Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00137

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

3. Abteilung

VB.2020.00137

VB.2020.00139

Urteil

der 3. Kammer

vom 25. Februar 2021

Mitwirkend: Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser,

Ersatzrichter Christian Mäder, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.

In Sachen

1. A AG,

vertreten durch RA U,

Beschwerdeführerin

(VB.2020.00137),

2.

B,

3. C,

4.1 D,

4.2 E,

5.1 F,

5.2 G,

5.3 H,

6. I,

2–6 vertreten durch RA J,

Beschwerdeführende

(VB.2020.139),

gegen

1. Gemeinderat K,

2. Baudirektion des Kantons

Zürich,

3. L, vertreten durch RA M,

Beschwerdegegnerschaft

(VB.2020.00137 und

VB.2020.00139),

betreffend Baubewilligung

und Ausnahmebewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A. Der

Gemeinderat K erteilte L am 10. Juli 2018 die baurechtliche Bewilligung

für den Neubau eines Milchviehstalls mit Futtersilos und Jauchegrube auf dem

Grundstück Kat.-Nr. 01 («N») zwischen der O- und der P-Strasse in K. Zuvor

hatte die Baudirektion des Kantons Zürich am 4. Juli 2018 das Vorhaben

hinsichtlich seiner Lage in der Landwirtschaftszone, im Waldabstandsbereich, im

Uferstreifen eines Oberflächengewässers sowie lärmschutzrechtlich bewilligt.

Hiergegen erhoben verschiedene Nachbarn des

Baugrundstücks Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung

dieser Bewilligungen. Nachdem das Gericht einen doppelten Schriftenwechsel und

am 29. November 2018 einen Augenschein durchgeführt hatte, hiess es die

vereinigten Rechtsmittel mit Entscheid vom 6. Februar 2019 teilweise gut, hob

die angefochtenen Verfügungen auf und wies die Sache im Sinn der Erwägungen zur

weiteren Abklärung der aufgezeigten Fragen basierend auf einem durch die

Bauherrschaft einzureichenden, detaillierten Betriebskonzept und zum

Neuentscheid an die Vorinstanzen zurück.

B. Nachdem

der Gesuchsteller am 8. Mai 2019 ein solches Betriebskonzept erstellt

hatte, stimmten die Baudirektion mit "Gesamtverfügung" vom 24. Juni

2019 sowie der Gemeinderat K mit Beschluss vom 9. Juli 2019 dem Projekt

wiederum zu. Die Prüfung durch die Baudirektion umfasst die Lage des Stalls in

der Landwirtschaftszone einschliesslich gewässerschutz- und lufthygienische

Fragen wie auch die Einordnung (lit. A der Erwägungen), die

Bodenrekultivierungen/Terrainveränderungen ausserhalb der Bauzonen (lit. B),

die Lärmemissionen (lit. C), die Lage der Baute im Waldabstandsbereich (lit. D)

sowie die räumliche Inanspruchnahme eines Oberflächengewässers (lit. E).

Die übrigen Aspekte des Projekts, insbesondere die Erschliessung, die

Verkehrssicherheit und der Gewässerschutz bilden Bestandteil der kommunalen

Baubewilligung. Von den zahlreichen Nebenbestimmungen, unter denen dieselbe

erteilt wurde, ist die Verpflichtung des Bauherrn hervorzuheben, dass er vor

Baufreigabe einen Baurechts- und Pachtvertrag für je mindestens 30 Jahre

einzureichen habe (Dispositiv-Ziffer I lit. b der Gesamtverfügung und

Dispositiv-Ziffer 1.8 der Baubewilligung).

Erwägungen

II.

Gegen diese Verfügungen erhoben wiederum dieselben

Nachbarn mit Eingaben vom 12. bzw. 14. August 2019 Rekurs beim

Baurekursgericht und beantragten deren Aufhebung. Nach Durchführung eines

doppelten Schriftenwechsels wies das Gericht die vereinigten Rekurse am 29. Januar

2020.

ab, soweit es auf diese eintrat. Die Kosten des Verfahrens auferlegte es

zur Hälfe der A AG und zu je einem Zehntel den Rekurrierenden B, C, D und E,

F, G und H sowie I (unter solidarischer Haftung eines jeden für die Hälfte des

Gesamtbetrags).

III.

A. Mit

Beschwerde vom 28. Februar 2020 liess die A AG (nachfolgend Beschwerdeführerin I)

dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Rekursentscheid aufzuheben

und das Bauvorhaben zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur ergänzenden

Feststellung des Sachverhalts und zum Erlass der erforderlichen

Nebenbestimmungen in das Bewilligungsverfahren zurückzuweisen. Ausserdem

verlangte sie eine Parteientschädigung. Das Verwaltungsgericht legte daraufhin

das Beschwerdeverfahren mit der Verfahrensnummer VB.2020.00137 an.

B. Am 27. Februar

2020.

hatten sich auch B, C, D und E, F G und H sowie I (nachfolgend Beschwerdeführende II)

im Wesentlichen mit denselben Beschwerdeanträgen an das Verwaltungsgericht

gewandt, woraufhin das Verwaltungsgericht das Beschwerdeverfahren mit der

Verfahrensnummer VB.2020.00139 angelegt hatte.

C. Mit

Verfügung vom 5. März 2020 vereinigte die zuständige

Abteilungspräsidentin i. V.

des Verwaltungsgerichts die beiden Verfahren.

In seiner Vernehmlassung vom 25. März 2020 beantragte

das Baurekursgericht Abweisung der Rechtsmittel.

Mit Beschwerdeantwort vom 3. April 2020 liess der

Baugesuchsteller L (fortan privater Beschwerdegegner) – unter Zusprechung einer

Parteientschädigung – Abweisung der Rechtsmittel beantragen. Ebenso beantragte

die Baudirektion am 7. April 2020 Abweisung der Beschwerde. Mit

Replikschriften vom 11. bzw. 12. Juni 2020 liessen die Beschwerdeführenden

an ihren Anträgen festhalten. Dies tat auch der private Beschwerdegegner mit

Duplik vom 25. Juni 2020. Nachdem sich die Beschwerdeführenden II am

8.

Juli 2020 nochmals geäussert hatten, erklärte der private

Beschwerdegegner am 3. August 2020 den Verzicht auf eine weitere

Stellungnahme.

Auf die Erwägungen des

Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den

nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist gestützt auf § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Wie das

Baurekursgericht zutreffend und unwidersprochen festgehalten hat, ist die

Rechtsmittelbefugnis aller Beschwerdeführenden als Eigentümer mehrerer

Grundstücke in der näheren Umgebung des projektierten Milchviehstalls nach § 338a

des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ausgewiesen. Da

auch die übrigen Beschwerdevoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die

Beschwerden einzutreten.

2.

Die vom Baurekursgericht im

ersten Rechtsgang am Augenschein vom 29. November 2018 getroffenen

Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht berücksichtigt werden (Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).

Ausserdem geben die Akten über die massgebenden Umstände der streitbetroffenen

Bewilligungen hinreichend Auskunft. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen

ergibt, sind die örtlichen Verhältnisse im Weiler P für die Beurteilung der

Beschwerde nicht von entscheidwesentlicher Bedeutung. Ein gerichtlicher

Lokaltermin erübrigt sich daher.

3.

3.1

Der private

Beschwerdegegner ist Pächter des ehemaligen Landwirtschaftsbetriebs der A AG

im Ortsteil Q der Gemeinde K; Eigentümerin ist die R AG. Das

Betriebszentrum liegt auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 (heute Kat.-Nr. 03)

an der Verzweigung P-Strasse/S-Weg zwischen der O-Strasse im Süden und dem

nördlich anstossenden Waldgebiet. Gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde K

vom 7. Dezember 2017 (BZO) ist die Parzelle der Kernzone K III

zugeteilt. Laut Betriebskonzept vom 8. Mai 2019 besteht die landwirtschaftliche

Nutzfläche des privaten Beschwerdegegners aus 1,25 ha Eigenland, 28,47 ha

Hauptpacht der R AG und weiteren 20,75 ha Zupacht von Dritten,

insgesamt also 50,47 ha. Diese Nutzfläche dient heute im Umfang von 17,50 ha

als Ackerland; angebaut werden dort Silomais, Körnermais, Triticale,

Winterweizen, Wintergerste und Raps. Die restliche Fläche von 32,97 ha ist

in folgende Nutzungsarten unterteilt: Kunstwiese, extensive Wiese, übrige

Dauerwiesen, Weiden, Hecken, Feld- und Ufergehölze, Streue, Gehölze ohne Beitrag

und übrige Flächen. Zum Betriebszentrum auf Kat.-Nr. 02 gehören das

Wohnhaus Vers.-Nr. 04, das mit dem Anbindestall zusammengebaute

Ökonomiegebäude Vers.-Nr. 05 sowie das Remisen- und Garagengebäude Vers.-Nr. 06

mit anstossendem Jungviehstall. Neben dem privaten Beschwerdegegner als

Betriebsleiter arbeitet sein Sohn auf dem Hof; ferner sei bisher in der Regel

ein Lehrling dort tätig gewesen. Aufgrund der aktuellen Verhältnisse erfordert

der Betrieb 3,08 Standardarbeitskräfte.

Wie das Betriebskonzept festhält, verfügt der

Landwirtschaftsbetrieb über alte, den heutigen rechtlichen und betrieblichen

Anforderungen in verschiedener Hinsicht nicht mehr genügende Ökonomiegebäude.

Danach sind die Remisen- und Einstellräume "zu klein, am falschen Ort und

teilweise schlecht zugänglich". Der heutige Standort ist

betriebswirtschaftlich und bezüglich der verursachten Immissionen ungünstig.

Aufgrund seiner Lage und der baulichen Umgebung fällt eine Vergrösserung des

Betriebs in dessen Zentrum ausser Betracht.

3.2

Mit dem

streitbetroffenen Projekt sollen die notwendigen Stallgebäude rund 300 m nach

Südosten auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 «N» verschoben werden. Dieses

liegt zwischen der O- und der P-Strasse und befindet sich in der

Landwirtschaftszone. Der vorgesehene Stall weist eine Länge von 60,19 m,

eine Breite von 27,90 m und eine Höhe von 10,80 m auf. Er soll Platz

für 86 Liegeboxen für Milchkühe, zehn Tiefstreuliegeplätze für zwei- bis

dreijährige Rinder sowie Tiefstreuliegebereiche für kalbernde und frischlaktierende

Kühe oder kranke Tiere, zwei Melkroboter sowie ein Strohlager umfassen. Auf der

Nordseite schliesst sich ein Futterhaus mit einem zweiten Strohlager und

Befüllern an den Stall an, das 21 m lang, 12,70 m breit und 8,30 m

hoch ist. An der Nordfassade des Futterhauses sind ferner zwei Harvestore-Silos

mit einem Durchmesser von je 5,20 m und einer Höhe von 18 m zur

Futterlagerung geplant. An die Westseite des Stalls soll ein 12 m langes,

10,45 m breites und 8,30 m hohes Melkhaus mit Technikraum, Büro,

Nasszelle und Aufenthaltsraum angebaut werden. Ferner umfasst das Projekt

nördlich des Silos eine gedeckte, teilweise im Terrain versenkte Jauchegrube

mit einem Durchmesser von 18 m und eine südlich des Stalls gelegene Mistplatte

mit einer Fläche von 120 m2.

3.3

Nach den

Angaben im Betriebskonzept sollen künftig am Standort S-Weg noch 13 Grossvieheinheiten

(GVE) und am Standort N deren 95, insgesamt also 108 GVE gehalten

werden. Bei den Milchkühen werde eine durchschnittliche Milchmenge von 9'000 kg/Jahr

angestrebt. Diese eher bescheidene Schätzung trage der Umstellung des Betriebs

Rechnung. Das Betriebsdatenblatt weise für 2019 eine landwirtschaftliche

Nutzfläche von 50,47 ha aus, die sich durch den Bau des neuen Stalls auf

50,03 ha verringere. Künftig werde der Ackerbau mit Ausnahme des Anbaus

von Silomais auf 12 ha aufgegeben; das Schwergewicht liege nunmehr auf der

Produktion von Raufutter. Der geplante Tierbestand von 108 GVE erfordere

6'982 dt Trockensubstanz (TS). Auf den bewirtschafteten Flächen würden

gemäss Planbilanz 2020 deren 6'482 dt TS bzw. 93 % des

Gesamtbedarfs produziert; die fehlenden 500 dt TS würden dazugekauft.

Das im Betrieb erzeugte Futter werde in den zwei neuen Silos beim

Milchviehstall N und in den beiden bestehenden Silos am S-Weg gelagert.

4.

4.1

Im ersten

Rechtsgang wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. Februar 2019 die

Sache an die Bewilligungsinstanzen zurück, weil die Frage der Bodenabhängigkeit

und damit der Zonenkonformität des neuen Stalls mangels eines Betriebskonzepts

nicht schlüssig beurteilt werden konnte. Am 8. Mai 2019 reichte der

Baugesuchsteller ein solches Konzept ein. Daraufhin wurde dem Vorhaben mit

Gesamtverfügung der Baudirektion vom 24. Juni 2019 und Baubewilligung des

Gemeinderats K vom 9. Juli 2019 wiederum zugestimmt.

4.2

Ein

Rückweisungsentscheid bewirkt in der Regel die Aufhebung des vorinstanzlichen

Entscheids und führt zu einer Fortsetzung des Verfahrens vor der Vorinstanz.

Mit der Rückweisung durch das Baurekursgericht wurde das Bewilligungsverfahren

in das Stadium zurückversetzt, in dem es sich vor dem aufgehobenen Urteil

befunden hatte (vgl. BGr, 26. Mai 2020, 1C_280/2020, E. 3.1; BGr, 24. August

2009, 5A_90/2009, E. 2.3; VGr, 13. Juli 2016, SB.2015.00128, E. 1.4).

Der private Beschwerdegegner wurde durch den Rückweisungsentscheid des

Baurekursgerichts nicht verpflichtet, ein neues Baugesuch einzureichen.

Vielmehr war das bestehende Gesuch vom 23. Januar 2018 durch ein

Betriebskonzept zu ergänzen. Weil das Bauvorhaben inhaltlich unverändert geblieben

war, bestand kein Anlass für ein weiteres Baubewilligungsverfahren. Daran

ändert entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin I auch nichts, dass

sich aufgrund des Betriebskonzepts vom 8. Mai 2019 geringe Differenzen

gegenüber dem Baugesuch bezüglich der Anzahl der im Neubau künftig gehaltenen

GVE ergeben. Soweit diesem Aspekt rechtliche Bedeutung zukommt, lässt er sich

ohne Weiteres aufgrund der Akten beurteilen. Im Übrigen würde die Durchführung

eines weiteren Baubewilligungsverfahrens für dasselbe Projekt auf einen leeren

Formalismus hinauslaufen.

5.

5.1

Gemäss Art. 22

Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979

(Raumplanungsgesetz, RPG) ist Voraussetzung einer behördlichen Bewilligung von

Bauten und Anlagen, dass diese dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a)

und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2

lit. a RPG können gemäss Art. 24 RPG Bewilligungen für die Errichtung

von Bauten und Anlagen oder für die Zweckänderung erteilt werden, wenn der

Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a)

und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).

5.2

Nach Art. 16a

Abs. 1 Satz 1 RPG sind Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur

landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau

nötig sind. Überdies sind Bauten und Anlagen, die der inneren Aufstockung eines

landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen

Betriebs dienen, zonenkonform (Art. 16a Abs. 2 Satz 1 RPG).

5.3

Die

Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes werden in der Raumplanungsverordnung vom

28.

Juni 2000 (RPV) konkretisiert. Gemäss Art. 34 Abs. 1 RPV

sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone insbesondere zonenkonform,

wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung

dienen und wenn sie für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau

und Nutztierhaltung (lit. a) oder die Bewirtschaftung naturnaher Flächen (lit. b)

verwendet werden. Die Bewilligung darf gemäss Art. 34 Abs. 4 RPV nur

erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die infrage stehende Bewirtschaftung

nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine

überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb

voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c).

Der Gesetzgeber hat bei der

Teilrevision des RPG 1998 in Bezug auf die in der Landwirtschaftszone

zonenkonformen Bauten und Anlagen an der Unterscheidung zwischen

bodenabhängiger und bodenunabhängiger Produktion festgehalten. Ökonomiebauten

und Wohngebäude sind in "gewöhnlichen Landwirtschaftszonen" im Sinn

von Art. 16a Abs. 1 und 2 RPG nur zonenkonform, wenn entweder die

Erzeugnisse aus einer bodenabhängigen Bewirtschaftung hervorgehen oder wenn der

Anteil der bodenunabhängigen Bewirtschaftung nicht über eine innere Aufstockung

hinausgeht (BGE 133 II 370 E. 4.2, auch zum Folgenden; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a N. 15).

Als bodenabhängig werden

die Bewirtschaftungsformen bezeichnet, die den Boden unmittelbar und im

Wesentlichen unter natürlichen Bedingungen ausschöpfen, wie der Acker- und

Gemüsebau oder die Milch- und Fleischproduktion. Die Tierhaltung erfolgt dann

bodenabhängig, wenn die Tiere im Wesentlichen auf der Grundlage der auf dem

Betrieb produzierten Futtermittel ernährt werden (Waldmann/Hänni, Art. 16a

N. 16). Als bodenunabhängig gilt die Bewirtschaftung, wenn kein

hinreichend enger Bezug zum nat.lichen Boden besteht (vgl. Art. 37 Abs. 2

RPV betreffend den Gemüse- und den produzierenden Gartenbau). Tierhaltung ist

bodenunabhängig, wenn sie ohne hinreichende eigene Futterbasis erfolgt (Waldmann/Hänni,

Art. 16a N. 17). Bauten und Anlagen für die bodenunabhängige

Tierhaltung sind nur im Rahmen einer zulässigen inneren Aufstockung

zonenkonform (Art. 16a Abs. 2 RPG i. V. m. Art. 36 Abs. 1 RPV). Die Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 34

Abs. 4 RPV gelten für alle Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone,

ungeachtet, ob sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der inneren

Aufstockung dienen.

5.4

An der

betrieblichen Notwendigkeit eines Neubaus im Sinn von Art. 34 Abs. 4 lit. a

RPV fehlt es, wenn die vorgesehene Nutzung in einer bereits vorhandenen Baute

möglich wäre. Wie sich aus den Plänen klar ergibt, fällt eine Erweiterung der

bestehenden Ökonomiebauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der

Verzweigung P-Strasse/S-Weg schon aufgrund der beengten räumlichen Verhältnisse

und der damit verbundenen Problematik mutmasslich übermässiger Immissionen

(dazu nachfolgend E. 6) von vornherein ausser Betracht.

Ist daher eine Neubaute unter den gegebenen Umständen

erforderlich, so muss diese den objektiven Bedürfnissen des Betriebs angepasst

sein, namentlich mit Bezug auf ihre Grösse und ihren Standort. Überdies gilt es

zu prüfen, ob sie an der Stelle von bisherigen Bauten errichtet werden kann, um

eine weitere Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Ist dies nicht möglich,

so muss schon im Bewilligungsverfahren für den Neubau geprüft werden, ob die

Beanspruchung der Landschaft durch die Beseitigung bestehender, nicht mehr

benötigter Bauten und Anlagen verringert werden kann (BGr, 29. August

2016, 1C_567/2015, E. 4.1, mit Hinweis auf BGr, 3. September 2014,

1C_647/2012, E. 9).

5.5

Das

Baurekursgericht erwog, dass die persönliche Situation des Baugesuchstellers

mit gesicherter Nachfolge und die Zusage der Grundeigentümerin einen längerfristigen

Bestand des Betriebs gewährleisteten. Mit Schreiben vom 29. August 2018

habe die R AG zugesichert, das Grundstück dem Gesuchsteller nach Erteilung

der Baubewilligung für 40 Jahre im Baurecht abzugeben. Ebenso werde der

Pachtvertrag für das bisher bewirtschaftete Land auf die gleiche Laufzeit

festgelegt. Weil diese Verträge laut Dispositiv-Ziffer 1.8 des

angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses vor der Baufreigabe einzureichen seien,

bestehe hinreichend Gewähr dafür, dass die für die Betriebserweiterung

erforderliche Landfläche sichergestellt sei. Dieses Vorgehen lasse sich nicht

beanstanden, denn von den Pachtparteien dürfe nicht verlangt werden, eine

vertragliche Verpflichtung einzugehen, bevor die Bewilligungsfähigkeit des

Projekts feststehe. Ob den rekurrierenden Nachbarn Einsicht in diese Verträge

zu gewähren sei, habe dannzumal der Gemeinderat zu entscheiden.

5.6

Die Beschwerdeführenden II

rügen als "Hauptfehler 2", dass die Vorinstanzen den Umfang der

gesicherten Betriebsfläche weder geklärt noch überprüft hätten. Weil der Baugesuchsteller

Eigentümer von nur 1,25 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche sei, müsste er

die weiter erforderlichen 49 ha zupachten. Bislang habe er nicht

nachgewiesen, dass er über die behauptete Fläche verfüge und dies auch langfristig

zutreffe. Auf der im Betriebskonzept enthaltenen Karte liessen sich weder die

Nummern der Parzellen noch deren Flächen erkennen. Weil der Umfang der

Pachtflächen insbesondere für den Nachweis der Bodenabhängigkeit

entscheidrelevant sei, müssten die entsprechenden Verträge Bestandteil des

Baugesuchs bilden und von den Anfechtenden eingesehen werden können. Für die im

Betriebskonzept angeführte Hauptpacht von 28,47 ha mit der R AG

bestehe kein Vertrag. Mit Bezug auf das restliche Land von 20,75 ha räume der

Gesuchsteller ein, dass "nicht alle(s) schriftlich geregelt" sei. Wie

sie schon vor Baurekursgericht gerügt hätten, liege ein Areal von 3,3 ha in

Dispositiv

einer Bauzone und werde demnächst überbaut; für das Grundstück Kat.-Nr. 07

bestehe nur eine Gebrauchsleihe. Die Vorinstanzen hätten zu Unrecht

entschieden, dass die Landsicherung erst bei der Baufreigabe nachgewiesen

werden müsse; vielmehr müsse die Prüfung dieser grundlegenden Voraussetzung

schon im Baubewilligungsverfahren erfolgen und Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens

bilden.

Demgegenüber vertritt der private Beschwerdegegner die

Auffassung, dass die Edition von Pachtverträgen unverhältnismässig sei und die

Offenlegung derselben seine Persönlichkeitsrechte verletzen würde. Es treffe

zu, dass er den Beschwerdeführenden keine Einsicht in die vorhandenen

schriftlichen Pachtverträge gewähren wolle, weil dies einem übermässigen

Eingriff in seine Privatsphäre gleichkäme. Zudem lägen nicht alle Verträge in

schriftlicher Form vor, was zulässig sei und keinen Einfluss auf den

Kündigungsschutz des Pächters habe. Die Auflage, dass er den zuständigen

Behörden vor der Baufreigabe eine Übersicht über die bestehenden

Pachtverhältnisse abgeben müsse, sei rechtens.

5.7

5.7.1

Das Vorhandensein einer genügend grossen Fläche, welche die Produktion der

für die vorgesehene Tierhaltung nötigen Futtermittel gewährleistet, bildet nach

dem in E. 5.3 Gesagten die zentrale Bewilligungsvoraussetzung, damit eine

bodenabhängige Bewirtschaftung und das voraussichtlich längerfristige Bestehen

eines Betriebs angenommen werden können. Vorliegend verfügt der

Baugesuchsteller nach eigenen Angaben im Betriebskonzept lediglich über 1,25 ha

Eigenland. Mit Bezug auf die "Hauptpacht" von der R AG über eine

Fläche von 28,47 ha besteht lediglich eine Absichtserklärung der

Eigentümerin vom 29. August 2018 zuhanden des Baurekursgerichts, einen

solchen Pachtvertrag "nach Erteilung der Baubewilligung"

abzuschliessen. Ein fester Rechtsanspruch des privaten Beschwerdegegners auf

das betreffende Land besteht daher gegenwärtig nicht. Dasselbe gilt für die

"Zupacht von Dritten" über insgesamt 20,75 ha. Wie die Beschwerdeführenden II

zu Recht beanstanden, lässt die schlecht lesbare Darstellung im Plan des

Betriebskonzepts keinen genauen Schluss auf die betreffenden Grundstücke sowie

deren Fläche und Eignung für die landwirtschaftliche Nutzung zu. Unter diesen

Umständen leidet das Baugesuch an einem Mangel, weshalb die Baudirektion und

der Gemeinderat eine Auflage statuiert haben, dass die entsprechenden

Pachtverträge vor der Baufreigabe einzureichen seien.

5.7.2

Inhaltliche oder formale Mängel

eines Bauvorhabens können und müssen gemäss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels

Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben

werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen

Verhältnismässigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen

zwecktauglich und notwendig sein müssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass

eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung über das zur Erreichung ihres

Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36

Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des

Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen.

Solange die Mängel untergeordneter Natur sind und ohne besondere

Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden

können, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage.

Ziehen die Mängel indessen wesentliche Projektänderungen nach sich, können sie

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018,

VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB

1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).

Entgegen der

noch in RB 1989 Nr. 84 vertretenen Auffassung ist es grundsätzlich nicht

ausgeschlossen, mit einer Nebenbestimmung die Heilung eines Mangels zu

verlangen, den der Bauherr nicht aus eigener Kraft, sondern nur durch

Mitwirkung eines Dritten beheben kann (VGr, 25. Januar 2012,

VB.2010.00500/00501, E. 10.2.2.1; 13. Juli 2005, VB.2005.00132, E. 4.2

= BEZ 2006 Nr. 6). Im erstgenannten Entscheid aus dem Jahr 2012 durfte

aufgrund der Umstände davon ausgegangen werden, dass die betreffenden Dritten

tatsächlich zur Heilung der Baurechtswidrigkeit beitragen würden; im anderen

Entscheid ging es um einen vergleichsweise untergeordneten

Erschliessungsmangel. Vorliegend wiegt der Mangel schwer und erscheint seine

Heilung als höchst fraglich. Sollte sich der Baugesuchsteller mit der R AG

auf den erforderlichen Pachtvertrag mit einer Dauer von mindestens 30 Jahren

einigen – was gegenwärtig ungewiss ist und an unterschiedlichen Vorstellungen

bezüglich der Ausgestaltung des Vertrags scheitern könnte –, wäre ferner die

"Zupacht von Dritten" zu regeln. Weil es sich gemäss dem wie gesagt

schwer lesbaren Übersichtsplan um über ein Dutzend verstreute Parzellen

handelt, ist zu vermuten, dass diese einer Mehrzahl von Eigentümern gehören.

Zwar ist es nach dem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober

1985 in Verbindung mit Art. 11 Abs. 1 des Obligationenrechts vom 30. März

1911 zulässig, dass ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis mündlich begründet

wird, doch hätte auch in einem solchen Fall der Baugesuchsteller den

schlüssigen Nachweis für dessen langfristige Existenz zu erbringen. Weil dieser

erklärtermassen im Rechtsmittelverfahren nicht willens und mutmasslich auch

nicht in der Lage war, die Pachtverträge zu präsentieren, ist zu vermuten, dass

dieselben zumindest nicht vollumfänglich und/oder nicht für die erforderliche

Mindestdauer von 30 Jahren vorliegen. Unter diesen Umständen ist der Behauptung

der Beschwerdeführenden II nicht weiter nachzugehen, wonach eine der

gepachteten Parzellen bald überbaut werde und eine andere dem Gesuchsteller

lediglich im Rahmen einer Gebrauchsüberlassung zur Verfügung stehe. Der Einwand

des Gesuchstellers, dass die Vorlage der Verträge einen unzulässigen Eingriff

in seine Privatsphäre darstelle und er deswegen dazu nicht Hand biete,

überzeugt nicht. Selbst wenn dies unter Umständen für die Person des

Verpächters und den Pachtzins zutreffen sollte, wären die Verträge – unter

Anonymisierung bzw. Abdeckung dieser Angaben – einzureichen. So liesse sich

wenigstens erhärten, dass die Vereinbarungen tatsächlich auf den Gesuchsteller

lauten und auf die genannte Mindestdauer abgeschlossen worden sind. Ferner

könnten so die Fläche der jeweiligen Grundstücke und ihre Eignung für den

Futtermittelanbau anhand der zugeordneten Klasse der Fruchtfolgefläche

verifiziert werden. Wenn das Baurekursgericht angesichts der stark

unterschiedlichen Beschaffenheit des Bodens eine Mischrechnung für den

geschätzten Ertrag anstellt, lässt sich das Ergebnis jedenfalls nicht schlüssig

überprüfen.

5.7.3

Die erforderlichen Pachtverträge müssen grundsätzlich bei der Beurteilung

des Baugesuchs vorliegen, weil der Gesuchsteller wie gesagt den

Vertragsabschluss nicht aus eigener Kraft durchsetzen kann. Entgegen der

Auffassung des Baurekursgerichts lässt sich nicht sagen, dass es für den

Gesuchsteller unzumutbar sei, die Verträge einzureichen, bevor er Gewissheit

über den Bestand der Baubewilligung erlangt habe. Vielmehr hätte er im Fall von

Zweifeln an der Bewilligungsfähigkeit eines Vorhabens einzelne Fragen zum

Gegenstand eines baurechtlichen Vorentscheids im Sinn von §§ 323 f.

PBG machen und so den Projektierungsaufwand verringern können. Eine

Nebenbestimmung käme nach der in E. 5.7.2 erwähnten gemilderten Praxis des

Verwaltungsgerichts höchstens dann infrage, wenn mit dem Zustandekommen der

Verträge mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu rechnen wäre oder wenn nur

eine vergleichsweise geringe Pachtfläche fehlen würde, sodass durch Zupacht

eines anderen Grundstücks oder allenfalls durch Redimensionierung des

Bauvorhabens dem Erfordernis einer bodenabhängigen Produktion Nachachtung

verschafft würde.

Hingegen ist es rechtsverletzend, wenn die Vorinstanzen

sich damit begnügt haben, dass das für die Beurteilung der Bodenabhängigkeit

massgebende zentrale Sachverhaltselement der genügend grossen Betriebsfläche

erst vor der Baufreigabe nachgewiesen sein müsse. Die Baufreigabe wird von der Baubehörde

laut § 326 PBG dann erteilt, wenn alle nötigen baurechtlichen

Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten

Nebenbestimmungen erfüllt sind. Der Sinn und Zweck der gewöhnlich schriftlich

erteilten Baufreigabe besteht darin, dass die Erfüllung aller Nebenbestimmungen

und damit die Übereinstimmung des Projekts mit der Baubewilligung gewährleistet

ist. Weil die Baufreigabe im Unterschied zur vorgängigen Baubewilligung keine

Anwendung von materiellem Recht darstellt, gilt sie auch nicht als anfechtbare

Anordnung (vgl. Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6. A., Wädenswil 2019, S. 487).

Der zu Rekurs und Beschwerde legitimierte Nachbar hat einen

Anspruch darauf, über die Erfüllung der in der Baubewilligung statuierten

Nebenbestimmungen orientiert zu werden. Falls er die Erfüllung bestreitet und

damit zumindest eine formelle Widerrechtlichkeit des Bauvorhabens behauptet,

hat ihm die Baubehörde Gelegenheit einzuräumen, über diese Frage eine

Feststellungsverfügung zu erwirken. Gegen diese steht nach § 19 Abs. 1 lit. a VRG dann wiederum der ordentliche Rechtsmittelweg offen, falls er

ein schutzwürdiges Interesse an der Erfüllung der betreffenden Nebenbestimmung

dartun kann (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 22 ff.).

Ein solches Interesse ist im vorliegenden Fall offensichtlich zu bejahen.

Selbst wenn der Baugesuchsteller den Nachweis einer ausreichenden Pachtfläche

vor der Baufreigabe erbringen könnte, müsste den Beschwerdeführenden II

Gelegenheit gegeben werden, dies auf dem Rekursweg zu bestreiten.

5.7.4

Nach dem Gesagten hat der Baugesuchsteller den Nachweis nicht geleistet,

über Pachtverträge zu verfügen, welche die Produktion der erforderlichen

Futtermittel dauerhaft gewährleisten. Mithin ist die Bodenabhängigkeit des

vorgesehenen Stalls nicht ausgewiesen, weshalb sich das Projekt als zonenwidrig

erweist. Weil überdies die – vom privaten Beschwerdegegner auch nicht

behaupteten Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung aufgrund von positiver

oder negativer Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 lit. a RPG

fehlen, sind die Gesamtverfügung der Baudirektion vom 24. Juni 2019 sowie

die Baubewilligung vom 9. Juli 2019 in Gutheissung der Beschwerden

aufzuheben.

5.8 Im

Hinblick auf ein allfälliges neues Baugesuch ist die (Grundsatz-)Frage zu

beantworten, ob auf dem Land, das dem Landwirt als Eigentümer oder Pächter zur

Verfügung steht, nur das Trockenfutter oder auch das Kraftfutter produziert

werden muss. Mit anderen Worten stellt sich die Frage, was für ein Anteil des

benötigten Futters zugekauft werden darf, damit noch von einer bodenabhängigen

Produktion gesprochen werden kann. Dabei verlangt die Praxis keine vollständige

Bodenabhängigkeit der Bewirtschaftung, wäre dies doch unrealistisch, weil immer

gewisse Produkte zugekauft werden müssen. Zonenkonformität der Bauten und

Anlagen wird darum auch angenommen, wenn die Produktion "im

Wesentlichen" oder "überwiegend" bodenabhängig ist. Es ist eine

gesamthafte Betrachtung anhand des langfristigen Betriebskonzepts anzustellen (Alexander

Ruch/Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre

Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und

Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 22 N. 92).

5.8.1

Laut Angaben im Betriebskonzept vom 8. Mai 2019 soll die damalige

Tierhaltung von rund 44 GVE im Zug des Stallneubaus auf 108 GVE erweitert

werden (vorne E. 3.3). Auf diese Angaben des Baugesuchstellers haben die

Vorinstanzen zu Recht abgestellt. Entgegen den Rügen der Beschwerdeführenden

darf diesem nicht unterstellt werden, tatsächlich eine grössere Anzahl Kühe

halten zu wollen, wodurch sich der Futterbedarf entsprechend erhöhen würde.

Dies gilt auch dann, wenn nach den massgebenden Bestimmungen des Tierschutzes

noch Reserven bestünden und Wirtschaftlichkeitsüberlegungen eine Aufstockung

nahelegen sollten. Grundsätzlich darf die Baubehörde auf die Angaben im

Baugesuch abstellen. Weil die Baubewilligung sich auf diese bezieht, würde sich

der Gesuchsteller widerrechtlich verhalten und hätte er straf- wie

verwaltungsrechtliche Sanktionen nach §§ 340 f. PBG zu gewärtigen,

wenn er den der Bewilligung zugrundeliegenden Sachverhalt eigenmächtig

verändern würde.

Bei der im Betriebskonzept

aufgeführten mutmasslichen Milchleistung pro Kuh und Jahr von 9'000 kg

handelt es sich um eine Schätzung. Diese sei deswegen eher tief angesetzt, weil

sich die Kühe bei der Umstellung vom alten auf den neuen Stall an die neue

Umgebung erst gewöhnen müssten; zudem sei der Tierbestand in einem

Landwirtschaftsbetrieb "sehr dynamisch". Demgegenüber erachtet das

Amt für Landschaft und Natur (ALN) die bisherige Milchleistung von 9'717 kg

als plausibler, welche Auffassung auch vom Baurekursgericht geteilt wird.

Obschon den Beschwerdeführenden beizupflichten ist, dass die Fortschritte in

der Milchkuhhaltung und Rentabilitätsüberlegungen für einen höheren Ertrag

sprechen, erscheint die Annahme der sachkundigen Amtsstelle nicht als

rechtsverletzend.

5.8.2

Hinsichtlich des Futterbedarfs erwog das Baurekursgericht, dass die

Bodenabhängigkeit einer Nutztierhaltung danach zu beurteilen sei, ob das von

den Tieren benötigte Futter tatsächlich zum überwiegenden Teil auf dem Betrieb

selbst erzeugt werde. Dazu müsse aufgrund der konkreten Verhältnisse ermittelt

werden, welcher Landanteil als Futterbasis diene und wie viele Tiere nach

Massgabe des Betriebskonzepts damit ernährt werden könnten. Die im

Betriebskonzept ausgwiesenen Landflächen seien insgesamt als guter bis sehr

guter Boden zu würdigen. Gemäss der "Suisse-Bilanz", die sich auch

für die Beurteilung der Bodenabhängigkeit eigne, lasse sich der geschätzte

Ertrag von 125 dt/ha für das intensiv genutzte Weideland ebenso wenig

beanstanden wie der für den Silomais eingesetzte Ertrag von 185 dt/ha. Unter

diesen Umständen dürfe bei einem dem Betriebskonzept entsprechenden Futteranbau

ohne Weiteres eine bodenabhängige Tierhaltung angenommen werden.

5.8.3

Die Beschwerdeführenden II beanstanden als "Hauptfehler 1",

dass die Vorinstanzen die bodenabhängige Produktion allein aufgrund des

Trockenfutters berechnet hätten. Daneben benötigten Milchkühe aber noch grosse

Mengen von Kraftfutter. Unter Annahme einer Milchmenge von 9'717 kg pro

Kuh und Jahr wären dies 136 t Kraftfutter jährlich, im Fall einer

realistischeren Milchmenge von 12'000 kg gar 227 t jährlich. Deren

Produktion würde weitere 18,1 ha für 136 t Kraftfutter bzw. 30,3 ha

für 227 t Kraftfutter erfordern. Selbst wenn der zusätzliche Landbedarf

nur auf 18,1 ha veranschlagt werde, könne nicht mehr von einer

bodenabhängigen Tierhaltung gesprochen werden.

Der private Beschwerdegegner erachtet es üblich und

zulässig, dass Landwirtschaftsbetriebe das erforderliche Kraftfutter

überwiegend oder sogar vollumfänglich von Dritten bezögen. Es gebe keine

Vorschrift, welche die Produktion auf dem eigenen Betrieb verlange. Der

Standard-Kraftfutter-Bedarf gemäss "Suisse-Bilanz" stelle einen

Durchschnittswert dar. Je nach Qualität des Grund- und Kraftfutters genügten

auch geringere Mengen von Letzterem, um die gewünschte Milchleistung zu

erzielen. Der gemäss Betriebskonzept erwartete Ertrag sei realistisch und die

Rügen betreffend zusätzlichen Landbedarf für die Kraftfutterproduktion liessen

sich nicht nachvollziehen. Die Kühe würden hauptsächlich mit dem auf dem

Betrieb produzierten Grundfutter versorgt; das Kraftfutter diene nur als

Ergänzung. Das für dessen Herstellung erforderliche Land müsse sich der

Baugesuchsteller nicht anrechnen lassen. Die Bodenabhängigkeit des Betriebs sei

daher ausgewiesen.

5.8.4

Mit Bezug auf die Trockensubstanz ist mit den Vorinstanzen anzunehmen, dass

diese auf der im Betriebskonzept aufgezeichneten Fläche von rund 50 ha für

108 GVE mutmasslich jedenfalls in weit überwiegendem Umfang produziert werden

kann und insoweit die Bodenabhängigkeit gegeben ist. Der private

Beschwerdegegner räumt ein, dass die angestrebte Milchleistung zusätzlich den

Einsatz von Kraftfutter erfordert. Über die erforderliche Menge äussert sich

das Baurekursgericht nicht; es zitiert lediglich die Vernehmlassung des ALN,

wonach der Bedarf an Kraftfutter vergleichsweise gering ist.

Entgegen der Auffassung des Baugesuchstellers ist der

Bedarf an Kraftfutter bei der Beurteilung der ausreichenden

Futtermittelproduktion mitzuberücksichtigen (BGE 133 II 370 E. 4.4). Denn

wie gesagt handelt es sich beim Kraftfutter neben dem Trockenfutter um eine

unentbehrliche und wesentliche Komponente. Auch leuchtet es ein, dass der

Einsatz von Kraftfutter die Höhe des Milchertrags wesentlich beeinflusst.

Dementsprechend setzt die Bodenabhängigkeit eines Betriebs voraus, dass nicht

nur das Trocken-, sondern auch das Kraftfutter weit überwiegend aus eigener

Produktion stammt und nicht zugekauft wird (vgl. Bundesamt für Raumentwicklung

[ARE], Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und

Empfehlungen für den Vollzug, Deckungsbeitrags- und Trockensubstanzkriterium

nach Artikel 36 RPV, Kap. IV, S. 10). Ob diese Voraussetzung im

vorliegenden Fall erfüllt ist, lässt sich nicht mit Sicherheit verneinen,

erscheint aufgrund der Akten im Sinn einer Gesamtbetrachtung, insbesondere vor

dem Hintergrund, dass der private Beschwerdegegner nicht nachwies, überhaupt

über entsprechendes Pachtland zu verfügen (vorn E. 5.7.2. ff.), jedenfalls

als sehr zweifelhaft. Die gegenteilige Auffassung des Baugesuchstellers, wonach

der Zukauf von Kraftfutter auszublenden sei, würde das Art. 16a RPG

zugrunde liegende Kriterium der Bodenabhängigkeit weitgehend aushöhlen und

einer industriellen Milchproduktion die Tür öffnen.

5.9 Weil dem

Stallneubau nach dem Gesagten die Grundvoraussetzung der Bodenabhängigkeit

fehlt, erübrigt sich die Auseinandersetzung mit der vom Baurekursgericht

aufgrund von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV geprüften und bejahten

Frage, ob für das Projekt kein besserer Standort in Betracht falle (bezüglich

der Einordnung vgl. hinten E. 8.1)

5.10 Schliesslich

bleibt festzuhalten, dass hier kein Anwendungsfall einer inneren Aufstockung

vorliegt. Eine solche ist nach der bundesgerichtlichen Praxis gegeben, wenn

einem überwiegend bodenabhängig produzierenden Betrieb ein Zweig angegliedert

wird, in dem landwirtschaftliche Produkte oder solche des produzierenden

Gartenbaus bodenunabhängig gewonnen werden (BGE 133 II 370 E. 4.2; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz,

S. 1474). Schliesslich beruft sich der Gesuchsteller zu Recht nicht

darauf, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach dem

Grundtatbestand von Art. 24 RPG oder eines der in Art. 24a–24e RPG

normierten Tatbestände erfüllt seien.

6.

6.1 Der Abstand

zwischen der östlichen Fassade des projektierten Stalls und der Grenze der

weiter östlich angrenzenden Kernzone III P beträgt rund 64 m. Wie schon im

ersten Rechtsgang rügen die Beschwerdeführenden, dass die Anlage übermässige

Geruchsemissionen, insbesondere durch Ammoniak- bzw. NH3-Emissionen

erzeuge.

6.2

6.2.1

Kraft Art. 11 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober

1983 (Umweltschutzgesetz; USG) werden Luftverunreinigungen, Lärm,

Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt

(Emissionsbegrenzungen; Abs. 1). Unabhängig von der bestehenden

Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen,

als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Abs. 2).

Die Emissionsbegrenzungen werden verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten

ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden

Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Abs. 3). Zur Begrenzung der

Umweltbelastung statuiert Art. 12 USG Emissionsbegrenzungen und setzt Art. 13

USG Immissionsgrenzwerte (im Folgenden IGW) fest. Als übermässig gelten

Immissionen nach Art. 14 USG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 5 der

Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV), die einen oder

mehrere IGW nach Anhang 7 der Verordnung überschreiten. Bestehen für einen

Schadstoff keine IGW, so gelten Immissionen als übermässig, wenn sie Menschen,

Tiere, Pflanzen, ihre Lebensgemeinschaften oder ihre Lebensräume gefährden (a.),

aufgrund einer Erhebung feststeht, dass sie einen wesentlichen Teil der

Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden erheblich stören (b.), sie Bauwerke

beschädigen (c.) oder die Fruchtbarkeit des Bodens, die Vegetation und die

Gewässer beeinträchtigen (d.).

Bei

der Errichtung von neuen Anlagen für die Tierhaltung müssen nach Anhang 2 Ziffer 512

LRV die nach den anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen

Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden. Als solche Regeln gelten

insbesondere die Empfehlungen der Eidgenössischen Forschungsanstalt für

Betriebswirtschaft und Landtechnik (FAT, neu bezeichnet als Forschungsanstalt

Agroscope Reckenholz-Tänikon ART). Somit definieren die

Luftreinhalte-Verordnung und der FAT-Bericht Nr. 476 "Mindestabstände

von Tierhaltungsanlagen" von 1995 (im Folgenden FAT-Bericht) den Abstand

der Baute zu Bauzonen oder Nachbarliegenschaften im Sinn der vorsorglichen

Emissionsbegrenzung nach Art. 3 LRV.

6.2.2

Der Mindestabstand wird gemäss FAT-Bericht, Ziffer 2.1, in einem

dreistufigen Verfahren berechnet: Zunächst wird – nach Massgabe einer Formel,

die weitergehende Unterscheidungen trifft – die Geruchsbelastung nach Tierart

quantifiziert (Tabelle 1). Nach Massgabe des so ermittelten Werts erfolgt

in einem zweiten Schritt die Berechnung eines Normabstands. Daraufhin wird dieser

durch Berücksichtigung des Haltungssystems, der Lüftung und des Standorts

korrigiert (Tabelle 2) und auf diese Weise der Mindestabstand ermittelt

(Formel 4). Besteht die Tierhaltungsanlage aus mehreren bestehenden

und/oder neuen Ställen, so ist die Tabelle mit den Gebäudeabständen (Abstände

der Stallmittelpunkte) zu ergänzen.

Gegenüber

reinen Wohnzonen ist der formelmässig ermittelte Mindestabstand einzuhalten.

Lässt die Bau- und Zonenordnung – wie hier (Art. 6 BZO) – mässig störende

Betriebe zu, ist ein höheres Mass an Geruchsimmissionen zumutbar. Gegenüber

diesen Gebieten kann der Mindestabstand um 30 % herabgesetzt werden; somit

sind 70 % des Mindestabstands einzuhalten. Im umbauten Raum, das heisst

bei weniger als 50 m Abstand zwischen der Tierhaltungsanlage und dem

nächstgelegenen Gebäude, ist der Abstand nicht vom Stallmittelpunkt, sondern

von dem den benachbarten Wohnbauten nächstgelegenen Emissionspunkt aus zu

messen. Dies sind die Aussenmasse des Stallgebäudes und des befestigten

Auslaufs (FAT-Bericht, Ziffern 2.2 und 2.3; Arbeitsblatt, S. 4).

6.3 Das

Baurekursgericht erwog, dass bis zur Verabschiedung einer verbindlichen

Vollzugshilfe zu den laut Art. 3 Abs. 2 lit. a LRV für

Tierhaltungsanlagen massgebenden Anforderungen gemäss Anhang 2 Ziff. 512

LRV nach wie vor auf den FAT-Bericht von 1995 abzustellen sei. Bei der

Berechnung des Mindestabstands gegenüber den höherliegenden Grundstücken der

Beschwerdeführenden habe die Baudirektion aufgrund der Lage des Projekts in

einem Talkessel auf einen Korrekturfaktor verzichten dürfen. Immerhin sei der

Hanglage insoweit Rechnung getragen worden, als mit Bezug auf die

tieferliegenden Grundstücke der Korrekturfaktor 1,2 angewandt worden sei.

Dieses Vorgehen habe im Ermessen der Bewilligungsinstanz gelegen, zumal

aufwärtsfliessende Hangwinde nicht zum Phänomen eines Kaltluftsees führten,

sondern sich die Luft grossflächig verteile. Ein weitergehender Einbezug der

Windrichtungen sei bei den Berechnungen der Mindestabstände gemäss FAT-Bericht

nicht vorgesehen. Die privaten Messungen einzelner Beschwerdeführenden hätten

nicht nahegelegt, eine Sonderbeurteilung mit fachlicher Standortanalyse

und/oder Windmessungen von Wetterstationen der Schweizerischen Meteorologischen

Anstalt durchzuführen, die zu einer Herabsetzung des Mindestabstands führen

könnten. Ein Ausnahmegrund für die zusätzliche Berücksichtigung eines im

FAT-Bericht nicht aufgeführten Korrekturfaktors sei nicht ersichtlich.

Schliesslich habe die Baudirektion deswegen auf den minimalen

Sicherheitszuschlag von 30 % gegenüber Wohnzonen verzichten dürfen, weil

in der Kernzone P auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig seien.

Denn der FAT-Bericht halte in Ziff. 2.3 fest, dass in solchen Zonen den

Bewohnern ein höheres Mass an Geruchsimmissionen zugemutet und auf den

Sicherheitszuschlag "in der Regel" verzichtet werden dürfe. Daran

ändere auch der Umstand nichts, dass im Weiler P zurzeit keine Gewerbebetriebe

vorzufinden seien. Anlässlich der Ausscheidung der Kernzone P habe nämlich die

Erhaltung des gewachsenen Dorfkerns mit der Erhaltung einer gemischten Nutzung

im Vordergrund gestanden, weshalb diese Möglichkeit erhalten bleiben müsse.

6.4 Die

Beschwerdeführenden halten dem Rekursentscheid entgegen, dass die

Geruchsbelastung zu Unrecht nicht als übermässig gewürdigt worden sei. Der von

den Vorinstanzen berechnete Mindestabstand von 64,2 m (= 70 % von

91,7 m) missachte mehrere Umstände. So sei dieser Abstand ab der offenen

Nordostfassade des Stalls und nicht ab dem Stallmittelpunkt zu messen. Im

Weiteren müsse der Geländeform mit einem Korrekturfaktor von 1,2 (statt 1,0)

Rechnung getragen werden und erfordere die starke Westwindlage eine

Sonderbeurteilung. Schliesslich rechtfertige sich der Einschlag auf 70 %

aufgrund der anstossenden Kernzone P nicht. Weil sich dort kein einziger

Gewerbe- oder Landwirtschaftsbetrieb befinde und mit der Ansiedlung eines

solchen nicht zu rechnen sei, dränge sich die Gleichsetzung mit einer Wohnzone

auf und dürfe der Mindestabstand daher nicht herabgesetzt werden.

Demgegenüber schliesst sich der private Beschwerdegegner

der Argumentation des Baurekursgerichts an. Weil es sich beim vorgesehenen

Standort nicht um einen Talkessel, sondern nur um ein sanft abfallendes Gelände

handle und überdies die Wohnhäuser der Beschwerdeführenden bergseitig stünden,

rechtfertige sich ein Korrekturfaktor nicht. Dass aufgrund einer

vorherrschenden Westwindlage eine Sonderbeurteilung angezeigt sei, treffe nicht

zu. Anlässlich der Revision der Bau- und Zonenordnung im Jahr 2017 habe die

Gemeinde K die Kernzone P beibehalten, womit die Ansiedlung von mässig

störendem Gewerbe möglich bleibe. Mit dem Abzug von 30 % bei der Bemessung

der Mindestabstände gegenüber gemischten Zonen werde ein angemessener

Interessenausgleich zwischen den verschiedenen Nutzweisen geschaffen.

6.5

6.5.1

Im Entscheid VB.2015.00408 vom 21. April 2016, der lufthygienische

Massnahmen im Zusammenhang mit Geruchsimmissionen eines Laufhofs für Milchkühe

zum Gegenstand hatte, kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass auf den

FAT-Bericht von 1995 abzustellen sei und nicht auf eine Revisionsvorlage aus

dem Jahr 2005, die nicht in Kraft getreten sei (E. 5.3). Das Bundesgericht

bestätigte diese Auffassung (BGr, 6. Juni 2017, 1C_260/2016, E. 2.2).

In einem neueren Entscheid vom 8. Juli 2019 (1C_289/2018, E. 3.2)

merkte es jedoch unter Hinweis auf BGE 133 II 370 E. 6.2 an, dass der

FAT-Bericht nicht mehr für alle Stallsysteme eine störungsgerechte Beurteilung

erlaube. Tatsächlich haben sich die tatsächlichen wie die rechtlichen

Verhältnisse seit dem Erlass der FAT-Richtlinien im Jahr 1995 wesentlich

verändert. Aus betrieblichen und ökonomischen Gründen ist ein Trend zu

grösseren Stallbauten auszumachen. Im Zug des fortschreitenden

Baulandverbrauchs und der anwachsenden Umweltbelastung hat insbesondere auch

der Kanton Zürich die Bemühungen um die Verbesserung der Luftqualität

verstärkt. So wurde der vom Regierungsrat am 9. Dezember 2009 beschlossene

Massnahmenplan Luftreinhaltung (LS.713.11) im Jahr 2016 revidiert (www.zh.ch).

Danach sollen die zu knapp 90 % von der Landwirtschaft erzeugten Ammoniak-

bzw. NH3-Emissionen von rund 4'016 t im Jahr 2013 auf 2'396 t

im Jahr 2020 gesenkt werden (S. 8). Aus diesen Gründen erscheint es

sachgerecht, die Empfehlungen aus dem FAT-Bericht 1995 zum Schutz der Nachbarn

restriktiv zu handhaben.

6.5.2

Laut Ziff. 2.2 des FAT-Berichts 1995 sind die Mindestabstände vom

Emissionspunkt der Stallgebäude zu messen. Als solcher hat im vorliegenden Fall

der Stallmittelpunkt, d. h.

der Schnittpunkt der Grundflächendiagonalen zu gelten. Wie die Beschwerdeführenden II

zu Recht einwenden, mag diese Regelung für Ställe mit geschlossenen Fassaden

sachgerecht sein. Weil der projektierte Bau auf seiner – den

Beschwerdeführenden zugewandten – Nordostseite eine offene Fassade aufweist,

erscheint es jedoch als sachgerecht, den Mindestabstand von diesem äussersten

emittierenden Punkt zu messen (so auch die im Auftrag der Bundesämter für

Landwirtschaft und Umwelt erstellte Studie "Grundlagen zu Geruch und

dessen Ausbreitung für die Bestimmung von Abständen bei Tierhaltungsanlagen"

von Agroscope Science Nr. 59, 2018, S. 23 ff.). Dies hat zur

Folge, dass der seitens der Baudirektion berechnete und vom Baurekursgericht bestätigte

Mindestabstand von 64,2 m gegenüber dem Hausgrundstück Kat.-Nr. 08

des Beschwerdeführers 2 an der P-Strasse 09 um rund 2 m unterschritten

ist. Gegenüber der nordwestlichen Ecke der Zonengrenze P beträgt der Abstand

gar nur 5 m.

6.5.3

Ob die von den Beschwerdeführenden II behauptete ausgeprägte

Westwindlage eine Sonderbeurteilung erfordert hätte, die allenfalls den höheren

Korrekturfaktor 1,2 nahegelegt hätte, kann ebenso ungeprüft bleiben wie

der nach dem FAT-Bericht massgebende Korrekturfaktor. Auch wenn der vom

Baurekursgericht bestätigte Verzicht auf eine solche Korrektur dem privaten

Beschwerdegegner entgegenkommt, erscheint dies nicht gerade als

rechtsverletzend.

6.5.4

Hingegen erscheint die Reduktion des nach den Formeln 1–4 in Ziffer 2

des FAT-Berichts berechneten Mindestabstands auf 70 % für Zonen, in denen

neben der Wohnnutzung auch mässig störende Gewerbebetriebe zugelassen sind (Ziffer 2.3),

im vorliegenden Fall als nicht gerechtfertigt. Selbst wenn die Gemeinde K mit

der Festlegung der Kernzone P ausdrücklich eine gemischte Nutzweise angestrebt

haben sollte, steht fest, dass diese Aussenwacht heute einzig der Wohnnutzung

dient. Zwar ist die Ansiedlung eines zonenkonformen Gewerbebetriebs denkbar,

wie die Beschwerdeführenden allerdings schlüssig einwenden, aufgrund der Lage

und der Bodenpreise jedoch wenig wahrscheinlich. Wie Ziffer 2.3 des

FAT-Berichts festhält, rechtfertigt sich ein Verzicht auf den

Sicherheitszuschlag von 30 % gegenüber gemischten Zonen nur "in der

Regel". Vorliegend trifft dies aufgrund der tatsächlichen Besiedlungsweise

indessen nicht zu.

6.5.5

Nach dem Gesagten kommt der projektierte Stall aufgrund der sachwidrigen

Messweise des erforderlichen Mindestabstands ab dem Stallmittelpunkt und der

ungerechtfertigten Herabsetzung des Regelmasses um 30 % deutlich zu nahe

an die Wohnhäuser des Weilers P zu liegen. Daher verletzt das Bauvorhaben

überdies Art. 14 lit. b USG in Verbindung mit Art. 2 Abs. 5

lit. b LRV. Weil sich dieser Mangel offensichtlich nicht durch eine

Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1 PBG heilen lässt, ist die

Baubewilligung auch aus diesem Grund zu verweigern.

7.

7.1 In einer

Entfernung von rund 75 m nördlich des projektierten Stalls befindet sich

eine ca. 1,2 ha grosse Waldparzelle Kat.-Nr. 10 der

Beschwerdeführer 2 und 3. Rund 50 m östlich des Stalls liegt das gut

0,7 ha umfassende Waldgrundstück Kat.-Nr. 11 des

Beschwerdeführers 3. Es fragt sich daher, ob die Milchkuhhaltung zu

übermässigen Einwirkungen auf die Wälder führe.

7.2 Nach dem

in E. 6.2.1 Gesagten gelten Immissionen nach Art. 2 Abs. 5 LRV

dann als übermässig, wenn sie einen oder mehrere IGW nach Anhang 7 der

Verordnung überschreiten. Weil dieser für Ammoniak und Ammoniakverbindungen

keine Grenzwerte festlegt, ist nach dieser Bestimmung eine Beurteilung im

Einzelfall vorzunehmen. Wie das Bundesgericht im vorne in E. 6.5.1

erwähnten Entscheid 1C_260/2016 vom 6. Juni 2017, E. 5.3, erwogen hat,

sind im Rahmen des Übereinkommens über weiträumige grenzüberschreitende

Luftverunreinigung vom 13. November 1979 (SR 0.814.32) und ihrer

Protokolle von der United Nations Economic Commission for Europe [UN/ECE]

kritische Eintragsraten (Critical Loads) für Stickstoff und kritische

Konzentrationen (Critical Levels) für Ammoniak festgelegt worden, bei deren

Überschreitung mit Schäden an empfindlichen Rezeptoren gerechnet werden muss. Diese

Belastungsgrenzen werden praxisgemäss zur Beurteilung herangezogen, ob

Ammoniak- und andere Stickstoffimmissionen übermässig sind (vgl. BAFU/BLW,

Vollzugshilfe Baulicher Umweltschutz in der Landwirtschaft, Mai 2012,

Anhang B2-5 S. 109 f.). Gemäss § 17a der (zürcherischen)

Verordnung zum Massnahmenplan Luftreinhaltung vom 9. Dezember 2009/13. Januar

2016 bestehen Grenzwerte für neue Tierhaltungsanlagen für Schweine und

Geflügel; danach dürfen die Ammoniakemissionen aus geschlossenen Ställen mit

kontrollierter Lüftung 650 kg/Jahr nicht überschreiten.

7.3 Das

Baurekursgericht hielt hierzu fest, dass der Verordnungsgeber deswegen darauf

verzichtet habe, die Norm auf Rinderställe auszudehnen, weil diese im

Unterschied zu Schweine- und Geflügelställen immer offen und meist ohne

kontrollierbare Zu- und Abluftregelung gebaut würden. Unter diesen Umständen

fehle es an einer rechtlichen Grundlage, Massnahmen zur Ammoniakreduktion zu

verlangen, auch wenn die mit dem Bauvorhaben einhergehenden Immissionen im

Bereich der anstossenden Wälder die Critical Loads möglicherweise überstiegen.

Allerdings fehlten Messungen durch die Bewilligungsinstanzen und sei ungeprüft

geblieben, ob das Bauvorhaben schon Massnahmen zur Senkung der betreffenden

Immissionen enthalte. Gemäss Betriebskonzept sollten nämlich ammoniakmindernde

Vorkehrungen wie die Überdachung des Jauchesilos oder die entsprechende

Ausgestaltung von Laufgängen mit Gefälle und Schieber zur regelmässigen

Abführung von Kot und Harn umgesetzt werden.

7.4 Die Beschwerdeführenden II

halten die Rüge aufrecht, dass übermässige Ammoniak-immissionen die Gesundheit

und den Bestand der Wälder gefährdeten. In beiden Waldparzellen komme es – wie

detailliert ausgeführt wird – zu einer deutlichen Überschreitung der Critical

Levels und Critical Loads. Das Baurekursgericht komme zum unrichtigen Schluss,

dass der Gesuchsteller nicht zu emissionssenkenden Massnahmen verpflichtet

werden könne. Vielmehr habe der Regierungsrat nur beschlossen, dass für

Rinderställe keine technischen Massnahmen zu treffen seien. Indessen gehe es

darum, dass der Stall zu nahe an die beiden Wälder zu stehen komme. Daher werde

deren Beeinträchtigung unmittelbar durch Art. 11 Abs. 3 USG und Art. 5

LRV untersagt. Im Übrigen stehe eine unzureichende Massnahmenplanung der

Anordnung von verschärften Emissionsbegrenzungen nicht im Weg.

Der private Beschwerdegegner bestreitet diese Ausführungen

der Gegenpartei und schliesst sich den Erwägungen der Vorinstanz an. Massgebend

seien insbesondere die Bestimmungen über den Waldabstand, die respektiert

würden. Zudem liege kein sensitives Ökosystem im Sinn eines Naturschutzgebiets

vor.

7.5

7.5.1

Das Bundesamt für Umwelt hat 2020 die Vollzugshilfe "Übermässigkeit

von Stickstoff-Einträgen und Ammoniak-Immissionen. Bewertung anhand von

Critical Loads und Critical Levels insbesondere im Hinblick auf einen

kantonalen Massnahmenplan Luftreinhaltung" publiziert (www.bafu.admin.ch).

Darin hält das Amt fest, dass zur Beurteilung der Übermässigkeit von

Luftverunreinigungen durch Stickstoff und Ammoniak mangels eines IGW in Anhang

7 LRV die international festgelegten Critical Loads und Critical Levels

herangezogen werden könnten (S. 8). Unter "Critical Loads"

(kritische Eintragsraten) sei "eine quantitative Schätzung der Exposition

gegenüber einem oder mehreren Schadstoffen (zu verstehen), unterhalb deren nach

dem heutigen Wissensstand keine signifikanten schädlichen Auswirkungen auf

bestimmte empfindliche Teile der Umwelt auftreten". Als "Critical

Levels" (kritische Konzentrationen) gälten "Schadstoffkonzentrationen

in der Atmosphäre, oberhalb deren nach dem heutigen Wissensstand unmittelbare

nachteilige Auswirkungen auf Rezeptoren wie Menschen, Pflanzen, Ökosysteme oder

Materialien auftreten können" (S. 9, auch zum Folgenden). Die

Critical Loads und Critical Levels seien den IGW gleichwertig und hätten den

Stellenwert von wirkungsorientierten Belastungsgrenzen für

Schadstoffdepositionen und -konzentrationen, bei deren Überschreitung mit

Schäden an empfindlichen Rezeptoren gerechnet werden müsse. Sie könnten nicht

nur zur Beurteilung der Übermässigkeit der Belastung mit Stickstoff, sondern

auch mit Ammoniak herangezogen werden. Die Critical Loads für

Stickstoffeinträge seien an vielen Orten in der Schweiz deutlich überschritten,

in geringerem Mass auch die Critical Levels für Ammoniak. Soweit vorsorgliche

Emissionsbegrenzungen nicht ausreichen sollten, diese Werte einzuhalten,

müssten kraft Art. 11 Abs. 3 USG verschärfte Emissionsbegrenzungen

angeordnet werden. Wenn diese von einer einzelnen Anlage ausgingen, müssten sie

nach Art. 5 LRV sowie Art. 9 Abs. 1 und 2 LRV soweit verschärft

werden, dass keine übermässigen Immissionen mehr aufträten.

7.5.2

Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Critical Loads und Critical

Levels mit Bezug auf die vom Bauvorhaben ausgehenden Ammoniakimmissionen zu

Unrecht ausser Acht gelassen. Dementsprechend sind sie der Frage nicht weiter

nachgegangen, ob die Überschreitung dieser Werte die genannten Waldparzellen

mutmasslich schädigen könnte, und haben sie dem Baugesuchsteller auch keine

entsprechenden Auflagen gemacht. Dieses Versäumnis fällt deswegen stark ins

Gewicht, als der vom AWEL erstellte Massnahmenplan Luftreinhaltung

(Teilrevision 2016; www.awel.zh.ch) festhält, dass die vorgesehenen Massnahmen

mit Bezug auf Ammoniak klar nicht genügen und die übermässigen Emissionen im

Zeitraum von 2016 bis 2020 schätzungsweise nur um 4,7 % vermindert werden

(S. 17). Im vorliegenden Fall hat der Untersuchungsmangel deswegen keine

Auswirkungen, weil der streitbetroffene Milchviehstall wie gesagt ohnehin nicht

bewilligungsfähig ist. In allfällig pendenten und künftigen

Bewilligungsverfahren für Stallbauten sind die entsprechenden Abklärungen mit

Bezug auf das erlaubte Mass von Ammoniakimmissionen jedoch vorzunehmen.

8.

8.1 Erweist

sich der Stallneubau nach dem Gesagten aus raumplanerischen wie

umweltrechtlichen Erwägungen als nicht bewilligungsfähig, so erübrigt sich eine

nähere Auseinandersetzung mit der Frage, ob dem Vorhaben eine rechtsgenügende

Einordnung zuerkannt werden könne. Anzumerken bleibt, dass das Baurekursgericht

wegen der Nachbarschaft zur Kernzone P aufgrund von § 50 PBG eine gute

Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG verlangt hat (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 824).

Indessen dürfen an landwirtschaftliche Zweckbauten keine übertriebenen

Anforderungen an das Erscheinungsbild als solches gestellt werden. Ebenso wenig

stört die Nachbarschaft von Stall und Silos in der Nachbarschaft des ländlich,

bezüglich der Bausubstanz jedoch unterschiedlich geprägten Weilers P nach dem

massgebenden Massstab eines Durchschnittsbetrachters.

8.2 Aus dem

gleichen Grund erübrigt sich eine Prüfung der Frage, ob die Baudirektion für

das Vorhaben zu Recht eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c der

Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 erteilt habe. Denn auch die

Vereinbarkeit des Vorhabens mit den bundesrechtlichen Anforderungen an den

Gewässerschutz hängt eng mit dem nach dem Gesagten für unzulässig befundenen

Standort zusammen.

9.

Abschliessend bleibt festzuhalten, dass das Stallprojekt

in erster Linie an der nicht nachgewiesenen Bodenabhängigkeit und der Nähe zum

Weiler P scheitert. Das Gericht erkennt durchaus, dass der private

Beschwerdegegner aus wirtschaftlichen Gründen den Betrieb vergrössern möchte,

um dessen längerfristigen Bestand sicherzustellen. Wie die bisherigen

Bemühungen des Landwirts und das vorliegende Rechtsmittelverfahren jedoch

aufgezeigt haben, erscheinen die ausgesprochen ungünstige Lage des

Hauptbetriebs in beengten räumlichen Verhältnissen in Q und das offenbar nicht

lösbare Problem, die erforderliche Nutzfläche zuzupachten, als schwer überwindbare

Hindernisse.

10.

10.1 Bei

diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten zur

Hälfte dem unterliegenden Baugesuchsteller und zur Hälfte der Baudirektion

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Diesen sind ferner die den obsiegenden Beschwerdeführenden auferlegten

Rekurskosten zu überbinden.

10.2 Dem

privaten Beschwerdegegner muss eine Parteientschädigung von vornherein versagt

bleiben. Vielmehr ist dieser zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) sowie den

Beschwerdeführenden 2–6 eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu

bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die

Beschwerden werden gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar

2020 sowie der Beschluss des Gemeinderats K vom 9. Juli 2019 und die

Gesamtverfügung der Baudirektion vom 24. Juni 2019 werden aufgehoben.

2. Die Beschwerdegegner 2

und 3 werden verpflichtet, die Kosten des Rekursverfahrens je zur Hälfte zu

bezahlen.

3. Die Gerichtsgebühr wird

festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 475.-- Zustellkosten,

Fr. 5'475.-- Total der Kosten.

4. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern 2 und 3 je zur Hälfte

auferlegt.

5. Der

Beschwerdegegner 3 wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 1 eine

Parteientschädigung von Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) sowie den

Beschwerdeführenden 2–6 eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-

(Mehrwertsteuer inbegriffen) für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

6. Gegen dieses

Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

7. Mitteilung an …