Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00663

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00663

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. April 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber

José Krause.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführerin,

gegen

1.1 C,

1.2 D,

beide vertreten durch RA E,

2. Bauausschuss Dübendorf,

3. Stadtrat Dübendorf,

2–3 vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Stadtrat Dübendorf erteilte mit Beschluss vom

29. Juni 2017 C und D die baurechtliche Bewilligung für die Renovation,

Erweiterung und Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Dübendorf. Am

4. März 2019 bewilligte der Bauausschuss der Stadt Dübendorf eine

1. Projektänderung zu diesem Bauvorhaben, welches Anpassungen am Unter-,

Ober- und Dachgeschoss umfasst.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss vom 29. Juni 2017 erhob A mit

Eingabe vom 14. August 2017 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons

Zürich und beantragte dessen Aufhebung. In der Folge wurde dieses Verfahren auf

Antrag der Bauherrschaft sistiert. Gegen den Beschluss vom 4. März 2019

erhob A mit Eingabe vom 18. April 2019 ebenso Rekurs beim Baurekursgericht

und beantragte auch dessen Aufhebung. Das Baurekursgericht vereinigte die

Verfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2019

teilweise gut und ergänzte den Beschluss vom 4. März 2019 mit einer

Auflage betreffend einen Abstellplatz; im Übrigen wies es die Rekurse ab,

soweit auf sie eingetreten worden ist und sie nicht als gegenstandslos geworden

abgeschrieben wurden.

III.

Dagegen erhob A mit Eingabe vom 4. Oktober 2019

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids

sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; in prozessualer

Hinsicht sei ein Augenschein durchzuführen. Mit

Schreiben vom 24. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss sowie der

Stadtrat Dübendorf beantragten mit gemeinsamer Eingabe vom 11. November

2019.

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei. Gleichentags ersuchten unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen auch C und D um Abweisung

der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A hielt mit Schreiben vom

22.

November 2019 an ihren Anträgen fest. Am 6. bzw. am 9. Dezember

2019.

duplizierten C und D respektive der

Bauausschuss sowie der Stadtrat Dübendorf (letztere mit gemeinsamer Eingabe)

und hielten dabei jeweils an ihren Anträgen fest. A liess sich in der

Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur

Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung

mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die

Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins.

2.1

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018,

E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur

Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein bzw. aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit

ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).

2.2

Die

Vorinstanz hat am 2. November 2017 einen Abteilungsaugenschein

durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit

und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt;

auf einen Augenschein ist zu verzichten.

3.

Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 01 ist

gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf (BZO) der

Wohnzone W2b zugeschieden. Es grenzt im Südosten an die Parzelle

Kat.-Nr. 03 der Beschwerdeführerin und im Nordwesten an das überstellte

Grundstück Kat.-Nr. 04; nordöstlich wird es von der G-Strasse umfahren. Im

Südwesten grenzt Wald an das Baugrundstück, weshalb entlang des umzubauenden

Gebäudes eine Waldabstandslinie verläuft.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, dass bei der Anwendung von Art. 35

Abs. 4 BZO auf die "massgebliche Grundstücksfläche" im Sinn von

§ 259 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) abzustellen sei, wodurch die im

Waldabstandsbereich liegende Grundstücksfläche wegfalle und somit die

besonderen Gebäude die zulässige Ausnützung überschreiten würden. Demgegenüber

führt die Gemeinde sowie die Bauherrschaft aus, Art. 35 Abs. 4 BZO

enthalte einen von § 259 PBG abweichenden Grundstücksbegriff.

4.2

Die von

der Beschwerdegegnerschaft vertretene Rechtsauffassung setzt voraus, dass die

Gemeinde zu solch einer Begriffsbestimmung kompetent ist. Hierzu ist zunächst

zu klären, um was für eine Regelung es sich bei Art. 35 Abs. 4 BZO handelt:

Gemäss dieser Norm darf die Grundfläche von besonderen Gebäuden maximal

5.

% der "gesamten Grundstücksfläche" betragen. Bei Grundstücken

mit weniger als 1'000 m2 ist eine Grundfläche bis 50 m2

zugelassen (Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO). Art. 35 Abs. 4

BZO setzt somit die von besonderen Gebäuden überbaubare Fläche ins Verhältnis

zur Grundstücksfläche und regelt so die Nutzungsintensität. Damit handelt es

sich um eine Nutzungsziffer (zum Begriff siehe Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 321; Beat Stalder/Nicole

Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,

Zürich etc. 2016 [FHB Baurecht], N. 3.366; Alain Griffel, Raumplanungs-

und Baurecht in a nutshell, 3. A., Zürich 2017, S. 177).

Die Bauherrschaft führt zwar aus, dass Art. 35

Abs. 4 BZO keine Beschränkung der Ausnützung zum Inhalt habe, sondern aus

ästhetischen Gründen eine Überstellung des Grundstücks mit Kleinbauten

vermeiden wolle. Was das vorgebrachte Ziel der Regelung, nämlich die Vermeidung

der Grundstücksüberstellung mit Kleinbauten, betrifft, so findet diese Ansicht

eine Stütze in den Materialien (vgl. Erläuterung zu Art. 35 BZO). Auch ist

es den Gemeinden nicht von vornherein verwehrt, konkrete Gestaltungsvorschriften

zu erlassen (vgl. etwa VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, E. 10.4;

16.

November 2017, VB.2017.00338, E. 4.3). Solche Vorschriften können

etwa Bauart, Material oder Farbe betreffen (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214,

E. 3.2). Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass Gestaltungsvorschriften

eine über die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen sowie über die

technischen Bauvorschriften und Vorschriften betreffend die Ausstattung von

Siedlungen hinausgehende Qualität der Siedlungen bezwecken (Alexander

Rey, FHB Baurecht, N. 3.445). Dass Vorgaben an die Kubatur einerseits und

an die Gestaltung der Baute andererseits unterschiedliche Aspekte berührt,

zeigt sich auch in der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach

allein gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf

dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher

Umstände durchgesetzt werden kann (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183,

E. 6.3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6). Eine über

die Nutzungsintensität hinausgehende Gestaltungsvorgabe – respektive eine den

Nutzungsziffern regelmässig innewohnender Gestaltungszweck (Stalder/Tschirky, FHB

Baurecht, N. 3.369) übertreffende Ästhetikvorgabe – ist der Regelung von

Art. 35 Abs. 4 BZO indes nicht inhärent. Daher vermag das

beschwerdegegnerische Argument nichts daran zu ändern, dass es sich bei

Art. 35 Abs. 4 BZO um eine Nutzungsziffer handelt. Entsprechend

beinhalten auch die Baugesuchunterlagen eine Berechnung der Ausnützung der

besonderen Gebäude, wobei der in Art. 35 Abs. 4 BZO erwähnte Wert von

5.

% als Ausnützungsziffer bezeichnet ist.

4.3

Diese

Feststellung führt zur Frage, ob die Gemeinden zu einer von § 259 PBG

abweichenden Regelung befugt sind. Dies ist zu verneinen. Die Gemeinden sind an

die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer im PBG gebunden, da sie gemäss

§ 45 Abs. 2 PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung grundsätzlich

an die Institute, Mess- und Berechnungsweisen des kantonalen Rechts gebunden

sind (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss. Zürich 1986, S. 208; vgl.

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 920). Die Wortmeldungen

anlässlich der Legiferierung des heutigen § 259 Abs. 2 PBG erhellen

ebenso, dass nach Annahme der Bestimmung den Gemeinden die ausnützungsmässige

Regelung der Waldränder verschlossen sein wird (Prot. KR 1971–1975,

9410–9415; vgl. Huber, S. 79 Fn. 67; vgl. auch VGr, 12. Januar

2011, VB.2010.00574, E. 3.3.4). Sodann hielt das Bundesgericht fest, dass Waldareal

nicht in die Berechnung der nach Baurecht zulässigen Ausnützung einzubeziehen

ist, wobei es sich dabei vom Gedanken leiten liess, dass die anrechenbare

Landfläche nur Boden umfassen kann, der innerhalb der Bauzone liegt und an und

für sich baulich nutzbar wäre (BGE 110 Ia 91 E. 2d). Letzteres trifft für

die vorliegend relevante Fläche zwischen Wald und Waldabstandslinie, die gemäss

§ 262 Abs. 1 PBG von oberirdischen Gebäude nicht überschritten werden

darf, nicht zu. Folglich besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von

§ 259 PBG abweichenden Regelung, weshalb die kantonale Norm – ungeachtet

Art. 35 Abs. 4 BZO – zur Bestimmung der Grundfläche der besonderen

Gebäude massgebend ist.

4.4

§ 259 Abs. 1 PBG bestimmt, dass die massgebliche Grundfläche die von der

Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder

Grundstückteile der Bauzone ist. Ausser Ansatz fallen dabei

Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie

liegen, Wald und offene Gewässer (§ 259 Abs. 2 PBG). Somit ist die

für die Ausnützung massgebende Grundstücksfläche vorliegend 758,85 m2

(Grundstücksfläche von 1'173 m2 minus die nicht anrechenbare

Waldabstandsfläche von 414,15 m2), wie sie hinsichtlich der

Ausnützung des Hauptgebäudes festgehalten ist. Da somit die massgebende

Grundstücksfläche weniger als 1'000 m2 beträgt, greift

allerdings Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO. Diese Bestimmung soll

sicherstellen, dass "in jedem Fall" ein besonderes Gebäude mit

50.

m2 Grundfläche erstellt werden kann (vgl. Erläuterung zu

Art. 35 BZO). Die drei projektierten besonderen Gebäude (Carport,

überdachter Sitzplatz und Schopf) überstellen das Grundstück indes auf einer

Fläche von 57,14 m2. Damit übernutzen die besonderen Gebäude

die Parzelle um gut 7 m2.

4.5

Die drei

separaten besonderen Gebäude erweisen sich in ihrer Gesamtheit somit als nicht

bewilligungsfähig. Die Rüge der Beschwerdeführerin ist insofern begründet.

Indes führt dies nicht zur beantragten Verweigerung der Baubewilligung:

Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können

und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen

mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung

behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen

Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen

zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass

eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres

Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und

Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das

Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig

einzustufen. Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere

Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden

können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.

Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,

E. 4.1 mit Hinweisen).

Vorliegend sind zur Korrektur der festgestellten

Grundstücksübernutzung durch die projektierten drei besonderen Gebäude

unterschiedliche Anpassungen denkbar: So könnte die Bauherrschaft auf eines der

besonderen Gebäude verzichten oder etwa deren bzw. dessen Dimension(en)

verringern. Jedenfalls ist der Mangel angesichts der konstruktiven und

architektonischen Selbständigkeit (dazu VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056,

E. 4.5.1) der drei besonderen Gebäude untergeordneter Natur und ohne

besondere Schwierigkeiten durch die zu statuierende Nebenbestimmungen zu

beheben.

5.

5.1

Angesichts

der baurechtswidrigen Überstellung des Grundstücks mit besonderen Gebäuden

(oben E. 4) ist offen, ob die Bauherrschaft am Carport in den vorliegenden

Ausmassen festhalten wird. Damit braucht vorliegend nicht geklärt zu werden,

inwiefern die Berechnung der Grundfläche des Carports in den Bauunterlagen,

welche einen unüberdachten Streifen zwischen Carport und Hauptgebäude

ausklammert, korrekt ist. Auf die entsprechende Rüge ist somit nicht

einzugehen.

5.2

Demgegenüber

ist die beschwerdeführerisch monierte Grenzabstandsverletzung durch den Carport

zu behandeln, da diese Frage keinen nutzungsmässigen Aspekt des Carports

betrifft:

Der fragliche Carport ist als nordöstlicher Anbau am

Hauptgebäude geplant und erfüllt zunächst unbestrittenermassen die

Voraussetzungen des besonderen Gebäudes nach Art. 35 Abs. 1 BZO. Da

er (als Grenzbau) den Grenzabstand zum Grundstück Kat.-Nr. 03 der

Beschwerdeführerin nicht einhält, darf er mangels Vorliegens einer schriftlichen

Zustimmung der nachbarlichen Beschwerdeführerin eine Höhe von 2,50 m nicht

überschreiten (Art. 35 Abs. 3 BZO). Diese Anforderung respektiert der

Carport: Entlang seiner südöstlichen Aussenseite misst er an seiner grössten

Höhe 2,47 m. Der dazu parallel verlaufende Terrainschnitt 4, welcher

mittig (und längs) den Carport schneidet, weist die maximale Höhe ebenso mit

2,47 m aus. Sodann zeigt der Terrainschnitt 5, welcher quer (mithin

in Ostwestrichtung) und mittig des Carports verläuft, auf, dass das gewachsene

Terrain in nordwestliche Richtung hin zum Hauptgebäude zunächst konstant

verläuft und darauf leicht ansteigt (der Terrainschnitt 6 zeigt im Übrigen

für den gewachsenen Boden knapp 1 m hinter dem Carport den gleichen

Verlauf). Daher verringert sich die maximale Höhe des Carports (von

2,47 m) in Richtung Hauptgebäude, wodurch er gemäss den vorliegenden

Plänen an keiner Stelle die von Art. 35 Abs. 3 BZO vorgegebene

Maximalhöhe für den zustimmungsfreien Grenzbau missachtet. Mit ihren

Ausführungen gelingt es der Beschwerdeführerin nicht, daran ernsthafte Zweifel

zu wecken. Die Rüge ist somit unbegründet.

6.

Weiter moniert die Beschwerdeführerin die Ausgestaltung

des Attikageschosses, welche mit Art. 38b Abs. 4 BZO nicht zu

vereinbaren sei. Zunächst ist zu klären, ob diese Rüge rechtzeitig erhoben

wurde, was die Beschwerdegegnerschaft in Abrede stellt.

6.1

Die

Bauherrschaft plante auf dem streitbetroffenen Grundstück gemäss Baugesuch vom

21.

Dezember 2016 die Renovation, Erweiterung und Aufstockung des

bestehenden Gebäudes sowie die Umgestaltung des Gartens. Die auf dieser

Grundlage erteilte Baubewilligung vom 29. Juni 2017 focht die heutige

Beschwerdeführerin am 14. August 2017 beim Baurekursgericht an. Dieses

sistierte das Rekursverfahren am 12. Dezember 2017 auf Ersuchen der

Bauherrschaft, welche der am Augenscheintermin geäusserten vorläufigen

Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch das Baurekursgericht Rechnung trug

und eine Anpassung des Bauvorhabens in Aussicht stellte. Das neuerliche

Baugesuch datiert vom 16. September 2018. Die Baubewilligungsbehörde nahm

dieses als 1. Projektänderung (Neubau Untergeschoss und Anpassungen Obergeschoss)

entgegen und genehmigte es am 4. März 2019. Dabei erwog sie, dass die

Projektänderung das ursprüngliche Bauvorhaben ersetze (und ersteres auszuführen

sei) und erklärte die Bewilligung vom 29. Juni 2017 zum integrierenden

Bestanteil der Projektänderung. Darauf beschloss sie, dass

Dispositiv-Ziffern 1 (betreffend Ausnahmebewilligung im

Waldabstandsbereich) und 2 (betreffend Bewilligungserteilung unter

Nebenbestimmungen) der Bewilligung vom 29. Juni 2017 durch

Dispositiv-Ziffer 1 der Projektänderung ersetzt werden. Sodann würden die

weiteren vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen der Bewilligung vom

29.

Juni 2017 massgebend bleiben respektive hat diese hinsichtlich der

speziellen Nebenbestimmungen weiterhin Gültigkeit.

6.2

Die

heutige Beschwerdeführerin führte im Rekursverfahren aus, bei der Bewilligung

vom 4. März 2019 handele es sich um eine Projektänderung. Die Vorinstanz

stützte diesen Standpunkt. Dies hat Auswirkungen auf die zulässigen Rügen: Nach

konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung können bei Projektänderungen

nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu überprüft werden, die durch die

Änderung betroffen werden (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00426,

E. 3.4 mit Hinweisen). Somit und ungeachtet des Umstands, dass die

(Stamm-)Baubewilligung vom 29. Juni 2017 noch nicht in Rechtskraft

erwachsen ist, hatte sich die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren gegen die

Projektänderung auf Einwände zu beschränken, welche sich auf Teile des angepassten

Vorhabens beziehen. Dieses Erfordernis erachtete die Vorinstanz in Bezug auf

Art. 38b Abs. 4 BZO als nicht erfüllt und bezeichnete die Rüge als

verspätet, liess diese Frage letztlich aber offen.

Dem ist nicht zu folgen. Der von der Beschwerdeführerin im

Verfahren gegen die Projektänderung herangezogene Art. 38b BZO betrifft

die Dachgestaltung. Sie rügt dabei, das Attikageschoss springe strassen- und

rückseitig in unzulässigem Umfang bis an die Fassade des darunterliegenden

Geschosses vor. Zwar fand Art. 38b BZO im Rekurs gegen die

Stammbaubewilligung, deren Rügen im Zusammenhang mit dem Dachgeschoss allein

eine auskragende Dachterrasse sowie die Liftüberfahrt betrafen, keine

Erwähnung. Allerdings ist die im Rekurs gegen die Projektänderung gerügte Nord-

bzw. Südseite des Dachgeschosses Teil des angepassten Vorhabens. Im

ursprünglichen Projekt wiesen die monierten zwei Seiten eine Länge von

7,50 m auf. Im Zuge der Projektänderung erfuhren sie eine Anpassung und

messen nun 7,51 m. Die Anpassungen am Dachgeschoss umfassten mithin nicht

allein die innere Raumaufteilung oder die Neuanordnung der begehbaren Bereiche

der Dachterrassen, sondern darüber hinaus – wenn auch in kleinem, aber nicht

vernachlässigbarem Umfang – eine Verlängerung der zwei gerügten Seiten des

Attikageschosses, welche äusserlich in Erscheinung treten und daher

selbstredend Gestaltungsrelevanz aufweisen. Unerheblich ist dabei, ob der

Einwand auch schon im Verfahren gegen die Stammbaubewilligung hätte vorgebracht

werden können. Die Beschwerdeführerin hat somit die Rüge einer Verletzung von

Art. 38b BZO zulässigerweise im Verfahren gegen die Projektänderung

erhoben, weshalb diese vorliegend zu behandeln ist.

7.

7.1

Die

Beschwerdeführerin rügt, das Attikageschoss springe strassen- und rückseitig

auf einer Länge von je 7,51 m bis an die Fassade des darunterliegenden

Geschosses vor. Damit missachte es Art. 38b Abs. 4 BZO, wonach

Dachaufbauten an der Giebelseite maximal einen Drittel, also höchstens

4,1 m, einnehmen dürften. Dabei ist unbestritten, dass es sich bei den

bemängelten Fassaden um die Giebelseiten des Gebäudes handelt. Sodann ist

augenscheinlich, dass das Attikageschoss bei einer Länge der Giebelseite von

gut 12 m die Drittelsregelung nicht einhalten würde.

7.2

7.2.1

Dem hält die Beschwerdegegnerschaft zunächst entgegen, Art. 38b

Abs. 4 BZO finde im Zusammenhang mit Attikageschossen keine Anwendung.

Nach ihrem Dafürhalten unterscheide Art. 38b Abs. 3 BZO zwischen

Dachaufbauten und Attikageschossen. Da Art. 38b Abs. 4 BZO nur

Dachaufbauten, nicht aber Attikageschosse erwähne, seien einzig erstere

zurückzusetzen.

7.2.2

§ 292 PBG regelt die Dachaufbauten. Die Norm lässt den Gemeinden indes

die Möglichkeit zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1187), wovon die Stadt Dübendorf in Art. 38b Abs. 1–4 BZO

Gebrauch gemacht hat. Art. 38b Abs. 1 BZO hält vorab fest, dass für

Dachaufbauten § 292 PBG gilt; Abs. 2 behandelt die hier nicht interessierenden

Dacheinschnitte. Art. 38b Abs. 3 f. BZO (Randtitel: Dachaufbauten bei

Flachdächern und Attikageschosse) lauten: Bei Flachdachgebäuden müssen

Dachaufbauten und Attikageschosse, welche mehr als einen Drittel der

betreffenden Fassadenlänge einnehmen, unterhalb von Ebenen liegen müssen,

welche unter 45 ° und unter Berücksichtigung einer Kniestockhöhe von

90.

cm (gemäss § 275 Abs. 2 PBG) an der Schnittlinie zwischen

Dachfläche und der zugehörigen Fassade angelegt werden. Gegenüber

Giebelfassaden sind Dachaufbauten ebenfalls entsprechend Absatz 3

zurückzusetzen (Art. 38b Abs. 4 BZO).

7.2.3

Zum in Art. 38b BZO verwendeten Begriff der Dachaufbauten hat sich das

Verwaltungsgerichts verschiedentlich geäussert. Unter Dachaufbauten gemäss

§ 292 lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder

Ähnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die

Dachfläche nach aussen durchstossen (VGr, 28. März 2019, VB.2018.00367,

E. 5.2 mit Hinweisen). Massgeblich ist, ob Aufbauten über die

"tatsächliche Dachebene" hinausragen (RB 1991 Nr. 67). Bei Flachdachbauten

ist demgegenüber nicht erforderlich, dass sich die Dachaufbauten durch eine

gewisse Selbständigkeit in Funktion und/oder Erscheinungsbild kennzeichnen.

Denn beim Schrägdach befinden sich das Dachgeschoss unter der – tatsächlichen –

Dachebene und der Dachaufbau über dieser Dachebene, wodurch sich eine klare

Unterscheidbarkeit der Bauteile ergibt. Bei Flachdächern hingegen, wo die

begrenzende Dachebene (§ 292 lit. b PBG) rein hypothetisch besteht,

fehlt diese Unterscheidbarkeit von vornherein und kann weder eine funktionelle

noch eine optische Selbständigkeit der die fiktive Dachfläche durchstossenden

Bauteile verlangt werden (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2c).

Im Fall von Flachdachbauten gelten die das hypothetische Schrägdachprofil

durchstossenden Bauteile als Dachaufbaute (VGr, 6. April 2011,

VB.2010.00704, E. 7.3.1).

Im Licht der dargelegten verwaltungsgerichtlichen

Rechtsprechung sind als Dachaufbauten somit jene Bauteile aufzufassen, welche

die tatsächliche (bei Schrägdächern) respektive die hypothetische Dachebene

(bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen. Insofern sind jene Bauteile

eines Attikageschosses, welche oberhalb des hypothetischen Schrägdachprofils in

Erscheinung treten, Dachaufbauten. Damit fallen Attikageschosse, sofern diese

die fiktive Dachfläche durchstossen, durchaus in den Anwendungsbereich von

Abs. 4. Daran vermag die Nichterwähnung des Attikageschosses, welche

allenfalls in bewusster Differenzierung zu Abs. 3 erfolgte, genauso wenig

etwas zu ändern wie die kommunale Befugnis zu von § 292 PBG abweichender

Rechtsetzung: Dachaufbaute und Attikageschoss kommen im Gesetzestext (auch dem

kommunalen) eine fachjuristische Prägung zu, die bei der Interpretation zu

beachten ist (dazu Ernst A. Kramer, Juristische Methodenlehre, 6. A., Bern

2019, S. 76).

7.3

Die

Anwendbarkeit von Art. 38b Abs. 4 BZO auf den vorliegenden

Sachverhalt führt nicht sogleich zur Unzulässigkeit des projektierten

Dachgeschosses. Denn die öffentlichen Beschwerdegegner halten dem entgegen,

dass die Begrenzung von Attikageschossen auf ein Drittel der Giebelfassade

nicht Zweck von Art. 38b Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 3 BZO

sei. Art. 38b Abs. 4 BZO bezwecke einzig die Verhinderung von

Dachaufbauten in den Gebäudeecken. Daher würden – gemäss ständiger Praxis – nur

die traufbündigen Gebäudeteile in den Anwendungsbereich von Art. 38b

Abs. 4 BZO fallen und allein diese seien von der Giebelseite

zurückzusetzen.

Die offenbar in ständiger Praxis ausgeübte Auslegung von

Art. 38b Abs. 4 BZO durch die Baubewilligungsbehörde erschliesst sich

aus dem Normtext, welcher auch in dieser Hinsicht (vgl. oben E. 7.2) nicht

restlos klar ist, nicht sogleich. Indes liegt sie innerhalb des kommunalen

Entscheidungsspielraums. Bei dieser Feststellung fällt vorab ins Gewicht, dass

die Anwendung von Art. 38b Abs. 4

BZO, bei dem es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handelt

(vgl. § 49 Abs. 2 lit. d PBG), in

erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen sich

dabei Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die Baubehörde der

Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend

erscheint (VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592, E. 2.3). Sodann richtet

sich Art. 38b Abs. 3 BZO an die Traufseite des betreffenden Gebäudes.

Dies ergibt sich daraus, dass die Bestimmung § 292 PBG nachgebaut – und um

eine Regelung betreffend Kniestock erweitert – ist, welcher bei

Attikageschossen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite greift;

"giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein

Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig

sein (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 6.1). Die Bezugnahme

von Art. 38b Abs. 4 BZO auf Absatz 3 derselben Bestimmung

umschliesst somit genauer besehen nicht allein die Drittelregelung, sondern

auch dessen – traufseitigen – Anwendungsbereich. Der (eigenständige) Gehalt von

Art. 38b Abs. 4 BZO ist vor diesem Hintergrund darin zu erblicken,

dass die Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die hypothetische Dachprofillinie

durchstossen, auch gegenüber den Giebelfassaden zurückzusetzen sind – und

mithin weg von den Gebäudeecken zu rücken sind. In diese Richtung lässt sich

auch zwangslos das Wort "ebenfalls" lesen. Schliesslich wäre es

äusserst ungewöhnlich, wenn der kommunale Normgeber (auch) auf der Giebelseite

die Drittelsregelung von § 292 PBG zur Anwendung bringen wollte. Diese von

der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung von Art. 38b Abs. 4 BZO

bedürfte daher gewichtiger Indizien, welche allerdings nicht vorliegen.

7.4

Folglich

darf das vorliegende Attikageschoss auf der Giebelseite im projektierten Umfang

mit der Fassade des darunterliegenden Geschosses bündig sein. Die entsprechende

Rüge der Beschwerdeführerin ist unbegründet.

8.

Schliesslich moniert die Beschwerdeführerin eine

ungenügende Einordnung und Gestaltung der projektierten Baute. Diese wirke

einerseits aufgrund des Attikageschosses überhoch; andererseits sei

Art. 38a Abs. 2 BZO, welcher im Verhältnis zu § 238 PBG

spezielle Anforderungen an die Umgebungsgestaltung stelle, verletzt.

8.1

Gemäss

Art. 38a Abs. 2 BZO (Marginalie: Übergangsbereich) sind Grundstücke

entlang der Grenze des Siedlungsgebietes sowie entlang von Freihalte- und

Erholungszonen sowie von Gewässern mit standortgerechten Pflanzenarten zu begrünen.

Bei der Gestaltung der Bauten sowie der Aussenräume ist auf die besondere

örtliche Situation Rücksicht zu nehmen. Die Vorinstanz erachtete die Bestimmung

nicht als anwendbar.

Ausser Frage steht, dass sich das Baugrundstück entlang

einer Freihalte- oder Erholungszone sowie entlang eines Gewässers befindet,

wogegen die Beschwerdeführerin es am Siedlungsrand gelegen sieht. Diese

Argumentation geht fehl. Gemäss dem Bericht zur Ortsplanungsrevision vom

18.

März 1996 (S. 21) bezweckte die Regelung zum Siedlungsrand in

Art. 38a BZO zusammen mit der Bezeichnung des Siedlungsrandes im

kommunalen Richtplan Siedlung und Landschaft eine gute Gestaltung des Übergangs

von bebautem Gebiet zur offenen Landschaft. Im besagten Richtplan Siedlung und

Landschaft ist die (südwestliche) Grenze des Baugrundstücks zum Wald nicht als

zu gestaltender Siedlungsrand gekennzeichnet (in Form einer viereckig

gepunkteten Linie, wie die Nahtstelle anderer Waldflächen zum überstellen

Gebiet in Dübendorf). Folglich findet Art. 38a Abs. 2 BZO auf den

vorliegenden Sachverhalt keine Anwendung, wodurch das Bauvorhaben keine

BZO-spezifischen Gestaltungsvorgaben zu respektieren hat.

8.2

Was das

Dachgeschoss betrifft, so hält dieses vor den Vorgaben von § 238 PBG

stand. Das projektierte Attika lässt die vier Gebäudeecken frei und ist mithin

lediglich teilweise mit der Fassade des unteren Geschosses bündig, dies

allerdings nur in einem Ausmass, welcher nicht den Eindruck eines

Vollgeschosses bewirkt. An diesem Eindruck ändert auch nichts, dass die das

hypothetische Schrägdachprofil durchstossenden Bauteile keine Befensterung

aufweisen.

9.

Schliesslich erblickt die Beschwerdeführerin in der

Terraingestaltung auf dem Baugrundstück eine Verletzung von Art. 22 BZO.

Nach dieser Bestimmung sind in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b

Abgrabungen nicht zulässig, wobei Haus- und Kellerzugänge sowie Abgrabungen

untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden ausgenommen

sind. Nach ständiger Praxis der Baubewilligungsbehörde sind Abgrabungen von

weniger als einem Meter als untergeordnet zu qualifizieren. In ihren

Ausführungen zeigt die Beschwerdeführerin allerdings nicht auf, an welchen

Stellen dieses Mass überschritten sein soll. Somit kann die – vorinstanzlich

verneinte – Frage der Anwendbarkeit von Art. 22 BZO offengelassen werden,

da diese Rüge mangels genügender Substanziierung ohnehin nicht zielführend ist.

10.

10.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung vom 4. März

2019.

(Dispositiv-Ziffer 1.1) ist durch folgende Nebenbestimmung zu

ergänzen: "Vor Baubeginn ist die Grundfläche der besonderen Gebäude in

Beachtung von Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie

50.

m2 nicht übersteigt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor

Baubeginn in diesem Sinn abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen."

10.2

Die

Rekurskosten in der Höhe von Fr. 7'330.- sind zu 2/3 der

Beschwerdeführerin sowie zu je 1/6 der Bauherrschaft und den öffentlichen

Beschwerdegegnern aufzuerlegen.

10.3

Ausgangsgemäss

sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/5 der Beschwerdeführerin und zu

je 1/10 der Bauherrschaft und den öffentlichen Beschwerdegegnern aufzuerlegen

(vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem

Verfahrensausgang steht der Beschwerdeführerin keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr ist sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) Parteientschädigung

an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Den

öffentlichen Beschwerdegegnern steht in der vorliegenden Konstellation, in der

sich auf beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).

11.

Soweit der

vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der

Baubewilligung verfügten Bedingungen und Auflagen einen Zwischenentscheid

darstellt (vgl. BGr, 6. Februar 2018, 1C_302/2017, E. 1.3 ff.),

kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG selbständig beim

Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012,

1C_522/2011, E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Abänderung des Entscheids des

Baurekursgerichts vom 4. September 2019 wird Dispositiv-Ziffer 1.1

des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt Dübendorf vom 4. März 2019

durch folgende Nebenbestimmung ergänzt:

"Vor

Baubeginn ist die Grundfläche der besonderen Gebäude in Beachtung von

Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie 50 m2

nicht übersteigt. Der Baubewilligungsbehörde sind vor Baubeginn in diesem Sinn

abgeänderte Pläne zur Bewilligung einzureichen."

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 7'330.- werden der

Beschwerdeführerin zu 2/3, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter

solidarischer Haftung zu je 1/12 sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter

solidarischer Haftung zu je 1/12 auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 6'180.-- Total der Kosten.

4.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdeführerin zu 4/5, der

Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/20

sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/20

auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführerin wird in teilweiser Abänderung von Dispositiv-Ziffer III

des vorinstanzlichen Entscheids verpflichtet, der privaten

Beschwerdegegnerschaft für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-, zu bezahlen,

zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …