli 2000 den – gemäss Disp.-Ziff. I.1.8 der

Baubewilligung vom 5. März 1991 geforderten – im Jahr 1995 eingereichten

(vgl. E. 2.7) Abänderungsplänen der Beschwerdegegnerinnen die Bewilligung

versagt und festgehalten, dass die Verpflichtung zum Einreichen abgeänderter

Planunterlagen bestehen bleibe (vgl. E. 2.8). Grundsätzlich wird der

Fristenlauf erst ausgelöst, wenn diese Pläne rechtskräftig bewilligt sind (vgl.

VGr, 5. Juli 1991, VB 90/0220 und VB 90/0222, E. 4c/bb [nicht auf

www.vgrzh.ch veröffentlicht]).

Angesichts der Zielsetzung von § 322 PBG (Verhindern

von Baubewilligungen auf Vorrat) ist es indes nicht mit dieser Bestimmung

vereinbar, es – unabhängig von der der Ergreifung von Rechtsmitteln in guten

Treuen – ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den Eintritt des

Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die Erfüllung von

nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, über die mittels baurechtlicher

Bewilligung zu entscheiden ist, unterlässt. Dies ist von besonderer Bedeutung,

wenn ein erster Versuch der Erfüllung einer Nebenbestimmung bereits gescheitert

ist. Mithin wird es mit zunehmendem Zeitablauf immer wahrscheinlicher, dass

sich die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse ändern. Es ist zu verlangen,

dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein

Ausführungshindernis zu beseitigen (vgl. Christian Mäder, Das

Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zürcherischen Rechts und der

neueren zürcherischen Rechtsprechung, Zürich 1991, Rz. 408 Fn. 19;

zum vergleichbaren Berner Recht: Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons

Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar Bd. I, 4. A., Bern 2013, Art. 42

N. 4); andernfalls verwirkt eine Baubewilligung mit der

nebenbestimmungsweise statuierten Pflicht, der Baubehörde Abänderungspläne

einzureichen.

Der Vorinstanz kann freilich im Grundsatz zugestimmt

werden, soweit sie darlegt, dass die Verwirkungsfrist nach § 322 Abs. 3

PBG nicht zu laufen beginne, wenn "Nebenbestimmungen wie etwa eine

Projektänderung oder Detailplanung einen Baubeginn verhindern und die

entsprechend von der Bauherrschaft eingereichten zusätzlichen Gesuchunterlagen

von der zuständigen Baubehörde nicht oder nicht zeitnah beurteilt werden".

4.4

4.4.1

Der Beschluss des Stadtrats Uster vom 11. Juli 2000 wurde nicht

angefochten (vgl. E. 2.8). Mit der am 9. November 2000 erfolgten

Abschreibung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde VB.1994.00069 (VGr, 9. November

2000, VB.1994.00069) wurde über das letzte damals pendente Rechtsmittel

betreffend die Baubewilligung vom 5. März 1991 entschieden. Anfang des

Monats Januar 2001 war diese Verfügung rechtskräftig.

Entscheidend ist für den

vorliegenden Fall, ob bzw. wann die Beschwerdegegnerinnen in der Folge um die

Beurteilung von Änderungsplänen im Sinn von Disp.-Ziff. I.1.8 der

Baubewilligung vom 5. März 1991 ersuchten und ob sie mit ihrem Handeln das

ihnen Zumutbare unternahmen.

4.4.2

Die Vorinstanz führte aus, dass das Ingenieurbüro F AG im Frühjahr

2001 zwei detaillierte Pläne samt detaillierten Kostenberechnungen für die

bauliche Anpassung der Unterniveaugarage J an die künftige Garage L zur

Bewilligung einreichte, allerdings nicht im Sinn von § 310 PBG und § 6

BVV vollständig und korrekt unterzeichnet. Der Stadtrat Uster betrachtete diese

nicht als zur Bewilligung eingereichte Änderungspläne.

Nach einer – von der Vorinstanz aufgenommenen – im aktuellen

Verfahren nicht dargetanen früheren Darstellung der heutigen

Beschwerdegegnerinnen wurden diese Pläne im August 2002 der Abteilung Bau der

Stadt Uster nochmals, und diesmal korrekt unterzeichnet, eingereicht. Dies ist

jedoch umstritten. Laut dem Stadtrat Uster sind auf dem Bauamt keine von den

heutigen Beschwerdegegnerinnen unterzeichnete oder mit einem ordnungsgemässen

Eingangsstempel versehenen Planunterlagen aus der damaligen Zeit auffindbar

bzw. in den Gesuchsunterlagen zu finden.

Das Zusenden(lassen) der

geänderten Baupläne (Plan Nr. 04.3‑1, Garage-Einfahrt, Schalungsplan

1:50 vom 9. Mai 2001 und Plan Nr. 04.3‑2, Garage-Einfahrt,

Längsschnitt 1:20 vom 9. Mai 2001) sowie der Kostenberechnungen ist mithin

unbestritten, während das Nachreichen korrekt unterschriebener Baupläne nicht

erstellt ist.

4.4.3

Streitig ist allerdings, wie das blosse Zusenden(lassen) der Pläne und der

Kosteneinschätzungen durch die jetzigen Beschwerdegegnerinnen – ohne den

Nachweis oder auch nur die Behauptung des Bestehens eines Begleitschreibens –

vom Stadtrat Uster verstanden werden musste. Gemäss den Darlegungen der

Beschwerdeführerin ergingen die genannten Pläne zusammen mit Projektstudien und

Kosteneinschätzungen im Zusammenhang mit Bemühungen der Beschwerdegegnerinnen

mit der Beschwerdeführerin bzw. ihrem Vater eine einvernehmliche Lösung zu

finden.

Für diese Auffassung spricht,

dass die Beschwerdegegnerin 1 in einem Brief vom 22. August 2005 an

den Stadtrat Uster darauf Bezug nimmt, dass die O Partner AG "als

unabhängiger Experte" Planunterlagen für den Abbruch der Unterniveaugarage

sowie die approximativen Kosten berechnet habe und erwähnt, dass eine Kopie der

"bezahlten Faktura" beiliege. Die Unterlagen seien der Abteilung

Hochbau seinerzeit zur Verfügung gestellt worden. Gefragt wurde sodann nach

einer kurzen Information über den Bearbeitungsstand bei der Abteilung Hochbau

und über das weitere Vorgehen betreffend das Baugesuch Nr. 031 1987.

In einem Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 an den

Stadtrat Uster vom 15. Dezember 2005 wurde zwar erwähnt, dass im Mai 2001

– nach einer Aussprache mit dem Bausekretär der Stadt Uster ­– Pläne sowie eine

Kostenberechnung abgeliefert worden seien. Anfang des Jahres 2002 habe die

Stadt Uster zudem eine Projektstudie der N Architekten AG erhalten. Die

Projektstudie zeige "zwei sehr gute Ansätze" auf. Sodann wurde

ausgeführt: "Wir ersuchen Sie hiermit, gestützt auf den Anschlussrevers

(Beleg 1985 Nr. 433 des Notariates Uster), uns an die […] unterirdische

Autoeinstellhalle (Anm: J) anschliessen zu lassen und dementsprechende

Massnahmen zu treffen." Weiter führte die heutige

Beschwerdeführerin 1 aus, mit dem Experten O sei sie dahingehend der

gleichen Meinung, dass die Projektstudie von N Architekten AG vom 29. Januar

2002 zwei sehr gute Ansätze aufzeige. Einerseits könne man sich überlegen,

nicht nur die heutige UN-Garagenrampe J abzusenken, sondern gleichzeitig in

Richtung des Grundstücks D zu verbreitern. Dadurch würden die Anpassungen am

UN-Garagenboden J reduziert, was jedoch zulasten von einem UN-Garagenplatz der

Bauherrschaft P/D gehen würde.

In einem Brief der Beschwerdegegnerin 1 an den Stadtrat

Uster vom 16. Februar 2007 hiess es: "An der Sitzung vom 05. März

2007 ist nun unser Anschluss abschliessend zu regeln. Entweder wird die

Variante I gebaut oder die bestehende Rampe zur Unterniveaugarage J H-Strasse

abgebrochen und neu erstellt, wie es der externe Experte O Partner AG,

Bauingenieure, Uster, schon vor Jahren aufgezeigt hatte". Auch im

Schreiben vom 13. Juli 2007, den die Vorinstanz unzutreffend als erste

Aufforderung zur Beurteilung der Änderungsbaupläne qualifizierte, wurde der

Stadtrat Uster vor dieselben Optionen gestellt: "Entweder wird die

bestehende UN-Garagenrampe, die J während dem von Stadtpräsident Q angeordneten

Baustopp erstellte, nun abgebrochen oder J tritt seinen offerierten

Grundstücksteil ab, bricht einen Teil des Garagenbodens ab und die

Erschliessung erfolgt zu seinen Lasten über das Grundstück R, gestützt auf den

Vorschlag von Architekt I.".

Eine ausdrückliche Aufforderung zur Beurteilung der im

Frühjahr 2001 eingereichten Pläne sowie des als Beilage miteingereichten

Änderungsplans innert Monatsfrist erfolgte erst mit dem – von der Vorinstanz

offenbar übersehenen – Brief der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. Juni

2009. Die Beschwerdegegnerin 1 führte dabei aus: "Im Übrigen ist der

Stadtrat Uster auch angewiesen, den Plan Architekturbüro I GmbH Nr. 01,

1:100 dat. 28.03.1995, rev.dat. 29.05.2009, zu beurteilen, sodass eine

umfassende Beurteilung ohne [w]eiteres möglich ist.", was den

Umkehrschluss nahelegt, dass eine umfassende Beurteilung vor der Einreichung

dieses Abänderungsplans nicht möglich war.

4.4.4

Das im Frühjahr 2001 erfolgte Zusenden der Pläne ist – entgegen der

Interpretation der Vorinstanz – nicht als Gesuch um Beurteilung von

Änderungsplänen zur Erfüllung von Disp.-Ziff. I.1.8 der Baubewilligung vom 5. März

1991 bzw. Disp.‑Ziff. IV des Beschlusses des Stadtrats Uster vom 11. Juli

2000 zu qualifizieren. Wie sich aus der Korrespondenz der Beschwerdegegnerin 1

mit dem Stadtrat Uster ergibt (E. 4.4.3), wurden von den

Beschwerdegegnerinnen – in der Hoffnung, dass der Stadtrat Uster einseitig ein

Gemeinschaftswerk festsetzen würde – mehrere Möglichkeiten für bauliche

Änderungen an der Unterniveaugarage der Beschwerdeführerin ins Spiel gebracht.

Sie schienen irrtümlicherweise davon auszugehen, der Stadtrat Uster müsse dazu

von sich aus tätig werden. Die Aufforderung, ein konkretes Änderungsprojekt zu

prüfen bzw. bewilligen, erging nicht vor dem 2. Juni 2009.

Die erstmals am 2. Juni

2009 im Zusammenhang mit der Neueinreichung eines Abänderungsplans – über acht

Jahre nach rechtskräftiger Abschreibung des damals letzten pendenten Rechtsmittels

betreffend das Baugesuch vom 5. März 1991 (vgl. E. 4.4.1) –

erfolgte ausdrückliche Aufforderung zum Beurteilen der Baupläne war deutlich zu

spät. Die Beschwerdegegnerinnen unternahmen nicht das ihnen Zumutbare, um das

Ausführungshindernis zu beseitigen. Namentlich unterliessen sie es über acht

Jahre lang, ein korrektes und vollständiges Abänderungsgesuch einzureichen,

oder nur schon um die Prüfung der zugesandten Pläne zu ersuchen. Die

Baubewilligung vom 5. März 1991 ist daher nach § 322 PBG verwirkt.

4.5 Dazu ist

Folgendes zu bemerken: Eine Baubewilligung stellt keine Grundlage für

jahrelange Verhandlungen – mit der Baubewilligungsbehörde oder mit Nachbarn –

dar. Deshalb sind Nebenbestimmungen zur Behebung von inhaltlichen oder formalen

Mängeln nach § 321 Abs. 1 PBG nur zulässig, wenn sich diese ohne

besondere Schwierigkeiten beheben lassen (vgl. auch BGr, 17. November

2009,1C_192/2009, E. 2). Hinsichtlich des Eintritts einer Bedingung wird

eine gewisse Realisierungswahrscheinlichkeit verlangt, damit es sich nicht um

eine verpönte "Bewilligung auf Vorrat" handelt (Alain Griffel,

Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 217).

Die Beschwerdegegnerinnen hätten es dennoch in der Hand

gehabt, die Verwirkung der Baubewilligung vom 5. März 1991 zu verhindern.

Dazu hätten sie entweder den Entscheid des Stadtrats Uster vom 11. Juni

2000, wo festgehalten wurde, dass die bestehende Unterniveaugarage nicht

angepasst werden muss, die Voraussetzungen für ein Gemeinschaftswerk nicht

gegeben sind und das Projekt mit den vorliegenden Plänen nicht

bewilligungsfähig ist, anfechten können, oder aber innert angemessener Frist

die Beurteilung von neuen Abänderungsplänen verlangen müssen.

5.

Selbst, wenn man bezüglich § 322 PBG zu einem anderen

Ergebnis gelangte, würde dies am Ausgang des Verfahrens nichts ändern. Die

Pläne der Beschwerdegegnerinnen der Jahre 2001 und 2009 wurden durch das –

vorbehaltlos eingereichte – neue Baugesuch vom 2. August 2012 abgelöst,

dem Projektpläne des gesamten Bauvorhabens beizulegen waren. In der Einreichung

des wesentlich abgeänderten Projekts ist ein Verzicht auf das ursprüngliche

Projekt zu sehen (vgl. Zaugg/Ludwig, Art. 32d Rz. 13c; BVR 1989 S. 400

E. 2; vgl. auch Hans Egger, Einführung in das zürcherische Baurecht,

3. A., Wädenswil 1970, S. 26). Das Bundesgericht hat erörtert, es

liesse sich die Frage aufwerfen, ob ein Gesuchsteller überhaupt noch ein

hinreichendes Rechtsschutzinteresse an der Prüfung des ursprünglich

beabsichtigten Bauvorhabens und an der Weiterführung des diesbezüglichen

Verfahrens hat, nachdem er ein Projekt in veränderter Form eingereicht hat und

verwirklichen will (BGr, 13. Juni 2012,1C_180/2012 E. 2.4). Angesichts

der am 20. September 2012 bewilligten Grenzmutation scheinen ohnehin veränderte

Verhältnisse vorzuliegen.

Die Vorinstanz konnte das hängige

Rechtsverweigerungsverfahren R3.2009.00232 (vgl. E. 4.11) – nachdem

der Stadtrat Uster am 29. Oktober 2013 aus formellen Gründen (mangelnde

Zustimmungserklärung einer als Grundeigentümerin vom Projekt betroffenen

Dritten) nicht auf das Baugesuch vom 2. August 2012 eingetreten war – am

20. November 2013 nur als gegenstandslos abschreiben, wenn sie davon

ausging, dass die gerügte Rechtsverweigerung des Gemeindevorstands Uster

bezüglich der unterlassenen Prüfung der Pläne 2001 und 2009 nicht mehr zu

beurteilen sei (vgl. auch die Darlegungen der Beschwerdeführerin). In diesem

Verfahren hatten die heutigen Beschwerdegegnerinnen nämlich unter anderem den

folgenden Antrag gestellt:

" 1. Der

Rekurs sei gutzuheissen; demgemäss sei die Stadt Uster anzuweisen, die im Mai

2001 eingereichten Experten-Pläne O Partner AG Nrn. 04.3-1, Schalungsplan

1:50, Garagen-Einfahrt/Boden, rev.dat. 09.05.01, und 04.3-2, Längsschnitt 1:20

Garagen-Einfahrt, rev.dat. 09.05.01, resp. die auf Verlangen der Stadt Uster am

22.08.2002 nochmals eingereichten vorgenannten beiden Pläne mit approx.

Kostenberechnung vom 6. April 2001 (Ausdrucksdatum Computer unten rechts

19.8.2002) über Fr. 150'000 (je 3-fach), jetzt noch vom Experten neunmal

(2 Pläne und eine Kostenberechnung) unterzeichnet, sowie den Plan

Architekturbüro I GmbH Nr. 01, 1:100, dat. 28.03.1995, rev.dat.

29.05.2009, für den Anschluss der mit Beschluss des Stadtrates Uster Nr. 146

vom 5. März 1991 auf der Parzelle Kat.‑Nr. 02, GB Uster,

bewilligten unterirdischen Autoeinstellhalle an die Rampe der unterirdischen

Autoeinstellhalle auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 03 (altKat.-Nr. 04), GB

Uster, materiell zu beurteilen und die Regelung des Gemeinschaftswerkes,

gestützt auf die vorgelegte Vereinbarung-Gemeinschaftswerk im Sinne von § 222 ff[.]

PBG vom 21. Januar 2010, verbindlich innert sechs Wochen

vorzuschreiben".

Gegen den das Baugesuch vom 2. August 2012 betreffenden

Nichteintretensentscheid des Stadtrats Uster vom 23. Oktober 2013 ist vor

der Vorinstanz seit Jahren der Rekurs R3.2013.00165 pendent. Das einzige noch

offene Verfahren in der streitbetroffenen Sache liegt demnach seit Jahren vor

der Vorinstanz.

6.

6.1 Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Bezüglich der Rekursanträge liegt heute keine

Rechtsverweigerung vor. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Januar

2019 ist aufzuheben.

6.2 Dementsprechend

ist die Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen,

dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nämlich durch die

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte zu tragen sind.

6.3 Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden

Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Die Beschwerdegegnerinnen sind zudem zu

verpflichten, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als

angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom

23. Januar 2019 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass bezüglich der

Rekursanträge keine Rechtsverweigerung vorliegt.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 6'000.- werden den

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur

Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4. Die

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 sind im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs- und

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-

(inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft

des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …