Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00338

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00338

Urteil

der 1. Kammer

vom 22. Oktober 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger,

Verwaltungsrichter André Moser, Gerichtsschreiberin Nicole Bürgin.

In Sachen

1.1

A,

1.2 B,

2. C,

3.1 D,

3.2 E,

4.1 F,

4.2 G,

5. Stockwerkeigentümergemeinschaft H,

alle vertreten durch

RA I,

Beschwerdeführende,

gegen

1. Baugenossenschaft J,

vertreten durch RA

K und/oder RA L,

2. Gemeinderat Männedorf,

vertreten durch

RA M,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Männedorf erteilte der Baugenossenschaft J mit

Beschluss vom 28. August 2019 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau

zweier Mehrfamilienhäuser mit Photovoltaikanlage, Einstellhalle und

Velounterstand auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der R-Strasse

in Männedorf.

Erwägungen

II.

Gegen den Beschluss erhoben diverse Nachbarn am 4. Oktober 2019

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten dessen Aufhebung. Das

Baurekursgericht hiess den Rekurs am 25. März 2020 teilweise gut und

ergänzte den Beschluss des Gemeinderats Männedorf vom 28. August 2019 mit

der Nebenbestimmung, dass die Baugenossenschaft J vor Baufreigabe die

Einhaltung der höchstzulässigen Baumasse im Sinn der Erwägungen mittels

revidierten, zur Bewilligung einzureichenden Plänen nachzuweisen hat. Im

Übrigen wies es den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhoben A und B, C, D und E, F und G sowie die

Stockwerkeigentümergemeinschaft H am 19. Mai 2020 Beschwerde beim

Verwaltungsgericht. Sie beantragten unter Kosten- und Entschädigungsfolgen die

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die Verweigerung der

nachgesuchten Baubewilligung. Der Gemeinderat Männedorf beantragte am

11.

Juni 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Gleichentags

beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der

Beschwerde. Die Baugenossenschaft J beantragte mit Beschwerdeantwort vom

22.

Juni 2020 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf

einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Mit Replik vom

17.

August 2020 hielten die Beschwerdeführenden an ihren Anträgen fest.

Die Baugenossenschaft J verzichtete am 25. August 2020 auf eine

Duplik. Der Gemeinderat Männedorf hielt am 31. August 2020 an seinen

Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19

Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai

1959.

(VRG) zuständig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls

erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.

2.

Die unüberbauten Grundstücke Kat.-Nrn. 02 und 01

liegen in der Wohnzone W1.7 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde

Männedorf (BZO). Geplant ist die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern (X und

Y) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02. Dieses ist über eine neu erstellte

Strasse erschlossen (Strassenparzelle Kat.-Nr. 03). Auf dem zweiten

Baugrundstück Kat.-Nr. 01, welches im Südwesten des erstgenannten

Baugrundstücks liegt und von der R-Strasse, vom S-Weg sowie von der neuen

Strasse eingefasst wird, soll lediglich ein Velounterstand erstellt werden.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführenden machen geltend, die geplanten Gebäude würden ein

unzulässiges Vollgeschoss im Firstbereich aufweisen.

3.2

Nach

§ 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom

7.

September 1975 (PBG) sind, soweit die einzelnen Zonenarten nichts

Abweichendes bestimmen, in der Bau- und Zonenordnung Regelungen gestattet über

die Gebäude- und Firsthöhe. Je nach den örtlichen Verhältnissen und den

Vorgaben der Richtplanung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis

zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder ein

Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen

werden (§ 49a Abs. 2 PBG). Der Bau- und Zonenordnung steht es dabei

frei, eine Geschosszahl festzulegen (§ 49 Abs. 2 lit. c PBG).

Zahlreiche Gemeinden verzichten in ihren Bauordnungen ganz oder teilweise für

bestimmte Zonen auf Geschosszahlvorschriften. In diesen Fällen können

oberirdisch so viele Geschosse erstellt werden, wie sich innerhalb des durch

die Gebäude- und Firsthöhe bestimmten Kubus unterbringen lassen (Christoph

Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,

6.

A., Wädenswil 2019, S. 1147; VGr, 11. Juli 2012,

VB.2012.00165).

3.3

Die

Gemeinde Männedorf legte in Ziffer 6.1.4 BZO fest, dass die Aufteilung der

Nutzung auf Dach-, Unter- und Vollgeschosse innerhalb des zulässigen

Gebäudevolumens, begrenzt durch die Gebäude- und Gesamthöhe, frei wählbar ist.

Damit hat auch sie – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – die maximal

zulässige Geschosszahl nicht festgesetzt. Daran vermag auch nichts zu ändern,

dass die Bau- und Zonenordnung Regelungen für die Dachgestaltung trifft.

Daraus, dass Ziffer 6.4.2 besagt, wie die Belichtung im zweiten

Dachgeschoss zu erfolgen hat, wird keine Geschosszahl festgelegt, sondern nur

für den Fall, dass ein zweites Dachgeschoss innert der frei wählbaren

Geschossgestaltung gebaut wird, die Belichtung sowie die Dachaufbauten

geregelt. Gleiches gilt für das Untergeschoss. Demgemäss dürfen nach der

kommunalen Bau- und Zonenordnung die obersten Geschosse auch Vollgeschosse

sein.

Dies hat auch die Vorinstanz ausgeführt und damit das rechtliche Gehör

der Beschwerdeführenden nicht verletzt, hat sie sich doch mit den wesentlichen

Punkten der Beschwerde, nämlich der Zulässigkeit eines Vollgeschosses als

oberstes Geschoss auseinandergesetzt. Die Betroffenen konnten sich über die

Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der

Sache an die höhere Instanz weiterziehen.

4.

4.1

Die

Beschwerdeführenden bringen weiter vor, dass die Gebäudehöhe nicht eingehalten

werde.

4.2

Die

zulässige Gebäudehöhe wird normalerweise durch die erlaubte Vollgeschosszahl

und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die

Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG). Gemessen wird die zulässige Gebäudehöhe von der jeweiligen Schnittlinie

zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegenden gewachsenen Boden;

durch einzelne, bis 1,5 m tiefe Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden

nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG). Enthält eine Bau- und Zonenordnung

keine Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug auf die Ausdehnung nach oben

ausschliesslich die Gebäude- und die Firsthöhe massgebend, können Bauten

innerhalb dieses (für Bauten mit Satteldach) vorgegebenen Profils grundsätzlich

frei gestaltet werden. Innerhalb dieses Profils wird keine Gebäudehöhe

gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch ein Vollgeschoss sein

(Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1192 f.). Als Folge der liberalisierten

kommunalen Vorschriften, welche grundsätzlich innerhalb der Höhenprofile eine

freie Geschosskonfiguration und Nutzungsverteilung zulassen, kann nämlich im

Fall von Flachdachbauten (sowie auch anderer Dachformen) nicht mehr verlangt

werden, dass Gebäudeteile, welche über die für die Gebäudehöhe gültige

Profillinie hinaus in den – theoretischen – Profilbereich eines maximal

zulässigen Satteldachs ragen, deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein müssen.

Dies hat zur Folge, dass Dachbauten innerhalb des für Bauten mit Satteldach

zulässigen Profils grundsätzlich frei gestaltet werden können (BEZ 1995

Nr. 36). Denn wenn die Bauordnung die Art, die Zahl sowie die Verteilung

der Geschosse offenlässt, besteht kein Grund, die nach § 292 PBG in

Verbindung mit § 281 Abs. 1 PBG Anwendung findende Profillinie am

Schnittpunkt der tatsächlichen Dachfläche mit der Fassade anzusetzen, damit

Attikageschosse auch visuell als solche klar erkennbar sind

(Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 1193).

4.3

Da es

aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim

obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist auch nicht auf

die Schnittlinie Fassade und Dachfläche abzustellen. Gemäss der obgenannten

Rechtsprechung und Lehre kommt es sodann bei der Anwendung der sogenannten

Käseglocke-Praxis nur darauf an, dass Geschosszahlenvorschriften fehlen. Das

Fehlen von Nutzungsziffern ist – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden –

nicht von Belang für die Gebäudehöhe. Die Käseglocke-Praxis entspricht einer

langjährigen und auch von der Lehre aufgenommenen Praxis, weshalb nicht von

einer Treu und Glauben widersprechenden Auslegung der Gebäudehöhenvorschriften

durch die örtliche Baubehörde gesprochen werden kann. Mit einem Verzicht auf

Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die – auf Geschosszahlen

beruhende – Messweise von § 280 Abs. 1 PBG. Der von den

Beschwerdeführenden zitierte verwaltungsgerichtliche Entscheid VB.2008.00435

hat wie schon von der Vorinstanz angeführt vorliegend keine Relevanz, liegen

jenem Fall doch Geschosszahlen zugrunde (VGr, 11. März 2009,

VB.2008.00435, E. 1.1). Die Beschwerdeführenden bringen weiter ein, die

Käseglocke-Messweise würde dazu führen, dass die Gebäude ein anderes

Erscheinungsbild vermitteln würden, als bei korrekter Messweise. Dieser Einwand

vermag nicht zu überzeugen. Durch die vorgenannte Messweise entsteht kein

Erscheinungsbild, dass über ein Erscheinungsbild eines aufgrund der zulässigen

Gebäudehöhe gebauten maximal zulässigen Gebäudes mit Satteldach hinausgehen

würde. Vielmehr lässt es die Praxis zu, in diesem Profil die Geschosse auch auf

"Dachgeschosshöhe" frei zu wählen und eine maximale Ausdehnung bei

freier Geschosswahl zu ermöglichen. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz die

Käseglocke-Praxis zu Recht angewandt und ist nach dieser die Gebäudehöhe

eingehalten.

5.

5.1

Die

Beschwerdeführenden rügen im Weiteren die fehlende befriedigende Einordnung

nach § 238 Abs. 2 [recte Abs. 1] PBG. Es entstehe keine

Einbindung der ungewöhnlichen Dachgestaltung in den baulichen Kontext, selbst

wenn sich dort unterschiedliche Dachformen befinden sollten. Ein Pendant sei

nicht ersichtlich. Sodann sei die behauptete geschickte Einordnung ins

Siedlungsgefüge nicht ersichtlich, da nur das Gebäude R-Strasse 04 baulich

unmittelbar benachbart sei. Indem das Haus X möglichst nahe an den S-Weg

und die Bauzonengrenze, mithin auch gestalterisch zu nahe an das Gebäude

R-Strasse 04 gestellt werden solle, werde dessen Stellung im Gelände und

seine gestalterische Wirkung völlig unmotiviert konkurrenziert und abgewertet.

5.2

Gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in

ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen

und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende

Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage

beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen Ausgestaltung und der

Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie

zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die

Fernwirkung nicht nur bezüglich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug

der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017,

VB.2017.00102, E. 4.2; 23. März 2017, VB.2016.00374, E. 3.1;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 810; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Ob mit

einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen

(VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen). Die

genügende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der Einführung einer neuen

Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr

setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels

voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage

gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder Strassenzügen in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die

Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr,

7.

Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4).

Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG

verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen Beurteilungsspielraum, den

ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr,

25.

Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht nicht bereits von

der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung

der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische Einschätzung

begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen Behörde nur

aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6).

5.3

Die

Vorinstanz führte an, dass anlässlich des Augenscheins die Lage des

Baugrundstücks zwischen zwei Siedlungsteilen mit unterschiedlichem Charakter

festgestellt werden konnte. Die Umgebung werde durch unterschiedliche

Gebäudetypen und -formen sowie entsprechend unterschiedlichen Dachformen

geprägt. In einer solchen heterogenen Umgebung ordne sich das Bauvorhaben mit

der gewählten, teils nicht dem klassischen Schräg- oder Flachdachtypus

entsprechenden Dachform ohne Weiteres befriedigend ein. Ein störender Gegensatz

zu den bestehenden Bauten sei nicht erkennbar. In Bezug auf die durchgehenden

Balkone auf der Südseite sei überdies eine gewisse Ähnlichkeit des Bauvorhabens

zur rekurrentischen Überbauung mit ihren kubischen Gebäudekörpern und ebenfalls

durchgehenden Balkonen in gestalterischer Hinsicht nicht von der Hand zu

weisen. Der Beschwerdegegner 2 führte zudem aus, die geplanten

Mehrfamilienhäuser seien unterschiedlich konzipiert und würden mit ihrer

Anordnung und Dachform Bezüge zur bestehenden Bebauungsstruktur aufnehmen. Sie

seien gut in den Hang eingebettet. Die gegeneinander abgedrehte Stellung

entspreche dem topografischen Verlauf und unterstütze die ungezwungene

Eingliederung in das Siedlungsgefüge. Von der kubischen Form abgesehen wiesen

beide Gebäude den gleichartigen architektonischen Ausdruck auf, was die

Ensemblewirkung betone und den Zusammenhang stärke.

5.4

Diesen

zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz ist beizupflichten. Auch wenn bei der

Dachgestaltung kein Pendant in der näheren Umgebung des geplanten Projekts zu

finden ist, vermögen die Beschwerdeführenden nicht darzulegen, weshalb diese

Dachgestaltung in störenden Widerspruch treten oder sonst einen stossenden

Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum Quartiercharakter

bilden sollte. Vielmehr erweist sich die Dachlandschaft als heterogen mit

vorwiegend Flach- und Satteldächern, deren Strukturmerkmale sich auch in der

Dachgestaltung des Bauprojekts wiederfindet. Ein störender Widerspruch oder

stossender Gegensatz ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden

auch nicht in substanziierter Weise geltend gemacht. Das am S-Weg geplante

Haus X wirkt gegenüber dem Gebäude R-Strasse 04 nicht störend.

Vielmehr sind diese beiden Bauten durch einen Höhenunterschied sowie den S-Weg voneinander

getrennt und besteht zwischen den Gebäuden genügend Raum, damit diese einzeln

wirken können. Wie von den Vorinstanzen festgestellt, gliedern sich die Gebäude

gut in das umliegende Gelände ein. Der Beschwerdegegner 2 hat somit sein

Ermessen nicht überschritten, indem er dem Bauprojekt eine genügende Einordnung

attestierte.

6.

6.1

Schliesslich

machen die Beschwerdeführenden geltend, der S-Weg sei als Zufahrtsstrasse zu

qualifizieren, zu welcher ein Abstand von 6 m einzuhalten sei. Sodann

würden auch Baulinien fehlen und es lasse sich fragen, ob aus

siedlungsgestalterischen Gründen nicht ein Abstand von 3,5 m erforderlich

sei.

6.2

Fehlen

Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche

Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude

einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m

gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen

Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Die Vorinstanz führte in E. 5.2

die konstante Rechtsprechung zur Beurteilung, ob ein Weg oder eine Strasse

vorliegt, an. Auf diese Ausführungen kann verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die Bemerkungen der

Beschwerdeführenden vermögen diese konstante Rechtsprechung nicht in Zweifel zu

ziehen, insbesondere sind die Hinweise auf die neue

Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 unbeachtlich, ist

diese auf das vorliegende Projekt noch gar nicht anwendbar (Inkrafttreten am

1.

Juni 2020, vgl. Bestimmung E). Die Beschwerdeführenden bringen

keine plausible Begründung vor, weshalb es Baulinien bräuchte. Zudem wurden im

Verfahren zur Festsetzung des Quartierplans S-Weg/T-Platz vom

22.

August 2016 Baulinien geprüft und im Technischen Bericht festgehalten,

dass solche nicht notwendig seien. Nach der konstanten Rechtsprechung zur

Abgrenzung einer Zufahrtsstrasse von einem Zufahrtsweg liegt vorliegend ein

Zufahrtsweg vor. Auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz kann abermals

verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).

Demgemäss wahrt das Haus X den Wegabstand.

7.

Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführenden

aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine Parteientschädigung zu.

Vielmehr sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 5'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 180.-- Zustellkosten,

Fr. 5'180.-- Total der Kosten.

3.

Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 1–5 unter solidarischer

Haftung für den Gesamtbetrag zu je einem Fünftel auferlegt.

4.

Die

Beschwerdeführenden 1–5 sind im gleichen Verhältnis und unter

solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine

Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu

bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.

Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,

1000.

Lausanne 14, einzureichen.

6.

Mitteilung an

…