Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00388

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00388

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. Dezember 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiberin

Laura Diener.

In Sachen

Zürcher Heimatschutz ZVH,

Beschwerdeführer,

gegen

1. A AG,

vertreten durch RA

B,

2. Gemeinderat Dägerlen,

vertreten durch RA C,

Beschwerdegegnerschaft,

betreffend

Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Der Gemeinderat Dägerlen erteilte der A AG mit Beschluss

vom 2. Oktober 2019 unter Auflagen und Nebenbestimmungen die baurechtliche

Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.-Nr. 01 (ehemaliges

Restaurant "D") und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 an der

E-Strasse 03 im Dorfteil Rutschwil (Dägerlen). Gleichzeitig eröffnete er darin

die koordiniert ergangene Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich für

das Bauen an einer Staatsstrasse und im Gewässerraum vom 19. Juni 2019.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid rekurrierte der Zürcher Heimatschutz

(ZVH) am 6. November 2019 beim Baurekursgericht und beantragte dessen

Aufhebung. Vor Erteilung einer neuen Baubewilligung verlangte er eine

Begutachtung im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft "D"

und je nach Ergebnis deren vollständige oder teilweise Unterschutzstellung. Das

Baurekursgericht führte am 28. Februar 2020 einen Augenschein auf dem

Lokal durch. Mit Entscheid vom 30. April 2020 wies es den Rekurs ab,

soweit es darauf eintrat.

III.

Der Zürcher Heimatschutz

(ZVH) erhob gegen diesen Entscheid am 4. Juni

2020.

Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen

Entscheid sowie den Baurechtsentscheid des Gemeinderats Dägerlen vom 2. Oktober

2019.

aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat zur Einholung eines Gutachtens

und Unterschutzstellung der Baute "D" entsprechend dem Gutachten

zurückzuweisen. Eventuell sei das Verfahren an das Baurekursgericht

zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die Durchführung eines

Augenscheins. Schliesslich verlangte er eine Parteientschädigung.

Das Baurekursgericht stellte am 19. Juni 2020 ohne

weitere Bemerkungen den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die A AG

beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 13. Juli 2020, die Beschwerde

vollumfänglich abzuweisen. Ferner verlangte

sie eine Parteientschädigung (zzgl. MWSt.)

zulasten des Beschwerdegegners. Der Gemeinderat Dägerlen beantragte

gleichentags, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden müsse

sowie eine Parteientschädigung.

Am 29. August 2020 replizierte der Zürcher

Heimatschutz (ZVH) unter Festhalten an den gestellten Anträgen. Mit Duplik vom

14.

September 2020 hielt die A AG ebenfalls an den gestellten

Anträgen fest; ebenso der Gemeinderat Dägerlen am 24. September 2020. In

der Folge verzichtete der Zürcher Heimatschutz (ZVH) stillschweigend auf eine

weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der

vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1

lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)

zuständig. Als Adressat des

angefochtenen Entscheids ist der Beschwerdeführer ohne Weiteres zur Beschwerde

legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Ob das Baurekursgericht auf seinen

Rekurs zu Recht teilweise nicht eingetreten ist, bildet Gegenstand der im

vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prüfenden materiellen Fragen. Die weiteren

Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt.

2.

2.1

Der

Beschwerdeführer beantragt in prozessualer Hinsicht die Durchführung eines

Augenscheins.

2.2

Die

Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zuständigen Behörde. Eine

entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf

andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4).

Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsächlichen

Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten aufgrund

ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen

Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016,

VB.2016.00032, E. 2; Kaspar

Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des

Kantons Zürich [Kommentar VRG],

3.

A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist

zulässig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein

verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen

Augenschein beziehungsweise aus den übrigen Verfahrensakten mit ausreichender

Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4;

Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).

2.3

Die

Vorinstanz hat im vorliegenden Fall im Beisein der Parteien einen Augenschein

vorgenommen. Das Protokoll des Augenscheins vom 28. Februar 2020 mit 12 Fotografien

liegt bei den Akten. Ein weiteres Augenscheinprotokoll vom 17. Dezember

2018.

mit 16 Bildern liegt sodann im beigezogenen ersten Verfahren. Diese

Protokolle sowie die in den Akten befindlichen Pläne und Dokumentationen

belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein weiterer Augenschein durch

das Verwaltungsgericht ist daher für eine umfassende Beurteilung der sich

vorliegend stellenden Fragen, insbesondere auch der Einordnung, nicht

erforderlich.

3.

3.1

Die

streitbetroffene Liegenschaft, welche abgebrochen werden soll, befindet sich

auf einem 5'206 m2 grossen Grundstück und liegt gemäss Bau- und

Zonenordnung der Gemeinde Dägerlen vom 18. Mai 2017 (BZO) in der Kernzone.

Es handelt sich dabei um ein ehemaliges Vielzweckbauernhaus, dessen Wohnteil

zuletzt als Restaurant "D" genutzt wurde. Auf dem Baugrundstück

befinden sich zudem drei Mehrfamilienhäuser; zwei weitere sollen nach Abbruch

des Restaurants "D" neu erstellt werden.

3.2

Eine erste

Baubewilligung war während hängigem Rekursverfahren von der Gemeinde aufgehoben

worden, nachdem die Bauherrschaft das Baugesuch zurückgezogen hatte. Während die

kommunale Baubehörde das (neue) Gesuch zum dargestellten Bauprojekt prüfte,

reichte der Beschwerdeführer bei der Baudirektion eine aufsichtsrechtliche

Beschwerde ein. Diese wurde am 25. Juli 2019 abgewiesen; der Entscheid ist

in Rechtskraft erwachsen. Darin wurde festgehalten, dass nach konstanter Praxis

auf Aufsichtsbeschwerden nicht eingetreten werde, wenn ein ordentliches

Rechtsmittel erhoben werden könne. Daran ändere auch die strenge

Legitimationspraxis der Gerichte für Verbandsbeschwerden nichts. Eine

offensichtliche Verletzung klaren Rechts, wesentlicher Verfahrensvorschriften

oder öffentlicher Interessen wurde nicht festgestellt.

3.3

Das

Baurekursgericht trat auf den Rekurs des Beschwerdeführers ein, soweit er die

Verletzung der Kernzonenvorschriften als planungsrechtliche Massnahmen im Sinn

von § 203 Abs. 1 des Planungs-

und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sowie die Verletzung

von § 238 Abs. 2 PBG rügt. Hingegen verneinte es gestützt auf die

Rechtsprechung seine Rekurslegitimation bezüglich der geltend gemachten

fehlenden Inventarisierung und Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen

Liegenschaft. Es sah keinen Grund, von der Rechtsprechung abzuweichen und

verneinte unter Hinweis auf den aufsichtsrechtlichen Entscheid ein

willkürliches Vorgehen der Gemeinde. Die Einordnungsrügen beurteilte das

Baurekursgericht als unberechtigt und bestätigte den angefochtenen

Bauentscheid.

4.

4.1

Der

Beschwerdeführer rügt als Erstes die fehlende Aufnahme des ehemaligen

Restaurants "D" in das kommunale Inventar der schutzwürdigen Bauten als

willkürlich und nicht den Vorgaben von § 203 Abs. 2 PBG entsprechend.

Seiner Ansicht nach müssen die beurteilten, aber nicht inventarisierten Objekte

ebenfalls als inventarisiert gelten, da diesbezüglich eine Schutzvermutung

bejaht worden sei. Die extrem selektive Vorgehensweise bei der Inventarerstellung

führe dazu, dass das Verbandsbeschwerderecht ausgehebelt werde.

4.2

Gesamtkantonal

tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss

dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen,

können unter anderem gegen Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den

III. Titel (Natur- und

Heimatschutz, §§ 203 – 217) oder § 238 Abs. 2 (besondere Rücksichtnahme auf Objekte des

Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten) stützen, Rekurs

oder Beschwerde erheben (§ 338b Abs. 1 lit. a PBG). Das Rekurs-

oder Beschwerderecht steht den Verbänden dabei nur für Rügen zu, die mit den

Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).

4.2.1

Nach der Rechtsprechung des

Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und

Heimatschutzverbände in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein

gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden

hat (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden).

Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch

schutzwürdig, verschafft den Verbänden keinen Zugang zum Rekursverfahren

(RB 1990 Nr. 10). Sodann darf § 338a Abs. 2 PBG nicht rein

prozessual betrachtet werden, sodass schon die Berufung auf eine Missachtung

des III. Gesetzestitels bzw. von § 238 Abs. 2 PBG

legitimationsbegründend wäre. Die Verbandsbeschwerde kommt nur dann zum Zug,

wenn die Behörde ihren Entscheid auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützte bzw. aufgrund eines Inventareintrags darauf hätte stützen sollen.

Sie soll es den Verbänden

ermöglichen, sich gegen alle Anordnungen zu wehren, die mit der Aufhebung einer

förmlichen Unterschutzstellung oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem

Inventar verbunden sind (VGr, 11. Juli 2012, VB.2011.00759, E. 2.4

mit weiteren Hinweisen). Dementsprechend muss die angefochtene Anordnung ein bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG)

Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG betreffen

(VGr, 26. August 2009, VB.2009.00317, E. 3.3; RB 1990 Nr. 11

= BEZ 1990 Nr. 11).

4.2.2

Massgeblich ist damit für die

Bejahung der Legitimation von Verbänden in erster Linie, ob das behauptete Schutzobjekt

inventarisiert ist. In diesem Punkt unterscheidet sich die Rechtsmittelbefugnis

eines Verbandes von derjenigen von Nachbarn, welche bezüglich der Rüge der

potenziellen Schutzwürdigkeit weitergeht. Die Rechtsprechung hat diese

Einschränkung für das Beschwerderecht der Verbände entwickelt, da diese

andernfalls mit der behaupteten Missachtung der Bestimmungen über den Natur-

und Heimatschutz oder von § 238 Abs. 2 PBG praktisch gegen jede

Anordnung hätten rekurrieren können, was nicht der Absicht des Gesetzgebers

entsprochen hätte. Bei Nachbarbeschwerden besteht diese Gefahr nicht, da sich dort

die Einschränkung daraus ergibt, dass benachbarte Personen durch die

angefochtene Anordnung in ihren eigenen Interessen berührt sein müssen (zum

Ganzen: VGr, 22. Juni 2017, VB.2016.00565, E. 1.2; 10. Dezember

2008, VB.2008.00404, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 4 mit zahlreichen

Rechtsprechungsnachweisen). Die Aufnahme eines Schutzobjekts in ein Inventar

kann hingegen als blosse

Verwaltungshandlung ohne Verfügungscharakter nicht mit Rekurs und Beschwerde

angefochten werden, weshalb weder Verbände noch Private Anspruch auf Mitwirkung

im behördlichen Inventarisationsverfahren haben (VGr, 17. April 2014,

VB.2013.00411, E. 2.1; RB 1992 Nr. 8). Gegen die Nichtinventarisierung steht

daher in der Regel einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde offen (VGr, 11. Juli

2012, VB.2011.00759, E. 2.5; 18. Mai 2011, VB.2010.00496, E. 1.4).

4.2.3

In

zwei Ausnahmefällen wurde bisher die Legitimation der Verbände in der Rechtsprechung

auch bei nicht inventarisierten Objekten bejaht (vgl. Martin Bertschi, in:

Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons

Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 166

mit Hinweisen; VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). Erstens

in einem Fall, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger

Entdeckung des Schutzobjekts unterblieben und zudem die Schutzwürdigkeit

unbestritten war (RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23

= ZBl 92/1991, S. 495). Als Zweites in Fällen, in denen das

zuständige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung nicht nachgekommen

war und die Schutzwürdigkeit als glaubhaft dargetan wurde sowie wahrscheinlich

erschien (VGr, 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September

2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b;

RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;

Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und

Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 566).

4.3

Dass

die Schutzwürdigkeit des streitbetroffenen Gebäudes unbestritten ist und dieses

nur mangels rechtzeitiger Entdeckung nicht ins Inventar aufgenommen worden

wäre, ist vorliegend offensichtlich nicht der Fall und wird auch nicht geltend

gemacht. Der Beschwerdeführer will seine

Legitimation daraus ableiten, dass die Gemeinde bei der Auswahl der

Beurteilungskriterien und der Liegenschaften bei der Inventarerstellung willkürlich

vorgegangen sei. Er sieht darin einen weiteren Sonderfall der

Pflichtverletzung, bei deren Vorliegen die Rechtsprechung die Legitimation der

Verbände bejahen müsse.

4.3.1

Nach

unbestrittener Darstellung der Vorinstanz hat die

Gemeinde im Jahr 2015 im Zusammenhang mit der Totalrevision der BZO ein

Inventar der schutzwürdigen Bauten erstellt

und die streitbetroffene Liegenschaft, deren potenzielle Schutzwürdigkeit der

Beschwerdeführer behauptet, nicht darin aufgenommen. Vorgängig zur

Inventarerstellung hat sie durch die F AG abklären lassen, welche Bauten

allenfalls inventarwürdig sind. Diese fasste ihre Ergebnisse für rund

25.

Objekte in Inventarblättern zusammen, welche mit

"Hinweisinventar" überschrieben wurden. Die darin enthaltenen

Gebäude, insbesondere diejenigen, deren (fehlende) Schutzfähigkeit nicht

eindeutig war, wurden darauf von der Expertengruppe zur BZO nochmals geprüft.

Der Gemeinderat nahm schliesslich mit Beschluss vom 27. Mai 2015 diejenigen

Bauten formell ins Inventar auf, denen in mindestens zwei von sechs

Beurteilungskriterien eine "besondere Bedeutung" zugemessen worden

war. Dieses kommunale Inventar der schutzwürdigen Bauten wurde ebenfalls als

"Hinweisinventar" betitelt und enthält sämtliche geprüften Bauten

samt Beschreibung sowie eine Klassierung aufgrund der Bedeutung ihrer

Zeugenschaft. Gemäss dieser Klassierung wurden die geprüften Objekte

unterschieden in solche mit bereits bestehendem überkommunalem Schutz,

kommunale Objekte sowie weitere, welche aufgrund des Gesamtresultats als nicht

schutzfähig eingestuft wurden. Zu Letzteren gehörte das Restaurant "D",

welches nur in einem Kriterium als besonders bedeutend bewertet wurde.

4.3.2

Dieses Vorgehen hat die Vorinstanz unter

Hinweis auf die abgewiesene Aufsichtsbeschwerde zu Recht nicht beanstandet. Auf

die entsprechenden Erwägungen kann vorweg verwiesen werden (§ 70 in

Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Zwar dienen Inventare dazu, eine Bestandsaufnahme

der in Betracht fallenden Schutzobjekte (vgl. § 203 Abs. 1

lit. a – g PBG) zu ermöglichen. Aufnahme in die Inventare sollen daher nach

der Rechtsprechung nicht nur jene Objekte finden, welche mit Sicherheit formell

geschützt werden können. Es geht vielmehr darum, den gesamten Bestand der

schutzfähigen Objekte zu erfassen, ohne Rücksicht auf beabsichtigte

Schutzmassnahmen seitens der Behörden (VGr, 19. Mai 2010, VB.2009.00662, E. 3.2 f.;

RB 1990 Nr. 72). Mit der Inventarerstellung hat die Gemeinde einen

Bestand an schutzfähigen Objekten erfasst. Die Auswahl von fünf Objekten zur

Inventaraufnahme erscheint für den Ortsteil einer kleinen Gemeinde mit rund

330.

Einwohnern auch vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung nicht als

willkürlich. Aus der Richtlinie des Amts für Raumentwicklung zur

Inventarisierung vermag der Beschwerdeführer nichts Gegenteiliges abzuleiten.

Von der Baudirektion wurde das Inventar im aufsichtsrechtlichen Entscheid

hinsichtlich Qualität und Umfang im Gegenteil als vorbildlich bezeichnet.

Anhaltspunkte, dass keines der fünf inventarisierten Objekte unter Schutz

gestellt werden soll, ergeben sich keine. Sodann konnte die Gemeinde gemäss

aufsichtsrechtlichem Entscheid nachvollziehbar darlegen, weshalb sie einzelne

Objekte in Grenzfällen in Ausübung ihres Ermessens nicht in das Inventar

aufgenommen habe. Nachdem bereits der beauftragte Architekt lediglich das

Wirtshausschild als schutzwürdig bezeichnet hat, fällt eine willkürliche

Nichtaufnahme ausser Betracht.

4.3.3

Die

Gemeinde ist allerdings dadurch, dass sie seinerzeit kein formelles Inventar

festgesetzt hat, ihren Pflichten gemäss § 203 Abs. 2, § 211 Abs. 2

und § 343 Abs. 3 PBG mit der erstmaligen Inventarerstellung im

Jahr 2015 nicht rechtzeitig nachgekommen. Die Frist für die Erstellung der

Inventare war für die Gemeinden (nach Verlängerung) bereits am 1. April

1986.

abgelaufen (§ 343 Abs. 3 PBG; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O,

S. 278). Ein Säumnis bei der Inventarerstellung, wie es in den Fällen

vorlag, wo das Verwaltungsgericht trotz fehlendem Inventareintrag die Befugnis

zur Verbandsbeschwerde anerkannt hat, liegt damit jedoch ebenfalls nicht vor. Anders

als in den Fällen der dargestellten Rechtsprechung besteht hier keine Untätigkeit

der Behörde mehr; sie ist ihrer Pflicht inzwischen nachgekommen (vgl. RB 1991

Nr. 3 = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 1991, S. 495; VGr, 22. August

1996, VB.1996.00065 = RB 1996 Nr. 6; VGr, 9. Februar 2011,

VB.2010.00032, E. 2). Die appellatorische Kritik am Umfang des Inventars

führt im Übrigen ins Leere; Anhaltspunkte, das Verbandsbeschwerderecht

mutwillig auszuschalten, sind keine ersichtlich.

4.3.4

Das streitbetroffene Objekt ist im

genannten kommunalen Hinweisinventar unter der Objektnummer 04 aufgeführt

und wurde als sogenanntes „weiteres Objekt“ klassiert, welche beurteilt, aber

aufgrund des Gesamtresultats als nicht schutzwürdig eingestuft wurden (Kommunales

Inventar der schutzwürdigen Bauten, S. 2). Es liegt weder eine positive Schutzempfehlung einer

Fachperson noch eine versehentliche Nichtaufnahme in das formelle Inventar vor,

welche allenfalls legitimationsbegründend sein könnte (vgl. VGr, 10. September

2003, VB.2003.00197). Schliesslich

wurde auch in einem anderen Fall die Legitimation zur Verbandsbeschwerde

bezüglich einer Liegenschaft, die von der Gemeinde in einem sogenannten

Ergänzungsinventar geführt wurde, verneint (VGr, 3. März 2005,

VB.2004.00488 E. 4 = RB 2005 Nr. 62). In jenem Ergänzungsinventar

wurden diejenigen Objekte aufgeführt, die nach der Evaluation der

denkmalpflegerisch und für das Ortsbild relevanten Objekte nicht ins

ordentliche Inventar aufgenommen worden waren. Aus der atypischen Zweiteilung

des Inventars vermag der Beschwerdeführer daher nichts zu seinen Gunsten

abzuleiten. Eine der Inventarentlassung ähnliche Handlung liegt schliesslich auch

hier nicht vor. Der Tanzsaal mit Waschhaus figurierte zwar als Teil des

streitbetroffenen Objekts im kantonalen Hinweisinventar von A. Häderli von

1978.

unter der Nr. 05, bis der Tanzsaal 1996 zurückgebaut worden war. In

der Folge wurde dieser Eintrag auf kantonaler Ebene gelöscht und bestand bei

der Inventarerstellung bereits nicht mehr. Zudem erfüllte der Saal die

Voraussetzungen für eine Inventaraufnahme damit nicht mehr (vgl. VGr, 10. Februar

2010, VB.2009.00424, E. 3 = BEZ 2010 Nr. 15), weshalb der Beschwerdeführer keine Inventarentlassung zu

konstruieren vermag.

4.3.5

Soweit

sich der Beschwerdeführer auf die Rechtsprechung berufen will, wonach Kernzonen

Schutzobjekte enthalten müssen (VGr, 27. März 2019, VB.2018.00629, E. 7.2;

Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 156/158; BEZ 1988 Nr. 8), ist

festzuhalten, dass sich diese auf die Zonenplanung bezieht und daher vorliegend

nicht anwendbar ist. Abgesehen davon ist die Zonenplanung rechtskräftig.

Hinweise, dass die Inventarerstellung auf einem überholten Verständnis der

Denkmalpflege beruht, welches sich zu einseitig am Ortsbildschutz orientiert

und die Erhaltung der für den Zeugniswert wichtigen Substanz vernachlässigt,

sind keine ersichtlich (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen

Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 24, BGE 120 Ia 270 E. 4b; VGr, 28. August

1997.

= BEZ 1997 Nr. 21 E. 7b = RB 1997 Nr. 73). Dass

dem Objekt gemäss Hinweisinventar bezüglich Raumbildung eine besondere

Bedeutung zugemessen wurde, ist im Übrigen mit der Bezeichnung der

Firstrichtung und Fassadenlinie im Kernzonenplan berücksichtigt worden.

4.4

Insgesamt hat die Vorinstanz damit dem

Beschwerdeführer zu Recht die Legitimation zur Schutzwürdigkeitsrüge mangels

Inventarisierung abgesprochen. Ein legitimationsbegründender Ausnahmetatbestand

liegt nicht vor. Allein die Behauptung, dass ein schutzfähiges Objekt nicht

inventarisiert wurde, ist nicht ausreichend. Ein willkürliches Vorgehen oder

rechtsmissbräuchliches Verhalten der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Ob ein

solches geeignet wäre, die Legitimation von Verbänden zu begründen, kann daher

offengelassen werden. Gegen die Nichtinventarisierung

stand einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde offen, welchen der

Beschwerdeführer bereits erfolglos begangen hat.

Die Vorinstanz war

im Übrigen nicht dazu verpflichtet, sich mit sämtlichen Vorbringen des

Beschwerdeführers auseinanderzusetzen. Sie hat sich mit den wesentlichen

Vorbringen auseinandergesetzt und auch die von ihm eingereichten Beweismittel,

zwar nicht im Einzelnen, so doch gesamthaft gewürdigt. Insbesondere die

Vorbringen des Beschwerdeführers, mit denen er die Schutzwürdigkeit darlegen

will, waren und sind nach dem Gesagten nicht weiter zu berücksichtigen. Demgemäss

hat die Vorinstanz keine Gehörsverletzung begangen (vgl. BGE 138 I 232 E. 5.1;

VGr, 24. Mai 2017, VB.2016.00657, E. 3.2; Griffel, Kommentar VRG, § 8

N. 33; Michele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches

Gehör im Verwaltungsverfahren

des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit

zahlreichen Hinweisen).

5.

5.1

Als

Zweites rügt der Beschwerdeführer die Einordnung der geplanten Neubauten in das

bestehende Siedlungsgefüge insbesondere aufgrund ihrer Dimensionierung als

ungenügend und § 238 Abs. 2 PBG sowie die Kernzonenvorschriften als

verletzt. Die vorinstanzliche Limitierung der Anwendbarkeit der Ästhetiknorm

auf Exzesse führe zur Aufweichung der Kernzonenvorschriften als Mittel des

Ortsbildschutzes.

5.2

Die

streitbetroffenen Bauten befinden sich in der Kernzone, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG schutzwürdige

Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer

Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen, umfasst. Dementsprechend werden

die geplanten Bauten Teil eines schutzwürdigen Ortsbilds sein. Die Kernzone

stellt indes per se kein Schutzobjekt dar (Christoph Fritzsche/Peter

Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,

S. 663). Doch gelangen in Kernzonen nach der Rechtsprechung die erhöhten

Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG zur Anwendung (VGr, 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2 mit

Dispositiv

weiteren Hinweisen). Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern

gut einordnen und es ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die

Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der

architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer

Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen

Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat

nach objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen.

Dabei ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte

vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren

Hinweisen). Konkretisierend hält Art. 5 BZO fest, dass in der Kernzone

an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungen

gestellt werden. Bauten und Anlagen müssen sich demgemäss sowohl in ihrer

Gesamtwirkung bezüglich Massstäblichkeit, Volumen und Lage einfügen als auch in

einzelnen Aspekten, wie Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung

sowie Terrain- und Umgebungsgestaltung, in die Umgebung einordnen.

5.2.1

Gestützt auf § 238 PBG kann nach ständiger Rechtsprechung in

Ausnahmefällen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück

zulässigen Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur

baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei

Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe

erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine

besondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte

landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts

gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik-

bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein

ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses

Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die

Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai

2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1

mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

5.2.2

Aufgrund der offenen

Formulierung von § 238 PBG verfügt die kommunale Baubehörde über einen gewissen

Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr

selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das

Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG

abweichen, wenn es

unter Beachtung der Argumente der Baubehörde seine abweichende gestalterische

Einschätzung begründet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der

kommunalen Behörde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die

Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum

überschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid

sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkürlich ist. Da die kommunale

Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie dabei vom Sinn und

Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch

das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das

übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).

5.2.3

Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der

Vorinstanz lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der

Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe

als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem

Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Insofern kann das

Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine

Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2

und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).

5.3 Der

Gemeinderat erachtete die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PGB

durch das Bauprojekt erfüllt und die kommunalen Kernzonenvorschriften bezüglich

Firstrichtung, Fassaden, Fenster, Dachgestaltung, Balkonen und Freiräumen als

eingehalten. In seiner Rekursantwort führte er hinsichtlich der Einordnung

ergänzend aus, bei deren Beurteilung habe er ein externes Fachunternehmen beigezogen.

Beim bestehenden Gebäude handle es sich um ein herkömmliches

Vielzweckbauernhaus, bestehend aus Wohnhaus, Scheune und Stall sowie diversen

Anbauten und Nebengebäuden. Es sei zuletzt als Gaststätte genutzt worden und

präge den Strassenraum. Die Nutzung als Gaststätte habe im Lauf der Jahre die

Umgebung beeinflusst. Trotzdem entspreche diese der ortsüblichen, dörflichen

Vorgartenstruktur, welche sich durch die Abfolge von Hofplatz und Nutzgarten

auszeichne. Das Projekt wahre dieses Ortsbild und die Prägung des

Strassenraums. Die Fassade lasse die Dreiteiligkeit eines Bauernhauses

herkömmlicher Art ablesen, was ein wesentlicher Entscheidfaktor gewesen sei.

Die Volumetrie erachte er als ruhig, klar und an das bestehende Gebäude

angelehnt respektive für den südlichen Anbau als angepasst. Es handle sich um

eine zeitgemässe Interpretation einer alten Gebäudestruktur und ermögliche eine

ortsübliche Vorgartenstruktur.

5.4 Diese

Einschätzung hielt der baurekursgerichtlichen Überprüfung stand. Das

Baurekursgericht erwog, da die Kernzonenvorschriften keine Nutzungs-,

Ausnützungs- oder Überbauungsziffern enthielten, bestimme sich die zulässige

bauliche Dichte in erster Linie über die zulässigen Grundmasse, Grenz- und

Gebäudeabstände. Die Volumina der beiden geplanten Mehrfamilienhäuser würden

das gemäss Kernzonenvorschriften zulässige Mass nicht ausschöpfen. Die

Voraussetzungen für eine Volumenreduktion gestützt auf § 238 PBG seien

nicht erfüllt. Die Dimensionen entsprächen den umliegenden Alt- und Neubauten.

Das Volumen des abzubrechenden Gebäudes sei wesentlich grösser. Die beiden

Bauten seien versetzt zueinander angeordnet und würden sich etwa zur Hälfte der

Gebäudelänge überlappen. Gegenüber den weiteren, bestehenden Bauten auf dem

Baugrundstück würden grosszügige Abstände gewahrt.

Zwar treffe es zu, dass mit der Errichtung des

Hauses B die Grosszügigkeit der heute vorhandenen Vorplätze und offenen

Räume verloren gehe. Dies sei indes immer der Fall, wenn eine Fläche erstmals

bebaut würde und liege darin keine mangelhafte Einordnung. Zudem seien die

fraglichen Flächen im Kernzonenplan nicht als Freiraumflächen bezeichnet. Die

beiden geplanten Gebäude bewirkten keine bauliche Dichte, welche im Widerspruch

zur Bebauungsstruktur der Kernzone stehen würde. Von einem krassen

Missverhältnis der baulichen Dichte, welches eine Beschränkung des auf dem

Baugrundstück zulässigen Bauvolumens aus rein gestalterischen Gründen

rechtfertigen würde, könne nicht die Rede sein.

5.5 Auf diese

zutreffenden Erwägungen des Baurekursgerichts kann vorab verwiesen werden (§ 70

in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

5.5.1

Die beiden geplanten Bauten fügen sich in ihrer Gesamtwirkung bezüglich

Massstäblichkeit, Volumen und Lage in ihre Umgebung ein und werden dem Ortsbild

gerecht. Dass die geplanten Neubauten die Baubegrenzungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung für Neubauten erfüllen, stellt

der Beschwerdeführer zu Recht nicht mehr in Frage. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden kann unter dem

Aspekt des Ortsbildschutzes nicht pauschal eine Beschränkung des Volumens auf

das bestehende verlangt werden (vgl. VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00649,

E. 5.5). Mit dem Baurekursgericht ist festzuhalten, dass die Bau- und

Zonenordnung unter Einhaltung der Baubegrenzungsvorschriften die bauliche

Nutzung von Grundstücken in der Kernzone ohne weitere Beschränkung durch Nutzungs-,

Ausnützungs- oder Überbauungsziffern zulässt.

Vorliegend schöpfen die Volumina der beiden geplanten Mehrfamilienhäuser

das gemäss Kernzonenvorschriften zulässige Mass unbestrittenermassen nicht aus.

Soweit der Beschwerdeführer beiläufig die Vereinbarkeit der massgeblichen

Kernzonenbestimmungen mit § 50 Abs. 1 PBG rügt, ist festzuhalten,

dass er dazu erstens nicht legitimiert (vgl. VGr, 27. Oktober 2016,

VB.2015.00595, E. 3) und zweitens das Vorbringen verspätet ist.

5.5.2

Sodann sind auch die Voraussetzungen, um die

Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens gestützt auf § 238 PBG zu

untersagen, vorliegend nicht gegeben. So führte das Baurekursgericht gestützt

auf die Akten sowie den Augenschein überzeugend aus, dass die Dimensionen der

geplanten Neubauten mit jenen der umliegenden Alt- und Neubauten vergleichbar sind und das Volumen des

abzubrechenden Gebäudes wesentlich grösser ist.

Dabei stellte das Baurekursgericht zu Recht nicht nur auf die unmittelbar anstossenden

Grundstücke ab, sondern bezog in seinen Erwägungen auch die weitere Umgebung

mit ein (vgl. RB 1990 Nr. 78). Zudem kommt den bestehenden

Kernzonengebäuden nicht eine derartige Qualität zu, dass die zulässige

Ausnützung beschränkt werden müsste. Das Ortsbild ist denn auch nicht beispielsweise

im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der

Schweiz (ISOS) inventarisiert. Sodann befindet sich kein Schutzobjekt in

unmittelbarer Nachbarschaft, welches besondere Rücksichtnahme erfordern würde.

Ferner kann auch nicht von einer qualifizierten landschaftlichen

Empfindlichkeit ausgegangen werden. Wenn die Baubehörde keine Volumenreduktion

verlangte, ist dies nicht zu beanstanden und hat das Baurekursgericht die

Voraussetzungen für eine solche zu Recht verneint.

5.5.3

Entgegen dem Beschwerdeführer steht den beiden geplanten Mehrfamilienhäusern

das Ziel einer Kernzone nicht entgegen. Gemäss § 50 Abs. 1 PBG sollen mittels Kernzonen schutzwürdige Ortsbilder, wie etwa

vorliegend Ortskerne, in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden. Sodann

bezwecken die kommunalen Kernzonenvorschriften nach Art. 3 BZO die

Erhaltung und Erneuerung des Ortskerns. Eine Konservierung von schutzwürdigen

Ortsbildern wird folglich nicht verfolgt. Aufgrund der vorgesehenen Möglichkeit

der Erweiterung und Erneuerung sind Abweichungen vom bisherigen

Erscheinungsbild hinzunehmen. Die Erhaltung der charakteristischen

Freiraumstruktur wird vorliegend über die in den Kernzonenplänen

eingezeichneten Freiraumflächen, wo die Erstellung von Neubauten unzulässig

ist, gewährleistet (Art. 11 Abs. 1 BZO). Solche sind durch das

Bauprojekt nicht tangiert. Dass mit der Erstellung von Haus B Freiraum

verloren geht, ändert nichts daran und begründet, wie das Baurekursgericht

zutreffend festhielt, keine mangelhafte Einordnung. Sodann hat die

Umgebungsgestaltung auf die ortsübliche Vorgartenstruktur Rücksicht zu nehmen

und diese möglichst weiterzuführen (Art. 28 Abs. 1 BZO), was

vorliegend plausibel als erfüllt dargelegt wurde. Gepflasterte, eventuell auch

asphaltierte Vorplätze und Vorgärten sind (abwechslungsweise) gemäss

Art. 28 Abs. 2 BZO zulässig. Ferner enthält die Baubewilligung die Auflage, vor Baubeginn einen

detaillierten Umgebungs- und Bepflanzungsplan einzureichen sowie vor Ausführung

das Material- und Farbkonzept zu bemustern und beides bewilligen zu lassen. Damit

ist eine zonenkonforme Umsetzung gewährleistet. Schliesslich sind die Vorgaben

der Bau- und Zonenordnung bezüglich Fassaden- und Dachgestaltung

unbestrittenermassen eingehalten.

5.5.4

Zusammenfassend hat zwar die

Gemeinde erst im Rekursverfahren ihre Begründung nachgeholt, doch hat sich das

Baurekursgericht in seinem Entscheid mit diesen Gründen ausreichend befasst. Wenn

die Vorinstanz die Ansicht der Gemeinde, welche die erhöhten Anforderungen

von § 238 Abs. 2 PGB als durch das Bauprojekt erfüllt erachtete, schützte, hält diese Würdigung nach dem

Gesagten der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle

stand. Der Vorwurf, die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PGB auf

seltene Exzesse zu beschränken, ist unbegründet. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid als

rechtskonform und ist die Beschwerde abzuweisen.

6.

Bei diesem

Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70

i.V.m. § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm von

vornherein nicht zu. Ebenso wenig wird dem Gemeinderat eine Parteientschädigung

zugesprochen. Die mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen stellt

einen Ausnahmefall dar (VGr, 9. Januar 2008, VB.2007.00382 und VB.2007.00401,

E. 4.2 = BEZ 2008 Nr. 3; Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.],

Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,

Zürich 2014, § 17 N. 51). Da dem Gemeinwesen vorliegend kein

übermässiger Aufwand entstanden ist, sind die Voraussetzungen von § 17 VRG

nicht erfüllt. Hingegen ist der Beschwerdeführer zu einer Parteientschädigung

an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'000.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 205.-- Zustellkosten,

Fr. 4'205.-- Total der Kosten.

3. Die Gerichtskosten werden dem

Beschwerdeführer auferlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet,

der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden

Urteils.

5. Gegen

dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach

Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde

ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,

einzureichen.

6. Mitteilung an …