Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00763

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00763

Urteil

der 1. Kammer

vom 25. Juni 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Daniela Kühne.

In Sachen

A AG, vertreten durch RA B und/oder RA C,

Beschwerdeführerin,

gegen

Gemeinderat Urdorf, vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

betreffend Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 11. März 2019 erteilte der

Gemeinderat Urdorf der A AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

von fünf Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

an der E-Strasse in Urdorf. Mit dieser Baubewilligung wurde die

Eigentümerschaft verpflichtet, für das Nachbarsgrundstück Kat.-Nr. 02

Parkplätze zur Verfügung zu stellen.

Erwägungen

II.

Gegen diese Auflage erhob die A AG mit Eingabe vom

11.

April 2019 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und

beantragte die ersatzlose Aufhebung der Disp-Ziffern 1.7.1, 1.7.2 und 1.8,

dritter Spiegelstrich, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des

Gemeinderats Urdorf.

Mit Entscheid vom 18. Oktober 2019 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit er nicht als durch Rückzug erledigt abgeschrieben

wurde.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob die A AG am 20. November

2019.

Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und die Disp.Ziff. 1.7.2 des Bauentscheids vom

11.

März 2019 ersatzlos aufzuheben; eventualiter die Aufhebung des

angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz bzw. den Gemeinderat Urdorf, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten des Gemeinderats Urdorf.

Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2019

ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort

vom 9. Januar 2020 beantragte der Gemeinderat Urdorf die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der A AG. Mit Replik vom 12. Februar

2020.

hielt die A AG an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat Urdorf liess

sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Der

vorliegenden Streitsache liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beschwerdegegner erteilte am 7. Juli 1975 dem

Spitalverband F die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines

Gebäudes, welches als Schwesternschule und Schülerinnenheim dienen sollte, auf

den Grundstücken altKat.-Nrn. 03 und 04. In den Erwägungen zur Baubewilligung

wurde festgehalten, dass beim – ebenfalls auf altKat.-Nr. 04 – geplanten

Schwesternhaus eine Unterniveaugarage vorgesehen werde, die den gesamten

Abstellplatzbedarf der beiden Gebäude, nämlich der Schwesternschule/des

Schülerinnenheims sowie des Schwesternhauses decke. Diese Garage solle jedoch

erst später im Zusammenhang mit dem Schwesternhaus ausgeführt werden.

Grundsätzlich sei der Spitalverband F im Zusammenhang mit dem vorliegenden

Bauvorhaben zur Erstellung von mindestens zehn Abstellplätzen in einer

Unterniveaugarage zu verpflichten. Die Ausführung dieser Plätze könne bis zur

Erstellung des Schwesternhauses aufgeschoben werden, wenn in der Zwischenzeit

zehn oberirdische Abstellplätze (Provisorium) bereitgestellt würden. Diese zehn

oberirdischen Abstellplätze müssten aber noch ausgewiesen werden. In diesem

Zusammenhang wurde auch unter Dispositivziffer 4 beschlossen, es seien

zehn Autoabstellplätze in einer Unterniveaugarage zu erstellen. Deren

Ausführung werde bis zur Errichtung des westlich geplanten Schwesternhauses mit

Unterniveaugarage aufgeschoben.

2.2

Im

Frühsommer 1976 stellte der Spitalverband F ein Gesuch um Projektänderung,

wonach auf den Bau von zehn unterirdischen Pflichtabstellplätzen für die

seinerzeit bewilligte Schwesternschule des Spitalverbandes F vorerst zu

verzichten sei, da der Bau des Schülerinnenheims auf dem heutigen Grundstück

Kat.-Nr. 01 bis auf Weiteres aufgeschoben sei. Diesem Gesuch wurde mit

Beschluss vom 14. Juni 1976 entsprochen und wurden die zehn Abstellplätze

auf dem Trassee der künftigen G-Strasse als Provisorium bewilligt, allerdings

unter den folgenden Bedingungen: Bevor mit dem Bau des Schülerinnenheims mit

dem Schultrakt begonnen werden dürfe, sei ein Zeugnis des Grundbuchamtes

darüber einzureichen, dass zu Lasten des Grundstücks altKat.-Nr. 04

folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt

worden sei:

"Beseitigungsrevers

Der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft Kat.-Nr. 04

verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde Urdorf, die mit Gemeinderatsbeschluss

vom 14. Juni 1976 bewilligten, im Trassee der projektierten G-Strasse

liegenden Autoabstellplätze in eigenen Kosten zu beseitigen, sobald die G-Strasse

ausgebaut oder das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehene Personalhaus

erstellt wird."

In der Folge wurde dieser Revers unter dem Beleg-Nr. 07

im Grundbuch eingetragen.

2.3

Der

Spitalverband F liess in der Folge die Schwesternschule erstellen,

verzichtete jedoch auf die Erstellung des Schwesternhauses, parzellierte das

ehemalige Grundstück und verkaufte den hierfür vorgesehenen Grundstücksteil

(heute Kat.-Nr. 01) im Jahr 2018 an die Beschwerdeführerin, welche hierauf

nun fünf Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage plant.

Mit dem anschliessend im Rekursverfahren angefochtenen

Beschluss vom 11. März 2019 erteilte der Beschwerdegegner der

Beschwerdeführerin die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von fünf

Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01, unter

anderem mit folgender Disp.-Ziff. 1.7.2:

"Vor Baubeginn hat die

Bauherrschaft zu Lasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01 folgende

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (§ 321 PBG) im Grundbuch

anmerken zu lassen und der Baubehörde über die erfolgte Eintragung ein Zeugnis

des Grundbuchamtes einzureichen.

Parkplatzrevers (Pflichtparkplätze

auf Drittgrundstück)

Die jeweilige Eigentümerschaft

verpflichtet sich, von den 79 Tiefgaragenplätzen auf ihrem Grundstück

Kat.-Nr. 01 deren 10 für Kat.-Nr. 02 zur Verfügung zu stellen und

dauerhaft zu erhalten."

Gegen – unter anderem – diese Disp.-Ziff. 1.7.2 erhob

die Beschwerdeführerin Rekurs, und in der Folge blieb diese Disp.-Ziff. 1.7.2

auch im hier vorliegenden Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht strittig.

2.4

Allgemein

ist festzustellen, dass die ehemals bestehenden Grundstücke altKat.-Nr. 04,

05.

und 03 mehrfach umparzelliert wurden, unter anderem in das Grundstück

altKat.-Nr. 06. Dieses wiederum wurde auf Kat.-Nr. 01 (heutiges

Baugrundstück) und Kat.-Nr. 02 (Schwesternschule) aufgeteilt. Die

Anmerkungen im Grundbuch zum ehemaligen Grundstück altKat.-Nr. 06 wurden

entsprechend auf die beiden genannten Grundstücke übertragen. Während das mit

der Schwesternschule überstellte Grundstück Kat.-Nr. 02 im Eigentum des

Spitalverbandes F verblieb, wurde das Grundstück Kat.-Nr. 01 im Jahr

2018.

an die Beschwerdeführerin veräussert.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführerin bringt zunächst vor, eine allfällige Erstellungspflicht der

streitbetroffenen unterirdischen Parkplätze zu Lasten der Beschwerdeführerin

sei ohnehin sowohl verwirkt als auch verjährt. Eine Verwirkung liege vor, weil

der Beschwerdegegner die heutige Situation seit mehr als 44 Jahren dulde

und in dieser Zeit weder die Erstellung von unterirdischen Abstellplätzen noch

die Beseitigung der oberirdischen Parkplätze verlangt habe. Eine Verjährung

liege vor, da die Verjährungsfrist sachgerecht mit dem Eintritt der Rechtskraft

des Bauentscheids zur Erstellung der zehn unterirdischen Parkplätze, also im

August 1975 laufe und die Sache somit zum Zeitpunkt des vorliegend zu

beurteilenden Bauprojekts im Jahr 2019 längst verjährt sei.

3.2

Gemäss § 242

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legt

die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze, insbesondere für

Motorfahrzeuge fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des

öffentlichen Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für

Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Nach der gesetzlichen

Regelung ist die Erstellungspflicht in erster Linie real zu erfüllen, und zwar

durch die Schaffung von Abstellplätzen auf dem Baugrundstück oder in nützlicher

Entfernung (§ 244 As. 1 PBG). Steht ein öffentliches Interesse

(Verkehrssicherheit, Schutz von Wohngebieten, von Natur- und

Heimatschutzobjekten usw.) der Schaffung von Abstellplätzen auf den einzelnen

Grundstücken entgegen oder ist die Realerfüllung dem Baupflichtigen aufgrund

der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder zumutbar, so kann die Gemeinde die

Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen sowie die Beteiligung

daran anordnen (§ 245 Abs. 2 PBG). Falls innert nützlicher Frist auch

die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage nicht möglich ist, tritt an die

Stelle der Realerfüllungs- bzw. Beteiligungspflicht die Verpflichtung zur

Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246 Abs. 1 PBG).

3.3

Zum

Themenkomplex der Verwirkung und Verjährung ist zunächst die Frage nach der

Verwirkung zu klären: Es ist dem Beschwerdegegner beizupflichten, dass die

Verwirkung im konkreten Fall von der Beschwerdeführerin und der Vorinstanz in

unrichtigem Zusammenhang thematisiert wurde, indem beide auf die Rechtsprechung

der Verwirkungsfrist von 30 Jahren bei der Wiederherstellung des

rechtmässigen Zustands bei baurechtswidrigen Situationen Bezug nahmen. Es ist

zwar richtig, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts und des

Verwaltungsgerichts die behördliche Befugnis, vom Grundeigentümer die Wiederherstellung

des rechtmässigen Zustands zu verlangen, grundsätzlich auf 30 Jahre

beschränkt ist, sofern der Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung keine

gewichtigen Interessen entgegenstehen (eingehend hierzu VGr, 8. Juni 2017,

VB.2016.00804 E. 5.1; 10. Juni 2015, VB.2014.00319, E. 4 mit

zahlreichen Literatur- und Rechtsprechungshinweisen). Nach der Praxis des

Verwaltungsgerichts kommt diese Frist nur zur Anwendung, wenn der rechtswidrige

Zustand den Behörden nicht bekannt war und auch bei gehöriger Sorgfalt nicht

hätte bekannt sein müssen. War der rechtswidrige Zustand den Behörden

demgegenüber bekannt und wurde er jahrelang geduldet, ist von einer kürzeren

Verwirkungsfrist auszugehen (VGr, 29. September 2000, VB.2000.00208,

E. 4c [nicht unter www.vgrzh.ch]).

3.4

Indes ist

diese Rechtsprechung vorliegend nicht einschlägig, da sich keine Frage der

Wiederherstellung eines rechtmässigen Zustands bei einer baurechtswidrigen

Situation stellt. Im Gegenteil liegt konkret eben gerade keine formell oder

materiell baurechtswidrige Situation vor, die über längere Zeit geduldet worden

wäre, sondern eine baurechtliche Nebenbestimmung zur Erstellung von zehn

unterirdischen Parkplätzen und ein damit verknüpfter grundbuchlich angemerkter

Beseitigungsrevers für die provisorisch oberirdischen erstellten Parkplätze.

Wie der Beschwerdegegner richtig folgert, stellt sich deshalb nur die Frage

einer allfälligen Verjährung dieser beiden miteinander verknüpften

Rechtsinstitute.

3.5

Zur Frage

der Verjährung im Baurecht lassen sich folgende grundsätzlichen Überlegungen

anführen:

Es ist im Grundsatz richtig, wie die Beschwerdeführerin

anführt, dass die Vollstreckung eines bereits erlassenen Baubefehls durch die

Baubehörde gemäss Ansicht des Verwaltungsgerichts verjähren kann (vgl. z.B.

VGr, 16. August 2006, VB.2006.00016 E. 5.3). Die Vollstreckbarkeit

Dispositiv

eines solchen Befehls ist demnach grundsätzlich zu befristen (ebenso Magdalena

Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 187). Zum

gleichen Ergebnis führen auch Vertrauensschutzüberlegungen: Nach gefestigter

Rechtsprechung hat die langjährige Duldung eines rechtswidrigen Bauwerks zur

Folge, dass die Behörde nicht mehr einschreiten darf (VGr, 18. August

2004, VB.2004.00160; 11. Februar 2004, VB.2003.00371; 5. Februar

2003, VB.2002.00393 [alle unter www.vgrzh.ch]; BGr, 19. September 2001,

ZBl 03/2002, S. 188). Gleiches muss gelten, wenn ein baupolizeilicher

Beseitigungsbefehl ergeht und dieser in der Folge nicht durchgesetzt wird. Auch

unter diesen Umständen darf der Bürger mit fortschreitender Zeit davon

ausgehen, dass die Behörde stillschweigend von der Vollstreckung absieht (VGr,

16. August 2006, VB.2006.00016 E. 5.3).

3.6 Im

konkreten Fall handelt es sich jedoch nicht um formelle oder materielle

Baurechtswidrigkeiten, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder

einen polizeilichen Beseitigungsbefehl und die damit nicht vollzogene

Vollstreckung, sondern um die Frage der Verjährung einer baurechtlichen

Nebenbestimmung und des damit verknüpften im Grundbuch angebrachten

Beseitigungsrevers. Die baurechtliche Nebenbestimmung zur Erstellung der zehn

unterirdischen Parkplätze und der Beseitigungsrevers der oberirdischen

Parkplätze verweisen ausdrücklich auf eine in unbestimmter Zukunft vorgesehene

Situation, nämlich "die Autoabstellplätze in eigenen Kosten zu beseitigen,

sobald die G-Strasse ausgebaut oder das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 04

vorgesehene Personalhaus erstellt wird.". Es ist dem Beschwerdegegner

beizupflichten, dass die Verjährbarkeit einer solchen Konstellation anders zu

beurteilen ist als die Verjährbarkeit eines verfügten Beseitigungsbefehls bei

formeller oder materieller Baurechtswidrigkeit, wie er das Thema in den von der

Beschwerdeführerin angeführten Urteilen des Verwaltungsgerichts oder der

zitierten Literatur war. Die diesbezüglichen Ausführungen der

Beschwerdeführerin sind deshalb, obwohl grundsätzlich richtig, vorliegend nicht

einschlägig.

3.7 Hingegen

ist dem Beschwerdegegner beizupflichten, dass Nebenstimmungen und damit

verknüpfte Beseitigungsrevers bzw. ähnliche Rechtsinstitute jeweils auf den

Rechtsnachfolger übergehen und in diesem Sinn als öffentlich-rechtliche Dauerverpflichtungen

gelten, welche keiner Verjährung unterliegt (vgl. etwa Ulrich Häfelin/Georg

Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich u.a.

2016 S. 172 ff.). Zu Recht weist der Beschwerdegegner hier auf

ähnliche Institute wie den Verlegungsrevers gemäss § 244 Abs. 2 PBG

(Verlegung von Parkplätzen im Strassenabstandsbereich) oder den Beseitigungs-

bzw. Anpassungsrevers gemäss § 100 Abs. 2 PBG (Beseitigung von

vorspringenden Gebäudeteilen) hin, welche an zeitlich unbestimmte Ereignisse in

der Zukunft, wie z.B. einen Strassenausbau oder die Erforderlichkeit der

Ausführung eines Werkes im Bereich der Baulinie, geknüpft sind und deshalb auch

nicht im klassischen Sinn verjähren können.

3.8 Die Baubewilligung

gilt als Dauerrechtsverhältnis bzw. Dauerverfügung, die Pflichten begründet, die

fortbestehen, solange die Baute benutzbar bleibt, z. B. in Bezug auf Erschliessung, Baureife

und Abstellplätze. Somit haben auch die Nebenbestimmungen (und damit verknüpfte

Revers), die den Baubewilligungsnehmer verpflichten, Fortbestand. Weil die

Baubewilligung als Dauerverfügung Rechtsbestand hat, wäre es falsch, die darin

begründeten Pflichten ohne Einzelfallbetrachtung einer im Sinn der von der

Beschwerdeführerin diskutierten Verjährung zu unterstellen. Das würde nämlich

bedeuten, dass nach Ablauf einer bestimmten, relativ kurzen Zeit eine

rechtmässige behördliche Anordnung grundsätzlich nicht mehr durchgesetzt werden

könnte (vgl. z. B. Entscheid

des Regierungsrates des Kantons Obwalden vom 9. April 1991 [Nr. 1336],

VVGE 1991/92 Nr. 5, S. 22). Für den vergleichbaren Fall der

Durchsetzung einer angeordneten Wiederaufforstung äusserte das Bundesgericht

mit ähnlichen Überlegungen Zweifel daran, ob diese Wiederaufforstungspflicht

verjähren könne (BGE 105 Ib 265 E. 5b).

Dies muss auch für den vorliegenden Fall gelten, da aus

der Baubewilligung inklusive Nebenbestimmung und dem damit zusammenhängenden

Beseitigungsrevers klar hervorgeht, dass an eine in unbestimmter Zukunft

liegende Bedingung angeknüpft wird (Ausbau der G-Strasse oder Bau des

Personalhauses) und somit grundsätzlich ohnehin von einer zeitlich unklaren

bzw. unbeschränkten Geltung auszugehen war.

3.9 Abschliessend

ist deshalb festzuhalten, dass die vorliegende Pflicht zur Erstellung der

unterirdischen Parkplätze und der damit zusammenhängende grundbuchlich

angemerkte Beseitigungsrevers weder verwirkt noch verjährt sind. Der Rüge der

Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang kann deshalb nicht gefolgt werden.

4.

4.1 Des Weiteren

bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung hinsichtlich der zehn unterirdisch zu erstellenden

Abstellplätze nicht für die Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin gelten

könne.

Bei der konkret strittigen Erstellungspflicht gehe es um eine

Fremderstellungspflicht für ein fremdes Grundstück und nicht um eine

Erstellungspflicht für Parkplätze auf dem eigenen Grundstück, weshalb die

zitierte Rechtsprechung nicht einschlägig sei. Die Beschwerdeführerin habe von

dieser Erstellungspflicht keine Kenntnis gehabt. Es bestehe insbesondere kein

Grundbucheintrag bezüglich einer Erstellungspflicht, sondern nur ein

Beseitigungsrevers bezüglich der oberirdischen Parkplätze und das Grundstück

sei bei Erwerb gänzlich unüberbaut gewesen. Sie habe absolut keinerlei

Veranlassung gehabt, vor dem Abschluss des Kaufvertrages nach irgendwelchen

alten Baubewilligungen in Bezug auf die heutigen beiden Grundstücke zu

forschen. Aufgrund des fehlenden Grundbucheintrags und ihrer Gutgläubigkeit

könne die Erstellungspflicht deshalb nicht auf sie übergehen.

4.2 Als Teil

der Baubewilligung gehört die Erstellungspflicht von Abstellplätzen zu jenen

baulichen Pflichten, die den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die

Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit

dem sie übertragbar ist; sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für

den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstückes, also auch für den

Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5).

4.3 Für den

konkreten Fall ist der Vorinstanz zunächst beizupflichten, dass es keine Rolle

spielt, dass bei der Parzellierung nur die Beseitigungspflicht der

oberirdischen provisorischen Parkplätze und nicht die Erstellungspflicht der

unterirdischen definitiven Parkplätze als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin im Grundbuch

eingetragen worden war. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat nur deklaratorische Wirkung und nimmt

somit nicht an der Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 973

Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907

(ZGB) teil. Der Erwerber eines Grundstücks kann somit weder auf den wirklichen

Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen

einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen

Rechtsverhältnisses schliessen (BGr, 9. Mai 2016, 1C_585/2015 E. 3.4.1).

Des Weiteren besteht zwar mittlerweile eine Rechtspflicht

des Gemeinwesens zur Anmerkung von öffentlich-rechtlichen

Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB), doch hält Art. 164

der Grundbuchverordnung (GBV) ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtskräftig

angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen (vgl. auch

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019 S. 439 f.).

4.4 Insofern

spielt die von der Beschwerdeführerin angeführte Gutgläubigkeit insgesamt keine

ausschlaggebende Rolle und gilt die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung

hinsichtlich der Erstellung der zehn Abstellplätze somit auch für die

Beschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin im Grundeigentum (vgl. auch VGr, 12. Juni

2013, VB.2013.00051 E. 3.2.2 ff.). In diesem Zusammenhang spielt es

des Weiteren keine entscheidwesentliche Rolle, ob die Erstellung der Parkplätze

einem eigenen oder einem fremden Grundstück dient. Die Beschwerdeführerin muss

sich als Rechtsnachfolgerin die Eigentumsbeschränkung anrechnen lassen.

4.5 Des

Weiteren kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt,

sie habe von der baurechtlichen Situation keinerlei Kenntnis und insgesamt

keine Veranlassung gehabt, nach Baubewilligungen in Hinblick auf die

streitgegenständlichen Grundstücke zu forschen. So ist aus der aktenkundlichen

Verkaufsdokumentation des Spitalverbands F ersichtlich, dass sämtliche

Anmerkungen und Dienstbarkeiten, welche auf der (heutigen) Bauparzelle Kat.-Nr. 01

lasten, inkludiert waren, insbesondere auch der hier strittige

Beseitigungsrevers betreffend die oberirdischen provisorischen

Autoabstellplätze. Daraus ergibt sich zumindest, dass verschiedene

baurechtliche Pflichten und Regelungen, auch hinsichtlich der Parkplätze,

bestanden und kann von einer umfassenden Unkenntnis bzw. Gutgläubigkeit der

Beschwerdeführerin ohnehin nicht ausgegangen werden. Insbesondere bestand

genügend Anlass, entsprechend gängiger Praxis bei der zuständigen Baubehörde

abzuklären, ob auf der zu erwerbenden Grundstücksparzelle planungs- und

baurechtliche Verpflichtungen mit längerer zeitlicher Wirkung lasten.

Der Rüge der Beschwerdeführerin kann deshalb insgesamt nicht

gefolgt werden.

4.6 Abschliessend

ist festzuhalten, dass sich die Baubewilligung zur Frage, ob die

Beschwerdeführerin die zehn unterirdischen Abstellplätze dem Spitalverband F

kostenlos zur Verfügung stellen muss, nicht äussert. Diese Frage ist, wie die

Vorinstanz richtig festhält, allenfalls auf dem Zivilweg zu klären.

5.

5.1 Zuletzt

führt die Beschwerdeführerin aus, dass die Voraussetzungen für die Erstellung

der Abstellplätze ohnehin nicht erfüllt seien. Es sei explizit der

Spitalverband F zum Bau von zehn unterirdischen Parkplätzen verpflichtet

worden. Des Weiteren sollte diese Verpflichtung nur dann ausgelöst werden, wenn

die Erstellung des Personalhauses (Schwesternhauses) an die Hand genommen

würde. Aus dem Wortlaut ergebe sich somit ein unabdingbarer Zusammenhang zum

Bau des Schwesternhauses. Dieser Bau sei aber nie ausgeführt worden. Des

Weiteren betreffe die Erstellungspflicht ohnehin nicht die

beschwerdeführerischen Grundstücke, da die Grundstücksgrenzen 1975 noch völlig

anders verlaufen seien.

5.2 Zunächst

ist festzuhalten, dass der Beseitigungsrevers für die provisorischen

oberirdischen Parkplätze und der Bau der unterirdischen definitiven Parkplätze

nicht losgelöst voneinander betrachtet werden können, sondern unabdingbar

zusammenhängen. In diesem Zusammenhang kann der Beschwerdeführerin nicht

gefolgt werden, dass nur explizit der Spitalverband zum Bau der zehn

unterirdischen Parkplätze verpflichtet worden war. In der Baubewilligung von

1975 ist die Rede davon, dass "zehn Autoabstellplätze in einer Unterniveaugarage

zu erstellen" sind. Der Beseitigungsrevers bezüglich der oberirdischen

provisorischen Parkplätze spricht explizit vom "jeweiligen

Eigentümer", welcher sich zur Beseitigung verpflichtet, sobald das auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehenen Personalhaus (Schwesternhaus) gebaut

würde (und dann eben sinngemäss die unterirdischen Parkplätze auf dem

Grundstück erstellt würden). Aus dem Gesamtzusammenhang und vor dem

Hintergrund, dass die Baubewilligung samt ihren Bedingungen und Auflagen für

den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstückes, also auch für den

Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16; RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5) gilt,

ergibt sich somit, dass nicht nur der Spitalverband F von der

Eigentumsbeschränkung betroffen ist.

5.3 Des

Weiteren ist es zwar richtig, wie die Beschwerdeführerin ausführt, dass die

Erstellung des Personalhauses (Schwesternhaus) nicht realisiert worden ist, wie

der Beseitigungsrevers im Wortlaut grundsätzlich als Bedingung für die

Beseitigung der provisorischen Parkplätze erwähnt. Es ist jedoch auch hier der

Sinn und Zweck hinter dem Wortlaut der Baubewilligung und des

Beseitigungsrevers in die Entscheidung miteinzubeziehen.

Dass nun anstatt des Schwesternhauses auf dem

streitbetroffenen Grundstück fünf Mehrfamilienhäuser erstellt werden, kann, wie

die Vorinstanz und der Beschwerdegegner richtig festhalten, nicht dazu führen,

den ursprünglichen Wortlaut der Baubewilligung so zu verstehen, dass die zehn

unterirdischen Abstellplätze nicht mehr zu erstellen sind. Der Beschwerdegegner

führt hierzu zu Recht aus, dass einem solchen Verständnis des Sinnes der

ursprünglichen Baubewilligung und Nebenbestimmung baurechtlich entgegen zu

treten sei und es nicht angehen könne, sich mit einem Liegenschaftenverkauf

seitens des Spitalverbandes F einer rechtsgültigen baubehördlichen Verpflichtung

zu entschlagen. Sinn und Zweck der ursprünglichen Baubewilligung und dem

Beseitigungsrevers war es, für die längst realisierte Schwesternschule zehn

unterirdische Parkplätze zu erstellen, und in diesem Zusammenhang die bloss

provisorisch geltenden oberirdischen Parkplätze zu beseitigen. Mit dem Verkauf

der bislang unbebauten Parzelle Kat.-Nr. 01 durch den Spitalverband F

an die Beschwerdeführerin und deren baurechtlichen Vorhaben auf dem

streitgegenständlichen Grundstück tritt nun sinngemäss die rechtsgültig

stipulierte Bedingung ein, dass auf der besagten Parzelle eine Tiefgarage

realisiert wird, in welcher die Pflichtabstellplätze der inzwischen

realisierten Schwesternschule des Spitalverbandes F unterzubringen sind.

5.4 Was die

Rüge der Beschwerdeführerin bezüglich der heute anders verlaufenden

Grundstücksgrenzen betrifft, so gilt diese als verspätet. In der Rekursschrift

finden sich keinerlei Tatsachenbehauptungen bezüglich der Umparzellierung,

jedoch erfolgen solche in der Rekursreplik. Die Begründung darf nach Ablauf der

Rekursfrist jedoch grundsätzlich nicht mehr erweitert werden (Alain Griffel in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [Kommentar VRG],

3. A., Zürich etc. 2014, Kommentar VRG, § 23 N. 23).

Vor Verwaltungsgericht gilt nach § 52 Abs. 2 VRG schliesslich das

Verbot neuer tatsächlicher Behauptungen. Diese sind nur insoweit zulässig, als

sie durch die angefochtene Anordnung, das heisst den Rekursentschied, notwendig

geworden sind (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22 ff.), was

vorliegend nicht zutrifft.

Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass sich aus

den beschwerdeführerischen Vorbringen nicht ergibt, wieso das streitgegenständliche

Grundstück trotz Umparzellierung nicht von der Eigentumsbeschränkung resp.

Erstellungspflicht für die Parkplätze betroffen sein soll, ist doch das ehemals

damit belastete Grundstück altKat.-Nr. 04 in das beschwerdeführerische

Grundstück Kat.-Nr. 01 umparzelliert worden und war die ursprüngliche

Unterniveaugarage im Bereich des heutigen Grundstücks der Beschwerdeführerin

geplant, nämlich westlich der Schwesternschule im Bereich des geplanten

Schwesternhauses. Die beschwerdeführerischen Vorbringen erweisen sich damit

ohnehin als nicht genügend substanziiert.

5.5 Insgesamt

ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen ist.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die

Beschwerdeführerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG) und steht ihr keine

Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Weiter ist sie zu

verpflichten, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu bezahlen. Zwar

werden Gemeinwesen nur in Ausnahmefällen entschädigt, jedoch werden kleinere

Gemeinwesen häufiger als entschädigungsberechtigt eingestuft, wenn sich dies

als notwendig erweist (Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 53). Im

konkreten Fall erscheint der Beizug eines externen Rechtsbeistands durch den

Beschwerdegegner ohne eigenen Rechtsdienst angesichts der komplexen

Rechtsfragen als gerechtfertigt (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen

erscheint eine solche Parteientschädigung von Fr. 2'000.-.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 100.-- Zustellkosten,

Fr. 3'100.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Die

Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine

Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen

ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …