Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00460

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2019.00460

Urteil

der 3. Kammer

vom 19. November 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

Bundesamt für Justiz,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Bezirksrat Bülach,

2. B, vertreten durch RA C,

Beschwerdegegner,

und

Gemeinde E,

Mitbeteiligte,

betreffend Erwerb

von Grundstücken durch Personen im Ausland,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

B, ein im Jahr 2000 geborener Staatsangehöriger Italiens,

reiste am 28. August 2018 in die Schweiz ein und erhielt eine bis zum 27. August

2019 befristete Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA verbunden mit dem

Aufenthaltszweck "Ausbildung mit Erwerbstätigkeit bis 15 St/Woche".

Seit dem Herbstsemester 2018 ist er im Bachelor-Studiengang … an der

Eidgenössischen Technischen Hochschule (ETH) Zürich immatrikuliert. Als sein

schriftenmässiger Wohnsitz ab September 2018 war eine c/o-Adresse in der Stadt Zürich

verzeichnet.

Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2018 beabsichtigte B,

das Grundstück Wallisellen GBBl-Nr. 01 (Stammgrundstück GBBl-Nr. 02;

Kat.-Nr. 03) zu einem Preis von Fr. 640'000.- zu erwerben. Es handelt

sich dabei im Wesentlichen um eine 2,5-Zimmer-Wohnung im Stockwerkeigentum mit

einer Bruttowohnfläche von ca. 70 m2 im

4. Obergeschoss einer neu erstellten grossen Überbauung.

Mit Beschluss vom 30. Januar 2019 stellt der Bezirksrat Bülach

als zuständige kantonale Bewilligungsbehörde fest, dass B für den

beabsichtigten Grundstückerwerb keiner Bewilligung im Sinn des Bundesgesetzes

vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im

Ausland (BewG; SR 211.412.41) bedürfe.

Erwägungen

II.

Mit Entscheid vom 7. Juni 2019 wies das

Baurekursgericht des Kantons Zürich einen vom Bundesamt für Justiz hiergegen

eingereichten Rekurs kostenfällig zulasten des Letzteren ab. Dabei schützte das

Baurekursgericht die vom Bezirksrat vertretene Auffassung, wonach B – wiewohl

sich bloss zu Studienzwecken hierzulande aufhaltend – seinen Wohnsitz im

massgeblichen Zeitraum in der Schweiz gehabt habe und infolgedessen für den

Erwerb des fraglichen Grundstücks keiner Bewilligung nach BewG bedürfe.

III.

Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 erhob das Bundesamt für

Justiz beim Verwaltungsgericht Beschwerde mit den Anträgen, den Entscheid des

Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 aufzuheben, die Bewilligungspflicht

nach BewG für den infrage stehenden Grundstückserwerb festzustellen und B die

betreffende Bewilligung zu verweigern.

B liess am 16. September 2019 auf Abweisung der

Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, schliessen. Die

mitbeteiligte Gemeinde Wallisellen und der Bezirksrat Bülach gaben

ihren Verzicht auf Vernehmlassung bekannt, letzterer unter Hinweis auf den

angefochtenen Entscheid. Das Baurekursgericht beantragte Abweisung der

Beschwerde. Mit Replik vom 29. Oktober 2019 hielt das Bundesamt für Justiz

vollumfänglich an seiner Beschwerde fest. B liess sich dazu nicht mehr

vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

nach § 41 in Verbindung mit §§ 19 und 19a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sowie Art. 20 Abs. 1

BewG in Verbindung mit § 4 lit. c des Einführungsgesetzes zum

Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 4. Dezember

1988.

(EG BewG; LS 234.1) als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz

zuständig für die Behandlung von Beschwerden gegen Verfügungen eines

Bezirksrates als Bewilligungsbehörde im Sinn von Art. 15 Abs. 1

lit. a BewG in Verbindung mit § 4 lit. a EG BewG.

Nachdem die gemäss § 4 lit. b EG BewG beschwerdeberechtigte zuständige kantonale Direktion – wie

bereits vor Vorinstanz – ihrerseits kein Rechtsmittel ergriffen hat, ist das

Bundesamt für Justiz, welches mit seinen Anträgen im Rekursverfahren nicht

durchgedrungen ist, nach Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG zur

Beschwerde legitimiert. Auf sein nach Art. 20 Abs. 3 BewG

fristgerecht eingereichtes Rechtsmittel ist damit einzutreten.

2.

2.1

Nach Art. 2

Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken

in der Schweiz einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Die

Bewilligungspflicht knüpft kumulativ an drei Voraussetzungen: (1) Das

fragliche Rechtsgeschäft gilt als Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 4

BewG (objektive Bewilligungspflicht); (2) beim Erwerber handelt es sich um

eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 BewG (subjektive

Bewilligungspflicht) und (3) es liegt keine Ausnahme von der

Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 oder Art. 7 BewG vor

(vgl. Gian Sandro Genna, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum

in: Peter Uebersax et al. [Hrsg.], Ausländerrecht, 2. A., Basel 2009, S. 941

Rz. 19.8).

2.2

Als

Personen im Ausland gelten gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch

Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der

Europäischen Freihandelsassoziation, soweit sie ihren rechtmässigen und

tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. In gleicher Weise setzt

auch der (sowohl für EU/EFTA-Ausländer als auch für Drittstaatsangehörige

geltende [vgl. BBl 1999 S. 6367]) Ausnahmetatbestand von Art. 2 Abs. 2

lit. b BewG, wonach der Erwerb eines als Hauptwohnung einer natürlichen

Person dienenden Grundstücks keiner Bewilligung bedarf, voraus, dass sich das

Grundstück am Ort des rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes des Erwerbers

befindet.

Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU/EFTA-Ausländer

setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. auch Art. 25 Abs. 1

Anhang I des Abkommens vom 21. Juni 1999 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft

einerseits und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten

andererseits über die Freizügigkeit [FZA; SR 0.142.112.681]; zum entsprechenden

Übergang vom Niederlassungs- zum Wohnsitzprinzip im BewG für EU/EFTA-Ausländer

auch BBl 1999 S. 6367). Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist im

Wesentlichen Art. 23 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember

1907.

(ZGB; BGE 136 II 405 E. 4.1, vgl. auch Art. 2 Abs. 1 der

Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch

Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411] sowie – mit Bezug auf die

Ausnahme von Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG – Art. 5 Abs. 1

BewV). Der Wohnsitz einer Person befindet sich demzufolge am Ort, wo sie sich

mit der Absicht dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Für

die Begründung des Wohnsitzes müssen zwei Merkmale erfüllt sein: ein objektives

äusseres, der Aufenthalt, und ein subjektives inneres, die Absicht dauernden

Verbleibens (vgl. BGE 141 V 530 E. 5.2; 127 V 237 E. 1 mit weiteren

Hinweisen), wobei es nicht auf den inneren Willen, sondern die objektiv

erkennbare Absicht ankommt (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6 mit weiteren

Hinweisen). Um den Ort zu ermitteln, ist mithin zu prüfen, wo die betreffende

Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 136 II 405

E. 4.3; BGr, 20. März 2012, 2C_876/2011, E. 2). Der Wohnsitz

muss gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG ausserdem rechtmässig in

dem Sinn sein, dass ein gültiges FZA-Anwesenheitsrecht im Sinn einer

Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU/EFTA besteht (Art. 2

Abs. 2 BewV; vgl. dazu auch BGE 136 II 405 E. 4.4).

2.3

Schwierig

ist die Beurteilung des Wohnsitzes bei EU- und EFTA-Angehörigen, welche als

nichterwerbstätige Studierende in der Schweiz leben (vgl. Simone Albisetti,

Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland in: Alfred Koller, Der

Grundstückkauf, 3. A., Bern 2017, S. 385 N. 25, auch zum

Folgenden). Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet

(unter anderem) der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen

Wohnsitz. Da der Aufenthalt nur zur Erreichung eines Sonderzwecks dient, ist

grundsätzlich kein Wohnsitz gegeben. Es handelt sich aber um eine widerlegbare

Vermutung (vgl. BGE 137 II 122 E. 3.6). In gewissen Fällen können auch

Studierende ihren Lebensmittelpunkt und damit ihren Wohnsitz am Studienort

haben. Es handelt sich dabei um einen Sonderfall, in welchem die Abwesenheit

eines animus revertendi bewiesen werden muss, wobei die Behörden einen

strengen Massstab anzuwenden haben (Heinz Hausheer/Regina E. Aebi-Müller,

Das Personenrecht des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 4. A., Bern 2016,

S. 113 Rz. 09.41). Namentlich lässt sich aus der Unmöglichkeit einer

regelmässigen Rückkehr an den ursprünglichen Wohnort noch nicht ohne Weiteres

auf eine Verlagerung des Wohnsitzes an den Studienort schliessen; die

Bestimmung des Mittelpunkts der Lebensbeziehungen und die damit einhergehende

Widerlegung der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB

erfordert vielmehr eine Berücksichtigung aller konkreten Umstände des

Einzelfalls (BGE 137 II 122 E. 3.7; 136 II 405 E. 4.3 mit weiteren

Hinweisen). Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung

zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen

Wohnsitz, die sich dadurch manifestiert, dass der Studierende nur noch selten,

insbesondere auch nicht mehr in den Semesterferien, zurückkehrt (Daniel

Staehelin in: Basler Kommentar ZGB I, 6. A., Basel 2018, Art. 23

N. 19f). Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die

Wohnsitznahme am Studienort sprechen können, sind etwa eine regelmässige

Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am

Studienort bzw. die Absicht, nach dem Studium am Studienort zu bleiben

(Hausheer/Aebi-Müller, S. 113 Rz. 09.41).

2.4

Ob ein

Geschäft im Sinn der einschlägigen Bestimmungen des BewG der

Bewilligungspflicht unterliegt bzw. eine Bewilligung erteilt werden kann, ist

aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bzw. der

Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück

verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2; 106 Ib 11 E. 3a; BGr,

20.

November 2002, 2A.465/2002, E. 1.2 letzter Abs.).

3.

3.1

Der

Gesuchsteller (heutiger Beschwerdegegner 2) ist italienischer

Staatsangehöriger und beabsichtigt den Erwerb eines Grundstücks im Sinn von Art. 4

Abs. 1 lit. a BewG, womit ein objektiv bewilligungspflichtiger

Tatbestand vorliegt. Damit stellt sich nach dem Gesagten – sowohl für die

Beurteilung der subjektiven Bewilligungspflicht nach Art. 5 Abs. 1

lit. a BewG als auch einer Ausnahme von derselben nach Art. 2 Abs. 2

lit. b BewG – die Frage, ob er seinen rechtmässigen und tatsächlichen

Wohnsitz in der Schweiz bzw. am betreffenden Ort hat. Dass er als Inhaber einer

Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA hierzulande rechtmässigen Wohnsitz hat, ist

unbestritten. Streitig ist demgegenüber das Vorhandensein eines tatsächlichen

Wohnsitzes. Weil es, wie oben E. 2.4 ausgeführt, auf die diesbezüglichen

Verhältnisse im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs ankommt und sich der

Gesuchsteller im Lauf des Verfahrens bereits mehrfach zu seiner Herkunfts-,

Wohn-, Studien- und Erwerbssituation geäussert hat (dazu sogleich), erübrigt

sich die von ihm mit Beschwerdeantwort beantragte Parteibefragung.

3.2

Aus den

Akten ergibt sich, dass der Ende August 2018 in die Schweiz eingereiste

Gesuchsteller, welcher im September 2018 sein Bachelor-Studium an der ETH Zürich

aufgenommen hat (oben I.), sich im Dezember 2018 beim Bezirksrat Bülach

nach den für den Erwerb eines Grundstücks erforderlichen Unterlagen erkundigte.

Dabei liess er den Bezirksrat wissen, dass er momentan nicht erwerbstätig sei

und auch keine Arbeitsstelle zu suchen beabsichtige, sondern sich auf das

Studium konzentrieren wolle. Er werde "zumindest 5 Jahre lang in der

Schweiz bleiben (minimale Gesamtdauer meiner Bachelor und Master

Studien)." Er überlege sich, anschliessend drei weitere Jahre hier zu

bleiben, um eine Doktorarbeit zu machen. Ob er dies tun werde, sei nicht

sicher; falls nicht, sei es "möglich, dass ich dann eine Arbeitsstelle in

der Schweiz suchen werde" (Mail vom 20. Dezember 2018). Diese Angaben

bestätigte der Gesuchsteller im Wesentlichen in seinem schriftlichen Gesuch an

den Bezirksrat Bülach vom 10. Januar 2019. Darin hält er fest, sein

Bachelor- und Master-Studium, welches zumindest bis 2023 dauere, an der ETH Zürich

abschliessen, danach ebenda eine Doktorarbeit (Dauer drei Jahre) machen oder in

der Schweiz eine Arbeitsstelle suchen zu wollen. Sein soziales Leben finde

hauptsächlich in Zürich statt, wo er Zeit mit seinen Kollegen von der

Hochschule verbringe. Er sei weder verheiratet noch habe er eigene Kinder. Er

wohne aktuell in einem gemieteten Zimmer in D. Die Mehrheit seiner Sachen

befände sich in D; der Rest werde beim Umzug in die Schweiz gebracht. Er sei

nicht erwerbstätig, und das Geld für seine Lebenskosten in der Schweiz bekomme

er von seinen Eltern. Aus den eingereichten Unterlagen ergibt sich weiter, dass

der Vater des Gesuchstellers den Kauf des infrage stehenden Grundstücks

finanziert, wobei es sich bei der in zwei Teilen erfolgten Überweisung nach den

Ausführungen des Gesuchstellers um ein "langfristiges Darlehen" an

ihn handeln soll (in der Erklärung des Vaters ist von einem "regalo

definitivo" die Rede, was demgegenüber eher auf eine Schenkung hindeuten

würde). Auf Nachfrage des Bundesamts für Justiz vom 18. Februar 2019

verlangte der Bezirksrat Bülach vom Gesuchsteller zusätzliche

Informationen zu dessen tatsächlichem Wohnsitz. In Mails vom 19. bzw. 20. Februar

2019.

bestätigte der Gesuchsteller zunächst, aktuell nicht erwerbstätig zu sein.

Ab dem kommenden Semester (September 2019) werde er die Möglichkeit haben, als

Übungsassistent bei der ETH zu arbeiten; er denke daran, sich dafür zu

bewerben. Nach seinen Studien werde er eine Arbeitsstelle in der Schweiz

suchen; falls er genug Zeit dafür habe, sei es auch möglich, dass er eine

Arbeitsstelle während seines Studiums suche. Ergänzend führte er aus, als

Student an der ETH mehreren akademischen Vereinigungen anzugehören, nicht

dagegen Mitglied eines Vereins ausserhalb der ETH zu sein. Im Oktober 2018 habe

er an einem Informatikwettbewerb teilgenommen und werde im März an einem

weiteren Hackathon in G teilnehmen. Während des Semesters verbringe er unter

der Woche den ganzen Tag mit Kollegen. Am Wochenende unternehme er mit ihnen

Spaziergänge und sie lernten zusammen. Er selber sei in China geboren, wo seine

Eltern auch heute wohnten und sein Vater arbeite. Zwischen Juni 2012 und

Februar 2013 habe er (der Gesuchsteller) in Italien gelebt, weil sein Vater zu

jener Zeit arbeitslos gewesen sei. Als sein Vater eine neue Stelle in China bekommen

habe, sei er (der Gesuchsteller) zurück nach China gezogen und habe von 2013

bis 2018 in China, gewohnt, wo er seine letzten Schuljahre verbracht habe,

zuletzt (nach Erreichen der Volljährigkeit) mit einem bis Juli 2018 gültigen

Studentenvisum. Seit Juni 2018 sei er nicht mehr nach China zurückgegangen; um

dies tun zu können, benötige er ein Visum für den Besuch von Verwandten. Auch sei

er seit seiner Einreise in die Schweiz im September 2018 nur einmal zurück nach

Italien gegangen, und zwar im Dezember 2018 während den Semesterferien. Erst

für die Sommerferien 2019 fahre er zurück nach Italien. Dort besuche er jeweils

seine Eltern, wenn diese nach Italien kämen. In Italien besässe seine

Grossmutter eine Wohnung, in welcher sein Vater früher als Student gelebt habe.

Seine Mutter besitze eine weitere Wohnung in Italien, in welcher seine Eltern

in späteren Jahren leben wollten, wo er aber über kein Zimmer verfüge. Seine

Grossmutter, seinen Onkel und dessen Familie besuche er in Italien, zuletzt

(Stand Februar 2019) im Sommer 2018. Nach Italien fahre er jeweils, um seine

Familie zu besuchen; andere persönliche Gründe bzw. Beziehungen habe er mit

Italien nicht, zumal er seine letzten Schuljahre in China verbracht habe und

von seinen Schulfreunden nur einer in Italien lebe. Er habe aktuell (Stand

Februar 2019) keine schweizerische Krankenversicherung, sondern eine europäische

Krankenversicherungskarte; weil es letztere ungültig machen würde, habe er sich

auch nicht in das AIRE (Anagrafe Italiani Residenti all'Estero; amtliches

Verzeichnis der im Ausland ansässigen italienischen Staatsbürger) eintragen

lassen. Wie im Gesuch erklärt, beabsichtige er, die nächsten vier Jahre in Wallisellen

zu verbringen; die zusätzliche Dauer seines Aufenthalts, wenn er eine

Arbeitsstelle finde, könne er nicht vorhersagen.

3.3

Die

Angaben des Gesuchstellers und die im massgeblichen Zeitpunkt des

Grundstückerwerbs (oben E. 2.4) erkennbaren Sachumstände ergeben folgendes

Bild: Der Gesuchsteller lebte erst seit wenigen Monaten in der Schweiz und

stand am Anfang seines Bachelor-Studiums an der ETH Zürich, als er den infrage

stehenden Grundstückserwerb ins Auge fasste. Als Unterkunft diente ihm damals

ein gemietetes Zimmer in der Stadt D. Einer – auch nur teilweisen –

Erwerbstätigkeit ging der Gesuchsteller zu jenem Zeitpunkt nicht nach, und eine

solche wurde von ihm offenkundig auch nicht angestrebt, gab er doch an, sich

auf sein Studium konzentrieren zu wollen. Auch blieb nach seinen Ausführungen

unklar, ob er die ihm angeblich angebotene Übungsassistentenstelle überhaupt

anzunehmen beabsichtigte; auch seine Beschwerdeantwort schweigt sich dazu aus. Im

Weiteren verfügt der unverheiratete und kinderlose Gesuchsteller in der Schweiz

über keine näheren Bezugspersonen. Seine Kontakte beschränkten sich im

Wesentlichen auf andere Studierende an der ETH Zürich. Auch weist er

keinerlei Aktivitäten nach, welche erkennbar über das engere universitäre

Umfeld hinauszielten und eine ausserhalb des Sonderzwecks liegende

Bindungsintensität zum Aufenthaltsort zu belegen vermöchten. Auch die

geäusserten Zukunftsabsichten des Gesuchstellers blieben vage bzw. zur Hauptsache

auf den weiteren Studienverlauf bezogen (Bachelor/Master-Studiengang,

anschliessendes Doktorat und möglicherweise – anstelle von diesem oder daran

anschliessend – eine allfällige Erwerbstätigkeit hierzulande). Eine – für die

Umstossung der Vermutung von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB

erforderliche – enge Beziehung zum Studienort, welche sich namentlich anhand

von über den Sonderzweck Ausbildung hinausgehenden Faktoren manifestieren

müsste, ist unter den gegebenen Umständen nicht dargetan. Dies gilt auch unter

Berücksichtigung des in der Beschwerdeantwort neu Vorgebrachten, soweit

nachträglich eingetretene Sachumstände überhaupt beachtlich sind (oben E. 2.4).

So ist der Gesuchsteller per Anfang Juni 2019 in eine Unterkunft auf dem …-Areal

in Zürich umgezogen. Dass er dadurch in räumlich grosszügigeren oder

dauerhafteren Wohnverhältnissen leben würde, ist nicht ersichtlich. Es

erscheint zwar nicht unplausibel, dass – wie in der Beschwerdeantwort geltend

gemacht – die Hoffnung, bald in eine Eigentumswohnung umziehen zu können, den

Gesuchsteller dazu bewogen haben mag, als Zwischenlösung in eine

Studentenunterkunft zu ziehen. Indes ist die Wahl einer allein ETH-Studierenden

offenstehenden Unterkunft nicht geeignet, die Vermutung umzustossen, sein

Aufenthalt diene allein dem Sonderzweck Ausbildung. Soweit der Gesuchsteller

sodann einwendet, inzwischen bei einem Schweizer Krankenversicherer

Versicherungsdeckung zu haben, belegt die eingereichte Police gerade, dass er

eine Versicherungslösung unter gleichzeitiger Befreiung von der obligatorischen

Krankenversicherungspflicht in der Schweiz wählte, welche ausländischen

Personen gerade nur dann offensteht, wenn sie sich für eine Aus- oder

Weiterbildung in der Schweiz aufhalten (vgl. Art. 2 Abs. 4 der

Verordnung vom 27. Juni 1995 über die Krankenversicherung [KVV;

SR 832.102]; zu der vom Gesuchsteller gewählten Police auch

www.zh.ch/de/gesundheit/krankenversicherung.html > Befreiung von Pflicht

> Anleitung und Unterlagen > Personen in Aus- oder Weiterbildung >

Merkblatt mit aktueller Übersicht anerkannter Studentenversicherungen, Stand

September 2020). Auch dies spricht wiederum für einen auf den erwähnten

Sonderzweck beschränkten Aufenthalt. Soweit der Gesuchsteller neu als ausseruniversitären

Kontakt eine Gruppe ins Feld führt, welche sich wöchentlich zu einem

amerikanischen Kartenspiel treffe, erscheint dies nicht als eine relevante,

nicht studienbezogene Beziehung, welche an der vorstehenden Einschätzung etwas

zu ändern vermöchte, zumal es sich dabei ohnehin um einen nachträglich

entstandenen sozialen Kontakt handelt. Ins Gewicht fallende Beziehungen zum

ausseruniversitären Umfeld vermag der Gesuchsteller offenkundig auch weiterhin

nicht zu benennen. Ebenso wenig finden sich Hinweise auf die Aufnahme einer

Erwerbstätigkeit. Soweit der Gesuchsteller schliesslich darauf hinweist, nicht

mehr regelmässig nach China zurückzukehren, seine Eltern und die dort lebenden

Grosseltern mütterlicherseits zwischenzeitlich (Stand September 2019) nur noch

einmal in China besucht zu haben bzw. dort gar nicht mehr ohne Visum

aufenthaltsberechtigt zu sein, spielt dies keine entscheidende Rolle. Wie

erwähnt (oben E. 2.3) ist bei Studierenden für die Umkehr der Vermutung

von Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB ein strenger Massstab anzulegen

und vermag der Umstand, dass nicht regelmässig bzw. nur in den Semesterferien

an den ursprünglichen Wohnort zurückgekehrt wird, die Vermutung nicht

umzustossen. Ausgehend von Art. 24 Abs. 1 ZGB bleibt der einmal

begründete Wohnsitz bestehen bis zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes. Offenkundig

pflegt der Gesuchsteller seine familiären Kontakte mit seinen Eltern und

Grosseltern, wenn nicht mehr ausschliesslich in China, so jedenfalls in China

und Italien. In der Schweiz werden sie (abgesehen von einem offenbar späteren

einmaligen Besuch der Eltern) nicht gelebt. Insofern bleibt es beim Befund,

wonach sich der Aufenthalt des Gesuchstellers zum fraglichen Zeitpunkt in der

Schweiz einzig auf den Sonderzweck der Ausbildung beschränkte. Dies vermag nach

Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB keinen neuen Wohnsitz hierzulande

zu begründen, weshalb aus Sicht des schweizerischen Rechts der bisherige, auch

wenn er inzwischen etwas gelockert sein mag, weiterhin fortbesteht.

3.4

Entsprechend

fehlte es im vorliegend massgeblichen Zeitpunkt am erforderlichen tatsächlichen

Wohnsitz des Gesuchstellers in der Schweiz. Damit ist der beabsichtigte

Grundstückserwerb gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG auch

subjektiv bewilligungspflichtig und kommt eine Ausnahme von der

Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG nicht in

Betracht. Gleiches gilt für die übrigen, hier nicht einschlägigen

Ausnahmegründe von Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG Damit kann

namentlich auch offenbleiben, ob sich eine Bewilligungspflicht vorliegend auch

aufgrund der Art der (vollumfänglichen Fremd‑)Finanzierung des

beabsichtigten Grundstückskaufs durch den im Ausland wohnhaften Vater des

(mangels eines eigenen Einkommens finanziell vollständig von diesem abhängigen)

Gesuchstellers ergeben könnte (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG in

Verbindung mit Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV).

3.5

Damit wäre

weiter zu prüfen, ob Bewilligungsgründe nach Art. 8 ff. BewG

vorliegen. Nach Auffassung des Beschwerdeführers ist dies nicht der Fall, was

vom Beschwerdegegner 2 nicht ausdrücklich bestritten wird. In der Tat ist

nicht ersichtlich, dass ein bundesrechtlicher Bewilligungsgrund vorliegend

erfüllt wäre. Dass der Gesuchsteller im Sinn des kantonalen Bewilligungsgrundes

gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG in Verbindung mit § 2 EG

BewG eine aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehung zu seinem Studienort

unterhielte und ihm aus diesem Grund der Erwerb des Grundstücks als

Zweitwohnung bewilligt werden müsste, wird ebenso wenig geltend gemacht und ist

schon angesichts der kurzen Dauer seines (soweit bekannt erstmaligen)

Aufenthalts in der Schweiz und der hierzulande praktisch nur auf das

Studienumfeld beschränkten persönlichen Beziehungen im massgeblichen Zeitpunkt

zu verneinen; Studienaufenthalte begründen für sich allein keine engen

schutzwürdigen Beziehungen (Art. 6 Abs. 2 BewV). Infolgedessen ist

die Bewilligung zu verweigern.

4.

4.1

Nach dem

Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 sowie der Beschluss des Bezirksrates Bülach

vom 30. Januar 2019 in der Sache aufzuheben. Es wird festgestellt, dass

der Beschwerdegegner 2 gemäss Art. 5 Abs. 1 lit. a bzw. Art. 2

Abs. 2 lit. b BewG e contrario für den beabsichtigten

Grundstückserwerb der Bewilligungspflicht untersteht, und die Bewilligung ist

mangels Bewilligungsgrund zu verweigern.

4.2

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem

Beschwerdegegner 2 als unterliegendem Gesuchsteller aufzuerlegen (§ 65a

in Verbindung mit § 13 VRG), und ist ihm eine Parteientschädigung zu

versagen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dem obsiegenden Bundesamt für Justiz ist

eine solche bereits mangels Antrags nicht zuzusprechen.

4.3

Mit der

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sind auch die auf total Fr. 4'165.-

veranschlagten Kosten des Rekursverfahrens neu zu verlegen und ebenfalls dem

Beschwerdegegner 2 zu überbürden. Parteientschädigungen wurden im

Rekursverfahren nicht verlangt.

4.4

Die

Verfahrenskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von total Fr. 494.90

(Dispositiv-Ziff. III des Beschlusses des Bezirksrates vom 30. Januar

2019) sind unverändert vom Beschwerdegegner 2 zu tragen.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. I des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 und Dispositiv-Ziff. I und II des

Beschlusses des Bezirksrates Bülach vom 30. Januar 2019 werden

aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Beschwerdegegner 2 für den

beabsichtigten Erwerb des Grundstücks Wallisellen GBBl-Nr. 01 der

Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken

durch Personen im Ausland untersteht, und dem Beschwerdegegner 2 wird die

Bewilligung für den Erwerb des genannten Grundstücks verweigert. Die Kosten des

Rekursverfahrens werden in Abänderung von Dispositiv-Ziff. II des

Entscheids des Baurekursgerichts vom 7. Juni 2019 dem

Beschwerdegegner 2 auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'300.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 365.-- Zustellkosten,

Fr. 3'665.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 2 auferlegt.

4.

Parteientschädigungen

werden keine zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an

…