Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00070

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00070

Urteil

der 1. Kammer

vom 19. Mai 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

A, vertreten durch RA B,

gegen

1. Baukonsortium C,

bestehend aus:

1.1 D AG,

1.2 E GmbH,

alle vertreten durch RA F,

2. Baukommission Rüschlikon, vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerinnen,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Die Baukommission Rüschlikon erteilte der D AG

und der E GmbH (als Baukonsortium) mit Beschluss vom 23. Mai 2019 die

baurechtliche Bewilligung unter Nebenbestimmungen für den Neubau eines

Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02

in Rüschlikon.

Erwägungen

II.

Dagegen liess A als Nachbar am 4. Juli

2019.

an das Baurekursgericht rekurrieren und die Aufhebung des angefochtenen

Beschlusses sowie die Verweigerung der Baubewilligung beantragen. Das

Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 17. Dezember

2019.

(R2.2019.00102) teilweise gut, indem es eine Anpassung der nördlichen Balkone

an der Ostfassade im Hinblick auf die Wahrung der Grenzabstände verlangte; im

Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Mit Eingabe vom 3. Februar 2020 liess A

beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid des

Baurekursgerichts sowie den Beschluss der Baukommission Rüschlikon aufzuheben

und die Baubewilligung zu verweigern, alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Sinngemäss beantragte er ausserdem einen Augenschein.

Das Baurekursgericht beantragt Abweisung der

Beschwerde. Die Baukommission Rüschlikon und das Baukonsortium C liessen

je auf Abweisung der Beschwerde schliessen, soweit darauf einzutreten sei. Im

Rahmen weiterer Stellungnahmen hielten der Beschwerdeführer und die

Beschwerdegegnerinnen je an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Eigentümer der unmittelbar östlich

an das Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 04, ist der

Beschwerdeführer, welcher am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und mit

seinen Anträgen nicht vollumfänglich durchgedrungen ist, zur Beschwerde

legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

[PBG]). Weil auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf die Beschwerde einzutreten. Insbesondere sind auch die

Begründungsanforderungen nach § 54 VRG eingehalten (vgl. Alain Griffel in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 17 ff.).

2.

Soweit der Beschwerdeführer in seinen Beweisanträgen um

einen Augenschein ersucht, ist Folgendes festzuhalten: Die Anordnung eines

Augenscheins steht im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,

1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien

vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung

der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass

eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich

der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den

übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September

2019, VB.2019.00182, E. 2.1). Die Vorinstanz hat am 28. Oktober 2019

einen Referentenaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll und Fotografien

dokumentiert. Damit und zusammen mit den übrigen Akten ist der Sachverhalt

rechtsgenügend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

3.

Die streitgegenständliche Parzelle Kat.-Nr. 01

liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Rüschlikon (BZO) in

der Wohnzone W2A und ist gegenwärtig mit einem Einfamilienhaus und einem

Garagengebäude überstellt. Die privaten Beschwerdegegnerinnen beabsichtigen,

die erwähnten Gebäude abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt sieben

Wohneinheiten sowie eine Unterniveaugarage mit elf Fahrzeugabstellflächen nebst

einem Aussenparkplatz für Besucher zu errichten, wobei die Zufahrt von der H-Strasse

her erfolgen soll.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer bringt vor, die Erschliessung des geplanten Mehrfamilienhauses

mit sieben Wohnungen samt Unterniveaugarage mit total elf

Fahrzeugabstellplätzen (anstelle des bestehenden Einfamilienhauses) über die H-Strasse

sei ungenügend.

4.2

4.2.1

Eine genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1

und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und §§ 234–237

PBG liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf vorgesehenen

Bauten und Anlegen genügend "zugänglich" sind (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art,

Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für die

Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein, wobei der

Regierungsrat über die Anforderungen Normalien erlässt (§ 237 Abs. 2 PBG). Auf den 1. Juni 2020 wurden (unter anderem) die gestützt darauf

erlassenen regierungsrätlichen Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom

9.

Dezember 1987 (Zugangsnormalien, ZN; OS 50, 272 mit Änderungen in OS

70, 267; vormals LS 700.5) durch die Verkehrserschliessungsverordnung vom

17.

April 2019 (VErV; LS 700.4) ersetzt (vgl. OS 75, 280; ABl

2019-05-03). Nach deren Übergangsbestimmung (Bst. E der VerV) findet diese

Verordnung indessen erst für Bauvorhaben Anwendung, welche nach ihrem

Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden eingereicht wurden. Damit bleiben

für die vorliegende Streitsache noch die vorgenannten Zugangsnormalien

massgeblich.

4.2.2

Zufahrten sollen für jedermann

verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Ob eine

Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genügt,

beurteilt sich nach den Verhältnissen des Einzelfalls. Es lässt sich deshalb nicht

generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer

Zufahrt verlangt. Von den vom Regierungsrat gemäss § 237 Abs. 2 Satz 2

PBG erlassenen Zugangsnormalien können daher gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse Erleichterungen gewährt werden. In § 11 ZN sind Gründe für solche Abweichungen beispielhaft aufgezählt (VGr, 18. August

2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74

= BEZ 1988 Nr. 45). Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch

anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei

durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten (VGr, 9. Februar

2017, VB.2016.00525, E. 2.4; 11. Januar 2012, VB.2011.00617/00618, E. 3.1;

15.

Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 =

BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei

der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder

nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch

umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG

zu orientieren. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der

Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und

Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der Streckenführung zu

berücksichtigen (VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00525; 18. September

2019, VB.2019.00058, E. 2.4; E. 3.3.1).

4.2.3

Bei der Beurteilung der hinreichenden

strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von Erleichterungen

von den technischen Anordnungen der Zugangsnormalien steht der zuständigen

kommunalen Behörde eine von der Rekursinstanz zu beachtende Entscheidungs- und

Ermessensfreiheit zu. Geprüft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf

einer richtigen und vollständigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts

beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung verkehrssicher und unter dem

Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht

können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und

b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend

gemacht werden (auch zum Vorstehenden VGr, 18. September 2019,

VB.2019.00058, E. 3.3.1, mit zahlreichen Hinweisen).

4.3

Unbestritten ist, dass die vorliegende Erschliessung

der streitgegenständlichen Liegenschaft über die H-Strasse nicht den

Anforderungen der Zugangsnormalien entspricht. Es ist daher zu prüfen, ob ein

Abweichen von den Normalien zulässig war. In die H-Strasse führen verschiedene Querstrassen, welche mit Fahrverboten (Zubringerdienst

gestattet) belegt sind. Abgesehen von der I-Strasse, welche eine Einbahnstrasse

ist, sind die Querstrassen in beide Richtungen befahrbar. Ein Teil der Zu- und

Wegfahrten kann daher über diese Querstrassen erfolgen, sodass nicht damit zu

rechnen ist, dass sämtlicher Verkehr über die ganze Länge der H-Strasse

erfolgt. Sodann ist für die H-Strasse nicht mit Durchgangs- sondern lediglich

Zubringerverkehr zu rechnen. Die H-Strasse hat abgesehen von einer kleinen

Kurve auf der Höhe der Liegenschaft H-Strasse 03 einen geraden Verlauf mit

übersichtlichen Abzweigungen. Aufgrund dieser tatsächlichen Situation erschliesst

sich, dass ein Kreuzen von Fahrzeugen sowie von Fussgängern und Fahrzeugen

durchaus möglich ist, ohne dass dadurch die Verkehrssicherheit gefährdet ist.

Dass auf der Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar

die Übersichtlichkeit etwas einschränken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig

zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der

Verkehrssicherheit und dazu, dass die zulässige Höchstgeschwindigkeit von 50

km/h nicht gefahren wird. Gleiches gilt für die Querstrassen, bei welchen

Rechtsvortritt gilt. Ein Fahrzeugführer darf nur so schnell fahren, dass er

innerhalb der überblickbaren Strecke halten kann; wo das Kreuzen schwierig ist,

muss er auf halbe Sichtweite halten können (Art. 4 Abs. 1 der Verkehrsregelnverordnung

vom 13. November 1962 [VRV]). Die geradlinige und übersichtliche

Wegführung sorgt dafür, dass von keiner Verkehrsgefährdung auszugehen ist.

Weiter ist zu beachten, dass das strittige Grundstück auch über die J- und I-Strasse

in eine Richtung befahren werden kann, und dort lediglich wenige Meter der H-Strasse

beansprucht. Die H-Strasse muss bei der Zufahrt zum Grundstück daher kaum in

Anspruch genommen werden, sondern lediglich bei der Wegfahrt. Die Vorinstanzen

haben demgemäss ihr Ermessen nicht überschritten, indem sie die

Verkehrssicherheit bejahten und eine Abweichung von den Zugangsnormalien als

zulässig erachteten.

Zudem hat der Beschwerdeführer nicht substanziiert

darlegen können, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von

über die H-Strasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Dabei muss von

einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15

lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für die

Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als

Richtwert dienen kann. Während eine innerhalb dieser Frist zu erwartende

Zunahme an Wohneinheiten für die Wahl der Zugangsart grundsätzlich

Berücksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische Ausnützungsreserven,

namentlich auf bereits überbauten Grundstücken, deren effektive Ausschöpfung

einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender Gebäude

erfordern würde, ausser Betracht (VGr, 23. März 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2;

BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.). Wie sich

aus den Fotos des Augenscheins sowie dem GIS-Browser ergibt, ist die H-Strasse

beinahe vollständig überbaut, weshalb allfällige Ausnützungsreserven jedenfalls

nicht relevant in Betracht fallen.

5.

5.1

Der

Beschwerdeführer bringt vor, die Überbauungsziffer sei überschritten, da es

sich bei der Einfahrt in die Einstellhalle nicht um ein Besonderes Gebäude

handle. Die Einfahrt sei nicht konstruktiv-architektonisch selbständig, sondern

baulich und funktionell untrennbar mit dem Untergeschoss verbunden.

5.2

Als

Besondere Gebäude gelten laut § 273 PBG Bauten, die nicht für den

dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m,

bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude,

sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an Hauptgebäude

angebaut werden dürfen. Voraussetzung ist auch hier, dass die Verbindung oder

die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes

(Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt,

dass in einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die

bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet

sind (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen).

Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für

den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu

Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen

sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom

Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung

zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen

Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische

Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (VGr, 13. Juni 2012,

VB.2011.00648, E. 4.3 mit Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese

bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (VGr, 3. September

2020, VB.2020.00111, E. 3.2.2; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1110).

Eine funktionelle Selbständigkeit wird nicht verlangt (VGr, 20. März 2014,

VB.2013.00623, E. 3.2; 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4;

vgl. schon VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3).

5.3

Wie sich

aus den Fassadenplänen der Süd- und Ostfassade ergibt, ist die

Einstellhallenzufahrt deutlich tiefer als das geplante Gebäude und auch nicht

zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet. Die Einstellhallenzufahrt kann

klar vom Hauptgebäude abgegrenzt werden, insbesondere, da auch ein Teil der

Einfahrt mit einem Garten überdeckt ist. Schon aufgrund der deutlich geringeren

Höhe der Einstellhallenzufahrt im Vergleich zum Hauptgebäude kommt diesem eine

konstruktive und architektonische Selbständigkeit zu, weshalb es als Besonderes

Gebäude zu qualifizieren ist. Eine funktionelle Selbständigkeit ist gemäss

Rechtsprechung nicht verlangt, und auch dass das gewachsene Terrain überragt

wird, vermag an der Einordnung als Besonderes Gebäude nichts zu ändern (vgl.

VGr, 18. März 2021, VB.2020.00662, E. 4.3). Besondere Gebäude weisen

gemäss Art. 18 BZO eine eigene Überbauungsziffer auf und werden nicht zur

Überbauungsziffer von Hauptgebäuden dazu gerechnet. Demgemäss ist die

Überbauungsziffernberechnung der Beschwerdegegnerin 2 nicht zu

beanstanden.

6.

6.1

Der

Beschwerdeführer rügt, dass bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren

Untergeschosses der Rampenanbau bzw. die Rampenüberdeckung fälschlicherweise

nicht berücksichtigt worden sei. Art. 46 Abs. 1 BZO werde verletzt.

6.2

Nach Art. 46

Abs. 1 BZO dürfen über dem gestalteten Terrain gesamthaft maximal 50 %

der Fassadenfläche des anrechenbaren Untergeschosses sichtbar sein. Bei dieser

Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht. Bei

der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann

sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden

Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte

Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einräumt (VGr, 12. November

2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. März 2015, VB.2014.00232 und

VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).

6.3

Die

Beschwerdegegnerin 2 gab an, die Rampe sei als Einfahrt zur Garage und Besonderes

Gebäude bei der Berechnung der Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses

nicht zu berücksichtigen (vgl. auch § 293 Abs. 2 PBG). Die Seitenwand

der Rampe stelle folglich keine freigelegte Aussenwand des Untergeschosses nach

Art. 46 Abs. 1 BZO dar und sei gemäss Praxis der Gemeinde Rüschlikon

nicht zu berücksichtigen. Damit hat die Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen

rechtskonform ausgeübt. Die Baubehörde stützte sich bei der Beurteilung der

Freilegung nicht direkt auf § 293 Abs. 2 PBG, wonach eine Ausnahme

für die Freilegung nicht anrechenbare Untergeschosse über 1,5 m über

dem gestalteten Boden für Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Ein-

und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gilt. Sie lehnte sich

bloss bei der Auslegung ihrer eigenen Bestimmung für anrechenbare Untergeschoss

an diese an. Diese Anlehnung und gleiche Handhabung ist dabei durchaus vertretbar.

Sodann ist wie gesehen (E. 5) die Einstellzufahrt ein Besonderes Gebäude

und somit nicht Teil des anrechenbaren Untergeschosses. Art. 46 Abs. 1

BZO wurde daher nicht verletzt.

7.

7.1

Der

Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Ansetzung des Dachprofils auf der Westseite

sei fehlerhaft. Das Dachprofil würde bei der Flucht des vorgelagerten Erkers

anstelle der zurückversetzten Hauptfassade ansetzen, wodurch der Kniestock 1,3 m

messen würde und das Dachgeschoss ein unzulässiges Vollgeschoss sei.

7.2

Dachgeschosse

sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der Schnittlinie zwischen Fassade

und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens

0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse (§ 275 Abs. 2 PBG). Aus den Schnitten 1-1 und 3-3 ist ersichtlich, dass der

0,4 m hinter der massgebenden (Haupt-)Fassade gemessene Kniestock 0,9 m

beträgt. Es handelt sich daher beim Dachgeschoss nicht um ein Vollgeschoss,

sondern wie angegeben um ein Dachgeschoss.

8.

8.1

Der

Beschwerdeführer rügt weiter, die Balkonrücksprünge würden optisch auffallen,

weshalb sie bei der Berechnung der Fassadenlänge bezüglich der zulässigen

Dachaufbauten nicht zu berücksichtigen seien. Dadurch werde das zulässige

Drittel der Dachaufbauten gemäss Art. 20 Abs. 4 BZO überschritten.

8.2

Nach Art. 20

Abs. 4 BZO sind Dachaufbauten, Dacheinschnitte und dergleichen im ersten

Dachgeschoss gemäss § 292 PBG im gesamten Ausmass von höchstens einem

Drittel der betreffenden Fassadenlänge gestattet. Dachaufbauten in Schrägdächern

sind als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden. Bei § 292 PBG handelt es

sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in

einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes

erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein

Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils

auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn

massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche

bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet. Eine solche optische

Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig

aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist. Letztlich ist eine

Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche

Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (VGr,

18.

März 2021, VB.2020.00662, E. 6.1; 31. August 2017,

VB.2017.00337, E. 2.2).

8.3

Beim

vorliegend zweigeteilten versetzten Gebäude sind die Fassaden der West- und der

Ostseite jeweils separat zu behandeln. Die strittigen Balkonrücksprünge sind

jeweils bloss einen halben Meter hinter der Hauptfassade zurückliegend und

fallen optisch entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht besonders stark

zurück. Wie von der Vorinstanz zu Recht aufgeführt, erscheinen die

Balkoninnenwände vielmehr als Teil der Gesamtfassade (der jeweiligen

Gebäudehälften). Die Balkoninnenwände bilden eine baulich-architektonische

Einheit mit der Gesamtfassade, weshalb sie zulässigerweise an die massgebliche

Fassadenlänge angerechnet wurden.

9.

9.1

Der

Beschwerdeführer wirft sodann ein, die Grenzabstände seien nicht eingehalten,

da es sich bei der Einstellhalleneinfahrt um einen Teil des Hauptgebäudes

handle, der berücksichtigt werden müsse. Die Ostfassade der Einfahrt sowie das

Wohnhaus würden eine Fassade von 30 m bilden, weshalb ein Grenzabstand von

8.

m einzuhalten sei. Selbst wenn die Einstellhalleneinfahrt ein Besonderes

Gebäude sei müsste sie noch immer zu 50 % mitberücksichtigt werden und ein

Grenzabstand von 7,25 m eingehalten werden.

9.2

Der

Grenzabstand setzt sich aus dem Grundabstand und dem Mehrhöhenzuschlag sowie

dem Mehrlängenzuschlag gemäss Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1

der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). Der Grundabstand

ist der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne Mehrlängen- und

Mehrhöhenzuschlag; er wird rechtwinklig zur projizierten Fassadenlinie und

radial über die Gebäudeecken gemessen (§ 22 Abs. 1 ABV). Der

Mehrlängenzuschlag entspricht einem bestimmten Teil der als Mehrlänge

qualifizierten Fassadenlänge; der Zuschlag kann auf ein Höchstmass begrenzt werden

(§ 23 Abs. 1 ABV). Bei seitlich gegliederten Fassaden wird die für

den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für jeden Fassadenteil für sich bestimmt

(§ 24 Abs. 1 ABV). Nach Art. 31 Abs. 1 BZO erhöht sich der

Grundabstand um ein Fünftel der Gebäudemehrlänge über 20 m. Bei der

Berechnung der Fassadenlänge, die das Mass von 20 m übersteigt, sind Besondere

Gebäude mit der Hälfte ihrer Länge zu berücksichtigen (Abs. 2).

9.3

Wie

bereits dargelegt ist die Rampe als Besonderes Gebäude zu qualifizieren (E. 5).

Sie hat den kantonalen Mindestabstand von 3,5 m einzuhalten (§ 270 Abs. 1 PBG), welcher vorliegend gegeben ist. Die Ostfassade des Gebäudes ist versetzt

und nicht bündig, so dass entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers eine gestaffelte

Fassade vorliegt, sodass die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge für

jeden Fassadenteil für sich bestimmt wird. Dabei überschreiten die

vorspringenden Fassadenteile den Wert von 20 m nicht, sodass für sie kein

Mehrlängenzuschlag zu berechnen ist. Ebenso überschreitet die Fassade der Rampe

den Wert von 20 m nicht. Für die Berechnung der zurückliegenden

Fassadenteile kann auf E. 8.3 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen

werden.

10.

10.1

Der Beschwerdeführer

rügt, es seien unzulässige Abgrabungen vorgenommen worden. Zulässig seien

lediglich solche von 1,5 m. Vorliegend seien an der Nordfassade Abgrabungen von

2,3 m geplant. Bei einer solchen Abweichung vom Zulässigen könne nicht

mehr von einer moderaten Abweichung gesprochen werden, die

Beschwerdegegnerin 2 habe klar ihr Ermessen überschritten, als sie diese

Abweichung zuliess. Es würde auch keine gestalterische Verbesserung nach Art. 45

Abs. 1 BZO vorliegen.

Die privaten Beschwerdegegnerinnen erachten diese Rüge als

unzulässig, da der Beschwerdeführer keinen Blick auf die Abgrabungen habe.

10.2

Nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Beschwerdeführende die Überprüfung

des Bauvorhabens im Licht all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder

tatsächlich in dem Sinn auf ihre Stellung auswirken, dass ihnen im Fall des

Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Ein solcher Nutzen ist zu bejahen,

wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die

Beschwerdeführerin belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als

geplant (BGr, 15. April 2019, 1C_303/2018, E. 1.1 mit Hinweisen).

Demgegenüber ist kein praktischer Nutzen und daher kein schutzwürdiges

Interesse gegeben, wenn die Gutheissung der Beschwerde die behauptete

Beeinträchtigung gar nicht abzuwenden vermöchte, etwa, weil ein Projektmangel

durch eine für den Nachbarn bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kann.

Der praktische Nutzen der Rechtsmittelerhebung ist rügespezifisch zu

beurteilen; auf die Rüge, die von vornherein nicht zum angestrebten Nutzen

führen kann, ist nicht einzugehen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21

N. 59 f.).

Vorliegend erscheint fraglich, ob auf die Rüge überhaupt

einzugehen ist, oder ob ein allfälliger Projektmangel nicht mit einer

Nebenbestimmung betreffend die Abgrabungen an der Nordseite geheilt werden

könnte, durch den dem Beschwerdeführer kein praktischer Nutzen entsteht. Diese

Frage kann allerdings offenbleiben, da die Rüge auch in materieller Hinsicht

nicht durchzudringen vermag.

10.3

Nach Art. 45

Abs. 1 BZO darf das gewachsene Terrain in den Bauzonen, ausser in der

Kernzone, in der Regel um höchstens 1,5 m abgegraben bzw. aufgeschüttet

werden. Von diesen Bestimmungen ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,

Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen

(Abs. 2).

10.4

Die

Nordfassade weist über eine Länge von 4,2 m Abgrabungen von über 1,5 m

auf, wobei die Steigung der Abgrabung ca. 8° beträgt, von dem Punkt gemessen,

an dem das Mass von 1,5 m überstiegen wird bis zur höchsten Stelle, wo die

Abgrabungen 2,3 m betragen. Auf dieser Länge befinden sich zwei Hausein-

bzw. Gartenausgänge, diese weisen eine Breite von gesamthaft 2,5 m auf und

sind von der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 1 BZO erfasst. Dabei

liegt das breitere doppeltürige bodentiefe Fenster an der Stelle mit der

grössten Abgrabung von 2,3 m. Zwischen den beiden Hausein- bzw.

Gartenausgängen findet sich ein ca. 1,0–1,1 m breiter Streifen an dem die

Abgrabung 1,8–2,0 m misst. Der Streifen von dem Punkt, ab dem die

Abgrabung 1,5 m übersteigt, bis zum ersten Hauseingang ist ca. 1,4 m breit

und die Abgrabung bemisst dort zwischen 1,5–1,7 m. Da die Abgrabungen nur in

der Regel nicht tiefer als 1,5 m sein dürfen, hat die Gemeinde bei der

Handhabung dieser Bestimmung ein gewisses Ermessen um Ausnahmen zu gewähren.

Indem die Beschwerdegegnerin 2 aus gestalterischen Überlegungen für die

Überschreitung der zulässigen Abgrabungen auf einem Streifen von 1,4 m um

0–20 cm und bei einem Streifen von ca. 1,0–1,1 m um 30–50 cm ein

Abweichen von Art. 45 Abs. 1 BZO gewährte, hat sie ihren

Ermessenspielraum nicht überschritten. In der Tat wäre es der Gestaltung der

Umgebung abträglich, wenn zwischen den Eingängen bzw. dem Eingang, welche von

der Ausnahmebestimmung von Art. 45 Abs. 2 BZO profitieren, und der

Stelle, an welcher der Wert von 1,5 m noch eingehalten ist,

Geländeerhebungen vorzufinden wären. Demgemäss erweisen sich auch die

Abgrabungen an der Nordfassade als zulässig.

11.

11.1

Vom

Beschwerdeführer wird sodann beanstandet, dass das Schlafzimmer im

Untergeschoss als Folge der Abgrabungen nur ungenügend belichtet werde. Die

Böschung befände sich lediglich 3 m vor dem Fenster.

11.2

Auch hier

rügt die private Beschwerdegegnerin, dass es dem Beschwerdeführer an der

Legitimation für diese Beanstandung fehlt. Seine Legitimation für diese Rüge

kann vorliegend ebenfalls offenbleiben, da sie ebenfalls materiell nicht

durchdringt.

11.3

Nach § 302 Abs. 1 PGB müssen Räume genügend belichtet und lüftbar sein. Wohn- und

Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins

Freie führen und in ausreichendem Masse geöffnet werden können (Abs. 2).

Das Elternschlafzimmer im Untergeschoss verfügt über ein bodentiefes Fenster,

welches sich zum Sitzplatz hin öffnen und das Zimmer so verlassen lässt. Die

Böschung ist zwischen 4 und 5,3 m vom Fenster entfernt, was einen

genügenden Lichteinfall ermöglicht, sodass das Fenster als über dem Erdreich

liegend angesehen werden kann. Die gesetzlichen Anforderungen von § 302 PBG sind eingehalten.

12.

12.1

Abschliessend

macht der Beschwerdeführer geltend, das Projekt ordne sich nicht genügend ein.

Namentlich zeigten die leicht versetzte Anordnung der beiden Gebäudehälften und

die daraus resultierenden Kleinstauskragungen in den Dachbereichen, die

überdimensionierten Giebelfassaden, die zahlreichen Fassadenvor- und

Rücksprünge sowie die unausgewogene Fensteranordnung, dass dem Bauvorhaben ein

ersichtliches gestalterisches Konzept fehle. Die Tiefgaragenrampe sei

überdimensioniert und trete maximal unsensibel in Erscheinung. Sie nehme einen

Grossteil der Umgebung geradezu in Beschlag. Dabei sei zusätzlich zu beachten,

dass das direkt unterhalb der Rampe befindliche Grundstück des

Beschwerdeführers einen Terrainsprung aufweise, sodass der Rampenkörper noch

dominanter in Erscheinung träten. Die Staffelung des Baukörpers verleihe dem

Gebäudekubus keinesfalls eine begrüssenswerte Strukturierung. Stattdessen

verliehen die Fassadenvor- und Rücksprünge dem Gebäude ein unruhiges Gepräge.

Die sich in der Umgebung befindlichen ausgefalleneren Gebäudevolumina seien im

Gegensatz zum vorliegenden Projekt in sich stimmig gestaltet. Die Fenster,

Erker und Balkone ordneten sich keinesfalls ausgewogen in das Fassadenbild ein.

Insbesondere die Stirnfassaden mit den überdimensionierten Glaselementen im

Giebelfeld, gepaart mit einer in die Ecke gedrückten Loggia, und im Kontrast

dazu relativ klein und in unterschiedlichsten Formaten gestalteten Fenstern in

den unteren Geschossen liessen jegliches gestalterische Konzept vermissen. Die

von der Vorinstanz behauptete Regelmässigkeit der Fensteranordnung sei nicht

erkennbar. Ebenso wenig resultiere aus der Anordnung der Balkone kein [recte:

ein] stimmiges Fassadenbild. Obwohl Steildachbauten gemäss BZO vorgesehen

seien, liessen sich in der nahen Umgebung aber keine Bauten mit vergleichbarer

Steildachhöhe, welche zudem längs zum Hang angeordnet wurden, finden. Mit

dieser Anordnung der Dachgestaltung stehe das Neubauprojekt vielmehr in

unvereinbarem Kontrast zu den westlich gegenüber befindlichen Nachbarbauten aus

den 1910er-Jahren.

12.2

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in

ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung

erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach

ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich

aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und

landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur

bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung

zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März

2017, VB.2016.00374, E. 3.1; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Aus § 238 Abs. 1 PBG lässt sich aber kein Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft

bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu

übernehmen. In einem heterogenen Perimeter muss ein Neubauvorhaben keine

besondere Rücksicht auf die bereits vorhandene Bausubstanz nehmen. Respektiert

ein Gebäude die Grenz- und Abstandsvorschriften, bildet § 238 Abs. 1 PBG in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft mit Blick auf die

Platzierung des Baukörpers zu einer darüber hinausgehenden Rücksichtnahme auf

die Nachbarinteressen zu verpflichten, sofern jedenfalls der Grössenunterschied

zum nachbarlichen Gebäude verträglich bleibt (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019. S. 815 f.). Ob mit einem Bauvorhaben eine

befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven

Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Dabei ist eine

umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai

2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen). Aufgrund der offenen

Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen

gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster

Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2).

12.3

Das

Neubauprojekt mit den beiden Gebäudehälften ist insbesondere in Bezug auf die

Ost- und die Westfassade mehrheitlich spiegelbildlich gestaltet und folgt einer

gewissen Symmetrie. Die Anordnung der mittleren Fenster an der Nord- und

Südfassade liegen in einer Linie mit dem First und auch die Fenster im Erd- und

Obergeschoss sind gleich ausgestaltet. Es kann somit nicht davon gesprochen

werden, dass die Fensteranordnung unausgewogen ist und kein Konzept vorliegt.

Die verschiedenen Fassadenvor- und Rücksprünge sowie die Balkone geben dem

Gebäude eine moderne Ausrichtung und es ist nicht ersichtlich, wie sich solche

Vor- und Rücksprünge bzw. Balkone nicht in die nähere Umgebung einordnen

sollen. So bestehen solche beispielsweise auch bei den Grundstücken H-Strasse 03,

05.

und 06. Aus den Fotos des Augenscheins der Vorinstanz ergibt sich

durchaus, dass die Umgebung des Baugrundstücks durch heterogene Bauten geprägt

ist. Demgemäss erweist sich die Ausgestaltung des Gebäudes nicht schon deshalb

als ungenügend, weil der Beschwerdeführer darin kein Konzept erkennen kann. Das

Fassadenbild erweist sich nicht in einem Mass unausgewogen, dass ihm eine

genügende Einordnung abgesprochen werden müsste, sind doch insbesondere die

einzelnen Fassadenelemente aufeinander abgestimmt. Die Staffelung des

Baukörpers lockert das Gebäude ebenfalls auf und ist nicht zu beanstanden. Auch

wenn die Tiefgaragenrampe gross ausfällt, fehlt es ihr aufgrund dessen noch

nicht an der befriedigenden Einordnung. Insbesondere die Begrünung des

eingehausten Teils mindert die Wirkung der Rampe erheblich ab. Steildachbauten

stellen gemäss Art. 20 Abs. 1 BZO den Regelfall dar und erweisen sich

auch aufgrund der heterogen gestalteten Dachlandschaft in der Umgebung nicht

als unrechtmässig und sind auch Satteldächer mit einem ähnlich steilen Dach in

der näheren Umgebung mehrfach vorhanden. Demgemäss hat die

Beschwerdegegnerin 2 ihr Ermessen rechtskonform ausgeübt, wenn sie dem

Bauprojekt eine befriedigende Einordnung attestierte.

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

13.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem

Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13

Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei diesem

Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten,

den privaten Beschwerdegegnerinnen eine solche zu bezahlen. Der

Beschwerdegegnerin 2 steht keine Entschädigung zu (§ 17 Abs. 3;

Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014

[Kommentar VRG], § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 255.-- Zustellkosten,

Fr. 5'255.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.

Der

Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnerinnen eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …