Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00366

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00366

VB.2019.00389

Urteil

der 1. Kammer

vom 27. Februar 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

Aus

VB.2019.00366

1. Genossenschaft A, vertreten durch RA B,

Aus VB.2019.00389

2. Gemeinderat Mettmenstetten, vertreten durch RA C

Beschwerdeführende,

gegen

1. D AG,

2. E AG,

beide vertreten durch RA F,

3. G AG,

Beschwerdegegnerinnen,

und

Aus VB.2019.00366

Gemeinderat Mettmenstetten, vertreten durch RA C,

Aus VB.2019.00389

Genossenschaft A, vertreten durch RA B,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 28. August 2018 bewilligte der

Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten der Genossenschaft A den Neubau

eines Mehrfamilienhauses mit Alterswohnungen und Unterniveaugarage auf den

Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse 03 und 04 in

Mettmenstetten.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben I, die D AG und die E AG mit

Eingabe vom 19. September 2018 sowie die G AG mit Eingabe vom

24.

September 2018 Rekurs beim Baurekursgericht

des Kantons Zürich und beantragten jeweils die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses. Mit Entscheid vom 30. April 2019 vereinigte das

Baurekursgericht die beiden Verfahren (Dispositiv-Ziff. I). Es trat auf

den von I erhobenen Rekurs nicht ein (Dispositiv-Ziff. II), hiess indes die

von den weiteren Rekurrierenden erhobenen Rekurse gut und hob den angefochtenen

Beschluss vom 28. August 2018 auf (Dispositiv-Ziff. III).

III.

Hiergegen erhoben die Genossenschaft A sowie der

Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten mit separaten Eingaben vom 3. Juni

2019.

respektive vom 11. Juni 2019 Beschwerde

beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten jeweils die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Wiederherstellung der

Baubewilligung; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen,

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 5. Juli 2019 bzw. am

19.

August 2019 beantragten die D AG und die E AG unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der

Beschwerden. Das Baurekursgericht schloss am 8. Juli 2019 bzw. am

9.

Juli 2019 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. Am

8.

Juli 2019 beantragte der Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten

Gutheissung der von der Genossenschaft A erhobenen Beschwerde.

Mit Präsidialverfügung vom 26. August 2019 wurden die

beiden Beschwerdeverfahren vereinigt und den Beschwerdeführenden Frist zur

Replik angesetzt. Die Möglichkeit zur Stellungnahme nahm die Genossenschaft A

am 16. September 2019 und der Gemeinderat der Gemeinde Mettmenstetten am

23.

September 2019 wahr. Die D AG und die E AG liessen sich

darauf nicht mehr vernehmen. Zu keinem Zeitpunkt beteiligte sich die G AG

am Verfahren.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Nach

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG sind

Gemeinden und andere Träger öffentlicher Aufgaben mit Rechtspersönlichkeit zur

Beschwerde legitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen

die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Frage der Legitimation im

Rahmen des kantonalen Beschwerdeverfahrens ist unter Berücksichtigung der

bundesrechtlichen Bestimmungen zu prüfen, müssen sich doch gemäss Art. 111

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht

(BGG) Parteien, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, am

Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können (VGr,

30.

November 2017, VB.2017.00416, E. 1.1, mit Hinweisen). Gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Gemeinde durch Aufhebung eines

Bauentscheids als Baubewilligungsbehörde und damit als Trägerin hoheitlicher

Gewalt berührt; sie ist daher befugt, mit Beschwerde eine Verletzung ihrer

Gemeindeautonomie geltend zu machen (BGE 140 II 378 E. 1.2).

Somit ist vorliegend die Legitimation des

Beschwerdeführers 2, welcher als Baubewilligungserteiler eine verfehlte

Auslegung von kommunalem Recht geltend macht, ohne Weiteres zu bejahen.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,

ist auf die Beschwerden einzutreten.

2.

Die streitbetroffenen Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02

liegen gemäss der zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung am

28.

August 2018 geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Mettmenstetten vom 21. Mai 2007 (BZO) in der Zentrumszone Z. Die

Bauherrschaft plant darauf den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit

49.

Alterswohnungen, zu deren Realisierung die Übertragung von Wohnnutzung

von einem ebenfalls in der Zentrumszone gelegenen Spendergrundstück vorgesehen

ist.

3.

Die Beschwerdeführenden monieren jeweils die

Verfahrensvereinigung der Vorinstanz. Diese sei unzweckmässig, da die

Rekurrierenden völlig unterschiedliche Rügen vorgebracht hätten.

3.1

Die

Verfahrensvereinigung ist zulässig, wenn die Beurteilung von Begehren mehrerer

Gesuchsteller im Rahmen einer einzigen Anordnung prozessökonomisch sinnvoll

erscheint (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc.

2014.

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 59). Der

betreffenden Behörde steht hierbei ein grosser Ermessensspielraum zu (VGr,

25.

Januar 2012, VB.2010.00500, E. 4.4.1).

3.2

In vorliegender Angelegenheit betrafen die

beiden Rekurse das nämliche Bauvorhaben und

enthielten das gleiche Begehren (Aufhebung der Baubewilligung). Ungeachtet

der nicht deckungsgleichen Vorbringen in den

jeweiligen Rekursen ist der vorinstanzliche Entscheid zur Verfahrensvereinigung

vor diesem Hintergrund ermessenskonform und mithin nicht rechtsverletzend,

zumal die beschwerdeführerisch behaupteten Nachteile an diesem Vorgehen

nicht ersichtlich sind.

4.

Vorliegend ist in erster Linie strittig, ob die

projektierte Erstellung einer reinen Wohnbaute, zu deren Verwirklichung

überdies ein Transfer von Wohnnutzung erforderlich ist, dem Zweck der

Zentrumszone entspricht und mithin zonenkonform ist.

4.1

Gemäss

Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979

über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) ist Voraussetzung einer

behördlichen Bewilligung von Bauten und Anlagen, dass diese dem Zweck der

Nutzungszone entsprechen. Die Zonenkonformität ergibt sich für jede Zone aus

dem Nutzungsplan sowie den zugehörigen Nutzungsvorschriften und verlangt in erster

Linie einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und

Zonenzweck; sie ist nicht schon dann zu bejahen, wenn das Bauwerk dem

Zonenzweck – besonders was Immissionen angeht – nicht entgegensteht (Peter Hänni,

Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 201).

Dabei regelt der Nutzungsplan parzellenscharf die zweckmässige Nutzung des

Bodens (Hänni, S. 148).

Sollen die Ziele der Raumplanungsgesetzgebung erreicht

werden, muss das Gebot der Zonenkonformität – abgesehen von sachlich

begründeten Ausnahmen – konsequent durchgehalten werden (Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22

N. 24). Das Baubewilligungsverfahren dient namentlich der Abklärung, ob

Bauten und Anlagen der im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen

Ordnungsvorstellungen entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise

Planverwirklichung, soll aber nicht selbstständige Planungsentscheide

hervorbringen (BGr, 11. Juni 2012, 1C_7/2012, E. 2.3).

4.2

Zentrumszonen

umfassen Gebiete, die zur Entwicklung von Orts- und Quartierzentren bestimmt

sind; zugelassen sind die Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe (Waldmann/Hänni,

Art. 18 N. 18). Das Zürcherische Recht regelt die Zentrumszonen in § 51

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Gemäss dem

dortigen Abs. 1 sind Zentrumszonen bestimmt für eine dichte Überbauung zur

Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die ausser dem Wohnen vorab

der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie

mässig störenden Gewerbebetrieben dienen.

Dem Text von § 51 PBG lässt sich die Zonenwidrigkeit

der reinen Wohnnutzung nicht entnehmen; auch die Konsultation der Materialien

zur Schaffung des PBG sowie zu dessen Revision von 1991 bringt keine

entsprechenden Hinweise zutage. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung

stellt die Zentrumszone von Gesetzes wegen eine Mischzone dar, in der

Gewerbebetriebe (geradezu) erwünscht sind und die – entgegen einer Wohnzone –

nicht überwiegend dem Wohnen dient (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00328,

E. 4a [nicht publiziert]). Die Schliessung einer Aussenwirtschaft um

22.00

Uhr steht im Widerspruch zu ihrem Zonenzweck, da sich dieses Gebiet

die ihm zugedachte Zentrumsfunktion nur wahrnehmen kann, wenn sich dort auch

Betriebe des Unterhaltungs- und des Gastgewerbes halten und ansiedeln können

(vgl. VGr, 8. Februar 2006, VB.2004.00254, E. 4.2).

4.3

Die

Gemeinde Mettmenstetten hat die Zentrumszone in Art. 18 f. BZO näher

geordnet. Art. 18 BZO bestimmt, dass in der Zentrumszone die zulässige

Ausnützungsziffer maximal 110 % beträgt, wobei für Wohnen höchstens

30.

% der maximal zulässigen Geschossfläche verwendet werden dürfen. Der

maximale Wohnanteil wurde anlässlich der BZO-Teilrevision 2007 von 15 %

auf den heutigen Wert erhöht, damit insbesondere für die bei kleineren

Betrieben erwünschte Mischnutzung etwas mehr Spielraum bestehe (Gemeinde

Mettmenstetten, Erläuterungsbericht zur BZO-Teilrevision vom 12. April

2007, S. 2). Die gesetzgeberische Absicht dabei war indes nicht die

Zulassung grösserer Wohnüberbauungen in der Zentrumszone; vielmehr sollte das

Gebiet weiterhin vorwiegend von Arbeitsplätzen geprägt sein.

4.4

4.4.1

Die erlaubten Nutzweisen in der Zentrumszone waren in der Projektierungsphase

der Wohnbaute wiederholt Gegenstand von Erörterungen: Die

Baubewilligungsbehörde wurde um ihre Einschätzung hinsichtlich einer

Verlagerung von 3'000 m2 bis 4'000 m2

Wohnanteil innerhalb der Zentrumszone, dies zur Realisierung einer praktisch

reinen Wohnüberbauung, ersucht. Aufgrund der Komplexität der Anfrage liess die

Gemeinde Mettmenstetten eine externe Beurteilung einholen, welche am

16.

August 2011 festhielt, dass eine Nutzungsübertragung in diesem Umfang

den ortsplanerischen Zielen der Zentrumszone zuwiderlaufe. Indes könne eine

Konzentration der Wohnnutzung innerhalb der Zentrumszone kaum als zonenwidrig

beurteilt werden. Zusammenfassend sei der Nutzungstransfer abzulehnen. Der

Gemeinderat schloss sich gleichentags der Beurteilung an. Die ursprüngliche

Zuteilung des Gebiets um die betroffenen Grundstücke zur Zentrumszone (und

nicht zur Gewerbe- oder Industriezone, welche angesichts der damals

vorherrschenden Nutzung angemessen gewesen wäre) sei vom Gedanken geleitet

gewesen, die Zonenkonformität bestehender Wohnungen von Inhabern oder

Angehörigen kleinerer Betriebe zu gewährleisten sowie bei Neubauten für

gewerbliche Kleinbetriebe die Realisierung eines kleinen Wohnanteils zu

ermöglichen. Weiter sei, um das Problem des ortsplanerisch unerwünscht hohen

Wohnanteils in der Zentrumszone grundsätzlich zu lösen, eine Planungszone zu

erlassen und eine BZO-Teilrevision für die Zentrumszone zu erarbeiten. Dabei

sei die Wohnnutzung zu beschränken und eine verbindliche Regelung von Nutzungsverlagerung

zu prüfen, wodurch Sonderlösungen (mit unerwünschten Präjudizienwirkungen)

vermieden werden können.

4.4.2

Am 6. Dezember 2011 sistierte der Gemeinderat die Verfahren betreffend

Planungszone sowie betreffend BZO-Teilrevision und beschloss, die

ortsplanerische Problematik (stattdessen) mit einem privaten Gestaltungsplan zu

lösen. Als planerische Randbedingung gab der Gemeinderat den fraglichen

Grundeigentümern auf, den Wohnnutzungsanteil von bisher 30 % auf 15 %

zu senken. Die Arbeiten am Gestaltungsplan dauerten in der Folge nicht lange

an, da der Gemeinderat am 20. März 2012 die am 16. August 2011 und am

6.

Dezember 2011 ergangenen Beschlüsse aufhob. Zugleich beurteilte er nun

den Nutzungstransfer als grundsätzlich genehmigungsfähig, sofern die

projektierte Überbauung höchstens eine Wohnnutzung von 80 % aufweise und

sich hinsichtlich Geschossen, Gebäudelage und -höhe der Wohnzone WG3

anpasse, ein Ausgleich in Form der Verlagerung von Gewerbenutzung auf das den

Wohnanteil spendende Grundstück erfolge und die Nutzungsübertragung im Hinblick

auf die Realisierung eines Projekts für altersgerechtes Wohnen geschehe. Am

6.

Dezember 2016 attestierte der Gemeinderat dem aktuellen Projekt die

Beachtung der für die Nutzungsverlagerung zu erfüllenden Rahmenbedingungen,

worauf die Bauherrschaft schliesslich am 28. August 2018 die nun strittige

Baubewilligung erhielt.

4.5

Die Materialien

zu Art. 18 BZO (oben E. 4.3) sowie die kommunalen Ausführungen im

Vorfeld der Baubewilligungserteilung (oben E. 4.4) machen deutlich, dass

die Zentrumszone in Mettmenstetten eine gemischte Nutzung aufweisen und

überwiegend von Gewerbebetrieben beherrscht sein soll. Damit erscheint die

Erstellung einer reinen Wohnbaute auf einem Grundstück in der Zentrumszone

nicht sogleich ausgeschlossen. Eine genauere Betrachtung von Art. 18 BZO

bestätigt dies: Als Bezugswert des maximalen Wohnanteils (von 30 %) schreibt

die Bestimmung die maximal zulässige Geschossfläche vor. Damit ist für die

Berechnung des Wohnanteils die Grundstücksgrösse massgebend und nicht etwa das

konkrete Bauprojekt. Somit erlaubt die Regelung durchaus die Realisierung von

(reinem) Wohnraum ohne Gewerbefläche, sofern in erheblichem Umfang auf die Nutzungsmöglichkeiten

an der fraglichen Parzelle verzichtet wird. Inwiefern ein solcher (dauerhafter)

Verzicht realistisch erscheint, kann dahingestellt bleiben.

5.

Nach dem Dargelegten ist die Erstellung einer reinen

Wohnbaute in der Zentrumszone in Mettmenstetten nicht von vornherein ausgeschlossen.

Daher ist die Frage der Zonenkonformität anhand der vorliegend zu beurteilenden

Wohnbaute und der dafür erforderlichen Übertragung von Nutzweise (in Form von

Wohnanteil) zu beantworten.

5.1

Die

Gemeinden können die Voraussetzungen und Begrenzungen der Nutzungsverlagerung

selbständig umschreiben (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel

Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 987).

Aber auch ohne ausdrückliche Regelung in der Bau- und Zonenordnung ist die

Übertragung von Nutzweisen zulässig (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 934). Der

Vorinstanz ist somit zuzustimmen, dass eine Nutzungsübertragung grundsätzlich

auch dann als zulässig zu gelten hat, wenn die Bau- und Zonenordnung dies nicht

explizit festhält.

5.2

Zur Um-

und Durchsetzung der Nutzungsplanung (oben E. 4.1) kann grundsätzlich die Nutzungsübertragung

– mit der naturgemäss die Überschreitung statuierter Nutzweisen einhergeht –

nicht dem Belieben der Bauherrschaft überlassen werden, andernfalls die

festgesetzte Zonenstruktur und Nutzungsordnung auf diesem Weg ausgehebelt

werden könnte. Dies gilt auch im vorliegenden Fall, in dem die Gemeinde

Mettmenstetten in ihrer Bauordnung die Nutzungsverlagerungen nicht geregelt hat.

Die Grundlage für eine (quantitative) Beschränkung der Übertragung von

Nutzweisen ist in solchen Fällen im Zweck der Zone, in welcher das vom Bauvorhaben

betroffene Gebiet liegt, zu erblicken. Während die Ausnützungsübertragung ihre quantitative

Begrenzung namentlich in Baukörpern findet, welche den Rahmen der zonengemässen

Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die

bauliche Umgebung einordnen (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676,

E. 4.3 mit Hinweisen), findet die Nutzungsverlagerung ihre quantitative

Begrenzung in Bauprojekten, welche die in der kommunalen Nutzungsplanung

zugeteilten Nutzungen infrage stellen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 987) respektive mit dem Zonenzweck keinen funktionalen Zusammenhang

(mehr) aufweisen und diesen insoweit überdehnen bzw. beeinträchtigen.

5.3

Zur

Berechnung der höchstmöglichen Fläche für die Wohnnutzung auf der Parzelle geht

die Baubewilligung von der Grundstücksfläche von 5'517 m2 aus,

was unter Zugrundelegung der Ausnützungsziffer von 110 % vorerst zu einer

zulässigen Ausnützung von 6'069 m2 führt. Hierauf findet die in

§ 255 Abs. 2 PBG verankerte Regelung, wonach ausnützungspflichtige

Räume in Dach- und Untergeschossen nur dann anrechenbar sind, wenn sie die

Fläche eines durchschnittlichen Vollgeschosses überschreiten (dazu VGr,

30.

August 2018, VB.2018.00240, E. 4.3), in maximal privilegierender

Weise Anwendung: In der Zentrumszone seien vier Vollgeschosse erlaubt, wodurch

ein Dach- und ein Untergeschoss vom Anrechnungsprivileg von jeweils

1'517 m2 (6'069 m2 / 4) profitiere. Somit ist

eine ausnützbare Fläche von insgesamt 9'103 m2 (6'069 m2+1'517 m2+1'517 m2)

zulässig. Gestützt auf diese Berechnung – ohne ihr damit Korrektheit zu

attestieren – weist die Baubewilligung für das Wohnen einen zulässigen

(Höchst-)Wert von 2'731 m2 auf der Parzelle aus. In Anbetracht

der projektierten Wohnfläche von 4'850 m2 ist somit insgesamt

eine Übertragung von Wohnnutzung im Umfang von 2'119 m2

erforderlich.

5.4

Nach

Transfer der Wohnnutzung von 2'119 m2 überschreitet die

projektierte Wohnfläche den zulässigen Höchstwert für das Wohnen um annähernd

das Doppelte (4'850 m2 statt 2'731 m2) und

somit in enormem Masse. Dies läuft der Absicht des kommunalen Normgebers,

welcher in der Zentrumszone gerade keine grösseren Wohnüberbauungen – was das

infrage stehende Projekt zweifellos ist – zulassen wollte (siehe oben

E. 4.3), zuwider. Art. 18 BZO ist zugleich die Förderung der

Mischnutzung inhärent, da diese bei kleineren Betrieben erwünscht sei (oben

E. 4.3). Das in der Nutzungsplanung normierte Ziel der Durchmischung von

Wohnen und Arbeit ist somit klarerweise – und funktionsadäquat (oben

E. 4.1) – parzellenbezogen aufzufassen. Dies verkennt die

Beschwerdeführerin 2, gemäss deren Ausführungen die planerischen Vorgaben

lediglich gesamthaft und gebietsbezogen einzuhalten seien.

5.5

Die

Gemeinde Mettmenstetten hat von der ihr zustehenden Kompetenz zur Regelung der

Nutzungsverlagerung keinen Gebrauch gemacht (dazu oben E. 5.1 f.). In

Anbetracht des Fehlens (generell-abstrakter) Vorgaben in der Bauordnung (in

Form von Anwendungsvoraussetzungen oder Zulässigkeitsbegrenzungen) erscheint

vorliegend der Handlungsspielraum der zuständigen kommunalen Behörde in der

Frage, ob und inwiefern eine Übertragung von Wohnanteil zulässig ist, äusserst

weit. Dies hat der Gemeinderat in den Erwägungen zum Beschluss vom

16.

August 2011 selbst erkannt (oben E. 4.4.1). Daher sind umso

höhere Anforderungen an die Tätigkeit der Baubewilligungsbehörde im konkreten

Fall zu richten. Im Rahmen dieser Einzelfallbeurteilung hat die

Baubewilligungsbehörde sämtliche relevanten Umstände zu berücksichtigen und

diese ihrem Entscheid nachvollziehbar zugrunde zu legen (vgl. Pierre

Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,

4.

A., Bern 2014, § 26 N. 38).

5.6

Dies ist

vorliegend in ungenügender Weise geschehen. Die Gemeinde beruft sich zwar

pauschal darauf, die Zentrumszone gesamthaft zu betrachten. Aus den

vorliegenden Akten gehen entsprechende Tätigkeiten aber in keiner Weise hervor.

So ist etwa eine (innerzonale) Kompensierung, welche im Beschluss vom

20.

März 2012 noch Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit der

Nutzungsverlagerung war (oben E. 4.4.2), weder in der den

Wohnnutzungstransfer regelnden Vereinbarung zwischen den Grundeigentümern zu

finden noch anderweitig vermerkt.

Hinzu kommt, dass sich der Beschluss vom 20. März

2012.

einigermassen abrupt und in Abkehr von früheren Beschlüssen für die

Genehmigungsfähigkeit des Nutzungstransfers aussprach. Die Gründe für den

anderslautenden Entscheid sind nicht klar benannt, augenscheinlich aber in den

damals neu projektierten Alterswohnungen zu erblicken. Dies überzeugt nicht.

Alterswohnungen sind grundsätzlich zunächst in der Wohnzone zu realisieren.

Sodann erklärt § 60 Abs. 2 PBG den Bau von Alterswohnungen

zur öffentlichen Aufgabe, wodurch dieser auch in der Zone für öffentliche

Bauten zulässig ist. Von diesem Umstand auf eine generell privilegierte

Behandlung von Alterswohnungen zu schliessen ist indes verfehlt, da die

Zulässigkeit einer spezifischen Baute in einer bestimmten Zone nichts über

deren Zulässigkeit in einer anderen Zone besagt. Weiter ist der

beschwerdeführerische Hinweis auf die veränderten Anforderungen von Seniorinnen

und Senioren an das Wohnumfeld, nämlich das Vorfinden der Einrichtungen des

täglichen Bedarfs möglichst in Gehdistanz, nicht von der Hand zu weisen.

Inwiefern dies für eine Projektrealisierung in der – auch heute teilweise noch industriell

geprägten (oben E. 4.4.1) – Zentrumszone spricht, ist indes unerfindlich;

zugleich ist damit nicht aufgezeigt, dass dieses spezifische Wohnumfeld in

einer Wohnzone oder in der zentral gelegenen Zone für öffentliche Bauten nicht

anzutreffen sei. Soweit das Argument der Alterswohnungen als Geltendmachung

einer Ausnahmesituation aufzufassen ist, ist schliesslich anzumerken, dass ein

Dispens vom Erfordernis der Zonenkonformität die Vereinbarung des Projekts mit

dem Zonenzweck voraussetzt (BGr, 15. März 2013, 1C_207/2012,

E. 2.1.2).

5.7

Insgesamt

ist nicht feststellbar, dass die Baubewilligungsbehörde ihren – mangels

allgemeiner Vorgaben überaus weiten – Handlungsspielraum anlässlich der

Beurteilung der Nutzungsübertragung in der Zentrumszone zielgerichtet und in

Beachtung der planerischen Grundsätze ausgeübt hat, was insbesondere angesichts

der daraus resultierenden enormen Überschreitung der Wohnanteilsvorschrift

unerlässlich gewesen wäre. Vielmehr ist die geplante (reine) Wohnbaute aufgrund

ihrer Ausmasse mit dem Zweck der Zentrumszone nicht zu vereinbaren; zur

Projektrealisierung wären planerische Massnahmen (welche zwischenzeitlich

verfolgt wurden) angezeigt gewesen, welche das Baubewilligungsverfahren nicht

hervorbringen kann.

Folglich geht das Bauprojekt zufolge seiner Nutzweise mit

der Zentrumszone nicht konform. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung vom

28.

August 2018 somit zu Recht aufgehoben, weshalb auch die beantragte

Rückweisung ausser Frage steht.

6.

6.1

Der

Beschwerdeführer 2 macht weiter geltend, die Vorinstanz habe den Rekurs

der Beschwerdegegnerin 3 zu Unrecht gutgeheissen, obschon die Nachreichung

von Näherbaurechtsvereinbarungen die monierte Grenzabstandsverletzung geheilt

habe.

6.2

Die

Tragfähigkeit der vorinstanzlichen Erwägungen in der Grenzabstandsfrage kann

offenbleiben. Die Vorinstanz hat die angefochtene Baubewilligung schon aufgrund

der Vorbringen der heutigen Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufgehoben, was

wie dargelegt nicht zu beanstanden ist. Insofern ist auf diese Rüge, welche von

vornherein nicht zum angestrebten Nutzen, nämlich der Wiederherstellung der

Baubewilligung vom 28. August 2018, führen kann, nicht einzugehen.

7.

7.1

Zusammenfassend

sind die Rügen der Beschwerdeführenden unbegründet, weshalb die Beschwerden im

Haupt- wie im Eventualstandpunkt abzuweisen sind.

7.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten, welche namentlich der erfolgten Verfahrensvereinigung

Rechnung tragen, den Beschwerdeführenden je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang

steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Vielmehr sind sie antragsgemäss zu

verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 eine Parteientschädigung

zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 5'000.- als angemessen erweisen

(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 12'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 480.-- Zustellkosten,

Fr. 12'480.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten der Beschwerdeverfahren werden den Beschwerdeführenden 1 und 2 je

zur Hälfte auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1 und 2 werden im gleichen Verhältnis verpflichtet,

den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 eine Parteientschädigung von insgesamt

Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des

vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …