Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00660

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00660

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. März 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Jonas Alig.

In Sachen

1. Erbengemeinschaft A, bestehend aus:

1.1 B,

1.2 C,

1.3 D,

2. E,

3. Erbengemeinschaft F, bestehend aus:

3.1 G,

3.2 H,

4. I,

alle vertreten durch RA J,

Beschwerdeführende,

gegen

1. K, vertreten durch RA L,

2. Bausektion der Stadt Zürich,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019

erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG die

baurechtliche Bewilligung für den Umbau und die Erhöhung des bestehenden

Hofgebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03)

in Zürich.

Mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019

bewilligte die Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich der K AG den

Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude auf den

Grundstücken Kat.-Nr. 01an der M-Strasse 02 (neu: R-Strasse 03)

(Technik und WC/Garderobe statt Lager) und Kat.-Nr. 04 an der R-Strasse 05

(Veranstaltungsraum statt Lager).

Mit Stempelverfügung vom 27. Februar 2019 bewilligte

das Amt für Baubewilligungen der Stadt Zürich der O GmbH eine Abänderung

der Aussengastronomie im Hof der Parzelle Kat.-Nr. 07 an der R-Strasse 06

als Projektänderung zu dem mit Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018

bewilligten Boulevardcafé mit Aussenwirtschaft im Hof.

Erwägungen

II.

A. Mit

Eingabe vom 14. März 2019 erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die

Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich

und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des Entscheids BE 194/19

vom 5. Februar 2019 sowie die Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18

vom 27. Februar 2019, soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen

Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand habe.

Mit separater Eingabe erhoben die Erbengemeinschaft A,

E, die Erbengemeinschaft F und I Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich an demselben Tag Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar

2019.

und beantragten in der Hauptsache dessen Aufhebung sowie wiederum die

Aufhebung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom 27. Februar 2019,

soweit sie einen Durchgang zwischen den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 zum

Gegenstand habe.

Mit Verfügungen vom 15. März 2019 wurden die

Rekurseingänge unter den Geschäftsnummern R1S.2019.05026 (Rekurs gegen den

Bauentscheid BE 194/19 vom 5. Februar 2019), R1S.2019.05027 (Rekurs

gegen den Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar 2019) und

R1S.2019.05028 (Mitanfechtung der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar

2019.

zum Bauentscheid BE051/18 vom 6. Februar 2018) vorgemerkt.

B. Mit

Entscheid vom 30. August 2019 vereinigte das Baurekursgericht die

Verfahren. Auf den Rekurs von E und der Erbengemeinschaft F im Verfahren

R1S.2019.05026 trat es nicht ein; im Übrigen wies es den Rekurs ab. Den Rekurs

im Verfahren R1S.2019.05027 hiess es teilweise gut. Den Rekurs im Verfahren

R1S.2019.05028 schrieb es als durch Rückzug erledigt ab.

III.

Dagegen erhoben die Erbengemeinschaft A, E, die

Erbengemeinschaft F und I Beschwerde mit Eingabe vom 3. Oktober 2019

Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten – unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen (Ziff. 3) –,

Disp.-Ziff. III des angefochtenen Urteils sei aufzuheben, soweit der

Rekurs im Verfahren R1S.2019.05027 abgewiesen wurde. In selber Weise seinen

Disp.-Ziff. V.b und VI aufzuheben. Der Bausektionsbeschluss BE 193/19

vom 5. Februar 2019 sei aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung für

den Umbau und die Nutzungsänderung im Untergeschoss der Hofgebäude R-Strasse 05

und M-Strasse 02 sei zu verweigern (Ziff. 1). Zudem beantragten sie,

Disp.-Ziff. IV. sowie V.c und VI des angefochtenen Urteils seien – mit der

Feststellung, dass für die Anfechtung der Abänderungsbewilligung zu BE051/18

vom 27. Februar 2019 zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren eröffnet

wurde und das Verfahren R1S.2019.05028 deshalb gar nicht hätte eröffnet werden

dürfen bzw. ohne Kostenfolge hätten abgeschrieben werden müssen – aufzuheben (Ziff. 2).

Mit Eingabe vom 21. Oktober 2019 beantragte das

Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit

Schreiben vom 5. November 2019 verzichtete die Bausektion des Stadtrates

der Stadt Zürich unter Verweis auf ihre Rekursvernehmlassungen und ihre

Dupliken in den drei Verfahren vor Baurekursgericht auf eine Beschwerdeantwort.

Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2019 beantragte die K AG –

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuer auf der

Prozessentschädigung, zulasten der Beschwerdeführenden –, die Beschwerde sei

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 21. November 2019

replizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I. Mit

Duplik vom 5. Dezember 2019 hielt die K AG an ihren Rechtsbegehren

fest. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2019 teilte die Bausektion des

Stadtrates der Stadt Zürich ihren Verzicht auf Duplik mit. Mit Eingabe vom 6. Januar

2020.

triplizierten die Erbengemeinschaft A, E, die Erbengemeinschaft F und I.

Die K AG liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

2.1

Umstritten

ist zunächst die Zulässigkeit der mit Bauentscheid BE 193/19 vom 5. Februar

2019.

gestützt auf § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) bewilligten baulichen Änderung des Gebäudes an der R-Strasse 05.

Es ist unstrittig, dass das im

Jahr 1893 erbaute Hofgebäude auf der – sich in der Quartiererhaltungszone QI5b

befindenden – Parzelle Kat.‑Nr. 04 (R-Strasse 05), die

Voraussetzung von Art. 24h Abs. 3 lit. d der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) nicht einhält,

wonach nicht mit Randgebäuden überbaubare Parzellen und Parzellenteile im

Gebiet b höchstens zu einem Drittel überbaut werden dürfen. Bei dieser

Voraussetzung handelt es sich – entgegen der Vorinstanz, die von einer

Freiflächenvorschrift ausging – um eine Überbauungsziffervorschrift. Mithin ist

das genannte Hofgebäude eine bestehende Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, welche die Bauvorschriften nicht einhält.

2.2

2.2.1

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass bereits mit dem Bauentscheid BE 1804/17

vom 21. November 2017 eine neubauähnliche Umgestaltung vollzogen worden

sei, sodass sich der jetzige Umbau nicht auf § 238 PBG stützen lasse.

2.2.2

Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine überwiegenden

öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder

weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2

derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht

errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben

Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang

ausdrücklich beschränkt würde (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00810, E. 4.3

= BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets

verlangt, dass bauliche Änderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der

bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dürfen. Neubauähnliche Umgestaltungen

sprengten den Rahmen der gemäss § 357 Abs. 1 PBG zulässigen

Änderungen und müssten die für Neubauten geltenden Vorschriften einhalten

(eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1).

2.2.3

Neubauähnliche Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten

Rechtsprechung nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer

Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut

nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August

2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2 mit Hinweisen; 19. Oktober 2005,

VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an

vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter

Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht

darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es

ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt

sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den

Umständen des Einzelfalls ab (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057, E. 6.1.2).

Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Änderungen von verfallenen, technisch abbruchreifen Bauten und Anlagen

(RB 1994 Nr. 72). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lässt sich aber

nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für

technische Abbruchreife sprechen jedenfalls schwere Mängel der Bausubstanz,

welche die Statik einer Baute beeinträchtigen (VGr, 27. Juni 2019,

VB.2018.00276, E. 3.2 mit Hinweis).

2.2.4

Der Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 ist in

Rechtskraft erwachsen und das damit – gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG –

bewilligte Vorhaben wurde bereits realisiert. Damit ist es grundsätzlich durch

die Bestandeskraft der Baubewilligung geschützt.

Die für die Zulässigkeit der

nun infrage stehenden Abweichung relevante Identität der Baute bemisst sich –

anders als die Vorinstanz in E. 13.3.2 ausführt, aber entsprechend ihrer

in E. 13.3.3 vorgenommenen Prüfung – nach dem Bestand des Gebäudes zum

Zeitpunkt als es baurechtwidrig wurde. Umbauten, Erweiterungen und

Nutzungsänderungen die gestützt auf § 357 Abs. 1 PBG erfolgt sind,

sind bei einer erneuten Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG jeweils

mitzuberücksichtigen. Andernfalls droht, dass nach und nach Änderungen

bewilligt werden, die in einer Gesamtschau eine Umgehung der für einen Neubau

geltenden Bestimmungen darstellen. In diesem Sinn hielt das Verwaltungsgericht

bereits im Jahr 1991 fest, dass – wenn an einer bauvorschriftswidrigen Baute

und Anlage verschiedene, konstruktiv voneinander unabhängige oder zeitlich

gestaffelte bauliche Änderungen vorgenommen werden – aufgrund einer

Gesamtwürdigung zu entscheiden ist, ob der zulässige Rahmen baulicher

Massnahmen gewahrt ist oder ob es sich um eine neubauähnliche Umgestaltung

handelt (RB 1991 Nr. 69).

2.2.5

Im Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 hatte die

Bausektion des Stadtrates der Stadt Zürich – unter Verweis auf das im

vorliegenden Verfahren nicht bei den Akten liegende Dokument "statischer

Nachweis der Firma P AG vom 18. Juli 2017" – ausgeführt, dass

weder die Bausubstanz weitgehend noch das statische System ersetzt würden und –

unter Verweis auf das im vorliegenden Verfahren ebenfalls nicht bei den Akten

liegende Dokument "Kostengegenüberstellung vom 19. Mai 2017" –

dargetan, dass die Umbaukosten deutlich unter denen eines Neubaus lägen. Es

handle sich nicht um eine neubauähnliche Umgestaltung.

Die Vorinstanz legte dar, dass

mit dem Umbau gemäss Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 das

Fundament, die Aussenwände, Stützen und Böden des zweigeschossigen, im Jahr 1893

erstellten Gebäudes erhalten würden. Innere Trennwände seien entfernt worden.

Das Flachdach sei angehoben und ersetzt worden. Die mit Bauentscheid BE 193/19

vom 5. Februar 2019 bewilligte Nutzung des Veranstaltungsraums im

Untergeschoss ändere nichts Zusätzliches an der Bausubstanz. Somit sei die

Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen erhalten geblieben; sie sei an die

neuen Nutzungen und Anforderungen angepasst und ertüchtigt worden. Neu seien

hauptsächlich die Wärmedämmung, die Gastronomieeinrichtung im Erdgeschoss

(Küche; Abwaschstation, Gastraum), die Raumaufteilung im Obergeschoss mit WC

und Teeküche (Büros), die Haustechnik, die Fenster und das Dach mit Oblicht.

Neu sei auch die Nutzweise. Damit werde trotz grosser Neuinvestitionen, die

indes auch bei einer blossen Sanierung angefallen wären, ein nicht

unwesentlicher Teil der bestehenden Substanz in sinnvoller Weise angepasst und

weiter genutzt. Die Organisation und die Konstruktion des Gebäudes würden –

ebenso wie seine bisherige Gestalt – im Wesentlichen beibehalten. Zu beachten

sei, dass die Baukosten von Fr. 1.8 Mio. gemäss Baugesuch nicht nur die

hier infrage stehenden Gebäude auf der Parzelle Kat.-Nr. 04, sondern vor

allem auch die Erweiterung des Untergeschosses und den Umbau des Treppenhauses

im angebauten Gebäude (Kat.-Nr. 07) betreffen würden. Unter diesen

Umständen könne nicht gesagt werden, es sei der Bauherrschaft ausschliesslich

oder vorwiegend darum gegangen, die Anwendung der für einen Neubau geltenden

Bestimmungen zu verhindern. Es sei folglich nicht von einer Gesetzesumgehung

und damit nicht von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen.

2.2.6

Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, dass das Gebäude eingekernt

und neu eingedacht worden sei. Die Zwischenböden seien – auch dort wo alte

Bausubstanz beibehalten worden sei – totalsaniert und ergänzt worden. Die

Statik sei vormals offenbar so schlecht gewesen, dass über das Gebäude –

abgesehen vom Erdgeschoss – ein Nutzungsverbot verhängt worden sei; im

Zusammenhang mit dieser Behauptung verweisen die Beschwerdeführenden auf die

Aussage im Betriebskonzept zum geplanten Veranstaltungsraum N-Hof, dass

aufgrund des "schlechten baulichen Zustands" nur das Erdgeschoss genutzt

werden dürfe, da über den Rest des Gebäudes ein Nutzungsverbot verhängt worden

sei. Zudem überstiegen die Umbaukosten die Neubaukosten bei Weitem, was für ein

Umgehungsmotiv spräche. Es sei kaum ein Fall denkbar, bei welchem das

Umgehungsmotiv sich noch offensichtlicher im Verhältnis zwischen Umbauaufwand

und dem hypothetischen Neubauaufwand niederschlage. Ebenfalls für ein

Umgehungsmotiv spräche, dass bei einem Bau nach der Regelbauweise auf ein

Drittel der Baute hätte verzichtet werden müssen.

2.2.7

Die Darlegungen der Beschwerdeführenden zur Statik der streitbetroffenen

Baute vor dem mit Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017

bewilligten Umbau sowie zu den dabei angefallenen Baukosten sind mit Blick auf § 357 Abs. 1 PBG relevant.

Die Vorinstanz unterliess es, die vollständigen Akten zum

Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017 beizuziehen. Ohne

Beizug dieser Akten – insbesondere der in E. 2.2.5 genannten Dokumente –

ist der Sachverhalt bezüglich der genannten Rügen indes nicht rechtsgenügend abgeklärt.

Es ist so keine umfassende Beurteilung der sich stellenden Rechtsfragen

möglich.

Das vorinstanzliche Urteil ist daher hinsichtlich des

Verfahrens R1S.2019.05027 aufzuheben und die Sache ist zur Neubeurteilung unter

Beizug der Akten zum Bauentscheid BE 1804/17 vom 21. November 2017

zurückzuweisen.

2.3

Auf die

übrigen Rügen bezüglich des Beschwerdeantrags 1 muss angesichts des Gesagten

nicht eingegangen werden.

3.

Die Beschwerdeführenden beanstanden im Zusammenhang mit ihrem

Beschwerdeantrag 2, dass die Vorinstanz aufgrund ihres Rekurses vom 14. März

2019.

zu Unrecht ein eigenständiges Verfahren (R1S.2019.05028) zur

Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 eröffnet, dieses

als durch Rückzug des Rekurses erledigt abgeschrieben, die Gerichtsgebühr und

die Zustellkosten den jetzigen Beschwerdeführenden auferlegt und Letztere

diesbezüglich zu einer Umtriebsentschädigung an die jetzige private

Beschwerdegegnerin verpflichtet habe.

Die jetzigen Beschwerdeführenden hatten mit ihren Eingaben

vom 14. März 2019 ausdrücklich Rekurs gegen den Bauentscheid BE 193/19

vom 5. Februar 2019 bzw. BE 194/19 vom 5. Februar 2019 sowie je

gegen die Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar 2019 erhoben.

Mit Antrag Ziff. 2 forderten sie jeweils: "Ebenso sei Abänderungsbewilligung

zu BE051/18 vom05. Februar 2019 aufzuheben, soweit sie einen Durchgang

zwischen den Kat.-Nrn. 07 und 08 zum Gegenstand hatte." Mit Replik

vom 14. Mai 2019 im Verfahren R1.2019.05028 verlangten sie: "Es wird

beantragt, dass das separat für die Abänderungsbewilligung vom 27. Februar

2019.

angelegte Rekursverfahren ohne Kostenfolge abgeschrieben wird".

Entgegen den Beschwerdeführenden ist es nicht zu beanstanden,

dass die Vorinstanz bezüglich der Abänderungsbewilligung zu BE051/18 vom05. Februar

2019.

ein separates Verfahren eröffnete, zumal es sich nicht um eine im

Zusammenhang mit den anderen angefochtenen Bauentscheiden ergangene Bewilligung

handelte. Die Vorinstanz schrieb das Verfahren ab, nachdem die jetzigen

Beschwerdeführenden selber gefordert hatten, es sei als durch Rückzug erledigt

abzuschreiben. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die Abschreibung unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der jetzigen Beschwerdeführenden

geschah: Die irrtümliche Annahme – die sich durch die Konsultation der

Abänderungspläne mühelos hätte vermeiden lassen –, dass die

Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 den Durchgang zwischen den

Kat.-Nrn. 07 und 08 bzw. den "Wanddurchbruch" zum Gegenstand

hatte, ist den jetzigen Beschwerdeführenden anzulasten. Im bewilligten Plan ist

der fragliche Durchgang eindeutig als Bestand eingezeichnet.

Die Beschwerdeführenden behaupten nicht, dass die

fragliche Projektänderung (Wanddurchbruch für den Durchgang zwischen den Kat.-Nrn. 07

und 08) im Rahmen der Abänderungsbewilligung vom 27. Februar 2019 hätte

behandelt werden müssen. Es ist somit – entgegen ihren Ausführungen – schlicht

nicht relevant, in welchem anderen Verfahren die Projektänderung allenfalls

hätte geprüft werden müssen.

Der Beschwerdeantrag 2 ist abzuweisen.

4.

Die Beschwerde ist folglich teilweise gutzuheissen. Disp.-Ziff. III,

V/b und VI Abs. 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August

2019.

sind aufzuheben und die Sache ist zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen

(E. 2.2.7) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde

abzuweisen.

5.

5.1

Praxisgemäss

entspricht eine Rückweisung bei offenem Ausgang des Verfahrens einem vollen

Obsiegen (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00348, E. 4.2 mit Hinweisen). Ein

teilweises Obsiegen liegt dann vor, wenn nach der vorzunehmenden Neubeurteilung

das ursprüngliche Begehren der beschwerdeführenden Partei höchstens teilweise

gutgeheissen werden könnte (BGr, 1. Juli 2015, 1C_597/2014, E. 6.1;

BGr, 16. Februar 2016, 2C_809/2015, E. 6.3). Zumal der

Beschwerdeantrag 2 abgewiesen wurde, handelt es sich nur um ein teilweises

Obsiegen.

5.2

Die

Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind grundsätzlich nach

dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), wobei der Entscheidinstanz ein grosser Ermessensspielraum zusteht. Das

Obsiegen wird grundsätzlich daran gemessen, mit welchen Anträgen der

Verfahrensbeteiligte durchdringt (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,

Zürich etc. 2014, § 13 N. 43 und N. 51). Vorliegend ist zu

beachten, dass die Beschwerdeführenden mit ihrem Beschwerdeantrag 1 obsiegen

und mit ihrem Beschwerdeantrag 2 unterliegen. Insofern ist es angemessen, die

Kosten des vorliegenden Verfahrens den Beschwerdeführenden je zu 1/8 (insgesamt

1/2) und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/4 aufzuerlegen.

Parteientschädigungen werden bei diesem Ausgang nicht gesprochen.

6.

In Bezug auf den Beschwerdeantrag 2 liegt ein

Endentscheid vor. In Bezug auf den Beschwerdeantrag 1 liegt ein Rückweisungsentscheid

vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als

Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

(BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).

Der vorliegende Entscheid ist daher diesbezüglich vor Bundesgericht nur direkt

anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a)

oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen

und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges

Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Disp.-Ziff. III, V/b und VI Abs. 1

des Entscheids des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 werden

aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz

zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 3'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden zu je 1/4 den Beschwerdegegnerinnen sowie – unter solidarischer

Haftung für die Hälfte des Gesamtbetrags – zu je 1/8 den Beschwerdeführenden

1–4 auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …