Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00113

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00113

VB.2020.00121

Urteil

der 1. Kammer

vom 1. Oktober 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

Aus

VB.2020.00113

1. A, vertreten durch RA B,

Aus

VB.2020.00121

2. C,

3. D,

beide vertreten durch RA E und/oder

RA F,

Beschwerdeführende,

gegen

Aus

VB.2020.00113

1. C,

2. D,

3. G,

alle vertreten durch RA E,

Aus VB.2020.00121

1. A, vertreten durch RA F,

2. Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA H,

Beschwerdegegnerschaft,

und

Aus VB.2020.00113

Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA H,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 4. Juni 2019 erteilte die Baukommission Küsnacht A die

Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 01

in Küsnacht (Kat.-Nr. 02).

Erwägungen

II.

Hiergegen rekurrierten C, D und G mit Eingabe vom 15. Juli 2019 an das

Baurekursgericht. Dieses hiess das Rechtsmittel am 21. Januar 2020

teilweise gut und ergänzte den angefochtenen Beschluss mit den Auflagen, dass

erstens die Zu- und Wegfahrt zum und vom Baugrundstück einzig über die Strassenparzelle

Kat.-Nr. 03 auf der I-Strasse erfolgen dürfe und dass zweitens auf die der

Südost- und Südwestfassade vorgelagerten Balkone zu verzichten sei oder ihre

Grösse reduziert und sie freitragend ausgestaltet werden müssen. Im Übrigen

wurde der Rekurs abgewiesen.

III.

A. Gegen

den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 24. Februar 2020 Beschwerde

an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des

baurekursgerichtlichen Urteils insoweit, als dieses eine zusätzliche Auflage

zur Erstellung der Balkone festlegt, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beschwerdegegner.

Am 3. März 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. C, D und G beantragten am

30.

März 2020 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführerin.

Die übrigen Verfahrensbeteiligten liessen sich nicht vernehmen und auch die

Beschwerdeführerin reichte keine weitere Stellungnahme ein.

B. Mit

Eingabe vom 24. Februar 2020 erhoben auch C und D Beschwerde an das

Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des baurekursgerichtlichen

Urteils bzw. des Baukommissionsbeschlusses der Gemeinde Küsnacht vom

4.

Juni 2019; zudem sei ein Augenschein durchzuführen, alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der

Beschwerdegegnerinnen.

Am 24. März 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere

Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission Küsnacht beantragte

am 27. März 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten

der Beschwerdeführer. Auch A beantragte mit Eingabe vom 22. April 2020 die

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Beschwerdeführer. Diese hielten mit Replik vom 18. Mai 2020 an ihren

Anträgen fest, wie auch die Baukommission Küsnacht mit Duplik vom 2. Juni

2020.

A verzichtete am 15. Juni 2020 auf das Einreichen einer Duplik. Die

Beschwerdeführer liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit

§ 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom

24.

Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden

zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerden einzutreten.

2.

Die vorliegenden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des

Baurekursgerichts und betreffen dasselbe Bauprojekt. Es rechtfertigt sich daher

aus prozessökonomischen Gründen und um sich widersprechende Entscheide zu

verhindern, die Verfahren VB.2020.00113 und VB.2020.00121 zu vereinigen

(§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der

Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin

Bertschi/Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60).

3.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführer 2 und 3

die Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im

pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung eines

Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind

und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort

Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits

beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig,

wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht

zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die

tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,

8.

November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010,

1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im

Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden Pläne und

Fotografien möglich, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich

wiedergeben. Die Durchführung eines Augenscheins erübrigt sich.

4.

Das streitbetroffene Grundstück der Beschwerdeführerin 1 an der I-Strasse 01

liegt in der Wohnzone W2/1.40 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Küsnacht. Es grenzt in Norden an die das Grundstück erschliessende

Privatstrasse I-Strasse, im Nordosten an die – mit einer kommunal

inventarisierten Liegenschaft überstellte – Parzelle des

Beschwerdeführers 2 und im Nordwesten an die Parzelle des

Beschwerdeführers 3.

Das sich heute auf dem Baugrundstück befindliche Wohnhaus soll

abgebrochen und durch ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer

Tiefgarage mit zwölf Fahrzeugabstellplätzen, zugänglich via Autolift, sowie

drei oberirdischen Abstellplätzen ersetzt werden.

5.

Die Beschwerdeführer 2 und 3 machen geltend, das Baugrundstück sei

ungenügend erschlossen, der Strassenabstand verletzt und die Verkehrssicherheit

gefährdet; weiter bringen sie vor, die Einordnung und die Gestaltung des

Bauvorhabens seien ungenügend.

5.1

5.1.1

Zunächst bringen sie vor, es sei nicht praktikabel, dass die Zu-

und Wegfahrt zum und vom Baugrundstück einzig über die private I-Strasse auf

der Strassenparzelle Kat.-Nr. 03 erfolge; vielmehr sei davon auszugehen,

dass auch die Strassenparzelle Kat.-Nr. 04 befahren werde, wofür jedoch

keine Berechtigung bestehe. Namentlich im Fall, dass beim Autolift einem

herausfahrenden Fahrzeug ausgewichen werden müsse, sei mit wartenden Autos und

mit Zurücksetzungsmanövern auf der Parzelle Kat.-Nr. 04 oder auf dem

Garagenvorplatz des Beschwerdeführers 3 zu rechnen. Zwar bestehe ein

Warteraum vor dem Autolift – hier wartende Autos würden jedoch dem

herausfahrenden Fahrzeug wie auch auf der I-Strasse herannahenden Fahrzeugen die

Sicht blockieren.

Weiter wird geltend gemacht, die vorgesehene Kehrmöglichkeit, ein (der

Allgemeinheit nicht zur Verfügung stehender und somit hinsichtlich des

Autolifts nicht abstandspflichtiger) Wendehammer auf dem Baugrundstück, sei

ungenügend: Das Bauprojekt führe zu einer Verdoppelung des Verkehrsaufkommens

auf der I-Strasse und vor diesem Hintergrund könne es aus

Verkehrssicherheitsgründen nicht hingenommen werden, dass die öffentlichen

Dienste mangels Wendemöglichkeit längere Rückwärtsfahrmanöver auf der I-Strasse

vornehmen müssen.

5.1.2

Eine

genügende Erschliessung eines Grundstücks im Sinn von Art. 19 Abs. 1

und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die

Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) und

§§ 234 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September

1975.

(PBG) liegt unter anderem dann vor, wenn es selber und die darauf

vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend "zugänglich" sind. Nach

§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG bedingt genügende Zugänglichkeit in

tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und

Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der

Benützer. Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien vom 9. Dezember

1987.

(ZN), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen

ein Zugang zu genügen hat. Zu beachten sind ferner die in der noch anwendbaren Verkehrssicherheitsverordnung

vom 15. Juni 1983 (VSiV) festgelegten technischen Anforderungen an

Ausfahrten.

Gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien ist bei Stichstrassen mit

Erschliessungsfunktion eine Kehrmöglichkeit notwendig, die gegebenenfalls durch

rechtliche Sicherung auf Privatgrund zu realisieren ist. Nach § 360 Abs. 3 PBG darf jedoch aus wichtigen Gründen von Richtlinien und Normalien

abgewichen werden. Gemäss § 11 ZN können im Einzelfall

geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn aufgrund der

tatsächlichen Verhältnisse wichtige Gründe hierfür bestehen. Bei der

Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulässig ist oder

nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in § 11 ZN exemplarisch

umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG

zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein müssen (VGr,

30.

Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3.; Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,

Wädenswil 2019, S. 733). Bei der Gewährung von Erleichterungen

kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender

Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 =

BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

5.1.3

Hinsichtlich

der beschwerdeführerischen Befürchtung, die Strassenparzelle Kat.-Nr. 04

oder der Garagenvorplatz des Beschwerdeführers 2 könnten von Fahrzeugen

befahren werden, welche auf dem Weg zum streitgegenständlichen Grundstück sind,

ist festzuhalten, dass die Baupläne im Sinn der baurekursgerichtlichen Vorgaben

abgeändert wurden. Infolge einer geringfügigen (und damit gestützt auf

§ 321 Abs. 1 PBG ohne Weiteres auflageweise zulässigen) Anpassung ist

nun eine Zufahrt ohne Benützung der Parzelle Kat.-Nr. 04 möglich. Weiter

besteht ein Warteplatz auf dem Baugrundstück, sodass ankommende Fahrzeuge im

Fall von Wartezeiten beim Autolift weder den Strassenraum noch andere

Grundstücke beanspruchen müssen. Selbstverständlich kann nicht ausgeschlossen

werden, dass derartige Manöver in Einzelfällen dennoch vorkommen; dies kann

jedoch unabhängig von der Gestaltung der Zufahrt der Fall sein. Die technischen

Anforderungen an Ausfahrten gemäss § 6 Abs. 1 VSiV in Verbindung mit

dem Anhang der VSiV sind zudem ohne Weiteres erfüllt, was denn auch nicht weiter

bestritten wird.

Ferner ist aus den Bauplänen zwar

ersichtlich, dass der Warteraum in der Nähe der I-Strasse zu liegen kommt,

weshalb die Beschwerdeführenden bemängeln, dass darauf befindliche Fahrzeuge

herannahenden oder vom Baugrundstück wegfahrenden Autos die Sicht verdecken

könnten. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten ist jedoch keine Gefährdung der

Verkehrssicherheit zu befürchten: Die – mit einem audienzrichterlichen

Fahrverbot für die Allgemeinheit belegte und damit nicht stark befahrene – I-Strasse

soll (unter Einbezug des streitgegenständlichen Bauprojekts) inskünftig elf

Wohneinheiten als Zufahrt dienen. Somit ist den Beschwerdeführern zwar darin

beizupflichten, dass sich das Verkehrsaufkommen verdoppeln könnte, zumal

aktuell nur fünf Wohneinheiten durch die Strasse erschlossen werden. Dennoch

darf davon ausgegangen werden, dass diese trotz der Verdoppelung auch weiterhin

nur schwach befahren sein wird. Die Tempolimite beträgt 30 km/h und die

Strassenparzelle ist durchgehend mindestens 5 m breit, im Bereich der

fraglichen Ausfahrt sogar 6,5 m. Die technischen Anforderungen an die

Zufahrt (Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich bis 30 Wohneinheiten)

gemäss § 5 Abs. 1 ZN in Verbindung mit dem Anhang der ZN sind damit

bei Weitem erfüllt und die Situation ist auch im Fall eines Autos im Warteraum

übersichtlich.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine rechtsgenügliche

Zugänglichkeit des Baugrundstücks gewährleistet ist.

5.1.4

Weiter stellt sich die Frage, ob der geplante Wendehammer eine

öffentliche Erschliessungsfunktion erfüllen muss, mithin der Zufahrtsstrasse

zuzurechnen und damit gegenüber dem Autolift abstandspflichtig ist. In den

Bauplänen vorgesehen ist er als eine Dritten nicht zur Verfügung stehende,

rechtlich nicht gesicherte Wendemöglichkeit auf der Bauparzelle, welche den

gemäss der Bau- und Zonenordnung von Küsnacht (allenfalls) geforderten Strassenabstand

zum Autolift nicht einhalten würde.

Hierzu fällt in Betracht, dass die I-Strasse

infolge des oben erwähnten audienzrichterlichen Verbots nur den daran

anstossenden Grundstücken zur Benutzung offensteht. Diese verfügen ausnahmslos

über eigene Kehrmöglichkeiten, auf denen im Bedarfsfall auch die öffentlichen

Dienste wenden können. Hinzu kommt, dass unter den gegebenen Umständen auch

Rückwärtsfahrmanöver der öffentlichen Dienste zulässig sind (vgl. Art. 17

der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 [VRV] sowie den

vergleichbaren Fall BGr, 17. April 2018, 1C_433/2017, E. 4.5.2).

Die Verkehrssicherheit auf der schwach

befahrenen, übersichtlichen Strasse ist nach dem Gesagten gewährleistet. Daher

kann gemäss § 360 Abs. 3 PBG auf eine strikte Umsetzung der

Zugangsnormalien verzichtet werden, welche bei Stichstrassen mit

Erschliessungsfunktion eine der Allgemeinheit zugängliche Kehrmöglichkeit –

evtl. rechtlich gesichert auf Privatgrund – vorsehen, was vorliegend

gegebenenfalls die Durchführung eines Quartierplanverfahrens bedingen würde;

der damit verbundene Eingriff in das Grundeigentum wäre unnötig und damit

unverhältnismässig. Unter den dargestellten Umständen muss der Wendehammer

keine öffentliche Erschliessungsfunktion erfüllen und ist damit nicht

abstandspflichtig; die von der kommunalen Behörde dahingehend vorgenommene

Ermessensbetätigung ist nicht zu beanstanden (vgl. den gleich gelagerten Fall

VGr, 15. November 2018, VB.2018.00149, E. 2.10).

5.2

5.2.1

Ferner bemängeln die Beschwerdeführer 2 und 3 eine

ungenügende Einordnung und Gestaltung. Die an das Baugrundstück angrenzende Parzelle

des Beschwerdeführers 2 sei mit einer kommunal inventarisierten

Liegenschaft überstellt und die somit gemäss § 238 Abs. 2 PBG

geltenden erhöhten Anforderungen an die Einordnung seien nicht erfüllt:

Namentlich würden sich die bestehenden, allesamt zweigeschossigen Gebäude an

der I-Strasse durch eine gleichförmige, strenge Architektursprache mit

einheitlichen Dachformen, Fensterfronten und parallelen Fassaden auszeichnen.

Dies stelle – entgegen diesbezüglichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid –

eine homogene Umgebung dar, von der sich das wuchtige, dreigeschossige

Mehrfamilienhausprojekt störend abhebe und damit dem Schutzziel der

Inventarisierung zuwiderlaufe. Die vorgesehenen umgestalteten Grünflächen sowie

die uneinheitlichen Fassaden- und Fensterflächen und Materialisierungen würden

insgesamt keine genügende Rücksicht auf die bestehenden Bauformen nehmen.

5.2.2

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfügt

die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,

25.

Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in

seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das

Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten

(BGr, 5. September 2018, 1C_358/2017, E. 3.6).

5.2.3

Hinsichtlich der Frage der Einordnung bzw. der genügenden

Rücksichtnahme auf das kommunale Inventarobjekt kann in Anwendung von § 28

Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die zutreffenden Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid

verwiesen werden. Namentlich ist aus den Akten ersichtlich, dass einige Gebäude

in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks zwar gewisse

bauliche Parallelen aufweisen, jedoch ein ausreichender Abstand zum Bauprojekt besteht,

weshalb die Gebäude kaum miteinander wahrgenommen werden, und die fraglichen

Häuser kein Ensemble darstellen. In der weiteren Umgebung befinden sich diverse

Mehrfamilienhäuser mit unterschiedlichen Baustilen, wie dies in einer normalen

Wohnzone wie der vorliegenden üblich ist. Ausserdem übernimmt das geplante

Projekt in der Nähe vorkommende bauliche Elemente wie beispielsweise die

Dachgestaltung der Nachbarliegenschaften und soll zudem, wie die umliegenden

Grundstücke, intensiv begrünt werden. Das Attikageschoss ist zurückversetzt,

weshalb der Neubau zweigeschossig in Erscheinung tritt und sich dadurch gut in

die Umgebung einfügt.

Das Baurekursgericht kam als Fachgericht zum Schluss, dass eine gute

Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts bejaht werden könne; namentlich sei

keine Reduktion des Gebäudevolumens nötig. Dies erscheint nachvollziehbar und

die Vorinstanzen bewegten sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens.

5.3

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde VB.2020.00121 als

unbegründet und ist abzuweisen.

6.

Nachdem die Beschwerde VB.2020.00121 abzuweisen und die Baubewilligung

demzufolge grundsätzlich aufrechtzuerhalten ist, ist in der Folge zu prüfen, ob

die Rügen der Beschwerdeführerin 1 (Verfahren VB.2020.00113) betreffend die

Gestaltung der Balkone begründet sind.

6.1

Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, die fraglichen

Balkone seien vom Baurekursgericht zu Unrecht bei der Bemessung der

Gebäudelänge miteinbezogen worden. Es könne hierbei keine Rolle spielen, dass

die Balkone abgestützt statt freitragend geplant seien. Zudem sei die "Drittelsregelung"

gemäss § 260 Abs. 3 PBG falsch angewendet worden, indem die Vor­instanz

sie auf einzelne Fassadenabschnitte statt auf die Gesamtfassadenlänge angewendet

habe.

6.2

Gemäss § 27 Abs. 1 der vorliegend anwendbaren, bis

14.

Mai 2019 geltenden Fassung der Allgemeinen Bauverordnung vom

22.

Juni 1977 (ABV) werden oberirdische Vorsprünge über mehr als einem

Geschoss zur Fassadenlänge hinzugerechnet, wenn sie in der Richtung der

betreffenden Fassade je einzeln eine geschlossene Höhe von mehr als 1,3 m

aufweisen. Die Verordnungsbestimmung ist namentlich auf offene Balkone

ausgerichtet (vgl. die Skizze zu § 260 PBG und § 27 ABV im Anhang der

ABV). Nicht betroffen und damit stets an die Gebäudelänge anzurechnen sind

abgestützte Vorsprünge, was sich aus der Wortverwendung "oberirdisch"

im Normtext ergibt (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 846 zur vormals geltenden Fassung der ABV). Entgegen den Vorbringen der

Beschwerdeführerin ist es damit ausschlaggebend, ob die Balkone abgestützt oder

freitragend sind; abgestützte Vorsprünge dürften denn auch regelmässig

wuchtiger in Erscheinung treten als freitragende.

6.3

Gemäss § 260 Abs. 3 PBG dürfen einzelne Vorsprünge höchstens 2 m

in den Abstandsbereich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch

höchstens auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge. Die Bemessung des

zulässigen Drittels bzw. die Festlegung der massgeblichen Fassadenlänge ist

nicht nach den – ästhetisch motivierten – Regeln für Dachaufbauen vorzunehmen,

sondern nach den Grundsätzen der Grenzabstandsbestimmungen. Die massgebliche

Fassadenlänge ist wie bei der Messweise des Mehrlängenzuschlags zu bestimmen

(Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 856 f.). § 24 Abs. 1 ABV sieht

vor, dass die für den Mehrlängenzuschlag massgebende Länge bei seitlich

gegliederten Fassaden wie den vorliegend streitbetroffenen für jeden

Fassadenteil einzeln bestimmt wird. Dies ist auch aus dem Normtext bzw. aus der

Verwendung des Begriffs "betreffende

Fassadenlänge" in § 260 Abs. 3 PBG ersichtlich.

Massgebend für die Berechnung sind somit – entgegen den beschwerdeführerischen

Vorbringen – die einzelnen Fassadenteile, denen die betreffenden Balkone

unmittelbar vorgelagert sind; die baurekursgerichtliche Messweise ist rechtskonform.

6.4

Zusammenfassend

sind nach dem Gesagten die im vorinstanzlichen Urteil statuierten Auflagen zur

Ausgestaltung der Balkone zu bestätigen. Die Beschwerde VB.2020.00113 ist

ebenfalls abzuweisen.

7.

7.1

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten zu 1/3

der Beschwerdeführerin 1 sowie – infolge der grösseren Bedeutung und des Aufwands

der Streitsache – zu je 1/3 den Beschwerdeführern 2 und 3 unter

solidarischer Haftung aufzuerlegen.

7.2

Weiter sind die Beschwerdeführer 2 und 3 unter

solidarischer Haftung zur Entrichtung einer reduzierten Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdeführerin 1 zu verpflichten.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerdeverfahren VB.2020.00113 und VB.2020.00121 werden vereinigt.

2.

Die

Beschwerden werden abgewiesen.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 7'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 335.-- Zustellkosten,

Fr. 7'335.-- Total der Kosten.

4.

Die

Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin 1 zu 1/3 und den

Beschwerdeführern 2 und 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/3 auferlegt.

5.

Die

Beschwerdeführer 2 und 3 werden solidarisch verpflichtet, der

Beschwerdeführerin 1 eine reduzierte Parteientschädigung von je

Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert

30.

Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7.

Mitteilung an …