Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2019.00846

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2019.00846

Urteil

der 1. Kammer

vom 30. April 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin

Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiberin Regina Meier.

In Sachen

1. A,

2. B,

3. C,

alle vertreten durch RA D,

Beschwerdeführer,

gegen

1. Gemeinde Küsnacht,

Abteilung Liegenschaften,

vertreten durch RA E,

2. Baukommission Küsnacht,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung

Mehrfamilienhaus,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 9. April 2019 erteilte die

Baukommission Küsnacht der Gemeinde Küsnacht unter Nebenbestimmungen die

Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses für soziale Zwecke an

der F-Strasse 01 in Küsnacht (Kat.-Nr. 02).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten A, B und C als Stockwerk­eigentümer

einer benachbarten Parzelle am 16. Mai 2019 an das Baurekursgericht. Am

19.

November 2019 hiess dieses das Rechtsmittel in einem Nebenpunkt

betreffend die Holzverkleidung des Sockelbereichs gut. Im Übrigen wurde der

Rekurs abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.

Gegen diesen Entscheid erhoben A, B und C am

19.

Dezember 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die

Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids sowie des Beschlusses der

Baukommission Küsnacht. Eventualiter sei der soziale Zweck des Neubaus für

sämtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu

sichern, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Beschwerdegegnerinnen.

Die Gemeinde Küsnacht beantragte am 23. Januar 2020

die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das Baurekursgericht schloss

am 24. Januar 2020 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.

Die Baukommission Küsnacht beantragte mit Eingabe vom 27. Januar 2020

ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer

die Abweisung der Beschwerde. Diese hielten mit Replik vom 7. Februar 2020

an ihren Anträgen fest, wie auch die Baukommission Küsnacht in ihrer Duplik vom

13.

Februar 2020. Eine weitere Stellungnahme der Beschwerdeführer erfolgte

am 13. März 2020.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das Verwaltungsgericht

ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig.

1.2

Gemäss § 21 VRG und

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist

zum Rekurs berechtigt, wer durch die Anordnung berührt ist und ein

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Nach der

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die Rechtsmittelbefugnis des

Nachbarn gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche

Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben

mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten

(tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt,

deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (VGr, 25. April

2012, VB.2012.00025, E. 2). Das Beschwerderecht wird in der Regel bejaht,

wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt.

Bei Vorliegen dieser besonderen räumlichen Beziehungsnähe braucht das

Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die

vom Nachbar als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (BGr, 16. Juli

2010, 1C_236/2010, E. 1.4 mit Hinweisen).

Die Beschwerdeführer sind Mit- bzw. Stockwerkeigentümer einer

an das Baugrundstück angrenzenden Parzelle (Kat.-Nr. 03). Da auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel

einzutreten.

2.

Das streitgegenständliche Baugrundstück befindet sich im

Eigentum der Gemeinde Küsnacht und liegt gemäss Bau- und Zonenordnung (BZO) in

der Wohnzone W3/2.4 mit Lärm-Empfindlichkeitsstufe III. Die Gemeinde Küsnacht

beabsichtigt, ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 25 Wohnungen nach den

Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO zu errichten. Im Aussenbereich des

Baugrundstücks sind 15 Aussenparkplätze geplant; weitere fünf Parkplätze

sind auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 04 vorgesehen. Acht dieser Plätze

werden dem angrenzenden Seewasserwerk als Ersatz für bestehende Abstellplätze

zur Verfügung gestellt.

3.

3.1

Die Beschwerdeführer bringen vor, die einschlägigen

Sonderbaunormen seien rechtsfehlerhaft angewandt bzw. die gemäss Art. 19b

Abs. 6 BZO geforderten erhöhten Gestaltungsvorschriften von § 71 PBG

nicht eingehalten worden. Namentlich liege kein zustimmendes Fachgutachten vor,

obwohl dies nach Art. 19b Abs. 7 BZO erforderlich sei, und allgemein

würde dem Gutachten nicht gefolgt.

Ferner beanstanden sie die geplante Erstellung der

Parkplätze bzw. des Fahrzeugunterstandes: Entweder sei dieser als besonderes

Gebäude zu qualifizieren. In diesem Fall sei bei der Bewilligung des Projekts

zu Unrecht ein Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse für

besondere Gebäude gewährt worden. Sollten die Parkplätze hingegen nicht als

besondere Gebäude einzustufen sein, so würden sie jedenfalls den Vorgaben von

§ 71 PBG bzw. von § 244 Abs. 3 PBG nicht genügen, was wiederum

die Bewilligungsfähigkeit nach den Sonderbauvorschriften verunmöglichen würde.

Anders als bisher projektiert sollen die Parkplätze überdacht oder unterirdisch

erstellt werden, um Lärmimmissionen vorzubeugen. Zudem seien zu wenige Parkplätze

vorgesehen und die acht Abstellplätze für das nahegelegene Seewasserwerk bei

der Beurteilung der Lärmbelastung zu Unrecht nicht berücksichtigt worden.

Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, der

soziale Zweck der geplanten Baute sei mangels klarer Grundlagen in den

Vermietungsrichtlinien sowie mangels Grundbucheintrag nicht genügend gesichert

und es verstosse zudem gegen das Gewaltenteilungsprinzip, dass die

Baukommission Küsnacht zugunsten der Gemeinde Küsnacht die fragliche

Bewilligung erlassen habe.

3.2

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung

des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu

prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen

Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit

steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern

kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemäss erlassenen

kommunalen Rechts wie dem vorliegend streitbetroffenen Art. 19b BZO kann

sich überdies für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht

der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt

bzw. Ermessen einräumt (vgl. dazu Marco Donatsch in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 20

N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum,

der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht geöffnet wird (VGr,

27.

März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen

Fällen verpflichtet, sich mit den Entscheidgründen der Gemeindebehörde mit

besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeindebehörde

plausibel und stichhaltig begründet, so bedarf es besonders überzeugender

Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen

(vgl. VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).

Auch bei der Auslegung von § 71 PBG verfügt die

Baubehörde über einen von der Rekursinstanz zu respektierenden

Beurteilungsspielraum (vgl. zum Ganzen VGr, 17. April 2019, VB.2019.00018,

E. 3.3).

3.3

3.3.1

Die angefochtene Baubewilligung ist in Anwendung kommunaler

Sonderbauvorschriften ergangen. Solche können die freiere Überbauung geeigneter

Gebiete nach einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen ermöglichen und die

Voraussetzungen für besondere Nutzungsarten schaffen; hierbei kann von der

Regelbauweise abgewichen werden (§ 79 f. PBG). Die

Sonderbauvorschriften von Art. 19b BZO sehen verschiedene baurechtliche

Erleichterungen vor, sofern ein Anteil von mindestens einem Viertel des

Bauprojekts für preisgünstige Familienwohnungen vorgesehen und die Vermietung

dauerhaft gesichert wird. Im Gegenzug sind die qualitativen Anforderungen von § 71 PBG zu erfüllen. Insbesondere haben sich die Bauten, Anlagen sowie der

Umschwung besonders rücksichtsvoll in die Quartierstrukturen einzuordnen, sodass

eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, und es muss ein zustimmendes unabhängiges

Fachgutachten vorliegen.

3.3.2

Im Hinblick auf die Gestaltung machen die

Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe bei ihrer diesbezüglichen

Beurteilung zu Unrecht auf den sozialen Zweck des Bauprojekts abgestellt.

Vielmehr sei anhand objektiver Kriterien zu überprüfen, ob die Vorgaben von

§ 71 PBG eingehalten seien, was vorliegend zu verneinen sei: Es seien

bloss vier Waschmaschinen bzw. Waschplätze für die insgesamt 25 Wohnungen

vorgesehen, die Fahrzeugabstellplätze seien ungedeckt, der Veloraum im 2. Untergeschoss

sei unpraktisch und die Räume sowie die Balkone seien klein und teilweise nicht

optimal angeordnet.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es mit Blick auf den

Wortlaut von § 71 Abs. 1 PBG durchaus angezeigt ist, bei der

Beurteilung auf den Zweck des Bauprojekts abzustellen, genauso wie auch die

Gestaltung projektbezogen zu beurteilen ist. ("Die Bauten […] müssen

besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet

sein.") Es ist naheliegend, dass ein Mehrfamilienhaus für soziale Zwecke

keine überdurchschnittlich grossen Räume oder Balkone aufweisen muss. Weiter ist

der Vorinstanz darin zu folgen, dass vier Waschmaschinen für 25 Wohnungen

ohne Weiteres genügend sind und dass der Veloraum im – mit einem Lift

erreichbaren – 2. Untergeschoss in Kombination mit 22 im Aussenbereich

geplanten Abstellplätzen zwar nicht das Höchstmass an Komfort bietet, den

Anforderungen von Art. 19b Abs. 6 BZO in Verbindung mit § 71 PBG

jedoch gerecht wird, zumal bereits ein erstes Fachgutachten dem Projekt

insgesamt eine gute Wohnqualität attestierte. Auch die Festsetzung von

teilweise ungedeckten Fahrzeugabstellplätzen, welche gegenüber der Grünfläche

zwecks Verbesserung der Gestaltung bewusst tieferliegend angeordnet werden, lag

innerhalb des Ermessensspielraums der Bewilligungsbehörde. Soweit die

Beschwerdeführer diesbezüglich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die

Vorinstanz monieren, da diese sich nicht mit der Arealqualität der Parkplätze

auseinandergesetzt habe, ist ihnen nicht zu folgen: Die Vorinstanz hat sich

durchaus mit den diesbezüglichen Fragen befasst. Auf ihre zutreffenden

Ausführungen kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. Oberirdische Abstellplätze stellen zwar

durchaus eine gewisse optische Beeinträchtigung dar. Fünf der Plätze werden

jedoch durch eine Pergola verdeckt; nur neun Plätze sind offen und befinden

sich zudem auf der dem Wohnhaus der Beschwerdeführer abgewandten Seite, wodurch

sie für diese kaum sichtbar sind. Auch von der Seeseite her sind sie kaum zu

sehen, da sie durch die Baute des Seewasserwerks verdeckt werden (s. allgemein

zur Beurteilung der Parkplätze unten E. 3.4).

3.3.3

Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, dass

es sich bei Art. 19b Abs. 7 BZO, welcher ein zustimmendes

unabhängiges Fachgutachten für das Projekt verlangt, um eine Delegationsnorm

handle: Die Beurteilung und Ermessensausübung werde damit der eingesetzten

Fachperson übertragen und sei für die Baubehörde bindend, weshalb diese in

allen Punkten dem Gutachten hätte folgen müssen.

Im fraglichen Fachgutachten wird der Baubehörde empfohlen,

das Bauprojekt grundsätzlich zu bewilligen, dabei jedoch der Situierung der

Baumasse, der Materialisierung des Gebäudesockels, der Gestaltung des

Eingangsbereichs und der Parkplatzfläche erhöhte Aufmerksamkeit zu schenken.

Entsprechend setzte sich die Behörde ihrem Bewilligungsentscheid mit den

genannten Kritikpunkten auseinander, verbesserte die Gestaltung des

Eingangsbereichs, begründete ihre abweichende Meinung bezüglich der Situierung

und ordnete für einen Teil der Parkplätze eine passende Überdeckung an, um eine

besonders gute Gestaltung zu erreichen.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer handelt es sich

bei Art. 19b Abs. 7 BZO nicht um eine Delegationsnorm in dem Sinn,

dass der eingesetzten Fachperson die Rechtsanwendung überlassen würde.

Fachgutachten eignen sich grundsätzlich zur Feststellung des rechtserheblichen

Sachverhalts, die Beantwortung der Rechtsfragen – vorliegend die Beurteilung

der Einhaltung der Sonderbauvorschriften – verbleibt jedoch der entscheidenden

Behörde. Wie oben ausgeführt, hat sich diese eingehend mit dem Gutachten

auseinandergesetzt, das Projekt in verschiedenen Punkten angepasst und ihre

rechtliche Würdigung einlässlich begründet. Die geringfügigen verbleibenden

Abweichungen liegen innerhalb des der Behörde nach wie vor verbleibenden

Beurteilungsspielraums und führen nicht dazu, dass das Gutachten – welches die

Bewilligung des Projekts empfiehlt – nicht mehr zustimmend wäre und damit die

Sonderbauvorschriften nicht eingehalten wären.

3.4

3.4.1

Die Beschwerdeführer beanstanden mit Blick auf den projektierten

Fahrzeugunterstand die Gewährung eines Baumassenzifferzuschlags nach

Art. 19b Abs. 3 BZO. Diese Bestimmung besagt, dass nicht beanspruchte

Baumasse für besondere Gebäude der Baumasse für Hauptbauten angerechnet werden

darf. § 273 PBG definiert besondere Gebäude als Bauten, die nicht für den

dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe

4.

m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Weiter bezeichnet

§ 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV)

Gebäude als ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen

eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen. Hierunter

ist namentlich ein Witterungsschutz zu verstehen (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

Bau- und Umweltrecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 963). Wie die

Vorinstanz ausführt, bietet der witterungsoffene Unterstand nicht Schutz in dem

Sinn, dass eine wetterunabhängige Nutzung ermöglicht würde oder die Fahrzeuge

vor Witterungseinflüssen tatsächlich geschützt wären. Damit ist der oben und

seitlich offene, als Pergolakonstruktion gestaltete Unterstand nicht als

besonderes Gebäude zu qualifizieren (anders als namentlich Carports oder

allenfalls oben und seitlich teilweise geschlossene Fahrzeugunterstände, vgl.

VGr, 11. Januar 2012, VB.2011.00617, E. 7.2). Mithin durfte der

Baumassenzifferzuschlag für nicht beanspruchte Baumasse entgegen den

beschwerdeführerischen Vorbringen gewährt werden.

3.4.2

Die Beschwerdeführer stellen sich auf den

Standpunkt, es sei mit Blick auf dadurch entstehende Lärmimmissionen vorliegend

ohnehin unzulässig, oberirdische Parkplätze zu errichten. Vielmehr sei eine

Tiefgarage oder allenfalls eine Lösung mit einem geschlossenen

Fahrzeugunterstand zu wählen und bei der Beurteilung der zu erwartenden

Immissionen seien auch die acht zugunsten des Seewasserwerks zu erstellenden

Parkplätze miteinzubeziehen.

Die fraglichen Parkplätze stellen eine Aussenlärm

erzeugende ortsfeste Anlage dar und haben die einschlägigen

Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7

Abs. 1 lit. b der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]).

Nach dem in den Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober

1983.

(USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten

Vorsorgeprinzip darf weiter verlangt werden, dass die Emissionen so weit

begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich möglich sowie

wirtschaftlich tragbar ist. § 244 Abs. 3 PBG bestimmt, dass die nicht

für Besucher vorgesehenen Parkplätze unterirdisch angelegt oder überdeckt

werden müssen, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann,

die Verhältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind.

In

Übereinstimmung mit der Vorinstanz besteht kein Grund zur Annahme, dass die

streitbetroffenen Parkplätze zu einer Überschreitung der Belastungsgrenzwerte

führen. Präzisierend ist festzuhalten, dass dies unabhängig davon zutrifft, ob

die acht für das Seewasserwerk zu erstellenden Parkplätze miteinberechnet

werden oder nicht (VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2

betreffend eine Tiefgarage mit 24 Abstellplätzen). Eine

Grenzwertüberschreitung wird denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Den

Beschwerdeführern ist jedoch darin zuzustimmen, dass die Anforderungen des

Vorsorgeprinzips trotzdem einzuhalten sind. Allerdings hat das

Verhältnismässigkeitsprinzip in Fällen wie dem vorliegenden regelmässig zur

Folge, dass sich besondere Anordnungen nicht rechtfertigen (Alain

Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband

zur 2. Auflage, Art. 11 N. 14). Es gibt keinen absoluten

Anspruch auf Ruhe; geringfügige Störungen sind hinzunehmen (BGE 126 II 366

E. 2b).

Die

drei oben genannten, in § 244 Abs. 3 PBG statuierten Voraussetzungen

können als Präzisierung des Vorsorgeprinzips verstanden werden und müssen

kumulativ erfüllt sein (VGr, 4. Mai 2017, VB.2017.00008, E. 5.6.2).

Vorliegend sind die hohen Kosten einer Tiefgarage und das entgegenstehende Interesse

der Beschwerdeführer an einer Reduktion der Lärmimmissionen gegeneinander

abzuwägen. Wie vorstehend ausgeführt, sind keine einschneidenden Immissionen zu

erwarten; zudem könnte durch Verzicht auf die – von ihrem Grundstück abgewandt

gelegenen – oberirdischen Parkplätze für die Beschwerdeführer höchstens eine

geringfügige Verbesserung erzielt werden: Der Lärm der zu- und wegfahrenden

Fahrzeuge bleibt auch bei Vorhandensein einer Unterniveaugarage der gleiche.

Etwas weniger Lärm entstünde lediglich dadurch, dass die Fahrzeuge beim

Einfahren und Verlassen der Parkplätze nicht oberirdisch manövrieren. Bei den

Überlegungen betreffend den Lärm darf zudem der Umgebungslärm berücksichtigt

werden: Das Bauprojekt befindet sich in der Nähe der G-Strasse sowie einer

Bahnlinie und mithin nicht an einer besonders ruhigen Lage. Der Lärm von

wenigen parkierenden Fahrzeugen fällt demgegenüber nicht massgeblich ins

Gewicht.

Entsprechend erweisen sich die hohen Kosten für eine

Tiefgarage als unzumutbar und es könnte durch die unmassgebliche Lärmreduktion

keine wesentliche Schonung erreicht werden, was entsprechend auch für

geschlossene Fahrzeugunterstände zutrifft. Der baurekursgerichtliche Entscheid

ist somit auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.

3.4.3

Weiter monieren die Beschwerdeführer, die

Zahl der Parkplätze sei unrichtig berechnet worden. Nachbarn sind allerdings

regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden Abstellplätze

bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen zu lassen, kann

doch ein entsprechender Projektmangel mit einer für den Nachbarn in der Regel

bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden (VGr,

19.

September 2013, VB.2013.00118, E. 2.2.1 mit Hinweisen). Ein

rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit eines

Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des

Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchtigung

von Nachbargrundstücken befürchten lässt (vgl. VGr, 22. Mai 1990, VB

90/0013 [nicht publiziert]). Eine legitimationsbegründende Betroffenheit durch

die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht leichthin und bei jeder

Abweichung von den Bestimmungen über die Erstellung von Abstellplätzen

anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist namentlich gegeben, wenn Übelstände im

Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten sind, die sich in spezieller

Weise zulasten des Nachbarn auswirken (VGr, 19. September 2013,

VB.2013.00118, E. 2.2.1).

Es trifft zu, dass die Baukommission Küsnacht bei der

Festlegung der Anzahl Parkplätze nach Art. 38 BZO im Sinn einer

Ausnahmebewilligung die zu erstellende Parkplatzzahl von 19 auf zwölf

reduzierte, da die Bewohner und Bewohnerinnen der streitbetroffenen

Liegenschaft angesichts ihrer reduzierten finanziellen Möglichkeiten in der

Regel weniger Autos besässen. Die Normen der Vereinigung Schweizerischer

Strassenfachleute (VSS-Normalien), welche durch Art. 38 Abs. 4 BZO

für anwendbar erklärt werden, erlauben für spezielle Wohnformen denn auch ein

Abweichen von den Richtwerten (VSS-Norm 640 281 Ziff. 9 ff.).

Inwiefern die Beschwerdeführer durch die vorgenommene Reduktion der – wie

erwähnt auf der von ihren Wohnungen abgewandten Seite des Baugrundstücks

liegenden – Parkplätze in spezieller Weise betroffen sein könnten, legen sie

allerdings nicht substanziiert dar; sie ziehen einzig die Zulässigkeit der

Reduktion in Zweifel. Damit ist auf diese Rüge nicht einzugehen.

3.5

Im Rahmen des gemeinnützigen Wohnungsbaus

können gewisse bauliche Privilegien in Anspruch genommen werden, wenn ein

Anteil von mindestens einem Viertel für preisgünstige Familienwohnungen genutzt

und die Vermietung dauerhaft gesichert wird (Art. 19b Abs. 5 BZO).

Die Beschwerdeführer stellen sich auf den (Eventual-)Standpunkt, die

vorgesehene Sicherung genüge nicht und der soziale Zweck des Neubaus sei für

sämtliche Wohnungen grundbuchlich und drittverbindlich vor Baufreigabe zu

sichern, da die Gemeinde in der Zukunft möglicherweise keine gemeinnützige

Verwendung bzw. Vermietung der Wohnungen mehr gewährleiste.

In der Baubewilligung wird verbindlich festgehalten, dass

das vorgeschriebene Viertel der Gesamtwohnfläche der Baute für preisgünstige

Familienwohnungen reserviert ist, was vor Baufreigabe als öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen ist. In einem

Ausführungsreglement der Gemeinde Küsnacht zu Art. 19b Abs. 5 BZO

wird die Kostenmiete im gemeinnützigen Wohnungsbau bzw. die Berechnung des

Maximalmietzinses festgelegt (s. zur Regelung der Mietzinsberechnung

auch § 49b Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 8 ff. der

Verordnung vom 11. Juli 2018 über den preisgünstigen Wohnraum [PWV]). Aus

der Beschwerdeschrift erhellt nicht, inwiefern darüber hinaus eine

grundbuchliche Sicherung des sozialen Zwecks für sämtliche Wohnungen zum Schutz

der gemeinnützigen Verwendung nötig wäre.

3.6

Schliesslich erblicken die Beschwerdeführer

eine Verletzung des Gewaltenteilungsprinzips in der Tatsache, dass die

Baubewilligung der Gemeinde Küsnacht von der Baukommission Küsnacht und damit

von einer der gleichen öffentlich-rechtlichen Körperschaft zugehörigen Stelle

erteilt wurde.

Der Grundsatz der Gewaltenteilung verlangt eine Trennung

von Judikative, Legislative und Exekutive. Nach der Gemeindeordnung der

Gemeinde Küsnacht fällt die Einreichung eines Baugesuchs betreffend ein in

deren Eigentum stehendes Grundstück in die Kompetenz des Gemeinderats. Die

Beurteilung des Gesuchs obliegt der Baukommission, welche ebenfalls ein

Exekutivorgan ist. Das Gewaltenteilungsprinzip ist damit nicht tangiert und die

beschriebene Zuständigkeitsordnung ist gemäss ständiger

verwaltungsgerichtlicher Praxis rechtskonform (VGr, 27. Januar 2010,

VB.2009.00596, E. 5.2.2; 14. Januar 2009, VB.2008.00428,

E. 4.2.2; VB.1996.00030 = RB 1997 Nr. 103).

3.7

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde

insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen.

4.

Entsprechend dem

Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 65a

Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht

ihnen eine Parteientschädigung nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Den

Beschwerdegegnerinnen steht in dieser Konstellation ebenfalls keine

Entschädigung zu. Obsiegenden grösseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise

eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche Bemühungen nötig waren, welche

über das hinausgehen, wofür das betreffende Gemeinwesen organisatorisch

eingerichtet ist (Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der

Aufwand vor der zweiten Rechtsmit-telinstanz blieb für die

Beschwerdegegnerinnen jedoch – obgleich die Gemeinde Küsnacht eine anwaltliche

Vertretung beizog – relativ bescheiden.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 8'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 8'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung je zu

einem Drittel auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …