Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00277

Verwaltungsgericht

des Kantons Zürich

1.

Abteilung

VB.2020.00277

VB.2020.00287

Urteil

der 1. Kammer

vom 16. Dezember 2021

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter

Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Aus VB.2020.00277:

1. A, vertreten durch RA B,

Aus

VB.2020.00287:

2. Stadt Bülach,

vertreten durch Stadtrat Bülach,

vertreten durch RA D,

Beschwerdeführende,

gegen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdegegner,

und

Aus VB.2020.00277:

1. Stadtrat Bülach, vertreten durch RA D

Aus

VB.2020.00287:

2. A, vertreten durch RA B,

Mitbeteiligte,

betreffend Denkmalschutz

/ Inventarentlassung (R4.2019.00115),

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

A stellte beim

Stadtrat Bülach mit Schreiben vom 27. Oktober 2017 ein Provokationsgesuch

zur denkmalpflegerischen Beurteilung des Gebäudes Assek.-Nr. 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03

in Bülach.

Auf Antrag des Ausschusses

Bau und Infrastruktur beschloss der Stadtrat Bülach am 3. Juli 2019, das

genannte Gebäude aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte der Stadt Bülach

zu entlassen und auf die Anordnung von Schutzmassnahmen zu verzichten.

Erwägungen

II.

Dagegen rekurrierte der

Zürcher Heimatschutz (ZVH) am 12. August 2019 beim Baurekursgericht und

beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Letzteres nahm den

betroffenen Grundeigentümer, A, von Amtes wegen als Mitbeteiligten in das

Verfahren auf und führte am 26. November 2019 einen Augenschein durch. Mit

Entscheid vom 11. März 2020 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und

hob den Beschluss des Stadtrats Bülach vom 3. Juli 2019 auf. Es lud den

Stadtrat Bülach ein, das Unterschutzstellungsverfahren im Sinn der Erwägungen

fortzusetzen.

III.

Gegen diesen Entscheid erhob A

am 5. Mai 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht und beantragte unter Entschädigungsfolge, diesen

vollumfänglich aufzuheben (Verfahren VB.2020.0277). Der Stadtrat Bülach reichte

am 7. Mai 2020 ebenfalls Beschwerde ein und beantragte, den

vorinstanzlichen Entscheid vollumfänglich aufzuheben und seinen Beschluss vom 3. Juli

2019.

zu bestätigen. Ferner beantragte er eine angemessene Umtriebsentschädigung

(Verfahren VB.2020.00287).

Das Baurekursgericht beantragte am 27. Mai 2020 in beiden Verfahren ohne weitere Bemerkungen

Beschwerdeabweisung. In seiner Beschwerdeantwort vom 11. Juni 2020

beantragte der Zürcher Heimatschutz (ZVH), die Beschwerden unter Entschädigungsfolge abzuweisen. Der Stadtrat Bülach nahm am 15. Juni 2020

Stellung zur Beschwerde von A und beantragte, diese gutzuheissen, eine

Entschädigung zulasten des Beschwerdegegners sowie die Vereinigung mit dem

Verfahren VB.2020.00287.

A replizierte am 26. Juni 2020 unter Bekräftigung der

gestellten Anträge. Gleichentags reichte auch der Stadtrat Bülach Replik ein

und hielt an den gestellten Anträgen fest. Mit Präsidialverfügung vom 6. Juli

2020.

wurden die Verfahren VB.2020.00277 und VB.2020.00287 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo

nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00277.

Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) hielt mit Duplik vom 18. August

2020.

ebenfalls an den gestellten Anträgen fest. Mit Tripliken vom 2. und 3. September

2020.

hielten A und der Stadtrat Bülach weiterhin an ihren Begehren fest; ebenfalls

der Zürcher Heimatschutz (ZVH) mit Quadruplik vom 25. September 2020,

welche dieser am 28. September 2020 ergänzte. Die Quintupliken datieren

vom 8. und 12. Oktober 2020. In der Folge verzichteten die Parteien auf

eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

1.1

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach

§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

1.2

Gemäss

§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG ist eine

Gemeinde rechtsmittellegitimiert, wenn sie die Verletzung von Garantien rügt,

die ihr die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Die Beschwerdeführerin

beruft sich auf eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie, weshalb ihre

Legitimation zur Beschwerdeerhebung zu bejahen ist. Ob die beanspruchte

Autonomie tatsächlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine

Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (vgl.

BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2; BGE 135 I 43 E. 1.2).

1.3

Der

private Beschwerdeführer ist als im Rekursverfahren unterliegender Grundeigentümer

ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und

§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]).

Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt; auf die

Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

Der

private Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil das

Baurekursgericht von den gegen die Verhältnismässigkeit einer

Unterschutzstellung vorgebrachten öffentlichen und privaten Interessen einzig

auf seine privaten Interessen eingegangen sei. Von der erforderlichen

umfassenden Interessenabwägung könne daher nicht die Rede sein.

2.2

Das rechtliche Gehör nach Art. 29

Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) verlangt, dass die

Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen

tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu

begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen

Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen

ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den

Entscheid wesentlichen Punkte beschränken.

Der

Begründungspflicht ist Genüge getan, wenn sich der Betroffene über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, BGE 136 I 229 E. 5.2, BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Aus der Begründung muss mindestens

mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die Behörde die Vorbringen

der Partei für nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (vgl. Kaspar

Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz

des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 10 N. 25).

2.3

Vorliegend

hat sich die Vorinstanz mit den wesentlichen Vorbringen auseinandergesetzt und

die angeführten Interessen in ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung zwar nicht im

Einzelnen, so doch gesamthaft gewürdigt. Dem Beschwerdeführer war sodann

ein Weiterzug bezogen auf den ausführlich begründeten Entscheid des

Baurekursgerichts ohne Weiteres möglich. Eine Gehörsverletzung liegt nicht vor.

3.

3.1

Das Grundstück, auf welchem sich das

streitbetroffene Vielzweckbauernhaus befindet, liegt gemäss geltender Bau- und

Zonenordnung der Stadt Bülach (BZO) in der Kernzone KC. Es grenzt im Süden

an die E-Strasse, im Westen an den F-Weg und wird im Übrigen von einem weiteren

der Kernzone KC zugehörigen Grundstück umgeben, welches seinerseits gegen

Osten an die G-Strasse grenzt.

3.2

Das streitbetroffene Wohn- und

Ökonomiegebäude ist im kommunalen Inventar schutzwürdiger Bauten von 1988 mit

dem Schutzziel B aufgeführt. Auf kantonaler Stufe ist es nicht

inventarisiert. Es bildet indes Bestandteil des im Bundesinventar

schützenswerter Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS)

vermerkten Gebiets 2 mit Erhaltungsziel C (Erhalten des Charakters)

und der Baugruppe 2.1 mit Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur).

3.3

Aufgrund

des Provokationsbegehrens liess der Stadtrat Bülach zur Frage der

Schutzwürdigkeit bei Firma H, Gutachterin I, ein Gutachten erstellen, welches

vom Juli 2018 datiert. Am 13. März 2019 fand zudem eine Besichtigung durch

die Gemeinde statt. Mit dem streitbetroffenen Beschluss vom 3. Juli 2019 attestierte

der Stadtrat Bülach dem Gebäude gestützt auf diese Erkenntnisse einen geringen

Eigen- und Situationswert. Nach Vornahme einer Interessenabwägung entliess er es

aus dem kommunalen Inventar schutzwürdiger Bauten und verzichtete auf die Anordnung

von Schutzmassnahmen.

4.

Als Schutzobjekte in

Betracht fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem

Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer

politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche

erhaltenswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich

mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung.

4.1

In der

Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert

bezeichnet. Während sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst

bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in

Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl.

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 300; Walter Engeler, Das

Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139

und 205). Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann sich dabei nicht nur aus

einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel

ergeben (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren

Hinweisen).

4.2

Die

Zeugeneigenschaft allein reicht für eine Unterschutzstellung nicht; es muss

sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der

Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder

ob es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", hat die Behörde eine

sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung

vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen

Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a;

VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 272).

4.3

Für die

Klärung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die Behörde ein Fachgutachten

einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch,

kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. Januar

2016, VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Zwar würdigen die

rechtsanwendenden Behörden das Ergebnis der Untersuchung – und mithin auch die

Stellungnahmen von Fachpersonen – frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Ein

vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges, von Behörden eingeholtes

Gutachten geniesst jedoch einen erhöhten Beweiswert (VGr, 21. Januar 2016,

VB.2015.00380, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Die Behörde darf von einem

solchen Gutachten nicht ohne triftige Gründe abweichen. Ein Grund zum Abweichen

liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder

Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in

wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016,

VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar Plüss, Kommentar

VRG, § 7 N. 146 f.)

5.

5.1

Die Gutachterin

kam bei ihrer Beurteilung entsprechend den Kriterien des PBG zum Schluss, das

zu einem Wohn- und Geschäftshaus umgebaute Vielzweckbauernhaus erfülle als

wichtiger Bauzeuge die hohen Anforderungen zur Klassifizierung als

Schutzobjekt. So präge es die ortsbauliche Situation an der E-Strasse und

am F-Weg wesentlich mit. Weiter sprach sie dem Gebäude eine wichtige baukünstlerische

Bedeutung zu und wertete dieses auch als bedeutenden siedlungsgeschichtlichen

Zeugen der neuzeitlichen Verkehrsführung J – P.

Schliesslich komme dem Vielzweckbau eine gewisse sozial- und

wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung zu.

5.2

Unter

Zugrundelegung der Ausführungen im Gutachten gelangte die Behörde zur

Ansicht, dass dem Gebäude ein gewisser Eigenwert zukomme, dieser jedoch als

gering einzustufen sei. Es handle sich um einen baulichen Zeugen

untergeordneter Natur von bescheidener historischer Qualität. Aufgrund der

äusserst heterogenen baulichen Umgebung und der untergeordneten Bedeutung des

Knotenpunkts und des Standorts sei dem Gebäude ein gewisser Situationswert

zuzusprechen, welcher jedoch als gering einzustufen sei. Insgesamt sei das

Gebäude grundsätzlich schutzwürdig, der Grad der Schutzwürdigkeit sei indes

gering.

5.3

Gestützt

auf die Akten, die Feststellungen anlässlich des Augenscheins sowie des

Gutachtens gelangte das Baurekursgericht demgegenüber zum Schluss, dass

der streitbetroffenen Liegenschaft eine doch erhebliche Schutzwürdigkeit

zukomme. Es handle sich dabei um einen wichtigen Zeugen in

siedlungsgeschichtlicher und baukünstlerischer Hinsicht. Zudem komme dem

Gebäude ein hoher Situationswert zu. Der Grad der Schutzwürdigkeit sei daher

als hoch zu qualifizieren.

Der private

Beschwerdeführer ist der Ansicht, es bestehe kein Situationswert und wenn, dann

höchstens ein tiefgradiger. Bezüglich Eigenwert sei ebenfalls höchstens von

einem tiefgradigen auszugehen. Gesamthaft liege damit ein tiefer Schutzgrad

vor. Auch der Stadtrat Bülach stuft den Grad der Schutzwürdigkeit als tief ein.

Er geht von einem geringen Eigenwert und höchstens mittleren Situationswert aus

und rügt einen unzulässigen Eingriff in seine Gemeindeautonomie, indem die

Vorinstanz seine vertretbare Wertung durch eine eigene ersetzt habe.

6.

6.1

Ob eine

Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer

Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit

es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat die Vorinstanz trotz der bei der

Ermessenskontrolle gebotenen Zurückhaltung eine eigenständige Beurteilung

vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes

Gremium in der Lage ist.

Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50

Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf

Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den

Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu

prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde bzw.

die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft

untersucht und gewürdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar

2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).

6.2

6.2.1

Das Baurekursgericht führte im Zusammenhang mit dem Eigenwert aus,

dass das Gebäude einer der letzten Zeugen für die im 17. Jh. beginnende Siedlungsentwicklung

ausserhalb der Stadtmauern sei. Dass Bauernhäuser ausserhalb der Stadtmauern

gebaut worden seien, sei zur Erbauungszeit des Gebäudes eher selten gewesen.

Erst mit dem Anschluss an das Bahnnetz um das Jahr 1865 und der damit

zusammenhängenden Industrialisierung seien im heutigen Quartier L vermehrt

Gebäude ausserhalb der Stadtmauern angesiedelt worden. Die im Verlauf der

Jahrhunderte vorgenommenen Umbauten des Gebäudes bezeugten diesen Wandel

ebenfalls.

Wichtig im

Zusammenhang mit der Siedlungsentwicklung sei sodann, dass zur Zeit der

Erstellung des Gebäudes nicht nur der alte Verkehrsweg der Stadt Bülach nach M,

die ehemalige M-Strasse (heutige G-Strasse), einen wichtigen Verkehrsweg

dargestellt habe, sondern auch die Querachse, die Verbindung von J nach P,

einen sehr wichtigen Stellenwert innegehabt habe. Das Gebäude stehe direkt an

diesem alten Verkehrsweg "Landstrass so vo J nach P gaat" (heutige E-Strasse),

welcher auch im Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz verzeichnet

ist. In P habe sich zu jener Zeit ein wichtiger Getreidemarkt und Umschlagplatz

für diverse Handelswaren aus dem In- und nahen Ausland befunden, was die

Wichtigkeit des Verkehrswegs zeige. Gemäss dem im Gutachten abgebildeten alten

Kartenmaterial flankiere das Gebäude die ehemalige westliche Ortseinfahrt des

alten Verkehrswegs. Zudem stehe es in der zweiten Bautiefe zum alten

Verkehrsweg von Bülach nach M.

Es handle sich damit beim streitbetroffenen Gebäude um

einen wichtigen siedlungsgeschichtlichen Zeugen sowohl für den Beginn

der Siedlungsentwicklung ausserhalb der Stadtmauern als auch für den Wandel von

der agrarisch geprägten Struktur zur Industrialisierung sowie auch für die

Wichtigkeit der beiden alten Verkehrswege.

6.2.2

In baukünstlerischer Hinsicht sei zu erwähnen, dass die Dreigeschossigkeit

des Gebäudes – wie im Gutachten detailliert dargelegt werde – aussergewöhnlich

sei. Ebenfalls zu erwähnen sei, dass das Gebäude als Mittertennhaus gestaltet

sei. Diese Gebäudetypologie entspreche nicht dem durchschnittlichen Zürcher Flarzhaus,

sondern zeige vielmehr den damaligen Einfluss des nahen süddeutschen Raums. Das

Gebäude habe zwar im Verlauf der Jahrhunderte unbestrittenermassen diverse

Veränderungen erfahren. Die ursprüngliche Gliederung, die Raumstruktur sowie

Teile des Fachwerks seien aber nach wie vor vorhanden. Zudem habe sich

anlässlich des Augenscheins gezeigt, dass die im Gutachten erwähnten

historischen Ausstattungselemente ebenfalls noch vorhanden seien und es nicht

von der Hand zu weisen sei, dass diesen ein gewisser baukünstlerischer Wert

zukomme.

6.2.3

Eine sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft sei im Gutachten

als nur in gewisser Weise vorliegend qualifiziert worden. Diesbezüglich könne

somit nicht von einer wichtigen Zeugenschaft gesprochen werden.

6.3

Das Baurekursgericht

gelangte sodann zur Auffassung, dem Gebäude komme ein hoher Situationswert

zu. Es führte zur Begründung aus, dieses bilde zusammen mit der Liegenschaft G-Strasse 04

auch heute noch den Auftakt von der G-Strasse in die Querachse der E-Strasse.

Durch seine dichte Stellung am Strassenrand und die giebelständige Ausrichtung

bilde das Inventarobjekt einen ortsbaulichen Orientierungspunkt. Es sei daher

trotz seiner von der G-Strasse aus betrachteten Lage in der zweiten Bautiefe

durchaus als raumprägend zu qualifizieren. Dieser Umstand komme umso mehr zum

Tragen, als die Liegenschaft G-Strasse 04 nach Angaben des Stadtrats im

angefochtenen Entscheid aus dem Inventar entlassen worden sei. Der

ortsbildprägenden Bedeutung des streitbetroffenen Gebäudes komme damit eine

umso höhere Wichtigkeit zu. Bei dessen Abbruch wäre die bestehende Situation in

keinster Weise mehr ablesbar. Auch würde das gegenüberliegende Gebäude F-Weg 010

aus dem historischen Kontext gerissen. Durch einen Abbruch des Gebäudes ginge somit

eine wichtige situationsprägende Wirkung unwiderruflich verloren.

6.4

Vorab ist festzuhalten, dass

der Vorwurf, das Baurekursgericht habe nicht zwischen dem Vorliegen eines

Eigen- bzw. Situationswerts und dessen Grad unterschieden, nicht verfängt: Wie

sich aus dem vorinstanzlichen Entscheid klar ergibt, wurde zuerst die

Schutzwürdigkeit und dann deren Grad eruiert.

6.4.1

Es trifft zu, dass das Verwaltungsgericht in einem früheren Entscheid

erwogen hat, die gutachterlich attestierte siedlungsgeschichtlich und baukünstlerisch

grosse Bedeutung könne nicht per se mit einer hohen Schutzwürdigkeit

gleichgesetzt werden (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361/362, E. 5.5). Was das Ausmass der Schutzwürdigkeit

betrifft, ergeben sich indes – anders als im zitierten Fall – aus dem Gutachten

verschiedene Aspekte, die auf das Vorliegen eines hohen Grads schliessen

lassen: Als Erstes repräsentiert das im 17./18. Jahrhundert

erstellte und im 18. Jahrhundert vergrösserte Vielzweckbauernhaus

demgemäss die neuzeitliche, agrarisch geprägte Siedlungserweiterung entlang der

Ausfallstrasse von der Stadt Bülach nach M (heutige G-Strasse) und bezeugt

eindrücklich den sozialen und wirtschaftlichen Wandel des "L-Quartiers"

vom ehemals agrarisch geprägten Siedlungsgebiet zu einem gewerblich orientierten

Quartier. Dass das Gebäude vor dem eigentlichen Beginn der Industrialisierung

entstanden ist, ändert nichts daran, dass es gemäss Gutachten einen

eindrücklichen Zeugen für den Beginn der Siedlungsentwicklung ausserhalb der

Stadtmauern darstellt. Wann Letztere eingesetzt hat, ist dabei unerheblich.

Hinzu kommt, dass das Gebäude, welches damals von Westen kommend am Ortseingang

situiert gewesen war, auch als bedeutender siedlungsgeschichtlicher Zeuge der

neuzeitlichen Verkehrsführung J – P zu werten ist. Diese

Strasse, seit 1604/1605 belegt, ist als regional bedeutender "historischer

Verkehrsweg der Schweiz" eingestuft und bildete bis in die 1850er-Jahre

die Hauptverbindung J – K – P. Der Verweis des Stadtrats Bülach auf die heutige

Situation vermag diese Bedeutung nicht zu relativieren. Dass dem Gebäude eine

überkommunale Ausstrahlung bzw. Bedeutung zukäme, ist für einen erhöhten Eigenwert

ferner nicht erforderlich.

Als zweiten Aspekt, welcher sich auf den Eigenwert

erhöhend auswirkt, ist die im Gutachten genannte gebäudetypologisch bedeutende

Dispositiv

Zeugenschaft zu nennen. Ursprünglich handelt es sich demnach um einen "schwäbischen",

zweiraumtiefen Haustyp, der v. a.

im nördlichen Kantonsteil seit dem 16. Jahrhundert verbreitet war. Dessen

Dreigeschossigkeit stellt eine ausgesprochene Seltenheit für

Vielzweckbauernhäuser ausserhalb von Stadtmauern dar und ist bei zweiraumtiefen

Grundrissen praktisch unbekannt. Der Seltenheitswert der Baute bzw. das Fehlen

vergleichbarer Schutzobjekte ist nicht massgeblich, da dies kein zwingendes

Kriterium für die Schutzwürdigkeit darstellt (vgl. RB 1989 Nr. 67).

Der Vorwurf der mangelhaften Sachverhaltsabklärung verfängt daher nicht.

Vergleichsobjekte sind ferner hauptsächlich im Zusammenhang mit der Ausübung

des behördlichen Auswahlermessens relevant.

Das vorliegende Objekt weist gemäss Gutachten gut

erhaltene Ausstattungselemente aus unterschiedlichen Zeiten – wie Täferungen,

Türen und Stubenofen mit Feuerwand – auf, welche im Allgemeinen die bäuerliche

Wohnkultur im 18. und 19. Jahrhundert bezeugen. Die schlichte

Fassadengestaltung, die in ihrer Materialisierung angemessen und

nachvollziehbar auf die jeweiligen Nutzungsbereiche des Gebäudes verweist, sei

zudem äusserst charakteristisch für das aus der agrarischen Orientierung

gewachsene Wohn-, Gewerbe- und Geschäftsquartier "L". Entsprechend

kann vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden und umgekehrt (vgl.

VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Die Veränderungen des

Erscheinungsbilds zeugen gerade von der Entwicklung und vermögen die

Zeugenschaft daher – entgegen dem Stadtrat – nicht zu mindern. Mit dem

Baurekursgericht ist dem Gebäude damit wenigstens ein gewisser

baukünstlerischer Wert zuzuschreiben. Dass

das Baurekursgericht nicht explizit den Grad des Eigenwerts bezeichnete, ist

angesichts des zu Recht bejahten grossen Situationswerts (vgl. dazu sogleich)

nicht zu beanstanden. Abgesehen davon könnte sich eine hohe Schutzwürdigkeit –

wie ausgeführt (E. 5.1) – auch aus dem Zusammenspiel von Situations- und

Eigenwert ergeben.

6.4.2

Hinsichtlich des Situationswerts kann vorab auf die zutreffenden

vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1

Satz 2 VRG). Dass sich das Gebäude zur G-Strasse in der

zweiten Bautiefe befindet, ändert nichts am zu Recht angenommenen hohen

Situationswert. Dieses war dem Gutachten zufolge im 18. Jahrhundert von

Westen kommend an der regional bedeutenden Hauptverbindung J –K – P (heutige E-Strasse) am Ortseingang situiert. Mit der

Giebelständigkeit und dem markanten Auftritt direkt an der Strassenlinie

bewirkt es eine Verengung des Strassenraums und stellt einen ortsbaulichen

Orientierungspunkt der in die G-Strasse querenden E-Strasse dar. Von Westen her

präsentiert sich der Bau als Auftakt in die historische Bebauung, von Osten her

bildet er deren ortsbaulichen Abschluss.

Das Gebäude prägt gemäss

Gutachten die "Achse F-Weg" durch seine Ecklage an der

Strassenmündung wesentlich mit. Laube und Schopf bilden einen Eckraum, der die

Einbiegung E-Strasse/F-Weg akzentuiert. Die Unterscheidung von hochragendem

Hauptgebäude an der E-Strasse und niedrigem Schopfanbau am F-Weg

hierarchisiert schlüssig die Gewichtung der beiden Verkehrswege. Zusammen mit

dem Haus F-Weg 010, einem Wohnhaus mit Kohlenhof (um 1920 erbaut), bildet

es den historisch gewachsenen Auftakt in die heterogene und vom

20. Jahrhundert geprägte Bebauungsachse, die parallel zur G-Strasse verläuft.

Diese torähnliche Situation weist eine wichtige ortsbauliche und

ortsgeschichtliche Ankerfunktion auf, besonders, weil die mehrgeschossigen

Wohnbauten die "Bebauungsachse F-Weg" aus dem Gleichgewicht zu bringen

drohten. Damit vermag der Stadtrat aus den heterogenen neueren Bauten nichts zu

seinen Gunsten abzuleiten, da gerade deshalb der Schutz der noch bestehenden

städtebaulichen Strukturen umso mehr gerechtfertigt ist. Die Inventarentlassung

des unmittelbar an der Kreuzung liegenden Gebäudes G-Strasse 04 ändert

daran ebenfalls nichts.

Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet zwar

für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schützende Baute muss vielmehr

auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster,

Dachflächen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden

Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). Dass dies vorliegend

zutrifft, ergibt sich aus dem oben zum Eigenwert Ausgeführten (vgl.

E. 7.4.2). An diese zusätzlichen Voraussetzungen dürfen zudem keine

übermässig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht

verlangt werden, dass die äusseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert

aufweisen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2; 5. Oktober

2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).

Zusammenfassend

kommt dem Streitobjekt im erwähnten Ausmass und Umfang sowohl Eigen- als auch

Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihm eine wichtige Zeugenschaft vor

allem in siedlungsgeschichtlicher als zumindest teilweise auch

baukünstlerischer Hinsicht sowie

einen hohen Situationswert zugesprochen, wobei die vorhandene Bausubstanz

partiell zum Situationswert beiträgt. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, der

Grad der Schutzwürdigkeit sei daher als hoch zu qualifizieren. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.

Im Gegensatz zum vom Bauherrn zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid (VGr, 23. Mai

2019, VB.2018.00407, E. 7.2) kommt dem Gebäude vorliegend sowohl ein hoher

Eigen- als auch Situationswert zu, weshalb ein lediglich mittlerer Schutzgrad

von vornherein ausscheidet. Die gegenteiligen Rügen erweisen sich als

unbegründet.

6.4.3

Wie bereits in E. 5.3 ausgeführt, soll von

Gutachten, die durch die zuständige Behörde eingeholt wurden, weder durch die

Behörde noch im Rechtsmittelverfahren ohne triftige Gründe abgewichen werden.

Der private Beschwerdeführer

bringt in seiner Replik erstmals vor, die Gutachterin sei Vorstandsmitglied des

Vereins Heimatschutz N, einer Untersektion des Zürcher Heimatschutzvereins,

einem "eigentlichen Kampfverein". Diese Ausführungen lassen indes

nicht den Schluss zu, die Gutachterin sei vorbefasst gewesen oder würde den

Anschein der Befangenheit erwecken. So war der Zürcher Heimatschutz zum

Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens noch nicht Verfahrenspartei. Die

Vorstandstätigkeit der Gutachterin in einer dessen Sektionen zeigt sodann

lediglich ihre Affinität zum Denkmalschutz, macht sie indes noch nicht

befangen.

Entgegen dem privaten

Beschwerdeführer besteht damit vorliegend kein Anlass, an der Unabhängigkeit

und Sachkunde der beauftragten Gutachterin zu zweifeln. Zudem erweist sich das behördlich

bestellte Gutachten als vollständig, nachvollziehbar und kommt zu einem klaren

Schluss. Es ergeben sich daraus

keine Umstände, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der

Befangenheit und die Gefahr der

Voreingenommenheit zu begründen vermöchten. Im Übrigen gelangte auch die

Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins nicht zu abweichenden Feststellungen

und es kamen ihr ebenfalls keine Zweifel auf.

Gründe, vom Gutachten

abzuweichen, bestanden damit keine. Ob die Rüge ohnehin verspätet war, kann

daher offengelassen werden.

6.4.4

Der Stadtrat ist indes von den Feststellungen des eingeholten

Fachgutachtens abgewichen, indem er, ohne dass er dafür triftige Gründe im oben

genannten Sinn gehabt hätte, die wichtige Zeugenschaft im Wesentlichen mit der

heutigen Erscheinung des Gebäudes und dessen baulichen Umgebung massiv

relativierte, um sowohl den Eigen- als auch den Situationswert lediglich als "gewiss"

bzw. "nicht erhöht" bezeichnen zu können. Seine Beurteilung ist – wie

gesehen – nicht mehr vertretbar und überschritt damit seinen Ermessensspielraum.

Damit erweisen sich die Vorbringen

gegen das Vorliegen einer grossen Schutzwürdigkeit als unbegründet, und es

bleibt die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu prüfen.

7.

7.1 Ist ein Einzelobjekt

schutzwürdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, bedeutet das

noch nicht zwingend, dass es unter Schutz gestellt werden muss. Vielmehr ist im

Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine Abwägung zwischen den

Schutzinteressen und entgegenstehenden öffentlichen oder privaten Interessen

vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmässigen

Verhältnismässigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen).

Im Rahmen der Interessenabwägung sind die konkreten Interessen zu ermitteln,

diese anhand rechtlich ausgewiesener Massstäbe zu beurteilen und zu optimieren,

sodass sie mit Rücksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im

Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden können (vgl. BGE 138 II 346 E. 10.3).

Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine

vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich

gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht

Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden

auszufüllen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine Überprüfung der

Angemessenheit zu; es prüft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmässig

erweist (§ 50 Abs. 1 i.V.m. § 20 lit. a VRG; VGr, 6. März

2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen).

7.2 In der

Interessenabwägung gewichtete die Behörde das Interesse am Erhalt des

Schutzobjekts und am Ortsbildschutz als gering. Sie führte zur Begründung aus,

es möge das öffentliche Interesse an der inneren Verdichtung und das private

Interesse an einer zeitgemässen Überbauung nicht zu übertreffen. Die Entlassung

des Gebäudes aus dem kommunalen Inventar beeinflusse das heutige Ortsbild nicht

nachteilig. Zudem existiere mit den Kernzonenvorschriften ein

planungsrechtlicher Schutz. Darüber hinaus bedürfe es keines weiteren Schutzes.

Die streitbetroffene Liegenschaft könne aus dem Inventar entlassen werden.

7.3 Die

Vorinstanz gelangte demgegenüber im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung zum

Schluss, eine Unterschutzstellung erweise sich als zulässig. Das öffentliche

Interesse an einer Unterschutzstellung sei aufgrund des hohen Eigen- und

Situationswerts als hoch zu qualifizieren. Das Gebäude werde nach wie vor als

Wohn- und Gewerberaum genutzt; eine zonenkonforme Nutzung sei weiterhin

problemlos möglich. Die Erhaltung der äusseren Erscheinung mit Fachwerk und

Gliederung als Mittertennhaus sowie der Erhalt der inneren Raumstruktur sei

aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts unabdingbar und stehe dem nicht

entgegen.

7.4 Soweit die

Behörde die vorinstanzliche Interessenabwägung beanstandet, trifft zu, dass

sich Letztere mit dem öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung nicht

befasst hat, sondern lediglich mit den privaten finanziellen Interessen,

welchen sie ein tiefes Gewicht zuerkannte. Indes ist dies angesichts der

wichtigen Zeugenschaft aufgrund des hohen Eigen- und Situationswerts und dem

daraus folgenden hohen öffentlichen Interesse am Erhalt des Streitobjekts nicht

zu beanstanden (vgl. dazu oben E. 2; BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3; VGr, 27. März

2019, VB.2018.00629, E. 8.4.5, mit Hinweisen). Entgegen der Behörde

kommt demgegenüber dem öffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung aus

dem gleichen Grund ebenfalls lediglich geringes Gewicht zu. Dasselbe gilt schliesslich bezüglich der

ökologischen Interessen (vgl. VGr, 17. Januar 2019, VB.2018.00103,

E. 7.5).

Abgesehen davon weisen ältere Siedlungen regelmässig eine

geringere Nutzungsdichte als Neubauten auf, weshalb das Argument der

Verdichtung meistens zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden kann, was

– bei hoher Gewichtung dieses Elements – einer sachgemässen Interessenabwägung

widersprechen würde. Zudem verlangt das Bundesgesetz über die Raumplanung vom

22. Juni 1979 (RPG) zwar eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 8a

Abs. 1 lit. c RPG); dies setzt indes voraus, dass auf kommunale

Schutzobjekte soweit möglich Rücksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember

2020, 1C_318/2020, E. 6.4). Inwiefern der Stadtrat mit dem Abbruch des

Streitobjekts sowie des Gebäudes an der G-Strasse 04 eine städtebauliche

Optimierungsmöglichkeit sieht, ist im Übrigen nicht ersichtlich.

Die geltend gemachten Sanierungsmassnahmen zur

Gewährleistung des Brandschutzes, der Behindertengerechtigkeit und der

Wohnhygiene vermögen das hohe Interesse an der Unterschutzstellung ebenfalls

nicht aufzuwiegen. Anders als im Verfahren VB.2012.00287, in welchem bereits

für eine einfache, normale Wohnnutzung bauliche Eingriffe erforderlich waren,

welche den Gebäudecharakter tiefgreifend verändert hätten, hat die Vorinstanz

vorliegend eine zonenkonforme Nutzung als weiterhin problemlos möglich

erachtet. Diese Beurteilung ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich,

dass das streitbetroffene Gebäude

eine Wohnnutzung mit einem zeitgemässen, heute üblichen, jedoch einfachen

Wohnkomfort mit einem "normalen" baulichen Standard nicht zulassen

würde.

7.5 Soweit der

Stadtrat sein Auswahlermessen einbringt und geltend macht, dass zwei Gebäude an

der G-Strasse unter Schutz gestellt seien und dass weitere Gebäude entlang der G-Strasse

und der Q-Strasse die städtebauliche Entwicklung ausserhalb der Stadtmauern

manifestieren würden, ist Folgendes festzuhalten: Die beiden unter Schutz gestellten

Gebäude (G-Strasse 05 und 06) sind aufgrund ihrer Lage nicht massgebend;

sie haben nichts mit dem Erhalt des Ortsbilds an der hier infrage stehenden

Ecksituation zu tun. Ohne jegliche Relevanz ist in diesem Zusammenhang sodann

der Umstand, dass noch weitere (offensichtlich nicht unter Schutz gestellte)

Gebäude entlang der G-Strasse die städtebauliche Entwicklung manifestieren

sollen, zumal bezüglich der Liegenschaften G-Strasse 07, 08 und 09 derzeit

noch Rechtsmittelverfahren hängig sind.

7.6 Zusammenfassend mögen der Unterschutzstellung des

Streitobjekts zwar durchaus private und öffentliche Interessen zuwiderlaufen,

diese sind indes auch in ihrer Gesamtheit nicht von gleich hohem Gewicht wie

diejenigen am Erhalt der Liegenschaft, welche höher zu werten sind. Der

Stadtrat hat diese in Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips als gering

eingestuft und die Interessen am Abbruch höher gewichtet. Die Vorinstanz

hat die Inventarentlassung damit zu Recht aufgehoben. Eine Verletzung der

Gemeindeautonomie liegt nicht vor: Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid – wie gesehen – ausreichend mit den Umständen befasst und ihre

Beurteilung nachvollziehbar begründet. Eine Verletzung der Begründungspflicht

oder der Kognition liegen nicht vor. Insgesamt erweisen sich die

Beschwerden damit als unbegründet und sind abzuweisen.

8.

Ausgangsgemäss

sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführenden 1 und 2 je

zur Hälfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ergebnis

von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie je

hälftig zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von

insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.

9.

Soweit das

vorliegende Urteil einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. dazu Martin

Bertschi, Kommentar VRG, § 19a N. 32), ist es gemäss Art. 93

Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) nur dann

beim Bundesgericht anfechtbar, wenn es einen nicht wiedergutzumachenden

Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde

sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an

Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde

(lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerden werden abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 460.-- Zustellkosten,

Fr. 5'960.-- Total der Kosten.

3. Die Kosten werden den

Beschwerdeführenden 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4. Die Beschwerdeführenden 1 und 2

werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung

von je Fr. 1'000.- (total Fr. 2'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert

30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …