Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00327

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00327

Urteil

der 1. Kammer

vom 12. November 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Regina Meier.

In Sachen

1. Stockwerkeigentümergemeinschaft A,

2.1. B,

2.2. C,

3.1. D,

3.2. E,

4.1. F,

4.2. G,

alle vertreten durch lic. iur. H,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Einfache Gesellschaft I,

vertreten durch RA J,

2. Stadtrat Uster,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 2. August 2019 erteilte der

Stadtrat Uster der Einfachen Gesellschaft I die baurechtliche Bewilligung

für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau von zwei

Mehrfamilienhäusern an der K-Gasse 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

in Uster.

Erwägungen

II.

Den dagegen am 11. September 2019 von der

nachbarlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft A erhobenen Rekurs wies das

Baurekursgericht am 25. März 2020 ab.

III.

Hiergegen erhob die Stockwerkeigentümergemeinschaft A

am 19. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die

Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die

Baubehörde zur Neubeurteilung. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die

Vornahme einer geodätischen Vermessung des Schutzobjektes K-Gasse 03 sowie

die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kostenfolgen zulasten der

Bauherrschaft und unter Zusprechung einer Parteientschädigung.

Am 11. Juni 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Einfache

Gesellschaft I beantragte am 19. Juni 2020 die Abweisung der

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A unter

solidarischer Haftbarkeit. Der Stadtrat Uster beantragte am 24. Juni 2020

ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft A.

In ihrer Replik vom 24. August 2020 hielt diese an ihren Anträgen fest.

Die Einfache Gesellschaft I und der Stadtrat Uster hielten in ihren

Duplikschriften vom 2. respektive 7. September 2020 an ihren Anträgen

fest. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A liess sich in der Folge nicht

mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach

§ 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung

der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen

Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Das streitbetroffene Grundstück liegt gemäss der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Uster in der Dorfzone D2 (Ortsbildschutzzone) und

ist heute mit einem gegenüber der nordseitigen K-Gasse um 18 m

zurückversetzten Wohngebäude überstellt. Östlich grenzt es an die Liegenschaft

der Beschwerdeführenden, an der westlich angrenzenden K-Gasse 03 befindet

sich ein Inventarobjekt.

Das Neubauvorhaben sieht die Erstellung von zwei

Mehrfamilienhäusern mit giebelseitig zur K-Gasse gerichteten Satteldächern vor.

Teilweise sind Abgrabungen von zwischen 20 cm und maximal 1,20 m

projektiert; ein grosser Teil der geplanten Gebäude kommt allerdings ohne Abgrabungen

aus. Beide Mehrfamilienhäuser sollen über zwei Vollgeschosse sowie über ein

anrechenbares und ein nicht anrechenbares Untergeschoss verfügen. Beim weiter

von der K-Gasse entfernten Gebäude ist ein Dachgeschoss vorgesehen; beim

zweiten Gebäude weist der hintere, von der K-Gasse abgewandte Teil ebenfalls

ein solches auf.

3.

3.1

Zunächst beanstanden die Beschwerdeführenden

eine mangelhafte Plandarstellung und Aussteckung: In den Baueingabeplänen seien

die Geschosse falsch benannt, das rückzubauende sowie benachbarte Gebäude nicht

korrekt eingezeichnet und das Schutzobjekt an der K-Gasse 03 unrichtig

dargestellt. Zudem sei ein First nicht ausgesteckt worden. Daher beantragt sie

in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Anordnung einer geodätischen Vermessung

des inventarisierten Objekts sowie die Durchführung eines Augenscheins.

3.2

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein

angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die

Durchführung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre

Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des

Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist

zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine

Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn

die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können

(BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009,

E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Entsprechendes gilt auch

hinsichtlich weiterer Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie der Vornahme

einer geodätischen Vermessung durch eine sachverständige Person: Ob der Beizug

einer solchen erforderlich ist, steht im pflichtgemässen Ermessen der

anordnenden Behörde. Im Rechtsmittelverfahren ist er dann geboten, wenn die

Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in

Zweifel zu ziehen sind (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014

[Kommentar VRG], § 7 N. 67 ff.).

3.3

3.3.1

Zunächst ist den Beschwerdeführenden darin beizupflichten, dass die

Bezeichnung der Geschosse in den Baueingabeplänen zum Teil nicht korrekt ist.

Dies hat jedoch bereits die kommunale Baubehörde im angefochtenen Beschluss

festgestellt und berichtigt. Zudem ist es für die Zulässigkeit der

streitbetroffenen Bauten nicht von Relevanz: Gemäss Art. 19 der Bau- und

Zonenordnung der Stadt Uster sind in der Dorfzone D2 maximal zwei

Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein Untergeschoss zugelassen und es wird

von keiner Seite in Zweifel gezogen, dass diese Vorgaben eingehalten sind.

3.3.2

Weiter ist der Beschwerdeführerschaft auch

darin zuzustimmen, dass in den Baueingabeplänen teilweise unrichtige Höhenangaben

enthalten sind. Die bauliche Umgebung, namentlich das Schutzobjekt, war jedoch

sowohl der an der Anordnung mitwirkenden Stadtbildkommission aus den – ihren

Protokollen beiliegenden – Modellbildern wie auch dem Baurekursgericht noch

zusätzlich durch den Abteilungsaugenschein bekannt. Die Beschwerdeführenden

machen denn auch nicht geltend, dass sich die fehlerhaften Pläne nachteilig auf

ihre Rechts- und Interessenwahrung auswirken würden, weshalb auf ihre

diesbezügliche Rüge nicht einzugehen ist (VGr, 10. Mai 2000,

VB.2000.00086, E. 2.c/aa). Ausserdem ist das rückzubauende Gebäude im

Katasterplan gelb eingezeichnet, was den Vorgaben gemäss § 4 in Verbindung

mit § 3 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung vom

3.

Dezember 1997 (BVV) entspricht. Im Fall von Neubauten müssen

abzubrechende Bauwerke im Fassaden- oder im Grundrissplan nicht dargestellt

werden. Die tatsächlichen Verhältnisse waren für die Entscheidinstanzen nach

dem Gesagten ohne Weiteres ersichtlich.

3.3.3

Schliesslich ist auch die vorgenommene

Aussteckung nicht zu beanstanden. Die Aussteckung soll den Gebäudekubus in

seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum

Ausdruck bringen (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell,

3.

A., Zürich/St. Gallen 2017, S. 227). Für den genauen Inhalt des

Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend. Soll ein

Satteldach realisiert werden, darf es in der Regel bei der Aussteckung der

Dachneigung sein Bewenden haben (BRKE II Nr. 90/2000 in BEZ 2000 Nr. 31).

Die Beschwerdeführerschaft kann daraus, dass ein First nicht ausgesteckt wurde,

folglich nichts für sich ableiten.

3.4

Zusammenfassend können sowohl betreffend die

vorinstanzlichen wie auch das vorliegende Verfahren keine unklaren Verhältnisse

erblickt werden und es gibt keinen Anlass, die Feststellungen der an der

vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen. Die

bei den Akten liegenden Unterlagen zum Bauprojekt, namentlich die Pläne,

Modellbilder und Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse anschaulich

wiedergeben, bieten eine hinreichende Entscheidgrundlage für die Feststellung

des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG.

Weitere Instrumente zur Sachverhaltsabklärung wie die Durchführung eines

Augenscheins oder einer geodätischen Vermessung erübrigen sich.

4.

4.1

In materieller Hinsicht bemängeln die Beschwerdeführenden

die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts: In einer Ortsbildschutzzone wie

der vorliegenden solle das unterste Vollgeschoss als Erdgeschoss wahrgenommen

werden; beim geplanten Projekt sei jedoch das anrechenbare Untergeschoss als Erdgeschoss

wahrnehmbar und unschön in den Boden hineingedrückt. Gemäss ihrer ständigen

Praxis erlaube die Stadt Uster in ihren Ortsbildschutzzonen denn auch keine

Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von

mehr als 1 m, weshalb es gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse,

dass vorliegend eine Erhebung von bis zu 2,60 m bewilligt worden sei.

Hinzu komme, dass das Bauprojekt die nötige Rücksichtnahme auf das

Inventarobjekt an der K-Gasse 03 vermissen lasse.

4.2

4.2.1

Gemäss § 238 Abs. 1 des

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten,

Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und

landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu

gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere

Rücksicht zu nehmen. In der Ortsbildschutzzone und namentlich auch hinsichtlich

des Schutzobjekts an der K-Gasse 03 ist gestützt auf diese Bestimmung

nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung zu verlangen

(vgl. VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 7 zur

Ortsbildschutzzone D2 in der Stadt Uster sowie § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezüglich der Qualifikation des Gebäudes an der K-Gasse 03

als Objekt des Natur- und Heimatschutzes). Nicht über § 238 Abs. 2 PBG hinaus geht Art. 9 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster, welche

die Erscheinung der Bauten in den Ortsbildschutzzonen regelt.

4.2.2

Aufgrund der offenen Formulierung von

§ 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen

Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr

selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das

Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das

Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine

abweichende gestalterische Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den

Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der

Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. Dies trifft nicht nur

zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit

willkürlich ist. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben

muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen

und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das

Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). Je eingehender die kommunale

Behörde ihren Entscheid begründet hat, desto höher werden die Anforderungen an

eine abweichende Begründung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019,

VB.2018.00530, E. 4.3).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des

vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu

prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der

erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der

Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese

eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295,

E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).

4.3

4.3.1

Die kommunale Baubehörde hat sich in ihrer Bewilligung sehr

ausführlich mit der Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts auseinandergesetzt.

Sie hat hierbei Bezug genommen auf die Beurteilung der Stadtbildkommission,

welche das Bauvorhaben vor dem Hintergrund der erhöhten gestalterischen

Anforderungen bewertete und ihm einen "angemessenen Beitrag im

Dorfbild" attestierte. Der Vor­instanz ist darin beizupflichten, dass das

unterste Vollgeschoss nicht in den Boden gedrückt wirkt; vielmehr wird die

bestehende Terraingestaltung aufgenommen, was aus den Akten ersichtlich ist.

Soweit die Beschwerdeführenden sich auf § 279 Abs. 1 PBG bzw. auf das

dieser Norm zugrundeliegende Verständnis berufen, ist darauf hinzuweisen, dass

die Bestimmung bloss festhält, bei der Berechnung der Gebäudehöhe sei mit

1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen. Bei dieser

Höhenangabe handelt es sich um eine rein rechnerische Grösse, die mit der

effektiven Ansetzung des Erdgeschossfussbodens oder der Terraingestaltung

nichts zu tun hat (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil

2019, S. 1172). Es kann nicht daraus abgeleitet werden, dass keine

Erhebungen des untersten Vollgeschosses von mehr als 1,5 m bewilligt

werden dürfen.

4.3.2

Die Stadt Uster betont in ihrer

Beschwerdeantwort denn auch, sie kenne keine Praxis, wonach in den

Ortsbildschutzzonen Erhebungen des Erdgeschosses von mehr als 1 m

gegenüber dem gewachsenen Terrain unzulässig seien. Die Frage kann jedoch

offengelassen und diesbezüglich in Anwendung von § 28 Abs. 1

Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die zutreffenden

Ausführungen im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden: Eine Herabsetzung

des untersten Vollgeschosses bzw. der Gebäudehöhe hätte entweder erhebliche,

gestalterisch unbefriedigende Abgrabungen oder den Verzicht auf das zulässige

anrechenbare Untergeschoss zur Folge. Einzig in Ausnahmefällen – wenn der

Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist – kann jedoch gestützt

auf § 238 PBG der Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück

zulässigen Volumens verlangt werden (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338,

E. 2.2). Dies ist vorliegend ohnehin nicht der Fall.

Nach dem Gesagten muss als Erdgeschoss mithin nicht

zwingend das unterste Vollgeschoss wahrgenommen werden; die bewilligte Erhebung

ist nicht zu beanstanden.

4.3.3

Beim Inventarobjekt an der K-Gasse 03

handelt es sich um ein im Jahr 1790 erstelltes Fachwerkhaus mit einer

auffälligen Giebellukarne; das Gebäude ist giebelständig zur K-Gasse hin

ausgerichtet. Ebenso ist die Schmalseite des vorderen der beiden zu

erstellenden Mehrfamilienhäuser gegen die K-Gasse gerichtet, und zudem ist es

an dieser Stelle infolge des Verzichts auf ein Dachgeschoss weniger hoch als

der hintere Gebäudeteil, wodurch es dem Schutzobjekt viel Raum belässt, um auf

die Umgebung zu wirken. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht

substanziiert geltend, inwiefern das Bauprojekt zu wenig Rücksicht auf das

Schutzobjekt nehmen würde. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen

dem Bauprojekt eine genügende Rücksichtnahme auf das Inventarobjekt

attestierten.

4.4

Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche

Ermessensbetätigung zu schützen und die Beschwerde insgesamt als unbegründet

abzuweisen.

5.

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den

Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in

Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht

ihnen nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, die private

Beschwerdegegnerin angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.-; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

3.

Die

Kosten werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6.

Mitteilung an …