Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00731

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00731

Urteil

der

1. Kammer

vom 30. April 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach

Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

Stadtrat von Zürich,

Beschwerdegegner,

und

Firma B,

vertreten durch RA C,

Mitbeteiligte,

betreffend Inventarentlassung/Verzicht

auf Unterschutzstellung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Firma B stellte beim Stadtrat Zürich mit Schreiben

vom 22. Januar 2018 wegen Abbruch- und Neubauplänen ein Provokationsgesuch im

Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975

(PBG) zur Abklärung der Schutzwürdigkeit des als

Gemeinschaftszentrum dienenden Wohnhauses "Witiker Huus"

Vers.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der Witikonerstrasse 405.

Nach Einsicht in das durch das Amt für Städtebau, Archäologie

und Denkmalpflege (AfS) erstellte Gutachten und das Faktenblatt vom 20. August

2018 sowie gestützt auf den Befund der Denkmalpflegekommission vom

3. September 2018 verzichtete der Stadtrat Zürich mit Beschluss vom 19.

Dezember 2018 auf eine Unterschutzstellung und entliess das Objekt aus dem

Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler

Bedeutung.

Erwägungen

II.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) rekurrierte dagegen am 16.

Februar 2019 beim Baurekursgericht. Letzteres nahm die Eigentümerin des

betroffenen Grundstücks, die Firma B, als Mitbeteiligte in das Verfahren

auf und führte am 16. Mai 2019 einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 4. Oktober

2019.

wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob der ZVH am 7.

November 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter

Entschädigungsfolge, den Rekursentscheid sowie den Stadtratsbeschluss aufzuheben.

Es sei die Sache an den Stadtrat zur Festlegung des Schutzumfangs

zurückzuweisen. Ferner beantragte er einen Augenschein. Das

Baurekursgericht schloss am 22. November 2019 ohne

weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

In seiner Beschwerdeantwort vom 12. Dezember 2019

beantragte der Stadtrat Zürich, die Beschwerde abzuweisen sowie eine

Parteientschädigung. Gleichentags beantragte die mitbeteiligte Firma B,

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde und eine Parteientschädigung zulasten

des Beschwerdeführers. Der ZVH replizierte am 13. Januar 2020 unter Festhalten

an den gestellten Anträgen. Die mitbeteiligte Firma B reichte am 27.

Januar 2020 ihre Duplik ein mit unveränderten Anträgen. Der Stadtrat Zürich

verzichtete stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme. Mit Eingabe vom 5.

Februar 2020 verzichtete der ZVH auf eine weitere Stellungnahme. Am 5. März

2020.

machte er eine mit "Noveneingabe" übertitelte Eingabe und hielt

weiter an den gestellten Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden

Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer

zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG).

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer beantragt einen Augenschein, weil die korrekte Wahrnehmung der

städtebaulichen Situation für die Beurteilung der Aussagekraft des

"Witiker Huus" und dessen Zusammenhangs mit den weiteren

Schutzobjekten zentral seien. Dies sei indessen beim vorinstanzlichen

Augenschein aufgrund der damaligen Baustellensituation völlig unüblichen

Verhältnissen nur mit grösster Mühe möglich gewesen.

2.2

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 1. Dezember 2017,

1C_479/2017, E. 4.2). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches

zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr,

27.

Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [Kommentar VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

2.3

Die

Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen Augenschein

vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 16. Mai 2019 mit 31 Fotografien

liegt bei den Akten, wobei die darauf sichtbaren Baustelleninstallationen

nichts an deren Aussagekraft ändern. Dieses Protokoll und weitere vom

Beschwerdeführer eingereichte (alte) Fotografien sowie die bei den Akten

befindlichen Pläne und Dokumentationen belegen den Sachverhalt in ausreichendem

Mass. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist daher für eine

umfassende Beurteilung der Frage der Inventarentlassung beziehungsweise Unterschutzstellung

des "Witiker-Huus" nicht erforderlich.

3.

3.1

Das streitbetroffene Baugrundstück, auf

welchem sich das "Witiker-Huus" befindet, liegt gemäss Bau- und

Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der

Wohnzone W4 und ist mit dem "Witiker-Huus" sowie mit einer

Arealüberbauung überbaut. Das "Witiker-Huus" ist im Inventar der

kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung enthalten.

Es befindet sich im Unterdorf Witikon unmittelbar an der Strassenkreuzung

Witikoner-/Loorenstrasse. Das Unterdorf Witikon ist im Bundesinventar

schützenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit

Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters) vermerkt. Ebenfalls eingetragen

ist das "Witiker-Huus" selber mit Erhaltungsziel A (Erhalten der

Substanz).

3.2

Die Bauherrin liess im Hinblick auf eine

allfällige Neuüberbauung eine Machbarkeitsstudie erstellen, worin im

Wesentlichen drei Projektvarianten herausgearbeitet worden sind. Die von ihr

bevorzugte Variante 1 beinhaltet den Abbruch des "Witiker-Huus",

die Erstellung eines Neubaus sowie die Sanierung weiterer bestehender Häuser.

Dies war der Anlass, um das genannte Provokationsbegehren zu stellen. Das Amt

für Städtebau, Archäologie und Denkmalpflege erstellte zuhanden der

Denkmalpflegekommission ein Gutachten. Strittig ist

nun, ob der Stadtrat aufgrund des Gutachtens und der Auskunft der Denkmalpflegekommission

das "Witiker-Huus" aus dem Inventar entlassen und auf dessen Unterschutzstellung

verzichten durfte.

4.

4.1

Die

Unterschutzstellung eines Objekts setzt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG voraus, dass es sich dabei um einen wichtigen Zeugen einer politischen,

wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche handelt oder dieses

die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägt. In der Praxis werden

diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet.

Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht,

bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf

seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Walter Engeler,

Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008,

S. 139 und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht

nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren

Zusammenspiel ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit

weiteren Hinweisen).

4.2

Bei der

Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu

qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt",

hat die Behörde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte

Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen,

künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks

mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017,

VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je

mit weiteren Hinweisen). Für die Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen

kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von

dieser Möglichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine

massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00380,

E. 4.1 mit weiteren Hinweisen).

4.3

Zwar

würdigen die rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der

Sachverhaltsfeststellung – und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen

– frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein vollständiges, nachvollziehbares und

schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten

Beweiswert. Aus diesem Grund darf von einem solchen Gutachten nicht ohne

triftige Gründe abgewichen werden. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich

dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder

wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft

erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum

Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 und

147; Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,

2.

A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775).

4.4

Der

Beschwerdeführer moniert, die Vorinstanz habe wesentliche Befunde des

Gutachtens des AfS und der Stellungnahme der Denkmalpflegekommission

missverstanden oder ausser Acht gelassen. Der Stadtrat habe eine unerlaubte

Substitution von Gutachterwissen vorgenommen. Er ist der Ansicht, der Eigen-

und der Situationswert seien in willkürlicher Weise verneint und dabei die

Vorgaben des ISOS nicht berücksichtigt worden.

5.

5.1

Das AfS

gelangte in seinem Gutachten zusammengefasst zum Schluss, ein bedeutender Teil

des Denkmalwerts ergebe sich aus der politik-, sozial- und

wirtschaftsgeschichtlichen Zeugenschaft. Aufgrund der anlässlich der Sanierung

von 1983 vorgenommenen baulichen Veränderungen sei die Schutzwürdigkeit des

Gebäudes, würde man diese allein an der gegenwärtig sichtbaren Bausubstanz

festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben. Doch sei das dörfliche

Erscheinungsbild, die Grundsubstanz sowie diverse Ausstattungsteile erhalten

geblieben und würden die historische Zeugenschaft nach wie vor gewährleisten.

Zudem setzte das prominente Eckgebäude an der Strassenkreuzung einen markanten

ortsbaulichen Akzent und vermöge zusammen mit den anderen erhaltenen Gebäuden

die Erinnerung an das ehemalige Bauerndorf aufrecht zu erhalten. Damit

erachtete das AfS die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG als erfüllt.

5.2

Die

Denkmalschutzkommission stützte sich auf die Nachforschungen des AfS sowie den

eigenen Eindruck und führte in ihrem Befund aus, das "Witiker-Huus"

stehe an einer städtebaulich wichtigen Stelle. Es sei eines der neun erhaltenen

historischen Gebäude, welche die vorindustrielle Siedlung Unterwitikon

repräsentierten. Zusammen würden diese an den ländlichen Ursprung Witikons

erinnern, wobei das "Witiker-Huus" aufgrund seiner Lage

besonders ortsbildprägend sei. Sie halte indessen die bereits vorgenommenen

Veränderungen am Gebäude (Abbruch des Ökonomieanbaus, Erneuerung Fassadenputz

und Dachsanierung sowie Veränderungen im Innern) für sehr tiefgreifend. Es sei

nur noch wenig erlebbare Originalsubstanz vorhanden, was den Zeugenwert

schwäche. Sie gelangte daher zum Schluss, dass es sich nicht um ein

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt.

Ferner wies die Kommission darauf hin, dass die

Ausgangslage für die Planung der Strassenkreuzung sehr anspruchsvoll sei: Das

gegenüberliegende Haus an der Witikonerstrasse 400, welches sich

formensprachlich stark auf die historische Bebauung beziehe und ebenfalls

ortsbildprägend sei, habe der Stadtrat aus dem Inventar entlassen und es solle durch

einen Neubau ersetzt werden. In der Nähe des Grundstücks befänden sich zudem

diverse Inventarobjekte, welche eine besondere Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG erfordern würden. Die Kleinmässstäblichkeit sei an diesem Ort

sehr prägend und würde durch den Erhalt des Gebäudes unterstützt.

5.3

Gestützt

auf das Gutachten des AfS sowie den Befund der Denkmalschutzkommission erwog

der Stadtrat in seinem Beschluss zusammengefasst, das zwischen 1842 und 1847

erbaute ländliche Wohnhaus sei eines von neun historischen Gebäuden, welche den

früheren Stadtteil Unterwitikon repräsentierten und dazu beitrügen, dass die

vorindustrielle Siedlung im Stadtbild präsent bleibe. Diese Bauten seien alle

im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte aufgeführt. Das "Witiker-Huus" stehe prominent im nordwestlichen

Spickel der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse. Es sei mit den zwei

Vollgeschossen, dem leicht geknickten Satteldach und den mit Einzelfenstern

regelmässig gestalteten Fassaden gut als ländliches Gebäude zu erkennen. Vier

ebenfalls dörfliche Liegenschaften befänden sich in Sichtweite. Sie seien

umgeben von Neubauten aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, wobei

sich die unmittelbar angrenzenden in Grösse, Form und Materialisierung stark

auf die historische Bausubstanz beziehen würden. Das "Witiker-Huus",

welches seit 1983 das Gemeinschaftszentrum beherberge, wirke an prominenter

Lage gleichsam als städtebaulichen Anker der historischen Bebauung.

Vom ehemaligen Bauernhaus stehe heute nur noch der Wohnteil.

Die Scheune sei 1979 abgetragen und durch einen Neubau (Ladenzeile) mit

ähnlicher Volumetrie ersetzt worden. Zeitgleich sei das Terrain der

Witikonerstrasse für die Weiterführung der Buslinie angehoben worden, sodass

die Freitreppe seither nur noch zwei Stufen umfasse. Durch diese beiden

Veränderungen habe das Haus viel von seiner Wirkungskraft eingebüsst. Hinzu

komme, dass bei der Sanierung des Wohnhauses 1983 die Fassade neu verputzt, die

Fenster ersetzt und das Dach mit Falz- anstelle der bauzeitlichen

Biberschwanzziegeln neu gedeckt worden seien. Aus der Bauzeit beständen noch

die Tragstruktur mit der Stud im Keller und dem Dachstuhl, die Öffnungen mit

den Gewänden an den Fassaden und die Haustür; im Innern die Raumeinteilung der

beiden Wohngeschosse (wobei im Obergeschoss zwei Zimmer zusammengelegt worden

seien), in einzelnen Räumen der Wandtäfer, der Kachelofen sowie die Feuerwand

in der Küche erhalten.

Ferner hat der Stadtrat in seinem Entscheid die

Überlegungen mit einbezogen, auf dem Grundstück des "Witiker-Huus"

eine neue Arealüberbauung erstellt werde, womit die Kreuzung

Witikoner-/Loorenstrasse zusammen mit dem gegenüberliegenden Neubau

(Witikonerstrasse 400) künftig von modernen Bauten geprägt sein werde. Die

Arealüberbauung muss die besonderen Anforderungen von § 71 PBG erfüllen,

sich gut in den historischen Ortskern einfügen und auf die umliegenden

Inventarobjekte gemäss § 238 Abs. 2 PBG besondere Rücksicht nehmen.

Es bestehe daher sowohl mit als auch ohne Erhalt der streitbetroffenen Baute

eine Chance für eine qualitätsvolle städtebauliche Aufwertung der

Strassenkreuzung.

6.

6.1

Zur Rüge

der unerlaubten Substitution von Gutachterwissen führte das Baurekursgericht in

E. 5.2 zutreffend aus, die Denkmalpflegekommission, welche den Stadtrat

beraten habe, setze sich aus stimmberechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern

mit beratender Stimme zusammen und könne zweifelsohne als sehr sachkompetent

bezeichnet werden (vgl. Art. 2 der Geschäftsordnung der Denkmalpflegekommission

vom 22. März 2017). Die Vorinstanz

führte weiter zutreffend aus, die Auskunft der Denkmalpflegekommission

sei formal als Amtsbericht zu qualifizieren. Der zitierte Entscheid des

Verwaltungsgerichts, wonach letzterer aufgrund der besonderen Fachkompetenz

inhaltlich einem Gutachten gleichkomme, bezieht sich allerdings auf die kantonale

Denkmalpflegekommission, welche die vom Gesetz (§ 216 PBG)

bezeichnete kantonale Expertin in Fragen des Denkmalschutzes ist (VGr,

9.

Februar 2005, VB.2003.00195, E. 4.1.2 mit Hinweisen). Diese

Rechtsprechung darf daher nicht unbesehen auf die städtische Denkmalpflegekommission

übertragen werden.

6.2

Das

Gutachten des AfS an sich erweist sich als vollständig, nachvollziehbar und

kommt zu einem klaren Schluss. Es genügt den wissenschaftlichen Anforderungen.

Doch brachte das AfS im gleichzeitig verfassten Faktenblatt trotz Bejahung der

Schutzwürdigkeit den Vorbehalt an, eine Unterschutzstellung des "Witiker-Huus" und dessen Erhalt dann zu

unterstützen, wenn damit eine gute städtebauliche Lösung möglich sei. Insofern

äusserte sich das AfS zwar etwas widersprüchlich, doch ist diese Äusserung im

Faktenblatt nicht dazu geeignet, das Gutachten infrage zu stellen. Ebenfalls zu

einem klaren Fazit, wenn auch zum Gegenteiligen wie das Gutachten, gelangte die

Denkmalpflegekommission in ihrem Befund. Doch hielt auch sie gleichzeitig fest,

dass sich mit dem in Aussicht gestellten Konkurrenzverfahren allenfalls eine

städtebaulich überzeugende Lösung finde, welche den Erhalt des

"Witiker-Huus" ermögliche. Sodann stellte sie eine den Ort prägende Kleinmassstäblichkeit

fest, welche durch den Erhalt der strittigen Baute unterstützt würde.

6.3

Ob dem

Amtsbericht oder dem (ebenfalls amtsinternen) Gutachten mehr Gewicht

beizumessen ist, braucht vorliegend nicht vertieft zu werden. Der Stadtrat

konnte sich auf die, insbesondere im Gutachten enthaltenen, fundierten

Sachverhaltsrecherchen abstützen und hat sich mit den Feststellungen beider

Fachgremien auseinandergesetzt. Eine "unerlaubte Substitution von

Gutachterwissen" hat er, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, in

seinem Beschluss nicht vorgenommen. Denn

die Aufgabe eines Gutachtens beziehungsweise eines Fachberichts ist auf die

Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den

rechtsanwendenden Behörden obliegt. Der Stadtrat war daher bei der

Würdigung der etwa gleichwertigen Sachverhaltsfeststellungen frei (vgl.

E. 4.3).

7.

7.1

Hinsichtlich

des strittigen Eigenwerts des "Witiker-Huus" führte die Vorinstanz

zusammengefasst aus, ihre am Augenschein gewonnenen Eindrücke liessen den vom

Stadtrat vertretenen Schluss nachvollziehbar erscheinen. So sei effektiv nur

noch wenig originale Substanz erkennbar vorhanden gewesen. In der Aussenansicht

sei etwa von der Fassade über das Dach bis zu den Fenstern keine

Originalsubstanz mehr sichtbar und das Haus allenfalls noch anhand des Eingangs

als historisch erkennbar. Ansonsten falle es dem Betrachter kaum als historisch

auf. Vielmehr ergebe sich der Eindruck einer in der zweiten Hälfte des

20.

Jahrhunderts entstandenen Baute mit angebauter, eigensinnig

gestalteter Ladenzeile. Daneben fehle auch die dazugehörige Scheune, welche

durch die Ladenzeile ersetzt worden sei. Im Innern sei zwar mit dem Kachelofen,

dem Dachstuhl, der Stud und der teilweise noch vorhandenen Vertäferung partiell

noch historische Substanz erkennbar, doch seien auch hier die Veränderungen

sehr weitreichend. Die Fenster sowie die Küche im Erdgeschoss seien modern.

Eine historische Decke sei nicht mehr erkennbar und auch die Böden seien kaum

mehr original vorhanden. Der Eindruck eines historischen Gebäudes habe sich beim

Rundgang lediglich partiell eingestellt. Die Vorinstanz gelangte daher zum

Schluss, das "Witiker-Huus" vermöge aufgrund seiner heutigen

Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusserer Betrachtung die Epoche

seiner Erbauung besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. Der

Stadtrat habe der Baute mit nachvollziehbarer Begründung eine wichtige

Zeugenschaft abgesprochen.

7.1.1

Auf diese zutreffenden Erwägungen des

Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Seine Einschätzung wird durch die

Fotodokumentation des Augenscheins der Vorinstanz und die weiteren in den

vorinstanzlichen Akten enthaltenen Fotografien und Unterlagen bestätigt. Die

genannten Feststellungen stimmen auch mit denjenigen der Denkmalschutzkommission

sowie den gutachterlichen überein. So ist dem Gutachten des AfS zu entnehmen, dass die Bausubstanz beim Umbau von 1983 zwar erhalten, die

Wände und Decken jedoch neu verputzt, die Fenster und ein Grossteil der

Bodenbeläge ersetzt sowie das Dach neu gedeckt wurden. Sodann werden darin die

gleichzeitig im Erd-, Ober- und Dachgeschoss vorgenommenen Grundrissveränderungen

aufgeführt.

7.1.2

Es handelt sich aufgrund ihrer Art und Anzahl um wesentliche Eingriffe,

welche das historische Erscheinungsbild stark verminderten. Auch wenn gemäss

übereinstimmender Feststellungen beim Umbau Riegelwerk, Täfer und Dachsparren

freigelegt sowie der Kachelofen in Stand gesetzt worden sind und die Freitreppe

mit Podest sowie die repräsentative Eingangstür mit Einrahmung, Sturz und

Vordach noch aus der Bauzeit stammen und belassen worden sind. Diese wenigen

originalen Bauteile vermögen lediglich noch teilweise den Eindruck einer

historischen Baute zu vermitteln, wie ihn das Baurekursgericht anlässlich des

Augenscheins hatte. Diese Elemente genügen jedenfalls nicht, um eine wichtige

bauliche Zeugenschaft zu bejahen. Auch dass die Baute einer Bauepoche

zugeordnet werden kann, reicht dazu nicht aus.

7.1.3

Ebenso wenig ist heute noch die ehemalige Gebäudenutzung als Weinschenke, Gemeindeschreiberei und Poststelle

erkennbar, sodass auch eine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugenschaft,

wie sie im Gutachten noch zugesprochen wurde, entfällt. Daran ändert das in mit

der Unterzeichnung einer Petition an den Stadtrat durch 2'155 Einwohner des

Quartiers bekundete Interesse am Erhalt des heute als Quartierverein genutzten

"Witiker-Huus" nichts. Lediglich die öffentliche Nutzung einer Baute

vermag keine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugenschaft zu begründen. Im Übrigen handelt es sich bei einer

Petition nach Art. 33 der Schweizerischen

Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) um ein formloses Instrument,

welches Einzelnen und Gruppen dazu dient, den Behörden konkrete Anliegen und

Anregungen mit individuellen oder kollektiven Inhalten vorzutragen. Die

Behörden haben lediglich die Pflicht, diese zur Kenntnis zu nehmen und

allenfalls kurz zu beantworten (vgl. VGr, 14. März 2019, VB.2018.00177,

E. 3.2.3).

7.2

Bezüglich

des Situationswerts erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, anlässlich des

Lokaltermins habe sich gezeigt, dass das "Witiker-Huus" weder mit den

umliegenden Gebäuden noch mit den nahen Flarzhäusern ein Ensemble im Sinn des

Natur- und Heimatschutzes bilde. So handle es sich bei den übrigen Häusern an

der Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse, abgesehen von der Liegenschaft Witikonerstrasse 400,

welche abgerissen werde, um modernere Bauten aus der zweiten Hälfte des

20.

Jahrhunderts. Dies werde sich mit den Neubauten auf dem Areal der

Mitbeteiligten und der Ersatzneubaute an der Witikonerstrasse 400 noch

akzentuieren. Die übrigen ländlichen Bauten in der Umgebung seien zu weit vom

"Witiker-Huus" entfernt, um mit diesem zusammen ein ortsbildprägendes

Ensemble zu bilden.

Die Vorinstanz erwog unter Hinweis auf die

verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159,

E. 8.2 mit weiteren Hinweisen, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8)

weiter, allein aufgrund seiner besonderen Stellung und Lage im Ortsbild komme

einem Gebäude grundsätzlich keinen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu. Die Baute müsste auch durch ihre besondere

Gestaltung und Erscheinung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur

prägenden Wirkung beitragen. Dies sei beim "Witiker-Huus" nicht der

Fall; auch dann nicht, wenn man bezüglich der prägenden Wirkung keine

übermässigen Ansprüche an die Voraussetzung der besonderen Gestaltung und

Erscheinung der äusseren Teile und der Bausubstanz gestellt werden dürften.

Zwar stehe das "Witiker-Huus" an einer prominenten Lage, doch trage

es in seiner heutigen Gestaltung und Erscheinung nicht zu einer prägenden

Wirkung im Sinn des Natur- und Heimatschutzes bei. Es trete in seiner äusseren

Gestaltung nicht mehr im Original in Erscheinung, wobei der letztere stark

prägende Ökonomieteil gänzlich fehle. Der Stadtrat habe daher dem

"Witiker-Huus" zu Recht keine landschafts- beziehungsweise

siedlungsprägende Wirkung attestiert.

7.2.1

Diese zutreffenden Erwägungen

sind ebenfalls nicht zu beanstanden und durch die Fotos des Augenscheins

belegt. Um bei einem geringen Eigenwert eine wichtige Zeugenschaft

aufgrund des Situationswerts anzunehmen, ist weder erforderlich, dass die Baute

in der Region einmalig wäre, noch, dass sie in architektonischer Hinsicht

besonders hervorstechen würde. Der Wert des

Objekts ergibt sich aus seiner Stellung in der Umgebungsstruktur. Wesentlich

ist, dass das Gebäude den Charakter und die Identität

eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt (vgl.

VGr, 14. März 2019, VB.2018.00519, E. 6.4.2; 26. Januar 2011, VB.2010.00472,

E. 6.2).

7.2.2

Vorliegend ist

der (geringe) Situationswert einzig durch die prominente Stellung des Gebäudes

an der Strassenkreuzung begründet. Die Wirkung des

"Witiker-Huus" ist jedoch durch die weitreichenden

baulichen Eingriffe anfangs der 80er Jahre stark geschmälert worden und es hat

massiv an Erinnerungswert eingebüsst. Einerseits verminderten die zahlreichen äusseren

Veränderungen beim Umbau die Wirkung auf das Ortsbild wesentlich, indem das

Gebäude kaum mehr als historisch wahrnehmbar ist. Andererseits führten auch die

Veränderungen an und bei der Strassenkreuzung zu einer Schmälerung des

Situationswerts. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Erhöhung des

Strassenterrains würde dies nicht aufwiegen. Dass die Beschwerdegegnerin

und die Denkmalpflege die genannten Umbauten in den 1980er Jahren noch vor der

Inventaraufnahme zuliessen, kann ihnen heute, 40 Jahre später im Rahmen

des Schutzentscheids, nicht als "venire contra factum proprium"

entgegengehalten werden (vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014,

E. 4.2.4).

7.2.3

Allein die prominente Lage an

der Durchgangsstrasse mitten im Unterdorf an der Verzweigung zum

Oberdorf vermag die genannten Umstände nicht wettzumachen. Ebenso wenig

begründet eine gewisse (restliche) Vertrautheit des Strassenbildes einen

Denkmalwert. Im Gegenteil ist aus den Augenscheinfotos ersichtlich, dass das

"Witiker-Huus" durch die umliegenden Bauten quasi

"erdrückt" wird und an diesem Ort nicht mehr zur Geltung kommt,

geschweige denn, diesen prägt. Eine

Ensemblewirkung mit den übrigen noch bestehenden historischen Bauten wurde

aufgrund der grossen Entfernung zu Recht verneint. Ebenso fehlt eine allfällige

Ensemblewirkung mit der abgebrochenen Scheune. Schliesslich ist darauf

hinzuweisen, dass die Denkmalschutzkommission entgegen der Ansicht des

Beschwerdeführers nicht vom Vorliegen eines hohen Situationswerts ausgegangen

ist, wenn sie die Lage der Baute als "besonders" bezeichnete. Ein

solcher liegt ihrem Fazit zufolge nicht vor.

7.3

Für sich

allein vermag der Eigenwert eine Unterschutzstellung nach dem Gesagten klar

nicht zu rechtfertigen. Auch der Situationswert ist nicht derart hoch, dass er

für sich allein oder in Verbindung mit dem eher geringen Eigenwert des Objekts

den Verzicht auf Unterschutzstellung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Selbst

wenn die Schutzwürdigkeit bejaht würde, wäre es auch nicht rechtsverletzend,

wenn vorliegend dem privaten Interesse am Eigentum den öffentlichen Schutzinteressen

der Vorrang eingeräumt würde. Es ist zu bedenken, dass eine Unterschutzstellung

oftmals mit einem schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit verbunden

ist und angesichts des fehlenden Eigen- sowie des geringen Situationswerts vorliegend

nicht gerechtfertigt wäre. Die Vorinstanz verneinte daher zu Recht eine

wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG.

8.

Den Vorwurf der fehlenden Auseinandersetzung mit der

höchstmöglichen Einstufung des "Witiker-Huus" im ISOS mit

Erhaltungsziel A beurteilte das Baurekursgericht schliesslich zu Recht als

unverfänglich.

8.1

Gemäss

Art. 5 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über den Natur- und

Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]) erstellt der Bund nach Anhörung der

Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. Gestützt auf diese

Vorschrift hat der Bundesrat das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz (ISOS) erlassen (Art. 1 der

Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinventar der

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS]). Mit der Aufnahme von Objekten ins ISOS wird gemäss Art. 6

Abs. 1 NHG dargetan, dass diese in besonderem Mass die ungeschmälerte

Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder

angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdienen. Kommt

einem Inventarobjekt wie vorliegend das Erhaltungsziel A (Erhalten der

Substanz) zu, bedeutet dies, dass alle Bauten, Anlageteile und Freiräume in

diesem Gebiet integral zu erhalten und störende Eingriffe zu beseitigen sind

(BGr, 11. Mai 2016, 1C_179/2015, E. 4).

8.2

Es ist

jedoch zu beachten, dass es sich dabei um ein Ortsbildschutzinventar handelt,

welches grundsätzlich von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen ist, welches

sich mit Einzelbauten beziehungsweise Einzelkulturgütern befasst (Arnold Marti,

Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Änderung der

Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des

Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS],

Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Gemäss

Art. 6 Abs. 2 NHG gilt der in Abs. 1 genannte Schutz nur

bei der Erfüllung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3

NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht

lediglich für die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung eine Pflicht zur

Berücksichtigung. Überdies hat im Einzelfall eine Interessenabwägung im Licht

der Heimatschutzanliegen zu erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1).

8.3

Beim

Entscheid über die Unterschutzstellung unterlag der Stadtrat daher nicht der

für die Erfüllung einer Bundesaufgabe statuierten Pflicht zur ungeschmälerten

Erhaltung im Sinn des ISOS. Der Eintrag hat ihn nicht mehr als derjenige im

kommunalen Inventar dazu verpflichtet, sich beim Entscheid darüber, ob eine

dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei, mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit

des verzeichneten Objekts auseinanderzusetzen und die erforderlichen Interessenabwägungen im Licht der Heimatschutzanliegen vorzunehmen

(vgl. VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1; 7. Mai 2013,

VB.2012.00299, E. 9.1, je mit weiteren Hinweisen; 19. Mai 2010,

VB.2009.00662, E. 3 = BEZ 2010 Nr. 27; § 213 Abs. 1 PBG).

Dies ist vorliegend geschehen. Eine fehlerhafte Interpretation

oder eine fehlende Berücksichtigung zentraler Sachverhaltselemente des Gutachtens

durch die Vorinstanzen ist nicht ersichtlich.

9.

9.1

Zusammenfassend

hat sich das Baurekursgericht eingehend mit den Umständen befasst und die

fehlende Schutzwürdigkeit des "Witiker-Huus" nachvollziehbar und

überzeugend begründet. Demzufolge durfte es auf Erwägungen zur

Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung sowie zum Auswahlermessen

verzichten. Insgesamt erwiesen sich damit die Rügen des Beschwerdeführers als

unbegründet. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

9.2

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen

(§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine

Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu

(§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht in dieser Konstellation

praxisgemäss keine Entschädigungen zu (vgl. VGr, 9. Januar 2008,

VB.2007.00382 und VB.2007.00401, E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3, Plüss,

Kommentar zum VRG, § 17 N. 51). Hingegen

ist er zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Mitbeteiligten eine

Parteientschädigung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 3'000.- als

angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 150.-- Zustellkosten,

Fr. 4'150.-- Total der Kosten.

3.

Die Kosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Mitbeteiligten für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des

Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …