Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00379

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00379

Urteil

der 1. Kammer

vom 17. September 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter André Moser, Verwaltungsrichterin

Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin

Nicole Bürgin.

In Sachen

1. A,

2. B,

beide vertreten durch RA D, und/oder RA E,

Beschwerdeführer,

gegen

1. F AG,

vertreten durch G, F AG,

dieser vertreten durch RA H,

2. Baukommission Egg, vertreten durch RA I,

Beschwerdegegnerinnen,

Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Feuerpolizei,

Mitbeteiligte,

betreffend Baubewilligung,

hat sich

ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Bauentscheid vom 27. August 2019 erteilte die

Baukommission der Gemeinde Egg der F AG die baurechtliche Bewilligung für

einen Ersatzneubau mit drei Wohnungen an der K-Strasse auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02

in Egg.

Erwägungen

II.

Dagegen erhoben die Nachbarn A und B je einzeln am 3. Oktober

2019.

Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der

angefochtenen Bewilligung. Das Baurekursgericht vereinigte mit Entscheid vom 6. Mai

2020.

die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab, soweit es darauf eintrat.

III.

Hierauf reichten A und B am 4. Juni 2020 gemeinsam

Beschwerde beim Veraltungsgericht ein und beantragten, den angefochtenen

Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung des Kantons Zürich

verzichtete am 16. Juni 2020 auf eine Vernehmlassung. Die Baukommission

der Gemeinde Egg beantragte am 2. Juli 2020 die Abweisung der Beschwerde,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Gleichentags beantragte auch die F AG

die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Ohne

weitere Bemerkungen beantragte das Baurekursgericht am 3. Juli 2020 die Abweisung

der Beschwerde. Die Replik von A und B erfolgte am 17. August 2020. Die F AG

und die Baukommission Egg verzichteten beide am 25. August 2020 auf die

Erstattung einer Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist

für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in

Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes

vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig.

2.

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt gemäss der geltenden

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Egg (BZO) in der Kernzone I. Das Grundstück

ist überstellt mit einem Wohnhaus, welches zusammen mit den Gebäuden K-Strasse 03

und 04 eine zusammengebaute Dreierhausreihe bildet. Der direkt an die

Nachbarparzelle anstossende Teil des Wohnhauses verfügt über ein Giebeldach,

während der nordwestliche Anbau ein Pultdach und der südwestliche Anbau ein

Flachdach aufweisen. Die beiden angefügten Anbauten weisen eine deutlich

niedrigere Gebäudehöhe auf.

3.

3.1

Die

Beschwerdeführer rügen, Art. 9 BZO sehe klar eine Profilerhaltung vor, von

der nur geringfügig abgewichen werden dürfe. Indem die Beschwerdegegnerin 2

auch erhebliche Abweichung zulasse, würde sie die BZO in Eigenregie abändern,

was unzulässig sei.

3.2

Art. 9

BZO sieht vor, dass bestehende Gebäude nur unter Beibehaltung der

Gebäudegrundfläche, kubischen Gestaltung, Fassaden- und Dachgestaltung umgebaut

oder ersetzt werden dürfen. Geringfügige Abweichungen können bewilligt werden,

wenn dies im Interesse der Hygiene oder des Ortsbildes liegt. Bei Art. 9

BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen

Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt. Stellen

sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren

Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde dann zu schützen, wenn sie als

vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher

von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter

gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Bau(bewilligungs)behörde

überprüft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.1).

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz über eine Rechtskontrolle (VGr, 17. Dezember 2013,

VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,

auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter

Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.

Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/VB.2016.00598, E. 2.3).

3.3

Gesetzliche

Bestimmungen müssen in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem

Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der

Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die

Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der

Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und

konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im

normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio

legis. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen

Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen

Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173

E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut

der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung,

die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung

ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers

und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/VB.2016.00598, E. 2.4).

3.4

Die

Beschwerdegegnerin 2 hält zur Auslegung von Art. 9 BZO Folgendes

fest: Die Anordnung sei vom Gedanken getragen, dass Ortsbild zu schützen, ohne

eine weitere Entwicklung völlig zu unterbinden oder Verbesserungen im Wege zu

stehen. Abweichungen vom Bestand könnten deshalb im Interesse der Hygiene oder

des Ortsbildschutzes bewilligt werden. Dass die Bauordnung keine besonders

bezeichneten Gebäude ("Schwarzbauten") kenne, müsse bei der Auslegung

der Kernzonenvorschriften, insbesondere von Art. 9 BZO berücksichtigt

werden. In zahlreichen Kernzonenvorschriften anderer Gemeinden werde zwischen

"normalen" Gebäuden, die relativ "frei" ersetzt werden

könnten, und besonders bezeichneten Gebäuden unterschieden, welche (wenn

überhaupt) nur innerhalb der Form etc. des Bestandes erneuert werden dürften.

Vorliegend würden alle bestehenden Gebäude in der Kernzone I einer Profilerhaltungspflicht

unterstellt werden. Da nicht alle betroffenen Gebäude gleich erhaltenswert sein

könnten, könne Art. 9 BZO nicht streng ausgelegt werden, resp. seien

Abweichungen insbesondere im Interesse des Ortsbildes zuzulassen. Art. 9

BZO gehe auf den erstmaligen Erlass einer Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr

1984.

zurück und sei seither unverändert geblieben. An der damaligen

Gemeindeversammlung habe die Bestimmung keinen Anlass für Diskussionen gegeben.

Dem Protokoll lasse sich entnehmen, dass durch die (neu eigeführte) Kernzone I

die betroffenen Dorfteile in ihrer Eigenart erhalten werden sollten und

beabsichtigt sei, das bestehende Ortsbild zu erhalten und zu verbessern. Es

Dispositiv

gehe demnach nicht nur darum, das bestehende Ortsbild "festzuschreiben",

sondern es sollten auch Verbesserungen, und damit Abänderungen, möglich sein.

Die "Eigenart erhalten" beziehe sich auf den Dorfteil insgesamt,

nicht fixierend auf jedes einzelne Gebäude.

Weiter seien die Anbauten aus dem 20. Jahrhundert

ortsbildfremd. Sie – auch nur der Form nach – zu erhalten, sei nicht

erstrebenswert, da damit deren störende Wirkung perpetuiert würde. Aus Gründen

des Ortsbildschutzes sei ein wesensgleicher Erhalt dieser Anbauten jedenfalls

nicht erforderlich, ja sogar abzulehnen.

3.5 Art. 9

BZO sieht vor, dass bestehende Gebäude nur unter Beibehaltung der

Gebäudegrundfläche, kubischen Gestaltung, Fassaden- und Dachgestaltung umgebaut

oder ersetzt werden dürfen. Geringfügige Abweichungen können bewilligt werden,

wenn dies im Interesse der Hygiene oder des Ortsbildes liegt. Der Wortlaut der

Bestimmung lässt darauf schliessen, dass sämtliche Gebäude in der Kernzone

einer Profilerhaltung unterliegen. Auch dass eine Ausnahmeregelung für

geringfügige Abweichungen besteht, die im Sinn der Hygiene oder Ortsbildes

liegen, lässt darauf schliessen, dass sämtliche Gebäude den Vorschriften

unterstehen und im Sinn der Verhältnismässigkeit gewisse Ausnahmen davon

gemacht werden dürfen, wenn sie die Voraussetzungen der Ausnahmebestimmung

erfüllen. Diese Ausnahmebestimmung trägt dem von der Beschwerdegegnerin 2 vorgebrachten

Argument Rechnung, dass nicht alle Gebäude in gleichem Masse erhaltenswürdig

seien. Dass die Gemeinde entgegen vielen anderen darauf verzichtet hat, zwischen

"normalen" Gebäuden, die relativ "frei" ersetzt werden

könnten, und besonders bezeichneten Gebäuden zu unterscheiden und dabei die

Ausnahmen zur Profilerhaltung trotzdem relativ gering in der BZO verankert hat,

lässt ebenfalls darauf schliessen, dass alle Gebäude der Profilerhaltung unterliegen

sollten. Ansonsten hätte sich eine andere Ausnahmeregelung oder wie von anderen

Gemeinden praktiziert, eine genaue Bezeichnung der erhaltenswerten Gebäuden

aufgedrängt. Die Wegleitung zur ersten BZO aus dem Jahr 1984 hält zu Art. 9

BZO fest, die Absicht sei es, das Ortsbild zu erhalten und zu verbessern.

Daraus, dass auch eine Verbesserung des Ortsbildes Ziel sei, lässt sich aber

noch nicht ableiten, dass die BZO-Bestimmung lediglich für

"erhaltenswerte" Gebäude gedacht sei. Sodann sieht Art. 4 BZO

vor, dass zwei Zonen ausgeschieden werden. Für die Kernzone I hält die

Bestimmung fest: Erhaltung des bestehenden Dorfbildes in Egg etc. Auch hier

wird lediglich auf die Erhaltung des bestehenden Ortsbildes verwiesen, was

ebenfalls auf eine grundsätzliche Profilerhaltung mit nur geringfügigen

Ausnahmen schliessen lässt. Mit der Ausnahmebestimmung für geringfügige

Änderungen lässt die BZO auch Verbesserungen und Abänderungen am Ortsbild zu.

Es ist jedoch entgegen der Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 nicht

ersichtlich, inwiefern entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut der Bestimmung auch

über geringfügige Abänderungen hinaus solche zulässig sein sollten. Damit

erscheint die Auslegung der Beschwerdegegnerin 2 nicht mehr als

vertretbar. Von der Profilerhaltung sind nur geringfügige Abweichungen

zulässig.

3.6

3.6.1

Es bleibt somit zu prüfen, ob der geplante Ersatzbau nur in geringfügigem

Mass vom ursprünglichen Bau abweist und eine solche Abweichung im Interesse der

Hygiene oder des Ortsbildes liegt.

3.6.2

Der Grundriss der Gebäude wird mit dem Ersatzbau verändert, indem die

beiden Anbauten leicht verschoben und zusammengebaut werden. Der kleine Hofraum

zwischen den Anbauten wird damit überstellt. Die Anbauten sollen gleich hoch

wie die Kernbauten werden und zusammen mit der Kernbaute unter einem Satteldach

zu liegen kommen. Sie erhalten damit beide zwei zusätzliche Dachgeschosse.

Hinzu kommt ein Balkon auf der Südfassade. Das Dach der Kernbaute und damit

auch neu der Anbauten wird höher, auch höher als die Nachbargebäude, zu denen

eine treppenartige Abstufung stattfindet. Auf der Nordseite wird der Eingang

versetzt und die unteren Fenster entfernt. Die Westfassaden der Anbauten und

des Kerngebäudes werden nun zu einer Fassadenfront. Der Eingang zur Kernbaute

entfällt und es erfolgt eine Neuanordnung der Fenster. Die Kubatur der Anbauten

zu einem neuen Gebäude sowie die Dachgestaltung der Anbauten verändern sich in

erheblichem Mass und auch die neue Fassadengestaltung kann nicht mehr nur als

geringfügige Abweichung von der ursprünglichen Fassadengestaltung angesehen

werden. Da somit offensichtlich keine Profilerhaltung und keine geringfügigen

Abweichungen mehr vorliegen, kann das Bauprojekt nicht von der

Ausnahmebestimmung nach Art. 9 Satz 2 BZO profitieren. Aufgrund

dessen, dass offensichtlich keine geringfügigen Abweichungen mehr vorliegen,

kann offenbleiben, um welchen Prozentsatz die geplante Baute von der bisherigen

abweicht. Schliesslich trifft es zwar zu, dass Anbauten aus dem 20. Jahrhundert

ortsbildfremd sein können; vorliegend ist dies jedoch nicht der Fall, zumal

sich in der Kernzone weitere solche Anbauten befinden. Die Ersatzbaute hält zusammengefasst

die Vorgaben nach Art. 9 BZO nicht ein, und der vorinstanzliche Entscheid

sowie die Bewilligung vom 27. August 2019 sind demgemäss aufzuheben.

4.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens

den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2

in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die

Kostenverteilung für das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die

Rekurskosten durch die nun unterliegenden Beschwerdegegnerinnen je zur Hälfte

zu tragen sind.

Angesichts des Verfahrensausgangs steht den

Beschwerdeführern eine Parteientschädigung für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren

zulasten der Beschwerdegegnerin 1 zu (Kaspar Plüss in: Alain Griffel

[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich

[Kommentar VRG], 3. A., Zürich etc. 2014, § 17 N. 93 ff.; § 17 Abs. 3 VRG). Insgesamt erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

(für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zusammen) als angemessen. Der

Beschwerdegegnerin 2 steht angesichts ihres Unterliegens keine

Parteientschädigung zu.

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1. Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Mai

2020 sowie die Baubewilligung der Baukommission Egg vom 27. August 2019

werden aufgehoben.

Die

Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 6'340.- werden den

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 215.-- Zustellkosten,

Fr. 4'215.-- Total der Kosten.

3. Die

Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte

auferlegt.

4. Die

Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführern 1 und 2

für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.-

(insgesamt Fr. 5'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab

Rechtskraft dieses Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.

des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,

von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …