Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00809

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00809

Urteil

der 1. Kammer

vom 9. Juli 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter

Christian Mäder, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1.

A,

2.

B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

1.

D, vertreten durch RA E,

2. Baubehörde Illnau-Effretikon,

vertreten durch

MLaw F,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baubehörde der Stadt

Illnau-Effretikon erteilte D am 2. April 2019 unter Nebenbestimmungen die

baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01

und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an

der G-strasse 03 in Effretikon. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt

Illnau-Effretikon vom 17. Juni 2010 (BZO) liegt das Grundstück in der Zone W

1.7.

Erwägungen

II.

Hiergegen erhoben B und A Rekurs

beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen

Entscheids. Dieses führte einen doppelten Schriftenwechsel durch und hiess das

Rechtsmittel am 6. November 2019 teilweise gut. Danach ist die

Baubewilligung mit einer Auflage zu ergänzen, wonach die Pläne so zu überarbeiten

sind, dass der westliche Balkon der Südwestfassade des Obergeschosses höchstens

auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge in den (Grenz-)Abstands­bereich

hineinragt. Im Übrigen blieb der Rekurs erfolglos.

III.

Mit Beschwerde vom 6. Dezember

2019.

liessen B und A dem Verwaltungsgericht beantragen, die Baubewilligung

unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 6. November 2019 sowie des Beschlusses

der Baubehörde Illnau-Effretikon vom 2. April 2019 zu verweigern. Eventuell

sei die Sache zur weitergehenden Klärung des Sachverhalts und Durchführung

eines Augenscheins an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ausserdem verlangten sie

eine Parteientschädigung.

In seiner Vernehmlassung vom 18. Dezember

2019.

schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben

Antrag – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – stellten die Bauherrin

sowie die Baubehörde Illnau-Effretikon mit Beschwerdeantworten vom 22. bzw. 23. Januar

2020.

Mit Replik vom 26. Februar 2020, Duplik der Baugesuchstellerin vom

12.

März 2020, Triplik vom 31. März 2020 sowie Quadruplik vom 24. April

2020.

hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Anschliessend verzichteten

die Beschwerdeführenden auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des Rekursentscheids

und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden

Urteilsgründen zurückzukommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer

der westlich an das Baugrundstück anstossenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04 gemäss

§ 338a des Bau- und Planungsgesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu

Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen

erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die angefochtene Baubewilligung

erlaubt der Bauherrin, das bestehende Einfamilienhaus Vers.-Nr. 01

abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten

samt Unterniveaugarage zu errichten. Streitgegenstand des Rekurs- wie auch des

Beschwerdeverfahrens bildet einerseits die Frage, ob der Balkon des

südwestlichen Fassadenteils den seitlichen Grenzabstand gegenüber dem

Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden unterschreite. Anderseits

sind sich die Parteien uneins, ob das Projekt die gesetzlich zulässige Baumasse

einhalte oder nicht. Von der Bauherrschaft akzeptiert wird die vom

Baurekursgericht statuierte Auflage, wonach der westliche Balkon der

Südwestfassade maximal auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge in den

(Grenz-)Abstandsbereich hineinragen darf.

3.

3.1

In prozessualer Hinsicht beantragen die

Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid darüber,

ob ein Augenschein angeordnet wird, steht weitgehend im Ermessen der

anordnenden Behörde. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit dann geboten,

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die

Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die

Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende

Entscheidgrundlage darstellen. Dies ist häufig der Fall, wenn ein Verfahren in

erster Linie Rechtsfragen betrifft (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel et al.

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79; RB 1995

Nr. 12).

3.2

Der

massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich

die vorwiegend rechtlichen Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft,

ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht

kann deshalb – wie bereits die Vorinstanz – auf dessen Durchführung verzichten.

4.

4.1

Das

Baurekursgericht verwarf die Rüge einer Verletzung der seitlichen

Abstandspflicht durch den Balkon im Obergeschoss des südwestlichen

Fassadenteils. § 260 Abs. 3 PBG gewähre für der Fassade vorgelagerte

Dispositiv

Gebäudeteile gewisse Erleichterungen. Demnach dürften einzelne

Gebäudevorsprünge bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen, Erker,

Balkone und dergleichen jedoch höchstens auf einem Drittel der betreffenden

Fassadenlänge. Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden verlange § 260 Abs. 3 PBG nur einen Abstand in jene Richtung, in der diese

Gebäudevorsprünge der betreffenden Fassade vorgelagert seien; hingegen bestehe

keine seitliche Abstandspflicht von Balkonen, wie das Verwaltungsgericht im

Entscheid VB.2016.00238 vom 4. Mai 2017 erkannt habe.

4.2 Die

Beschwerdeführenden machen geltend, dass sich dieses Urteil auf einen Flarzbau

beziehe, bei dem ein seitlicher Grenzabstand ausser Betracht falle, und

deswegen für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts nicht massgebend

sei. Hingegen habe sich das Verwaltungsgericht in E. 3.7 gefragt, ob an dieser

Rechtsprechung wegen der von Erkern und Balkonen ausgehenden Immissionen auch

"in Normalfällen" wie hier festgehalten werden könne. Wegen der

"speziellen Grundstückform" handle es sich hier nicht um einen

seitlichen, sondern um einen "normalen" Grenzabstand.

Die Beschwerdegegner teilen die Auffassung des

Baurekursgerichts, wonach Balkone keinen seitlichen Abstand einzuhalten hätten.

Auch im Übrigen respektiere das Projekt den Grenzabstand gegenüber dem

Grundstück Kat.-Nr. 04.

4.3 Laut § 260 Abs. 1 PBG bestimmt der Grenzabstand die nötige Entfernung zwischen Fassade und

massgebender Grenzlinie. Einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone und dergleichen

dürfen gemäss § 260 Abs. 3 PBG bis 2 m in den Abstandsbereich hineinragen.

Präzisierende Regelungen zu Begriff und Messweise des kommunalen Grenzabstands

gemäss § 260 PBG finden sich in §§ 21 ff. der Allgemeinen Bauverordnung

vom 22. Juni 1977 (ABV) in Verbindung mit den erläuternden Skizzen im Anhang 1

zur Verordnung.

Ziffer 5.1.1 BZO statuiert in der für das Baugrundstück

massgebenden Zone W 1.7 einen kleinen Grundabstand von 5 m und einen grossen

Grundabstand von 10 m. Dabei gilt nach Ziffer 9.1.1 BZO der grosse Abstand für

die Hauptwohnseite und der kleine für die übrigen Gebäudeseiten. Eine seitliche

Abstandspflicht für Balkone und Erker sieht die Bau- und Zonenordnung nicht

vor.

Wie der Grundrissplan zeigt, handelt es sich beim

streitbetroffenen Grenzabstand um einen seitlichen. Denn die Verlängerung der

nordwestlichen Fassade des südwestlichen Gebäudeteils des projektierten Neubaus

berührt das Grundstück Kat.-Nr. 04 der Beschwerdeführenden nicht, sondern

verläuft in geringer Entfernung von dessen östlicher Grenze.

Im Entscheid VB.2016.00238 vom 4. Mai 2017 hat sich das

Verwaltungsgericht (in Bestätigung des Entscheids BRGE II Nr. 0070/2016 vom 22.

März 2016 = BEZ 2018 Nr. 11) grundsätzlich mit seiner Praxis zur Auslegung von

§ 260 Abs. 3 PBG auseinandergesetzt und dabei an seiner bisherigen

Rechtsprechung festgehalten; eine hiergegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht

am 12. Februar 2018 ab (1C_343/2017). Danach sieht diese Bestimmung nur einen

Abstand von Erkern, Balkonen und dergleichen zum Nachbargrundstück in jener

Richtung vor, in der sie der betreffenden Fassade vorgelagert sind (E. 3.5).

Das Gericht kam zum Schluss, dass kein Anlass bestehe, über den Wortlaut der

Bestimmung hinaus einen seitlichen Grenzabstand zu verlangen (E. 3.6 - E. 3.9;

zustimmend Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher

Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1091). Entgegen der

Auffassung der Beschwerdeführenden gilt das Gesagte allgemein und somit

unabhängig der konkreten Verhältnisse mit Bezug auf die Form der Grundstücke

und die Ausgestaltung des Bauvorhabens.

Nach dem Gesagten erweist sich der streitbetroffene Balkon

als grenzabstandskonform.

5.

5.1 Mit Bezug

auf die Rüge einer Überschreitung der zulässigen Baumasse hielt das

Baurekursgericht fest, dass sich angesichts einer Grundstücksfläche von 1'279 m2

und einer Baumassenziffer von 1.7 ein erlaubtes Volumen von 2'174 m3

ergebe. Für die Bestimmung des an die Baumassenziffer anrechenbaren oberirdisch

umbauten Raums habe der Geometer anhand von sechs aufgenommenen Höhenkoten

einen ausgemittelten gewachsenen Boden (massgebliche Durchschnittshöhe) von

534.23 m ü.M. errechnet. Ein solches Vorgehen lasse sich dann nicht

beanstanden, wenn die Wahl der Höhenkoten der konkreten Geländemodulation

hinreichend Rechnung trage. Das Baugrundstück befinde sich in einfachem Gelände

ohne grössere Höhenunterschiede. Entgegen der Auffassung der Rekurrierenden

seien Anzahl und Lage der aufgenommenen Höhenkoten sachlich gerechtfertigt. Die

sechs Messpunkte entsprächen den Gebäudeecken des Neubaus. Drei Messpunkte

lägen über dem Durchschnittswert und drei darunter. Ebenso sei das gewachsene

Terrain im Bereich der Südfassade des Altbaus angemessen berücksichtigt worden.

Die Höhenkoten der bestehenden Fassade im südöstlichen Bereich befänden sich

auf 533.77 m ü.M., 533.80 m ü.M. und 533.82 m ü.M. Von den in diesem Bereich

herangezogenen Höhenkoten lägen zwei unter und zwei über diesem Wert. Falls die

Höhenkoten entlang der Südostfassade in die Berechnung einbezogen würden,

müssten auch jene entlang der Nordostfassade berücksichtigt werden, was für die

Bauherrschaft vorteilhaft wäre. Würden sämtliche Koten entlang der bestehenden

Fassade einbezogen, ergäbe sich eine mittlere Terrainhöhe von 534.27 m ü.M.,

somit eine marginale Abweichung von 0.04 m. Auch diese Vergleichsrechnung

zeige, dass der ausgemittelte gewachsene Boden sachgerecht festgestellt worden

sei, zumal es keine allgemein anerkannte Interpolationsmethode gebe.

5.2 Die

Beschwerdeführenden halten dem Baurekursgericht entgegen, dass sie die

Interpolation innerhalb des Grundrisses des abzubrechenden Gebäudes Vers.-Nr. 01

gar nicht beanstandet hätten, weil diese ohnehin bedeutungslos sei. Vielmehr

rügten sie die Interpolation des gewachsenen Terrains ausserhalb dieses

Wohnhauses. Im nordöstlichen Bereich des Grundstücks bestehe ein "höherer

Garten" entlang der G-strasse auf einem Niveau von 534.87, 534.85 und

534.27; südwestlich der Stützmauer liege ein "tieferer Garten" auf

einem Niveau von 533.76 und 533.77. Indem sie die Höhenkoten knapp ausserhalb

der Senkung und oberhalb der Stützmauer gesetzt habe, habe die Bauherrschaft

Baumasse generiert, die bei der Ausnützungsberechnung unberücksichtigt

geblieben sei. Laut der dem Baugesuch beigelegten Berechnung der

Baumassenziffer ergebe sich aus den sechs umkreisten Höhenkoten ein Mittel von

534.23. Somit werde eine Durchschnittsebene gelegt, die rund 50 cm über dem

Niveau des unteren Gartens verlaufe. Weil dort zusätzliche Baumasse geschaffen

werde, ergebe sich eine Überschreitung des zulässigen Volumens um rund 150 m3.

Bei der Senke vor der Ostfassade des Abbruchobjekts handle es sich nicht um

eine Garageneinfahrt. Da sie sich über die ganze Fassadenlänge erstrecke, liege

vielmehr eine Geländegestaltung vor, die nach dem Abbruch des Altbaus zum

gewachsenen Terrain zähle. Indem die Baubehörde die Mulde bei der Interpolation

des Geländes ausser Acht gelassen habe, verhelfe sie der Bauherrschaft zu einem

unzulässigen Gewinn von Baumasse. Der tatsächlich gewachsene Boden, dessen

Verlauf erkennbar sei und eine Interpolation daher überflüssig mache, liege

eindeutig unter dem konstruierten Terrain.

Nach Auffassung der Baubehörde Illnau-Effretikon bestünde

selbst bei Anhebung der massgebenden Durchschnittshöhe oder bei einer Korrektur

der Interpolation im Bereich der Garageneinfahrt immer noch Baumassenreserve

und liesse sich ein allfälliger Mangel durch geringfügige Tieferlegung des

Gebäudes heilen.

Die private Beschwerdegegnerin verteidigt die von den

Vorinstanzen nach dem Konzept des "dynamischen" gewachsenen Bodens

durchgeführte Interpolation. Das Baurekursgericht habe nicht einfach die Eck-

und Mittelpunkte des Abbruchobjekts berücksichtigt und so die Interpolation

bestätigt; vielmehr habe sie eine Vergleichsrechnung vorgenommen. Bei der

Ermittlung der Terrainhöhe anhand der Daten des Geometers seien die

Aufschüttungen und Abgrabungen im Umfeld der Altbaute berücksichtigt worden.

Für die Festlegung des massgebenden Terrainverlaufs genüge eine ausgemittelte

Höhe; eine getrennte Berücksichtigung des "oberen" und

"unteren" Gartens sei nicht erforderlich.

5.3

5.3.1

Als gewachsener Boden gilt der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende

Verlauf des Bodens (§ 5 Abs. 1 ABV). Wird zur Erstellung eines neuen Gebäudes

ein altes abgerissen, entstehen regelmässig Gruben und Senken, wo sich zuvor

Untergeschosse, Garagen und dergleichen befunden haben. Würde man für die

Beurteilung des Neubaus auf diesen tatsächlichen Bodenverlauf abstellen, ergäbe

sich eine unnatürliche und die Neuüberbauung des Grundstücks erheblich

erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen für

Garagenzufahrten, Kellerabgänge etc. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem

Problem, indem sie die Fläche innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten

und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABV betrachten, sondern mittels Interpolation fiktiv auffüllen. Dabei kann

innerhalb von abzubrechenden Gebäuden der Bodenverlauf entlang der Fassaden als

Referenz dienen (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00050, E. 3.2; VGr, 6. April

2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; vgl. auch

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1160 f.; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG

aktuell 4/2002, S. 7).

Gerade bei komplexen topographischen Verhältnissen

bestehen regelmässig keine sicheren Erkenntnisse über den Verlauf der

Höhenkurven. Ebenso wenig existiert eine allgemein anerkannte und damit

verbindliche Interpolationsmethode. Vielmehr müssen mehr oder weniger genaue

Annahmen über die dreidimensionale Ausgestaltung des Geländes getroffen werden.

Dies wiederum hat zur Folge, dass es nicht eine einzig richtige, sondern bloss

eine Bandbreite zulässiger Interpolationen geben kann. Das Verwaltungsgericht

übt lediglich eine Rechtskontrolle aus; demgegenüber darf es die Frage der

Angemessenheit abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmefällen nicht

überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 VRG). Als Folge dieser

eingeschränkten Kognition greift das Verwaltungsgericht in eine Interpolation

bloss dann ein, wenn diese unvertretbar ist (VGr, 29. August 2019,

VB.2019.00050, E. 3.2).

5.3.2

Die Erwägungen des Baurekursgerichts in E. 5.4 zur Berechnung der Baumasse

von insgesamt 2'143.79 m3 und einer bei einem maximal zulässigen

Volumen von 2'174 m3 resultierenden Reserve von rund 30 m3

sind unbestritten geblieben und soweit ersichtlich korrekt. Im Streit liegt

allein die Frage, wie der gewachsene Boden verläuft. Denn nach Auffassung der

Beschwerdeführenden sind die Terrainkoten zu hoch festgesetzt worden, was

gegenüber einer korrekten Ermittlung eine zu tiefe Baumasse zur Folge habe. Die

Höhenbestimmung durch den Geometer mit zehn Messpunkten, von denen sechs an den

Ecken des projektierten Neubaus vorgenommen worden sind und eine mittlere Höhe

von 534.23 m ü.M. ergeben, werden nicht angezweifelt. Angesichts eines geringen

Niveauunterschieds von max. rund 1.10 m auf einer Distanz von über 20 m bei den

sechs letztgenannten Messpunkten ist der Feststellung des Baurekursgerichts

beizupflichten, dass es sich um ein einfaches Gelände mit geringer Hangneigung

handelt. Sodann erscheint die Anzahl von sechs Messpunkten als angemessen und

deren Positionierung an den Gebäudeecken als sachgerecht. Die Vorinstanz hat im

Weiteren zutreffend erwogen, dass der gewachsene Boden angesichts der

Geländeverhältnisse jedenfalls in vertretbarer Weise festgestellt worden ist

und für eine von den Beschwerdeführenden verlangte weitergehende

Differenzierung kein Anlass besteht. Mithin sind weder die angebliche Senke bei

der bisherigen Garagenzufahrt auf der Ostseite des Abbruchobjekts noch der

"obere" und "untere" Garten besonders zu erfassen (so auch

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1161 f.). Allgemein dürfen bei einfacheren

Terrainverhältnissen – wie hier – weder an die Anzahl der Masspunkte noch an

die Berücksichtigung von geringen Geländeunebenheiten übersteigerte

Anforderungen gestellt werden. Vorliegend hat das Baurekursgericht mit einer

Vergleichsrechnung aufgezeigt, dass der Einbezug von weiteren Messpunkten zu

keinem anderen Ergebnis führen würde. Insgesamt erscheint die gemäss

korrigierter Berechnung ermittelte Baumasse von rund 2'144 m3 als

zutreffend, womit das zulässige Volumen um 30 m3 unterschritten ist.

Weil das Projekt somit die erlaubte Baumasse respektiert,

erübrigt es sich, Überlegungen zur Toleranz im Fall einer geringfügigen

Überschreitung derselben anzustellen (vgl. dazu VGr, 14. Februar 2007,

VB.2006.00458, E. 3.2). Desgleichen hat sich das Verwaltungsgericht nicht mit

der Frage zu befassen, ob unter diesen Umständen gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG

eine Auflage in Frage komme, wonach die Baumasse durch eine – geringfügige –

Tieferlegung des Gebäudes zu vermindern sei.

Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die

Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen solidarisch kostenpflichtig (§ 70 VRG in

Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG) und steht ihnen keine

Parteientschädigung zu. Vielmehr haben sie der obsiegenden privaten

Beschwerdegegnerin kraft § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche Vergütung im angemessenen

Betrag von Fr. 3'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der

Baubewilligungsbehörde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf

beiden Seiten private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss keine

Parteientschädigung zu (VGr, 8. Februar 2018, VB.2017.00615, E. 5;

4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 6'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 420.-- Zustellkosten,

Fr. 6'420.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter

solidarischer Haftung eines jeden für den Gesamtbetrag.

4. Die Beschwerdeführenden werden im gleichen Verhältnis

solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …