Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00746

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00746, VB.2019.00762

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. Dezember 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2019.00746:

1. Baukommission Rüschlikon,

8803 Rüschlikon,

vertreten durch RA A,

Aus VB.2019.00762:

2.

B, vertreten durch lic. iur. C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

E,

2.

F,

3.

G,

4.

H,

5.

I,

6.

J,

7.

K,

8.

L,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft

und

Aus VB.2019.00746:

B,

vertreten durch lic.

iur. C,

Aus VB.2019.00762:

Baukommission

Rüschlikon,

vertreten durch RA

A,

Mitbeteiligte,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Rüschlikon erteilte B mit Beschluss vom

13. Dezember 2018 die Baubewilligung für den Umbau der bestehenden Villa

(Schutzobjekt) Assek.-Nr. 01 sowie für den Neubau eines Einfamilien- und

zwei Zweifamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem Grundstück

Kat.-Nr. 02 am M-Weg 03 in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

E und F, G und H, I, J sowie L und K rekurrierten gegen

diesen Entscheid mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Februar 2019 beim

Baurekursgericht. Letzteres führte am 4. Juni 2019 einen

Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 15. Oktober

2019.

hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss der Baukommission

Rüschlikon vom 13. Dezember 2018 auf. Die

Kosten des Rekursverfahrens auferlegte es je zur Hälfte der Baukommission und

der Bauherrin.

III.

A. Gegen

diesen Entscheid erhob die Baukommission Rüschlikon am 14. November 2019

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Rekursentscheid

aufzuheben und ihren Beschluss vom 13. Dezember 2018 zu bestätigen, alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das vorliegende sowie das

vorinstanzliche Verfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft (Verfahren

VB.2019.00746).

Das Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2019 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020 beantragten E und F,

G und H, I, J sowie L und K, die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine

angemessene Umtriebsentschädigung (zzgl. MWSt.) zulasten der Beschwerdeführerin

zuzusprechen. Die Baukommission Rüschlikon replizierte am 27. Januar 2020

unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Eingabe vom 4. Februar

2020.

beantragte B die Gutheissung der Beschwerde.

B. B erhob

am 20. November 2019 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Oktober

2019.

ebenfalls Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, diesen

aufzuheben und den Beschluss der Baukommission Rüschlikon vom 13. Dezember

2018.

zu bestätigen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegnerschaft (Verfahren VB.2019.00762).

Die Baukommission Rüschlikon beantragte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 10. Dezember 2019, die Beschwerde gutzuheissen sowie

die Verfahren VB.2019.00746 und VB.2019.00762 zu vereinigen. Das

Baurekursgericht beantragte am 18. Dezember 2019

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. E und F, G und H,

I, J sowie L und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2020,

die Beschwerde abzuweisen und ihnen eine angemessene Umtriebsentschädigung

(zzgl. MWSt.) zulasten der Beschwerdeführerin zuzusprechen.

C. Mit

Präsidialverfügung vom 14. Januar 2020 wurden die Verfahren VB.2019.00746

und VB.2019.00762 vereinigt. E und F, G und H, I, J sowie L und K duplizierten

am 6. März 2020 und beantragten, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf

einzutreten ist und wiederholten im Übrigen die gestellten Anträge. Am 1. April

2020.

reichte B mit unveränderten Anträgen eine Stellungnahme ein. Die

Baukommission Rüschlikon nahm am 16. April 2020 und 11. Mai 2020

unter Festhalten an den gestellten Anträgen Stellung. Ebenso gleichentags E und

F, G und H, I, J sowie L und K. Am 25. Mai 2020 verzichteten Letztere auf

erneute Stellungnahme. B reichte am 27. Mai 2020 eine letzte Stellungnahme

ein.

Die

nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten

im Verfahren VB.2019.00746.

Die

Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Die

Bauherrin ist als Adressatin des

abschlägigen Rekursentscheids zur Beschwerde ohne Weiteres und

unbestrittenermassen legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG sowie § 338 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]).

1.3

Die Baukommission Rüschlikon rügt eine Verletzung der

Gemeindeautonomie. Als eigenständige Kommission i.S.v. § 51 des

Gemeindegesetzes (GG) vom 20. April 2015 (vgl. Art. 40

Gemeindeordnung Rüschlikon) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1

lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber über den Weiterzug

zu entscheiden, wenn – wie hier – ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren

aufgehoben oder abgeändert wurde (Mischa Morgenbesser/Lorenzo

Marazotta in: Tobias Jaag/Markus Rüssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum

Zürcher Gemeindegesetz, Zürich etc. 2017, § 172 N. 3). Aufgrund

ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde ist die Gemeinde als Trägerin

hoheitlicher Gewalt berührt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49

i.V.m. § 21 Abs. 2 lit. b VRG; BGE 145 I 52,

E. 3; Martin Bertschi in: Alain

Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A. Zürich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21,

N. 118 bei Fn. 407). Ob die

beanspruchte Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt

wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der

Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052, VB.2016.00055, E. 2 mit

weiteren Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1).

Da die übrigen

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde

einzutreten.

2.

2.1

Die

Bauparzelle mit einer Grundfläche von 1'997 m2 liegt gemäss

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon vom 28. September 1993 (BZO)

in der Wohnzone W2B. Das Baugrundstück liegt im Gabelungsbereich des M-Wegs.

Ein Ast des M-Wegs führt entlang der südlichen Parzellengrenze (südlicher M-Weg).

Der zweite Ast (M-Weg) umschliesst das Baugrundstück im Osten und Norden und

ist als Sackgasse ausgestaltet, wobei der Weg auf der Höhe der westlichen

Bauparzellengrenze endet. Im Übrigen ist das Baugrundstück von überbauten

Parzellen umgeben. Es verläuft von Westen nach Osten abfallend und ist mit

einer denkmalgeschützten Villa überbaut, welche etwa mittig zur westlichen

Grundstücksgrenze situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur östlichen

Parzellengrenze aufweist.

2.2

Im

südlichen Grundstücksbereich befindet sich zudem eine seit 1978 formell

geschützte Blutbuche. Die Grundeigentümerin hatte am 7. April 2017 beim

Gemeinderat ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur

Überprüfung der Schutzwürdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und

Heimatschutzobjekte verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines

Gutachtens stellte der Gemeinderat die Baute am 7. Februar 2018 unter

Schutz und legte den Schutzumfang des Gebäudeäusseren und -inneren sowie dessen

Umgebung fest. Bezüglich Letzterer verbot er unter anderem die Erstellung von

oberirdischen Bauten im südöstlichen Grundstücksbereich. Demgegenüber liess er

im nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich eine Bebauung im Rahmen der

BZO ausdrücklich zu.

2.3

Die

Bauherrin plant, die bestehende Villa im Innern und in bescheidenem Masse an

der Fassade umzubauen. Die Zufahrt zur Tiefgarage, welche unterirdisch bis an

den Altbau heranreichen soll, erfolgt an der östlichen Baugrundstücksgrenze

über den M-Weg. Im nordöstlichen Gartenbereich sind zudem drei neue Baukörper

geplant. Das Haus 1 soll nördlich der Villa in einem Abstand von 5,50 m

zu dieser zu stehen kommen und im Grundriss einem liegenden Rechteck gleichen.

Das Haus 2 ist dem Haus 1 vorgelagert, befindet sich in einem Abstand

von 5,79 m östlich von diesem und ist wie Ersteres mit einem rechteckigen

Grundriss geplant, wobei dieses als stehendes Rechteck in Erscheinung tritt.

Beide Bauten sind gegen den See hin dreigeschossig und sollen je zwei Wohnungen

beherbergen. Das Haus 3 soll noch etwas weiter östlich als das Haus 2

zu stehen kommen, weist in südlicher Richtung einen Abstand von 4 m zu

diesem auf und ist in einem Abstand von 8,70 m teilweise vor dem Altbau platziert.

Dieser Neubau weist praktisch einen quadratischen Grundriss auf, soll der

Unterbringung einer Wohneinheit dienen und gegen Osten mit zwei Geschossen in Erscheinung

treten.

3.

3.1

Das

Baurekursgericht prüfte, ob die geplanten Bauten in jenem Bereich des

Umschwungs geplant sind, in welchem oberirdische Bauten gemäss Unterschutzstellungsbeschluss

zulässig sind. In diesem Zusammenhang stellte es sich die Frage, wo die Grenze

zwischen dem nördlichen beziehungsweise nordöstlichen und dem südöstlichen

Grundstücksbereich verläuft. Dazu legte es den Beschluss des Gemeinderats unter

Bezugnahme auf das Gutachten aus und gelangte zum Schluss, dass das geplante

Haus 3 gegen den Unterschutzstellungsbeschluss verstosse. Sodann stellte

das Baurekursgericht bezüglich des gesamten Projekts einen Einordnungsmangel

fest.

3.2

Die

beschwerdeführende Baukommission rügt die Verletzung ihrer Gemeindeautonomie in

zweifacher Hinsicht. Sowohl im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der

bestehenden Villa als auch bei der Beurteilung der Einordnung des vorliegenden

strittigen Bauprojekts stünde ihr eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu.

Zunächst habe die Vorinstanz ihren bereits rechtskräftigen und nicht

auslegungsbedürftigen Schutzentscheid (neu) ausgelegt und sei von dessen

Bestimmungen abgewichen. Sodann habe die Vorinstanz ihre eigene

Einordnungsbeurteilung an Stelle der kommunalen Beurteilung gestellt und dabei

in ihr pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen eingegriffen.

3.3

Die

Bauherrin wendet sich in ihrer Beschwerde ebenfalls gegen die

baurekursgerichtliche Auslegung und Anwendung des Schutzentscheids. Sie macht

geltend, die Interpretation der Vorinstanz sei mit dem Wortlaut und dem Sinn

nicht vereinbar. Das Haus 3 befinde sich im überbaubaren Bereich und zudem

sei die besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG durch das

Bauprojekt gewährleistet. Es habe in beiden Punkten kein Anlass bestanden, in

das Ermessen der Gemeinde einzugreifen und das Baurekursgericht habe sich mit

deren Entscheidgründen auch nicht sorgfältig auseinandergesetzt.

4.

4.1

Vorab ist festzuhalten, dass das Baugrundstück sowie

die darauf bestehende Villa Gegenstand einer denkmalpflegerischen Verfügung

ist. Da im Baubewilligungsverfahren abzuklären ist, ob einem Bauvorhaben keine

öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem

Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen (VGr, 8. Juni 2017,

VB.2016.00552, E. 6.2), hatte die Baukommission im Zuge des Bewilligungsverfahrens

zu prüfen, inwiefern das projektierte Vorhaben den

Unterschutzstellungsbeschluss respektiert und die dort skizzierten

denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Mit diesem Vorgehen wird nicht die

Frage der Rechtmässigkeit dieses (rechtskräftigen) Beschlusses zum

Verfahrensgegenstand erhoben; vielmehr ist mittels Auslegung zu ermitteln,

welcher Sinn diesem beizumessen ist, was unter Gesichtspunkten des

Denkmalschutzes im Hinblick auf die Erteilung einer Baubewilligung von

massgebender Bedeutung ist.

4.2

Inhalt und Tragweite einer Verfügung

ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv (BGer, 6. Juni 2006,

1A.42/2006, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ist das Verfügungsdispositiv

unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die

Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die

Begründung der Verfügung zurückgegriffen werden (BGE 110 V 222). Soweit der

Wille der verfügenden Behörde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung

zu berücksichtigen (Fritz Gygi,

Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, auch zum Folgenden). Eine Verfügung

ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der Empfänger aufgrund

aller Umstände, die ihm im Zeitpunkt der Eröffnung bekannt waren oder hätten

bekannt sein müssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen). Da die Verfügung mit dem Gesetz in Einklang

stehen soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche Lösung mit dem Gesetz übereinstimmt (BGer, 6. Juni

2006, 1A.42/2006, E. 2.3). Eine Verfügung wird daher einerseits aufgrund

eines gesetzlichen Massstabs und dessen Auslegungsmethoden ausgelegt,

andererseits nach den Auslegungsgrundsätzen zu den privatrechtlichen Willenserklärungen

(Lukas Brühwiler-Frésey, Verfügung, Vertrag und andere verwaltungsrechtliche

Handlungssysteme, Bern 1984, Rz. 136).

4.3

Das Baurekursgericht

erwog zusammengefasst, dem Unterschutzstellungsbeschluss lasse sich nichts

Konkretisierendes bezüglich dem überbaubaren Bereich entnehmen, ein solcher sei

nicht etwa planlich ausgeschieden worden. Der Schutzentscheid decke sich

grösstenteils mit der Empfehlung des Gutachters, weshalb zwecks Auslegung auf

das Gutachten zurückzugreifen sei. Letzterem zufolge sei der neu hinzugekaufte

Grundstücksteil für eine Überbauung geeignet. Dieser hinzugekaufte

Grundstücksteil solle mithin überbaut werden können. Dass mit dem

Unterschutzstellungsbeschluss ein anderer Bereich gemeint sein sollte, sei

nicht anzunehmen, da keine dahingehenden Erwägungen oder planliche Nachweise

vorlägen. Werde der Grundstücksverlauf vor der Parzellenerweiterung mit dem

strittigen Neubauvorhaben verglichen, erhelle, dass das Haus 3 – indem

dessen Flucht auf der Nordfassade des Kernbaus stehe – fast gänzlich ausserhalb

des zugekauften Grundstücksteils geplant sei und damit zu einem grossen Teil

innerhalb jenes Bereichs liege, welcher mit einem Bauverbot für Hochbauten

belegt sei.

4.4

Nach dem

Dafürhalten der Baukommission wurde die Überbaubarkeit nicht auf den

zugekauften Teil des Grundstücks beschränkt, andernfalls dies im

Schutzentscheid so festgehalten worden wäre. Aus dessen Wortlaut, wonach der

südöstliche Teil des Grundstücks nicht mit zusätzlichen oberirdischen Gebäuden

ergänzt werden dürfe, ergebe sich, dass die übrigen Bereiche überbaut werden

dürften. Die ausdrückliche Nennung des nördlichen und nordöstlichen Bereichs

verdeutliche den genauen Standort für eine mögliche Überbauung.

Weiter führte sie aus, dass die Bauherrschaft das Bauprojekt

bereits parallel zum Unterschutzstellungsverfahren ausgearbeitet habe. Wäre die

Gemeinde nicht davon ausgegangen, dass der fragliche Bereich überbaubar bleibe,

hätte sie der Bauherrschaft mitgeteilt, dass das Haus 3 nicht zulässig

sei. Sie habe mehrere Vorprojektvarianten als nicht bewilligungsfähig

beurteilt. Schliesslich sei die Volumenstudie denn auch Beilage zum

Unterschutzstellungsantrag an den Gemeinderat gewesen, was die Absicht des

Schutzentscheids belege.

Zur Bekräftigung ihrer Absicht verweist die Baukommission auf

eine Skizze vom 20. Juli 2017, welche im Unterschutzstellungsverfahren

erstellt worden sei. In dieser wurde in Grün ein «möglicher Bereich für

Ergänzungsbauten» markiert, welcher sich in einem Abstand von 6 m über den

gesamten nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich bis zur südlichen

Fassadenflucht der Anbaute erstreckt. Dabei wurde die der Villa vorgelagerte

Teilfläche des grünen Bereichs schraffiert und mit dem Vermerk «reduzierte

Gesamthöhe» versehen.

4.5

Für die

Klärung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde ein Fachgutachten

eingeholt (§ 7 Abs. 1 VRG). Diesem ist zu entnehmen, der Garten sei

konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen möglich

seien. Östlich vor dem Haus solle eine Wiesenfläche frei bleiben. Da die

Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen

nördlichen und nordöstlichen Grundstücksbereich im Rahmen der Bau- und

Zonenordnung zu bebauen. Dabei müsse Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen

werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden.

Im Gutachten wird hinsichtlich

des Gartens weiter ausgeführt, dieser sei in zwei Phasen entstanden. Die

Rotbuche dürfe dabei aus dem ursprünglichen Garten stammen. Die heutige

Gartenanlage sei im Wesentlichen beim Umbau von 1917 entstanden. [...] Sie

umgebe das Haus auf drei Seiten und bestehe aus verschiedenen Zonen: Einem

Sitzplatz im Süden, Wiesland im Osten und Norden sowie einem heute verwilderten

Teil im Nordwesten mit einer filigranen Eisenpergola. Vorbemerkungsweise wurde ferner

festgehalten, dass eine sorgfältige historische Analyse der Gartenanlage von

einem Spezialisten vorgenommen werden müsste.

4.5.1

Der Gemeinderat erwog in seinem Unterschutzstellungsbeschluss, er teile die

Aussagen des Gutachters grösstenteils. Bezüglich des Gartens sei er der

Meinung, dass der südöstliche Teilbereich des Grundstücks nicht mit

zusätzlichen oberirdischen Gebäuden ergänzt werden dürfe. Im nördlichen und

nordöstlichen Grundstücksbereich sei eine Bebauung im Rahmen der Bau- und

Zonenordnung hingegen zulässig. Dabei müsse jedoch Rücksicht auf das

Schutzobjekt genommen werden (§ 238 Abs. 2 PBG), um – speziell bei

der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden.

In Dispositiv-Ziff. 1 der Unterschutzstellungsverfügung

hielt der Gemeinderat betreffend Umgebung dann Folgendes fest: «Konzeptionell

sollte der Garten erhalten bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind

möglich). Der südöstliche Teilbereich des Grundstücks darf nicht mit

zusätzlichen oberirdischen Gebäuden ergänzt werden. Im nördlichen und

nordöstlichen Grundstücksbereich ist eine Bebauung im Rahmen der Bau- und

Zonenordnung zulässig. Dabei muss aber Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen

werden, um – speziell bei der Dachform – eine Konkurrenzierung zu vermeiden».

4.5.2

Wo genau die Grenze zwischen dem «nordöstlichen» (überbaubaren) und dem

«südöstlichen» (nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergibt sich

entgegen der Gemeinde aus dem Wortlaut des Unterschutzstellungsbeschlusses

nicht. Ein Plan wie die von der Baukommission erwähnte Skizze liegt diesem

nicht bei. Demzufolge hat das Baurekursgericht den

Unterschutzstellungsbeschluss zu Recht als auslegungsbedürftig betrachtet. Da

sich der Schutzentscheid in seinem Wortlaut stark an das Gutachten anlehnt und

der Gemeinderat darin erwogen hat, die Ansicht des Gutachters im Wesentlichen

zu teilen, war es naheliegend, zur Konkretisierung auf das Gutachten

abzustellen, zumal ein solches vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges

von Behörden eingeholtes Gutachten nach der Rechtsprechung einen erhöhten

Beweiswert geniesst, weshalb nicht ohne triftige Gründe davon abgewichen werden

darf (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 und 147;

Regina Kiener/Bernhard Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht,

2.

A., Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 775). Solche Gründe sind hier

nicht ersichtlich.

4.5.3

Die in der Beschwerdeschrift abgedruckte Skizze vom 20. Juli 2017,

welche im Rahmen des Unterschutzstellungsverfahrens erstellt worden sei, bildet

lediglich einen Zwischenstand ab; es kommt ihr keine Verbindlichkeit zu. Ebenso

wenig vermag die Baukommission etwas aus dem parallelen Verlauf von

Unterschutzstellungs- und Baubewilligungsverfahren abzuleiten. Erstens waren

dafür je unterschiedliche Behörden zuständig und zweitens wurde auch kein

projektbezogener Schutzentscheid getroffen. Folglich ist keine gegenseitige

Abstimmung angezeigt, sondern hat das Bauprojekt den denkmalschutzrechtlichen

Vorgaben zu entsprechen (vgl. E. 4.1). Wenn sich das Baurekursgericht auf

das Gutachten stützte und dementsprechend bloss die Erweiterung des Gartens als

überbaubar bezeichnete, ist dies daher nicht zu beanstanden.

Die genannte Erweiterung hatte

eine Verschiebung der nördlichen Grundstücksgrenze um ungefähr 19 m gegen

Norden zur Folge und betrifft den nördlichen sowie den nordöstlichen

Grundstücksbereich. Dass dieser Grundstücksteil überbaubar ist, sind sich die

Parteien einig. Strittig ist dies hingegen bezüglich desjenigen Bereichs, in

welchem Haus 3 zu liegen käme und der darüber hinausgeht. Wo genau der

nordöstliche, gemäss Unterschutzstellungsverfügung neben dem nördlichen

ebenfalls überbaubare Grundstücksteil endet, erschliesst sich daraus entgegen

der Gemeinde nicht. Darin ist – wie gesehen – lediglich der nördliche und der

nordöstliche Grundstücksteil als überbaubar bezeichnet und der südöstliche mit

einem Bauverbot belegt worden. Anders als dem Gutachten, wonach östlich vor dem

Schutzobjekt eine Wiesenfläche frei bleiben soll, ist der

Unterschutzstellungsverfügung zu diesem Bereich nichts Ausdrückliches zu

entnehmen. Diesen, der bestehenden Villa unmittelbar vorgelagerten

Grundstücksteil, welcher direkt gegen Osten zeigt, noch als nordöstlich zu

bezeichnen, ist jedenfalls nicht naheliegend.

4.6

Das

Baurekursgericht hat in seinem Entscheid weiter erwogen, das Haus 3

widerspreche an seinem geplanten Standort dem Unterschutzstellungsbeschluss.

Der besagte Neubau sei derart geplant, dass er zwar auf der nördlichen Flucht

des Altbaus stehe, jedoch dessen nördliche Erweiterung verdecke. Dass dieser

relativ tief gehalten sei, ändere daran nichts. Angesichts dessen, dass der

Kernbau mitsamt seinen Anbauten als siedlungshistorisch wertvoll erachtet

werde, sei davon auszugehen, dass auch nur eine partielle Verdeckung der

Ostfassade mit dem Schutzentscheid unvereinbar sei. Daraus folge, dass

lediglich jener Gartenbereich, welcher nördlich der Villa liege, einer

Neuüberbauung zugänglich sei, wobei das Haus 3 ausserhalb dieses Bereichs

liege.

4.7

Die Gemeinde

hält dem entgegen, das Haus 3 beanspruche den zur Bebauung zugelassenen

Bereich auf der Ostseite der Villa nur ganz marginal. Dieses liege bewusst auf

der Linie deren nördlichen Fassadenflucht und sei dadurch nicht direkt der

Ostfassade vorgelagert und komme versetzt mit einem Abstand von knapp 9 m

vor dieser zu liegen. Zudem werde mit der eingeschossigen Bauweise besondere

Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen. Zusätzlich falle das Terrain gegen den

M-Weg ab. Die Sicht vom Zürichsee werde daher nicht verstellt und die

Hauptfassade der geschützten Baute bliebe weiterhin sichtbar.

4.8

Diese

Ausführungen der Gemeinde vermögen die überzeugenden Erwägungen der Vorinstanz

nicht infrage zu stellen. Zur bestehenden Villa hatte sie in ihrer

Unterschutzstellungsverfügung ausgeführt, es sei offensichtlich, dass das Haus

ein wichtiger baukünstlerischer Zeuge sei. Die Villa gehöre stilistisch zum

Heimatstil. Die Anbauten und Erweiterungen aus dem Jahr 1917 seien

behutsam vorgenommen worden und würden mit dem Kernbau verschmelzen. Das

Dispositiv

heutige Erscheinungsbild bestehe demnach seit 1917 und sei gut erhalten; es

seien seither am Äusseren keine nennenswerten Veränderungen vorgenommen worden.

Weiter sei die Baute auch situativ bedeutsam. Als freistehende Villa mit

grossem Umschwung (ursprünglich als Landhaus bezeichnet) sei sie gerade von der

Oststeite (Seeseite) her als freistehendes Einzelobjekt siedlungshistorisch

beutend. In diese Richtung orientiere sich auch die Hauptfassade.

Zwar trifft es zu, dass das Haus Nr. 3 lediglich

einstöckig geplant ist. Doch fällt das Grundstück in jenem Bereich, in welchem

das Haus 3 dem Schutzobjekt vorgelagert wäre, lediglich um 1,57 m ab,

wohingegen allein die Fassadenhöhe 3,45 m betragen würde. Auch wenn das

Grundstück noch weiter abfällt, würde der Bau von Haus 3 dazu führen, dass

die Hauptfassade des Schutzobjekts im nordöstlichen Bereich je nach Standort

mehr oder weniger verdeckt würde. Dass die Sicht vom See her durch bestehende

Bäume und Büsche eingeschränkt ist, ändert daran entgegen der privaten

Beschwerdeführerin nichts. Ferner ist daran zu erinnern, dass der Garten, auch

wenn er teilweise überbaut werden darf, gesamthaft konzeptionell unter Schutz

gestellt wurde und östlich vor der Villa – zumindest gemäss Gutachten – eine

Wiesenfläche frei bleiben soll.

4.9

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Unterschutzstellungsverfügung, in

welcher der situative Wert sowie das gut erhaltene Äussere besonders

hervorgehoben wurden, dem Bau von Haus 3 entgegensteht. Die Frage nach dem

genauen Verlauf der Grenze zwischen dem nordöstlichen und dem südöstlichen

Grundstücksbereich kann daher ungeklärt bleiben. Damit bleibt zu prüfen, ob das

Baurekursgericht bei seiner Beurteilung des Bauprojekts auf seine Vereinbarkeit

mit der kantonalen Ästhetikvorschrift unzulässigerweise in das Ermessen der

Gemeinde eingegriffen hat.

5.

5.1 Gemäss

§ 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und

Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu

nehmen. Sie sind für sich und in ihrem Zusammenhang

mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren

einzelnen Teilen so zu gestalten, dass nicht nur eine befriedigende,

sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute

oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung

und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten

sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben

eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven Massstäben und mit

nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende Würdigung

aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014,

VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).

5.1.1

Gestützt auf § 238 PBG kann nach ständiger Rechtsprechung in

Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück

zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei

Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe

erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine

besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet

das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw.

Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein ganzes

Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses

Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann

die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589,

E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5;

RB 1990 Nr. 78).

5.1.2

Aufgrund der offenen Formulierung von

§ 238 PBG verfügt die kommunale

Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu

konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018,

VB.2018.00059, E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der

kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch

die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).

5.1.3

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Insofern kann das

Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,

E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).

5.2 In den

Erwägungen der Baubewilligung zu den Schutzobjekten zitierte die Baukommission

das Dispositiv der Unterschutzstellungsverfügung und hielt fest, die verfügten

Schutzziele beider Objekte würden durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt.

Natur- und heimatschutzrechtliche Massnahmen im Zusammenhang mit dem

vorliegenden Projekt würden sich daher erübrigen.

5.2.1

Zur Gestaltung, Einordnung und Dachform führte sie aus, das Baugrundstück

werde durch drei in die Topographie eingebettete, feingliedrige Flachdachbauten

von 75 bis 95 m2 Grundfläche ergänzt. Bei den präzise

angeordneten Bauten werde auf das Attika- bzw. Voll- und Attikageschoss

verzichtet, um eine Konkurrenzierung mit der geschützten Villa und Buche zu

vermeiden. Die Neubauten seien geschickt angeordnet, sodass die Schutzobjekte

nicht negativ beeinträchtigt würden. Im Gegenteil entstehe ein gelungenes

ortsbauliches Ensemble und eine gute Gesamterscheinung. Die drei Baukörper

würden sich durch eine moderne und zeitgenössische Architektursprache

auszeichnen; es entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild.

5.2.2

Die Flachdächer seien für sich zurückhaltend gestaltet, würden sich gut in

die bestehende Dachlandschaft einordnen und eine gute Gesamtwirkung im Sinn von

Art. 20 Abs. 2 BZO erzielen. Die visuelle Erscheinung der

Dachgestaltung sei vorgängig aufzuzeigen. Die Aussenwände sollten in einer

vorfabrizierten Holzbauweise erstellt werden und es sollen schwenk- und

schiebbare Faltscherenläden zum Einsatz gelangen. Eine detaillierte Farb- und

Materialwahl liege noch nicht vor. Der Begrünung der nicht begehbaren

Flachdachbereiche (Art. 20 Abs. 3 BZO) solle ein besonderes Augenmerk

geschenkt werden. Sodann bestehe ein erhebliches Interesse an der Erhaltung

intakter Vorgärten. Entsprechende Massahmen seien im Rahmen der Umgebungsgestaltung

aufzuzeigen.

5.3 Das

Baurekursgericht erwog nach Durchführung eines Augenscheins und gestützt auf

die Akten, das Schutzobjekt mit einem Grundriss von rund 170 m2

sei dem Heimatstil verpflichtet und trete dreigeschossig sowie mit einem unter

einem imposanten Walmdach gelegenen Dachgeschoss in Erscheinung. Die

Grundflächen der Neubauten würden von rund 76 m2 (Haus 3)

bis zu 95 m2 (Haus 1) reichen. Sie seien drei- bzw.

zweigeschossig wahrnehmbar und je mit einem Flachdach überdacht. Die modern gestalteten

Bauten wiesen untereinander einen Gebäudeabstand von 4 m bis 5,79 m

auf. Das Haus 1 rücke sodann bis auf 5,5 m an den Altbau heran.

5.3.1

Die Neubauten würden sich durch die gewählte moderne Architektursprache mit

ihren grossflächigen Fenstern deutlich vom Schutzobjekt abheben und die

unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Das Schutzobjekt als solches bliebe

somit grundsätzlich erkennbar. Dennoch sei dem Bauvorhaben eine gute Einordnung

im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG abzusprechen. Zwar verzichte das Projekt

auf grundsätzlich realisierbare Geschosse und nähme sich damit bis zu einem

gewissen Grad zurück. Sämtliche Kuben seien sodann deutlich schmaler und

weniger hoch als das Schutzobjekt. Der Augenschein habe jedoch gezeigt, dass

trotz dieser Rücksichtnahme eine eigentliche Massierung von Baukörpern auf

relativ kleinem Raum erfolgen solle. Die Bauten seien wegen ihrer geringen

Abstände untereinander in diesen Grundstücksabschnitt eingepfercht.

5.3.2

Hinzu komme, dass die Villa, weil die Neubauten bis zu 5,5 m an diese

heranreichen, von Norden aus betrachtet gleichsam eingezwängt wirke und trotz

der geringen Volumina der Neubauten von diesen optisch erdrückt zu werden

scheine. Sie wirke aus dieser Perspektive in die Grundstücksecke

zurückgedrängt. Es seien angesichts des grossen denkmalschützerischen Werts des

Schutzobjekts grössere Gebäudeabstände zu diesem vonnöten. Eine gebührende

Rücksichtnahme könne dem Projekt nicht mehr attestiert werden. Dass die

Baukommission die detaillierte Farb- und Materialwahl einem nachgeordneten

Bewilligungsverfahren vorbehalten hat, beanstandete das Baurekursgericht

hingegen nicht. Die Einheit des Baubewilligungsverfahrens stehe nicht entgegen.

Es gehe dabei um Aspekte des Bauvorhabens, die entsprechend dem üblichen

Bauverlauf am besten einem späteren Bewilligungsverfahren vorbehalten blieben.

5.3.3

Unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (VGr, 20. März

2014, VB.2013.00629) führte es ferner bezüglich Dachform aus, es sei gemäss

Art. 20 Abs. 1 und 2 BZO in einem ersten Schritt zu klären, ob die

Verhältnisse ein ausnahmsweises Abweichen von der Regeldachform des Steildachs

gebieten würden und in einem zweiten Schritt, ob die geplante Dachform gut

gestaltet sei und sich gut einordne. Da gemäss Unterschutzstellungsbeschluss

explizit hinsichtlich der Dachform eine Konkurrenzierung mit dem Altbau

vermieden werden müsse, sei nicht zu beanstanden, wenn die Baukommission einen

Ausnahmetatbestand annähme. Weiter gebiete die Rücksichtnahme auf das

Schutzobjekt geradezu eine zurückhaltende Dachform, welche mit einem Flachdach

am besten erreicht werden könne.

5.4 Diese

zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden, es

kann vollumfänglich darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit

§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die höhenversetzte Positionierung

im abfallenden Terrain und die reduzierten Volumina der Baukörper vermögen

entgegen der Gemeinde optisch nicht den Effekt zu erzielen, dass die Villa als

freistehendes Einzelobjekt wahrgenommen würde. Im Gegenteil würde Letztere

durch die Neubauten nicht nur von der Seeseite betrachtet (vgl. oben

E. 5.3.1), sondern insbesondere von Norden, vom M-Weg her verdeckt und

durch die nahe Positionierung bedrängt wirken. Das Erscheinungsbild des

bestehenden Gebäudes kann dadurch mitnichten erhalten werden.

Die Wahl der flachen Dachform – welche sich unstreitig als

die beste erwies – vermag diesen Mangel nicht wettzumachen. Dasselbe gilt für

die gestaffelten und das Zulässige nicht ausschöpfenden Volumina der Bauten.

Dass mit dem dadurch bezweckten volumenmässigen Übergang zum Schutzobjekt

darauf besondere Rücksicht genommen würde, erschliesst sich dem Betrachter

nicht. Schliesslich verfängt auch das pauschale Argument der Gemeinde, die

Beurteilung der Vorinstanz würde zu einer faktischen Unüberbaubarkeit des

Grundstücks führen nicht. Die erforderliche Rücksicht auf das Schutzobjekt und

die landschaftliche Empfindlichkeit verbietet zwar die Ausschöpfung des

zulässigen Bauvolumens und das krasse Missverhältnis der Proportionen erfordert

eine weitere Volumenreduktion des Bauprojekts, dies führt indes nicht zur

Unüberbaubarkeit des Grundstücks.

5.5 Nach dem Gesagten werden die erhöhten Anforderungen

von § 238 Abs. 2 PBG durch das Bauprojekt klar nicht erfüllt. Die

Baukommission hat dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in

Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz

überschritt weder deren Kognition noch verletzte sie die Gemeindeautonomie.

Soweit die Bauherrin dem Baurekursgericht bezüglich einiger

ihrer Vorbringen vorwirft, nicht darauf eingegangen zu sein, ist festzuhalten,

dass sich die Vorinstanz als

Rechtsmittelbehörde nicht mit jedem Einwand befassen musste und sich auf die

für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken durfte (Alain Griffel,

Kommentar VRG, § 8 N. 33).

Zusammenfassend

erwiesen sich die Rügen der Beschwerdeführenden als unbehelflich und der

Rekursentscheid als rechtmässig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen 1

(aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) je zur Hälfte

aufzuerlegen (§ 70 i.V.m. § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine

Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie zu

einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerschaft zu

verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 7'255.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden den

Beschwerdeführerinnen 1 (aus Verfahren VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren

VB.2019.00762) je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Beschwerdeführerinnen 1 (aus Verfahren

VB.2019.00746) und 2 (aus Verfahren VB.2019.00762) werden zu gleichen Teilen

verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …