Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2020.00390

Verwaltungsgericht

des

Kantons Zürich

1. Abteilung

VB.2020.00390

Urteil

der 1. Kammer

vom 3. Dezember 2020

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Maja Schüpbach Schmid (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter

André Moser, Gerichtsschreiber

Jonas Alig.

In Sachen

Wohnbaugenossenschaft A,

vertreten durch RA

C,

Beschwerdeführerin,

gegen

Raumplanungs- und Baukommission G,

vertreten durch RA

D,

Beschwerdegegnerin,

und

E,

Mitbeteiligter,

betreffend

Baubewilligung,

hat

sich ergeben:

Sachverhalt

I.

Mit Beschluss vom 28. Oktober 2019 verweigerte die

Raumplanungs- und Baukommission G der Wohnbaugenossenschaft A die Erteilung der

baurechtlichen Bewilligung für einen Ersatzneubau auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01

am F-Weg 02 und 03 in G.

Erwägungen

II.

Gegen diesen Entscheid erhob die Wohnbaugenossenschaft A

mit Eingabe vom 16. Dezember 2019 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons

Zürich und beantragte die Aufhebung der Bauverweigerung und die Erteilung der

Baubewilligung mit einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des

Mindestgewerbeanteils, eventualiter die Aufhebung der Bauverweigerung und die

Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung.

Mit Entscheid vom 6. Mai 2020 wies das

Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.

Dagegen erhob die Wohnbaugenossenschaft A mit Eingabe vom

8.

Juni 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, es sei

das Urteil des Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 aufzuheben und die

Baubewilligung mit einer Ausnahmebewilligung bezüglich Unterschreitung/Entfall

Gewerbeanteil gutzuheissen. Eventualiter seien das Urteil des Baurekursgerichts

vom 6. Mai 2020 sowie die Bauverweigerung aufzuheben, die

Ausnahmebewilligung gutzuheissen und im Übrigen die Sache zur Neubeurteilung an

das Bauamt G zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten

der Beschwerdegegnerin.

Am 3. Juli 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne

weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 13. Juli

2020.

beantragte die Raumplanungs- und Baukommission G die Abweisung der

Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Mit Replik vom 14. September

2020.

hielt die Wohnbaugenossenschaft A an ihren Anträgen fest. Dazu liess sich

die Raumplanungs- und Baukommission G nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.

Das

Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41

Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die

übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.

Streitbetroffen ist die Zulässigkeit eines Ersatzneubaus

mit 24 Wohnungen am F-Weg 02 und 03 in G. Das Baugrundstück ist gemäss der

geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde G (BZO) der Zentrumszone (Z)

zugewiesen. Gegenwärtig ist die Liegenschaft mit einer vierstöckigen Überbauung

mit 16 Wohnungen überstellt, die im Jahr 1959 errichtet worden war und im

Eigentum der Beschwerdeführerin steht.

Streitgegenstand bildet die Frage, ob der

Beschwerdeführerin bezüglich der streitbetroffenen Liegenschaft eine

Ausnahmebewilligung erteilt werden muss, um von der am 1. März 2016 in

Kraft getretenen Gewerbeanteilsvorschrift nach Art. 31 Abs. 2 BZO

abzuweichen.

3.

3.1

Gemäss § 220

Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist im

Einzelfall von Bauvorschriften zu befreien, wenn besondere Verhältnisse

vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig

erscheint. Dabei dürfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen den Sinn und Zweck

der Vorschrift verstossen, von der sie befreien und auch sonst keine

öffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar

durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von Vorschriften, die auch ihn

schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).

3.1.1

Gemäss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen

Verhältnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den

tatsächlichen Verhältnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge hatte (VGr,

9.

Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. März 2017, VB.2016.00373,

E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Eine Ausnahmebewilligung

bezweckt daher, im Einzelfall Härten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die sich

daraus ergeben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung den aussergewöhnlichen Gegebenheiten

nicht Rechnung trägt und die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren.

Es versteht sich daher von selbst, dass Sachumstände, die in einer Vielzahl von

Fällen angeführt werden könnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu

rechtfertigen vermögen.

3.1.2

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse können

insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des Baugrundstücks liegen, aber

auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung

des Gebäudes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. März

2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die

Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zürcherischen

Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 102 ff.; Christoph

Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., Wädenswil 2019, S. 1438).

Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen

Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsächliche Verhältnisse ihrem Wesen

nach in weiteren Fällen gegeben sind oder sein könnten (VGr, 20. Dezember

2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden; RB 1981 Nr. 126). So

können beispielsweise in der Steilheit eines Geländes besondere Verhältnisse

liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind

(VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. März 2006,

VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).

Persönliche Bedürfnisse stellen keine besonderen

Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG dar. Damit ist indes nur

gemeint, dass es sich grundsätzlich um objektive Gründe handeln muss, die nicht

bloss in den persönlichen Verhältnissen des bauwilligen Antragstellers

begründet sind (VGr, 23. März 2005, VB.2004.00289, E. 6; 17. November

2005, VB.2005.00334, E. 4.2; Good-Weinberger, S. 29). Persönliche

Verhältnisse wurden etwa im Bedürfnis der Bauherrschaft, ein Esszimmer mit

direktem Küchenzugang anzubauen (VGr, 17. November 2005, VB.2005.00334, E. 4.2)

und im Interesse des Bauherrn an einem Lifteinbau aus gesundheitlichen Gründen

(VGr, 23. März 2005, VB.2004.00289, E. 6.2) gesehen. Keine besonderen

Verhältnisse erblickte das Verwaltungsgericht auch im Interesse am Verzicht auf

die Erstellung von Abstellplätzen aufgrund der Tatsache, dass gegenwärtige Mieterinnen

und Mieter einer Liegenschaft keine Fahrzeuge besitzen (vgl. VGr, 20. Dezember

2017, VB.2017.00402, E. 4.4.2).

Anders als betreffend (Wohn-)Bedürfnissen von natürlichen

Personen ist die Praxis bezüglich Unternehmen bzw. juristischen Personen

grosszügiger. So können etwa betriebliche Gründe grundsätzlich als besondere

Verhältnisse berücksichtigt werden (Good-Weinberger, S. 104 mit Hinweis). Mit

Blick auf die Zweckbestimmung und/oder Lage wurde die Befreiung von

Wohnanteilsvorschriften bei Kindertagesstätten bzw. privaten Kindergärten (BGr,

15.

März 2013, 1C_207/2012, E. 2.1.1; VGr, 22. Februar 2012,

VB.2011.00531, VB.2011.00541, E. 4.2; VGr, 18. November 2009,

VB.2009.00324, E. 5) zugelassen. Bei Stätten von kleineren religiösen

Gemeinschaften wurde die Befreiung von Wohnanteilsvorschriften unter Bezugnahme

auf die Glaubensfreiheit und die Rechtsgleichheit begründet (BRG, 22. Januar

2016, BRGE I Nr. 0025/2016, E. 3.4.2 = BEZ 2016 Nr. 11).

Besondere Verhältnisse gemäss § 220 würden für das Verwaltungsgericht

gemäss seinen Ausführungen im Verfahren VB.2017.00019 auch dann vorliegen, wenn

sich aus dem Betrieb einer Privatschule in unmittelbarer Nähe zu bestehenden

Schulhäusern der Volksschule Synergien ergeben könnten (VGr, 20. Dezember

2017, VB.2017.00019, E. 7.4). Im Verfahren VB.2001.00277 gab das

Verwaltungsgericht die Auffassung der Baurekurskommission (heute:

Baurekursgericht) wieder, wonach das öffentliche Interesse an Räumlichkeiten

für religiöse Zwecke zwar für sich allein die Ausnahmewürdigkeit nicht zu

begründen vermöge. Hingegen komme hinzu, dass die Vereinigten Arabischen

Emirate als Eigentümer der Liegenschaft am 24. Februar 1983 die

Bewilligung für deren Erwerb gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. e des –

damaligen – Bundesbeschlusses über den Erwerb von Grundstücken durch Personen

im Ausland vom 23. März 1961 nur unter der auflageweisen Verpflichtung

erhalten hätten, das Grundstück ausschliesslich für die geltend gemachten

gemeinnützigen Zwecke zu verwenden bzw. durch die Islamische Gemeinschaft

verwenden zu lassen. Insofern lägen ausserordentliche Verhältnisse vor (VGr, 31. Januar

2002, VB.2001.00277, E. 5a).

3.1.3

Ob eine Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine

Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei überprüft, doch wird der

Baubehörde bei der Einräumung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher

Beurteilungsspielraum eingeräumt. Durch welche Abweichungen von den

Bauvorschriften der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist überwiegend

Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses

pflichtgemässe Ermessen überschritten oder missbraucht wird (VGr, 22. Februar

2012, VB.2011.00531, E. 4.1).

3.2

Zunächst

gilt es zu prüfen, ob dispensbegründende besondere Verhältnisse vorliegen.

3.2.1

Besondere, eine Ausnahmesituation begründende Verhältnisse ergeben sich im

vorliegenden Fall aus der Zweckbestimmung der geplanten Baute und der

bestehenden Liegenschaft. Bereits heute ist die Beschwerdeführerin Eigentümerin

einer vierstöckigen Wohnüberbauung auf dem streitbetroffenen Grundstück. Als

aus Mitteln der Pensionskasse des Bundes PUBLICA geförderte

Wohnbaugenossenschaft ist die Beschwerdeführerin an spezielle bundesrechtliche

Vorgaben gebunden (E. 3.2.2), die für übrige bzw. "gewöhnliche"

Wohnbaugenossenschaften keine Anwendung finden, selbst wenn diese vom Bund oder

vom Kanton Zürich gefördert werden (E. 3.2.3). Die Baubewilligungsbehörde

und die Vorinstanz gingen somit unzutreffenderweise davon aus, dass es sich bei

der Beschwerdeführerin so verhalte wie bei einem Grossteil der

Wohnbaugenossenschaften.

3.2.2

Die Beschwerdeführerin bringt nachvollziehbar vor, dass die Verordnung des

WBF über Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals vom 19. Mai 2004 (VO

WBF) für die darunterfallenden Wohnbaugenossenschaften, die gestützt auf den

Bundesbeschluss vom 7. Oktober 1947 über Wohnungsfürsorge für

Bundespersonal Darlehen erhalten haben oder einen gültigen Baurechtsvertrag mit

dem Bund haben; oder aus Mitteln von PUBLICA Darlehen erhalten haben (Art. 2

lit. a und b VO WBF), nur die Erstellung von Wohnungen erlaubt (vgl. Art. 1,

Art. 4, Art. 8, Art. 18 VO WBF). Das Bundesamt für Wohnungswesen

führte mit Schreiben vom 18. April 2019 denn auch gegenüber der

Beschwerdeführerin aus, dass die Erstellung von Gewerberäumen aufgrund der

Vorgaben der VO WBF nicht unterstützt werden könne; entsprechend seien auch

keine Wohnbaugenossenschaften des Bundes bekannt, die über Gewerbeflächen

verfügen würden. Die Wohnungen müssten über die Kostenmiete vermietet werden

(vgl. Art. 8 VO WBF). Es sei nicht erlaubt, einen Gewinn zu erzielen (vgl.

BVGer, 1. April 2014, A-2154/2012, E. 9.3; 24. Juli 2018,

B-2941/2017, E. 3.2) und diesen für die Finanzierung von leerstehenden

Gewerberäumen zu verwenden. Ein Anteil von mindestens 30 % der Bruttogeschossfläche

für Gewerbe stelle somit ein erhebliches Risiko für die wirtschaftliche

Tragbarkeit und somit die Existenz der Genossenschaft dar. Es sei zwingend, den

Ersatzneubau als reine Wohnliegenschaft auszugestalten. Mithin ergibt es sich

für die Beschwerdeführerin vorliegend aus dem Bundesrecht, dass allein die

Erstellung von Wohnungen zulässig ist.

Zudem besteht seit dem 13. Oktober

2004.

ein Revers im Grundbuch, wonach – ebenfalls gestützt auf die genannte

bundesrechtliche Grundlage – bezüglich der Liegenschaft ein

Zweckentfremdungsverbot und eine Veräusserungsbeschränkung gelten (vgl. Art. 60

Abs. 2 der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom

26.

November 2003 [WFV] in Verbindung mit Art. 18 VO WBF). Im Übrigen

zweifelt die Beschwerdeführerin nachvollziehbar daran, dass überhaupt ein

Ersatzobjekt beschafft werden könnte. Es besteht mithin aufgrund des Zwecks der

streitgegenständlichen Liegenschaft eine – rechtlich wie faktisch begründete

–Standortgebundenheit (vgl. Good-Weinberger, S. 111).

Es liegt sodann nicht in der

Hand der Beschwerdeführerin, das auf Bundesrecht abgestützte – und lange vor

der BZO-Änderung als Revers im Grundbuch eingetragene – Zweckveränderungs- und

Veräusserungsverbot der Wohnliegenschaft abzuändern. Über eine allfällige

Handänderung hätte das Bundesamt für Wohnungswesen gestützt auf Bundesrecht zu

entscheiden (vgl. Art. 19 VO WBF).

3.2.3

Auf die direkte Förderung von anderen Baugenossenschaften verzichtet der

Bund. Die diesbezüglichen gesetzlichen Grundlagen nach Art. 12 und 24 des Bundesgesetzes

über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz,

WFG) waren bereits gestützt auf das Bundesgesetz vom 19. Dezember 2003

über das Entlastungsprogramm 2003 vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember

2008.

sistiert und werden nun – seit dem Beschluss des Bundesrats vom 28. Februar

2007.

– nicht mehr angewendet (Bundesamt für Wohnungswesen [www.bwo.admin.ch

> Wohnraumförderung > Bundeshilfen seit 2003 [WFG] > Direkte Förderung

sowie www.bwo.admin.ch > Wohnungspolitik > Wohnungspolitik Bund >

Chronologie]; Sarah Brutschin, in: Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl.,

Zürich 2016, S. 389 f.). Hingegen fördert der Bund gemäss Art. 37

WFG und Art. 51 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober

1974.

(WEG) Baugenossenschaften indirekt. Er speist den Fonds de Roulement, der

von den Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus verwaltet wird, mit

Darlehen. Genossenschaften, die aus diesem Fonds gefördert werden, ist die Erstellung

von Gewerberäumen möglich. Gewerberäume sind im Rahmen dieses Förderinstruments

gar erwünscht, zumal sie sich positiv auf den Gebrauchswert gemäss

Wohnungs-Bewertungs-System WBS auswirken, der ein Förderkriterium bildet (vgl.

das Wohnungs-Bewertungs-System WBS [Ausgabe 2015, www.wbs.admin.ch/de] unter

Kriterium [K] 2; Merkblatt des Bundesamts für Wohnungswesen,

Wohnraumförderungsgesetz WFG, Bundeshilfe an die Dachorganisationen des

gemeinnützigen Wohnungsbaus und ihre Einrichtungen, Juni 2020, S. 2).

Auch bei Genossenschaften, die gestützt auf das kantonale

Recht, nämlich das Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni

2004.

mit einem Darlehen unterstützt werden, ist die Erstellung von

Gewerberäumen nicht ausgeschlossen. Nach § 5 des Gesetzes müssen

Empfängerinnen und Empfänger von Darlehen öffentlich-rechtliche

Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken lassen, die sicherstellen, dass

die Gebäude hauptsächlich zu Wohnzwecken benutzt und die unterstützten

Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete an berechtigte Personen vermietet

werden; zudem haben die Eigentumsbeschränkungen jeden Gewinn beim Verkauf

auszuschliessen. Zu diesem Zweck steht dem Staat und der Gemeinde ein im

Grundbuch anzumerkendes Vorkaufsrecht zum Selbstkostenpreis zu (Hervorhebung

hinzugefügt). Dementsprechend werden nach § 4 Abs. 2 lit. c der

Wohnbauförderungsverordnung vom 1. Juni 2005 (WBFV) Bauvorhaben mit

geringem Anteil an Wohnungen nicht unterstützt (Hervorhebung hinzugefügt).

Nach dem Gesagten handelt es

sich im vorliegenden Fall um Umstände (Standortgebundenheit sowie Unzulässigkeit,

Gewerberäume vorzusehen), die gerade nur bezüglich der streitbetroffenen

Liegenschaft oder höchstens bezüglich sehr weniger weiterer Liegenschaften

vorkommen. Eine Anwendung der Vorschriften würde hier zu stossenden Ergebnissen

führen, während sich aber angesichts der kleinen Zahl der Fälle eine Anpassung

der gesetzlichen Ordnung weder aufdrängt noch sinnvoll erscheint.

3.3

Nachdem

das Vorliegen besonderer Gründe zu bejahen ist, muss nun überprüft werden, ob

durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck der Nutzungsvorschriften,

keine Verletzung von öffentlichen Interessen sowie keine unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn

resultieren (§ 220 Abs. 2 und 3 PBG).

3.3.1

Nach Art. 31 Abs. 1 BZO sind in der Zentrumszone Wohnungen,

Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen, Läden sowie höchstens

mässig störende Gewerbe zulässig. Strassenseitig sind im Unter- und Erdgeschoss

bis auf eine Raumtiefe von 8,0 m, gemessen ab der Fassade, Wohnungen nicht

zugelassen. Davon ausgenommen sind Bauten entlang der H-Strasse und des F-Wegs.

Gemäss Art. 31 Abs. 2 BZO muss der Wohnanteil mindestens 20 %,

der Gewerbeanteil mindestens 30 % der Gesamtgeschossfläche ohne

Aussenwände, die dem Arbeiten oder Wohnen dient, betragen.

Bei der infrage stehenden Ausnahmebewilligung geht es

allein um ein Abweichen vom Mindest-Gewerbeanteil von 30 % nach Art. 31

Abs. 2 BZO und nicht um einen Dispens von der Vorgabe nach Art. 31 Abs. 1

BZO, zumal die streitbetroffene Liegenschaft am F-Weg liegt und von Gesetzes

wegen von der Ausnahme nach Art. 31 Abs. 1 Satz 3 BZO

profitiert.

Mit Gewerbeanteilsvorschriften

wird eine gute Durchmischung von Wohn- und Gewerbeplätzen angestrebt. Es soll

damit ein attraktives und belebtes Zentrum gefördert werden (vgl. zum Zweck von

Zentrumszonen VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00366, VB.2019.00389, E. 4.2;

8.

Februar 2006, VB.2004.00254, E. 4.2; 17. Februar 2000,

VB.1999.00328, E. 4a [nicht publiziert]).

Durch einen Dispens von der Gewerbeanteilsvorschrift auf dem

streitbetroffenen Grundstück würden diese Ziele nicht wesentlich

beeinträchtigt. Soweit es um die Belebung der Zentrumszone bzw. die

Sichtbarkeit des Gewerbes für potenziellen Publikumsverkehr geht, zeigt bereits

die Ausnahme nach Art. 31 Abs. 1 Satz 3 BZO, dass der

Gesetzgeber dieses Interesse am F-Weg für nicht relevant oder zumindest für

nicht gewichtig erachtet, was insofern auf der Hand liegt, als der F-Weg eine

relativ schmale Sackgasse ist (vgl. GIS Browser [maps.zh.ch]), die für

Kundenverkehr nicht wirklich geeignet erscheint. Zur Erreichung einer guten

Durchmischung von Wohn- und Gewerbeplätzen ist die Gemeinde sodann nicht auf

den 30%igen Gewerbeanteil auf der streitbetroffenen Parzelle angewiesen. Zumal

eine Nutzungsübertragung von der geltenden Bau- und Zonenordnung nicht

ausgeschlossen wird, liesse es sich wohl ohnehin nicht garantieren, dass ein 30%iger

Gewerbeanteil auf jeder einzelnen Parzelle eingehalten würde (vgl. VGr, 27. Februar

2020, VB.2019.00366, VB.2019.00389, E. 5.2; Fritzsche et al., S. 934).

Hinzu kommt, dass sich auf der streitbetroffenen Parzelle

eine bestehende Überbauung befindet, von der anzunehmen ist, dass sie ihrem

Revers gemäss ohnehin als – allenfalls bloss aufwendig erneuerte – reine

Wohnüberbauung bestehen bleibt. Im vorliegenden, vom Gesetzgeber offenkundig

nicht antizipierten Fall würde dies aber dazu führen, dass keine zeitgemässen

Wohnungen erstellt werden könnten und – in einer Zentrumszone besonders

problematisch – die heute zulässige Ausnützung (in der Zentrumszone ist, verglichen

mit der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung, in der sich die Überbauung

ursprünglich befand, gemäss Art. 28 BZO eine höhere Ausnützungsziffer von

maximal 100 % vorgesehen) nicht ausgeschöpft werden könnte. Dies würde dem

Ziel der inneren Verdichtung entgegenlaufen, auf das die Beschwerdegegnerin

selbst denn auch ausdrücklich hinweist.

Auch sonst ist es nicht

ersichtlich, dass öffentliche Interessen verletzt würden. Vielmehr kann darin,

dass Baugenossenschaften preisgünstige Wohnungen bereitstellen, ein gewisses

öffentliches Interesse erblickt werden (vgl. auch § 49b PBG). Durch das vorliegende

Bauprojekt wird mehr günstiger Wohnraum geschaffen.

3.3.2

Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn

schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (§ 220 Abs. 3 PBG).

Weil der Gewerbeanteilsvorschrift in der Regel keine nachbarschützende Funktion

zukommt und auch nichts Gegenteiliges geltend gemacht wurde, entfällt die

Prüfung der Zumutbarkeit als Voraussetzung für die Erteilung der

Ausnahmebewilligung.

3.4

Nach dem

Gesagten liegen dispensbegründende besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG vor, während die negativen Ausnahmevoraussetzungen nach § 220 Abs. 2 und 3 PBG nicht gegeben sind. Der Ausnahmesituation kann nicht

anders als durch den Dispens von der Gewerbeanteilsvorschrift Rechnung getragen

werden. Die strittige Ausnahmebewilligung ist zu erteilen.

4.

4.1

Zusammenfassend

ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und

Baukommission G vom 28. Oktober 2019 sowie der Entscheid des

Baurekursgerichts vom 6. Mai 2020 sind aufzuheben und die Sache ist im

Sinn der Erwägungen an die Raumplanungs- und Baukommission G zum Neuentscheid

über das Baugesuch zurückzuweisen.

4.2

Die

Rekurskosten in Höhe von Fr. 4'680.- sind der Beschwerdegegnerin

aufzuerlegen (vgl. § 65a in

Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).

4.3

Ausgangsgemäss sind die Kosten des

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Zudem ist die

Beschwerdegegnerin zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

5.

Es liegt ein

Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide

sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes

vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2; 133 V

477.

E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur

direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken

kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder

Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).

Demgemäss erkennt die

Kammer:

1.

Die

Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss der Raumplanungs- und Baukommission

G vom 28. Oktober 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. Mai

2020.

werden aufgehoben und die Sache wird im Sinn der Erwägungen an die Raumplanungs-

und Baukommission G zurückgewiesen.

2.

Die Kosten des Rekursverfahrens in Höhe von Fr. 4'680.- werden der

Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.

Die

Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf

Fr. 4'500.--; die übrigen Kosten betragen:

Fr. 145.-- Zustellkosten,

Fr. 4'145.-- Total der Kosten.

4.

Die

Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

5.

Die

Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für das Rekurs-

und für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 5'000.-

zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

6.

Gegen

dieses Urteil kann im Sinn der Erwägung 5 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen

Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben

werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an

gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.

Mitteilung an …