Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00606

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00606

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. Juni 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.

C,

2.

Gemeinderat Kilchberg,

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss

vom 3. Juli 2018 stellte der Gemeinderat Kilchberg das Gebäude Vers.‑Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Kilchberg unter

Schutz. Zugleich erteilte er dem Eigentümer des Gebäudes, C, die baurechtliche

Bewilligung für diverse innere Umbauten und eine Erweiterung des

Dachgeschosses.

Erwägungen

II.

Gegen diesen

Entscheid erhoben A und die F AG mit gemeinsamer Eingabe vom 30. Juli

2018.

Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich.

Mit Entscheid vom 13. August 2019 hiess das

Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob den Beschluss des

Gemeinderats Kilchberg vom 3. Juli 2018 insoweit auf, als damit die

baurechtliche Bewilligung für die Erweiterung des Dachgeschosses erteilt wurde.

Im Übrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf

eintrat.

III.

Mit Eingabe vom 16. September 2019 erhob A

Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. August 2019

und forderte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer),

der angefochtene Entscheid sei insoweit aufzuheben, als damit über ihren Rekurs

mit Nichteintreten und Abweisung entschieden worden sei –, unter entsprechender

Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen – und das Verfahren sei

diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Mit Eingabe vom 1. Oktober 2019 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Beschwerdeantwort vom 7. Oktober 2019 beantragte C – unter Kosten- und

Entschädigungspflicht – die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten

sei. Am 21. Oktober 2019 reichte der Gemeinderat Kilchberg seine

Beschwerdeantwort ein und forderte, die Beschwerde sei – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin – abzuweisen. Am 11. November

2019.

replizierte A, wobei sie an ihren Anträgen festhielt.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Der private Beschwerdegegner stellt infrage, dass die

Beschwerdeführerin als blosse Miteigentümerin der mit der streitbetroffenen

Baute baulich verbundenen Liegenschaft E-Strasse 04, Vers.-Nr. 05 auf

dem Grundstück Kat.-Nr. 06 in Kilchberg zur Erhebung ihrer Beschwerde

legitimiert sei.

Gemäss Art. 648 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches

vom 10. Dezember 1907 (ZGB) ist jeder Miteigentümer befugt, die Sache

insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der

andern verträglich ist. Das in dieser Bestimmung thematisierte Vertretungsrecht

eines einzelnen Miteigentümers betrifft nur die Geltendmachung von Ansprüchen

gegenüber Dritten auf unteilbare Leistungen und erfasst etwa das Recht,

Einsprache gegen Bauprojekte zu führen. Prozessual ist von der

Aktivlegitimation des einzelnen Miteigentümers auszugehen (VGr, 28. Juni

Dispositiv

2018, VB.2018.00170, E. 1.3 mit Hinweis). Demnach ist die

Beschwerdeführerin als Miteigentümerin des fraglichen Grundstücks vorliegend

berechtigt, selbständig und somit alleine eine Beschwerde ans

Verwaltungsgericht zu richten.

1.3 Die weiteren Eintretensvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

Streitbetroffen

ist die Unterschutzstellung des – der Kernzone zugewiesenen – Gebäudes Vers.-Nr. 01

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Kilchberg sowie

die diesbezügliche bauliche Bewilligung für innere Umbauten und die Erweiterung

des Dachgeschosses.

Das streitbetroffene Gebäude ist baulich mit den Gebäuden

Vers.-Nr. 05 und 11 (Kat.-Nr. 06, E-Strasse 04 und 07) sowie

Vers.-Nr. 08 (Kat.-Nr. 09, E-Strasse 10) verbunden.

3.

Strittig

ist zunächst die Frage, ob die Vorinstanz die Rüge der Beschwerdeführerin zu

Recht abgewiesen hat, dass ihr der Bauentscheid förmlich hätte eröffnet werden

müssen, weil Bereiche unter Schutz gestellt worden seien, die sich in ihrem

Eigentum befinden würden bzw. welche zwar im Eigentum des Beschwerdegegners stehen würden, sich aber auf

ihrem Grundstück befinden würden. Der Gemeinderat Kilchberg habe durch die

Unterlassung einer entsprechenden förmlichen Eröffnung eine Gehörsverletzung

begangen.

Die Schutzanordnung ist dem verfahrensbeteiligten

Grundeigentümer (§ 10 Abs. 3 lit. a VRG; vgl. § 213 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) mitzuteilen.

Ansonsten ist bei Schutzanordnungen und Inventarentlassungen grundsätzlich eine

amtliche Publikation nach § 10 Abs. 4 VRG zulässig (VGR, 21. Mai

2015, VB.2015.00057, E. 2.2, 3 mit Hinweisen).

Die Vorinstanz hatte ausgeführt, dass aus dem Rubrum und

dem Dispositiv des angefochtenen Baubeschlusses klar hervorgehe, dass nur das

Gebäude Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück 02 unter Schutz gestellt worden

sei. Auslöser sei das Provokationsbegehren des Eigentümers dieser Liegenschaft

gewesen. Auch die Verpflichtung, das Schutzobjekt nach denkmalschützerischen

Gesichtspunkten zu unterhalten, richte sich ausdrücklich nur an den heutigen

Eigentümer der Liegenschaft E-Strasse 03 bzw. dessen Rechtsnachfolger.

Dass das Häusergeviert aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen teilweise

ineinandergreife und einzelne Gebäudeteile nicht kongruent zu den

Grundstücksgrenzen verlaufen würde, ändere daran nichts.

Im Ergebnis ist das vorinstanzliche Urteil hier nicht zu

beanstanden. Ergänzend ist zu bemerken, dass mit dem (privatrechtlichen) Überbaurecht

nach Art. 674 ZGB – als speziellem Typus einer Baurechtsdienstbarkeit –

das Akzessionsprinzip durchbrochen wird (vgl. Heinz Rey/Lorenz Strebel,

Basler Kommentar, 6. A., Basel 2019, Art. 674 ZGB N. 1 ff.).

Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstück auf ein anderes

überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstücks, von dem sie ausgehen, wenn

dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat (Art. 674 Abs. 1

ZGB). Daher ist der an einer entsprechenden Grunddienstbarkeit Berechtigte

darüber – wie ein Grundeigentümer – grundsätzlich allein verfügungsberechtigt

und braucht keine separate Zustimmung des Grundeigentümers zu seinem Provokationsbegehren

(vgl. Fritzsche et al., S. 366 zur Baurechtsdienstbarkeit).

Im vorliegenden Fall ist das Bestehen von Überbaurechten

nicht umstritten. Das nicht mit einer Überbaurechtsdienstbarkeit belastete

(Mit-)Eigentum der Beschwerdeführerin bzw. das mit einem Überbaurecht belastete

Eigentum des Beschwerdegegners wird – im diesbezüglich

nur wenig detaillierten Beschluss des Gemeinderats Kilchberg (vgl. E. 4.3)

– nicht unter Schutz gestellt.

Mithin ist es nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat

Kilchberg den Bauentscheid der Beschwerdeführerin nicht individuell eröffnete.

Auch wurde dadurch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin nicht verletzt.

4.

4.1 Eventualiter

rügt die Beschwerdeführerin sinngemäss, dass die Vorinstanz auf die von ihr

vorgebrachten materiellen Gründe gegen die Unterschutzstellung zu Unrecht nicht

eingetreten sei, was willkürlich gewesen sei und eine Gehörsverletzung

darstelle.

Regelmässig wenden sich Nachbarn gegen die Unterlassung

von Unterschutzstellungen bzw. gegen Inventarentlassungen. Dies ist

vorliegend nicht der Fall.

Mit Blick auf das von der Beschwerdeführerin vor der Vorinstanz

ebenfalls angefochtene Bauvorhaben bestünde – wie es der Gemeinderat Kilchberg

zu Recht andeutet – für die Genannte kein praktischer Nutzen an der Rüge, zumal

ein Verzicht auf die Unterschutzstellung das strittige Bauvorhaben nicht

erschweren würde. Darum geht es indes auch nicht. Die Frage nach der

Legitimation zur Anfechtung der Unterschutzstellung ist hier – wo mit dem

Beschluss des Gemeinderats Kilchberg gleichzeitig eine Unterschutzstellung

vorgenommen und eine baurechtliche Bewilligung erteilt wurde – getrennt von

jener zur Anfechtung des Bauvorhabens zu betrachten.

Ein besonderes Berührtsein durch die angefochtene

Anordnung und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung

gemäss § 338a Abs. 1 PBG sowie § 21 Abs. 1 VRG ist bei der

Beschwerdeführerin, deren Liegenschaft mit jener des Beschwerdegegners baulich verbunden ist (vgl. E. 1.2),

vorhanden: Es ist darin zu erblicken, dass das – mit Überbaurechten belastete –

Eigentum der Beschwerdeführerin betroffen ist und die Unterschutzstellung

privatautonome Vereinbarungen über die Abänderung bzw. Auflösung des

Überbaurechts verunmöglicht, was sich auf die künftige Ausübung des Eigentums

der Beschwerdeführerin – und potenziell auch auf seinen Wert – auswirkt (vgl.

VGr, 25. Mai 2011, VB.2009.00498, E. 1.2.2 mit Hinweisen, zur

Legitimation des Nachbars bei der rein abstrakten Möglichkeit, dass eine

Inventarentlassung mittelbar eine Minderung des Werts seiner Liegenschaft zur

Folge haben könnte).

4.2 Die Vorinstanz

ist damit zu Unrecht nicht auf die materielle Rüge der Beschwerdeführerin

betreffend die Unterschutzstellung eingetreten.

4.3

4.3.1

Nach § 64 Abs. 1 VRG kann das Verwaltungsgericht die Sache zur

neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückweisen, insbesondere wenn mit der

angefochtenen Anordnung nicht auf die Sache eingetreten oder der Tatbestand

ungenügend festgestellt wurde. Das Verwaltungsgericht verfügt betreffend die

Rückweisung über einen erheblichen Ermessensspielraum (Marco Donatsch,

Kommentar VRG, § 64 N. 3). Auch nach der Aufhebung eines

Nichteintretensentscheids kann es aus prozessökonomischen Gründen angezeigt

sein, dass das Verwaltungsgericht selbst einen Sachentscheid trifft (vgl.

Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 7 mit Hinweisen).

4.3.2

Die Beschwerdeführerin beanstandete vor der Vorinstanz, dass der

Gemeinderat Kilchberg in keiner Weise begründe, weshalb die von ihr

sanktionierte neue Raumstruktur und teilweise neue Dach-Formung irgendwie

notwendig oder gar schützenswert sei. Das Gegenteil sei der Fall. Die

bewilligten und ebenfalls unter Schutz gestellten geänderten (wie auch die

bestehenden) Bereiche seien zufällig und von keinerlei denkmalschützerischem

Wert; sie erwiesen sich als eine einfache Zugabe für die Bauherrschaft für die

widerstandslose Duldung der eben umfassenden, da pauschal gehaltenen

Unterschutzstellung. Eine entsprechende Unterschutzstellung finde daher in § 203 f.

PBG auch keine hinreichende gesetzliche Grundlage, noch sei sie von einem

öffentlichen Interesse getragen und daher unverhältnismässig. Vor

Verwaltungsgericht führte die Beschwerdeführerin wiederum aus, dass der

Schutzentscheid ungenügend konkretisiert und nur pauschal erfolgt sei und die

bewilligten und ebenfalls unter Schutz gestellten geänderten (wie auch die

bestehenden) Bereiche keinerlei denkmalschützerischen Wert aufweisen würden.

4.3.3

Nach § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen

Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher

und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich

und sachlich genau zu umschreiben. Gemäss § 10 Abs. 1 der Kantonalen

Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV) haben Schutzmassnahmen

das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben, Art und Umfang des Schutzes

festzulegen und, soweit dies nach der Natur der Anordnung nötig ist, Pflege und

Unterhalt zu regeln. Aus § 207 Abs. 1 PBG und § 10 Abs. 1 KNHV

ergibt sich, dass eine Denkmalschutzmassnahme mit ausreichender Bestimmtheit

getroffen werden muss (vgl. Dominik Bachmann, Ausgewählte Fragen zum

Denkmalrecht, PBG 1/2000, S. 5 ff., S. 10; Jürg Hess, Der

Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Baugesetz, Zürich 1986, S. 206;

vgl. auch Fritzsche et. al., S. 290; Robert Imholz, Die

Denkmalschutz-Bestimmungen des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, in:

Dokumente und Informationen zur Schweizerischen Orts-, Regional- und

Landesplanung [DISP] Nr. 67, Juli 1982, S. 34 ff., S. 40).

In örtlicher Hinsicht ist eindeutig mitzuteilen, welche Bauten und Teile des Eigentums

(ganzes Gebäude, Fassade, Dach, Umgebung, Inneres) unter Schutz gestellt

werden. In sachlicher Hinsicht wird verlangt, dass beispielsweise differenziert

wird, welche Teile integral zu erhalten sind, welcher Teil des Grundstücks mit

einem Bauverbot, welcher nur mit einer Baubeschränkung belegt wird, was

restauriert wird und was nur unterhalten werden muss (Hess, S. 206;

Imholz, S. 40).

Im vorliegenden Fall wird die

Art und der Umfang des Schutzes nur unzureichend festgelegt. Das Gebäude wird

in Disp.-Ziff. I des Beschlusses des Gemeinderats Kilchberg scheinbar

integral unter Schutz gestellt: "Das Gebäude Vers.-Nr. 01 an der E-Strasse 03

in Kilchberg ist ein Schutzobjekt i. S. v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG und wird gemäss § 205 PBG unter Schutz gestellt". Es wird sodann

festgehalten, dass das Schutzobjekt nicht abgebrochen werden darf und es weder

durch Änderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und

kulturhistorischen Charakter beeinträchtigt werden darf (Disp.-Ziff. I/2)

und es werden der Eigentümer sowie dessen Rechtsnachfolger verpflichtet, das

genannte Schutzobjekt nach denkmalpflegerischen Gesichtspunkten instand zu

halten (Disp.-Ziff. I/3). Im Rahmen der Erwägungen erhellt aber, dass der

Gemeinderat Kilchberg der Meinung ist, dass die Baute im Innern nicht umfassend

zu schützen ist. Er führt Folgendes aus: "Die fehlenden Originalbauten im

Innern und der bereits durch bauliche Eingriffe stark veränderte Dachbereich

sowie die Tatsache, dass der Gebäudekomplex, aber auch der Gebäudeteil für

sich, geprägt ist durch die äusserst vielgestaltige über Jahrhunderte

entwickelte kompakte Bauweise, erlaubt eine recht freie Disposition im Innern

und im Dach für eine zeitgemässe Nutzung des vorhandenen und schutzwürdigen

Bauvolumens". Hingegen legt er bezogen auf das Innere – ohne dass sich

dies bei der Umschreibung des Schutzumfangs im Dispositiv spiegeln würde – dar,

dass den noch in der Substanz erhaltenen Bohlenwänden eine ganz besondere

Schutzwürdigkeit zukomme.

Von einer örtlich und sachlich genauen Umschreibung des

Schutzumfangs gemäss § 207 Abs. 1 PBG bzw. einer Festlegung von Art

und Umfang des Schutzes nach § 10 KNHV kann nach dem Gesagten nicht die

Rede sein.

4.3.4

Die materielle Rüge der Fehlerhaftigkeit der Unterschutzstellung ist

offensichtlich berechtigt. Eine Rückweisung der Sache zum Neuentscheid an die

Vorinstanz wäre folglich ein Leerlauf, von dem abzusehen ist.

Der Entscheid der Vorinstanz

ist stattdessen – entsprechend dem Rekursbegehren 1 der jetzigen

Beschwerdeführerin – aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid an den

Gemeinderat Kilchberg zurückzuweisen. Die Baubewilligung kann nur erteilt

werden, wenn der Schutzumfang – im Sinn der Ausführungen in E. 4.3.3 –

ausreichend detailliert festgestellt ist.

Zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des

Rekursverfahrens R2.2018.00122 ist die Sache an das Baurekursgericht

zurückgewiesen. Diese ist dann vorzunehmen, wenn auch der Parallelfall

VB.2019.00578 rechtskräftig erledigt ist.

5.

Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen.

6.

6.1 Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten je zur Hälfte dem privaten Beschwerdegegner und dem

Gemeinderat Kilchberg aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Der private Beschwerdegegner ist zudem zu verpflichten, der

Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).

6.2 Der vorliegende

Entscheid ist ein Rückweisungsentscheid. Dieser ist als Zwischenentscheid im

Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren und daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken

kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. In

Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. August

2019 sowie der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 3. Juli 2018

aufgehoben. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen an den

Gemeinderat Kilchberg zurückgewiesen.

Zur

Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des Rekursverfahrens

R2.2018.00122 im Sinn der Erwägungen wird die Sache an das Baurekursgericht

zurückgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 165.-- Zustellkosten,

Fr. 3'165.-- Total der Kosten.

3. Die

Kosten des Verfahrens werden je zur Hälfte dem privaten Beschwerdegegner und

dem Gemeinderat Kilchberg auferlegt.

4. Der

private Beschwerdegegner wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung

von Fr. 2'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach

Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an: …