VB.2019.00286

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00286

7. November 2019Deutsch15 min

(URT.2019.21222)

Source djiktzh.ch

Sachverhalt

Mit Beschluss vom 9. Juli 2018 verweigerte die

Baubehörde A D und C die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02

in A.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben D und C mit Eingabe vom 1. Oktober

2018.

Rekurs. G und F stellten am 14. Oktober 2018 ein Beiladungsgesuch,

dem mit Präsidialverfügung vom 16. Oktober 2018 entsprochen wurde.

Mit Entscheid vom 19. März 2019 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs gut, hob den Beschluss der Baubehörde A vom 9. Juli

2018.

auf und lud die Baubehörde ein, die nachgesuchte Baubewilligung unter den

allenfalls erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen.

III.

Dagegen erhob die Gemeinde A mit Eingabe vom 6. Mai

2019.

Beschwerde und forderte – unter Kostenauflage zulasten der

Beschwerdegegner –, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 19. März 2019

sei aufzuheben und die Bauverweigerung vom 19. Juli 2018 zu bestätigen.

Mit Eingabe vom 16. Mai 2019 beantragte das Baurekursgericht

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit ihrer

Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2019 beantragten D und C, die Beschwerde

sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie

eingetreten wird. G und F liessen sich nicht vernehmen. Die Gemeinde A hielt

mit Replik vom 24. Juni 2019 und Triplik vom 20. August 2019 an ihren

Anträgen fest. D und C duplizierten mit Eingabe vom 8. Juli 2019 und

liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die

Gemeinde A (Beschwerdeführerin) beruft sich auf die Gemeindeautonomie. Diese

ist durch Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999

(BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV)

garantiert, weshalb die Legitimation zur Beschwerdeerhebung nach § 49 in

Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG zu bejahen ist. Ob die

beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt

wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der

Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit

weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017,1C_161/2017, E. 1).

1.3

Da auch

die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

Streitbetroffen ist die Erstellung eines Einfamilienhauses

mit Doppelgarage auf dem nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde A

(BZO) der Wohnzone W 1.35 zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse

02.

in A. Ein Teil des Erdgeschosses soll gemäss den Bauplänen als Büro dienen.

In diesen Räumlichkeiten möchte die Beschwerdegegnerschaft ihren Trüffelversandhandel

betreiben. Es sind zwei Büroräume vorgesehen, wobei Büro 1 mit einer kleinen

Kochnische ausgestattet werden soll. Neben einem internen Zugang soll der

Gewerbebereich auch über einen separaten Eingang auf der Nordseite des Gebäudes

verfügen. Geplant ist ausserdem ein mit Verbundsteinen belegter Vorplatz

mitsamt Besucherparkplatz, der dem Zugang zum Haus und der Zufahrt zur

Doppelgarage dienen soll.

3.

3.1

Umstritten

ist, ob der von der Beschwerdegegnerschaft geplante Betrieb im von ihnen

geplanten Haus die Anforderungen nach Art. 20 Abs. 1 BZO erfüllt

(vgl. act. 2 Ziff. 4 ff.; act. 8 Ziff. 4 ff.).

Die Gemeinde A macht sinngemäss geltend, dass es sich aufgrund der Art des

Geschäftsmodells des Trüffelversandhandels und aufgrund des zu erwartenden

Verkehrs um einen störenden Betrieb handle, der nicht zonenkonform sei (act. 2

Ziff. 10 ff., act. 9 Rz. 9 ff., act. 11 Ziff. 2).

3.2

Gemäss Art. 22

Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni

1979.

(RPG) müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.

Wohnzonen sind nach § 52 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise

zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und

in einem angemessenen Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (Abs. 1).

Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie

zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,

sind unzulässig (Abs. 2). Nach Art. 20 Abs. 1 BZO sind in den Wohnzonen

nicht störende Betriebe zulässig, wenn sie mit einer Wohnung zusammenhängen und

in einem angemessenen Verhältnis zu eigentlichen Wohnfläche stehen. Gestattet

sind überdies nicht störende Kleinbetriebe, die der Versorgung der Bevölkerung

dienen.

Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere

Umschreibung der zulässigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in

ständiger Praxis, dass Bauvorhaben nicht nur hinsichtlich der mit ihnen

verbundenen Immissionen, sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung

her in eine bestimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise; VGr, 30. August

2018, VB.2018.00277, E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3;

2.

Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2).

Selbst Betriebe, die nicht gegen das Umweltschutzgesetz und seine

Ausführungsbestimmungen verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn sie

ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen (30. August 2018, VB.2018.00277,

E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2015.00019, E. 4.3; 21. Dezember

2011, VB.2011.00503, E. 3.5).

3.3

Die Frage,

ob ein Betrieb funktional in eine Wohnzone passt oder nicht und welches

Störungspotenzial von diesem ausgeht, ist mittels der im Planungs- und

Baugesetz verwendeten Begriffe nicht störend, mässig störend und stark störend

(§§ 51 Abs. 1, 52 Abs. 3 und 57 PBG) zu beantworten (vgl. VGr,

30.

August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015, VB.2015.00019,

E. 6.2). Die Auslegung dieser Begriffe muss kantonal einheitlich

beantwortet werden (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277, E. 3.7; vgl.

BGr, 29. August 2019,1C_555/2018, E. 5.1 f.). Jedoch legen sich

Rechtsmittelinstanzen in baurechtlichen Angelegenheiten eine gewisse

Zurückhaltung auf, soweit örtliche Verhältnisse zu berücksichtigen sind (vgl.

VGr, 30. August 2018, VB.2018.00277. E. 3.7; 9. Juli 2015,

VB.2015.00019, E. 6.2; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich

etc. 2014, § 20 N. 80; vgl. auch BGE 136 I 395 E. 3.2.3;

BGr, 29. August 2019,1C_555/2018, E. 5.2).

3.4

Nicht

störend sind Betriebe, die höchstens ein geringes Konfliktpotenzial aufweisen und

ein gesundes und ruhiges Wohnen nicht beeinträchtigen (VGr, 2. Dezember

2009, VB.2009.00417, E. 2.2 = BEZ 2010 Nr. 2; 23. November 2011,

VB.2011.00432, E. 3.5; vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Zürich 2019, S. 977).

Dazu gehören etwa Bäckereien, andere zum Wohnen gehörende Geschäftsbetriebe,

Quartierrestaurants, Arzt- und Anwaltspraxen. Sie alle weisen regelmässig wenig

Motorfahrzeugverkehr auf und gelten als "stille Gewerbe" (Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 977). Als "nicht störend" zu qualifizieren sind unter den

genannten Umständen auch Büro- oder Dienstleistungsbetriebe, die nicht der

Quartierversorgung dienen (vgl. VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb

= BEZ 1999 Nr. 1; Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 978); dies gilt

grundsätzlich sogar, wenn solche Betriebe Schulungsräume enthalten, die längere

Öffnungszeiten aufweisen (VGr, 24. November 1999, VB.1999.00286, E. 2b/aa f.

= BEZ 2000 Nr. 1; vgl. Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 978).

Etwas anderes ist der Fall, wenn sich ein solcher Betrieb von

seiner Funktion her negativ auf eine Wohnzone auswirkt; etwa dann, wenn er eine

Verkehrsgefährdung bewirkt, weil er ein übermässiges Verkehrsaufkommen mit sich

bringt (VGr, 9. Dezember 1998, VB.98.00323, E. 3c/bb = BEZ 1999 Nr. 1).

3.5

Es ist unumstritten, dass als Grundlage der

Bewilligungsfähigkeit des geplanten Betriebs nur Art. 20 Abs. 1 Satz 1

BZO infrage kommt (act. 2 Rz. 7; vgl. act. 8), wobei das

Vorliegen der – § 52 Abs. 1 PBG entsprechenden – Voraussetzungen

(sein Zusammenhängen mit einer Wohnung sowie das Bestehen eines angemessenen

Verhältnisses zur eigentlichen Wohnfläche) nicht strittig ist (vgl. act. 2

und act. 9; act. 4 E. 3.4 S. 8). Fraglich ist mithin nur,

ob es sich um einen "nicht störenden" Betrieb handelt. Zunächst ist

folglich der Charakter des streitgegenständlichen Betriebs zu klären.

3.5.1

Die Beschwerdegegnerschaft vertreibt mit ihrer – unter 03 im

Handelsregister eingetragenen – Kollektivgesellschaft "I GmbH"

gemäss ihrer Website www… (in der Folge: Website) je nach Saison verschiedene Trüffeln

(Sommertrüffel, weisser Trüffel, schwarzer [Périgord-]Trüffel, weisser

Märztrüffel, Wintertrüffel, Burgundertrüffel). Zudem bietet die

Beschwerdegegnerschaft gemäss ihrer Website Speiseöle, Speiseessig, Salze,

Butter, Teigwaren, Reis und Polenta mit Trüffeln sowie eingelegte

Trüffelscheiben, getrocknete Trüffeln und Trüffelcrème feil. Als Zubehör stehen

eine Trüffelbürste sowie zwei unterschiedliche Trüffelhobel im Angebot.

3.5.2

Entgegen der unsubstanziierten Behauptung der Beschwerdeführerin scheint es

sich beim Vertrieb der Trüffel insgesamt nicht um ein "saisonal sehr

beschränkt[es]" Angebot zu handeln, zumal die angebotenen Trüffeln zu

unterschiedlichen Jahreszeiten reifen (vgl. die Angaben auf der Website). Insofern

ist es – unbeschadet der Darlegung Beschwerdeführerin – keinesfalls erwiesen,

dass das Kerngeschäft des geplanten Betriebs eher im Vertrieb der übrigen

Produkte als im Onlineversand von Trüffeln liegen würde.

3.5.3

Die Beschwerdeführerin behauptet, dass die Trüffeln nicht im Direktversand,

sondern über den Geschäftssitz der Beschwerdegegnerschaft verkauft würden, wo

sie in Augenschein genommen werden könnten. Die Beschwerdegegnerschaft stellt

sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass fast nur online bestellt und

postalisch geliefert werde bzw. dass "Selbstabholer die Ausnahme sind (ca.

1.

pro Woche)". Die Vorinstanz hatte dazu Folgendes festgehalten:

"Die Waren können online, telefonisch oder per Mail bestellt werden.

Hernach werden die frischen Trüffel in Italien bestellt, per DHL-Kurier nach

Zollikerberg geliefert und schliesslich (in der Regel) per Expresspost an die

Kunden übermittelt." Die Beschwerdegegnerschaft führt aus, dass der

Versand zwecks Qualitätskontrolle zuweilen über ihren Betrieb führe. Auch im

Onlineauftritt der Beschwerdegegnerschaft (vgl. die Angaben zu "Bestellung

& Lieferung" auf der Website) deutet nichts auf einen (spontanen)

Direktverkauf über den Geschäftssitz hin. Zu bemerken ist in diesem

Zusammenhang im Übrigen, dass es sich bei Trüffeln nicht um lagerfähige Güter

handelt.

3.5.4

Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass sich die neben den Trüffeln

angebotenen übrigen Produkte (vgl. E. 3.3.1) quantitativ in einem einzigen

("Kleider"-)Schrank lagern liessen. Der nicht weiter belegten

Behauptung der Beschwerdeführerin, dass es sich beim Vertrieb dieser Produkte

um das eigentliche Kerngeschäft handle, kann nicht gefolgt werden. Ebenso wenig

ist zu erwarten, dass die Kundschaft diese Produkte direkt über den – nicht

eben zentral gelegenen – Geschäftssitz der Beschwerdegegnerschaft beziehen und

dort zuerst "in Augenschein nehmen" wird (vgl. aber die

Ausführungen der Beschwerdeführerin). Daraus, dass sich die geplanten Kellerräumlichkeiten

aufgrund ihrer Grundrisse rein theoretisch auch als Lagerräume nutzen liessen, lässt

sich im Übrigen – entgegen der Beschwerdeführerin – kein Schluss auf ein

"intensives Geschäftsmodell" ziehen. In diesem Zusammenhang ist zu

bemerken, dass gemäss den Plänen kein weiteres Büro im geplanten Attikageschoss

vorgesehen ist (vgl. aber die Behauptung der Beschwerdeführerin).

3.5.5

Bezüglich der geplanten Degustationen ist der Einschätzung der Vorinstanz

zu folgen, dass aufgrund der geringen räumlichen Ausmasse der Küche keine grösseren

Anlässe zu erwarten sind. Die Beschwerdegegnerschaft legt zudem plausibel dar,

dass es keine "Spontandegustationen" geben werde: den Kunden sei der

Geschmack von Trüffeln bekannt; die Degustationen beträfen nicht frische

Trüffeln, sondern ausschliesslich Trüffelgerichte. Entsprechende

Degustationsveranstaltungen seien nur "wenige Male pro Jahr" geplant.

3.5.6

Die unsubstanziierte Behauptung der Beschwerdeführerin, dass das von der

Beschwerdegegnerschaft behauptete Geschäftsmodell fiktiv sei und ökonomisch

nicht funktioniere, ist unbehelflich.

3.5.7

Entgegen der Beschwerdeführerin handelt es sich nach dem bisher

Ausgeführten nicht um ein (Laden-)Geschäft im Sinn des allgemeinen

Sprachverständnisses. Dagegen sprechen im Übrigen auch die bauliche

Ausgestaltung der Büroräume sowie die periphere Lage des Betriebs. Mit einer

Laufkundschaft bzw. einer bedeutenden "Abholkundschaft" ist aufgrund

dieser Lage – entgegen der Beschwerdeführerin – nicht zu rechnen. Insofern

erweist sich die (angebliche) Sorge der Beschwerdeführerin, dass eine

Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils so verstanden werden könnte, dass in

allen Wohnzonen Handels- bzw. Ladengeschäfte für Luxusgüter zulässig seien, es

mithin nur darauf ankomme, "ob online bzw. per Telefon bestellt" werden

könne, als unbegründet.

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem

streitbetroffenen Betrieb "den Charakter eines Bürobetriebs"

attestierte und ihn als einen "vom Eigenheim aus geführten

Trüffelversandhandel" qualifizierte.

3.6

Damit fragt es sich, ob zu erwarten ist, dass mit dem

geplanten Betrieb ein übermässiges Verkehrsaufkommen einhergeht.

3.6.1

Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, dass aufgrund des Betriebs wöchentlich

mit ca. sechs Zu- und Wegfahrten zu rechnen sei, nur wenige Postsendungen

empfangen und verschickt würden (ca. fünf pro Woche) und der Betrieb nur selten

von Kunden frequentiert werde (ca. einmal pro Woche); einmal im Jahr werde ein

Tag der offenen Tür veranstaltet.

Es ist zwar durchaus denkbar,

dass die Fahrtenprognose der Beschwerdegegnerschaft zu optimistisch ausfällt;

es deutet aber nichts auf ein rechtlich relevantes Verkehrsaufkommen hin: Die

Vorinstanz stellte nachvollziehbar fest, dass nicht mit mehr Fahrten zu rechnen

ist als bei übrigen zonenkonformen "stillen Gewerben"; vergleichsweise

führte es Arztpraxen "mit Frequenzen von bis zu fünf Zu- und Wegfahrten

pro Stunde" an. Entgegen der Darlegung der Beschwerdeführerin ist nicht

einzusehen, dass das Baugesuch nur unter der Auflage "Verkehr nur im

Rahmen des Verkehrs, der die Wohnnutzung selbst auslöst" bewilligungsfähig

wäre.

Die Beschwerdeführerin erwartet, dass sich bei gutem

Geschäftsgang – im Rahmen der Auslieferung und Abholung von Kleinstmengen –

viele Fahrten ergeben würden. Aufgrund der Feststellungen über den Charakter

des geplanten Betriebs in E. 3.3 ist nicht davon auszugehen. Es erscheint

plausibel, dass alle Kleinstmengen zusammen mittels einer einzigen täglichen

Fahrt aufgegeben werden können. Mit zahlreicher "Abholkundschaft" ist

nicht zu rechnen.

3.6.2

In der Replik bringt die Beschwerdeführerin – als neue tatsächliche

Behauptung – vor, dass an der H-Strasse ein allgemeines Fahrverbot mit dem

Zusatz "Nur Zubringerdienst gestattet" bestehe. Die in diesem

Zusammenhang von der Beschwerdeführerin geäusserte Sorge um das Geschäftsmodell

der Beschwerdegegnerschaft ist unbegründet: Besuchende der seltenen

Degustationsabende können problemlos ausserhalb des Fahrverbots parkieren und

sich zu Fuss zum Geschäft begeben. Die Vorinstanz zeigte im Zusammenhang mit

den Degustationsabenden zutreffend auf, dass sich in Gehdistanz – etwa an der J-Strasse

und an der K-Strasse, wo ein grosses Parkfeld angelegt ist – öffentliche

Abstellplätze befinden.

3.6.3

Alles in allem deutet nichts darauf hin, dass sich der geplante Betrieb

negativ auf die Wohnzone auswirken wird.

3.7

Die

Vorinstanz gelangte zu Recht zum Schluss, dass die jetzige Beschwerdeführerin

mit dem Bauabschlag ihren Ermessensspielraum bei der Beurteilung der

Zonenkonformität überschritten hat. Der von der Beschwerdegegnerschaft geplante

Betrieb im von ihnen geplanten Haus erfüllt die Anforderungen nach Art. 20

Abs. 1 Satz 1 BZO.

4.

Im Übrigen legt die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe

dar, dass sie im vorliegenden Fall nicht nur aus ästhetischen Gründen, sondern

auch zur Verhinderung der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes als

Kundenparkplatz entschieden habe, an der "2/3‑Regelung"

festzuhalten. Damit sei nicht nur eine befriedigende Umgebungsgestaltung

gesichert, sondern auch ein Anreiz ausgeschlossen, die streitbetroffenen

Geschossflächen zonenwidrig zu nutzen. Erst in der Replik führt sie – ohne

weitere Begründung – aus, dass die Vorinstanz die von der Rechtsprechung

geschützte und von der Gemeinde A praktizierte "Drittelsregelung für

Vorgärten" nicht akzeptiert und zudem jeglichen Beurteilungsspielraum zur

Auslegung von § 238 Abs. 3 PBG missachtet habe.

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober

2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid

1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht

bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es

unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische

Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238

PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und

Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr

Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist.

Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei

vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem

Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip

und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGr, 5. September 2018,

1C_358/2017, E. 3.6).

Die Vorinstanz hatte mit zutreffendem Verweis auf das

Verwaltungsgerichtsurteil VB.2010.00272 (VGr, 11. August 2010,

VB.2010.00272, E. 3.6 mit Hinweisen) ausgeführt, dass im begründeten

Einzelfall von der auf § 238 PBG abgestützten, vom Verwaltungsgericht

wiederholt geschützten Praxis vieler Baubehörden, die Öffnung der Vorgärten zu

Parkzwecken bis zu einem Drittel der Anstosslänge an den öffentlichen Grund

zuzulassen (Drittelsregel) – sei es im Interesse erhöhter

Gestaltungsanforderungen, sei es im Interesse besonderer Parkierungsbedürfnisse

– abgewichen werden könne. Sie gelangte mit einer ausführlichen Begründung zum

Schluss, dass die Anwendung der Drittelsregel im vorliegenden Fall sachlich

nicht haltbar und damit willkürlich sei. Die stimmigen Ausführungen der Vorinstanz

werden von der Beschwerdeführerin mit dem unsubstanziierten generellen Verweis

auf den Auslegungsspielraum der Gemeinde nicht ansatzweise infrage gestellt;

auf die genannte vorinstanzliche Erwägung kann verwiesen werden. Zum vor

Verwaltungsgericht neu vorgebrachten Argument, dass es mit der Anwendung der

Drittelsregel um das Verhindern der rechtswidrigen Verwendung eines Parkplatzes

als Kundenparkplatz gegangen sei, ist schliesslich Folgendes bemerken:

Abgesehen davon, dass die betreffende Nutzung als Kundenparkplatz nicht

rechtswidrig erscheint, hätte zum genannten Zweck das Statuieren einer Auflage

genügt.

5.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig

(§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem ist

sie antragsgemäss zu einer angemessenen Parteientschädigung an die obsiegende Beschwerdegegnerschaft

zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 4'190.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine

Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …