Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00289

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00289

Urteil

der 1. Kammer

vom 6. Februar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer,

gegen

1.

C,

2.

D,

beide vertreten durch RA E,

3.

Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA

F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung

für Mehrfamilienhaus,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 18. Juni 2018 bewilligte die

Baukommission der Gemeinde Kilchberg C und D unter Nebenbestimmungen die

Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer

Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in

Kilchberg. Am 9. Juli 2018 genehmigte die Baukommission den

(nebenbestimmungsweise geforderten) dazugehörigen Umgebungsplan.

Erwägungen

II.

Gegen diese Beschlüsse erhob A

mit Eingabe vom 30. Juli 2018 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons

Zürich und beantragte deren Aufhebung sowie die Durchführung eines

Augenscheins. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom

19.

März 2019 teilweise gut und ergänzte den Beschluss vom

18.

Juni 2018 mit einer Auflage betreffend Baumassenziffer; im Übrigen

wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Hiergegen erhob A mit Eingabe

vom 6. Mai 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und

beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden ist, sowie

die Verweigerung der Baubewilligung; eventualiter sei die Sache zur

Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht

sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Schreiben vom 28. Mai 2019

beantragten C und D unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Das

Baurekursgericht liess sich am 5. Juni 2019 vernehmen und schloss auf

Beschwerdeabweisung. Am 6. Juni 2019 beantragte auch die Baukommission die

Abweisung der Beschwerde. A hielt mit Schreiben vom 9. Juli 2019 an

seinen Anträgen fest. Am 31. Juli 2019 hielten auch C und D an ihren

Anträgen fest. Nach Eingabe von A am 16. September

2019.

verzichteten C und D mit Schreiben vom 24. September 2019 auf eine

Stellungnahme, worauf sich A nicht mehr vernehmen

liess.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

1.2

In

prozessualer Hinsicht beantragt der Beschwerdeführer die Durchführung eines

Augenscheins.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein

angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden Behörde. Es besteht nur dann

eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; 10. August 2010,

1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262,

E. 3.4). Vorliegend ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit aus den Akten, zumal sich keine

verkehrssicherheitsrechtlichen Fragen stellen (dazu unten E. 7). Auf einen

Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.

Das an einem Hang gelegene streitbetroffene

Grundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom

23.

Mai 2012 (BZO) in der Wohnzone A (W2A). Es grenzt nordöstlich an die

Parzelle Kat.-Nr. 03, südlich an die Parzelle Kat.-Nr. 04 und

südwestlich an die Parzelle Kat.-Nr. 05. Nördlich des Baugrundstücks und

durch die G-Strasse getrennt liegt das Grundstück Kat.-Nr. 06 des

Beschwerdeführers.

Die Bauherrschaft plant

den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten (darunter eine

mehrheitlich von einem Sitzplatz überdeckte Studiowohnung) mitsamt

Unterniveaugarage, eines Atelier- und eines Pavillongebäudes, dies unter

Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses. Das gestaffelte Hauptgebäude weist

zahlreiche Vor- und Rückspringe und insofern eine kubische Gliederung auf.

3.

Strittig ist vorliegend zunächst die Auskragung an der

nördlichen Ecke des projektierten Hauptgebäudes, dies in Bezug auf die

Einhaltung des Grenzabstands gegenüber dem nordöstlich gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 03 sowie in der Frage der

Massgeblichkeit für die Berechnung der nordwestlich Fassadenlänge.

3.1

§ 260 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) enthält

grundsätzliche Bestimmungen zum Grenz- und Gebäudeabstand. Gemäss Abs. 3

dürfen einzelne Gebäudevorsprünge höchstens 2 m in den gegebenen

Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens

auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Unter dem Begriff des

Erkers versteht man landläufig einen der Fassade oder Ecke eines Gebäudes

vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein oder mehrere Geschosse

reichenden Ausbau, der nicht vom Boden aufsteigt (RB 1985 Nr. 114; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1086).

Grenz- und Gebäudeabstände

liegen im gesundheits- und feuerpolizeilichen sowie ortsplanerischen Interesse

und haben eine nachbarschützende Funktion (BGE 119 Ia 113 E. 3b). Bei

Unterschreitung der ordentlichen Grenz- und Gebäudeabstände werden die

benachbarten Anstösser benachteiligt, indem sich deren wohnhygienische

Bedingungen verschlechtern, die Wohnimmissionen zunehmen und überdies das

feuerpolizeiliche Gefahrenpotenzial wächst (VGr, 17. September 2015,

VB.2015.00350, E. 3.1).

3.2

Gemäss § 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der

betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die

unter 45 ° an die

Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der

dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung

mit § 292 PBG).

Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm,

welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen

Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen

überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten

verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein

Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhig zu halten, weshalb die

Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als

in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der

Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (VGr,

19.

Juli 2018, VB.2017.00802, E. 6.4.2; 31. August

2017, VB.2017.00337, E. 2.2; 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 3b).

3.3

An der

nördlichen Ecke des projektierten Hauptgebäudes springt ein – in der Baubewilligung

als Erker qualifizierter – Gebäudebestandteil im Verhältnis zur nordöstlichen

Fassade vor, während dieser mit der nordwestlichen Gebäudeaussenseite bündig

verläuft. Der Beschwerdeführer moniert in diesem Zusammenhang, das

Attikageschoss auf der ihm zugewandten nordwestlichen Seite verletze die

Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG, da der Gebäudevorsprung nicht zur

massgeblichen Fassadenlänge hinzuzurechnen sei.

Dem ist nicht zu folgen. Nach verwaltungsgerichtlicher

Rechtsprechung sind nach § 27 Abs. 1 der Allgemeinen

Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) mehrgeschossige Vorsprünge an

die Gebäudelänge anzurechnen, sofern sie in Richtung der betreffenden Fassade

insgesamt über eine geschlossene Höhe von mindestens 1,3 m verfügen (VGr, 16. Januar 2013, VB.2011.00772, E. 7.2; anderer

Ansicht Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1078 f.). Dies trifft vorliegend auf

den als Erker qualifizierten und zweigeschossigen Gebäudebestandteil ohne

Weiteres zu; folgerichtig fand dieser bei der Berechnung der Gebäudelänge

Berücksichtigung. Die Messweise der Fassadenlänge im Sinn von § 27 ABV ist zwar nicht direkt auf § 292 PBG übertragbar, da letzterer Bestimmung eine ästhetische

Motivation zugrunde liegt (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1226).

Vorliegend fällt indes massgebend ins Gewicht, dass der "Erker"

einzig im Verhältnis zur nordöstlichen Gebäudeaussenseite vorspringt, aber mit

der nordwestlichen Fassade bündig verläuft und mit dieser eine baulich-architektonische

Einheit bildet. Entgegen dem Dafürhalten des Beschwerdeführers ist nicht

wesentlich, dass die Nordostfassade im Anschluss an den (vorspringenden)

"Erker" einen (aus nordwestlicher Perspektive nicht einsehbaren)

Rücksprung aufweist; da das Attika an der Nordwestseite die für ein

entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstösst, ist im Hinblick auf

die Einhaltung der Drittelsregel im Sinn von § 292 PBG ebendiese

Nordwestfassade und deren Länge (allein) ausschlaggebend. Somit ist der

"Erker", welcher über zwei Vollgeschosse (bei deren insgesamt drei)

bis zum Dachgeschoss reicht, zur massgebenden Fassadenlänge im Sinn von

§ 292 PBG hinzuzurechnen. Dass er im Verhältnis zur nordöstlichen Fassade

(auch) vom Abstandsprivileg von § 260 Abs. 3 PBG erfasst ist, ist

keineswegs willkürlich (so aber der Beschwerdeführer), sondern liegt beim

vorliegend zu beurteilenden Baukörper in der Natur der Sache, da mit § 260 Abs. 3 PBG und § 292 PBG zwei

Bauvorschriften mit unterschiedlichen Funktionen (nachbarschützende respektive

ästhetische) auf zwei verschiedene Gebäudeaussenseiten Anwendung finden.

Folglich sind die Rügen des Beschwerdeführers an der

Berechnung der nach § 292 PBG massgebenden Fassadenlänge unbegründet; das

Attikageschoss hält vor dieser Bestimmung stand. Die Beschwerde ist in diesem

Punkt abzuweisen.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer rügt weiter, einzelne Höhenkoten in den Plänen geben das mass­gebliche

Terrain nicht korrekt wieder. Richtigerweise würde dieses auf einem tieferen

Niveau zu liegen kommen.

4.2

Bereits im

Rekurs vom 30. Juli 2018 bemängelte der Beschwerdeführer, die Punkte P4

und P5 befänden sich am An- respektive Austritt einer Treppe, weshalb die

eingezeichnete Höhendifferenz der beiden Punkte von 1 cm nicht stimmen

könne. Die Bauherrschaft räumte dies ein, korrigierte die Höhenkote im

Punkt P5 und reichte im Rekursverfahren eine revidierte Darstellung der

Höhenkoten (ohne Genehmigungsvermerk der Bewilligungsbehörde) zu den Akten. Vor

diesem Hintergrund erwog die Vorinstanz, die Baumassenberechnung sei zu

korrigieren sowie darauf von der Baubehörde bewilligen zu lassen und ergänzte

den angefochtenen Beschluss vom 18. Juni 2018 mit einer entsprechenden

Auflage.

Die vorinstanzlich statuierte Auflage zieht der

Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht in Zweifel. Damit ist die

Berechnung der Baumassenziffer und damit auch die dieser zugrundeliegende

Darstellung der Höhenkoten Gegenstand eines dem Beschluss vom 18. Juni

2018.

nachgelagerten Bewilligungsverfahrens. Die vorgebrachte Rüge des

Beschwerdeführers ist somit verfrüht erhoben, weshalb nicht darauf einzugehen ist.

5.

Weiter moniert der Beschwerdeführer, die Studiowohnung an

der westlichen Gebäudeecke unterschreite den Grenzabstand zum Grundstück

Kat.-Nr. 05. Entgegen der vorinstanzlichen Ansicht sei er auch zur Erhebung

dieser Rüge legitimiert.

5.1

Zum Rekurs bzw. zur Beschwerde ist

berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 21 Abs. 1 VRG, § 338a PBG). Mit dieser Umschreibung verlangt das Gesetz zunächst

eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung zum Streitgegenstand, kraft

derer der Beschwerdeführer stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit

von der angefochtenen Verfügung betroffen ist (VGr, 7. Februar

2019, VB.2018.00744, E. 3.2). Liegt diese besondere Beziehungsnähe

vor, braucht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Anfechtungsinteresse

nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von den Beschwerdeführenden

als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird. Sie können die Überprüfung des

Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder

tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des

Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E. 2.1). Ein

solcher Nutzen ist zu bejahen, wenn das Bauvorhaben bei Gutheissung der

Beschwerde nicht oder zumindest nicht wie geplant verwirklicht werden könnte

(BGr, 12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 1.1) oder wenn das

Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer

belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant (BGr,

15.

April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1). Dabei kann sich die

beschwerdeführende Person auch auf Normen berufen, die dem Schutz Dritter

dienen oder die im öffentlichen Interesse liegen (René Wiederkehr, Die

materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie von

Immissionsbetroffenen, ZBl 116/2015 S. 347 ff., 366). Demgegenüber

ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges Interesse gegeben,

wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete Beeinträchtigung gar nicht

abzuwenden vermöchte, etwa weil ein Projektmangel durch eine für den Nachbarn

bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 21 N. 59).

In Anbetracht dieser Ausführungen ist die Rüge des

Beschwerdeführers, das geplante Bauvorhaben verletze den Grenzabstand zum

(anderweitigen) Grundstück Kat.-Nr. 05, zulässig, da bei deren

Durchdringung eine Bauverweigerung denkbar und somit der praktische Nutzen für

den Beschwerdeführer gegeben ist.

5.2

5.2.1

Die Baubewilligung hielt fest, dass Teile der Studiowohnung innerhalb des

Grenzabstandsbereichs liegen, indes das gewachsene Terrain nicht um mehr als

50.

cm überragen würden. Damit erachtete sie das Abstandsprivileg nach

§ 269 PBG für anwendbar. Nach dieser Bestimmung unterliegen unterirdische

Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdische, die den gewachsenen Boden um nicht

mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen

Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften. Dabei gilt als

gewachsener Boden der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des

Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV).

5.2.2

Vorliegend verortet der zur Berechnung der Baumasse erstellte (und

revidierte, vgl. oben E. 4.2) Höhenkurvenplan vom 20. Juni 2018 das gegenwärtig

bestehende Terrain im Punkt 14, welcher auf der Nordwestseite des Studios

den Schnittpunkt mit der Flucht der Südwestfassade darstellt, auf eine Höhe von

490,47 m. Im Fassadenplan Nordwest sowie im Schnitt 3 ist die

(naturgemäss gleichbleibende) Höhe der Oberkante des Studios mit 491,30 m

angegeben. Im Punkt 14 überragt somit das Studio um 0,83 m das

gewachsene Terrain. Das Studio stösst zudem nicht einzig an dieser Stelle mehr

als einen halben Meter aus dem gewachsenen Boden hervor. Eine genauere

Betrachtung des Schnitts 3, welcher ca. 3 m südlich vom Punkt 14

verläuft, erhellt, dass auch entlang dieser Ebene das Studio den gewachsenen

Boden um bis zu ca. 70 cm übertrifft. Da die den gewachsenen Boden um mehr

als einen halben Meter überragenden Teile der Studiowohnung innerhalb des in

der Wohnzone W2A geltenden Grundabstands von 5 m (Art. 2.1 BZO)

liegen, gelangt das Abstandsprivileg gemäss § 269 PBG – entgegen der

Baubewilligung (oben E. 5.2.1) – nicht zur Anwendung.

5.2.3

Was die private Beschwerdegegnerschaft in diesem Zusammenhang vorbringt,

überzeugt nicht. Im vorliegenden Verfahren führt sie aus, die Überdeckung des

Studios mit Aussenbelag und dessen Unterkonstruktion sei bezüglich der

Überschreitung des gewachsenen Bodens nicht mitzuzählen. Bereits in der

Rekursduplik vom 15. Januar 2019 schrieb sie, die unterschiedlichen

(Konstruktions-)Schichten der Studiodecke respektive des darüber zu liegen

kommenden Sitzplatzes würden sich aus dem Plan im Massstab 1:100 nicht

herauslesen lassen. Indes nähme der Aussenbelag mit Unterkonstruktion ca.

15–20 cm ein, wobei dieser an die Studiohöhe nicht anzurechnen sei. Mit

dieser Argumentation verkennt die private Beschwerdegegnerschaft, dass ein

Sitzplatz, soweit er wie vorliegend eine hinreichend

enge bauliche Verbindung zum Gebäude aufweist, als Gebäudeteil gilt.

Somit ist ein Sitzplatz grundsätzlich abstandspflichtig

(VGr, 2. November 2005, VB.2005.00294, E. 2.2). Zur Befreiung von den Abstandsvorschriften bedarf dieser

somit des Abstandsprivilegs gemäss § 269 PBG, dessen Voraussetzungen aber

wie gesehen nicht erfüllt sind. Ohnehin sind den vorliegenden Fassadenplänen

sowie den Schnitten im Massstab 1:100 keine detaillierten Angaben zur Konstruktion

der Studiodecke und des Sitzplatzbodens zu entnehmen (vgl. dazu auch VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.3). Insofern

ist die darauf basierende Argumentation der privaten Beschwerdegegnerschaft

von vornherein verfehlt.

5.3

Nach dem

Dargelegten verletzen Teile der Studiowohnung den Grenzabstand zum Grundstück

Kat.-Nr. 05 und sind in dieser Hinsicht baurechtswidrig. Zu prüfen bleibt,

ob eine nebenbestimmungsweise Behebung der Grenzabstandsverletzung infrage

kommt.

5.3.1

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere

Schwierigkeiten behoben werden, so sind gemäss § 321 Abs. 1 PBG mit

der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Dieses Vorgehen

kommt nach gefestigter Rechtsprechung indessen nur infrage, wenn die Mängel des

Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen

Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden.

Beim Entscheid darüber, ob ein mangelhaftes Projekt mit einer Nebenbestimmung

bewilligungsfähig bleibt, ist in erster Linie Art und Ausmass des Mangels

massgebend. Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts

gemessen werden. Damit wird vorausgesetzt, dass der Umfang des Mangels bekannt

ist. Droht ein Bauprojekt durch die Korrektur der Verstösse seine Identität zu

verlieren, so ist eine Heilung mittels Nebenbestimmung unzulässig und die

Baubewilligung zu verweigern (VGr, 8. Juni 2017, VB.2017.00004, E. 4.1; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 437). Bei einem massgeblich veränderten Erscheinungsbild liegt

grundsätzlich eine wesentliche Projektänderung vor (VGr, 29. August 2019,

VB.2017.00778 und VB.2017.00779, E. 4.3).

5.3.2

Vorliegend ist die oben aufgezeigte Baurechtswidrigkeit von untergeordneter

Natur. Da das gewachsene Terrain gegenüber dem Grundstück Kat.-Nr. 05 einigermassen

stark ansteigt, ist die Grenzabstandsverletzung auf wenige und umfangsmässig

kleine Teile des Studios beschränkt. Angesichts des Hauptgebäudes, welches

neben dem Studio vier erheblich grössere Wohneinheiten aufweist, fällt der

Mangel nicht in relevanter Weise ins Gewicht. Zu dessen Korrektur stehen der

Bauherrschaft in der Redimensionierung des Studios oder im Verzicht auf den

darüber liegenden Sitzplatz zumindest zwei Möglichkeiten offen, welche jeweils

die Identität des Gesamtprojekts unangetastet belassen. Eine

nebenbestimmungsweise Behebung der Grenzabstandsverletzung käme insofern infrage.

Die Festsetzung einer solchen Nebenbestimmung wäre für den von der Abstandsunterschreitung

betroffenen Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls

bedeutsam; demgegenüber würde eine solche Nebenbestimmung dem – von der

Abstandsunterschreitung unberührten – Beschwerdeführer keinen praktischen

Nutzen bringen. Folglich ist im vorliegenden Verfahren von der Heilung des

Projektmangels mittels Nebenbestimmung abzusehen.

6.

Im Zusammenhang mit der Studiowohnung moniert der

Beschwerdeführer sodann übermässige Abgrabungen.

Mit dieser Rüge spricht der Beschwerdeführer die

Abgrabungen an der Südwestfassade an, welche augenscheinlich zur Belichtung der

Studiowohnung erforderlich sind. Entgegen der vorinstanzlichen Erwägung würde

der Verzicht auf die Studiowohnung (nicht lediglich deren Redimensionierung) dem

Beschwerdeführer durchaus einen praktischen Nutzen bringen. Indes ist

vorliegend die projektierte Fensterfläche mit Blick auf § 302 Abs. 2 PBG derart, dass selbst im Fall der nebenbestimmungsweise angeordneten

Verringerung übermässiger Abgrabungen einzig die Fenster verkleinert werden

müssten – und die Bodenfläche dabei unberührt bliebe. Die Festsetzung einer

solchen Nebenbestimmung wäre für den an die Studiowohnung anliegenden

Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls bedeutsam;

demgegenüber würde eine solche Nebenbestimmung dem Beschwerdeführer – wiederum

(vgl. oben E. 5) – keinen praktischen Nutzen bringen. Folglich ist im

vorliegenden Verfahren die Rüge der übermässigen Abgrabungen nicht zielführend,

weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.

7.

Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, die projektierte Tiefgaragenausfahrt sei mit dem Gebot der

Verkehrssicherheit nicht vereinbar, da die Einlenkradien und die Sichtweite

ungenügend seien sowie auf einen Warteraum verzichtet worden sei.

7.1

Das

Planungs- und Baugesetz hält ausdrücklich fest, dass Zufahrten für jedermann

verkehrssicher sein müssen (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Durch

Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder

der Verkehr behindert oder gefährdet noch der Bestand und die Sicherheit des

Strassenkörpers beeinträchtigt werden (§ 240 Abs. 1 PBG). Überdies

hat der Regierungsrat gestützt auf § 359 Abs. 1 lit. i PBG die

Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) erlassen. Deren

Anhang legt – je nach der verkehrstechnischen Bedeutung der ineinander

mündenden Verkehrsanlagen – die technischen Anforderungen an Ausfahrten fest

(insbesondere Ziff. 1). Beim Anhang der VSiV handelt es sich um Normalien

im Sinn von § 360 PBG. Gemäss § 6 Abs. 2 lit. b VSiV sind

Ausnahmen von den Mindestanforderungen zulässig, sofern bei Ausfahrten

besondere ortsbauliche Verhältnisse oder die Topografie dies erfordern.

7.2

Vorliegend

ist in der angefochtenen Bewilligung vom 18. Juni 2018 festgehalten, dass

die für den Ausfahrts-Typ A vorgeschriebene Sichtweite von 40–70 m offensichtlich

nicht eingehalten werde. Dementsprechend (aber unter Ausbleiben einer

belastbaren Subsumtion) ist im Beschlussdispositiv zunächst statuiert, ein

detaillierter Situationsplan, welcher die Vorgaben an die Grundstücksausfahrt

berücksichtige, sei vor Baufreigabe zur Bewilligung vorzulegen. Zudem müsse die

Sichtweite mindestens 30 m betragen.

Im Rekursverfahren schrieb die Baubewilligungsbehörde am

23.

November 2018, die vorgebrachte Rüge betreffend Sichtweiten sei

verfrüht erfolgt, da ein detaillierter Situationsplan nachzureichen sei (was

zwischenzeitlich erfolgt sei). Dem ist grundsätzlich zu folgen: Im vorliegenden

Rechtsmittelverfahren bilden die (Stamm-)Baubewilligung vom 18. Juni 2018 sowie

der Beschluss vom 9. Juli 2018, mit dem die Baubewilligungsbehörde die

Umgebungsgestaltung – und mithin keine Aspekte der Verkehrssicherheit –

genehmigte, die Anfechtungsobjekte. Erstere genehmigte das Projekt in

verkehrssicherheitsrechtlicher Hinsicht lediglich unter Nebenbestimmungen.

Insofern erachtete (bereits) die Baubewilligungsbehörde die Verkehrssicherheit

zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung als ungenügend und verlagerte deren

Beurteilung in ein späteres Bewilligungsverfahren. Das Einbringen neuerer, die

Sichtwinkel betreffende Pläne durch die Bauherrschaft und die Baubewilligungsbehörde

in das vorliegende Verfahren ändert nichts am Umstand, dass über deren

Bewilligungsfähigkeit erst in einem dem Beschluss vom 18. Juni 2018 nachgelagerten

Verfahren zu entscheiden ist (allenfalls war). Naturgemäss sind dabei die verkehrssicherheitsrechtlichen

Auflagen, welche vom Beschwerdeführer nicht in Zweifel gezogen wurden, zu

beachten. Folglich ist die Rüge, wonach die Tiefgaragenausfahrt nicht verkehrssicher

sei, verfrüht erhoben, weshalb nicht darauf einzugehen ist.

8.

8.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

8.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht ihm keine Parteientschädigung zu. Vielmehr ist er antragsgemäss

zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 eine

Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als

angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 190.-- Zustellkosten,

Fr. 7'690.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1

und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …