Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00111

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00111

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. September 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichter

Peter Sprenger, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

1.1 A,

1.2 B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

gegen

D, vertreten durch RA E,

Beschwerdegegnerin,

und

Baubehörde Zollikon,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 8. Juli 2019 erteilte die

Baubehörde der Gemeinde Zollikon A und B die baurechtliche Bewilligung für den

Umbau ihres Einfamilienhauses mit einem Ausbau des Dachgeschosses sowie

Anbauten im Unter- und Erdgeschoss an der F-Strasse 01, Kat.-Nr. 02,

in Zollikon.

Erwägungen

II.

Hiergegen gelangte D mit Rekurs vom 4. September 2019

an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der angefochtenen

Bewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 21. Januar

2020.

gut und hob den Beschluss der Baubehörde Zollikon vom 8. Juli 2019

auf.

III.

Dagegen erhoben A und B am 24. Februar 2020

Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, es sei der Entscheid des

Baurekursgerichts aufzuheben und die Bewilligung der Baubehörde Zollikon vom 8. Juli

2019.

zu bestätigen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Das Baurekursgericht beantragte am 3. März 2020 ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 9. April

2020.

beantragte D die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Die Beschwerdeführenden hielten am 18. Mai 2020 an

ihren Anträgen fest. Die Duplik der Beschwerdegegnerin erfolgte am 15. Juni

2020.

Die Beschwerdeführenden triplizierten am 29. Juni 2020. Die

Beschwerdegegnerin liess sich daraufhin am 13. Juli 2020 erneut vernehmen.

Am 24. Juli 2020 verzichteten die Beschwerdeführenden auf eine weitere

Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.

Das streitbetroffene

Grundstück befindet sich in der Wohnzone 1.60, es ist nebst einer Garagenbaute

und einem Gartenhaus mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 03 überstellt. Das

strittige Bauvorhaben stellt ein Alternativprojekt zu dem im Verfahren

VB.2019.00723 geplanten Umbau des Einfamilienhauses dar. Es beinhaltet im

Wesentlichen die Erweiterung des Untergeschosses mit Kellerräumen, einen

eingeschossigen Anbau an der Nord- und Ostfassade, einen kleineren Anbau an der

Südfassade, eine Dachaufbaute, einen unterirdischen Anschluss an die bestehende

Einstellgarage sowie die Neugestaltung des Sitzplatzbereichs an der Südost- und

Südwestfassade.

3.

3.1

Zwischen

den Parteien ist strittig, ob es sich beim Anbau an der Nordfassade um ein

Besonderes Gebäude handelt, welches einen geringeren Wegabstand einzuhalten

hat.

3.2

3.2.1

Als Besondere Gebäude gelten laut § 273 des Planungs- und Baugesetzes

vom 7. September 1975 (PBG) Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt

von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern

5.

m, nicht übersteigt. Für solche Bauten kann in der Bau- und Zonenordnung

von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert

werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Die Gemeinde Zollikon verweist für den hier

infrage stehenden Wegabstand auf die kantonalrechtlichen Mindestanforderungen,

weshalb ein Abstand von 3,5 m einzuhalten ist (Art. 31 BZO Zollikon i. V. m. § 265 Abs. 1 PBG).

Für die Qualifikation einer

Baute als Besonderes Gebäude ist seine fehlende objektive Eignung zum dauernden

Aufenthalt von Personen ausschlaggebend und nicht die von der Bauherrschaft

beabsichtigte bzw. in den Plänen ausgewiesene Nutzung (VGr, 18. Dezember

2019, VB.2019.00524, E. 5.2). Erfüllt ein Gebäude aufgrund seines Ausbaus

die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und

Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt er von

vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn einer

Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand den

wohnhygienischen Anforderungen genügt (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1).

3.2.2

Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung

davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts

anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut werden dürfen. Voraussetzung ist

auch hier, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude zusammen mit

der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation, Heizung und

dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude

deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum

dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (VGr, 20. März 2014,

VB.2013.00623, E. 3.1 mit Hinweisen). Daher liegt kein Besonderes Gebäude

mehr vor, wenn seine Ausstattung eine solche Nutzung während des grösseren

Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder die Lage

eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil durch

eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder

Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00623, E. 3.1).

Allerdings dürfen blosse

Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den dauernden Aufenthalt

von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt

werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung

und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb

ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und

An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine

gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen

Gebäudes zu verlangen (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.3 mit

Hinweisen). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenüber

Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas

Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1110).

3.3

Der neu

geplante Anbau an der Nordfassade ist mit seinen 2,85 m Höhe deutlich

tiefer als der Hauptbau und mit der geplanten Verglasung unterscheidet er sich

auch hinsichtlich der Materialisierung deutlich vom bisherigen bestehenden

Hauptgebäude. Allerdings ist nebst dem geplanten Anbau an der Nordfassade auch

eine Erweiterung des Hauptgebäudes an der Ostfassade geplant. Diese ist

ebenfalls verglast und weist nur eine Höhe von 2,85 m auf. Diese

Erweiterung geht fliessend in den nördlichen Anbau über, auch wenn sie

innenseitig durch eine Wand von diesem getrennt ist. Dieser nahtlose Übergang

sorgt dafür, dass es dem nördlichen Anbau an einer konstruktiven und

architektonischen Selbständigkeit fehlt. Im Weiteren stellt der nördliche Anbau

auch einen wesentlichen Eingang zum Hauptgebäude dar, wie die

Beschwerdeführenden auch in einer Vernehmlassung im Verfahren VB.2019.00723 zum

nördlichen Hauseingang ausführen. Zwar kann das Gebäude auch über die Garage

sowie den südlichen Eingang bei der Küche betreten werden, insbesondere wenn

jedoch das Haus mit einem Kinderwagen betreten oder verlassen wird, ist der

nördliche Hauszugang mit dem geplanten Kinderwagenabstellraum der naheliegenste

Eingang. Der Anbau ist vom Haus aus direkt zugänglich. Sodann fehlt es dem

geplanten nördlichen Anbau zwar an einer genügenden Wärmeisolation und einer

Heizung, die grosszügig verglasten Wände lassen jedoch eine grosszügige Belichtung

und eine Nutzung zum dauernden Aufenthalt, während eines grossen Teils des

Jahres zu (vgl. BEZ 1988 Nr. 26). Demgemäss ist der nördliche Anbau nicht

als Besonderes Gebäude zu klassifizieren und verletzt dieser daher die

Abstandsvorschriften.

3.4

Inhaltliche

oder formale Mängel eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender

Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist

Ausfluss des verfassungsrechtlichen Verhältnismässigkeitsprinzips, welches

verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein müssen,

wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten

Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen

darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung

vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der

Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die Mängel

untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend

konkrete Nebenbestimmungen behoben werden können, steht der Grundsatz der

Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die Mängel indessen

wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie nicht mittels einer

Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1

mit Hinweisen).

Der vorliegende Mangel ist nicht dergestalt, dass er ohne

besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben

werden könnten. Insbesondere sind verschiedene Möglichkeiten denkbar, wie der

Mangel behoben werden kann. Als Folge der abschlägigen Beurteilung des Nordanbaus

als Besonderes Gebäude wird das Projekt unter Umständen grundlegend

überarbeiten werden müssen. Dabei ist es nicht Sache der Rechtsmittelinstanzen,

planerische Überlegungen anzustellen, um beurteilen zu können, auf welche Weise

die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu

erfüllen (VGr, 16. Juli 2015, VB.2015.00120, E. 3.4 mit weiteren

Hinweisen). Die erforderlichen Veränderungen sind damit nicht ohne besondere

Schwierigkeiten im Sinn von Art. 321 Abs. 1 PBG zu bewerkstelligen.

Nebenbestimmungen sind für solche Mängelkorrekturen nicht geeignet.

4.

4.1

Das

Baurekursgericht unterliess es, nachdem es die Qualität des nördlichen Anbaus

als Besonderes Gebäude verneinte, die weiteren Aspekte des Bauprojekts zu

beurteilen. Dies wird von den Beschwerdeführenden gerügt, sie vertreten die

Ansicht, die weiteren Teile des Baugesuchs hätten gesondert beurteilt und

bewilligt werden dürfen.

4.2

Nach dem

Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu

sämtlichen Punkten aussprechen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines

Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dieser Grundsatz gilt jedoch

nicht ausnahmslos. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur Prüfung in einem

späteren Verfahren ist zulässig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind,

triftige Gründe für eine nachträgliche Behandlung sprechen und der

gesetzmässige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 28. November

2013, VB.2013.00253, E. 6.1.1 mit weiteren Hinweisen; RB 1989 Nr. 83

= BEZ 1989 Nr. 14; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich

1991, Rz. 431 und 465). Solche Entscheide über rechtliche oder technische

Teilaspekte einer Baute erlauben jedoch nicht, dass Bauten oder Überbauungen,

die eine bauliche Einheit bilden, nur teilweise bewilligt werden (BGr, 13. Oktober

2015, 1C_350/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf Mäder, a. a. O., S. 226 und auch zum Folgenden). Aufgrund der Bindung

der Baubehörde an die Begehren des Bauherrn (Dispositionsprinzip) kann die

teilweise Bewilligung eines Baugesuchs nur zulässig sein, wenn der bewilligte

Teil ohne Veränderung des Bauprojekts vom nicht bewilligten Teil klar getrennt

werden kann. Dies setzt voraus, dass der bewilligte Teil des Baubegehrens

unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann (VGr, 8. Juni

2017, VB.2017.00004, E. 4.3.1).

4.3

Das

Bauprojekt sieht verschiedene einzelne Umbau und Erweiterungsbauten vor. So

soll das Untergeschoss um eine Verbindung zwischen Garage und Hauptgebäude

sowie einen Wasch- und Lagerraum und einen zweiten Keller erweitert werden.

Diese Umbauten können klar vom nördlichen und östlichen Anbau abgegrenzt

werden. Die Verweigerung des Anbaus bewirkt keine Projektänderung für die

anderen Teile. Gleiches gilt für die Anbauten an der Südfassade, sowie die

Raumveränderungen im ersten Obergeschoss sowie für den Umbau des Dachgeschosses

entfalten diese alle keine Wirkung auf die Nord- bzw. Ostfassade und umgekehrt.

Einzig fraglich bleibt, ob die östliche Wohnraumerweiterung, welche an den

Nordanbau angrenzt unabhängig von diesem beurteilt werden kann. Zusammengefasst

hat es die Vorinstanz jedoch unzulässigerweise unterlassen, das Bauprojekt auf

dessen Teilbarkeit zu überprüfen und damit einhergehend auch die weiteren Rügen

der Rekurrentin. Demgemäss ist die Sache zur weiteren Prüfung des Rekurses an

die Vorinstanz zurückzuweisen. In Bezug auf die Qualität des nördlichen Anbaus

als besonderes Gebäude ist die Beschwerde abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden

je zu einem Viertel und der privaten Beschwerdegegnerin zur Hälfte aufzuerlegen

(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht

ihnen aufgrund des mangelnden überwiegenden Obsiegens keine Parteientschädigung

zu (§ 17 Abs. 2 VRG).

6.

Soweit der vorliegende Entscheid einen Zwischenentscheid

im Sinn von 93 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni

2005.

(BGG) darstellt, kann dieser bloss unter den darin erwähnten

einschränkenden Bedingungen angefochten werden.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom

21.

Januar 2020 wird im Sinn der Erwägungen aufgehoben und die Sache zum

Neuentscheid zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 3'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 230.-- Zustellkosten,

Fr. 3'230.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zu einem Viertel und der privaten

Beschwerdegegnerin zur Hälfte auferlegt.

4.

Es

werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an …