Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00752

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00752

Urteil

der 1. Kammer

vom 20. August 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser,

Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber José Krause.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA Dr. iur. C,

Beschwerdeführende,

gegen

Gemeinderat Birmensdorf,

vertreten durch RA

D,

Beschwerdegegner,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 15. April 2019 verweigerte der

Gemeinderat Birmensdorf die (nachträgliche) baurechtliche Bewilligung für die

Umnutzung des untergeschossigen Bastelraums zu einer Backstube auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Birmensdorf

(Dispositiv-Ziffer 1) und ordnete zugleich die Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands innert drei Monaten an (Dispositiv-Ziffer 2).

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 7. Juni 2019

Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung

des angefochtenen Entscheids sowie die Erteilung der nachgesuchten Bewilligung.

Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 18. Oktober 2019 teilweise

gut und setzte in Änderung von Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen

Beschlusses die Wiederherstellungsfrist auf ein Jahr fest; im Übrigen wies es

den Rekurs ab.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben

A und B mit Eingabe vom 18. November 2019

Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids, soweit dieser den Rekurs abweist, sowie die Erteilung

der nachgesuchten Bewilligung; eventualiter sei auf die Wiederherstellung des

ursprünglichen Zustands zu verzichten; subeventualiter sei die

Wiederherstellungsfrist auf drei Jahre festzusetzen. In prozessualer Hinsicht

sei ein Augenschein durchzuführen. Mit Schreiben vom

20.

Dezember 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen

die Abweisung der Beschwerde. Mit Präsidialverfügung vom 27. Januar 2020

wurde das Beschwerdeverfahren einstweilen sistiert. Nach Scheitern der

aussergerichtlichen Verhandlungen wurde das Beschwerdeverfahren mit Präsidialverfügung

vom 28. Februar 2020 wiederaufgenommen. Mit Beschwerdeantwort vom

9.

April 2020 beantragte der Gemeinderat Birmensdorf unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (letzteres zuzüglich MWST) die Abweisung der Beschwerde,

soweit darauf einzutreten sei. A und B hielten mit Eingabe vom

30.

April 2020 an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 18. Mai 2020

verzichtete der Gemeinderat Birmensdorf auf eine

weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für

die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Da auch

die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das von der streitbetroffenen Umnutzung betroffene

Grundstück Kat.-Nr. 01 befindet sich gemäss der geltenden Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Birmensdorf vom 1. November 2006 in der

zweigeschossigen Kernzone (K2).

Mit Beschluss vom 18. Dezember 2017 bewilligte der

Gemeinderat Birmensdorf die (von der Baukontrolle zuvor festgestellte)

Umnutzung eines Bastelraums in eine Backstube im Untergeschoss des Gebäudes der

Beschwerdeführenden, dies befristet bis 1. Februar 2021, wobei

anschliessend die Backstube zurückzubauen und mithin der rechtmässige Zustand

wiederherzustellen sei. Das seitens der heutigen Beschwerdeführenden angerufene

Baurekursgericht wies die Sache mit Entscheid vom 19. Oktober 2018 in

Aufhebung des Beschlusses an den Gemeinderat zurück, da das Gebäude wegen des vorhandenen

Bastelraums übergeschossig und somit baurechtswidrig sei (was die Baubehörde

anders einschätzte), weshalb die beantragte Umnutzung richtigerweise nach

§ 357 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) zu beurteilen gewesen wäre.

Dies holte der Gemeinderat mit der vorliegenden

Ausgangsverfügung vom 15. April 2019 nach. Dabei erachtete er anlässlich

der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG das entgegenstehende öffentliche

Interesse als überwiegend an. Weiter sei der Wiederherstellungsbefehl zufolge

der Bösgläubigkeit der Handelnden nicht nur verhältnismässig, sondern auch

unter präjudiziellen Gesichtspunkten geradezu geboten. Gestützt auf diese

Erwägungen verweigerte der Gemeinderat die baurechtliche Bewilligung für die

Umnutzung des Bastelraums zu einer Backstube und ordnete zugleich die

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands innert drei Monaten an.

3.

Der Beschwerdegegner bemängelt vorab, dass die strittige

Umnutzung des Bastelraums zur Backstube – entgegen der vorinstanzlichen

Anweisung im Entscheid vom 19. Oktober 2018 – nicht nach § 357 PBG zu

beurteilen sei, da der am 27. April 1987 formell rechtskräftig bewilligte

Bastelraum nicht zu einer Anrechenbarkeit des Untergeschosses führe und sich

mithin die damalige Baubewilligung auch als materiell richtig erweise.

3.1

Gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen

zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen,

wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen. Für neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften

bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.

Bei der Frage, ob dem Bauvorhaben überwiegende öffentliche

oder nachbarliche Interessen entgegenstehen, ist zwischen dem Interesse der

Bauherrschaft an der Realisierung der vom Gesetz eingeräumten Baumöglichkeit

und insbesondere demjenigen der Nachbarn vorzunehmen, dass sich die

Beeinträchtigung ihrer eigenen Grundstücke im Rahmen dessen hält, was auch von

einer baurechtskonformen Überbauung der Baugrundstücke zu erwarten wäre (VGr,

25.

Januar 2012, VB.2011.00548, E. 8.2).

3.2

Die

Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) setzt im

Normalfall voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit

den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden ist, durch eine

Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Konrad Willi, Die

Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zürich 2003, S. 22 ff.). In seinem Entscheid vom 23. März

2011.

(VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24) hat das Verwaltungsgericht den

Bestandesschutz überdies auf Fälle ausgedehnt, in denen die materielle Rechtswidrigkeit

nicht infolge einer Rechtsänderung eingetreten ist, sondern weil die Bauten von

der Baubewilligungsbehörde in falscher Anwendung materieller Baunormen formell

rechtskräftig bewilligt und die Baute entsprechend dieser Bewilligung errichtet

wurde. Es hielt dabei fest, dass keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung

erfolge, wonach die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 PBG

grundsätzlich nicht zum Zug komme, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Änderung

der massgeblichen Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts

rechtswidrig geworden sei, d. h.

im Fall einer eigenmächtigen, nicht formell bewilligten Bauausführung.

3.3

Untergeschosse

sind anrechenbar, wenn sie Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume enthalten (vgl.

§ 276 Abs. 1 PBG). Damit sind weitgehend die gleichen Räumlichkeiten

angesprochen, deren Flächen auch zur Anrechnung an die Ausnützungsziffer (nach

§ 255 PBG) führen (VGr, 23. November 2011, VB.2011.00389,

E. 4.2.1). Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind Räume anrechenbar, die

zum Wohnen, Arbeiten oder sonst zum dauernden Aufenthalt verwendbar sind. Nach

dieser Bestimmung genügt damit für die Anrechnung an die erlaubte Ausnützung

bereits die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum

ausdrücklich hierfür bestimmt sein muss. Das Verwaltungsgericht hat

entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein Geschoss im Sinn von § 276 PBG anrechenbar ist, im Einzelfall nach objektiven Kriterien und nicht nach der

Absichtserklärung des Bauherrn beurteilt (VGr, 25. November 1994, BEZ 1995

Nr. 3, E. 2). Für die Frage der Anrechenbarkeit ist somit

entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für die

Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von Personen

bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4; VGr, 18. Juni

2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2). Massgebend ist, ob ein Gebäudeteil

aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kann oder

nicht.

3.4

Gemäss der

Baubewilligung vom 27. April 1987 für das streitbetroffene

Doppeleinfamilienhaus sind im Untergeschoss zwei Bastelräume vorgesehen,

weshalb die Vorinstanz im Entscheid vom 19. Oktober 2018 auf die

Anrechenbarkeit des Untergeschosses schloss. Dies ist mit Blick auf das soeben

Dargelegte (oben E. 3.3) sowie die ständige Rechtsprechung, wonach die

Anrechenbarkeit von Bastelräumen im Untergeschoss an die Ausnützungsziffer zu

bejahen ist (VGr, 25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.2, mit

Hinweisen; vgl. BEZ 2010 Nr. 37 E. 3.2; Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1142 f.), nicht zu beanstanden. Da die

Anrechenbarkeit eines Geschosses sich wie gesehen nach objektiven Kriterien

richtet, vermag schliesslich das Argument des Beschwerdegegners, wonach dieser

zum Bewilligungszeitpunkt nicht von einem dauernden Aufenthalt respektive einer

derartigen Nutzung ausging, nicht durchzudringen.

Die somit zu bejahende Anrechenbarkeit des Untergeschosses

führt angesichts der (unbestrittenen) Sachverhaltselemente, dass in der Zone K2

lediglich zwei Vollgeschosse erlaubt sind und das Gebäude neben dem

anrechenbaren Untergeschoss zwei Vollgeschosse aufweist, zur Übergeschossigkeit

und somit zur Baurechtswidrigkeit des Gebäudes. Damit beurteilt sich die

vorliegende Umnutzung des Bastelraums nach § 357 PBG.

3.5

Für den

Fall der Anwendung von § 357 PBG macht der Beschwerdegegner geltend, dass

die Umnutzung des Bastelraums in eine Backstube eine weitergehende Abweichung

im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG darstelle, da damit eine

Nutzungsintensivierung und eine Verschlechterung des bereits bestehenden

baurechtswidrigen Zustands einhergehe. Die Vorinstanz hielt zu dieser Frage im

Entscheid vom 19. Oktober 2018 fest, dass die (baurechtswidrige)

Übergeschossigkeit auch nach der Umnutzung unverändert bleibe. Neue

Normabweichungen seien somit nicht erkennbar. Ebenso wenig stelle eine

allfällige Nutzungsintensivierung eine neue Normabweichung dar, da damit nicht

per se ein baurechtswidriger Tatbestand geschaffen werde. Diese Erwägungen sind

mit Blick auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine

"weiter gehende Abweichung von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG dann anzunehmen ist, wenn gegen eine bereits verletzte

Bestimmung noch zusätzlich verstossen wird (VGr, 16. Januar 2013,

VB.2012.00596, E. 5.2, mit Hinweisen), zutreffend.

4.

Im Rahmen der Beurteilung nach § 357 Abs. 1 PBG

ist im Weiteren zu prüfen, ob der Umnutzung des Bastelraums in eine Backstube

überwiegende öffentliche (unten E. 4.1 f.) oder nachbarliche Interessen

(unten E. 4.3) entgegenstehen.

4.1

In der

Ausgangsverfügung erachtete der Beschwerdegegner das öffentliche Interesse

bereits durch die Nutzungsordnung, welche bei konsumierten zwei Vollgeschossen

keine anrechenbaren Nutzungen in Untergeschossen erlaube, definiert, weshalb

kein Spielraum zugunsten des privaten Interesses der Beschwerdeführenden

bestehe. Im Rekursverfahren (und nun auch im Beschwerdeverfahren) führte der

Beschwerdegegner in diesem Sinn aus, dass der Gesetzgeber in der massgeblichen

Baubestimmung bereits eine Entscheidung getroffen habe.

Die Vorinstanz verwarf das Vorbringen, wonach der

Gesetzgeber bereits eine Entscheidung getroffen habe. In der Tat ist das

beschwerdegegnerische Vorgehen verfehlt: Die Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG verlangt eine Baute, die Bauvorschriften widerspricht, und erlaubt

unter einem Interessenabwägungsvorbehalt Änderungen an dieser. Diese Bestimmung

würde ihres Sinns entleert werden, wenn die Norm, welche die

Baurechtswidrigkeit bewirkt – und damit den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG erst eröffnet –, zugleich das der Änderung entgegenstehende

überwiegende öffentliche Interesse begründen würde. Diesfalls könnte die

Bauherrschaft nie vom vorgesehenen Zweck der Besitzstandsgarantie gemäss

§ 357 Abs. 1 PBG profitieren. Zugleich verlangt § 357 Abs. 1 PBG eine einzelfallweise Interessenabwägung, welche nicht im

Vorhinein vom Gesetzgeber (in generell-abstrakter Weise) vorgenommen werden

darf. Insofern ist die vom Beschwerdegegner vorgenommene Beurteilung nach

§ 357 Abs. 1 PBG klar ungenügend (zumal nicht sogleich ersichtlich

ist, inwiefern das Verhindern einer anrechenbaren Untergeschossnutzung an sich

ein öffentliches Interesse darstellen soll).

Zugleich bringt die Bezugnahme des Beschwerdegegners auf

die legislatorische Regelung der Kernzone das dahinterliegende anerkannte öffentliche

Interesse, nämlich jenes am Ortsbildschutz (vgl. etwa VGr, 11. Juli 2012,

VB.2012.00178, E. 6.3), zumindest mittelbar zum Ausdruck. Indem sich die

Vorinstanz nach Verwerfen der beschwerdegegnerischen Grundlage auf das

(einheitliche) Quartiererscheinungsbild als legitimes öffentliches Interesse

abstützte, fügte sie der Interessenabwägung nach § 357 PBG somit nicht

einen anderen Aspekt hinzu (so aber die Beschwerdeführenden). Vielmehr benannte

sie das vom Beschwerdegegner unzureichend angeführte öffentliche Interesse

korrekt (und ermittelte es letztlich).

4.2

Damit

bleibt zu prüfen, ob die Vorinstanz die erforderliche Interessenabwägung

korrekt vorgenommen hat. Diesbezüglich machen die Beschwerdeführenden geltend,

die Nutzung als Backstube habe auf das Quartiererscheinungsbild keine

relevanten Auswirkungen.

4.2.1

Art. 6 BZO (respektive Art. 5 der früheren BZO vom 26. Juni

1984) erlaubt für Neubauten in der Kernzone zwei Vollgeschosse sowie zwei

anrechenbare Dachgeschosse, wobei die Gebäudehöhe maximal 7 m betragen

darf. Obwohl Untergeschosse hier nicht erwähnt sind, so sind sie klarerweise

zulässig, solange die Bauherrschaft die maximale Gebäudehöhe und die übrigen

Vorschriften über die Ausdehnung und Nutzung eines Gebäudes einhält (VGr,

9.

März 2011, VB.2010.00577, E. 3.2). Somit ist im Hinblick auf die

Beurteilung nach § 357 Abs. 1 PBG die nicht anrechenbare – mithin

baurechtskonforme (siehe oben E. 3.1) – Untergeschossnutzung, wozu etwa

die Verwendung als reine Lager- und Archivräume oder als einen mittels kleinen

Lichtschächten belichteten Wäschetrocknungsraum zählen (vgl.

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 944), mit der vorliegend anrechenbaren

Untergeschossnutzung als Backstube zu vergleichen. Hierbei hat die Vorinstanz

den Backbetrieb im Untergeschoss dahingehend als Beeinträchtigung der

ortsbildschützerischen Interessen gesehen, als dass die Nutzung von aussen her

wahrnehmbar sei, dies insbesondere morgens und abends in den dunklen

Wintermonaten. Damit ist augenscheinlich die während der Nutzung aus der

Backstube nach draussen dringende Innenbeleuchtung angesprochen, welche dem

Ortsbildschutz zuwiderlaufen solle.

4.2.2

Dies überzeugt nicht. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist zwar

nicht auszuschliessen, dass beispielsweise eine (entsprechend dimensionierte) Weihnachtsbeleuchtung

(VGr, 21. Juli 2006, VB.2006.00196, E. 2.3) oder eine Leuchtreklame

(VGr, 15. Januar 2015, VB.2014.00500, E. 3.7 f.) einen Verstoss gegen

ortsbildschützerische Belange bewirken kann. Hier zieht die Vorinstanz aber

einen Zusammenhang zwischen der jeden Raum ausstattenden Innenbeleuchtung und

dem Ortsbildschutz, was generell fragwürdig erscheint. So ist nicht

ersichtlich, inwiefern die Innenbeleuchtung der Backstube, etwa durch störende

Beleuchtungsdauer oder -stärke, das Ortsbild verschlechtern sollte. Die

vorinstanzliche Überlegung, wonach die Backstube im Gegensatz zu einer

baurechtskonformen Baute ohne anrechenbare Untergeschossnutzung von aussen

wahrgenommen werden könne, verkennt, dass auch nicht anrechenbare Räume im

Untergeschoss wie beispielweise Keller- oder Waschküchenräume über eine

Innenbeleuchtung verfügen und somit von aussen erkennbar sind. Hinzu kommt,

dass dem Fenster der Backstube ein Garten vorgelagert ist, welcher auf der

gegenüberliegenden Seite von einer Hecke abgeschlossen wird, sodass das Fenster

von der Quartierstrasse aus kaum einsehbar ist.

4.3

Die

Vorinstanz sah sodann nachbarliche Interessen tangiert, indem durch die

Umnutzung des Bastelraums in eine Backstube eine Nutzungsintensivierung erfolge

und der Betrieb der Backstube (aus der Fassade geführte) Geruchsemissionen

freisetze. Dem halten die Beschwerdeführenden entgegen, dass die

Geruchsemissionen nicht über das hinausgehen würden, was von einer

baurechtskonformen Bäckerei in den Vollgeschossen des Gebäudes zu erwarten und

als zonenkonform hinzunehmen wäre.

4.3.1

Den Beschwerdeführenden ist insoweit zuzustimmen, als die

Kernzonenvorschriften (vgl. Art. 10 BZO) der Errichtung einer Bäckerei in

den zwei über dem Untergeschoss liegenden Vollgeschossen grundsätzlich nicht entgegenstehen

würden. Diesfalls müssten die entstehenden Geruchsemissionen nach Art. 6

Abs. 2 der Luftreinhalteverordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV)

regelmässig durch einen Abluftkanal über Dach ausgestossen werden. Diese

Anforderung erfüllt die vorliegend zu beurteilende Backstube mit ihrem etwa

einen halben Meter über Boden liegenden Abluftaustritt aus der Fassade nicht,

weshalb sich im Hinblick auf die Geruchsemissionen die vorliegend zu

beurteilende Nutzung von derjenigen einer baurechtskonformen Nutzung

unterscheidet.

4.3.2

Zu klären bleibt, ob die Abluft aus der Backstube tatsächlich nachbarliche

Interessen berührt. Dies wäre gewiss der Fall, wenn die Abluft eine störende

Geruchsimmission darstellen würde. Vorliegend sind im Beschluss vom

15.

April 2019 Geruchsimmissionen indessen mit keinem Wort erwähnt. Die

Vorinstanz führte die Geruchsimmissionen an, obwohl während des

Augenscheintermins am 3. Oktober 2019 die Backstube nicht genutzt wurde

und deshalb keine Gerüche wahrzunehmen waren. Grundsätzlich dürften zwar aus

gewerblich genutzten Küchen stammende Geruchsimmissionen als übermässige

Immissionen im Sinn von Art. 2 Abs. 5 LRV

zu qualifizieren sein (siehe hinsichtlich eines Restaurationsbetriebs

VGr, 18. Mai 2017, VB.2017.00105). Vorliegend ist aber zu berücksichtigen,

dass die Backstube, deren gewerbsmässige Ausrichtung unbestritten ist,

lediglich gut 12 m2 gross ist. Die im Rahmen des

Beschwerdeverfahrens eingereichte Erfolgsrechnung macht anhand des

Personalaufwands ausserdem deutlich, dass die Backstube nur von einer Person im

(eher tieferen) Teilzeitpensum betrieben wird. Unklar sind indessen die für die

Beurteilung der Immissionen mitmassgebenden Betriebszeiten der Backstube.

Hierzu sind die Akten unergiebig. Die in einem früheren Verfahren angegebenen

Betriebszeiten (Montag bis Samstag von 6.00 Uhr bis 20.00 Uhr, wobei

in normalen Wochen an zwei bis vier Tagen gearbeitet werde) können mangels

entsprechender Nachfrage der Vorinstanzen bei der Betreiberin als Grundlage

nicht ohne Weiteres übernommen werden.

Zusammenfassend lassen sich die Geruchsimmissionen der

Backstube ohne genaue Kenntnis der Betriebszeiten (Wochentage und

Arbeitszeiten) nicht genügend beurteilen und gewichten, sodass die in

§ 357 Abs. 1 PBG angelegte Interessenabwägung nicht korrekt vorgenommen

werden kann.

4.4

Zusammenfassend

liegt im vorliegenden Verfahren keine rechtsgenügende Beurteilung nach

§ 357 Abs. 1 PBG vor. Die von der Beschwerdegegnerin respektive der

Vorinstanz angeführten öffentlichen und nachbarlichen Interessen, welche das

beschwerdeführerische Interesse an der Umnutzung des Bastelraumes in eine

Backstube überwiegen sollen, sind nicht abschliessend beurteilbar, da

insbesondere die Betriebszeiten nicht bekannt sind. Dieser sachverhaltsmässige

Mangel ist nicht vom Verwaltungsgericht zu korrigieren, weshalb der von den

Beschwerdeführenden beantragte Augenschein abzulehnen ist. Vielmehr ist die

Sache in teilweiser Gutheissung der Beschwerde sowie Aufhebung des

vorinstanzlichen Entscheids zur Neubeurteilung an den Beschwerdegegner

zurückzuweisen.

5.

Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung

des Antrags führen, gelten – besondere Umstände vorbehalten – die

beschwerdeführenden Personen mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen

als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.).

Damit sind die Gerichtskosten von Rekurs- und Beschwerdeverfahren dem

Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit

§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Zudem ist dieser zu einer

Parteientschädigung an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,

§ 17 N. 94); als angemessen erscheint für

das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt

Fr. 3'000.-.

6.

Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf

hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden

kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom

17.

Juni 2005 (BGG) erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

In

teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss des Gemeinderats

Birmensdorf vom 15. April 2019 sowie der Rekursentscheid vom

18.

Oktober 2019 aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den

Gemeinderat Birmensdorf zurückgewiesen.

Die

Rekurskosten von insgesamt Fr. 5'320.- werden dem Beschwerdegegner

auferlegt.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 220.-- Zustellkosten,

Fr. 3'720.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.

4.

Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den

Beschwerdeführenden für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar

innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …