Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00526

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00526

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. Juni 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin,

und

Gemeinderat Langnau am Albis,

Mitbeteiligter,

betreffend Unterschutzstellung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Verfügung Nr. 01 vom 26. November 2018

stellte die Baudirektion des Kantons Zürich die Liegenschaft Vers.-Nr. 02

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der D-Strasse 04in Langnau am

Albis, welches im Eigentum von A und B steht, unter Schutz.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben A und B mit Eingabe vom

19.

Dezember 2018 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragten die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und die Entlassung der

streitbetroffenen Liegenschaft aus dem Inventar der Schutzobjekte von

kommunaler Bedeutung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Vorinstanz. Mit Entscheid vom 18. Juni 2019 wurde der Rekurs vom

Baurekursgericht abgewiesen.

III.

A und B erhoben mit Eingabe vom 20. August 2019

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des

angefochtenen Rekursentscheids, den definitiven Verzicht auf eine

Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.-Nr. 02, Kat.-Nr. 03,

D-Strasse 4, Langnau am Albis und die Entlassung dieses Objekts aus dem

Inventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, eventualiter die

Rückweisung der Sache zum Neuentscheid an den Gemeinderat Langnau am Albis. Des

Weiteren beantragten A und B einen Augenschein vor Ort, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen, zuzüglich gesetzliche Mehrwertsteuer, zulasten der

Baudirektion des Kantons Zürich.

Mit Eingabe vom 29. August 2019 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 12. September 2019 beantragte die Baudirektion des

Kantons Zürich die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A und B. Mit Eingabe vom

16.

September 2019 äusserte sich der Gemeinderat Langnau am Albis

(Mitbeteiligter), vertreten durch die Bau- und Werkkommission. Mit Replik vom

27.

September 2019 hielten A und B an ihren Anträgen fest. Die

Baudirektion des Kantons Zürich liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Die

Beschwerdeführenden beantragen zunächst in prozessualer Hinsicht einen

Augenschein vor Ort. Das vorinstanzliche Augenscheinprotokoll genüge nicht, die

erhobenen Rügen liessen sich aufgrund der Akten nicht abschliessend beurteilen.

2.2

Der

Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der

anordnenden Behörde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines

Augenscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht

abgeklärt werden können (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr,

10.

August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012,

VB.2011.00612, E. 1.3). Es ist zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf

die Durchführung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass

sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw.

aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; RB 1995

Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79).

2.3

In der zu

beurteilenden Streitigkeit hat das Baurekursgericht einen Augenschein

durchgeführt und die gewonnenen Erkenntnisse in einer umfangreichen

Fotodokumentation festgehalten. Das Protokoll sowie die übrigen Akten,

insbesondere auch bereits bei den Akten liegende Fotoaufnahmen, geben

hinreichend Aufschluss über die zu beurteilenden tatsächlichen Verhältnisse.

Auf den beantragten verwaltungsgerichtlichen Augenschein kann daher verzichtet

werden.

3.

3.1

Dem

vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Das streitbetroffene

Grundstück liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Langnau am Albis (BZO) in der Wohnzone W/1.5. Die Parzelle grenzt im Westen an

die E-Strasse, im Osten an die Z-Strasse und auf den anderen zwei Seiten an

ebenfalls der Wohnzone zugehörige Grundstücke an. Eine hohe Steinmauer grenzt

das an einem steilen Hang gelegene Grundstück von der Z-Strasse ab. Darüber

liegt auf leicht terrassiertem Terrain das parallel zum Hang platzierte

langgestreckte Wohnhaus mit Atelier, welches im Jahr 1987 fertiggestellt wurde.

Im kommunalen Inventarblatt ist das Objekt beschrieben als

ein aus vorgefertigten Holzelementen zusammengefügter Baukörper, welcher

architektonisch sehr bedeutend sei, da er wichtige Strömungen der Architektur

der 1980er Jahre kondensiere. Es handle sich um ein Schlüsselwerk der

Architekten Burkhalter und Sumi. Der Baukörper nehme Bezug auf die Topographie.

Die schlichten Holzfassaden würden an die modernen Holzbauten der

Zwischenkriegszeit anknüpfen. Präzise gesetzte Fensteröffnungen gewährten den

Blick aus den Wohnräumen in die Landschaft. Eine zentrale Erschliessungszone

mit Oberlicht trenne die Wohnräume vom rückseitigen Schlaftrakt.

3.2

Die

Beschwerdeführenden stellten am 3. Februar 2017 ein Provokationsbegehren

bei der Gemeinde im Hinblick auf einen allfälligen Neubau. Sie planten, das

Wohnhaus mit dem Atelier Vers.-Nr. 02 abzubrechen und das Grundstück

Kat.-Nr. 03 neu zu überbauen. Es wurden deshalb durch die Gemeinde

Schutzabklärungen inklusive eines Gutachtens der Denkmalpflegekommission des

Kantons Zürich (KDK) vom 4. Juli 2017 vorgenommen. Aufgrund des Gutachtens

erstellte die Baudirektion des Kantons Zürich einen überkommunalen

Inventareintrag.

3.3

Mit in der

Folge angefochtener Verfügung vom 26. November 2018 stellte die

Baudirektion Kanton Zürich die Liegenschaft schliesslich wie folgt unter

Schutz:

Gebäudeäusseres

Zu erhalten seien:

-

Die Fassaden mit ihrer Gliederung (Sockel, Fassadenbereiche mit

Horizontalschalung und Fassadenbereiche mit grossformatigen Platten) samt der

Tür- und Fensteröffnungen, den Tür- und Fenstereinfassungen, die Teilung der

Fenster, die Schiebeläden und die Rollläden;

-

die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier;

-

die mit Welleternit eingedeckten Dachflächen samt den Dachvorsprüngen,

Dachuntersichten, die Oberlichter über dem Atrium und dem Korridor.

In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege seien

dachseitig über den Oberlichtern bei Atrium und Korridor

Verschattungsvorrichtungen denkbar.

Gebäudeinneres

Zu erhalten seien:

-

Die tragende Primärkonstruktion bestehend aus den tragenden Wänden,

Decken und Dachkonstruktion;

-

die Grundrissstruktur mit der Disposition der Räume in den Trakten;

-

die Schrankwand zwischen den beiden Hausteilen

Umgebung

Zu erhalten seien:

-

Die strassenseitige Stützmauer mit Geländer;

-

die Treppenanlage von der Strasse bis zum Gebäude.

In Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege könne auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 03 ergänzend zum Schutzobjekt ein Neubau gemäss

der Variante "Solitär" der Bebauungsstudie von F vom 12. Februar

2018.

erstellt werden.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz stelle zwar richtig fest, die

Beschwerdeführenden machten geltend, dass die Baudirektion für die Anordnung

von Schutzmassnahmen nicht zuständig gewesen und in der angefochtenen Verfügung

jegliche nachvollziehbare Begründung dafür fehle, weshalb gerade dem

streitbetroffenen Objekt eine derartige überkommunale Bedeutung zukommen solle.

Sodann bejahe die Vorinstanz, das Gutachten der KDK bilde eine genügende

Grundlage, die Zuständigkeit des Kantons für die Überprüfung der

Schutzwürdigkeit zu bejahen.

Dies hätten die Beschwerdeführenden jedoch gerade nicht in

Abrede gestellt, sondern bemängelt, dass diese Überprüfung eben nicht ergeben

habe, dass dem Objekt eine überkommunale Bedeutung zukommt, weshalb die Anordnung

allfälliger Schutzmassnahmen durch den Gemeinderat hätte erfolgen müssen.

Des Weiteren gehe die Vorinstanz mit keinem Wort auf den Vorwurf ein, die

Beschwerdegegnerin habe in der angefochtenen Verfügung die überkommunale

Bedeutung nicht dargetan. Es liege deshalb eine Perpetuierung eines

Begründungsmangels vor. Die für die Beantwortung der Frage – ob einem

Schutzobjekt überkommunale Bedeutung zukomme – relevanten Aspekte

(Einmaligkeit, Bedeutsamkeit, architekturgeschichtliche Höchstleistung des

Objekts) würden nicht abgehandelt. Richtigerweise hätte die Vorinstanz diese

abhandeln und zum Schluss kommen müssen, dass dem streitbetroffenen Gebäude

keine überkommunale Bedeutung zukomme und die Beschwerdegegnerin somit auch

nicht für die Anordnung von Schutzmassnahmen zuständig gewesen wäre.

4.2

Die

Zuständigkeit der Unterschutzstellung richtet sich nach § 211 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die Baudirektion

trifft Schutzmassnahmen für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende

Bedeutung zukommt (Abs. 1). Der Gemeinderat trifft Schutzmassnahmen für

Objekte von kommunaler Bedeutung (Abs. 2). Das Planungs- und Baugesetz

Dispositiv

unterscheidet demnach zwischen Schutzobjekten von kommunaler und solchen von

überkommunaler, nämlich regionaler oder kantonaler Bedeutung. Ob ein bestimmtes

Schutzobjekt einen bloss kommunalen oder einen darüber hinausgehenden Schutz

aufweist, sagt noch nichts über den Grad seiner Schutzwürdigkeit aus, sondern

legt einzig fest, welches Gemeinwesen für den Erlass allfälliger

Schutzmassnahmen zuständig ist (vgl. § 203 Abs. 2 PBG).

Ein Inventar im Sinn

von § 203 Abs. 2 PBG begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der

darin verzeichneten Objekte. Die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit

dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim

Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei.

4.3 Für die

Beantwortung der Frage, ob einem Schutzobjekt kommunale oder überkommunale

Bedeutung zukommt, werden in der Rechtsprechung etwa folgende Kriterien

genannt: (1) ob das Objekt im Kanton oder in der Region einmalig ist, (2) ob

es als Zeuge einer bestimmten Epoche über die Gemeindegeschichte hinaus

bedeutsam ist und (3) ob es architekturgeschichtlich eine Höchstleistung

darstellt (Baurekursgericht, 2. September 2008, BRKE I Nr. 0202/2008

E. 6.2; Entscheid bestätigt in VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481

E. 3.3, wobei die Frage der Kriterienliste zur Überprüfung der Frage der regionalen

Bedeutung nicht explizit thematisiert wurde).

4.4 Das von

der Gemeinde eingeholte Gutachten der KDK geht von einer überkommunalen

Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes aus. In diesem Sinn bildete es, was

auch die Beschwerdeführenden einräumen, grundsätzlich einen rechtsgenügenden

Ausgangspunkt für die Beschwerdegegnerin, die Zuständigkeit des Kantons für die

Überprüfung der Schutzwürdigkeit zu bejahen. Die Beschwerdeführenden

monieren allerdings, im Zuge dieser Abklärung hätte die Beschwerdegegnerin zum

Schluss kommen müssen, dass es sich vorliegend entgegen aller Annahmen nicht um

ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung handle, sodass die

Beschwerdegegnerin in der Folge nicht mehr zuständig gewesen wäre, das

streitbetroffene Objekt unter Schutz zu stellen, sondern der Gemeinderat. Die

Beschwerdegegnerin begründe jedoch nicht, wieso das Objekt überkommunale

Bedeutung habe.

4.5 Aus dem in

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen

Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch der

Betroffenen auf rechtliches Gehör ergibt sich als Teilgehalt auch die

Begründungspflicht (Plüss. Kommentar VRG, § 10

N. 15 ff.; Griffel, § 28 N. 5). Dabei muss sie sich indes nicht mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen, sondern kann sich auf die

wesentlichen Punkte beschränken (z.B. VGr, 14. Juli 2010, VB.2010.00218,

E. 4.2). Der Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene

über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis

der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1, 126 I 97

E. 2b). In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen

genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich

ihre Verfügung stützt (Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf

rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368 f. und 402 ff. mit

zahlreichen Hinweisen).

4.6 Die

Beschwerdegegnerin stützt sich auf das ausführlich begründete Gutachten der

KDK, auf das sie in der hier angefochtenen Verfügung mehrfach verweist und das

sie mit einer kurzen eigenen Würdigung ergänzt. Entgegen der Ausführungen der

Beschwerdeführenden ist es im Verwaltungsverfahren zulässig, auf andere

zugrunde liegende, den Parteien bekannte Entscheidgrundlagen zu verweisen,

denen die Behörde zustimmt, ohne dass die gesamte Begründung von der Behörde

selbst neu entwickelt oder wiederholt werden müsste. Die Beschwerdegegnerin hat

zudem eigene Erwägungen betreffend die überkommunale Bedeutung des

streitbetroffenen Bauobjekts miteinfliessen lassen, die zwar knapp ausgefallen

sind, aber den Anforderungen an die Begründungspflicht durch den zusätzlichen

Verweis auf das begründete Gutachten noch zu genügen vermögen.

4.7 Auch

inhaltlich erscheint die Begründung vorhanden und nachvollziehbar. Entgegen der

Ausführungen der Beschwerdeführenden ist es nicht zutreffend, dass die oben

genannten Entscheidungskriterien für ein Objekt von überkommunaler Bedeutung (bedeutsamer

Zeuge über die Gemeindegrenze hinaus, architekturgeschichtliche Höchstleistung

des Objekts, Einmaligkeit) im Gutachten der KDK und der Verfügung der

Beschwerdegegnerin (und im Entscheid der Vorinstanz) nicht thematisiert worden

sind.

Das Gutachten der

KDK, die Verfügung der Beschwerdegegnerin und der Entscheid der Vorinstanz

gehen davon aus, dass es sich beim streitbetroffenen Objekt um einen wichtigen

architekturhistorischen Zeugen des ausgehenden 20. Jahrhunderts handle.

Dass dabei nicht nur ein wichtiger Zeuge für die Geschichte und Entwicklung der

Gemeinde Langnau am Albis, sondern für die gesamte kantonale Architektur der

1980er-Jahre, also über die Gemeindegrenzen hinaus, gemeint ist, ergibt sich

sowohl aus der angefochtenen Verfügung als auch entgegen der Ausführungen der

Beschwerdeführerin wortwörtlich aus dem KDK-Gutachten. Ebenso gehen das

Gutachten und die Verfügung von einer architektonischen Höchstleistung aus. Und

schliesslich ergibt sich aus der Gesamtbeschreibung sowohl im Gutachten (z. B. Hinweise auf die

Rezeption als Schlüsselwerk S. 6) als auch in der Verfügung die

Einschätzung der Einmaligkeit des Objekts im Kanton. Der Entscheid der

Vorinstanz thematisiert die regionale Bedeutung des Objekts aufgrund seiner

Pionierstellung ebenfalls ausführlich. Dass die Begründungen der

Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz bezüglich der Pionierstellung, der

architektonischen Qualität und der Zeugeneigenschaft des streitbetroffenen

Objekts zudem als nachvollziehbar und nicht als rechtsverletzend erscheinen,

wird im Folgenden dargelegt werden (vgl. sogleich E. 5).

4.8 Insgesamt

liegt somit keine Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge fehlender bzw.

mangelhafter Begründung und auch keine fehlerhafte Zuständigkeit für die

Anordnung von Schutzmassnahmen für ein Objekt von überkommunaler Bedeutung vor.

5.

5.1 Die

Beschwerdeführenden rügen des Weiteren, dass das streitbetroffene Objekt

ohnehin nicht schutzwürdig sei, weil es keine wichtige Zeugeneigenschaft

aufweise. Insbesondere liege keine Zeugeneigenschaft für eine Epoche vor, denn

eine architektonische Strömung, wie die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz

vorbrächten, sei noch keine Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung

seien deshalb nicht erfüllt. Weiter sei das Gebäude nicht mal für die genannte

Strömung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll, etwa bei der Schlichtheit

der Formensprache. Das Gebäude weise in dem vorgebrachten Zusammenhang zwischen

der angeblich schlichten äusseren Gestaltung und der Anpassung ins Gelände

keine besondere, eine wichtige Zeugenschaft begründende Eigenschaft auf. Die

von der Vorinstanz und Beschwerdegegnerin genannten Aspekte bei der

Raumaufteilung des Gebäudes seien keine Eigenheit der "Neuen

Einfachheit", sondern stellten geradezu den Regelfall dar. Auch hier sei

die Vorinstanz im Übrigen mit keinem Wort auf die entsprechenden Ausführungen

der Beschwerdeführenden eingegangen. Es liege somit zusätzlich eine Verletzung

des rechtlichen Gehörs vor. Die Würdigung des Gebäudes als Vorbild und Modell

lasse die gravierenden und unbestritten gebliebenen bautechnischen Mängel

ausser Acht. Einen solch gescheiterten Versuch eines Projekts erhalten zu

wollen, sei ein sehr schwerer Eingriff in die Eigentumsrechte des Eigentümers,

mute in Zeiten von Ökologie- und Nachhaltigkeitsgedanken verquer an und sei

auch aus denkmalpflegerischer Sicht falsch. Nicht berücksichtigt worden seien

zudem auch die Aussagen der Architektin, welche die angebliche

Schlüsselstellung nicht bestätigt und ausdrücklich erklärt habe, dass

Burkhalter und Sumi Architekten schon lange nicht mehr so bauen würden.

Schliesslich spreche das junge Alter des Objekts nicht dafür, dass es sich um

ein Baudenkmal handle. Bereits rund 30 Jahre nach seiner Erstellung weise

das Objekt einen hohen Sanierungsbedarf und eine ungenügende bauliche Qualität

auf. Eine Unterschutzstellung dürfe sich als schwerwiegender Eingriff in das

Eigentum nicht auf Umstände stützen, die sich höchstens einem sehr kleinen

Kreis von Architekturkennern erschlössen. Aufgrund aller genannter Argumente

sei zu verneinen, dass ein schutzwürdiger Zeuge von überkommunaler Bedeutung

vorliege.

5.2 Die

Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden

diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.

Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet

der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung

in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal

im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205).

Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus einem hohen

Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (VGr,

9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

5.3 Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je

mit weiteren Hinweisen). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen

kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von

dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine

massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380,

E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

Zwar würdigen die

rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung – und

mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen – frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden

eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert. Aus diesem

Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abgewichen

werden (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum

Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und

147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,

2. A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

5.4 Bei der

Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die

Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein

erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar

2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 20 N. 85).

Das

Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz

über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht

zu (§ 50 Abs. 2 VRG).

5.5 Die

Beschwerdegegnerin hatte für die Beurteilung der wichtigen Zeugeneigenschaft

wie oben dargelegt eine Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen,

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt. Die Beschwerdegegnerin hat eine solche vorgenommen und sich

dabei insbesondere auf das bei der KDK in Auftrag gegebene Fachtgutachten

gestützt. Wenn die Beschwerdeführenden mehrfach monieren, dass die

Beschwerdegegnerin sich zu weiten Teilen auf diese Fachmeinung stütze, verkennt

sie, dass die Beschwerdegegnerin von Rechts wegen von dem Gutachten, wie

dargelegt, ohne triftige Gründe nicht abweichen darf (VGr, 11. August

2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539

E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und 147).

5.6 Zunächst

ist der Vorinstanz beizupflichten, dass der Begriff der "Epoche" bei

neuzeitlicheren Gebäuden noch nicht so klar definiert werden kann wie bei weit

in der Vergangenheit zurückliegenden Zeitphasen. Dennoch muss es möglich sein,

auch solche neuzeitlichen Gebäude unter Schutz zu stellen, weil bereits

ersichtlich ist, dass sie für eine jüngere Zeitphase aussagekräftig und wichtig

sind. Würde bei neuzeitlicheren Objekten gewartet, bis sich ein genau umschriebener

Epochenbegriff herausbildet, würden viele Objekte in der Zwischenzeit verloren

gehen. Das junge Alter des Gebäudes spricht deshalb nicht per se gegen eine

Zeugeneigenschaft, wie die Beschwerdeführenden anbringen.

Auch eine

architektonische Strömung kann dabei, entgegen der Ausführungen der

Beschwerdeführenden, Teil einer Epoche sein, da diese sich nicht nur politisch,

wirtschaftlich oder sozial, sondern auch baukünstlerisch definiert (VGr,

9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 2.2.1 mit weiteren Hinweisen). Gemäss

dem Gutachten der KDK ist das streitbetroffene Objekt ein architektonisch

besonders anspruchsvoller Zeuge der Architektur der 1980er Jahre, vor allem

durch die gekrümmten Fassadenbereiche, der Holzbauweise und der

Holzverkleidung, aber auch durch seine generelle Einfachheit des

architektonischen Ausdrucks. Das Gebäude stehe am Beginn einer neuen

Einfachheit, welche die Architektur in der Schweiz um die Jahrtausendwende

prägte und international bekannt machte. Als frühes Werk der bekannten Zürcher

Architekten Burkhalter und Sumi komme dem Bauwerk zusätzliche Bedeutung zu. Das

Objekt sei insgesamt ein Beispiel der starken Entwicklung mit dem Bau von

Wohnhäusern und der zunehmenden Agglomerationsbildung im Sihltal. Der

Definition eines Epochenbegriffs ist damit insgesamt Genüge getan.

5.7 Zur

Zeugeneigenschaft für diese Zeitphase der 1980er-Jahre führen Gutachten und

Vorinstanz verschiedene Argumente an, und betonen insgesamt, es handle sich um

eines der architektonisch anspruchsvollsten Wohnhäuser aus den letzten

Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts in der ganzen Region des Sihltals und im

Umfeld der Stadt Zürich. Mit den gekrümmt verlaufenden Aussenwänden sowie mit

der Holzbauweise erwecke das Haus zum Beispiel die Assoziation an ein Schiff.

Es passe sich keilförmig zwischen die beiden angrenzenden Strassen ein und

widersetze sich zugleich einer reinen Anpassung an die Baulinien. Weitere

wichtige und besonders gestaltete Elemente seien die zwischen den beiden

Hausteilen verlaufende Schrankwand, das Cheminée, die gläsernen Zwischenwände

des Atriumraums und die dreiecksförmigen Leuchten an der Schrankwand sowie die

Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, die einen gezielten

Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten (S. 6). Wie die Vorinstanz

gestützt auf das KDK-Gutachten über mehrere Seiten ausführlich darlegt, sei das

strittige Wohnhaus stilprägend für Holzbauten bis in die Neuzeit hinein und als

solches auch Gegenstand umfangreicher Rezeptionen sowohl in Schweizer als auch

ausländischen Fachzeitschriften. Mit diesem Bauwerk seien die Architekten

weitherum bekannt geworden.

5.8 Die

Argumentationen des Gutachtens, der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz

erscheinen aufgrund der Akten als nachvollziehbar. Es ist plausibel und

rechtskonform, wenn die Beschwerdegegnerin und auch die Vorinstanz von einem

wichtigen Zeugen einer baukünstlerischen Epoche ausgehen.

5.9 Insbesondere

fällt das Argument der Beschwerdeführenden nicht ins Gewicht, dass die

Architektin Burkhalter sich äusserte, sie würde heute nicht mehr so bauen –

dies liesse sich wohl von vielen (trotzdem wichtigen) Bauobjekten früherer

Epochen so sagen.

Das Gleiche gilt für

die von den Beschwerdeführenden angeführten einzelnen Details wie z. B. die Aussentreppen oder

die Raumaufteilung, die teilweise zu Recht beanstandeten baulichen Mängel und

den Sanierungsbedarf des Objekts nach 30 Jahren. Auch solche können nicht

per se gegen die wichtige Zeugeneigenschaft sprechen, liessen sich solche

Unperfektionen, Mängel und Abnutzungserscheinen durch über die Zeit veränderte

Umstände und architektonische bzw. bautechnische Ansichten doch wohl

regelmässig bei wichtigen Zeitzeugen verschiedener Epochen anführen.

Wie die

Beschwerdegegnerin richtig ausführt, sind diese Mängel allenfalls im Rahmen der

Überprüfung der Schutzfähigkeit (und nicht Schutzwürdigkeit) und der

öffentlichen Interessen zu beachten. Auch wenn über die Qualität einzelner

Details wie z. B.

der Aussentreppen unterschiedliche fachliche Meinungen bestehen können, ist

eine so gravierend fehlende Präzision und mangelhafte Qualität des gesamten

streitbetroffenen Objekts, wie die Beschwerdeführenden beanstanden, jedenfalls

nicht in einem Masse ersichtlich, dass mit triftigen Gründen vom Gutachten der

KDK bezüglich wichtiger Zeugeneigenschaft abgewichen werden könnte. Im

Gegenteil hat die Behörde, wie dargetan, nicht nur einzelne bauliche Details

eines Objekts zu prüfen, sondern eine sachliche, auf wissenschaftliche

Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung des Objekts vorzunehmen, welche

den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;

VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen).

5.10 Den Beschwerdeführenden ist deshalb

insgesamt nicht beizupflichten, dass es aufgrund eines nicht erfüllten

Epochenbegriffs an einer gesetzlichen Grundlage für die getroffenen

Schutzmassnahmen fehle und die einzelnen baulichen Mängel bzw. der

Sanierungsbedarf des Objekts zu einer insgesamt fehlenden Schutzwürdigkeit

führten. Eine Rechtsverletzung von § 203 PBG ist nicht ersichtlich und

eine Angemessenheitskontrolle steht dem Verwaltungsgericht wie dargetan nicht

zu. Auch die weiter beanstandete Verletzung des rechtlichen Gehörs ist nicht

ersichtlich, da die Vorinstanz ihren Entscheid ausführlich begründete. Dass sie

dabei auf jedes einzelne Argument der Beschwerdeführenden eingehen müsste, ist

nicht notwendig. Sie kann sich auf die wesentlichen

Punkte beschränken (z. B. VGr, 14. Juli 2010,

VB.2010.00218, E. 4.2).

6.

6.1 Die

Beschwerdeführenden rügen des Weiteren den Schutzumfang bzw. die fehlende

Verhältnismässigkeit desselben. Die Ausführungen der Vorinstanz hierzu seien

unhaltbar. Verschiedene Details des streitbetroffenen Objekts seien nicht

schutzwürdig, so zum Beispiel die Schrankwand, das Cheminée, die gläsernen

Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen Leuchten an der Schrankwand

sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter, welche allesamt

keine epochentypischen Merkmale seien.

Ebenso wenig seien die Treppenanlagen von der Strasse zum

Gebäude und die Freitreppen zum Hauseingang und zum Eingang Atelier hin

schutzwürdig. Es handle sich um ein Sammelsurium verschiedener

Treppenkonstruktionen, die sogar in ihrer Begehung gefährlich seien.

Die Vorinstanz übernehme mehrfach Meinungsäusserungen und

Parteistandpunkte, ohne auf die Argumente der Beschwerdeführenden einzugehen.

Was die Sanierungsmassnahmen betreffe, übernehme sie die Ausführungen der

G AG völlig unkritisch, welche in fragwürdiger Weise davon ausgehe, dass

die luftdurchlässige Gebäudehülle und die Zugserscheinungen die Folge von sich

vom Untergrund ablösenden Dichtungsbändern seien. Es sei allerdings

unbestritten, dass der Energieverbrauch und die Zugserscheinen sich von Anfang

an so präsentierten wie heute. Auch gehe die Vorinstanz nicht auf die

Ausführungen zur Radonbelastung ein. Die Behauptung, die Thermografie-Aufnahmen

würden nur Schwachstellen in den Raumecken zeigen, sei ebenfalls unzutreffend;

das Gebäude verliere an sämtlichen Kanten und Übergängen in ausserordentlichem

Mass an Wärme.

Verfehlt sei deshalb auch die unbegründet gebliebene

Auffassung der Vorinstanz, dass die dargestellten Sanierungsmassnahmen genügen

würden; damit würden nur die gravierendsten Löcher gestopft und keine echten

und nachhaltigen Verbesserungen erreicht. Auch sei es unhaltbar, wenn die

Vorinstanz annehme, es lasse sich eine rentable Nutzung erzielen.

Ebenso problematisch sei die Ansicht der Vorinstanz, auf

dem grossen Grundstück könne problemlos ein weiteres Wohnhaus erstellt werden

und sich dabei auf eine von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene

Bebauungsstudie sowie eine Studie der X GmbH stützt. Die fragliche

Bebauungsstudie weise offenkundige Mängel auf. Die Studie der X GmbH und

der darin enthaltene Vorschlag sei nicht wirtschaftlich, weshalb die

Projektstudie auch abgebrochen worden sei. Eine Überbauungsmöglichkeit für das

Restgrundstück sei deshalb gerade nicht problemlos und schon gar nicht wirtschaftlich

möglich.

Sodann verschliesse sich die Vorinstanz einer umfassenden

Interessenabwägung, wenn sie das öffentliche Interesse an einer

haushälterischen Bodennutzung für unmassgeblich erkläre. Sie stehe damit auch

in Widerspruch zur Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts. Auch die

ökologischen Interessen, die für einen Neubau sprächen, seien hier zu

berücksichtigen. Insgesamt erweise sich die Unterschutzstellung somit als

unverhältnismässig.

6.2 Die

Bejahung der Schutzwürdigkeit eines Bauobjektes führt nicht zwingend zur

Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG,

sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des

Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und

private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015,

VB.2014.00603, E. 3).

Massnahmen des Natur-

und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig

sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im

engeren Sinn verlangt, dass eine Schutzmassnahme durch ein das private

Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Die

zuständige Behörde hat unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten

unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung,

Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und

schliesslich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller

übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 25. Juli 2019,

VB.2018.00643 E. 3.2; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).

6.3 Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von

Schutzmassnahmen im engeren Sinn vermag das finanzielle Interesse an einer

gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für

sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen grundsätzlich

nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff. E. 6c). Dies ist allerdings

nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer

überhaupt keine Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen

können der Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses

durchaus im Wege stehen. Eine Unterschutzstellung kann etwa dann als

unverhältnismässig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts einen

Restaurierungsaufwand bedingen würde, der in keinem vernünftigen Verhältnis zum

Zweck der Unterschutzstellung mehr stünde (VGr, 23. Mai 2019,

VB.2018.00407, E. 7.1; 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.1

mit Hinweisen). Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle

Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das

Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Dabei gilt der

Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die

Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr, 1P.584/1995 E. 6b, in:

ZBl 1996 S. 366 ff.).

6.4 Eine von

den zuständigen Behörden vorgenommene Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich

eine von den Rechtsmittelinstanzen überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung

und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in

verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den

Verwaltungsbehörden auszufüllen sind (VGr, 25. Juli 2019, VB.2018.00643

E. 3.2).

6.5 Dem konkret

betroffenen Streitobjekt kommt aufgrund seiner Einzigartigkeit und seiner

überkommunalen Bedeutung ein sehr hoher Zeugenwert zu. So ist auch das

öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung des Objekts als sehr hoch zu

qualifizieren. Bei einer Unterschutzstellung aufgrund des Eigenwertes, welcher

dem hier streitbetroffenen Objekt wie dargelegt zu Recht attestiert wurde, ist

die Erhaltung der wesentlichen schützenswerten Elemente des Objektes in ihrer

Substanz erforderlich.

Der von der

Beschwerdegegnerin festgelegte Schutzumfang bezüglich Gebäudeäusseres,

Gebäudeinneres und Umgebung erscheint angesichts des dargelegten Schutzgrads

grundsätzlich als angemessen. Konkret in diesem Zusammenhang thematisiert

wurden von den Beschwerdeführenden die Details der Schrankwand, das Cheminée,

die gläsernen Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen Leuchten an

der Schrankwand die Ausbildung und Anordnung der Fenster und Oberlichter

(Gebäudeinneres) sowie die aussenseitigen Treppen (Gebäudeäusseres).

6.5.1

Zur Schrankwand ist der Vorinstanz beizupflichten, dass diese nicht bloss

ein Mobiliar darstellt, sondern ein wesentliches Element für die Erhaltung der

ebenfalls als zeugenhaft qualifizierten inneren Struktur ist. Sie verläuft

durchgehend zwischen den beiden Hausteilen, wirkt konstruktiv als Auflage des

Daches und wird im Gutachten der KDK als zentrales Element bzw. Nahtstelle und

Rückgrat zugleich bezeichnet. Ihr Einbezug in den Schutzumfang ist deshalb

nicht zu bemängeln.

6.5.2

Bezüglich Treppen ist im Gutachten der KDK festgehalten, dass man den

Hauseingang über eine mehrläufige, in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der

Südostecke erreicht. Der letzte Treppenlauf besteht aus frei vorkragenden

metallenen Stufen. Hierzu führt die Beschwerdegegnerin aus, es handle sich

nicht, wie die Beschwerdeführenden anbrächten, um ein Sammelsurium von

Treppenkonstruktionen, sondern um die Realisierung verschiedener Treppentypen.

Gebäude, Stützmauer und Erschliessung gehörten gestalterisch und funktional

zusammen. Indem die Geländer aller Treppentypen gleich gestaltet seien, führten

sie die Erschliessung gestalterisch zu einer Einheit zusammen. Die unterschiedlichen

Tritthöhen und -tiefen resultierten aus der jeweils zu überwindenden Höhe und

begründeten keinen Mangel, solange das Trittverhältnis stimme.

Es ist den Beschwerdeführenden zwar beizupflichten, dass

insbesondere die in Stahl konstruierte Aussentreppe vor der Südostecke nicht

zwingend in den Schutzumfang einzubeziehen gewesen wäre. Jedoch sind umgekehrt

keine genügend triftigen Gründe ersichtlich, um von der auf das Gutachten der

KDK gestützten Einschätzung der Beschwerdegegnerin bezüglich einer einzelnen

Treppe abzuweichen, wenn diese von ihr als mit Gebäude und Stützmauer

gestalterisch und funktional zusammengehörig bezeichnet wird. Ihre Ausführungen

erscheinen als nachvollziehbar und in diesem Sinn nicht als rechtsverletzend,

weshalb das Verwaltungsgericht in den Beurteilungsspielraum der

Verwaltungsbehörde hier nicht eingreift (vgl. VGr, 25. Juli 2019,

VB.2018.00643 E. 3.2).

6.5.3

Was andere von den Beschwerdeführenden angeführte Details betrifft

(Cheminée, die gläsernen Zwischenwände des Atriumraums, die dreiecksförmigen

Leuchten an der Schrankwand sowie die Ausbildung und Anordnung der Fenster und

Oberlichter), so werden sie insgesamt vom Gutachten der KDK als Teil des sehr

präzisen und akkurat projektierten Innenausbaus qualifiziert. Die genannten

Elemente werden als besonders gestaltet eingeordnet und insbesondere der

Ausbildung der Fenster und Oberlichter eine grosse Bedeutung attestiert, welche

einen gezielten Lichteinfall und gerichtete Ausblicke erlaubten. Die

Architekten äusserten sich hierzu selbst wie folgt: "Das Wechselspiel von

innen und aussen angeschlagenen Fenstern, die über-Eck-Beziehungen zwischen

tiefliegenden Bandfenstern und stehenden traditionellen Fenstern oder das

scharfe Trennen der Sparrenlagen vom darunterliegenden Holzkörper sind die

Themen, die wir beim Haus Y ausprobiert haben". Auch wenn wie bei den

Treppen über einzelne Elemente als Teil des Schutzumfangs durchaus diskutiert

werden könnte, erscheint die Einschätzung der Beschwerdegegnerin bzw.

Vorinstanz nicht als rechtsverletzend, insbesondere, weil die einzelnen

Elemente auch hier in nachvollziehbarer Weise als Teil eines zu schützenden

Gesamtbildes beschrieben werden. Das Verwaltungsgericht greift deshalb auch

hier nicht in den Beurteilungsspielraum der Verwaltungsbehörde ein (vgl. VGr,

25. Juli 2019, VB.2018.00643 E. 3.2).

6.6 Was die

Sanierungsmassnahmen betrifft, so kann festgehalten werden, dass das Gebäude

nach wie vor bewohnt ist und auch in Zukunft genutzt werden kann. Wie die

Vorinstanz richtig festhält, sind dafür energetische Sanierungen angezeigt. Die

Beschwerdegegnerin hatte hierzu zur Abklärung eine bauphysikalische Beurteilung

bei der G AG in Auftrag gegeben. Gemäss dieser Beurteilung sind

Sanierungsmassnahmen vorzunehmen, welche allesamt innerhalb des Gebäudes

ausgeführt werden können und das Gebäudeäussere nur unwesentlich berühren

(insbesondere Ergänzung der fehlenden Dichten, Dachsanierung, Ersatz der

Fenster und Oberlichter, Dämmen der Kellerdecke). Auch bezüglich diesem

Gutachten gilt, dass hiervon nicht ohne triftige Gründe abgewichen werden darf

(VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden;

BGE 136 II 539 E. 3.2; Plüss, § 7 N. 146 und 147; Regina

Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A.,

Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

6.6.1

Die von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebene Beurteilung und die

Ausführungen der Vorinstanz als Fachgericht hierzu, welche am Augenschein zu

einem ähnlichen Schluss wie das Gutachten kam, erweisen sich als

nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend. Triftige Gründe, um von dem

Gutachten abzuweichen, sind nicht ersichtlich.

6.6.2

So fallen die Behauptungen der Beschwerdeführenden, dass sich der

Energieverbrauch und die Luftzugserscheinungen von Anfang an so präsentierten

wie heute, nicht entscheidrelevant ins Gewicht. Die Beschwerdegegnerin weist zu

Recht darauf hin, dass die Beschwerdeführenden die Liegenschaft erst im Jahr

2000, also rund 13 Jahre nach Erbauung, erwarben. Es ist davon auszugehen, dass

in diesen 13 Jahren bereits ein Alterungsprozess bei den Dichtungsbändern

stattfand, wie die Beschwerdegegnerin nachvollziehbar darlegt.

6.6.3 Des Weiteren bestreiten weder die

Beschwerdegegnerin noch die Vorinstanz Wärmeverluste noch

Luftdurchlässigkeiten. Wenn die Beschwerdeführenden monieren, dass damit nur

die gravierendsten Löcher gestopft würden, so verkennt sie, dass im Sinn der

Verhältnismässigkeit (insbesondere der Erforderlichkeit und Zumutbarkeit) nicht

sämtlichen Sanierungsmassnahmen in Betracht gezogen werden, die denkbar wären,

sondern ausschliesslich jene, welche "unerlässlich" sind, wie auch

die genannte bauphysikalische Beurteilung so benennt. Dass noch weitere

bauliche Verbesserungsmöglichkeiten bestünden, wird damit nicht per se

verneint. Diese verhältnismässige Anordnung von Sanierungsmassnahmen sollte den

Beschwerdeführenden im Grundsatz entgegenkommen, insbesondere auch, was den von

ihnen selbst geltend gemachten finanziellen Aspekt der Massnahmen betrifft. Die wichtigsten energetischen Mängel lassen sich so mit

einem verhältnismässigen Aufwand sowie unter weitgehender Erhaltung der

bestehenden Substanz beheben.

6.6.4

Zum finanziellen Aspekt lässt sich sogleich anschliessen, dass sich der

notwendige Sanierungsbedarf zwar als erheblich, aber nicht als aussergewöhnlich

erweist (vgl. auch VGr, 28. März 2019, VB.2018.00723 E. 4.4.2). Das

finanzielle Interesse der Beschwerdeführenden am Abbruch vermag gegen das

gewichtige öffentliche Interesse am Erhalt des Schutzobjekts nicht aufzukommen.

Wenn die Beschwerdeführenden

hierbei noch das öffentliche Interesse an der Nutzungsmöglichkeit des

Grundstücks bzw. an der Verdichtung erwähnen, so ist es im Grundsatz richtig,

dass es sich hierbei um ein öffentliches Interesse im Sinn der Raumplanung

handeln kann. Jedoch ist im konkreten Fall nicht ersichtlich, wie die

Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin richtig ausführen, weshalb die

Beschwerdeführenden den restlichen Teil des Grundstücks nicht für eine neue

Überbauung nutzen können sollten. Es bestehen mehrere verschiedene

Projektvarianten (z. B.

Studie der X GmbH). Wieso diese Projektvarianten allesamt undurchführbar

sein sollten, erschliesst sich nicht – selbst wenn eine der mehreren Varianten

in der Studie der F-Architekten den Gebäudeabstand nicht einhält, so liesse

sich dies korrigieren bzw. eine andere Variante wählen.

6.6.5

Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass selbst bei

Nicht-Realisierung eines zusätzlichen Neubaus auf dem Grundstück nicht per se

von einer Nicht-Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an Verdichtung

ausgegangen werden kann. Die Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass eine

Gemeinde mehrere Möglichkeiten hat, einer solchen Verdichtung nachzukommen und

dafür nicht von einem einzigen, noch dazu vergleichsweise kleinen Bauprojekt

abhängig ist. Der Verweis auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (VGr,

7. Juni 2018, VB.2017.00361 E. 7.4) ändert an dieser Einschätzung

nichts, wird doch in diesem Entscheid lediglich dargetan, dass mit einem

geplanten Objekt, dass zusätzlichen Raum für 300 Personen schafft, eine erhebliche,

im öffentlichen Interesse liegende Verdichtung erzielt werden kann. Zum einen

handelt es sich hier um ein Projekt einer nicht vergleichbaren Grössenordnung,

welches in einer Interessenabwägung erheblicher ist als das vorliegende

Projekt; zum anderen ergibt sich aus einer solchen Feststellung keinesfalls per

se der Umkehrschluss, die Nicht-Umsetzung eines geplanten Objekts befinde sich

im Widerspruch zum öffentlichen Interesse an der Verdichtung.

6.6.6

Welche der Projektvarianten für die Beschwerdeführenden am

wirtschaftlichsten ist bzw. ob sich aus Sicht der Beschwerdeführenden keine als

genügend wirtschaftlich erweist, gehört grundsätzlich nicht mehr zum

öffentlichen Interesse der Verdichtung, sondern ist als privates Interesse der

Beschwerdeführenden innerhalb der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Es

vermag jedoch das hohe öffentliche Schutzinteresse am streitbetroffenen

Bauobjekt nicht zu überwiegen. Aus den Substanziierungen der

Beschwerdeführenden geht jedenfalls nicht klar hervor (bspw. bezüglich der

Äusserungen der H-Bank und der Unwirtschaftlichkeit der Studie der

X GmbH), dass nicht eine korrigierte Projektvariante gefunden werden

könnte, die eine Realisierung eines zusätzlichen, für die Beschwerdeführenden

wirtschaftlicheren Bauprojekts ermöglichen würde.

6.7 Insgesamt

kann dem detaillierten Schutz- und Sanierungskatalog attestiert werden, dass er

das Interesse der Beschwerdeführenden an einer zeitgemässen Nutzung der

Liegenschaft berücksichtigt. Die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung ist

somit insgesamt zu bejahen. Die Beschwerdegegnerin hat mit der Anordnung

jedenfalls ihren Ermessensspielraum nicht überschritten, und es ist nicht zu

beanstanden, dass die Vorinstanz die Schutzverfügung aufrechterhalten hat. Dies

führt zur Abweisung der Beschwerde.

7.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten

den unterliegenden Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis

von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin

steht in dieser Konstellation praxisgemäss keine Entschädigung zu und wurde von

ihr auch nicht beantragt (vgl. VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382

und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Plüss, § 17

N. 51).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.--; Zustellkosten,

Fr. 5'650.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter

solidarischer Haftung auferlegt.

4. Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …